Brazil 2012 Annual Report Relatório Anual
Shopping Pátio Higienópolis, São Paulo, SP
Index Sumário 04 05 06 08 10 13 15 Our Business Nosso Negócio National Reach Abrangência Nacional Financial Highlights and Performance Destaques Financeiros e Performance Core Investment Principles Princípios Fundamentais de Investimento Letter from the CEO Carta do CEO Economic and Market Review and Outlook Análise Econômica e de Mercado e Perspectivas Investment Portfolio Carteira de Investimentos 17 20 29 32 Property Development Incorporação Imobiliária Retail Property Shopping Centers Renewable Energy Energia Renovável Infrastructure Infraestrutura 35 38 40 42 Agriculture Agropecuária Timber Florestas Private Equity Private Equity Financial Products and Services Produtos e Serviços Financeiros 45 Management and Governance Gestão e Governança 49 55 Sustainable Development and Patronage Desenvolvimento Sustentável e Filantropia Combined Financial Statements Demonstrações Financeiras Combinadas
Our Business Operating in Brazil for over 110 years, Brookfield is a leading asset manager with one of the largest investment platforms in the country, with almost US$175 billion of assets worldwide and R$32 billion under management in Brazil. We focus on real assets and businesses that form the critical backbone of the economy, including: residential, corporate and retail real estate in major urban markets, clean and renewable energy generation, transport infrastructure, agriculture and timber, in addition to a private equity and financial services. These assets and businesses typically provide cash flow stability, high operating margins and long term value appreciation. We are owner-operators of real assets and offer a range of public and private investment products and services to institutional investors, leveraging our global experience and local know-how to drive value in the segments where we operate. Our parent company, Brookfield Asset Management Inc. ( Brookfield ) is a global asset manager co-listed on the New York and Toronto Stock Exchanges under the symbols BAM and BAM.A, respectively, and on the NYSE Euronext under the symbol BAMA. R$ 32b Assets Under Management 14,000 Employees 11 States 7 Offices Nosso Negócio Operando no Brasil há mais de 110 anos, a Brookfield é uma gestora de ativos com uma das maiores plataformas de investimentos no país com quase US$ 175 bilhões mundialmente e R$ 32 bilhões sob gestão no Brasil. Investimos em ativos reais e negócios que compõem a espinha dorsal da economia, incluindo: incorporações residenciais, escritórios e shopping centers nos principais centros urbanos, geração de energia limpa e renovável, infraestrutura de transporte, agropecuária e florestas, assim como private equity e serviços financeiros. Esses negócios têm como principal característica a geração de fluxos de caixa estáveis, altas margens operacionais e ativos que tendem à valorização no longo prazo. Somos investidores-operadores de ativos reais e oferecemos uma série de produtos de investimento públicos e privados a investidores institucionais, alavancando nossa experiência global e know-how local para impulsionar a geração de valor nos segmentos em que operamos. Nossa controladora, Brookfield Asset Management Inc. ( Brookfield ) é uma gestora global com mais de US$ 175 bilhões em ativos sob gestão. Brookfield é listada nas bolsas de New York e Toronto sob os símbolos BAM e BAM.A, respectivamente, e na NYSE Euronext sob o símbolo BAMA. R$ 32B Ativos sob Gestão 14.000 Funcionários 11 Estados 7 Escritórios Abrangência Nacional Pátio Victor Malzoni, São Paulo, SP Visualize os nossos mapas territoriais na página a seguir.
National Reach GO MS SP RJ MA Main Offices Escritórios Corporativos TO MT GO DF MG P Im Property Development Imobiliário: Desenvolvimento MS SP RJ R Im R E RJ Retail Property Imobiliário: Shopping Centers Renewable Energy Energia Renovável Agriculture Agropecuária PR SC A Ag T F Timberlands Florestas Private Equity Private Equity Financial Products and Services Produtos e Serviços Financeiros Infrastructure Infraestrutura RS P P F P 505 In In
Financial Highlights and Performance Assets Under Management Ativos Sob Gestão Assets Under Management and Brookfield s Invested Capital (R$ billions) Ativos sob Gestão e Capital Investido pela Brookfield (R$ bilhões) Asset Management Gestão de Ativos 28% CAGR 32,0 4% 3% 23% Real Estate Development 20,2 Desenvolvimento Imobiliário 17,6 16,1 10,9 Retail Real Estate 7,2 Shopping Centers 5,9 3,3 3,9 4,2 5,5 4,6 5,4 2,7 3,3 0,8 36% Renewable Power Energia Renovável 2006 2007 Timberlands 2008 2009 2010 2011 2012 Florestas 23,5 6,3 6,9 8,6 6,3 19% 15% Total AUM Agrilands Total de Agropecuária Ativos sob Gestão Other Outros Portfolio by Investment Type Portfólio pelo Tipo de Investimento Fund s AUM Fundos sob Gestão Brookfield s Invested Capital Capital Investido pela Brookfield Financial Highlights (R$ billions) Destaques Financeiros (R$ bilhões) Financial Highlights Destaques Financeiros 20% 1% Private Investment Investimento Privado 32 Private Equity Funds Fundos de Private Equity 79% Public Security Funds Investimentos Públicos 20.2 23.5 Asset Management Portfolio by Segment Gestão de Ativos Portfólio por Segmento 8.6 4% 3% 23% 19% 15% 36% Real Estate Development Desenvolvimento Imobiliário Retail Real Estate Shopping Centers Renewable Power Energia Renovável Timberlands Florestas Agrilands Agropecuária Other Outros 0.4 0.6 0.6 Net Income Lucro Líquido 1.3 1.4 1.7 EBITDA EBITDA 2010 4.6 4.7 7.5 Net Revenue Receita Líquida 2011 5.4 6.9 Invested Capital Capital Investido 2012 Assets Under Management Ativos sob Gestão Past performance is not indicative of future results and there is no assurance that any Brookfield fund will achieve its objectives or avoid significant losses. Financial Highlights include non-controlling interests. Assets Under Management (AUM) reflects the sum of combined assets and investments owned directly by Brookfield and from managed funds. 20% 1% Private Investment Investimento Privado Destaques Financeiros e Performance Private Equity Funds Fundos de Private Equity Desempenho passado não é indicativo de resultados Public futuros Security e não Funds há garantia de que qualquer fundo Brookfield conseguirá atingir seus objetivos ou evitará perdas significativas. Destaques financeiros incluem Investimentos participações Públicos minoritárias. Ativos Sob Gestão (AUM) refletem a soma de todos os ativos detidos diretamente pela Brookfield e por fundos por ela administrados. 79% 06 28% Taxa de Crescimento Anual Acumulada desde 2006 R$ 7,5B de Receita Líquida em 2012 R$ 8,6B Capital Bruto Investido pela Brookfield no Brasil
28% AUM Compounded Annual Growth Rate Since 2006 R$ 7.5b 2012 Net Revenues R$ 8.6b Gross Capital Invested by Brookfield in Brazil Ca d Oro Hotel, São Paulo, SP 7
Core Investment Principles Our goal is to generate consistent long-term risk-adjusted investment returns for our clients and shareholders. We are able to meet this objective by focusing on our competitive advantages to originate, develop and transform businesses. We invest across selected asset classes that show compelling growth and expansion potential and where we command significant competitive advantages. We deploy necessary financial and human resources to these assets so they meet their full potential, and then manage them proactively, leveraging our broad global expertise. As local investors with global expertise and deep market and operational knowledge, we command significant competitive advantages both for originating opportunities and for generating predictable and growing cash flows for clients, partners and shareholders. Some of our competitive advantages include: (i) over a century of successful operations in and commitment to Brazil that gives us deep local knowledge and makes us a local partner of choice for international investors; (ii) an outstanding track record in value creation and the transformation of businesses into market leaders; (iii) alignment of interests with those of our partners and clients, through significant own-capital investments in all of our operations; (iv) strong local management teams who share in the company s success. Princípios Fundamentais de Investimento Union Square, Rio de Janeiro, RJ 8 Nosso objetivo é gerar para nossos clientes e acionistas retornos consistentes e de longo prazo ajustados aos seus riscos. Conseguimos alcançar este objetivo focando em nossas vantagens competitivas para originar, desenvolver e transformar negócios. Investimos em classes seletas de ativos que demonstram crescimento, potencial de expansão significativo e onde possuímos vantagens competitivas importantes. Aplicamos os recursos humanos e financeiros necessários a estes ativos para que eles alcancem seu potencial máximo e os administramos ativamente, alavancando nossa ampla expertise global. Como investidores locais com expertise global e profundo conhecimento operacional e de mercado, detemos significativas vantagens competitivas tanto para originar oportunidades como para gerar fluxos de caixa previsíveis e crescentes para clientes, parceiros e acionistas. Algumas de nossas vantagens competitivas incluem: (i) mais de um século de sucesso em operações no e em compromisso com o Brasil, o que nos traz um profundo conhecimento local e nos faz um parceiro local de preferência para investidores internacionais; (ii) um destacado track record em criação de valor e a transformação de negócios em líderes de mercado; (iii) alinhamento de interesses com nossos parceiros e clientes, através de significativo investimento de capital próprio em todas as nossas operações; e (iv) forte equipe local de gestão a qual participa no sucesso da empresa. Filosofia de Negócio Construir nossos negócios e todos os nossos relacionamentos com integridade. Atrair e reter indivíduos de alto calibre que crescerão conosco no longo prazo. Assegurar que nosso pessoal pense e aja como donos em todas as suas decisões. Tratar o dinheiro de nossos clientes e acionistas como se fosse o nosso. Estratégia de Investimentos Investir onde possuímos vantagens competitivas. Adquirir ativos com base no valor com o objetivo de maximizar o retorno do capital. Desenvolver fluxo de caixa sustentável para fornecer certeza, reduzir risco e diminuir nosso custo de capital. Reconhecer que retornos superiores normalmente requerem pensamento contrário. Medição de Nosso Sucesso Corporativo Medir sucesso com base no retorno total do capital no longo prazo. Encorajar riscos calculados, mas comparar retornos com risco. Sacrificar lucro no curto prazo, se necessário, para alcançar valorização de capital no longo prazo. Buscar o lucro acima do crescimento, uma vez que tamanho não necessariamente adiciona valor.
Business Philosophy Build our business and all relationships based on integrity. Attract and retain high-calibre individuals who will grow with us over the long term. Ensure our people think and act like owners in all their decisions. Treat our clients and shareholders money like it s our own. Investment Guidelines Invest where we possess competitive advantages. Acquire assets on a value basis with a goal of maximizing return on capital. Build sustainable cash flows to provide certainty, reduce risk and lower our cost of capital. Recognize that superior returns often require contrarian thinking. Measurement of our Corporate Success Measure success based on total return on capital over the long term. Encourage calculated risks, but compare returns with risk. Sacrifice short-term profit, if necessary, to achieve long-term capital appreciation. Seek profitability rather than growth, as size does not necessarily add value. 9
Letter From The CEO The strength and scale of our Brazil platform... puts us in a privileged position to continue to grow across all segments of our activities and even expand into new areas The past year was another very intense period for us. The combination of the European problems, lower Asian growth, Brazilian infrastructure inefficiencies and full employment coupled with high wages, created difficulties for the economy and many businesses. Our focus on real assets, our long term strategy and the diversification of our portfolio, granted us not only protection in this environment but also the possibility of growing our business. Our initiatives over the year drove growth of over R$8 billion in our assets under management that reached R$32 billion. Our most important investment this year was the acquisition of one of the largest operators of toll road concessions in Brazil, with over 3,200km of toll roads under management across five states, in partnership with Spanish group Abertis Infraestructuras. We are excited about the prospect of expanding into the transport infrastructure segment, which we see key area of development in the country. In the renewable power segment, we are continuing a strategy focused on the development and operation of high quality hydro assets. Over the year we acquired the 6MW Santa Ana hydroelectric facility in Santa Catarina and completed the construction of the 19MW Pezzi facility in Rio Grande do Sul. We also advanced with the construction of the 29MW Serra dos Cavalinhos II facility in Rio Grande do Sul on time and on budget, with start of operations scheduled for the first quarter of 2013. Despite severe droughts that hit certain regions of the country, namely in the South-East and Northeast, we generated a total of 3,470GWh, compared to the prior year s generation of 3,307GWh. Our retail portfolio reached an average occupancy of 97%, a 1% increase over the previous year and total (same store) sales grew 4% compared to the same period in 2011. In terms of challenges we are facing delays on getting the permit for inauguration of the new expansion of Shopping Paulista, which has concluded and is practically fully leased, and are confident that these issues will be solved by the new municipal administration. Our agricultural investments grew considerably and we made significant progress in our strategy of creating value by converting cattle ranching land to crop and sugarcane production. Our agricultural assets reached R$1.4 billion, a 57% growth, and the net revenues reached a 38% increase year-over-year. 10 A força e a escala da nossa plataforma de Brasil... nos coloca em uma posição privilegiada para continuar a crescer em todos os segmentos de nossas atividades e até mesmo expandir-se para novas áreas Carta do CEO O último ano foi um período de intensa atividade para nós. A convergência dos problemas na Europa, a redução do ritmo de crescimento na Ásia, as ineficiências relacionadas à infraestrutura brasileira e a pressão salarial derivada do pleno emprego, produziu um cenário difícil para a economia do país e para muitas atividades econômicas. Nosso foco em ativos reais, estratégia de longo prazo e a diversificação do nosso portfólio assegurou não só proteção neste ambiente, mas também propiciou a oportunidade de expansão de nossas atividades. Nossas iniciativas no ano permitiram crescimento de mais de R$ 8 bilhões de nossos ativos sob gestão que atingiram R$ 32 bilhões. Nosso maior investimento no ano foi a aquisição, em parceria com o grupo espanhol Abertis Infraestructuras de uma das maiores operadoras rodoviárias no Brasil, com mais de 3.200km de rodovias sob gestão, cobrindo cinco estados. Estamos entusiasmados com a perspectiva de expandir nossas atividades no segmento de infraestrutura de transporte, no qual vemos grande potencial e segmento chave para o desenvolvimento do País. No segmento de energia renovável, mantivemos a estratégia de desenvolvimento, aquisição e operação de ativos hidroelétricos. Ao longo do ano adquirimos a PCH Santa Ana de 6MW no estado de Santa Catarina, completamos a construção da PCH Pezzi de 19MW e avançamos a construção da PCH Serra dos Cavalinhos II de 29MW, as duas no estado do Rio Grande do Sul dentro dos prazos e orçamentos previstos. Serra dos Cavalinhos II tem seu início de operações previsto para o primeiro trimestre de 2013. Apesar da forte seca que atingiu algumas regiões do país, notadamente nas regiões sudeste e nordeste, atingimos uma geração total de 3.470GWh no ano, acima dos 3.307GWh produzidos no ano anterior. Nosso portfólio de shopping centers atingiu uma média de ocupação de 97%, um crescimento de 1% em relação ao ano anterior, e vendas totais (mesmas lojas) cresceram 4% comparado com o mesmo período em 2011. Vivenciamos atraso para obtenção do habite-se para a abertura da expansão do Shopping Paulista, que está com sua construção finalizada e com praticamente toda a sua área locada, mas estamos confiantes de que estas questões serão sanadas pelo novo governo municipal.
Our timber activities evolved at a solid pace, continuing to benefit from low production costs and strategic operational efficiencies, enabling us to meet our value creation targets. The Brookfield Timber Fund I successfully expanded its investments and total assets under management grew 7% over the year, to R$910 million. Our property development platform had a challenging year, marked by operational difficulties resulting from lack of skilled construction workers as well as shortage of certain building materials that generated delays in some of our sites and drove up construction costs. Our operating results fell short of expectations with a 7% reduction in revenues year-on-year. We are, however, optimistic about the long-term prospects for this business and are confident that the issues we faced are being properly addressed by management. We consolidated our capital markets services into three main focus areas: (i) Brookfield Financial Services an integral part of our global investment banking division, (ii) Brookfield Gestão de Ativos that manages public listed funds, and (iii) BRKB DTVM, that provides fund distribution services. As part of this process, we ended our banking operations. Finally, we kicked-off the development of a new platform in Brazil focused on the ownership of commercial and industrial real estate, that starts its activities with a large commercial project in the city of São Paulo. This new platform is part of our global property business and will focus on the premium office and industrial segments. We are confident and optimistic about the future of Brazil and of the role we can continue to play in this country. The strength and scale of our Brazil platform, our experience across several segments, along with our human and financial resources, puts us in a privileged position. We also can rely on the strength and scale of our global platform, to venture into other areas of activity, drawing on expert sector knowledge for the selection of opportunities for our own and our investors capital. We strongly believe that human capital is as valuable as financial capital and with this in mind we insist on having the best people and strive to motivate them to outperform and exceed our investors, partners and clients expectations. With the dedication of our more than 14,000 employees, I look forward to sharing with you our future successes. Sincerely, Luiz I. Simões Lopes Chief Executive Officer, Brookfield Brazil Senior Managing Partner, Brookfield Asset Management Inc. Nossos investimentos agrícolas cresceram consideravelmente e fizemos progresso significativo em nossa estratégia de criação de valor por meio da conversão de áreas de pecuária para a produção de cana de açúcar e grãos. Nossos ativos agrícolas atingiram R$ 1,4 bilhão, um crescimento de 57% e nosso lucro líquido cresceu 38% comparado com o ano anterior. Nossas atividades de florestas evoluíram solidamente, continuando a se beneficiar de baixos custos de produção e eficiências operacionais permitindo o cumprimento das metas de geração de valor. O Brookfield Timber Fund I expandiu com sucesso seus investimentos e o total de ativos sob gestão cresceu 7% no ano, atingindo R$ 910 milhões. Nossa plataforma de incorporação imobiliária teve um ano difícil, marcado por dificuldades operacionais resultantes da escassez de mão de obra qualificada no ramo da construção, assim como escassez de alguns materiais que resultaram em atrasos em determinadas obras e elevação dos custos de construção. Nossos resultados operacionais foram abaixo do esperado com uma redução de 7% em nossa receita em comparação com o ano anterior. Estamos, no entanto, otimistas quanto às perspectivas no longo prazo desta atividade e confiantes de que as questões com as quais nos deparamos este ano estão sendo devidamente trabalhadas pela administração. Consolidamos nossos serviços relacionados ao mercado de capitais em três áreas principais de atuação: (i) Brookfield Serviços Financeiros que é parte integral na nossa plataforma global de banco de investimentos, (ii) Brookfield Gestão de Ativos que administra fundos listados, e (iii) BRKB DTVM, que oferece serviços de distribuição de fundos. Dentro desse processo, descontinuamos nossas operações bancárias. Por fim, criamos uma nova plataforma no Brasil focada na propriedade imobiliária comercial e industrial, que inicia suas atividades com um grande projeto comercial na cidade de São Paulo. Esta nova plataforma é parte de nossa atividade global de ativos imobiliários focada no desenvolvimento e propriedade de imóveis de escritórios e industriais premium. Estamos confiantes e otimistas quanto ao futuro do País e o papel que podemos desempenhar. A força e escala da nossa plataforma no Brasil, nossa experiência em vários segmentos, assim como o capital humano e financeiro do qual dispomos, nos coloca em posição privilegiada. Contamos ainda, com o peso e escala da nossa plataforma global para ingressar em novos segmentos de atividade, usufruindo de expertise setorial para identificação de oportunidades e capital próprio e de nossos investidores. Acreditamos fortemente que capital humano é tão valioso quanto o capital financeiro e, com isso em mente, insistimos em atrair e reter as melhores pessoas, buscando motivá-las a exceder as expectativas de nossos investidores, parceiros e clientes. Com a dedicação de nossos mais de 14.000 funcionários, espero continuar a compartilhar nossos sucessos futuros. Atenciosamente, Luiz I. Simões Lopes Chief Executive Officer, Brookfield Brasil Senior Managing Partner, Brookfield Asset Management Inc. 11
Fazenda Bacuri, 12Riachão, MA
Economic and Market Review and Outlook The economic problems in Europe, traditionally Brazil s most important trade partner, Asia s slowdown, the constrains of the country s poor infrastructure, especially transport that has reduced the efficiency and competitiveness of our various industries, led to a disappointing 0.9% GDP growth rate in 2012. As usual, problems and opportunities are two sides of the same coin and, as investors in the infrastructure segment we see this as a challenge and great opportunity. The Brazilian government understands the need to partner with private operators and attract private capital to carry out the most urgent infrastructure developments that currently block economic growth. The government is implementing a series of concession plans in areas ranging from ports, to airports, roads and rail. We see this as significant and highly positive and are closely watching this space for new opportunities. Despite the low economic growth rate, inflation rose significantly, pushed by non-tradable items such as services. This phenomenon is linked with the enormous socio-economic shifts boosted by emerging middle class and millions of new consumers. Unemployment reached 4.7%, technically full employment. Salaries were generally inflation-adjusted, maintaining their real value in some segments and supporting continued retail sales growth. We believe that the Brazilian government recognizes the main challenges the country faces and that the model based on domestic consumption is saturated, requiring investments that lead to an increase of the country s competitiveness. Análise Econômica e de Mercado e Perspectivas Os problemas econômicos da Europa, tradicionalmente o mais importante parceiro comercial do Brasil, a desaceleração na Ásia, as limitações da fraca infraestrutura do país, especialmente no setor de transporte que vêm reduzindo a eficiência e competitividade de diversas indústrias, resultaram num crescimento desapontador de 0,9% do PIB em 2012. Como sempre, problemas e oportunidades são dois lados na mesma moeda e, como investidores no segmento de infraestrutura, vemos este momento como desafio e gerador de grandes oportunidades. O governo brasileiro entende a necessidade de juntar forças com o setor privado para empreender os mais urgentes projetos de infraestrutura que atualmente limitam o crescimento da economia por meio de uma série de planos de concessão em segmentos como portos, aeroportos, rodovias e ferrovias. Vemos isso como uma importante e positiva evolução e estamos ativamente observando este espaço em vista de novas oportunidades de investimento. Apesar do baixo crescimento econômico, o crescimento dos índices de inflação, impulsionados principalmente pelos preços dos serviços, continua sendo um ponto de preocupação. Esse fenômeno está relacionado às grandes mudanças socioeconômicas oriundas da mobilidade social e aos milhões de novos consumidores. O desemprego atingiu 4,7%, o que tecnicamente significa emprego pleno. Salários foram em grande parte ajustados à inflação, com reajustes reais em alguns setores impulsionando o crescimento de vendas no varejo. Acreditamos que o governo Brasileiro já reconhece os principais pontos críticos com os quais o país se depara e que o modelo de crescimento baseado no consumo doméstico está saturado, requerendo investimentos que levem a significativos aumentos da competitividade do País. 13
Shopping Pátio Paulista, 14São Paulo, SP
Investment Portfolio Carteira de Investimentos
Tower Bridge, 16São Paulo, SP
Property Development Building Homes for a Growing Population Our property development business, operated through Brookfield Incorporações S.A. (BM&F Bovespa: BISA3; U.S. OTC: BRRSY), is a significant homebuilder in Brazil. Present in seven states, it is one of Brazil s leading real estate development companies, with R$10.2 billion in assets under management. Brookfield Incorporações uses a fully integrated business model involving the acquisition of land, licensing, project planning and development, sales and construction. The company offers a broad array of products in the residential and office segments, with a primary focus on the middle income residential market that represents approximately 80% of its sales. It is present in the main metropolitan areas in São Paulo, Rio de Janeiro, the Federal District, Goiania, Curitiba and Campinas. This diversification of products and regions allows the company to quickly access opportunities and invest in those that offer the highest risk adjusted returns. Brookfield Incorporações currently has 41,000 units under development in over 100 construction sites. Contracted Sales R$ millions Vendas Contratadas R$ milhões 5,500 Employees 16m Total Sqm Built R$ 3b 2012 Launches 41,000 33% CAGR 3,621 4,387 3,357 Units Under Development 2,260 1,344 1,145 617 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 33% Contracted Sales Compounded Annual Growth Incorporação Imobiliária Moradias para uma População Crescente Nossa atividade de incorporações imobiliárias, desenvolvida pela Brookfield Incorporações S.A. (BM&F Bovespa: BISA3; U.S. OTC: BRRSY) é uma de nossas maiores atividades no Brasil. Presente em sete estados, somos uma das maiores incorporadoras no país, com R$ 10,2 bilhões em ativos sob gestão. A Brookfield Incorporações usa um modelo de negócio integrado, envolvendo a aquisição de terrenos, licenciamento, planejamento e desenvolvimento de projetos, vendas e construção. A empresa oferece uma ampla gama de produtos no segmento residencial e de escritórios, com foco principal no mercado residencial de renda média, que representa aproximadamente 80% de suas vendas. Está presente nas principais regiões metropolitanas no Brasil, especialmente São Paulo, Rio de Janeiro, no Distrito Federal, Goiânia, Curitiba e Campinas. Esta diversificação de produtos e regiões permite que a empresa tenha agilidade para capturar as oportunidades que se apresentam, investindo naquelas que oferecem o maior retorno ajustado ao risco. A Brookfield Incorporações atualmente conta com um portfólio contendo 41.000 unidades em desenvolvimento em mais de 100 obras. 5.500 Funcionários 16M Total m² Construído 33% Crescimento Anual Acumulado de Vendas Contratadas 41.000 Unidades em Construção R$ 3B Lançamentos em 2012 17
Contract Sales by Region 2012 Vendas Contratadas por Região 2012 Contracted Sales by Type 2012 Vendas Contratadas por Tipo 2012 30% 45% SP SP RJ/South RJ/Sul 2% 6% 14% 10% 25% Affordable Residencial Econômica Mid-Low Residencial Média-baixa Middle Residencial Média Middle-High Residencial Média-alta 25% Mid-West Centro-Oeste 12% 31% High Alta Plots Lotes Office Suites Salas Comerciais Launches R$ millions Lançamentos R$ milhões 27% CAGR 3,930 2,663 2,675 2,981 3,071 1,922 733 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Resultados de 2012 A Brookfield Incorporações teve um ano difícil com uma queda de 10% na sua receita líquida para R$ 3,2 bilhões, resultado de questões operacionais relacionadas à construção e eventos não-recorrentes. Acréscimos não esperados de custo e atrasos, fruto da aceleração do ritmo de construções no país nos últimos anos, resultaram na falta de profissionais qualificados e escassez de certos materiais de construção, fatores que impactaram as nossas atividades e desempenho, assim como a de muitos dos nossos concorrentes. Nossos resultados operacionais foram impactados e a empresa teve um prejuízo líquido de R$ 388 milhões. Nossos executivos têm abordado estas questões, ampliando nossos programas internos de treinamento em várias áreas e afinando a gestão de suprimentos. No entanto, dado o ciclo longo das nossas atividades, as melhorias operacionais não são capturadas a curto prazo nos resultados financeiros. Estamos confiantes de que os ajustes e melhorias que estão sendo efetuadas se refletirão nos resultados da empresa a partir do segundo semestre de 2013. Ao longo do ano a Brookfield Incorporações lançou mais de 3.000 unidades e pelo terceiro ano consecutivo atingiu vendas superiores ao volume de lançamentos, com quase R$ 3,4 bilhões em vendas contratadas no ano, contra R$ 3 bilhões de lançamentos. Esses indicadores consolidam uma taxa de crescimento de vendas de 33% ao ano nos últimos seis anos, onde concluímos mais de 51.000 unidades com mais de 16 milhões de metros quadrados de área construída. Reconhecemos que os resultados financeiros do ano foram desapontadores, mas estamos confiantes em relação ao futuro e acreditamos que nossos fundamentos para crescimento permanecem sólidos no médio e longo prazos, incluindo o estágio demográfico da sociedade brasileira, o crescimento da renda familiar, a mobilidade social, o maior acesso a crédito e a consequente demanda por moradia. 18
2012 Results Brookfield Incorporações had a challenging year. Net revenues were down 10% totaling around R$ 3.2 billion, due to construction related operational challenges and non-recurrent events. Unexpected cost rises and delays resulting from the very high growth rate of construction in the country over recent years that have led to shortage of skilled professionals and certain building materials, have impacted our and most of our peers activities and performance. Our operational results were affected and the company had a net loss of R$388 million. Management has been addressing these issues, increasing our internal training programs in several trade skill areas and refining the company s procurement activities. However, given the long-cycle nature of this business, operational improvements are not captured by the financial statements in the near term. We are confident that the adjustments and improvements that are being made will start being reflected on our results in the second half of 2013. Net Revenues R$ millions Receita Líquida R$ milhões Over the year Brookfield Incorporações launched over 3,000 units and for the third consecutive year sold more than it launched, reaching almost R$3.4 billion in contracted sales in the year, against R$3 billion in launches. These indicators consolidate a rate of contracted sales of 33% over the last six years, where over 51,000 units with over 16 million square meters of area were built. While we recognize that the year s financial results were disappointing, we are confident about the future and believe that our fundamentals for growth remain solid in the medium and long-term, including the Brazilian demographic trends, rising household income and social mobility, and greater access to credit fuels demand for housing. 42% CAGR 3,284 3,623 3,253 1,812 393 462 792 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Resultados Operacionais Exercício Findo em 31 de Dezembro (Em milhões de Reais) Operational Results For the Year Ended December 31 (In millions of Reais) 2012 2011 Change Variação % Change % Variação Receita líquida Net revenue... 3,253.4 3,622.6 (369.2) -10% Resultado operacional líquido Net operating income... 317.2 825.3 (508.1) -62% Outros ganhos (perdas) operacionais Other operating gains (costs)... (453.0) (348.9) (104.1) 30% EBITDA EBITDA... 83.3 642.8 (559.5) -87% Receita (despesa) financeira Interest revenue (expenses)... (364.4) (381.6) 17.2-5% Impostos correntes e diferidos Current and deferred income tax... (89.5) (85.7) (3.8) 4% Outros Other... (17.4) (14.0) (3.5) 25% Lucro líquido Net income... (388.0) 161.5 (549.6) -340% Total de Ativos Total Assets... 10,279.0 8,842.6 1,436.4 16% 19
Retail Property Growing and Enhancing Commercial Spaces Brookfield has solid experience operating retail assets around the world. In Brazil, this involves investments in two distinct platforms: the Brookfield Brazil Retail Fund, a private institutional fund and Aliansce Shopping Centers S.A., a listed company in which Brookfield has an indirect substantial participation through General Growth Properties, Inc. Combined, these two vehicles own or manage a total of 30 top retail assets across nine states and the Federal District, with a total combined owned or managed gross leasable area (GLA) in operation or under development of around 650,000 square meters. The investment thesis of our retail property strategy is based on favorable Brazilian demographics, social mobility and the expectation of high growth rate of retail sales boosted by the growth of families income, lower cost and longer term consumer credit financing. Brookfield Brazil Retail Fund Launched in 2006, the Brookfield Brazil Retail Fund (BBRF) invests in shopping centers concentrated in the three main cities of the country São Paulo, Rio de Janeiro and Belo Horizonte that generate approximately 56% of Brazil s GDP. The Fund develops, leases and manages retail properties, focusing on areas with high barriers of entry, properties with upside potential and strategic expansions to complement/renew the tenant mix and attract additional customers. BBRF s portfolio is a combination of three fortress assets (two in São Paulo and one in Rio) and five assets focused on new consumers. The fortress assets are properties located on dense upscale neighborhoods that are resilient to economic and consumption fluctuations. Other retail properties target the social mobility trends of recent years that have given rise to 20 million new consumers. Over the past six years, the Fund made around R$6 billion in gross investments in a current portfolio of eight operating malls totaling approximately 260,500 square meters in gross leasable area. Over the same period, the BBRF s gross leasable area grew 122%, led by an aggressive expansion and renovation/refurbishment plan, while favorable renewal spreads and rental step-ups led to a 237% growth in rent revenue since the Fund s inception. 20 Shopping Centers Ampliando e Modernizando Espaços Comerciais A Brookfield tem sólida experiência global como operadora de ativos comerciais. No Brasil, esta atividade envolve investimentos em duas plataformas distintas: o Brookfield Brazil Retail Fund, um fundo institucional privado, e a Aliansce Shopping Centers S.A., uma empresa de capital aberto na qual a Brookfield detém uma participação indireta significativa por meio da General Growth Properties, Inc. Juntos, estes dois veículos detém ou administram 30 shopping centers de destaque em nove estados e no Distrito Federal, com uma área bruta locável (ABL) total em operação ou em desenvolvimento de aproximadamente 650.000 metros quadrados. A nossa tese de investimento em shopping centers está baseada na favorável demografia brasileira, na mobilidade social e na expectativa de crescimento acentuado de vendas de varejo, impulsionado pelo crescimento da renda familiar e do crédito ao consumo com custo reduzido e prazos mais longos. Brookfield Brazil Retail Fund Lançado em 2006, o Brookfield Brazil Retail Fund (BBRF) investe em shopping centers concentrados nas três principais cidades do país São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte região que gera aproximadamente 56% do PIB do país. O Fundo desenvolve, loca e administra shopping centers, com foco em áreas sujeitas a grandes barreiras de entrada, imóveis com potencial de otimização e expansões estratégicas para complementar e/ou renovar o mix de locatários e atrair novos clientes. O portfólio da BBRF é formado por três ativos premium (dois em São Paulo e um no Rio) e cinco ativos focados em novos consumidores. Os ativos premium são imóveis localizados em bairros nobres e densamente populosos que são resistentes a flutuações econômicas e de consumo. Outros imóveis comerciais se focam nas tendências de mobilidade social dos últimos anos que deram origem a 20 milhões de novos consumidores. Ao longo dos últimos seis anos, o Fundo fez investimentos brutos de aproximadamente R$ 6 bilhões em um portfólio de oito shopping centers, num total de aproximadamente 260.500 metros quadrados de área bruta locável. No mesmo período, a área bruta locável do BBRF cresceu 122%, marcada por um plano agressivo de expansão e renovação/remodelagem, enquanto spreads favoráveis de renovações e acréscimos de aluguéis resultaram num crescimento de 237% nas receitas de aluguéis desde o início do Fundo.