RELATÓRIO MENSAL DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS JULHO DE 2016 O IFIX registrou alta de 1,61% em junho/16, o quinto mês seguido com valorização e passou a acumular ganhos de 16,25% no ano e de 20,65% em 12 meses. O desempenho mensal foi muito inferior aos apresentados pelo Ibovespa (junho: +6,30%; 2016: +18,86%) e o IMOB (junho: +8%; 2016: +36,87%). Nos últimos 12 meses o IMOB tomou à frente, com alta de 17,39%, ao passo que IFIX sobe 12,19% e IBOV ainda cai 2,93% nos doze meses encerrados em junho. Com relação ao volume negociado em junho (R$ 476,46 milhões), este foi inferior ao registrado em maio (R$ 657,54 milhões) e em linha com igual período de 2015 (R$ 460 milhões). O número de negócios também se reduziu em comparação ao mês anterior, ao registrar 102.877 negócios em junho, ante 158.596 negócios em maio. Após meses de retração, o número de pessoas físicas cresceu ligeiramente, de 87.476 para 87.504 investidores, o terceiro mês seguido de alta. Na participação por tipo de investidores no volume de negócios no mês, os institucionais lideraram, com 75,84%, enquanto a pessoa física caiu para 1,39%. Em termos de estoque, as pessoas físicas seguem na liderança, com 76,60% do volume depositado, com os institucionais detendo 17,64%. Os não-residentes passaram a deter 3,20% em junho, ante 3,09% em maio. Chamamos mais uma vez a atenção para o fato da vacância continuar elevada, ao mesmo tempo em que o desconto do valor de mercado em relação ao patrimonial das quotas dos FIIs segue em queda. Na tabela abaixo podemos ver a evolução da vacância financeira no segmento Comercial, assim como da relação P/VPA. O HGRE foi uma exceção neste último mês, conseguindo reduzir ligeiramente sua taxa de vacância. * Dado referente a vacância física Neste mês também destacamos a evolução da vacância do segmento de Galpões Logísticos e Industriais, que se elevou desde o início do ano, refletindo a desaceleração econômica e a menor produção industrial. Entretanto, em junho foram observadas duas reduções na taxa no SDIL e o HGLG, que vem conseguindo ser uma exceção no segmento, pois manteve a vacância em nível bastante reduzido. No caso dos fundos de recebíveis imobiliários, a relação P/VPA voltou a se elevar: www.ondeinvestir.lopesfilho.com.br 22.jul.16 - Pág. 1/10
A mediana do dividend yield mensal dos fundos acompanhados pelo Onde Investir se manteve em junho no mesmo patamar do mês anterior, após quatro meses de queda. Por segmentos acompanhados, seguimos destacando os de Recebíveis Imobiliários, que permanecem com dividend yield mensal superior a 1%. Recomendamos seletividade na escolha da carteira de fundos imobiliários, com maior participação para os de gestão ativa, diversificação geográfica e observando bons fundamentos (com destaque para: menor vacância, boa localização, previsibilidade e diversificação de fontes de receitas e liquidez). Interessante também buscar fundos que estejam com grande desconto sobre seus valores patrimoniais, visando a oportunidade de ganho com a valorização das quotas negociadas em bolsa, além dos rendimentos distribuídos mensalmente. No presente Relatório apresentamos alguns destaques recentes dos fundos acompanhados pela Lopes Filho & Associados, assim como breve resumo dos segmentos analisados, onde são apresentadas algumas características e perspectivas dos segmentos. Para maiores detalhes sobre os fundos apresentados nesse Relatório é recomendada a leitura das respectivas análises dos FIIs, que encontram-se no módulo Fundos do Onde Investir. www.ondeinvestir.lopesfilho.com.br 22.jul.16 - Pág. 2/10
DESTAQUES RECENTES O FII RIONEGRO (RNGO11) comunicou que a XP Gestão prosseguiu com notificação de rescisão do contrato de consultoria vigente com a SÃO CARLOS EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A. ( São Carlos ), atual prestadora de serviços de gestão de carteira imobiliária ( Consultor Imobiliário ), por questões mercadológicas. De acordo com o contrato, será cumprido um aviso prévio de seis meses a partir da data do recebimento da notificação de rescisão (15/07/2016) pela São Carlos, período pelo qual continuará a exercer as atividades de Consultor Imobiliário do Fundo. Findo este prazo, a empresa CBRE CONSULTORIA DO BRASIL LTDA. assumirá as funções como administrador das locações do Fundo. O FII BC FUND (BRCR11) informou que, em junho, foi concluída a locação de metade do sétimo andar do Eldorado, o que representa a redução da vacância do imóvel de 8,6% para 5,3%. O contrato foi assinado com uma empresa do ramo de alimentos com duração de cinco anos e valor de locação por m² em linha com o mercado para a região. Em seu informe de junho, o BC Fund disse que, até o momento. não havia comunicação formal da Petrobras quanto à rescisão do contrato de locação do Torre Almirante no Rio para fins de contagem do aviso prévio. O imóvel encontra-se em sua grande parte já desocupado pela Petrobras. Houve duas solicitações de rescisão antecipada de contrato de locação: (i) da GM, referente aos 1.184 m² que ocupa no Burity, que corresponde a 0,5% da ABL e 0,3% da receita de locação total. O inquilino cumprirá aviso prévio de seis meses, além das multas compensatórias com a rescisão; (2) da Shell, referente ao contrato de locação de 6.439 m² no Edifício Montreal, corresponde a 2,8% da ABL e 2,3% da receita de locação total do Fundo. O locatário que entrou em aviso prévio sairá do imóvel em março de 2017 e incorrerá em multa de rescisão. O FII KINEA (KNRI11) informou que, em junho de 2016, foi concluída a reavaliação anual da carteira de imóveis do Kinea Renda Imobiliária. A reavaliação apontou um decréscimo de 6,68% no valor dos imóveis em relação ao valor histórico anterior. Por conta da referida reavaliação, o KNRI fechou o mês de junho com um valor patrimonial de R$ 2,01 bilhões, equivalentes a R$ 145,61 por cota. O FII HG REAL (HGRE11) informou que, durante junho/16, o Fundo investiu R$ 32,4 milhões em três LCI, sendo duas emitidas pelo Banco BTG Pactual e uma pela Caixa Econômica Federal. Atualmente o Fundo possui investimento em seis diferentes LCIs. O FII TRX LOG (TRXL11) informou que a locatária 2 Alianças Armazéns Gerais Ltda. encaminhou uma notificação ao Fundo informando que não dará continuidade ao contrato de locação em vigor, com término previsto para 29 de fevereiro de 2020, e que pretende efetuar a devolução do Imóvel ao proprietário no dia 30 de junho de 2016. O aluguel mensal vigente representa 38,6% da receita imobiliária total referente ao mês de junho de 2016. www.ondeinvestir.lopesfilho.com.br 22.jul.16 - Pág. 3/10
AGÊNCIAS BANCÁRIAS BBBBPPOO1111 AAGGCCXX1111 SSAAAAGG1111 MMBBRRFF1111 Estes fundos têm seus recursos destinados a adquirir imóveis utilizados como agências bancárias ou sedes administrativas das instituições financeiras locatárias. Em geral os imóveis estão distribuídos pelo País, apesar de maior concentração na região Sudeste. Estes fundos destinam-se a locar seus imóveis a uma única instituição financeira, que nos casos acompanhados apresentam baixo risco de crédito. Os fundos de agências bancárias possuem contratos de longa duração, blindando-os do aumento da vacância que fundos focados em outros segmentos têm registrado, principalmente a partir de 2013, quando o mercado imobiliário mostrou um aumento expressivo na taxa de vacância para lajes corporativa em grandes centros e queda nos preço de locação. Desta forma, há maior previsibilidade da receita locatícia, com maior linearidade na distribuição de rendimentos dos fundos. Os contratos locáticios, em geral, possuem claúsulas que protegem os fundos no caso de rescisão antecipada por parte do locatário, garantindo o pagamento do aluguel remanescente. Em compensação, os fundos e locatários renunciam aos seus respectivos direitos de pedir revisão judicial do valor do aluguel. Somente o MBRF não possui tal claúsula. Estas características conferem aos fundos deste segmento um perfil mais defensivo, o que pode ser visto nos betas inferiores a um apresentados na tabela de comparação de múltiplos. Este perfil conservador também se traduz em um dividend yield (2) menor, que, com o aumento da taxa de juros, vem reduzindo a atratividade destes fundos. COMPARAÇÃO DE MÚLTIPLOS INDICADOR / FUNDO BBPO11 AGCX11 SAAG11 MBRF11 VPA/COTA R$ 93,27 R$ 1.072,19 R$ 94,13 R$ 1.278,09 P/VPA 1,19 0,9681 1,0624 0,5908 YIELD (ÚLTIMOS 12M) 11,05% 10,58% 10,88% 11,40% INDEXADOR DO ALUGUEL IPCA IGP-M IGP-M IGP-M ABL ND 43.266,08 M² 68.146,06 M² 21.805 M 2 * RECEITA IMOBILIÁRIA (R$) ND 2.266.158,00 4.806.066,44 800.741,00 TAXA DE PERFORMANCE NÃO NÃO NÃO NÃO TAXA DE ADMINISTRAÇÃO 0,28% a.a. 0,551% a.a. 0,25% a.a. 0,30% a.a. DIVERSIDADE PORTF. ALTA ALTA ALTA BAIXA BETA (ÚLTIMOS 12M) 0,8 0,5 0,9 1,8 PRESENÇA (ÚLTIMOS 12M) 100,00% 100,00% 100% 93,52% VOLATIDADE (ÚLTIMOS 12M) 13,1% 11,90% 15,6% - VOLUME MÉDIO DIÁRIO (ÚLTIMOS 12M) R$ 2.837 (mil) R$ 309 (mil) R$ 702 (mil) R$ 66 (mil) Dados referentes ao fechamento de Jun/16 www.ondeinvestir.lopesfilho.com.br 22.jul.16 - Pág. 4/10
COMERCIAL BBRRCCRR1111 KKNNRRII1111 HHGGRREE1111 RRNNGGOO1111 FFFFCCII1111 BBBBVVJJ1111 TTBBOOFF1111 Os FII dedicados a investimentos em empreendimentos comerciais têm desempenho atrelado à atividade econômica. O PIB brasileiro em queda, acompanhado pela confiança do empresariado em baixa e da entrega de novos empreendimentos fez crescer a vacância do segmento, principalmente nos imóveis de alto padrão. Este cenário pesa sobre os rendimentos distribuídos por esses Fundos e, consequentemente, sobre as suas cotas no mercado secundário. O mercado de escritórios corporativos passa por um cenário desafiador, tanto em São Paulo como no Rio de Janeiro, com elevadas taxas de vacância, o que traria pressão sobre os preços de locação. Recente pesquisa, On Point da JLL, entretanto, mostrou que a taxa de vacância de escritório de alto padrão em São Paulo atingiu 23,6% ao final de dez/15, ante 24,14% no encerramento do 3T15. Já no Rio de Janeiro houve manutenção da vacância em 24,3% no encerramento do 4T15. Com relação aos preços pedidos, no RJ houve quedas de 4,6% ante o 3T15 e de 12% ante o 4T14, atingindo R$ 109/m 2 /mês. Em SP, as quedas foram de 1,9% e 5,5%, respectivamente. A entrega de novos empreendimentos, aliada ao mau desempenho da economia, acirram ainda mais o cenário desafiador para o segmento. Entretando, estima-se que nos próximos anos haja uma desaceleração em novos lançamentos e que algumas obras tenham suas entregas um pouco postergadas. Dividimos os FII analisados deste segmento em dois grupos para a comparação dos múltiplos: (1) fundos com gestão ativa, que compram e vendem imóveis visando lucro; (2) fundos com ativo-alvo, cujos investimentos se concentram em um único ativo. www.ondeinvestir.lopesfilho.com.br 22.jul.16 - Pág. 5/10
COMPARAÇÃO DE MÚLTIPLOS COMERCIAL GESTÃO ATIVA INDICADOR / FUNDO BRCR11 KNRI11 HGRE11 FFCI11 VPA/COTA R$ 118,22 R$ 145,61 R$ 1.508,81 R$ 1,81 P/VPA 0,7499 0,8962 0,8013 0,81 YIELD (ÚLTIMOS 12M) 12,89% 10,00% 11,34% 10,70% VACÂNCIA FINANCEIRA 16,30% ** 9,03% 16,7% 8,4% TAXA DE PERFORMANCE NÃO NÃO NÃO NÃO TAXA DE ADMINISTRAÇÃO 0,25% a.a. 1,25% a.a.* 1,00% a.a. 0,7% a.a.* GESTÃO ATIVA SIM SIM SIM SIM DIVERSIDADE PORTF. ALTA ALTA ALTA ALTA BETA (ÚLTIMOS 12M) 1,7 1,1 1,6 1,1 PRESENÇA (ÚLTIMOS 12M) 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% VOLATIDADE (ÚLTIMOS 12M) 20,9% 19,5% 22,8% 20,0% VOLUME MÉDIO DIÁRIO (ÚLTIMOS 12M) R$ 3.954 mil R$ 1.547 (mil) R$ 1002 (mil) R$ 84 (mil) Dados referentes ao fechamento de Junho/16 * Percentual relativo ao Valor de Mercado ** Dado referente a Maio/16 *** Dado referente a vacância física COMERCIAL ATIVO-ALVO INDICADOR / FUNDO RNGO11 BBVJ11 TBOF11 VPA/COTA R$ 89,61 R$ 80,13 R$ 72,33 P/VPA 0,8593 0,6371 0,8848 YIELD (ÚLTIMOS 12M) 12,28% 8,60% 6,41% VACÂNCIA FÍSICA (por ABL) 10,31% 36,31% * 35% * TAXA DE PERFORMANCE NÃO NÃO NÃO TAXA DE ADMINISTRAÇÃO 0,20% a.a. 1,00% a.a. 0,20% a.a. GESTÃO ATIVA NÃO NÃO NÃO DIVERSIDADE PORTF. BAIXA BAIXA BAIXA BETA (ÚLTIMOS 12M) 1,1 0,5 0,9 PRESENÇA (ÚLTIMOS 12M) 100% 100% 100% VOLATIDADE (ÚLTIMOS 12M) 18,8% 37,1% 25,8% VOLUME MÉDIO DIÁRIO (ÚLTIMOS 12M) R$ 309 (mil) R$ 118 (mil) R$ 603 (mil) Dados referentes ao fechamento de Junho/16 * Dado referente a Maio/16 www.ondeinvestir.lopesfilho.com.br 22.jul.16 - Pág. 6/10
GALPÕES INDUSTRIAIS E LOGÍSTICOS SSDDIILL1111 HHGGLLGG1111 TTRRXXLL1111 Os fundos deste segmento visam a exploração de empreendimentos imobiliários voltados primordialmente para operações logísticas e industriais. Os imóveis, preferencialmente, estão localizados próximos a grandes centros urbanos ou em vias de acesso compatíveis com a atividade prevista para o imóvel. A maior parte dos contratos de locação são de longa duração, chegando até a 10 anos. Houve um boom de investimentos em galpões logísticos e industriais até metade de 2013, aumentando a oferta de unidades neste segmento. A partir de então passou a apresentar evolução mais modesta, refletindo a fraca performance industrial e o fato das empresas varejistas terem trabalhado com estoques mais apertados. A Pesquisa On Point da JLL, para o segmento industrial de galpões de alto padrão, estima que os novos estoques no Brasil sejam de 5,5 milhões de m² até 2017. Com relação aos preços pedidos, estes tiveram queda de 4,2% no 2S15 ante 2S14, com média de R$ 20,06/m²/mês. Desta forma, como os fundos que investem no segmento estão mais expostos à desaceleração econômica e à menor produção industrial, estes fatores podem influenciar na questão da vacância e nos atrasos dos pagamentos de aluguéis. COMPARAÇÃO DE MÚLTIPLOS INDICADOR / FUNDO SDIL11 HGLG11 TRXL11 VPA/COTA R$ 94,54 1.057,28 R$ 85,35 P/VPA 0,6780 0,9583 0,5977 YIELD (ÚLTIMOS 12M) 12,45% 10,71% 18,80% VACÂNCIA 23,0% 1,8% 20,8% ABL 44.130 M 2 174.000,00 M² 90.189,00 RECEITA IMOBILIÁRIA (R$) R$947.992,00 R$ 3.225.795,00 3.068.358,12 TAXA DE PERFORMANCE NÃO NÃO NÃO TAXA DE ADMINISTRAÇÃO 0,24% a.a. sobre PL 0,6% a.a. do valor de mercado 0,2% ao ano sobre o PL DIVERSIDADE PORTF. BAIXA ALTA MEDIANA BETA (ÚLTIMOS 12M) 1,9 1,5 0,8 PRESENÇA (ÚLTIMOS 12M) 100% 100% 99,6% VOLATIDADE (ÚLTIMOS 12M) 27,5 23,7% 30,0% VOLUME MÉDIO DIÁRIO (ÚLTIMOS 12M) R$ 123 (mil) R$ 351 (mil) R$ 104 (mil) Dados referentes ao fechamento de Jun/16 www.ondeinvestir.lopesfilho.com.br 22.jul.16 - Pág. 7/10
RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS JJSSRREE1111 KKNNCCRR1111 VVRRTTAA1111 Os FII de recebíveis imobiliários investem em ativos imobiliários financeiros, principalmente de renda fixa. Os Fundos analisados deste segmento possuem carteiras concentradas em CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e, em menor magnitude, LCI (Letra de Crédito Imobiliário). Vale ressaltar que muitos FII são autorizados a manter estes títulos em suas carteiras, mas os fundos deste segmento se dedicam exclusivamente a isto. Em linhas gerais, CRI representa um fluxo de recebíveis relativos a financiamento de imóveis, aluguéis ou arrendamentos. O investidor do CRI assume o risco de crédito da operação que, geralmente, está atrelado ao devedor final. LCI são títulos emitidos por bancos autorizados a fazer o financiamento habitacional. A instituição capta o recurso e o direciona para o crédito imobiliário. Neste caso, o investidor assume apenas o risco da instituição. Assim como o investidor pessoa física, os FII também têm isenção de Imposto de Renda (IR) em investimentos em CRI e LCI. Estes Fundos possuem títulos atrelados a indicadores de inflação (principalmente IGP- M e IPCA) e ao CDI. O atrelamento de parte da carteira ao CDI tende a proteger as cotas destes FII no mercado secundário, principalmente em momento de aperto monetário. COMPARAÇÃO DE MÚLTIPLOS INDICADOR / FUNDO JSRE11 KNCR11 VRTA11 VPA/COTA R$ 105,69 R$ 102,82 R$ 104,71 P/VPA 0,8988 1,0601 1,0788 YIELD (ÚLTIMOS 12M) 13,89% 13,04% 15,88% TAXA DE PERFORMANCE SIM NÃO SIM TAXA DE ADMINISTRAÇÃO 1,00% a.a. 1,00% a.a. 1,00% a.a. DIVERSIDADE PORTF. ALTA ALTA ALTA BETA (ÚLTIMOS 12M) 0,9 0,6 0,6 PRESENÇA (ÚLTIMOS 12M) 100,0% 100,0% 100,0% VOLATIDADE (ÚLTIMOS 12M) 16,2% 16,2% 16,9% VOLUME MÉDIO DIÁRIO (ÚLTIMOS 12M) R$ 624 (mil) R$ 1.364 (mil) R$ 155 (mil) Dados referentes ao fechamento de Junho/16 www.ondeinvestir.lopesfilho.com.br 22.jul.16 - Pág. 8/10
SHOPPINGS CENTERS HHGGBBSS1111 SSHHPPHH1111 Os fundos deste segmento são proprietários de parte ou totalidade dos shoppings centers. Há casos de fundos que possuem somente um imóvel (ou participação), havendo casos de obrigatoriedade de investir exclusivamente em empreendimentos desenvolvidos e/ou administrados por determinadas empresas. O desempenho do negócio shoppings centers é fortemente atrelado ao ramo varejista que, por sua vez, depende de fatores como renda e gastos do consumidor, taxa de juros e inflação, disponibilidade de crédito, tributação, confiança nas condições econômicas futuras e nível de emprego. Em média, 70% do faturamento das empresas administradoras de shoppings centers é proveniente de aluguéis de lojas, completando o faturamento as receitas com estacionamento, serviços, venda de imóveis e outras. O cenário conjuntural brasileiro é importante ser destacado, ao se vislumbrar o investimento em fundos do segmento de shopping center, visto que parte das receitas de aluguel advém de um percentual das vendas das lojas. Atualmente temos um cenário com alguns pontos preocupantes, tais como o maior endividamento das famílias, aumento do desemprego e inflação e juros em patamar elevado. Consubstanciados todos estes fatores, os indicadores de comércio varejista têm mostrado quedas consecutivas. COMPARAÇÃO DE MÚLTIPLOS INDICADOR / FUNDO SHPH11 HGBS11 VPA/COTA R$ 603,10 R$ 2.146,75 P/VPA 1,067 0,7966 YIELD (ÚLTIMOS 12M) 7,17% 11,27% ABL 35.500 M 2 96.921,00 M 2 RECEITA IMOBILIÁRIA (R$) 2.102.872,00 7.244.288,00 TAXA DE PERFORMANCE NÃO NÃO TAXA DE ADMINISTRAÇÃO 1,5% a.a. do valor de mercado 1,5% a.a. do valor de mercado DIVERSIDADE PORTF. BAIXA ALTA BETA (ÚLTIMOS 12M) 0,5 1,1 PRESENÇA (ÚLTIMOS 12M) 85,0% 100,00% VOLATIDADE (ÚLTIMOS 12M) - 20,0% VOLUME MÉDIO DIÁRIO (ÚLTIMOS 12M) R$ 37 (mil) R$ 698 (mil) Dados referentes ao fechamento de Jun/16 (1) Índice BM&FBOVESPA Fundos de Investimentos Imobiliários, que tem por objetivo medir a performance de uma carteira composta por cotas de fundos imobiliários que são listados para negociação nos ambientes administrados pela BM&FBOVESPA. (2) O dividend yield de um período é calculado pela divisão da cotação de fechamento deste período pelo rendimento distribuído. www.ondeinvestir.lopesfilho.com.br 22.jul.16 - Pág. 9/10
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