Excelentíssimo Senhor Prefeito do Município de Sorocaba - SP Secretaria de Mobilidade, Desenvolvimento Urbano e Obras de Sorocaba - SP - SEMOB - Setor de Habitação e Urbanismo ASSUNTO: Projeto Horizonte Campolim - PA 35.104/2014 A Associação de Moradores dos Bairros Elton Ville, Uirapuru e Adjacências - AMBEU, sociedade civil sem fins lucrativos, com sede administrativa na Rua Álvaro Teixeira de Souza Leite, 22, Centro, Sorocaba, SP, CEP 18035-530, CNPJ 06.986.119/0001-61, telefone (15) 3217.5385, e e-mail ambeu@ambeu.com.br, por seu advogado que ao final subscreve, vem expor e requerer o que segue. 01. Em atenção à moradores da região, em 28.12.2015 protocolizou requerimento com diversas indagações a respeito das obras pretendidas, cujas respostas deveriam orientar estudo técnico e jurídico do projeto em questão. Em razão da importância do assunto, em 22.01.2016 reiterou a mesma solicitação, posteriormente também reclamada por meio da Corregedoria Municipal e do Gabinete do Prefeito, mas, até este momento, não foi atendida. 02. Na ausência do estudo técnico necessário, não teve condições de participar eficientemente da Audiência Pública realizada no dia 19.08.2016, em auditório da própria prefeitura, que teve também o agravamento de comunicação tardia, recebida somente às 13:00 h do dia 11.08.2016.
03. Em razão desses fatos, declara que estará considerando como coerentes e corretas as suas próprias interpretações das respectivas normas. Lei nº 11.022, de 16.12.2014 - Plano Diretor 2014 Art. 141. Será dado prosseguimento aos processos de aprovação de construções, que tenham sido protocolados até a data de publicação desta revisão, os quais serão analisados e aprovados a luz da legislação anterior, obedecidas as suas exigências. Parágrafo único. Fica permitida a inclusão de atividades afins e obras de reforma e/ou ampliações - que deverão respeitar os índices urbanísticos construtivos desta Lei nos estabelecimentos industriais, comerciais e de serviços já existentes e autorizados pela Prefeitura antes da vigência deste Plano Diretor, que serão classificadas como USO NÃO CONFORME. Verifica-se que esse artigo 141 não é facultativo, conforme declarado na audiência citada, mas sim, impositivo, obrigando que o processo supra respeite as normas da legislação anterior, ou seja, a Lei nº 8181, de 5 de junho de 2007. Respeitando essa condição prosseguem as argumentações pertinentes. Art. 1º Esta Lei institui o Plano Diretor de Desenvolvimento Físico Territorial de Sorocaba - instrumento básico da política de desenvolvimento urbano do Município conforme estabelecido pela Lei Orgânica do Município de Sorocaba - definindo objetivos e diretrizes específicas para alcançar o objetivo geral, que é o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade imobiliária urbana. Parágrafo Único - As diretrizes, prioridades e normas explicitadas por esta Lei devem ser respeitadas por todos os agentes públicos e privados que atuam neste Município. Conforme se verifica, o Artigo 1º da lei 8181/2007 estabelece objetivas e claras obrigações, que cerceiam o uso de atos e interpretações anormais para embasar eventuais aprovações duvidosas, devendo, portanto, se ater ao mandamento da lei.
Art. 18 Nas Zonas Residenciais 1 - ZR1, que inclui áreas destinadas à ocupação predominantemente residencial, em padrões de baixa densidade e baixas taxas de ocupação, as normas de parcelamento, uso e ocupação do solo devem: I - privilegiar o uso residencial em padrões de baixa densidade, sem proibir uso complementar e não incômodo, tal como trabalho de profissional autônomo realizado em sua residência; O artigo 18 determina as condições para uso e ocupação do solo nos terrenos utilizados como Zona Residencial 1 - ZR1, classificação determinada para o lote em questão, que devem ter padrões de baixa densidade e baixas taxas de ocupação. Art. 25 Nos Corredores de Comércio e Serviços Tipo 1 - CCS1, que são constituídos pelos terrenos lindeiros a vias onde predomina o tráfego interbairros e que atravessam ou margeiam Zonas Residenciais ZR1, as normas de parcelamento, uso e ocupação do solo devem: II - fixar índices de ocupação e condições para implantação das edificações nos lotes iguais às da zona ZR1. Art. 28 Nos Corredores de Circulação Rápida - CCR, que são formados pelos terrenos lindeiros a vias de trânsito rápido, a ocupação deve ser feita de modo a minimizar interferências com o fluxo de veículos, devendo, para tanto, as normas de parcelamento, uso e ocupação do solo: I - privilegiar os empreendimentos em terrenos com dimensões suficientes para dispor de estacionamentos internos e acessos projetados de acordo com o padrão de desempenho da via; II - desestimular os usos geradores de demanda de frequentes travessias de pedestres no eixo viário do corredor. Destaque-se que, na lei observada, a Av. Antonio Carlos Cômitre está classificada como Corredor de Circulação Rápida - CCR, a Rua Mário Campolim como Corredor de Comércio e Serviços - CCS1 e as outras duas ruas, delimitadoras, como Zona Residencial 1 - ZR1. Além disso, o total da área pretendida para o projeto está igualmente classificada como Zona Residencial 1 - ZR1
No projeto apresentado, todos os imóveis estão projetados para construção em área de uso em Zona Residencial 1 - ZR1, com a Torre do Hotel voltada para o CCR (Cômitre), a Torre Comercial predominantemente voltada para a ZR1 (Euclides Moura), com discreta angulação voltada para o CCS1 (Mário Campolim), e, as duas torres declaradas como Residenciais, na realidade sendo Multifamiliares, estarão voltadas para o CCS1 (Mário Campolim). Conforme observado no texto dos artigos anteriores - 25 e 28 -, mesmo voltadas para o CCS1, as torres multifamiliares, por força da lei devem fixar índices de ocupação e condições para implantação das edificações nos lotes iguais às da zona ZR1. Da mesma forma, a torre comercial, também voltada para rua enquadrada como ZR1, com pequena angulação para o CCS1, igualmente deve ser enquadrada nas mesmas imposições legais. E, adicionalmente, considerando a alínea II do artigo anterior, 25, observada a vinculação com o Artigo 18, e também com o Artigo 79, na sequência também reproduzido, constata-se que os imóveis que venham ocupar essas áreas, ZR1, devem ser obrigatoriamente unifamiliares. Ainda assim, contrariando a legislação, o projeto apresentado pretende construir residências multifamiliares, equivocadamente consideradas como unifamiliares. As definições e diferenças entre essas duas classificações, que esclarecem definitivamente essa questão, estão explicitadas no inciso IV do Artigo 9º da Lei Municipal nº 2042, de 29.10.79. Art. 37 A Prefeitura Municipal de Sorocaba poderá, no âmbito dos diferentes tipos de Operações Urbanas Consorciadas previstas nesta Lei, e nas zonas de uso ZC, ZPI, ZR2, ZR3, CCS, CCI e CCR, autorizar os proprietários de imóveis urbanos a construir acima dos coeficientes estabelecidos para as respectivas zonas, bem como a instalação de usos diversos daqueles previstos para as mesmas, mediante contrapartida a ser prestada pelos beneficiários. 1º Os coeficientes máximos de aproveitamento poderão ser ampliados em até 50% (cinquenta por cento) nas zonas ZC, ZPI, ZR2, ZR3, CCS, CCI e CCR, e até 100% (cem por cento) em zonas ZCAs, e, em ambos os casos a taxa de ocupação pode ser ampliada em até 40%, desde que não ultrapasse o valor 0,8 observadas as condições de capacidade de infraestrutura do sistema viário e das redes públicas de água e esgoto do local;
2º A contrapartida entregue ao Município poderá ser constituída por valores monetários, imóveis ou obras a serem executadas pelo beneficiário, conforme lei municipal específica que estabelecerá: I - a fórmula de cálculo para cobrança; II - os casos passíveis de isenção do pagamento da outorga; III - a contrapartida do beneficiário; IV - a aplicação dos recursos em Fundo para as Áreas de Especial Interesse Social. Observando que no texto da lei estão excluídas as ZR1 e os CCS1, em relação à eventual tentativa de utilizar a Autorização Especial, prevista no artigo 37, para conseguir a ampliação dos valores de Coeficientes Máximos de Aproveitamento - CA e da Taxa de Ocupação - TO, deve ser observado que as normas desautorizam os aumentos de CA e TO para a ZR1 e os limita para os CCS e CCR em até 50%, com o máximo de 0,8. Art. 79 A instalação de cada categoria de atividade é permitida, em cada zona de uso, de acordo com o quadro que segue: (No texto da lei as determinações estão indicadas numa grade, juntamente com outros itens). - Para Zona Residencial 1 - ZR1 = RL, RG, UE; - Para Corredor de Circulação Rápida - CCR = RL, RG, PGTP, PGTI, GRD, GRN, CSI, TL, UE; Vinculado ao Artigo 79, o Artigo 78 define os significados das siglas exibidas: RL - uso residencial em lotes. RG - uso residencial em glebas. UE - Usos especiais. PGT - Pólos Geradores de Tráfego. PGTP - Estabelecimentos industriais, de comércio ou serviços de grande porte, PGTI - Instituições e estabelecimentos de comércio ou serviços geradores de tráfego intenso. GRN - estabelecimentos de comércio, serviços, indústrias ou instituições com atividades que geram movimento externo e sons ou ruídos no horário compreendido entre 22:00 hs e 6:00 hs. TL - usos de Turismo e Lazer. Esse Artigo 79 define ainda que estão impedidos de se estabelecer na região os estabelecimentos que sejam incômodos ou nocivos à vizinhança e polos geradores de tráfego, e, quando permitidos, que estejam instalados em imóveis com área construída não superior a 750 m2.
Art. 81 Os valores limites para os índices urbanísticos por zona são aqueles indicados no quadro a seguir: (No texto da lei estão indicados em uma grade, juntamente com outros itens) TO = Taxa de Ocupação CA = Coeficiente de aproveitamento Para - Zona Residencial 1 - ZR1 = 0,60 (Para TO) - 1,5 (para CA) Para - Corredor de Circulação Rápida = CCR - 0,60 (Para TO) - 2,5 (Para CA) Para - Percentual Mínimo de Permeabilidade - PP = 10% para terrenos superiores a 500 m 2 Considerando o artigo 81, e que a área a ser utilizada tem 8.178,26 m 2, teremos como limite máximos: Se na ZR1 = TO de 4.906,96 m 2 e CA de 12.267,39 m 2, com PP de 817,83 m 2 Se no CCR = TO de 4.906,96 m 2 e CA de 20.445,65 m 2, com PP de 817,83 m 2 Em ambos os casos, mesmo considerando apenas e somente as Áreas Computáveis declaradas pela própria construtora - de 36.127,24 m2 -, o projeto extrapola em muito os limites máximos permitidos. Ainda que eventual e forçadamente fosse considerado o uso do Artigo 37, cuja aplicação seria no mínimo duvidosa, ainda teríamos a extrapolação dos limites máximos, conforme a seguir detalhado. Deve ser lembrando que a ZR1 está excluída para CA e TO, e, nos CCS e CCR a limitação é de 50% para o CA, e de 40% para a TO, neste último caso com limite em 0,8. Se assim pudesse ser considerado, a possibilidade de ampliar as respectivas áreas seria de: Se na ZR1 = TO de 6.542,61 m 2 e CA de 18.401,09 m 2, com PP de 817,83 m 2 Se no CCR = TO de 6.542,61 m 2 e CA de 30.668,47 m 2, com PP de 817,83 m 2
Observe-se que o próprio empreendedor declara no processo que as obras terão uma Área Computável (área total construída, com exclusão de espaços não computáveis ) de 36.127,24 m 2, que, por si só, extrapolariam os limites máximos eventualmente possíveis, em quaisquer dos dois casos. Entretanto, para este segundo cálculo, se e caso a sua utilização pudesse ser considerada pertinente, a área total do terreno, e as respectivas áreas construídas, teriam que ser separadas em suas considerações, nas metragens correspondentes e proporcionais das torres voltadas para o CCR, para o CCS1 e para a ZR1, o que, certamente, reduzirá os máximos adicionais admitidos, passando à valores entre os dois limites máximos descritos. Art. 81 Os valores limites para os índices urbanísticos por zona são aqueles indicados no quadro a seguir: 3º Em Zona Residencial 1 - ZR1, Zona de Chácaras, Zona de Conservação Ambiental - ZCA, as edificações destinadas aos usos RL e RG têm sua altura limitada a três pavimentos. Ainda em relação ao Artigo 81, destaca-se que o seu parágrafo terceiro determina que em Zona Residencial 1 - ZR1, as edificações destinadas aos usos RL e RG têm sua altura limitada a três pavimentos, portanto, contrapondo-se ao projeto em questão, que pretende construir duas gigantescas torres multifamiliares para abrigar o enorme número de apartamentos. Finalmente, é impositivo ser considerado que, quando os atuais moradores da região adquiriram seus imóveis, foram atraídos e convencidos com argumentos de que seus familiares residiriam em região estritamente familiar, de residências unifamiliares, fatos que também foram garantidos pela legislação então vigente, conforme supra demonstrado, direitos que agora estão pretendendo afrontar com a implantação do projeto em questão, violando os direitos legal e pacificamente adquiridos. 04. Em razão do exposto, em nome dos moradores da região, está agora requerendo que as colocações aqui relatadas sejam incorporadas aos textos que
reproduzem os argumentos, ponderações e diálogos mantidos durante a citada Audiência Pública, recebendo a atenção como se nela tivessem sido apresentadas. 05. Finalmente, igualmente em nome de seus representados, e considerando comprovados os fatos conflitantes com as normas municipais, requer a negativa para a autorização requerida para a execução do projeto supracitado. Nestes Termos, P. Deferimento. Sorocaba, 29 de agosto de 2016 Alexandre Magalhães Rabello OAB / SP 176.713