6129 Proprietário: Banco Santander (Brasil) S/A Data-Base: 02/08/2018 Tipo de Imóvel: Casa Uso do Imóvel: Residencial Endereço Completo: Rua Tereza Ramos dos Santos - Lote 8 da Quadra Q Nº: 161 Bairro: Sítio Village Município: Caçapava UF: SP CEP: 12297-003 Metodologia - ABNT NBR 14653: Método Evolutivo Idade Imóvel: 3 Grau de Fundamentação - ABNT NBR 14653: II Grau de Precisão - ABNT NBR 14653: III Metragens Matrícula: 281,42 IPTU/ITR: 281,42 Área Terreno Total: Levantamento Planialtimétrico: 0,00 Empregada na avaliação: 281,42 Inserir Foto do Imóvel Avaliando Área Construída Total (m²)*: *Somente averbada Matrícula: 119,17 IPTU: 119,17 Planta/Layout: 0,00 Contrato: 0,00 Empregada na avaliação: 119,17 Observações impactantes na avaliação Obs 01: O imóvel objeto deste estudo foi avaliado considerando a inexistência de ônus, posse, domínio, hipoteca, passivos ambientais, vínculos e desapropriações que onerem o bem avaliado. Obs 02: Devido à impossibilidade de vistoria interna, adotamos a situação hipotética do imóvel se encontrar num estado de conservação bom ao uso e um padrão médio para a análise da construção. Obs 03: Não foi possível constatar se o imóvel encontra-se ocupado. Obs 04: A área contruída utilizada no cálculo foi obtida através de informações contidas na matrícula n º 24.485. Inserir Foto do Imóvel Avaliando Não foi observado nenhum indício de contaminação no bem. Indício de contaminação ambiental Resumo de Valores -Terreno/Terra Nua Valor de Mercado: R$ 112.143,91 -Construções e Benfeitorias Averbadas Valor de Mercado: 230.130,00 Valor de Liq. Forçada: Valor de Liq. Forçada: R$ 82.437,50 % Desc: R$ 169.169,63 % Desc: Valores Totais: SOMENTE Terreno/Terra nua + Construções Averbadas Valor de Mercado: R$ 342.000,00 Valor de Liq. Forçada: R$ 251.000,00 % Desc: -26,49% -26,49% -26,61% Prazo de comercialização Liquidação Forçada: 52 Data avaliação: 02/08/2018 Data da vistoria: 23/07/2018 Assinatura Avaliador Inserir assinatura Nome Avaliador: Ana Paula Moura Ruic CREA Resp.: 5062119507 ART nº: Telefone: (11) 5501-0084 / (11) 5501-0096 Email avaliacoes@metodo.com.br
LAUDO DE AVALIAÇÃO INTERESSADO PROPONENTE OCUPAÇÃO FINALIDADE Nº LAUDO OBJETO Endereço: BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A CASA RESIDENCIAL # VALOR DE MERCADO E LIQUIDAÇÃO FORÇADA 6129-2018 RUA TEREZA RAMOS DOS SANTOS, 161, LOTE 8 DA QUADRA Q - SÍTIO VILLAGE - 12297003 Cidade/ UF: CAÇAPAVA/SP Área de Terreno: 281,42 m² Área Construída Averbada: 119,17 m² DATA VISTORIA 23/07/2018 DATA BASE 02/08/2018 VALOR DE MERCADO (terreno + áreas averbadas + áreas ñ averbadas ) R$ 342.000,00 ( TREZENTOS E QUARENTA E DOIS MIL REAIS ) VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA (terreno + áreas averbadas + áreas ñ averbadas) R$ 251.000,00 ( DUZENTOS E CINQUENTA E UM MIL REAIS ) Engº Ana Paula Moura Ruic CREA: 5062119507
I. INTRODUÇÃO 1.1 OBJETIVO Visa o presente Laudo a Determinação dos Valores de Mercado e Liquidação Forçada de uma casa residencial 1.2 DOCUMENTAÇÃO A documentação fornecida pelo solicitante para a elaboração deste Laudo de Avaliação compreende: Matrícula n 24.485 - Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Caçapava IPTU 1.3 NÍVEL DE PRECISÃO DA AVALIAÇÃO Este trabalho obedece às diretrizes e critérios estabelecidos pelas NBR 14.653 da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas. 1.4 PREMISSAS E CONSIDERAÇÕES Considerou-se, como premissa, para efeito de avaliação, o bem livre de hipotecas, arrestos, usufrutos, penhores, passivos ambientais ou quaisquer ônus ou problemas que prejudiquem o seu bom uso ou comercialização. A documentação fornecida para a elaboração deste relatório, é, por premissa, considerada boa e válida, não tendo sido efetuadas análise jurídica ou medições de campo exceto estimativas in loco para as benfeitorias e construções, pois não é este o objetivo deste trabalho. Não foi verificado na vistoria possível passivo ambiental, fruto de contaminação de solo, pois esta análise não faz parte do escopo deste laudo de avaliação. Presume se que não existam condições obscuras ou não aparentes, com relação ao imóvel que o tornaria com mais ou menos liquidez. Nenhuma responsabilidade é assumida por estas condições ou pelos serviços que possam vir a se tornar necessários para a descoberta desses fatores. O valor aqui atribuído se refere à finalidade específica deste laudo, ou seja, Patrimonial (não de uso), não podendo servir de base para outras finalidades, pois para tanto os critérios de avaliação bem como os valores deverão ser reanalisados. Vale ressaltar que, as informações prestadas junto ao Laudo de Avaliação, não têm cunho definitivo sobre a propriedade, litígios ou alienações dos referidos bens, sendo tão somente uma análise baseada nas documentações fornecidas e acima referidas. Considerou-se que o imóvel apresentado corresponda ao mesmo descrito na Matrícula fornecida. O laudo é considerado pela Método Potencial Engenharia como documento sigiloso, absolutamente confidencial, ressaltando-se que os trabalhos não devem ser utilizados para outra finalidade que não seja as estabelecidas no termo de referência. A vistoria física foi realizada no dia 23 de Julho de 2018.
II. DESCRIÇÃO IMÓVEL 2.1 LOCALIZAÇÃO Tipo do Imóvel: Logradouro: Bairro: Município: Estado: Casa Rua Tereza Ramos Dos Santos, 161, Lote 8 Da Quadra Q Sítio Village Caçapava SP 2.3 MAPA DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL COORDENADAS: -23.086721, -45.692891 2.4 ZONEAMENTO De acordo com a lei nº 109, de janeiro de 1999, do município de Caçapava, o imóvel avaliando encontra-se no setor 44, estabelecendo as seguinte diretrizes do pontêncial contrutivo para o referido imóvel avaliando sendo estes: Coeficientes de Aproveitamento - Taxa de ocupação Máxima 0,70 Taxa de permeabilidade mínima - Lote Mínimo 250,00 Frente Mínima 5,00 Gabarito de Altura - min 2,00 básico - máx
2.5 DESCRIÇÃO DA REGIÃO Conforme vistoria efetuada no local, as principais características da região são: 2.5.1 CARACTERISTICAS DA REGIÃO Uso Predominante: Densidade de Ocupação: Padrão Econômico: Distribuição da Ocupação: Área Sujeita a Enchentes: Intensidade de Tráfego: Transportes Coletivos: Nível de Escoamento: Principais Pólos de Influência: Fator Desvalorizante: Principais Vias de Acesso: Observações: Residencial Médio/Alto Normal Horizontal Não Reduzido Ônibus e Alternativos Bom Praça Lydia Monteiro Não Av. Francisca Sales Damasco. 2.5.2 MELHORAMENTOS PÚBLICOS Coleta de lixo: Transporte coletivo: Comércio: Rede Bancária: Escola: Saúde: Segurança: Lazer: Até 500 m Até 1000 m Até 500 m Acima de 1000m Até 1000 m Acima de 1000m Acima de 1000m Até 1000 m 2.5.3 INFRAESTRUTURA URBANA Rede de Água: Rede de Esgoto Sanitário: Rede de Energia Elétrica: Telefone: Pavimentação: Arborização: Esgoto Pluvial: Gás Canalizado: Iluminação Pública: Fossa: Poço: Sim Sim Sim Sim Sim Não Sim Não Sim Não Não
2.6 DIAGNÓSTICO DE MERCADO Caçapava é um município brasileiro do estado de São Paulo, localizado em uma região estratégica, entre São José dos Campos e Taubaté. Localiza-se a uma latitude 23º06'03" sul e a uma longitude 45º42'25" oeste, estando a uma altitude de 560 metros. Sua população estimada em 2017 era de 92.587 habitantes. Possui uma área de 369,90 km². Caçapava, assim como os demais municípios do Vale do Paraíba que margeiam a Rodovia Presidente Dutra, se beneficiou da expansão industrial do estado de São Paulo, tendo um parque industrial bastante razoável. As atividades de comércio e serviços são ainda bastante tímidas, apesar da criação de corredores comerciais em 1995. Caçapava dispõe também de atividade agrícola e pecuária leiteira, sendo esta, associada a atividade industrial, a base econômica do município. (segundo dados colhidos em 1998) O bairro em que se localiza o avaliando trata-se de região predominantemente residencial e um pouco afastado dos outros bairros e centro do município, com opções apenas de comércios locais e pontos de transporte público. Comercialização: Bom Nível de Oferta: Médio Localização: Bom Nível de Demanda: Médio Regime de Ocupação: Indeterminado Absorção: Normal Condições de habitabilidade: Sim Desempenho do Mercado: Equilibrado
III. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL O imóvel avaliado trata-se de uma casa residencial, a qual não podemos realizar uma descrição completa por não possuir vistoria interna. 3.1 DETALHAMENTO DO TERRENO O terreno do imóvel avaliando possui as seguintes características: Frente : 10,00 m Área Total : 281,42 m² Lateral Direita : 28,14 m Configuração : Regular Lateral Esquerda : 28,14 m Topografia : Fundos : 10,00 m Solo : Plano Seco Nota: As dimensões e áreas citadas foram obtidas da cópia dos seguintes documentos: 1 - Matrícula n.º 24.485, lavrada pelo Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Caçapava, com última em 16 de Novembro de 2015.; 2 - IPTU
IV. TRATAMENTO ESTATÍSTICO A análise e saneamento dos resultados obtidos é efetuada adotando-se uma faixa de 30% em torno da média, descartando-se os elementos que excederem este limite (discordantes). Nesta explanação adotaremos a seguinte notação: M = média aritmética q = média saneada O intervalo de confiança com 80% de certeza mínima, segundo as Normas, deve ser calculado da seguinte maneira, segundo a distribuição t de Student: E0 S t( n 1, a / 2) 0, n 5 sendo: n = nº de elementos a = 20% (100-80) (incerteza) S = desvio padrão t (n-1, 10%) é a ordenada de distribuição de Student, com (n-1) graus de liberdade. O intervalo de confiabilidade é dado pela seguinte fórmula: IC = M ± E0 "q" somente será rejeitado se t(n-1) > t(n-1, a/2) Para o teste de hipótese: sendo: ( M q) t( n 1) S 0,5 n n = nº elementos M = média aritmética q = média saneada S = desvio padrão
4.1 TRATAMENTO ESTATÍSTICO DO TERRENO DADOS INTERVALO DE CONFIABILIDADE Número de Elementos Coletados: 6 Resultado(p/m²): R$ 12,59 Número de Elementos Saneados: 6 Inferior (p/m²): R$ 385,90-3% Limite Inferior (p/m²): R$ 278,95 Superior (p/m²): R$ 411,09 3% Média Aritmética (p/m²): R$ 398,49 Amplitude Total R$ 796,99 6% Limite Superior (p/m²): R$ 518,04 Média Saneada (p/m²): R$ 398,49 VALOR DE MERCADO T. de Student: 1,476 Área (m²): Desvio Padrão: 20,90 Unitário Saneado (p/m²): Coeficiente de Variação: 5% Valor do Terreno Calculado: 281,42 R$ 398,49 R$ 112.143,91 GRÁFICO ANALISE DE RESÍDUOS 0,0% 1 2 3 4 5-5,0% -10,0% -15,0% -20,0% -25,0% -30,0% GRÁFICO DE DISPERSÃO 450 440 430 420 410 400 390 380 370 360 350 200 250 300 350 400 450 500 550 600 650 700 750
V. AVALIAÇÃO 5.1 VALOR DO IMÓVEL PARA MERCADO E LIQUIDEZ Para a determinação do valor unitário básico de mercado do terreno avaliando, procedemos um levantamento junto ao mercado imobiliário local e pessoas afins, comparando-se este com outros semelhantes, em oferta ou transacionados, tomando-se o cuidado de considerar as características específicas do imóvel em questão. Após análise e pesquisa de valores devidamente homogeneizada para o local em estudo e eliminando-se as fontes discrepantes, aferimos o seguinte valor para pagamento à vista: Área de Terreno: 281,42 m² Valor Unitário Básico Homogeneizado: R$ 398,49 / m² Valor de Terreno Total: R$ 112.143,91 Área Construída (Averbada): 119,17 m² Valor Unitário Básico Homogeneizado: R$ 1.931,11 / m² Valor de Construção Total: Valor do Imóvel para Mercado Calculado: Fator Comercialização: Valor Total do Imóvel para Mercado: R$ 230.130,00 R$ 342.273,91 1,00 R$ 342.000,00 Taxa de Desconto (a.a.) Número de Meses Deságio Valor do Imóvel para Liquidez: 7,36% 52 0,74 R$ 251.000,00 * Taxa de Desconto Adotada: Embasado no Selic 7,36% (média dos últimos 12 meses) **Adotado mediante a classificação do imóvel com Padrão de Localização Bom e Comercialização Bom, incluídos em um cenário de mercado imóbiliário classificado como equilibrado.
VI. METODOLOGIA Adotamos em nosso Laudo os métodos definidos pelas NBR 14.653 da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas e/ou segundo as Normas do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. 6.1 TERRENO Para atender aos objetivos mencionados o trabalho foi assim estruturado : PESQUISA DE MERCADO : Para a determinação do valor, tendo em vista a natureza do imóvel avaliando e a disponibilidade de dados seguros, optamos pela utilização do "Método Evolutivo" que envolve pesquisas a respeito do mercado imobiliário, onde selecionamos ofertas e vendas do mesmo segmento e significativamente semelhantes na região do imóvel. PESQUISA DIRIGIDA : Foram realizadas consultas específicas junto a corretores de imóveis que operam na região do imóvel, cujas opiniões e comentários foram extremamente úteis para embasar as conclusões deste trabalho. 6.2 CONSTRUÇÃO O valor da construção foi obtido através do Método do Custo de Reedição, ponderando os valores unitários básicos para Agosto/2018 e múltiplos dos custos unitários das edificações habitacionais, da tabela elaborada e divulgada mensalmente pelo Sindicato da Indústria de Construção Civil no Estado de São Paulo, sendo levado em consideração, depreciação das construções em função da idade real estimada, estado de conservação e de ordem funcional.
VII. CRITÉRIO Para a presente avaliação estabelecemos o critério de Valor de Mercado, assim definido : 7.1 VALOR DE MERCADO É a quantia mais provável pela qual se negocia voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente. 7.2 VALOR DE LIQUIDEZ Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado. É obtido através da seguinte fórmula: VP = VF / (1+i)^n/12 Onde: VP Valor de Liquidação Forçada (R$) VF Valor de Mercado (R$) i = Taxa de Desconto adotada (%) n = prazo (meses)
VIII.TRATAMENTO DOS ELEMENTOS COLETADOS - FATORES UTILIZADOS VALOR UNITÁRIO: para a obtenção de valores unitários, dividimos o preço global pela respectiva área do comparativo. FATOR OFERTA: adotar-se-á um fator de redução de 10% sobre o preço ofertado, considerando-se a elasticidade da negociação no fechamento. TRANSPOSIÇÃO: os elementos comparativos não foram transpostos através dos valores de lançamento tributário, uma vez que estes estão defasados da realidade do mercado imobiliário local. A transposição que utilizamos no presente laudo foi baseada na escala de valores que segue adiante, devidamente aferidos para o local avaliando. A expressão algébrica que permite calcular o fator é a seguinte: Ft = 1 + [(lia - IIc) / Ilc] x Pt Onde: Ft = Fator de transposição Ila = Índice local da unidade avalianda IIc = Índice local da unidade comparativa Pt = Parcela com que proporcionalmente a localização contribui no valor do imóvel Escala de Valores Alto = Médio/Alto = Médio = Médio/Baixo = Baixo = 1,50 1,30 1,00 0,85 0,70
FATOR TOPOGRAFIA : Plano = Caído para os fundos 5% = Caído para os fundos de 5% até 10% = Caído para os fundos de 10% até 20% = Caído para os fundos mais de 20% = Em aclive até 10% = Em aclive até 20% = Em aclive acima 20% = 1,00 0,95 0,90 0,80 0,70 0,95 0,90 0,85 FATOR GRANDEZA DE ÁREA : Pôde-se observar junto ao mercado imobiliário, que de um modo geral, à medida que aumentam as áreas em negócio, e consequentemente o volume de dinheiro da comercialização, diminuem proporcionalmente, os valores unitários das transações em ofertas, e, além disso, é muito comum na grande maioria dos casos, representando uma espécie de desconto concedido pelos vendedores à medida que crescem as importâncias das transações. Desta forma, é necessária a aplicação de um coeficiente que traduza tal atitude do mercado imobiliário, denominada no presente estudo como Fator Grandeza de Área. Para a determinação deste fator, utilizou-se as seguintes equações, conforme prescrito na publicação Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações de autoria de Sérgio Antônio Abunahman, publicado pela Editora Pini: Fa= (área de elemento pesquisado)^1/4 = quando a diferença for inferior a 30% (área de elemento avaliando) Fa= (área de elemento pesquisado)^1/8 = quando a diferença for superior a 30% (área de elemento avaliando)
FÓRMULA DE HOMOGENEIZAÇÃO: com o objetivo de facilitar os cálculos através da programação, plotamos os fatores retro indicados na expressão matemática genérica que segue: V = [(PC / S) x Fo x [ (Fta / Ftc ) + (Ftopa / Ftopc) + (Fga / Fgc) - número de fatores + 1] ONDE: V = Valor comparativo Pc = Preço de compra Fo = Fator oferta S = Área do elemento comparativo Ft = Fator transposição (elemento avaliando e comparativo) Ftest = Fator testada (elemento avaliando e comparativo) Fprof = Fator profundidade (elemento avaliando e comparativo) Fmtest = Fator multi-testada (elemento avaliando e comparativo) Ftop = Fator topografia (elemento avaliando e comparativo) Fapr = Fator aproveitamento (elemento avaliando e comparativo) Fg = Fator grandeza de área (elemento avaliando e comparativo) TRATAMENTO ESTATÍSTICO: a análise e saneamento dos resultados obtidos é efetuada adotando-se uma faixa de 30% em torno da média (limite fixado pelas Normas ), descartando-se os elementos discordantes.
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO FOTO 1 FOTO 2 FOTO 1 VISTA DA FACHADA FOTO 2 VISTA DA FACHADA FOTO 3 FOTO 2 FOTO 3 VISTA DA FACHADA VISTA DA IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL FOTO 4 FOTO 5 FOTO 6 FOTO 5 VISTA DO LOGRADOURO FOTO 6 VISTA DO LOGRADOURO
CROQUI DE LOCALIZAÇÃO Vista área da localização do imóvel avaliando. CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS Vista aérea da localização das amostras
PESQUISA DE ELEMENTOS COMPARATIVOS Amostra 1 Endereço: Bairro Rua Monteiro Lobato - Exata: -23.094044, -45.693772 Vila Santos Cidade: Caçapava Estado: SP Informante: Líder em Conquitas Imobiliárias, Francisco (012) 3653-7602 (012) 99784-3991 Testada: Área Priv./Constr. Área Equivalente: 0,00 Profundidade: Área do Terreno: 145,00 Topografia: Plano Mult. Frentes: Tipo: Terreno Residencial Padr. de Acabamento: Superfície: Foto Amostra Idade Aparente: Est. de Conservação: Zoneamento: Qtde. Dorm.: Vagas: Andar: Valor: R$ 95.000,00 Unitario: R$ 589,66 Ser. Condominiais: Oferta/ Transação: Oferta Data Pesquisa: 02/08/2018 Mobiliado: Observações: Link: https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-jardim-amalia-bairros-cacapava-venda-rs95000-id-85339466/? vt=rpm:b Amostra 2 Endereço: Bairro Rua Otilia Galliotti - Exata: -23.086368, -45.690564 Village das Flores Cidade: Caçapava Estado: SP Informante: Icasa Imobiliária, Evelyn (012) 3652-1602 (012) 98802-0058 Testada: Área Priv./Constr. Área Equivalente: 0,00 Profundidade: Área do Terreno: 250,00 Topografia: Plano Mult. Frentes: Tipo: Terreno Residencial Padrão de Acabamento: Superficie: Idade Aparente: Estado de Conservação: Zoneamento: Qtde. Dorm.: Vagas: Andar: Valor: R$ 110.000,00 Unitario: R$ 396,00 Ser. Condominiais: Oferta/ Transação: Oferta Data Pesquisa: 02/08/2018 Mobiliado: Observações: Link: https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-village-das-flores-bairros-cacapava-250m2-venda-rs110000-id-1037341495/? vt=lfnl:b Amostra 3 Endereço: Rua José Paschoal Turci - Exata: -23.087636, -45.692401 Bairro Village das Flores Cidade: Caçapava Estado: SP Informante: Betinho - (79) 9 9952-1627 Testada: Área Priv./Constr. Área Equivalente: 0,00 Profundidade: Área do Terreno: 250,00 Topografia: Plano Mult. Frentes: Tipo: Terreno Residencial Padrão de Acabamento: Superficie: Foto Amostra Idade Aparente: Estado de Conservação: Zoneamento: Qtde. Dorm.: Vagas: Andar: Valor: R$ 110.000,00 Unitario: R$ 396,00 Ser. Condominiais: Oferta/ Transação: Oferta Data Pesquisa: 02/08/2018 Mobiliado: Observações: Link: https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-village-das-flores-bairros-cacapava-250m2-venda-rs110000-id-1037341256/? vt=lfnl:b Amostra 4 Endereço: Rua Carmela Zaneti Rodrigues - Aprox: -23.085431, -45.690647 Bairro Village das Flores Cidade: Caçapava Estado: SP Informante: Icasa Imobiliária, Evelyn (012) 3652-1602 (012) 98802-0058 Testada: Área Priv./Constr. 170,00 Área Equivalente: 170,00 Profundidade: Área do Terreno: 250,00 Topografia: Plano Mult. Frentes: Tipo: Casa Padrão de Acabamento: Médio Superficie: Idade Aparente: 14 Estado de Conservação: Entre Novo e Regular Zoneamento: Foto Amostra Qtde. Dorm.: 3 Vagas: 3 Andar: Valor: R$ 499.000,00 Unitario: R$ 406,43 Ser. Condominiais: Oferta/ Transação: Oferta Data Pesquisa: 02/08/2018 Mobiliado: Sim Observações: Link: //www.vivareal.com.br/imovel/casa-3-quartos-village-das-flores-bairros-cacapava-com-garagem-170m2-venda-rs499000-id-1037341698/? vt= Amostra 5 Endereço: Rua Carmela Zaneti Rodrigues - Exata: -23.085539, -45.690534 Bairro Village das Flores Cidade: Caçapava Estado: SP Informante: Icasa Imobiliária, Evelyn (012) 3652-1602 (012) 98802-0058 Testada: Área Priv./Constr. 90,00 Área Equivalente: 90,00 Profundidade: Área do Terreno: 125,00 Topografia: Plano Mult. Frentes: Tipo: Casa Padrão de Acabamento: Médio Superficie: Idade Aparente: 1 Estado de Conservação: Entre Novo e Regular Zoneamento: Foto Amostra Qtde. Dorm.: 3 Vagas: 2 Andar: Valor: R$ 235.000,00 Unitario: R$ 437,85 Ser. Condominiais: Oferta/ Transação: Oferta Data Pesquisa: 02/08/2018 Mobiliado: Não Observações: Link: s://www.vivareal.com.br/imovel/casa-3-quartos-village-das-flores-bairros-cacapava-com-garagem-90m2-venda-rs235000-id-94447836/? vt=lf
PESQUISA DE ELEMENTOS COMPARATIVOS Amostra 6 Endereço: Rua Otilia Galliotti, 111 - Exata: -23.087356, -45.689523 Bairro Village das Flores Cidade: Caçapava Estado: SP Informante: Icasa Imobiliária, Evelyn (012) 3652-1602 (012) 98802-0058 Testada: Área Priv./Constr. 100,00 Área Equivalente: 100,00 Profundidade: Área do Terreno: 150,00 Topografia: Plano Mult. Frentes: Tipo: Casa Padrão de Acabamento: Médio Superficie: Idade Aparente: 3 Estado de Conservação: Entre Novo e Regular Zoneamento: Foto Amostra Qtde. Dorm.: 2 Vagas: 2 Andar: Valor: R$ 250.000,00 Unitario: R$ 356,19 Ser. Condominiais: Oferta/ Transação: Oferta Data Pesquisa: 02/08/2018 Mobiliado: Não Observações: Link: s://www.vivareal.com.br/imovel/casa-2-quartos-village-das-flores-bairros-cacapava-com-garagem-100m2-venda-rs250000-id-93440906/? vt=l
A valor Área de Terreno Área Priv./Constr. Planilha de Homogeneização do Terreno FATORES ENTRE 0,40 E 2,50 Mobiliado Valor da Construção Fator Fonte Transporte Grand. Topografia Fator Coef. Área E Fator Coef. 1 95.000,00 145,00-1,00-0,90 589,66 1,15 0,826 0,92 1,00 1,000 0,7461 439,93 2 110.000,00 250,00-1,00-0,90 396,00 0,95 1,000 0,97 1,00 1,000 0,9700 384,12 3 110.000,00 250,00-1,00-0,90 396,00 0,95 1,000 0,97 1,00 1,000 0,9700 384,12 4 499.000,00 250,00 170,00 0,90 302.581,658 0,90 406,43 0,95 1,000 0,97 1,00 1,000 0,9700 394,24 5 235.000,00 125,00 90,00 1,00 156.769,317 0,90 437,85 0,95 1,000 0,90 1,00 1,000 0,9000 394,06 6 250.000,00 150,00 100,00 1,00 171.571,179 0,90 356,19 0,80 1,188 0,92 1,00 1,000 1,1075 394,48 Unit/m² soma fatores unit. Homog. 12 281,42 119,17 0,95 1,00 Resumo de Valores Área (m²) Unitário/ m² Fator Ajuste Valor Terreno 281,42 x 398,49 x 1,00 = Valor Construído 119,17 x 1.931,11 x 1,00 = Fator Comercialização = Valor de Mercado Adotado = 342.000,00 82,30 20,90 112.143,91 230.130,00 1,00 média Média saneada lim. min lim. máx Amostras descartadas 398,49 398,49 278,95 518,04 - VALOR DAS CONSTRUÇÕES Nº DESCRIÇÃO ÁREA (m²) V.ÚTIL IDADE R8N Adt. Padrão Cons. I/V K R DEP Valor/m² Valor (R$) 1 Casa Residencial 119,17 70 3 1.262,12 1,560 b 4,00% 0,976 0,20 0,981 1.931,10 230.129,69 ÁREA COBERTA 119,17-1.931,10 230.129,69
1 Caracterização do imóvel avaliando 2 Quantidade minima de dados de mercado efetivamente utilizados 3 Identificação dos dados de mercado ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO - MÉTODO EVOLUTIVO TABELA 3 - GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DO TRATAMENTO POR FATORES (ABNT NBR 14653-2:2011) ITEM DESCRIÇÃO GRAU III II I Completa quanto a todos os fatores analisados Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento Adoção de situação paradigma 12 5 3 2 Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas, com foto e características observadas pelo autor do laudo Apresentação de informações relativas a todas as caracteristicas dos dados analisadas Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores utilizados Intervalo admissível de ajuste para o 4 0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50* 2 conjunto de fatores * No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desajável que, com um número menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea. III II I 10 6 4 Itens 2 e 4 no Grau III, com os demais no mínimo no Grau II QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: SOMATÓRIA Itens 2 e 4 no Grau II e os demais no mínimo no Grau I todos, no mínimo no grau I Grau III II I <=30% <=40% <=50% GRAU II PONTOS TABELA 4 - ENQUADRAMENTO DO LAUDO SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DE TRATAMENTO POR FATORES GRAUS Pontos Minimos Itens obrigatórios TABELA 5 - GRAU DE PRECISÃO NOS CASOS DE UTILIZAÇÃO DE MODELOS DE REGRESSÃO LINEAR OU DO TRATAMENTO POR FATORES DESCRIÇÃO Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendênica central 1 2 7 INTERVALO DE CONFIANÇA 6% QUANTO A PRECISÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: GRAU III TABELA 6 - GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DA UTILIZAÇÃO DO MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO DE BENFEITORIAIS ITEM DESCRIÇÃO 1 Estimativa de Custo Direto GRAU III II I Pela elaboração de orçamento no mínimo sintético Pela utilização de custo unitário básico para projeto semelhante ao projeto padrão Pela utilização de custo unitário básico parra projeto diferente do projeto padrão, com os devidos ajustes PONTOS 2 2 BDI Calculado Justificado Arbitrado 2 3 Depreciação Física Calculada por levantamento do custo de recuperação do bem, para deixá-lo em estado de novo Ou Casos de bens novos ou projetos hipotéticos Calculada por métodos técnicos consagrados, considerando-se idade, vida útil e estado de conservação SOMATÓRIA Arbitrada 2 6
TABELA 7 - ENQUADRAMENTO DO LAUDO SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DA UTILIZAÇÃO DO MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO DE BENFEITORIAIS GRAUS Pontos Minimos Itens obrigatórios no grau correspondente III II I 7 5 3 1, com os demais no mínimo no grau II 1 e 2, no no mínimo no Grau II todos, no mínimo no grau I QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: Grau II TABELA 10 - GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DA UTILIZAÇÃO DO MÉTODO EVOLUTIVO ITEM DESCRIÇÃO 1 Estimativa do valor do terreno GRAU III II I Grau III de fundamentação no método comparativo ou no involutivo Grau II de fundamentação no método comparativo ou no involutivo Grau I de fundamentação no método comparativo ou no involutivo PONTOS 0 2 Estimativa dos custos de reedição Grau III de fundamentação no método da quantificação do custo Grau II de fundamentação no método da quantificação do custo Grau I de fundamentação no método da quantificação do custo 2 3 Fator de comercialização Inferido em mercado semelhante Justificado Arbitrado 3 SOMATÓRIA 5 TABELA 11 - ENQUADRAMENTO DO LAUDO SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DA UTILIZAÇÃO DO MÉTODO EVOLUTIVO GRAUS Pontos Minimos Itens obrigatórios no grau correspondente III II I 8 5 3 1 e 2, com o 3 no mínimo no grau II 1 e 2, no mínimo no grau II Todos, no mínimo no grau I QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: Grau I
LIC - LEVANTAMENTO DE INDÍCIOS DE CONTAMINAÇÃO EM IMÓVEIS URBANOS Anexo I DO NORMATIVO SARB 014/2014 O LIC é um documento resultante das observações visuais do arquiteto ou engenheiro de avaliações quando da sua vistoria ao imóvel, solicitado nos laudos de avaliações para garantias bancárias. Não se trata, portanto, de uma confirmação ou de um diagnóstico ambiental, que poderão ser solicitados pelo Banco caso necessário. Data da Visita: 23/07/2018 Nº do Processo: 6129 1. DADOS GERAIS DO IMÓVEL 1.1. Identificação do Imóvel: Banco Santander (Brasil) S/A 1.2. Endereço: Rua Tereza Ramos dos Santos 161- Caçapava SP 1.3. Uso atual do imóvel: Residencial Uso pretendido: Residencial 1.4. Coordenadas Geográficas: -23.085789, -45.692041 1.5. Foto aérea ou imagem de satélite (Google Earth): Inserir fotos aéreas e/ou imagens do presente e/ou passado do imóvel, conforme disponibilidade, no Anexo I. 2. IDENTIFICAÇÃO DE ESTUDOS AMBIENTAIS DO IMÓVEL REFERENTES AO POTENCIAL DE CONTAMINAÇÃO 2.1. O imóvel está cadastrado em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas? (Realizar busca no site do IBAMA, nos órgãos ambientais estaduais e municipais, Ex: CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ, Município de São Paulo). X Não Sim Não existe lista pública de áreas contaminadas Citar as fontes consultadas: Orgão Ambiental Estadual: Orgão Ambiental Municipal: Nota: Caso a resposta seja sim, favor pular para o item 6, indicando sim na pergunta 6.1. 2.2. Teve acesso a alguma avaliação ambiental no imóvel? Se sim, favor encaminhar cópia. x Não Sim. Que Tipo? Quando? 2.3. Os logradouros que perfazem o polígono onde está localizado o imóvel avaliando estão cadastrados em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas? (Realizar busca no site do IBAMA, nos órgãos ambientais estaduais e municipais, Ex: CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ, Município de São Paulo). X Não Sim. Qual o endereço do imóvel na vizinhança? Não existe lista pública de áreas contaminadas Citar as fontes consultadas: Orgão Ambiental Estadual: Orgão Ambiental Municipal:
3. IDENTIFICAÇÃO DE POTENCIAIS FONTES DE CONTAMINAÇÃO 3.1. Há indícios de que no imóvel existiu ou existe: Ocorrências no imóvel Passado Presente Descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto. - - Respiros, bocais de enchimento, tubulações saindo do solo ou poços de monitoramento. - - Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas. - - Se sim, que tipo? Produtos químicos armazenados em recipientes de 20L ou maiores (bombonas, tambores ou sacos). Quais produtos? - - Corpos d água (rio, poço, lago, lagoa). Se poço de água, possui outorga? Sim Não - - Manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações na vegetação, ocorrência de animais mortos, gosto ou cheiro estranho na - - Explosão ou incêndio, vazamento ou derramamento de substâncias químicas, odor de gás e/ou combustível. - - Outros. Descrever: - - Fontes de Informação: "in loco" e vistas aéreas através da linha do tempo do Google Earth. Observações e/ou justificativa: - 3.2. No entorno* do imóvel avaliando, foram observadas potenciais fontes de contaminação, como por exemplo: descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto, manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações na vegetação, ocorrência de animais mortos, vazamento ou derramamento de substâncias químicas, odor de gás e/ou combustível, entre outras? Entende-se como entorno as situações demonstradas nos croquis presentes no Anexo II. Para áreas industriais considera-se como entorno o raio de 100 metros a partir dos limites do imóvel. Caso afirmativo, indicar: -
3.3. No entorno do imóvel avaliando, indicar se há atividades potencialmente poluidoras como: Atividade Indústrias. Quais?: Mineradora. Qual? Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de combustível Oficina mecânica, troca de óleo, galvanoplastia, lavanderia, tinturaria. Bota-Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário, ferrovelho ou cemitério Armazenamento de resíduos. Descrever resíduos: Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas. Outros. Descrever: EXISTE Não Existe x x X x x x x Informação não acessível Fontes de Informação: "in loco" e vistas aéreas através da linha do tempo do Google Earth. Foi observada alguma atividade desativada no entorno, como por exemplo, posto de combustível, indústria, oficina mecânica, etc.? Não Observações e/ou justificativa: -
4. ATIVIDADES DESENVOLVIDAS NO IMÓVEL 4.1. Indicar abaixo se o imóvel teve uso passado ou tem uso presente para quaisquer dos seguintes fins: Uso do imóvel Passado Presente Indústrias. Quais?: - - Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de combustível. - - Oficina mecânica, troca de óleo, galvanoplastia, lavanderia, tinturaria. - - Bota-Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário, ferrovelho - - ou cemitério. - - Armazenamento de resíduos. Descrever resíduos: - - Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros - - biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas. Hospital ou outro serviço de saúde. Descrever: - - Comércio. Que tipo: Outros. Descrever: Fontes de Informação: "in loco" e vistas aéreas através da linha do tempo do Google Earth. - - Observações e/ou justificativa: - 4.2. Informações ou observações complementares: -
5 PRESSUPOSTOS E CONDIÇÕES LIMITANTES 5.1 O presente relatório é resultado de observações visuais do avaliador e baseado na documentação descrita no item 4.2, que tem como objetivo nortear o Banco para a realização de Diagnósticos e Perícias ambientais para os casos por ele identificados. 5.2 O presente levantamento aponta apenas os indícios de contaminação, os quais podem ser posteriormente averiguados pelo Banco. 5.3. Eventuais passivos ambientais não foram considerados para valoração do imóvel. Estes passivos podem ser mensurados apenas após um diagnóstico ambiental amplo que apontem as causas e mitigação dos eventos ambientais. 6. RESUMO: 6.1 x No entorno, há logradouros que estão cadastrados em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas, conforme relacionado na questão 2.3? NÃO SIM Indique o local: Informação insuficiente (obrigatório justificar). Justifique: 6.2 No entorno, foram encontradas fontes ou atividades relacionadas às questões 3.2 ou 3.3? X NÃO SIM Indique o local: Informação insuficiente (obrigatório justificar). Justifique: Engª Ana Paula Moura Ruic Nome do Renponsável pelo preenchimento: Metodo Potencial Engenharia Nome da Empresa representada Assinatura do Renponsável 58.700.428/0001-27 CNPJ da Empresa representada Incluído por deliberação do Conselho de Autorregulação, em 13 de agosto de 2015. Revisto e atualizado pela Deliberação nº 007, de 10 de agosto de 2017.
ANEXOS Avaliando Imagem 1 - Vista aérea do Imóvel