O INVESTIMENTO EM HOTELARIA NA CIDADE DE LISBOA

O INVESTIMENTO EM HOTELARIA NA CIDADE DE LISBOA JUNHO 2009 CONTEÚDOS 1 Desempenho histórico da hotelaria na cidade de Lisboa 5 Impacto do desempenho histórico sobre o valor dos hotéis e a rentabilidade dos capitais 11 Contactos Cushman & Wakefield Avenida da Liberdade, 131 2º 1250-140 Lisboa, Portugal www.cushmanwakefield.com SUMÁRIO EXECUTIVO O desempenho verificado em 2008 evidencia uma taxa de ocupação inferior à registada no ano 2000, tendo ainda sido interrompido o ciclo de recuperação da taxa de ocupação iniciado em 2005; A evolução positiva do preço médio por quarto vendido reforçou a tendência crescente apresentada em 2007, mas foi ainda assim insuficiente para compensar a quebra na taxa de ocupação, tendo o RevPAR diminuído -5,7%; O aumento da oferta de quartos verificado em 2008 (+2,6%), apesar de inferior ao de anos anteriores, fez cair as vendas médias por quarto disponível em -27%; O valor por quarto do mercado hoteleiro de Lisboa, a preços constantes, diminuiu cerca de -15%; O ROCE (Return on Capital Employed) reduziu dos 11,8% alcançados em 2000, para 9,0% em 2008; e Em 2008, os valores dos hotéis da cidade de Lisboa correspondem a apenas 58% do valor dos de Barcelona e a 55% dos de Madrid. DESEMPENHO HISTÓRICO DA HOTELARIA DA CIDADE DE LISBOA O sector do turismo registou no ano de 2008 uma desaceleração do ritmo de crescimento que se vinha verificando desde 2003, a qual deverá atingir ainda maiores proporções no corrente ano de 2009. Portugal registou naquele ano um decréscimo da procura dirigida aos meios de alojamento hoteleiro (-1,5% de dormidas) e um crescimento das receitas inferior à taxa de inflação, penalizado pelo facto de dois dos seus principais mercados emissores Reino Unido e Espanha serem aqueles que, na Europa, mais sentiram (e sentem ainda) os efeitos da crise económica internacional. Na sequência da divulgação dos dados relativos à hotelaria da cidade de Lisboa no ano de 2008 pelo Observatório do Turismo de Lisboa, a C&W Hospitality actualizou a análise ao desempenho do mercado hoteleiro da capital que efectua anualmente desde 2006, mantendo porém a série longa de indicadores com início em 2000. BUSINESS BRIEFING J UNHO 2009 1

Em termos metodológicos, importa salientar que nos anos de 2003 a 2008 foram utilizados os dados disponibilizados pelo Observatório do Turismo de Lisboa, tendo a C&W Hospitality estimado os indicadores de desempenho para o período de 2000 a 2008 com base nos dados do HotelBenchmark by Deloitte. O resultado destas estimativas é apresentado no Quadro I Síntese Evolução da Hotelaria de Lisboa 2000 a 2007 (preços correntes). QUADRO I - SÍNTESE EVOLUÇÃO DA HOTELARIA DE LISBOA - 2000 A 2008 (preços correntes) 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 08/07 08/00 TCMA Taxa de Ocupação Quarto 78,8% 67,3% 63,2% 60,2% 63,4% 60,5% 67,0% 71,0% 66,1% -4,9 p.p. -12,69 p.p. -2,17% Preço Médio por Quarto Vendido ( ) 70,03 80,53 83,96 83,18 91,19 79,72 77,53 79,70 82,71 3,78% 18,11% 2,10% Preço Médio por Quarto Disponível (RevPAR em ) 55,18 54,20 53,06 50,07 57,81 48,22 51,91 56,59 54,68-3,37% -0,91% -0,11% Vendas Médias por Quarto Vendido ( ) 108,51 124,78 130,10 128,89 138,11 122,72 121,51 116,82 119,75 2,51% 10,36% 1,24% Vendas Médias por Quarto Disponível ( ) 85,50 83,98 82,22 77,59 87,56 74,23 81,36 82,94 79,17-4,55% -7,41% -0,96% Fontes: Observatório do Turismo de Lisboa e HotelBenchmark Survey by Deloitte, cálculos C&W Hospitality Oferta de Quartos - Dia (3 a 5 estrelas) Quartos Ocupados - Dia (3 a 5 estrelas) Volume de Negócios - Dia ( ) 9.319 7.343 796.803 9.792 6.590 822.304 10.528 6.654 865.619 10.913 6.570 846.759 12.058 7.645 1.055.819 12.497 7.559 927.694 12.922 8.653 1.051.374 13.448 9.548 1.115.407 13.798 9.122 1.092.342 Oferta de Quartos - Ano (3 a 5 estrelas) Quartos Ocupados - Ano (3 a 5 estrelas) Volume de Negócios - Ano ( ) 3.401.435 2.680.331 290.833.001 3.574.080 2.405.356 300.141.016 3.842.720 2.428.599 315.950.770 3.983.245 2.397.913 309.067.070 4.413.228 2.797.987 386.429.923 4.561.405 2.759.194 338.608.274 4.716.530 3.158.188 383.751.483 4.908.520 3.485.049 407.123.448 5.036.270 3.329.478 398.705.002 2,6% -4,5% -2,1% 48,06% 24,22% 37,09% 5,03% 2,75% 4,02% Uma breve análise dos valores constantes do Quadro I, relativos ao período 2000 a 2008, não pode deixar de concluir que, apesar da variação positiva do preço médio por quarto vendido (+18%), o RevPAR foi penalizado pela forte descida da taxa de ocupação quarto (- 12 pontos percentuais). Por outro lado, as vendas médias por quarto vendido em 2008 cresceram cerca de 10% em relação ao ano de 2000 (a preços correntes) mas, devido ao forte acréscimo da oferta no mesmo período (+48,06%), as vendas médias por quarto disponível caíram (-7%). Não obstante a redução da taxa de ocupação e das vendas médias por quarto disponível, o volume de negócios da hotelaria de Lisboa registou, de 2000 a 2008, um acréscimo de +37%, a preços correntes, ou seja, um crescimento médio anual de +4,02%. Porém, na medida em que, embora em níveis historicamente baixos, a existência de inflação dificulta a análise da efectiva evolução real dos preços, convertemos os indicadores do Quadro I (a preços correntes) em preços constantes (valores de 2000). Para este efeito considerou-se a evolução anual do Índice de Preços no Consumidor indicada no Quadro II Taxa de Inflação 2000 a 2008. O resultado da conversão dos preços correntes em constantes (valores de 2000) é evidente no Quadro III Síntese Evolução da Hotelaria de Lisboa 2000 a 2008 (preços constantes). 2 BUSINESS BRIEFING J UNHO 2009

Taxa de Ocupação Quarto Preço Médio por Quarto Vendido ( ) Preço Médio por Quarto Disponível (RevPAR em ) Vendas Médias por Quarto Vendido ( ) Vendas Médias por Quarto Disponível ( ) Oferta de Quartos - Dia (3 a 5 estrelas) Oferta de Quartos - Ano (3 a 5 estrelas) Quartos Ocupados - Dia (3 a 5 estrelas) Quartos Ocupados - Ano (3 a 5 estrelas) Volume de Negócios - Dia ( ) Volume de Negócios - Ano ( ) Fontes: Observatório do Turismo de Lisboa e HotelBenchmark Survey by Deloitte, cálculos C&W Hospitality QUADRO III - SÍNTESE EVOLUÇÃO DA HOTELARIA DE LISBOA 2000 A 2008 (preços constantes) 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 08/07 08/00 TCMA 78,8% 67,3% 63,2% 60,2% 63,4% 60,5% 67,0% 71,0% 66,1% -4,9 p.p. -12,69 p.p. -2,17% 70,03 78,26 78,15 74,74 79,32 67,72 64,38 64,19 64,99 1,25% -7,20% -0,93% 55,18 52,67 49,39 44,99 50,29 40,96 43,11 45,57 42,96-5,73% -22,14% -3,08% 108,51 121,26 121,10 115,81 120,13 104,24 100,89 94,08 94,09 0,01% -13,29% -1,77% 85,50 81,61 76,54 69,72 76,16 63,06 67,56 66,80 62,20-6,88% -27,25% -3,90% 9.319 7.343 796.803 9.792 6.590 799.129 10.528 6.654 805.769 10.913 6.570 760.824 12.058 7.645 918.362 12.497 7.559 788.005 12.922 8.653 872.983 13.448 9.548 898.303 13.798 9.122 858.272 3.401.435 2.680.331 290.833.001 3.574.080 2.405.356 291.682.232 3.842.720 2.428.599 294.105.770 3.983.245 2.397.913 277.700.784 4.413.228 2.797.987 336.120.343 4.561.405 2.759.194 287.621.706 4.716.530 3.158.188 318.638.703 4.908.520 3.485.049 327.880.742 5.036.270 3.329.478 313.269.139 2,6% -4,5% -4,5% 48,06% 24,22% 7,71% 5,03% 2,75% 0,93% A análise a preços constantes demonstra variações negativas em todos os indicadores no período 2000-2008, com excepção do volume de negócios global (+7,7%), e da variação da oferta, esta última naturalmente não influenciada pela inflação. O RevPAR regista assim, de acordo com esta perspectiva, um decréscimo significativo (-22,14%), fundamentalmente em consequência da descida da taxa de ocupação e ligeira quebra dos preços médios por quarto vendido (quase -1% ao ano). Por outro lado, as vendas médias por quarto vendido em 2008 são 24% inferiores às de 2000 (a preços constantes). Por conseguinte, este facto conjugado com o forte decréscimo da oferta resulta na diminuição, também forte, das vendas médias por quarto disponível (-13,29%). Embora a preços correntes o volume de negócios da hotelaria de Lisboa tenha aumentado cerca de 37% entre 2000 e 2008, a preços constantes verifica-se um crescimento acumulado inferior a 8% na totalidade do período em análise. Merece ainda registo no período de 2000 a 2008, o desequilíbrio verificado entre a evolução da procura medida em quartos ocupados e a evolução da oferta medida em inventário/disponibilidade de quartos. Efectivamente, o crescimento médio anual da oferta foi superior a +5%, enquanto que a procura cresceu apenas a uma taxa de +2,75% ao ano. De 2000 a 2008 foram adicionados à oferta hoteleira da cidade de Lisboa 4.479 quartos (apenas as categorias de 3 a 5 estrelas), o que equivale a um aumento de quase 50% face ao número de quartos existente no ano 2000. De salientar ainda que o crescimento da oferta se concentrou sobretudo na categoria das 4 estrelas, a qual foi responsável por quase 80% do aumento da oferta no período, num total de cerca de + 3.500 novos quartos. Neste cenário, é portanto possível concluir que a forte diminuição da taxa de ocupação quarto (-12 pontos percentuais) registada entre 2000 e 2008 estará fortemente relacionada com o forte aumento da oferta de quartos (+48%) no período, o qual não foi totalmente acompanhado pelo crescimento da procura (+24%). Não menos importante é a taxa de variação anual registada nas vendas médias por quarto vendido (-1,77%) e por quarto disponível (-3,90%), a preços constantes, que se traduzem em quebras de -13% e de -27%, respectivamente, face ao ano de 2000. BUSINESS BRIEFING J UNHO 2009 3

QUADRO IV - EVOLUÇÃO ANUAL DA OFERTA DE QUARTOS ENTRE 1990 E 2008 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Var. Abs. Var. % TCMA Número de Quartos 392 392 392 392 603 603 603 603 719 719 789 789 789 789 789 789 750 750 781 Variação anual 0 0 0 0 211 0 0 0 116 0 70 0 0 0 0 0-39 0 31 2* Taxa Crescimento 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 53,8% 0,0% 0,0% 0,0% 19,2% 0,0% 9,7% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% -4,9% 0,0% 4,1% 389 99,2% 3,9% Índice 100 100 100 100 100 154 154 154 154 183 183 201 201 201 201 201 201 191 191 199 Quota de Mercado 5,8% 5,5% 5,2% 5,0% 7,1% 7,0% 6,8% 6,6% 7,3% 7,3% 7,8% 7,5% 7,0% 6,7% 6,1% 5,9% 5,5% 5,3% 5,4% Número de Quartos 2.155 2.342 2.342 2.478 2.478 2.536 2.633 2.633 2.850 2.850 2.850 2.850 3.037 3.037 3.128 3.128 3.188 2.784 2.878 Variação anual 444 187 0 136 0 58 97 0 217 0 0 0 187 0 91 0 60-404 94 3* Taxa Crescimento 25,9% 8,7% 0,0% 5,8% 0,0% 2,3% 3,8% 0,0% 8,2% 0,0% 0,0% 0,0% 6,6% 0,0% 3,0% 0,0% 1,9% -12,7% 3,4% 723 33,5% 1,6% Índice 100 126 137 137 145 145 148 154 154 167 167 167 167 177 177 183 183 186 163 168 Quota de Mercado 32,0% 32,6% 30,9% 31,8% 29,3% 29,5% 29,8% 28,8% 29,1% 29,1% 28,2% 26,9% 26,8% 26,0% 24,3% 23,5% 23,3% 19,6% 19,7% Número de Quartos 2.128 2.406 2.702 2.786 3.239 3.323 3.457 3.772 3.817 3.817 4.063 4.342 4.876 5.261 6.144 6.381 6.746 7.388 7.539 Variação anual 0 278 296 84 453 84 134 315 45 0 246 279 534 385 883 237 365 642 151 4* Taxa Crescimento 0,0% 13,1% 12,3% 3,1% 16,3% 2,6% 4,0% 9,1% 1,2% 0,0% 6,4% 6,9% 12,3% 7,9% 16,8% 3,9% 5,7% 9,5% 2,0% 5.411 254,3% 7,3% Índice 100 100 113 127 131 152 156 162 177 179 179 191 204 229 247 289 300 317 347 354 Quota de Mercado 31,6% 33,5% 35,7% 35,7% 38,3% 38,6% 39,1% 41,2% 39,0% 39,0% 40,2% 41,0% 43,1% 45,0% 47,8% 48,0% 49,3% 52,0% 51,7% Número de Quartos 2.049 2.049 2.143 2.143 2.143 2.143 2.143 2.143 2.406 2.406 2.406 2.600 2.615 2.615 2.786 2.988 2.988 3.276 3.381 Variação anual 0 0 94 0 0 0 0 0 263 0 0 194 15 0 171 202 0 288 105 5* Taxa Crescimento 0,0% 0,0% 4,6% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 12,3% 0,0% 0,0% 8,1% 0,6% 0,0% 6,5% 7,3% 0,0% 9,6% 3,2% 1.332 65,0% 2,8% Índice 100 100 100 105 105 105 105 105 105 117 117 117 127 128 128 136 146 146 160 165 Quota de Mercado 30,5% 28,5% 28,3% 27,5% 25,3% 24,9% 24,3% 23,4% 24,6% 24,6% 23,8% 24,6% 23,1% 22,3% 21,7% 22,5% 21,9% 23,1% 23,2% Número de Quartos 6.724 7.189 7.579 7.799 8.463 8.605 8.836 9.151 9.792 9.792 10.108 10.581 11.317 11.702 12.847 13.286 13.672 14.198 14.579 Total Variação anual 444 465 390 220 664 142 231 315 641 0 316 473 736 385 1.145 439 386 526 381 Índice 100 107 114 121 124 135 137 141 146 156 156 161 168 180 186 205 212 218 226 232 7.855 116,8% 4,4% Taxa Crescimento 7,1% 6,9% 5,4% 2,9% 8,5% 1,7% 2,7% 3,6% 7,0% 0,0% 3,2% 4,7% 7,0% 3,4% 9,8% 3,4% 2,9% 3,8% 2,7% Fonte: Observatório do Turismo de Lisboa Tendo em conta as implicações da evolução da oferta de quartos em todos os indicadores de desempenho, apresenta-se o Quadro IV Evolução Anual da Oferta de Quartos entre 1990 e 2008, elaborado com base nos dados do Observatório do Turismo de Lisboa. Em síntese, de 1990 para 2009, verificou-se na cidade de Lisboa um crescimento na oferta de quartos de cerca de 116%, tendo estes aumentado 7.855 unidades, isto é, a uma taxa de crescimento médio anual de +4,4%. Em todo o período considerado, o ano de 2004, o da realização do Europeu de Futebol foi o de maior crescimento, com a introdução de +1.145 novos quartos, isto é, um acréscimo anual de quase +10%, como se observa no Gráfico 2. Tal como já referido, o crescimento não foi uniforme entre as várias categorias. Os quartos em hotéis de 4 estrelas aumentaram (+254%), num total de 5.411 quartos. Por outro lado, a categoria de 2 estrelas foi a que registou um crescimento absoluto mais modesto (389 quartos), representando ainda assim uma duplicação da capacidade. A categoria de 3 estrelas foi a que registou um menor crescimento percentual, com um acréscimo de 723 quartos (+33% face ao ano de 1999), valores particularmente influenciados pela redução ocorrida em 2007, quando da subida de categoria de várias unidades hoteleiras para 4 estrelas. A oferta no segmento de 5 estrelas tem crescido a um ritmo moderado (2,8% ao ano), embora, e de acordo com a base de dados da Cushman & Wakefield Hospitality, este 4 BUSINESS BRIEFING J UNHO 2009

segmento represente cerca de 50% da oferta futura potencial, prevendo-se que nos próximos anos sejam adicionados ao mercado cerca de 1.700 novos quartos distribuídos por 14 projectos. Considerando todos os dados acima, é inevitável concluir que a evolução registada pela hotelaria da cidade de Lisboa desde o ano 2000 se terá caracterizado por uma perda efectiva de valor de um grande número de unidades hoteleiras, situação agravada com os resultados atingidos no ano de 2008, e que deverão ter seguimento no corrente ano de 2009 conforme evidenciaram os dados relativos ao primeiro trimestre (quebra de 24% no RevPAR face ao mesmo período de 2007, sendo que o facto de a Páscoa ter ocorrido este ano mais tarde, em Abril, não explica integralmente a dimensão desta quebra). Importa no entanto notar que o desempenho recente da hotelaria da cidade de Lisboa acima descrito, sendo geral, não destaca os desempenhos relativamente bons de alguns hotéis, nomeadamente os que possuem fortes competências de gestão, marca internacional, produto actualizado, bom nível de prestação de serviços e praticam preços adequados à sua proposta de valor. Contudo, em termos gerais, pode afirmar-se com segurança que, na actual conjuntura, a grande maioria das unidades hoteleiras, apesar da prudência na orçamentação do ano de 2009, estará a registar volumes de negócios e margens operacionais mensais e acumuladas algo inferiores às orçamentadas, procurando, ainda assim, não perder quota de mercado face à concorrência directa. Neste sentido, e com o objectivo de aferir a variação média no valor por quarto no mercado hoteleiro de Lisboa, no capítulo seguinte apresenta-se uma avaliação simplificada (quick & dirty) de um hotel-tipo que reflecte o desempenho médio do mercado: o Hotel Cidade de Lisboa. IMPACTO DO DESEMPENHO HISTÓRICO SOBRE O VALOR DOS HOTÉIS E A RENTABILIDADE DOS CAPITAIS O ROCE (Return On Capital Employed) traduz simultaneamente a eficiência e a rentabilidade dos investimentos de capital de uma empresa, sendo um excelente indicador da sua capacidade de aplicação de capital para gerar resultados. O ROCE deve ser sempre superior à taxa de juro à qual a empresa se financia, sob pena de um aumento do financiamento em capitais alheios reduzir o retorno accionista. Resulta da divisão do EBIT (Earnings Before Interest and Taxes) pela diferença entre o Activo e a Dívida de Curto Prazo. Neste capítulo usaremos um proxy desta definição de ROCE, o ROCE simples, resultante do rácio entre o EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization) e o Total de Capitais Empregues. Para determinar o impacto sobre o valor dos hotéis da cidade de Lisboa, considerou-se o desempenho global da cidade de Lisboa nos últimos oito anos, estimado pela C&W Hospitality com base nos dados do Observatório do Turismo de Lisboa e do HotelBenchmark Survey by Deloitte. Foram ainda assumidos alguns pressupostos adicionais com base na nossa experiência e know-how do mercado e da operação hoteleiros. BUSINESS BRIEFING J UNHO 2009 5

Para o efeito, assumiu-se uma unidade hoteleira-tipo com 150 quartos, que designámos por Hotel Cidade de Lisboa, com taxa de ocupação quarto, preço médio por quarto vendido, e vendas médias por quarto vendido em linha com a totalidade do mercado. Assumiu-se ainda que esta unidade hoteleira é gerida por um operador eficiente, obtendo em 2000 uma percentagem de EBITDA sobre o Volume de Negócios de +38%, ajustado em 2008 para +33%, tendo em consideração a redução do volume de negócios e a elevada rigidez que caracteriza a estrutura de custos das operações hoteleiras. Quanto ao cálculo simplificado do valor (quick & dirty), foram utilizados três métodos expeditos: EBITDA sobre uma taxa de capitalização ou yield, multiplicador do Volume de Negócios e multiplicador do EBITDA, estes dois últimos métodos gerando valores indicativos indirectos. Tal como no capítulo anterior, o valor foi estimado quer em preços correntes, quer em preços constantes (valores de 2000). Os resultados destas estimativas são apresentados no Quadro V Estimativa de Valor Quick & Dirty (preços correntes) e no Quadro VI Estimativa de Valor Quick & Dirty (preços constantes). Tendo em consideração uma quebra de pouco mais de -7% no Volume de Negócios do Hotel Cidade de Lisboa entre 2000 e 2008, a percentagem de EBITDA sobre o Volume de Negócios foi ajustada (de +38% para +33%) devido à elevada rigidez que caracteriza a estrutura de custos das operações hoteleiras e à actualização anual dos custos operacionais. Ainda assim, os +33% de EBITDA pressupõem um forte esforço da gestão na contenção destes custos operacionais, na optimização e eficiência de processos e recursos, de forma a procurar manter as margens operacionais em níveis aceitáveis, constituindo portanto um cenário que se pode designar por operador eficiente. Adicionalmente, assumimos uma redução da taxa de capitalização (yield) (de 9,0% para 7,5%), uma subida do multiplicador do Volume de Negócios (de 4 para 5) e do multiplicador do EBITDA (de 10 para 12,5), reflectindo simultaneamente a evolução e maior maturidade dos mercados de investimento, o aumento da percepção de 6 BUSINESS BRIEFING J UNHO 2009

de risco (relembra-se que os últimos anos foram marcados por yields historicamente baixas, em torno de 6%), mas também a legítima expectativa de gradual melhoria do desempenho actual, embora apenas nos médio e longo prazos. A estimativa de valor do hotel diminuiu cerca de 3,5%, de 19,7M para 19,0M (a preços correntes). Em termos de valor por quarto, o decréscimo terá sido de cerca de cerca de 4.600 Euros, para 127.000 Euros. Sem modificação de todos os demais pressupostos, a mera conversão dos preços correntes em preços constantes, expressa no Quadro VI, faz com que a estimativa de valor do hotel diminua, entre 2000 e 2008, de 19,7M para 15,0M, isto é, mais de -24% (a preços constantes de 2000), que equivale a uma redução do valor por quarto de aproximadamente 32.000 Euros, para cerca de 100.000 Euros. Para aferir da justeza das correcções ao valor do Hotel Cidade de Lisboa que resultam da metodologia expedita adoptada, e acima detalhada, comparámos os valores por quarto calculados pela C&W Hospitality com os que constam do último relatório European Hotel Valuation Index 2009 da HVS, tendo constatado que estes evidenciam, entre 2000 e 2008, evoluções semelhantes, como apresentado no Quadro VII. A conversão dos valores por quarto de preços correntes para preços constantes, tem por efeito a passagem de um acréscimo no valor por quarto de 1% (a preços correntes) para uma redução de 25 % (a preços constantes 2000). Quanto ao cálculo do já mencionado ROCE simples, há que assumir previamente alguns pressupostos: investimento médio por quarto em 2000, a preços daquele ano, estimado pela C&W Hospitality, em 100.000 Euros, o que significa um imobilizado bruto inicial de 15M ; (re)investimento médio anual em activos existentes correspondente a 2,0% do Volume de Negócios de cada ano, a acrescer ao imobilizado bruto inicial; e investimento em fundo de maneio correspondente a 2,5% do Volume de Negócios do ano 2000, seguido de investimento/desinvestimento anual em função do aumento/diminuição daquele; BUSINESS BRIEFING J UNHO 2009 7

os dois últimos pressupostos de acordo com o habitualmente praticado na indústria hoteleira pelos operadores mais qualificados. Recuperando o Volume de Negócios do Hotel Cidade de Lisboa estimado pela C&W Hospitality com base nos dados do Observatório do Turismo de Lisboa e do HotelBenchmark Survey by Deloitte, bem como os nossos próprios pressupostos quanto à evolução da percentagem de EBITDA sobre o Volume de Negócios, o resultado do rácio entre o EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization) e o Total de Capitais Empregues é o expresso no Quadro VIII. Verifica-se pois que, entre 2000 e 2008, na unidade hoteleira-tipo com 150 quartos Hotel Cidade de Lisboa, assumindo um desempenho alinhado com a totalidade do mercado da cidade, em resultado da diminuição de cerca de 350.000 no Volume de Negócios, e de uma redução equivalente do EBITDA sobre o Volume de Negócios - mesmo considerando que o Total de Capitais Empregues Acumulados aumenta apenas 4% - o ROCE simples passa de 11,8% para 9,0%, o que representa uma diminuição de cerca de 11% ou 2,7 p.p.. Recorrendo de novo ao relatório European Hotel Valuation Index 2009 da HVS, e comparando directamente a evolução dos valores por quarto das cidades de Lisboa, Madrid e Barcelona (a preços correntes) entre os anos de 1993 e 2008, é possível colocar em perspectiva mais alargada a própria evolução destes valores em Lisboa. A análise do gráfico permite constatar a tendência geral de crescimento contínuo dos valores dos hotéis em todas estas cidades e da média europeia, até ao ano de 2000, quando é atingido o pico de valor, ainda que o ritmo de crescimento de Lisboa tenha sido consideravelmente inferior ao das duas cidades espanholas. Ainda assim, Lisboa manteve alguma estabilidade desde então, encontrando-se hoje a um nível próximo do atingido em 2000, depois de uma queda 8 BUSINESS BRIEFING JUNHO 2009

O Quadro IX evidencia o facto de os valores dos hotéis de Lisboa, apesar da relativa estabilidade nos último 8 anos, corresponderem em 2008 - o último ano da série longa - a cerca de 58% do valor dos hotéis de Barcelona e 55% do valor dos hotéis de Madrid, e isto apesar das correcções ocorridas nestas duas cidades desde o ano 2000 (quebras de valor de 7,5% e 3,0%, respectivamente). Por último, é de salientar, em relação ao mercado hoteleiro de Lisboa, que os cálculos e a análise acima demonstram que o investimento num estabelecimento hoteleiro apresentava em 2000 uma rentabilidade superior àquela que actualmente é obtida. Uma das principais causas para este facto reside na evolução da relação procura versus oferta no período em análise - 2000 a 2008 - e nas consequências dessa evolução em termos de preços praticados e, essencialmente, das taxas de ocupação quarto atingidas. Efectivamente, com taxas de crescimento médio anual da oferta de 5% (ou acumulada de 48%) e da procura de apenas 2,75% (ou acumulada de 24%), gerou-se um desequilíbrio entre os fundamentais do mercado. Como já referido em ocasiões anteriores, este desequilíbrio foi acentuado pelo facto de parte das unidades hoteleiras do mercado apresentarem propostas de produto e serviço indiferenciados, pelo que o preço é muitas vezes o único factor de diferenciação, em especial em períodos de contracção da procura como foi o ano de 2008 e será ainda o de 2009. Num ambiente recessivo como o do ano de 2009 - sendo os preços praticados pelos hotéis da cidade de Lisboa dos mais baixos entre os das capitais Europa - poderá existir a tentação de, à falta de outros argumentos e após alguns meses de taxas de ocupação baixas, reduzir ainda mais os preços praticados para tentar estimular a procura e não perder quota de mercado, o que se poderá revelar bastante perigoso e comprometer, a prazo, o desejado retorno do investimento. BUSINESS BRIEFING J UNHO 2009 9

Importa ainda referir que é expectável que, apesar dos recentes esforços da Câmara Municipal de Lisboa em aprovar diversos projectos hoteleiros que se encontravam em licenciamento há alguns anos, devido à actual conjuntura económica e financeira e elevada incerteza quanto ao futuro, muitos destes projectos venham a ser adiados ou mesmo não concretizados. Ainda assim, do lado da oferta, é já evidente a tendência para o desenvolvimento hoteleiro em novas localizações, alternativas ao tradicional eixo Av. da Liberdade - Avenidas Novas; e para uma gradual alteração do perfil de produto. Os novos projectos hoteleiros, muitos dos quais já em funcionamento, têm escolhido localizações alternativas na cidade de Lisboa, nomeadamente junto da 2ª circular (hotéis budget), no Parque das Nações (segmento de negócios) e na frente ribeirinha (segmento de negócios e lazer), bem como a introdução de unidades hoteleiras de charme nos bairros históricos de Alfama e Bairro Alto. A natural pressão criada pela exigência de remuneração adequada dos capitais próprios e alheios investidos nos projectos hoteleiros, associada a um contexto de forte contracção da procura e de alteração de muitos dos paradigmas que têm orientado o negócio hoteleiro nas últimas décadas, impõem claramente uma profunda reflexão sobre os actuais modelos de negócios e o eventual reequacionar de muitos dos seus pressupostos, por forma a melhor enfrentar o futuro. A reestruturação dos modelos de gestão deverá por isso ser transversal e profunda, englobando a análise dos mercados emissores, dos segmentos de mercado captados, dos canais de distribuição utilizados, a proposta de produto/serviço e a consequente adaptação dos processos internos à situação actual e expectável no futuro mais próximo. 10 BUSINESS BRIEFING J UNHO 2009

SOBRE A EQUIPA DE HOSPITALITY A Cushman & Wakefield Hospitality está presente em 13 países, contando com a experiência de mais de 100 profissionais. A equipa é composta por especialistas que compreendem bem a dinâmica do mercado hoteleiro, dedicados à consultoria e à venda/aquisição de todos os tipos de hotéis e resorts. A C&W Hospitality presta serviços de apoio à compra, venda, financiamento e exploração hoteleira de empreendimentos em projecto ou já existentes; bem como ao nível das avaliações, do planeamento estratégico, análise de portfólios, selecção de localizações e viabilidade/estudos de mercado. Para mais informações sobre este estudo, por favor contacte: Jorge Catarino Partner Director de Hotéis jorge.catarino@eur.cushwake.com A Cushman & Wakefield é a maior empresa privada de serviços imobiliários do mundo. Fundada em 1917, a firma tem 230 escritórios em 58 países, contando com mais de 15.000 profissionais de imobiliário. A Cushman & Wakefield fornece soluções integradas aos seus clientes, ao aconselhar, implementar e gerir activamente todas as etapas do processo imobiliário, em representação de proprietários, inquilinos e investidores. Estas soluções incluem não só aconselhamento para venda, compra, financiamento, arrendamento e gestão de activos imobiliários, mas também avaliações, planeamento estratégico e research, análise de portfólios e assistência na selecção de localizações, entre muitos outros serviços. Somos reconhecidos mundialmente pela qualidade dos nossos estudos sobre os mais variados sectores de imobiliário, que pode encontrar no Knowledge Center no nosso website em www.cushmanwakefield.com Para cópias adicionais deste ou de outros relatórios, por favor contacte: Filipa Mota Carmo Marketing filipa.carmo@eur.cushwake.com Cushman & Wakefield Av. da Liberdade, 131-2º 1250-140 Lisboa, Portugal 2009 Cushman & Wakefield Todos os direitos reservados Este relatório contém informação publicamente disponível, e foi utilizada pela Cushman & Wakefield no pressuposto de ser correcta e verdadeira. A Cushman & Wakefield declina qualquer responsabilidade, caso se venha a verificar o contrário. Nenhuma garantia ou representação, expressa ou implícita, é feita à veracidade da informação contida neste relatório, e a mesma é disponibilizada sujeita a erros. BUSINESS BRIEFING J UNHO 2009 11