A verificação da viabilidade econômica dos empreendimentos é essencial para garantir os melhores resultados. Veja nesse ebook os principais aspectos envolvidos nesse estudo e sua importância na construção civil, especialmente em momentos de crise. 2
ÍNDICE SOBRE O SIENGE INTRODUÇÃO 1 VIABILIDADE ECONÔMICA DA OBRA: POR QUE É IMPORTANTE CONHECÊ-LA? 2 O QUE CONSIDERAR NO ESTUDO DE VIABILIDADE DE UMA OBRA? 2.1 PROJETO E ORÇAMENTO DA OBRA 2.2 AVALIAÇÃO DAS CONDIÇÕES FINANCEIRAS 2.3 ANÁLISE DO MERCADO IMOBILIÁRIO E DO CONSUMIDOR 3 MUITA INFORMAÇÃO? LANCE MÃO DA TECNOLOGIA CONCLUSÃO
SOBRE O SIENGE O Sienge é um sistema de gestão, também chamado de ERP Enterprise Resource Planning, especializado na Indústria da Construção. Você pode gerenciar e integrar todas as áreas de uma empresa, sem ter que abrir mão de um software que atenda com propriedade a produção da sua empresa. Com o Sienge, e sua equipe altamente capacitada neste segmento, todas as necessidades do setor estão ao seu alcance. Você encontra outros materiais disponíveis em nosso Blog, sempre com novidades interessantes. Visite www.sienge.com.br/blog/ 4
INTRODUÇÃO Todo empreendimento, independente do porte ou da destinação, se industrial, comercial ou residencial, gera expectativas em relação ao retorno sobre o investimento necessário para sua realização. Elaborar um estudo detalhado, considerando as técnicas e métodos de construção, além dos insumos e materiais necessários para os serviços, é determinante para que sua construtora ou incorporadora conheça a viabilidade econômica de uma obra. Essa avaliação, vai muito além de orçamentos, planilhas de compras e cronogramas do projeto. Fatores como zoneamento, localização, restrições geotécnicas, além do retorno financeiro esperado, devem ser informações conhecidas, para que essa análise seja mais completa e assertiva. Mesmo para uma obra com orçamento favorável, o estudo de viabilidade pode indicar impossibilidade do retorno financeiro, e nesse caso, a decisão pode ser pela não realização da obra. Fatos como esse confirmam a importância de se fazer estudos de viabilidade bem completos para cada obra. Dada a relevância do estudo de viabilidade econômica para a Construção Civil, que é ampliada pelo momento atual da economia, preparamos esse ebook. Nele você vai encontrar diretrizes excepcionais para ajudar a identificar a viabilidade de suas obras e entender melhor como esse estudo pode ser realizado. Boa leitura. 5
1. VIABILIDADE ECONÔMICA DA OBRA: POR QUE É IMPORTANTE CONHECÊ-LA? O estudo de viabilidade econômica tem como principal objetivo avaliar os valores envolvidos no empreendimento, e buscar a redução dos riscos associados a incertezas sobre o retorno desses investimentos. Sua realização é muito importante - e necessária - antes de sua empresa iniciar qualquer projeto de construção. Embora exista ainda uma margem de erros, os estudos de viabilidade permitem de forma muito completa e abrangente, a verificação do desempenho econômico, financeiro e de risco do empreendimento. Isso por que o estudo considera inúmeras informações que, quando juntas, demonstram ou não a existência de uma lucratividade mínima garantida, calculam o retorno considerado aceitável e projetam os resultados na conclusão do empreendimento. Muito se engana quem pensa que, pequenas ou médias empresas, podem dispensar o estudo de viabilidade de seus empreendimentos. Apenas o orçamento da obra, aliado a experiência ou intuição sobre o negócio, não é mais suficiente para o atual e competitivo mercado da construção civil. Obviamente, quanto maiores as cifras envolvidas, maiores os impactos nos negócios. Estudos de viabilidade reduzem os riscos mais comuns envolvidos nesse tipo de negócio, como aquisição dos terrenos mais baratos e apropriados, 6
localização mais procurada comercialmente, entre outros. Vale salientar que esse tipo de estudo inclusive é exigido em situações como a busca de subsídios estatais ou para a realização de obras no setor público, por exemplo. Mais do que isso, também ajudam na avaliação da necessidade de busca de fontes de financiamento alternativas, para a manutenção da saúde financeira e de caixa para o projeto. Esses estudos se tornam muito eficazes no apoio à obtenção ou negociação de condições de crédito junto aos bancos. 7
2. O QUE CONSIDERAR NO ESTUDO DE VIABILIDADE DE UMA OBRA? Um estudo de viabilidade econômica de um empreendimento é uma recurso para tomada de decisão. Na sua confecção, devem ser consideradas informações que demonstrem tanto a viabilidade técnica da obra, quanto a financeira e a econômica. A viabilidade técnica levará em conta aspectos como métodos construtivos, materiais e equipamentos necessários para a realização da obra, além de condições geotécnicas do terreno, por exemplo. Essas necessidades devem ser confrontadas com os recursos e os prazos para determinar as possibilidade técnicas para execução do trabalho. Executar uma obra com viabilidade financeira, implicará em manter seu fluxo de caixa saudável, onde a necessidade de desembolso para as despesas, será coberta pelas entradas previstas durante o período da obra. O objetivo é equilibrar a entrada e saída de recursos da obra. A decisão pela viabilidade econômica do empreendimento será dada, considerando desde o primeiro gasto até o final da obra. Junta-se a isso, a projeção da vida útil do empreendimento, expectativas de valor venal e tempo de venda, que demonstrarão o desempenho econômico de lucro ou prejuízo, assim como se a taxa de retorno será atraente. 8
2.1 PROJETO E ORÇAMENTO DA OBRA A confecção de orçamentos com informações detalhadas da obra, com base nos projetos arquitetônicos, estruturais, hidráulicos, elétricos, entre outros é fundamental para que seu estudo de viabilidade tenha todos os custos necessários previstos para a realização da obra. Os orçamentos, que toma como base o cronograma do projeto, também geram insumos para o fluxo de caixa da obra, porque apontam as necessidades de investimento na linha do tempo da execução dos trabalhos. Essa previsibilidade de custos mais precisa, traz segurança aos estudos, além de servir para identificar possíveis ajustes necessários para atingimento do melhor resultado do empreendimento. Nesse post você encontra outras razões que comprovam a importância de investir mais tempo na elaboração do orçamento das obras e dicas infalíveis para ter um orçamento de obras mais preciso. 9
2.2 AVALIAÇÃO DAS CONDIÇÕES FINANCEIRAS De um lado, de acordo com o cronograma de desembolso da obra e as estimativas de custos específicos da incorporação (verba de marketing, comissões de venda, taxas de administração do construtor e do incorporador, entre outros outros). Do outro, conseguirá a projeção da receita mensal de vendas, dos juros a serem cobrados dos compradores. Como resultado, você terá condições de simular o fluxo de caixa da obra. O fluxo de caixa de sua obra indicará os períodos de exposição máxima (onde haverá maior saldo positivo), prazos e taxas de retorno, assim como será possível fazer a correta avaliação das condições financeiras e assim determinar momentos em que a incorporação necessitará de ingresso de recursos, seja de financiamentos ou investimentos. Esse é um subsidio essencial para análise financeira de seu empreendimento. Encontre aqui dicas importantes como fazer a gestão do fluxo de caixa de sua construtora ou incorporadora. 10
2.3 ANÁLISE DO MERCADO IMOBILIÁRIO E DO CONSUMIDOR Outro fator primordial para o sucesso de um empreendimento será a aceitação do mesmo pelo mercado consumidor. A sua decisão pelo investimento deverá estar pautada em fatores como o perfil do público alvo, características do mercado imobiliário da região e da demanda por determinado tipo de obra. Uma análise criteriosa do local e seu entorno, realidade imobiliária, poder aquisitivo do bairro, imóvei s disponíveis com o mesmo perfil, entre outras informações, será de grande valia para o direcionamento das decisões referentes ao imóvel. Como por exemplo: Se for um imóvel residencial, características como: quantidade de quartos, área de lazer, vagas na garagem ou determinado padrão de acabamento são pontos que definem quão atrativo será o empreendimento para aquele mercado. No caso empreendimentos para fins comercias, características como: metragem ideal das salas, necessidade de amplo estacionamento, quantidade de banheiros, estrutura para cozinha podem ser fatores determinantes para o imóvel seja bem aceito no local. O mercado consumidor sofre mudanças constantes em relação a sua preferência e necessidades de produto. Em dado momento, um imóvel de grande aceitação, pode sofrer por falta de interesse. Enquanto outros podem apresentar um crescimento rápido na procura. Estudar e pesquisar o momento do mercado imobiliário na região do empreendimento, reduzirá drasticamente as incertezas inerentes a esse tipo de negócio. Para esse 11
estudo, os corretores e imobiliárias locais poderão contribuir muito, com informações reais que coletam diariamente dos potenciais clientes. Descobrir também o perfil dos potenciais clientes, suas preferência e necessidades, além da capacidade de investimento, é outra excelente forma de aprimorar seu estudo. Sua construtora ou incorporadora precisa buscar informações para compatibilizar o tipo de empreendimento a realidade do local, tanto pela necessidade de uso quanto pelo potencial de preço. Veja dois passos principais para chegar nessa análise: Fazer pesquisas sobre a região Organize pesquisas considerando imóveis com as mesmas características do que seu empresa pretende investir. Se é para uso comercial ou residencial, por exemplo, o padrão de acabamento, metragem, número de quartos. A partir do momento que sua empresa passa a trabalhar com estudos de viabilidade, as informações mais relevantes são refinadas, e suas pesquisas se tornam cada vez mais assertivas. Estudar, por exemplo, o volume de unidades a venda, ajuda a entender como está a oferta em relação a procura, se haverá demanda para mais um imóvel desse tipo na região, ou se é uma excelente oportunidade de suprir uma necessidade evidente na área. Outra informação bastante útil, é a velocidade de venda. Esse é um fator que influenciará diretamente no retorno sobre o investimento (ROI) do empreendimento. Você precisa conciliar essa velocidade de venda, com seu fluxo de caixa e com a expectativa de retorno dos investidores. 12
Organizar suas pesquisas de forma prática Formatar modelos de trabalho, que vão evoluindo com o decorrer do tempo e do uso, ajudam a garantir que nada será sendo deixado de lado no momento da avaliação daquele empreendimento. Elabore tabelas para direcionar as pesquisas e organizar as informações mais importantes para o negócio. Veja os exemplos a seguir. Avaliar o comportamento do mercado imobiliário local nos últimos anos, ajudará sua construtora a reconhecer características que trouxeram mais sucesso para empreendimentos ali instalados. Quantidade Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Unidades em Oferta Unidades novas lançadas Velocidade de vendas lançamentos - planta Velocidade de vendas - imóveis acabados Quartos Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Unidades em Oferta - 1 Quarto Unidades em Oferta - 2 Quarto Unidades em Oferta - 3 Quarto Padrão Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Luxo Alto Padrão Médio padrão Popular 13
De acordo com as informações coletadas, será possível identificar o comportamento e projetar tendências quanto ao mercado para esse imóvel. Por exemplo, o empreendimento em estudo tem a destinação residencial. Suas pesquisas mostraram os resultados representados no gráfico abaixo, quanto a unidades a venda na região. Além de confirmar que a faixa de renda familiar na área é mais modesta. Esses dados podem demonstrar que, para que seu empreendimento tenha mercado ali, deverá ser direcionada linha de acabamento mais simples, metragem menor, entre outros fatores que tornarão os custos e investimentos, e consequentemente os valor de venda, menores. Como resultado dessas pesquisas, sua construtora ou incorporadora também conseguirá uma fotografia do momento imobiliário pelo qual a região está passando. Seguindo o mesmo exemplo citado acima, você poderá elaborar um quadro com informações sobre os últimos lançamentos, que supostamente seriam similares ao seu empreendimento: 14
EMPREENDIMENTO ALTO PADRÃO - 4 SUÍTES Empreendimento Construtora Preço m2 lançamento Preço m2 atual Metragem Total unidades Vendidas Lançamento ABC NNN R$ 8.110 R$ 7.780 210 m2 200 150 99/99/9999 XYZ MMM R$ 8.050 R$ 7.910 190 m2 220 180 99/99/9999 Se seu empreendimento precisar de um valor maior no m2 para cobrir os custos, por exemplo, você poderá direcionar suas decisões quanto ao aumento de unidades para baixar esse valor, apresentar algum diferencial, como área comum ou número de garagens, ou até modificar seu público alvo. 15
3. MUITA INFORMAÇÃO? LANCE MÃO DA TECNOLOGIA Quanto maior o número de informações e dados coletados no estudo da viabilidade econômica, mais preciso será o resultado. A primeira vista, pode parecer complexo, mas investindo em uma solução especializada no segmento da construção civil, que promove integração das áreas da sua construtora e com processamento contínuo das informações com fluxo de o fluxo de caixa, ficará muito mais fácil. Soluções que ajudam sua empresa no estudo de viabilidade econômica e permitem o acompanhamento contínuo dessa viabilidade, são grandes aliados na tomada de decisão e no planejamento de seus empreedimentos. Entenda melhor porque: Você pode registrar vários cenários de estudo para um mesmo empreendimento. Com essa alternativa, você simula diferentes cenários econômicos (otimista ou pessimista) e pode fazer variações entre os dados considerados, como custo de construção, compra de terreno, impostos, corretagem, publicidade, entre outras. Você faz o acompanhamento da viabilidade econômica em tempo real. Constantemente você verifica o resultados obtidos no empreendimento, comparando-os com o estudo de viabilidade econômica realizado para ele, e pode tomar ações para corrigir desvios de forma mais rápida e eficaz. 16
CONCLUSÃO A importância de conhecer a viabilidade econômica de suas obras está em conseguir visualizar, por meio da análise das informações, o real potencial de retorno do investimento naquele empreendimento. E partir daí, tomar a decisão de levar a obra a adiante ou não, ou ainda alterar a ideia inicial do projeto para outro escopo. Trabalhar com projetos e orçamentos precisos, analisar as condições financeiras de fluxo de caixa do empreendimento, assim como ter um entendimento do mercado imobiliário e do perfil dos consumidores da região onde você pretende empreender, são alguns exemplos dos requisitos do estudos de viabilidade. Dispor de soluções tecnológicas que facilitam e automatizam esse trabalho, e permitem a realização do estudo e o acompanhamento efetivo da viabilidade, considerando o que é realizado durante a obra, é um diferencial para as construtoras e incorporadoras. A Softfplan, com toda sua experiência no segmento da Construção Civil, pode ajudar você a tornar estudos de viabilidade uma prática na sua construtora ou incorporadora. Entre em contato conosco! Saiba mais! 17