Pº R.P. 217/2006 DSJ-CT- Cancelamento de registo de hipoteca Título para registo Requerimento dirigido ao conservador, invocativo da prescrição Recusa. Relatório: DELIBERAÇÃO Do prédio urbano descrito sob o nº 1591- são proprietários inscritos e instituidores da propriedade horizontal Manuel e mulher Aida. Depois de registada a propriedade horizontal e aberta, para além das demais descrições subordinadas das restantes fracções autónomas, a descrição subordinada 1591-A-, aquele Manuel e mulher constituíram a favor de, S.A., com sede em e agência em Lisboa, duas hipotecas voluntárias, cada uma delas para garantia de abertura de crédito, juros e despesas. Estas hipotecas foram registadas em C-1 (Ap. 02/730807) e C-2 (Ap. 03/750311). Pela inscrição F-1 (Ap. 02/800827) foi registada penhora daquela fracção autónoma A a favor de, E.P., em acção em que são executados o Manuel e mulher, tendo a penhora a data de 22.02.80. Pela inscrição G-1 (Ap. 05/810312) foi registada a aquisição da mesma fracção autónoma A a favor de, sociedade civil, por entrada dos sócios ( ) e Manuel. Pela inscrição G-2 (Ap. 20/000731) foi registada a aquisição da mesma fracção autónoma A a favor da ora recorrente Sociedade Administradora da Fracção A-, Ldª, por compra. Entre a data da inscrição G-1 e a data da inscrição G-2 foram registadas sobre aquela fracção autónoma A, para além de outros factos, várias penhoras, a última das quais (F-5 Ap. 45/941017) a penhora de 17.06.1994, em que é exequente, S.A. e executados o Manuel e mulher. Pelas Aps. 18 e 19, de 19 de Junho de 2006, a ora recorrente pediu o cancelamento das inscrições hipotecárias C-1 e C-2, oferecendo os documentos juntos às Aps. 17 e 18, de 08.05.2006, e juntou cópias das escrituras de 25.06.1973 e de 02.01.1975, que, respectivamente, serviram de base aos registos C-1 e C-2. A avaliar pelos documentos juntos aos presentes autos, o documento junto com a Ap. 17, de 8 de Maio de 2006 (em que se pediu o cancelamento dos registos de hipoteca C-1 e C-2 conforme requerimento junto, por extinção dos direitos, mas de que ulteriormente se desistiu), é um requerimento dirigido à Senhora Conservadora da Conservatória recorrida, subscrito pela mandatária da ora recorrente, em que inter alia consta expressamente o seguinte: «Mais, nos termos dos artigos 10º última parte, 13º, 1ª parte do Código do Registo Predial e artigos 730º, alínea b) e 308º, nº 1 do Código Civil, requer o cancelamento, por extinção dos direitos, dos registos de hipoteca voluntária inscritos sob as inscrições C-1 (Ap. 02/730807) e C-2 (Ap. 03/750311), por já haver decorrido mais de vinte anos sobre o registo da aquisição a favor do terceiro adquirente inscrito sob a inscrição G-1 (Ap. 05/810312) e agora G-2». A Ap. 18, de 08.05.2006, diz respeito ao pedido de cancelamento da inscrição hipotecária C-5, e nela não foi junto qualquer documento relevante à apreciação do caso dos presentes autos. Das escrituras de 25.06.1973 e de 02.01.1975 consta o seguinte: 1
«Que o crédito garantido haver-se-á por vencido e tornar-se-á imediatamente exigível o cumprimento de todas as obrigações e responsabilidades se os imóveis hipotecados forem objecto de arresto, penhora ou venda, se os primeiros outorgantes [o Manuel e mulher] não satisfizerem o pagamento dos encargos fiscais e de seguros referidos, se faltarem ao pontual cumprimento de quaisquer obrigações assumidas perante o banco ou, ainda, se por qualquer modo diminuir ou perecer a garantia ora prestada». Os pedidos de registo formulados através das Aps. 18 e 19, de 19.06.2006, foram recusados por manifesta insuficiência do título e face à natureza do acto não puder ser lavrado provisório por dúvidas art. 69º nº 1 alínea b) e art. 101º nº 3 a contrario do Código do Registo Predial. Cremos bem traduzir o pensamento da autora do despacho de qualificação pela seguinte forma: a) De acordo com o art. 730º, b), do C.C., a hipoteca extingue-se por prescrição a favor de terceiro adquirente do prédio hipotecado decorridos vinte anos sobre o registo de aquisição e cinco anos sobre o vencimento da obrigação garantida; b) O 1º prazo (de vinte anos sobre o registo da aquisição) ter-se-á por verificado, mas o 2º prazo (de cinco anos sobre o vencimento da obrigação garantida) não está comprovado; c) O prazo de prescrição pode sofrer desvios como sejam a sua suspensão ou interrupção, factos relativamente aos quais não tem a conservatória qualquer domínio ; d) Não cabe ao conservador conhecer oficiosamente da prescrição; e) O Código do Registo Predial que rege o cancelamento específico da hipoteca exige um documento autêntico ou autenticado de que conste o consentimento do credor art. 56º. Do despacho de recusa foi interposto o presente recurso hierárquico, cujos termos aqui se dão por integralmente reproduzidos. Em síntese, a posição da recorrente é a seguinte: a) O 1º prazo (de 20 anos) teve início com o registo de aquisição G-1, em 12.03.1981, e em 08.05.2006, data em que a ora recorrente ao abrigo do nº 1 do art. 308º do C.C. invocou a extinção do direito real de garantia, já haviam decorrido mais de 25 anos; b) Cada uma das obrigações garantidas pelas hipotecas registadas venceuse em 22.02.1980, data da penhora inscrita em F-1, ou em 27.08.1980, data do registo desta penhora, pelo que em 08.05.2006, data da invocação da extinção da hipoteca, já haviam decorrido 26 anos e alguns meses, sendo certo que a lei apenas exige o decurso do prazo de cinco anos; c) Aliás, mesmo em relação à última penhora (de 17.06.1994) inscrita (em 17.10.1994), já decorreram mais de 12 anos até à invocação da extinção das hipotecas; d) A hipoteca está sujeita a registo sob pena de não produzir efeitos mesmo em relação às partes (art. 687º, C.C.), e as suas vicissitudes, incluindo os factos que obstem a que o devedor ou terceiros possam invocar a seu favor a extinção dos direitos, com base no regime da prescrição em geral ou outros regimes especiais, terão que ser levadas a registo, sob pena de serem inoponíveis àqueles; e) Da ficha de registo não consta o registo de vicissitudes que pusessem em causa o decurso da prescrição ; 2
f) O conservador pode/deve conhecer da causa de extinção da hipoteca prevista na al. b) do art. 730º do C.C., que é uma figura de fundamento análogo ao da usucapio libertatis a que se refere o art. 1574º do C.C.; g) O art. 56º do C.R.P. diz respeito a um outro meio de proceder ao cancelamento do registo de hipoteca, pelo que a sua invocação pela recorrida é despropositada; h) Ao ter recusado o cancelamento do registo de hipoteca, a recorrida violou o disposto nos art.s 10º, última parte, 13º, nº 1, 1ª parte do C.R.P., e al. b) do art. 730º e art. 687º do C.C. Foi proferido despacho fundamentado de sustentação da recusa dos registos peticionados, cujos termos também aqui se dão por integralmente reproduzidos. Alega, em síntese, a Senhora Conservadora que: a) Os prazos previstos no art. 730º, b), do C.C. são prazos de prescrição, sendo aos mesmos aplicáveis o seu regime, com especial relevância para as causas da sua interrupção (art.s 323º a 327º do C.C.), pelo que não poderá recair sobre o conservador o dever de presumir que, na ausência de qualquer facto registado em consequência da hipoteca inscrita, o credor hipotecário não exerceu judicialmente o seu direito; b) As causas de interrupção da prescrição (v.g., as previstas nos nºs 1 e 4 do art. 323º e no art. 324º, C.C.) não consubstanciam factos sujeitos a registo; aliás, são inúmeras as hipóteses académicas em que se pode verificar o efeito da interrupção da prescrição previsto no art. 326º do C.C. que é o de começar a correr novo prazo a partir do acto interruptivo, sem prejuízo do disposto nos nºs 1 e 3 do art. 327º do C.C. e os factos interruptivos não estão sujeitos a registo; c) A prescrição para produzir efeitos terá de ser invocada judicial ou extrajudicialmente por quem a aproveita perante a pessoa contra a qual é invocada neste caso, o credor hipotecário; arredada está a hipótese de ser a Conservatória a diligenciar a intervenção do credor, pois não se insere no seu âmbito de competência [salvo no caso do processo de justificação previsto no artigo 118º do Código do Registo Predial, que não está em tabela no presente caso], nem seria a Conservatória a apreciá-la. Sendo invocada judicialmente «normalmente na contestação da acção movida pelo credor [ ]» ou «por outra forma, nomeadamente por via de acção intentada pelo devedor (em acção de simples apreciação negativa, por ex.)» (transcrição da anotação 2 ao artigo 303º do Código Civil Anotado dos Professores Pires de Lima e Antunes Varela, Vol. I, págs. 275/276, Ed. de 1987), a mesma será apreciada por um juiz, havendo lugar à prolação de uma sentença, nos termos da qual é verificada a excepção peremptória (art.s 487º, nº 2, 493º, nº 3 e 496º, todos do C.P.C.), ou é dado provimento à acção. Esta decisão judicial, logo que transitada em julgado, é, nos termos do art. 13º, 2ª parte do Código do Registo Predial, título para o registo de cancelamento da hipoteca ; d) Por isso, Catarino Nunes, in Código do Registo Predial Anotado, 1968, pág. 125, escreveu que «tendo a extinção [da hipoteca] por base a prescrição a que se refere a alínea b) do mesmo artigo 730º [do Código Civil], o título é a decisão judicial transitada»; e) Decorrentemente, o cancelamento das inscrições hipotecárias apenas poderá ser efectuado com base em documento autêntico ou autenticado de que conste o consentimento do credor artigo 56º do Código do Registo Predial. 3
Refere ainda a Senhora Conservadora no seu despacho de sustentação sem prejuízo da posição assumida na matéria - que, ao analisar a ficha de registo e o documento que juntou aos autos com aquele despacho, verificou que o exequente constante da inscrição de penhora F-3 (, S.A., com sede em Lisboa] 1 é o credor hipotecário das inscrições C-1 e C-2. O documento junto é um requerimento dirigido ao conservador da conservatória recorrida em que, S.A. pede a conversão do registo da penhora com fundamento em que a penhora é consequência dos registos de hipoteca C-1 e C-2 e que o, S.A. resultou da alteração da firma do. A recorrente veio em articulado superveniente impugnar a declaração da Senhora Conservadora e o documento por ela junto com o despacho de sustentação, alegando que no despacho de recusa este facto e o documento foram totalmente omitidos, razão pela qual a tal matéria não tenha sido dada resposta na petição de recurso, e que, além disso, tal declaração/ilação não tem fundamento, uma vez que decorre das escrituras que titularam as hipotecas que o é sujeito de direito com agência em Portugal, enquanto que o, S.A. é sujeito de direito português. O processo é o próprio, as partes legítimas, o recurso tempestivo, a recorrente está devidamente representada, e inexistem questões prévias ou prejudiciais que obstem ao conhecimento do mérito. A posição deste Conselho vai expressa na seguinte Deliberação A prescrição de hipoteca a favor de terceiro adquirente do prédio hipotecado, decorridos vinte anos sobre o registo da aquisição e cinco sobre o vencimento da obrigação, que é uma causa de extinção daquele direito real de garantia nos termos da al. b) do art. 730º do Cód. Civil, terá, para ser eficaz, que ser invocada judicial ou extrajudicialmente por aquele a quem aproveita, pelo seu representante ou, tratando-se de incapaz, pelo Ministério Público. Seja a invocação da prescrição judicial seja extrajudicial, a mesma terá que ser deduzida contra o credor hipotecário. E não basta que se invoque a prescrição. É necessário que a mesma seja apreciada e declarada por decisão transitada em julgado proferida em processo em que intervenha o credor hipotecário. A não ser, obviamente, que o credor hipotecário reconheça expressamente a prescrição da hipoteca. Mas, neste caso, o consentimento do credor, ínsito naquele reconhecimento, será o título para o cancelamento do registo. 1 - Este registo (Ap. 53/911015) inscreveu provisoriamente por natureza [al. a) do nº 2] e por dúvidas a penhora em que eram executados o Manuel e mulher, e nela figura como titular inscrito a. Depois de serem removidas as dúvidas (Av. 01 Ap. 31/920204), o registo foi convertido em definitivo (Av. 02 Ap. 22/920512) com base no documento referido no texto. Após várias vicissitudes, em 26.10.2001 foi anotada a verificação da caducidade desta inscrição. 4
Decorrentemente, é manifestamente insuficiente para titular o cancelamento do registo de hipoteca o mero requerimento do terceiro adquirente dirigido ao conservador do registo predial em que se invoca a prescrição da hipoteca e se pede o cancelamento do registo, por extinção do direito, devendo tal registo ser recusado nos termos do art. 69º, nº 1, b), do C.R.P. 2. 2 - De acordo com o disposto no art. 713º, nº 5, do C.P.C., ex vi do art. 749º do mesmo Código e ainda do art. 147º-B do C.R.P., afigura-se-nos perfeitamente sustentável que o Director-Geral decida o recurso hierárquico interposto ao abrigo das normas do Título VII do Código do Registo Predial com base em deliberação do Conselho Técnico que remeta para os fundamentos de sustentação da decisão impugnada. É precisamente esta a proposta que o Conselho apresenta nos presentes autos. A nossa função in casu consistiu apenas na descrição pormenorizada do quadro factual subjacente, na explicitação dos fundamentos da decisão impugnada em confronto com os fundamentos do recurso, e, finalmente, na elaboração de uma deliberação que mais não é melhor dizendo, mais não pretende ser do que uma síntese conclusiva do pensamento da Senhora Conservadora. Pensamento esse com o qual estamos em sintonia, pelo que constituiria pura redundância a reedição da argumentação alinhada. Apenas nos permitimos tecer três brevíssimos comentários. 1º. A excepção peremptória da prescrição, enquanto facto que, em face da lei substantiva, serve de causa extintiva da pretensão formulada pelo autor na acção (cfr. art.s 487º, nº 2, e 493º, nº 3, do C.P.C, aliás citados pela recorrida), não é de conhecimento ex officio (como aliás refere a recorrida, ao citar o art. 303º do C.C.), pelo que desajustada se nos afigura a invocação pela recorrida da norma do art. 496º do C.P.C. 2º. Como refere a Senhora Conservadora, não está em tabela nos autos a questão de saber se o processo de justificação previsto e regulado nos art.s 117º-B a 117º-P do C.R.P. é meio próprio para o terceiro adquirente inscrito forçar a apreciação (que, in casu, havendo oposição do credor hipotecário, seria verdadeiramente jurisdicional) da prescrição da hipoteca e a prolação de decisão que declarasse a extinção do direito real de garantia, a qual, tornando-se definitiva, constituiria título para o cancelamento oficioso do registo de hipoteca. Mas, para além de não estar tal questão em tabela, cremos mesmo que nesta sede este Conselho não a deverá tratar, pela singela razão de que o Director-Geral nem sequer é instância de recurso no processo de justificação. 3º. Ainda que com a expressa ressalva de que o facto não contendia com a posição tomada, achamos que a Senhora Conservadora não deveria ter esgrimido o argumento relativo à inscrição F-3, porquanto deste modo se colocou no terreno da recorrente, de apreciação da prescrição da hipoteca. O mesmo, aliás, ocorreu no despacho de recusa, quando se deu por verificado o 1º prazo (de vinte anos sobre o registo de aquisição). Importa, portanto, vincar que no processo de registo o conservador não pode apreciar a prescrição da hipoteca. Daí que não tenha o conservador (no processo de registo, não no de justificação, naturalmente) que emitir qualquer juízo sobre os pressupostos de verificação da prescrição. Por exemplo, quando a recorrente invoca o art. 308º, nº 1, do 5
Nos termos expostos, é entendimento deste Conselho que o recurso não merece provimento. Esta deliberação foi homologada pelo Exmo. Senhor Presidente em 04.06.2007. C.C., para sustentar a verificação do 1º prazo (de vinte anos sobre o registo da aquisição), a omissão de pronúncia sobre tal ponto não deve significar nem assentimento nem discordância. Não nos pronunciamos porque entendemos que não devemos antecipar julgamento que a nós não cabe fazer. 6