Edge Cities o novo modelo de Desenvolvimento Imobiliário sustentável no Brasil Roberto Carvalho Dias LandInvest 3 de Outubro 2013
Sumário A demanda e oferta por faixa de renda Por que faltam terrenos A Falta de Infraestrutura e de Terrenos City vs Edge City Os desafios de implanções de Edge Cities no Brasil As oportunidades de investimento
Demanda: 1,5 milhões de famílias entram na faixa de 25 a 40 anos/ano idade da compra do 1º. Imóvel. Saldo 1,5 milhão/ano Saldo 1,6 milhão/ano Demanda = 1,5 milhão imóveis /ano A partir de 2020 serão 2 milhões/ ano até 2030 Fonte: IBGE
Fonte: IBGE Demanda: 1,5 milhões de famílias entram na faixa de 25 a 40 anos/ano idade da compra do 1º. Imóvel. 2015 2030 2020 2040
Balanço Ministério das Cidades: Resultados Minha Casa Minha Vida 2012 Entrega Média: 506 mil unids/ano Fonte: Ministério das Cidades / Balanço PAC 2012
Demanda e Oferta de Imóveis (Censo 2010) Renda / Domicílio Domicílios % Domicilio s SMs Parcela Imóvel Preço Venda Áreas R$/m2 % Valor Mercad o sem rend 2.450 4% - até 1SM 10.533 18% 0,5 25% - 1 SM 13.271 23% 1,0 170-2 a 3 8.859 15% 2,5 424 94.900 50 1.898 17% 3 a 5 SM 9.992 17% 4,0 678 94.900 50 1.898 19% 5 a 10 SM 7.818 14% 7,5 1.271 150.000 55 2.727 24% 10 a 15 SM 1.985 3,5% 12,5 2.119 250.000 60 4.167 10% 15 a 20 SM 1.051 1,8% 17,5 2.966 350.000 70 5.000 8% 20 a 30 SM 762 1,3% 25,0 4.238 500.000 80 6.250 8% 30 SM+ 583 1,0% 60,0 10.170 1.200.000 100 12.000 14% TOTAL 57.304 100% Fonte: IBGE Censo 2010 / Secovi Balanço 2012 / FipeZap
Demanda e Oferta de Imóveis SM/Dom. Demanda Oferta Imóveis Deficit Déficit R$ bilhões sem rend 64.132 até 1SM 275.714 687.230 202.667 (484.563) - 1 SM 347.384 2 a 3 231.895 3 a 5 SM 261.552 493.447 126.667 (366.781) (34.807) 5 a 10 SM 204.645 204.645 177.333 (27.312) (4.097) 10 a 15 SM 51.960 15 a 20 SM 27.511 162.400 114.678 20 a 30 SM 19.946 (SBPE) 47.322 Estoque 30 SM+ 15.261 TOTAL 1.500.000 1.500.000 669.067 (831.333) (38.904) Fonte: IBGE Censo 2010 / Secovi Balanço 2012 / Ministério Cidades Balanço PAC 2012
Por que faltam terrenos? Por que são tão caros? 87% Simples! 87% da população urbana se concentra em 0,25% da área total do Brasil!! Região Área total (km 2 ) Área urbanizada (km 2 ) % Urbanizado Centro-Oeste 1.612.077 2.696 0,17% Nordeste 1.557.938 3.445 0,22% Norte 3.869.638 1.611 0,04% Sudeste 927.286 9.404 1,01% Sul 564.306 4.129 0,73% Brasil 8.531.245 21.285 0,25% Fonte: IBGE Censo 2010
Por que faltam terrenos? Poque são tão caros? Veja uma representação da concentração da população urbana Brasileira 0,25% área 87% da população 0,25% área Estados Unidos tem 3% de áreas urbanizadas (incluindo Alasca e Rocky Mountains, Lagos e desertos) Para atingir este patamar no 0,25% Estado de São Paulo a População infraestrutura precisa crescer 200% (de 1% para 3%) Já no Brasil infraestrutura precisa crescer 1200% (de 0,25% para 3%) 0,25% área Localizada a razão para falta de terrenos e preços elevados. Fonte: IBGE Censo 2010
City vs. Edge City Estratégia de Expansão Urbana Brasileira é lastreada na Lei 6766/79 São Paulo São Paulo Iniciativa Privada investe em infra pública no lugar do governo. Foco Iniciativa: venda lotes no curto prazo Problemas: Foco projetos residenciais Áreas comerciais são preteridas Lenta edificação impede exploração comercial imediata, resultado: falta serviços/produtos Investimento em mobilidade é postergado Ø ruas estreitas, lotes de casas são usados para prédios, ocupação irregular: lotes regulares e próximos a locais de trabalho são escassos e caros! Fotos: LandInvest
City vs. Edge City As necessidades básica da família Brasileira Moradia Aprovações e Licenças Ruas Drenagem Educação Trabalho Água/Esgotamento/ETEs e Saúde Eletricidade / Telecom Área Rural na Família Segurança Extensão Urbana Acesso Lixo Transporte Parques / Praças Mobilidade Laser IDH Índice de Desenvolvimento Humano Fonte: LandInvest
Como a Edge City responde a estes desafios Masterplan é concebido para ser operado por empresa privada Infra-estrutura pública é efetivamente entregue Casas econômicas em condomínios fechados (não é loteamento) Todos edificações para empresas serão construídas e locados. Integração com prefeitura, agências, concenssinárias, programas do governo Fonte: LandInvest
Como a Edge City responde a estes desafios Construção da infra-estrutura urbana: Viário: Drenagem (que não inunde) Creches e escolas, Praças e Áreas para lazer e esportes. Postos de saúde e hospitais, Gestão meio ambiente: água/esgoto, drenagem Integração governo: programas de ensino, saúde, segurança, Integração concecionárias/agências: mobilidade, lixo, esgoto Integração concessionárias privadas: telecom, outros. Fonte: LandInvest
Como a Edge City responde a estes desafios Desenvolvimento Imobiliário Residencial Casas econômicas em condomínios fechados por R$95mil Expansão para casas com maior valor dentro MCMV Oferta Empreendimentos Aprovados para verticalização Clube Privado de grande porte para todas as residenciais Fonte: LandInvest
Como a Edge City responde a estes desafios Desenvolvimento Imobiliário Propriedade Universidade Privada Ensino Primário, Secundário e Técnico Hospital Privado Escritórios Varejo Hotelaria Residenciais de curta duração Fonte: LandInvest
Estrutura Legal Edge City Holding S.A. Auditoria Governança SPE Residencial SPE Infra-Urbana SPE Propriedade Associação Moradores Auditoria Patrimônio de Afetação Recebíveis Imóveis de garantia Imóveis de garantia Fonte: LandInvest
Estrutura Financiamento Edge City Holding S.A. SPE Residencial SPE Infra-Urbana SPE Propriedade Emissão CCBs ou CCI 24 a 36 meses Equity, FII, FIPs, CRI, CCB Emissão Debentures S.A. 36 a 72 meses Garantias: imóveis & Recebíveis
Já estamos na fase final da primeira entrega Fonte: LandInvest
Cronograma Edge City Bosque Terreno: 1 ano Aprovações: 2 anos Construção: 5 anos Propriedade :?
Parceria Harvard - LandInvest Desenvolvimento Urbano para aumento do IDH: Surplus Value Housing Integração Melhores práticas Mundiais Melhorias Serviços Urbanos Privados Propostas de integrações PP Proposta Novas Políticas Públicas Única no Brasil Fontes: Harvard / LandInvest
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