Mercado Imobiliário Brasil Situação, Tendências e Perspectivas
Não se gerencia o que não se mede, não se mede o que não se define, não se define o que não se entende, e não há sucesso no que não se gerencia William Edwards Deming
Suspeita não é certeza! Robert Shiller (2005) foi um dos primeiros a mostrar a evolução do preço dos imoveis nos Estados Unidos no longuíssimo prazo (e isso lhe rendeu um Nobel) A conclusão a que chegou: a Explosão dos preços nos Imóveis nos EUA nos anos 2000 era bolha Em 2013 em rápida passagem pelo Brasil declarou: "Suspeito que haja uma bolha imobiliária no Brasil. Eu não posso cravar que exista uma bolha no Brasil porque não conheço a fundo as características do mercado local Em 2014 voltou a insinuar que o país teria uma bolha. A realidade: Não há bolha no Brasil, pois os conceitos de bolha são totalmente diferentes dos apontados Como se pode afirmar algo sem conhecer a fundo as características do mercado local?
Risco ZERO de bolha O crédito imobiliário e sua contribuição no PIB no Brasil é muito pequeno para que possa gerar uma crise de bolha imobiliária Na comparação com outros países, especialmente os EUA, Holanda e Espanha, percebe-se que a relação com bolha está diretamente ligada ao crédito imobiliário e PIB. EUA 82% Holanda 64% Espanha 57% África do Sul 50% França 41% Alemanha 38% Itália 23% Chile Brasil México 1,0% 9,5% 21%
Risco ZERO de bolha 11,6 milhões de domicílios são alugados (18% do total ) Demanda por Imóveis 5,8 milhões de residências Mercado ( déficit habitacional ) Potencial para mais de 10 anos 341 mil divórcios 1,1 milhão de casamentos Pinheiro. Fonte: PNAD 2014 (IBGE) e Fundação João
Déficit e demanda habitacional no Brasil Déficit 2012: 5,8 milhões de unidades (FJP, 2014) Demanda projetada (Cedeplar 2007, Planhab, 2009): 2012 a 2015: 5,2 milhões de unidades 2016 a 2019: 5,9 milhões de unidades 2020 a 2023: 7,2 milhões de unidades Total 2012 a 2023: 18,3 milhões de unidades
Financiamento imobiliário Fonte: ABECIP
Financiamento imobiliário Fonte: ABECIP
Financiamento imobiliário Fonte: ABECIP
Inadimplência no crédito imobiliário Garantia Hipotecária + Alienação Fiduciária Alienação Fiduciária Fonte: ABECIP
Visitando o passado olhando para o futuro Dificilmente é possível prever o futuro sem olhar para o passado, pois historicamente os ciclos econômicos e de mercado se repetem. O Brasil não tem uma base histórica de preços dos imóveis formatada com a consistência necessária e o que existe são dados recentemente elaborados pelos dois principais portais imobiliários do país, Zap e VivaReal. Os dados se concentram no principal centro de negócios do país, na cidade de São Paulo, com dados a partir de junho de 1975. Fonte: FIPE/ZAP O IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), medido mensalmente pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), foi criado com o objetivo de oferecer a variação dos preços no comércio para o público final. O IPCA é considerado o índice oficial de inflação do país.
Fonte: FIPE/ZAP
Fonte: FIPE/ZAP
Fonte: FIPE/ZAP
Fonte: FIPE/ZAP
Fonte: FIPE/ZAP
Fonte: FIPE/ZAP
Fonte: FIPE/ZAP
Fonte: FIPE/ZAP
Fonte: FIPE/ZAP
Longo Prazo x EUA Fonte: FIPE/ZAP
Fonte: FIPE/ZAP
Fonte: FIPE/ZAP
Fonte: FIPE/ZAP
Fonte: DMI VivaReal
Fonte: DMI VivaReal
Fonte: DMI VivaReal
Fonte: DMI VivaReal
Fonte: DMI VivaReal
Fonte: DMI VivaReal
Fonte: DMI VivaReal
Fonte: DMI VivaReal
Fonte: DMI VivaReal
Em todas as cidades o tempo para comprar um imóvel aumentou, exceto Florianópolis que permaneceu igual. No final de 2014 era preciso 13 anos de aluguel para a compra de um imóvel, com o aluguel de 2015 precisamos de 16 anos, cidade com maior aumento. Fonte: DMI VivaReal
Fonte: DMI VivaReal
Bairros mais procurados 4T 2015 Fonte: DMI VivaReal
Fonte: DMI VivaReal A partir de maio/15 a demanda por aluguel começou a crescer, justamente após as mudanças de regras de financiamento, mesmo assim compra era maior. Em novembro passado, a procura de Aluguel se tornou maior, representando hoje 55% das buscas do mercado.
OFERTA E DEMANDA NO BRASIL DEMANDA 21% 46% 17% 7% 10% OFERTA 7% 42% 21% 11% 19% até 50m² de 51 a 100m² de 101 a 150m² de 151 a 200m² acima de 200m² Fonte: DMI VivaReal 66% das pessoas procuram por imóveis de até 100 m², enquanto sua oferta é de 49%. No entanto se comparado com o mesmo período do ano passado a demanda por até 50m² aumentou 7p.p.antes representava 14% e hoje 21%.
OFERTA E DEMANDA NO BRASIL D EMANDA 8% 43% 39% 11% O F ERTA 7% 32% 44% 16% 1 2 3 4 ou mais Em número de quartos, 50% das pessoas procuram imóveis de 1 e 2 dormitórios, enquanto 61% da oferta é de imóveis acima de 3 dormitórios. Fonte: DMI VivaReal
OFERTA E DEMANDA NO BRASIL D EMANDA 18% 38% 17% 18% 9% OFERTA 2% 20% 20% 33% 25% até R$ 170 mil de R$ 171 a R$ 350 mil de R$ 351 a $ 500 mil de R$ 501 a R$ 1 milhão acima de R$ 1 milhão Além disso, 73% das pessoas procuram por imóveis até R$ 500 mil, porém oferta desses imóveis é de apenas 42%. Apesar da demanda por imóveis acima de 1 milhão ser de apenas 9%, no ano. Fonte: DMI VivaReal
OFERTA E DEMANDA NO BRASIL D EMANDA 62% 36% 2% OFERTA 74% 25% 1% Apartamento Casa Flat/Kitnet Apartamentos é o tipo de moradia mais procurada e também a mais ofertada, porém se compararmos com o ano passado cresceu a procura por casas, antes representava menos de 30%. Fonte: DMI VivaReal
Determinantes dos Preços de imóveis Fonte: FIPE/ZAP
Variação no financiamento imobiliário Fonte: FIPE/ZAP
Financiamento Imobiliário Unidades Financiadas Valores em R$ Milhões Período Construção Aquisição Total Construção Aquisição Total Jan 10.321 33.371 43.692 1.928 7.207 9.135 Fev 9.030 19.851 28.881 1.951 4.497 6.448 Mar 7.238 29.678 36.916 1.702 6.785 8.488 Abr 10.560 34.021 44.581 1.882 7.366 9.249 Mai 7.029 13.244 20.273 1.982 3.608 5.590 Jun 8.300 17.300 25.600 1.816 4.059 5.874 Jul 11.086 16.886 27.972 1.997 3.960 5.957 Ago 11.785 16.391 28.176 2.018 3.849 5.867 Set 8.526 16.512 25.038 1.551 3.860 5.411 Out 8.215 12.182 20.397 1.593 3.107 4.700 Nov 5.544 12.509 18.053 1.016 3.078 4.093 Dez 8.151 13.778 21.929 1.352 3.416 4.768 Total 105.785 235.723 341.508 20.788 54.791 75.579 Fonte: Abecip e Banco Central Obs: Reforma e material p/ construção estão inclusos em Construção Fonte: ABECIP e Banco Central
Financiamento Imobiliário 50.000 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 - Unidades Financiadas Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Construção Aquisição 10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 Valores Financiados Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Construção Aquisição Fonte: ABECIP e Banco Central
Financiamento Imobiliário Unidades Financiadas Valores em R$ Milhões Período Construção Aquisição Total Construção Aquisição Total Jan 3.955 9.540 13.495 881 2.415 3.295 Fev 4.905 9.777 14.682 800 2.406 3.206 Mar - - - - - - Abr - - - - - - Mai - - - - - - Jun - - - - - - Jul - - - - - - Ago - - - - - - Set - - - - - - Out - - - - - - Nov - - - - - - Dez - - - - - - Total 8.860 19.317 28.177 1.681 4.821 6.501 Fonte: Abecip e Banco Central Obs: Reforma e material p/ construção estão inclusos em Construção Fonte: ABECIP e Banco Central
Financiamento Imobiliário Unidades Financiadas 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 - Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Construção Aquisição Valores Financiados 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Construção Aquisição Fonte: ABECIP e Banco Central
Unidades lançadas Mês de referência Período considerado Unidades lançadas jan/14 - - fev/14 - - mar/14 Jan-Mar/2014 16.967 abr/14 Fev-Abr/2014 18.366 mai/14 Mar-Mai/2014 22.739 jun/14 Abr-Jun/2014 18.585 jul/14 Mai-Jul/2014 17.432 ago/14 Jun-Ago/2014 12.869 set/14 Jul-Set/2014 13.861 out/14 Ago-Out/2014 16.473 nov/14 Set-Nov/2014 20.240 dez/14 Out-Dez/2014 25.275 jan/15 Nov/2014-Jan/2015 22.647 fev/15 Dez/2014-Fev/2015 18.336 mar/15 Jan-Mar/2015 11.986 abr/15 Fev-Abr/2015 13.687 mai/15 Mar-Mai/2015 12.909 jun/15 Abr-Jun/2015 16.584 jul/15 Mai-Jul/2015 14.474 ago/15 Jun-Ago/2015 15.293 set/15 Jul-Set/2015 13.910 out/15 Ago-Out/2015 15.955 nov/15 Set-Nov/2015 18.940 dez/15 Out-Dez/2015 17.794 Fonte: Abrainc/Fipe Última atualização: 18/02/2016 Metodologia disponível em www.fipe.org.br Fonte: ABRAINC FIPE
VGV lançadas Mês de referência Período considerado VGV Lançado (R$ milhões, nominais) jan/14 - fev/14 - mar/14 Jan-Mar/2014 4.956 abr/14 Fev-Abr/2014 5.729 mai/14 Mar-Mai/2014 7.839 jun/14 Abr-Jun/2014 6.283 jul/14 Mai-Jul/2014 5.433 ago/14 Jun-Ago/2014 3.334 set/14 Jul-Set/2014 3.835 out/14 Ago-Out/2014 5.086 nov/14 Set-Nov/2014 7.174 dez/14 Out-Dez/2014 7.639 jan/15 Nov/2014-Jan/2015 6.586 fev/15 Dez/2014-Fev/2015 3.806 mar/15 Jan-Mar/2015 2.102 abr/15 Fev-Abr/2015 2.758 mai/15 Mar-Mai/2015 2.708 jun/15 Abr-Jun/2015 3.781 jul/15 Mai-Jul/2015 2.918 ago/15 Jun-Ago/2015 3.107 set/15 Jul-Set/2015 2.317 out/15 Ago-Out/2015 2.787 nov/15 Set-Nov/2015 3.647 dez/15 Out-Dez/2015 3.826 Fonte: Abrainc/Fipe Última atualização: 18/02/2016 Metodologia disponível em www.fipe.org.br Fonte: ABRAINC FIPE
Unidades vendidas Mês de referência Período considerado Unidades vendidas jan/14 - - fev/14 - - mar/14 Jan-Mar/2014 31.421 abr/14 Fev-Abr/2014 32.007 mai/14 Mar-Mai/2014 34.808 jun/14 Abr-Jun/2014 33.661 jul/14 Mai-Jul/2014 33.665 ago/14 Jun-Ago/2014 31.158 set/14 Jul-Set/2014 31.200 out/14 Ago-Out/2014 31.384 nov/14 Set-Nov/2014 30.557 dez/14 Out-Dez/2014 31.978 jan/15 Nov/2014-Jan/2015 29.114 fev/15 Dez/2014-Fev/2015 27.574 mar/15 Jan-Mar/2015 27.934 abr/15 Fev-Abr/2015 29.212 mai/15 Mar-Mai/2015 29.663 jun/15 Abr-Jun/2015 28.355 jul/15 Mai-Jul/2015 28.429 ago/15 Jun-Ago/2015 28.747 set/15 Jul-Set/2015 26.969 out/15 Ago-Out/2015 26.021 nov/15 Set-Nov/2015 26.129 dez/15 Out-Dez/2015 25.648 Fonte: Abrainc/Fipe Última atualização: 18/02/2016 Metodologia disponível em www.fipe.org.br Fonte: ABRAINC FIPE
Valor das Vendas Mês de referência Período considerado VGV Lançado (R$ milhões, nominais) jan/14 - fev/14 - mar/14 Jan-Mar/2014 7.248 abr/14 Fev-Abr/2014 7.778 mai/14 Mar-Mai/2014 8.460 jun/14 Abr-Jun/2014 8.137 jul/14 Mai-Jul/2014 7.654 ago/14 Jun-Ago/2014 7.133 set/14 Jul-Set/2014 7.374 out/14 Ago-Out/2014 7.811 nov/14 Set-Nov/2014 7.910 dez/14 Out-Dez/2014 8.246 jan/15 Nov/2014-Jan/2015 7.374 fev/15 Dez/2014-Fev/2015 6.572 mar/15 Jan-Mar/2015 6.588 abr/15 Fev-Abr/2015 6.983 mai/15 Mar-Mai/2015 7.132 jun/15 Abr-Jun/2015 6.750 jul/15 Mai-Jul/2015 6.786 ago/15 Jun-Ago/2015 6.830 set/15 Jul-Set/2015 6.681 out/15 Ago-Out/2015 6.501 nov/15 Set-Nov/2015 6.873 dez/15 Out-Dez/2015 6.528 Fonte: Abrainc/Fipe Última atualização: 18/02/2016 Metodologia disponível em www.fipe.org.br Fonte: ABRAINC FIPE
Oferta disponível Mês de referência Período considerado Oferta final (Unidades) jan/14-114.356 fev/14-110.788 mar/14 Jan-Mar/2014 115.542 abr/14 Fev-Abr/2014 112.362 mai/14 Mar-Mai/2014 112.799 jun/14 Abr-Jun/2014 112.648 jul/14 Mai-Jul/2014 109.603 ago/14 Jun-Ago/2014 106.105 set/14 Jul-Set/2014 107.055 out/14 Ago-Out/2014 104.633 nov/14 Set-Nov/2014 105.083 dez/14 Out-Dez/2014 110.993 jan/15 Nov/2014-Jan/2015 110.567 fev/15 Dez/2014-Fev/2015 107.399 mar/15 Jan-Mar/2015 108.076 abr/15 Fev-Abr/2015 107.923 mai/15 Mar-Mai/2015 105.882 jun/15 Abr-Jun/2015 108.990 jul/15 Mai-Jul/2015 106.725 ago/15 Jun-Ago/2015 105.439 set/15 Jul-Set/2015 105.576 out/15 Ago-Out/2015 106.564 nov/15 Set-Nov/2015 107.149 dez/15 Out-Dez/2015 109.398 Fonte: Abrainc/Fipe Última atualização: 18/02/2016 Metodologia disponível em www.fipe.org.br Fonte: ABRAINC FIPE
Vendas & Oferta Mês de referência Período considerado VSO trimestral jan/14 - - fev/14 - - mar/14 - - abr/14 Fev-Abr/2014 24,1% mai/14 Mar-Mai/2014 26,1% jun/14 Abr-Jun/2014 25,1% jul/14 Mai-Jul/2014 25,9% ago/14 Jun-Ago/2014 24,8% set/14 Jul-Set/2014 24,7% out/14 Ago-Out/2014 24,9% nov/14 Set-Nov/2014 24,2% dez/14 Out-Dez/2014 24,2% jan/15 Nov/2014-Jan/2015 22,9% fev/15 Dez/2014-Fev/2015 22,3% mar/15 Jan-Mar/2015 22,7% abr/15 Fev-Abr/2015 23,5% mai/15 Mar-Mai/2015 24,7% jun/15 Abr-Jun/2015 22,7% jul/15 Mai-Jul/2015 23,2% ago/15 Jun-Ago/2015 23,7% set/15 Jul-Set/2015 21,9% out/15 Ago-Out/2015 21,2% nov/15 Set-Nov/2015 21,0% dez/15 Out-Dez/2015 20,8% Fonte: Abrainc/Fipe Última atualização: 18/02/2016 Metodologia disponível em www.fipe.org.br Fonte: ABRAINC FIPE
Entregas Mês de referência Período considerado Unidades entregues jan/14 - fev/14 - mar/14 Jan-Mar/2014 42.053 abr/14 Fev-Abr/2014 41.392 mai/14 Mar-Mai/2014 34.459 jun/14 Abr-Jun/2014 31.138 jul/14 Mai-Jul/2014 31.185 ago/14 Jun-Ago/2014 33.331 set/14 Jul-Set/2014 45.111 out/14 Ago-Out/2014 48.434 nov/14 Set-Nov/2014 50.330 dez/14 Out-Dez/2014 51.472 jan/15 Nov/2014-Jan/2015 46.756 fev/15 Dez/2014-Fev/2015 42.141 mar/15 Jan-Mar/2015 31.748 abr/15 Fev-Abr/2015 33.398 mai/15 Mar-Mai/2015 32.892 jun/15 Abr-Jun/2015 33.992 jul/15 Mai-Jul/2015 31.977 ago/15 Jun-Ago/2015 31.741 set/15 Jul-Set/2015 29.778 out/15 Ago-Out/2015 29.456 nov/15 Set-Nov/2015 28.512 dez/15 Out-Dez/2015 31.286 Fonte: Abrainc/Fipe Última atualização: 18/02/2016 Metodologia disponível em www.fipe.org.br Fonte: ABRAINC FIPE
A chave do sucesso nos negócios é perceber aonde o mundo se dirige e chegar ali primeiro. Bill Gates Alguns usam a estatística como os bêbados usam os postes: mais para apoio do que para iluminação Andrew Lang Uma resposta aproximada para o problema certo vale muito mais do que uma resposta exata para um problema aproximado John Wilder Tukey Penso logo existo! René Descartes Pesquiso, logo conheço! Heitor Kuser
Nosso comprometimento faz a diferença! @CONTATO contato@kuser.com.br www.kuser.com.br +55 61 3367 6999