6284 Proprietário: Banco Santander Brasil S/A. Data-Base: 03/10/2017 Tipo de Imóvel: Casa Uso do Imóvel: Residencial Endereço Completo: Rua 02 Nº: 20 Bairro: São Joao Batista Vinhais Município: São Jose Ribamar UF: MA CEP: Metodologia - ABNT NBR 14653: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado Idade Imóvel: 5 Grau de Fundamentação - ABNT NBR 14653: II Grau de Precisão - ABNT NBR 14653: III Área Terreno Total: Área Construída Total (m²)*: *Somente averbada IPTU: Contrato: Metragens Matrícula: 400,00 IPTU/ITR: Levantamento Planialtimétrico: Empregada na avaliação: Matrícula: Planta/Layout: Empregada na avaliação: Observações impactantes na avaliação 400,00 171,93 171,93 Indício de contaminação ambiental Não observado Resumo de Valores -Terreno/Terra Nua Valor de Mercado: Valor de Liq. Forçada: % Desc: -Construções e Benfeitorias Averbadas Valor de Mercado: Valor de Liq. Forçada: % Desc: -Construções e Benfeitorias Não - Averbadas Valor de Mercado: Valor de Liq. Forçada: % Desc: Valores Totais: SOMENTE Terreno/Terra nua + Construções Averbadas Valor Locativo: R$ - Taxa de Retorno: 0,00% Valor de Mercado: R$ 377.000,00 Valor de Liq. Forçada: R$ 264.000,00 % Desc: 70,00% Prazo de comercialização Liquidação Forçada: 12 MESES Data avaliação: 03/10/2017 Assinatura Avaliador Data da vistoria: 03/10/2017 Nome Avaliador: Afonso Machado de Farias Filho CREA Resp.: 7.350-D/PE ART nº: Telefone: 81 3243-2121 Email afonso@valorengenharia.eng.br 2
VALOR554-17(0) LAUDO DE AVALIAÇÃO IMÓVEL RESIDENCIAL Rua 02, nº 20, Loteamento Central Park e Altos Jaguarema São Joao Batista dos Vinhais São Jose do Ribamar - MA Objetivo Finalidade Valor de Compra e Venda Valor de Liquidação Forçada Valor de Mercado Patrimonial R$ 377.000,00 Trezentos e setenta e sete mil reais R$ 264.000,00 Duzentos e sessenta e quatro mil reais Recife, outubro de 17 Este Laudo de Avaliação atende às premissas do Banco Santander tendo sido elaborado com este propósito específico. É desaconselhado seu uso para outros fins sem anuência prévia da Valor Engenharia, salvo por acordo entre as partes interessadas. Proibida a reprodução total ou parcial. Direitos autorais reservados lei 9.610/98. Número da solicitação DOSSIÊ 6284 Imóvel avaliado pelo aspecto externo. 3
1. Trata-se de um imóvel residencial, localizado na rua 02, nº20, Loteamento Central Park e Altos Jaguarema, Distrito de São Jose Batista dos Vinhais, São Jose do Ribamar - MA. 2. Este trabalho foi realizado por solicitação do Banco Santander Brasil S/A. 3. Conforme documentação apresentada, descrita no item cinco e aposta nos anexos deste trabalho, o bem avaliando é de propriedade do Banco Santander Brasil S/A. 4. O objetivo deste trabalho é a determinação do Valor de Tendência de Mercado, a preço de compra e venda e de liquidação forçada, para fins de atualização patrimonial. 4
5. Para atender ao objetivo a que se propõe, este Laudo expressará o justo valor de mercado do imóvel, o qual é assim definido: O valor expresso em termos monetários que o bem alcançaria se exposto à venda por um prazo razoável num mercado aberto em que haja um vendedor desejoso de vender e um comprador desejoso de comprar, ambos conhecedores do bem e do mercado e livres de pressões anormais. Os avaliadores consideram que os elementos a eles fornecidos são legítimos e, que as informações prestadas por terceiros foram dadas de boa-fé, merecendo, portanto, todo o crédito. Não foram feitas averiguações a respeito de restrições ao direito de propriedade ou de quaisquer ônus que pesem sobre o imóvel avaliando. Para a individualização do objeto da avaliação, os avaliadores se valeram dos elementos abaixo relacionados: Vistoria externa no imóvel avaliando e vizinhança; Pesquisas efetuadas no mercado imobiliário local; Normas Brasileiras para Avaliação de Bens NBR-14.653, da ABNT. Publicações especializadas em Engenharia de Avaliações. Cópia da certidão de inteiro teor nº 72.946, Serventia Extrajudicial do 1º Oficio, comarca da Ilha de São Luis - MA, datado de 27 de maio de 2016. 6. A Norma Brasileira de Avaliação de Bens (NBR 14.653 da ABNT) estabelece que todo trabalho avaliatório receba uma classificação denominada Especificação da Avaliação, quanto à fundamentação e precisão dos resultados, estabelecida em razão do prazo demandado, dos recursos despendidos, bem como da disponibilidade de dados de mercado e da natureza do tratamento a ser empregado. O Grau de Fundamentação de um trabalho está relacionado ao aprofundamento do trabalho avaliatório, com o envolvimento do avaliador na seleção da metodologia em razão da confiabilidade, quantidade, qualidade e natureza dos imóveis pesquisados. O Grau de Precisão será determinado quando for possível medir o grau de certeza e o nível de erro tolerável numa avaliação, dependendo do resultado do tratamento estatístico dispensado a amostra utilizada no trabalho. A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliações como com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas. O estabelecimento a priori pelo contratante do grau de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do empenho do trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, 5
este depende exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação a priori. Assim sendo, de acordo o estabelecido na NBR 14.653, Parte 2, item n 9, este trabalho avaliatório, conforme planilhas anexas atingiu: ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO Metodologia Fundamentação Precisão Laudo Comparativo Direto Grau II Grau III Evolutivo Grau II Involutivo 7. CARACTERÍSTICAS GERAIS DA REGIÃO Acabamento Demográfico Vocação Tendência Alto Alto Residencial Residencial Médio Médio Comercial Comercial Baixo Baixo Industrial Industrial 6
INFORMAÇÕES LOCAIS Topografia Tráfego Ocupação Plana Local Horizontal Declive Expresso Vertical Aclive Misto Misto MELHORAMENTOS PÚBLICOS Água Esgoto Telefone Coleta Lixo Energia Ilum. Pública Gás Encanado Internet Drenagem Pavimentação Rede Dados Outros TIPO DE IMÓVEL Apartamento Casa Terreno Prédio Comercial Sala Comercial Fazenda Prédio Residencial Galpão Posto de Combustível CARACTERÍSTICAS DO TERRENO Localização Topografia Ocupação Formato Meio de Quadra Plano Livre Regular Esquina Aclive Ocupação Parcial Irregular Cabeça de Quadra Declive Ocupação Total 7
Dimensões Confrontantes Frente (m) 20,00 Rua 02 Fundos (m) 20,00 Imóvel de terceiros Lateral Esquerda (m) 20,00 Imóvel de terceiros Lateral Direita (m) 20,00 Imóvel de terceiros Área total (m²) 400,00 Fração Ideal 1,00 Observações As medidas e a área foram retiradas da certidão fornecida. 8
CROQUIS DE LOCALIZAÇÃO Fonte: Google Earth 9
CARACTERÍSTICAS DA EDIFICAÇÃO Edificação 01: Casa residencial Padrão Conservação Pavimentos Peso Área Construída (m²) Área Ponderada (m²) Alto Total 1,00 171,93 Médio B - Novo/Regular Baixo Idade Aparente 5 anos 171,93 Características Divisão interna Principais acabamentos Observação Não foi possível vistoria interna no imóvel; Não foi possível vistoria interna no imóvel; A área de construção foi retirada da certidão do imóvel. 8. ANÁLISE DE MERCADO Nível de Oferta Nível de Demanda Absorção Mercado Atual Alto Alto Rápida Aquecido Médio Médio Normal Normal Baixo Baixo Difícil Recessivo Prazo de comercialização estimado: entre 12 e 20 meses 10
9. A metodologia avaliatória está bastante vinculada ao estudo comparativo dos valores e, nesse sentido, considerando tratar-se de uma unidade residencial passível de comparabilidade direta, a pesquisa imobiliária foi realizada buscando-se informações de imóveis similares, procurando-se em anúncios classificados de sites, consultas a corretores especializados nos respectivos mercados e diretamente no local, percorrendo-se a vizinhança a procura de residências expostas à venda. A amostra assim formada conta com cinco dados contemporâneos, cuja descrição detalhada de cada elemento e sua respectiva fonte de informação se encontra anexa no final deste trabalho, bem como todo o tratamento que foi dispensado aos elementos da pesquisa. 10. A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado. A sua escolha deve ser justificada e ater-se ao estabelecido nas partes 1 e 2 da NBR 14653, com o objetivo de retratar o comportamento do mercado por meio de modelos que suportem racionalmente o convencimento do valor. Será utilizado neste trabalho o método de cálculo Método Comparativo Direto de dados de Mercado, segundo o qual o valor do bem avaliando é determinado por comparação com outros bens semelhantes, situados em regiões geoeconômicas e de características físicas assemelhadas, de valores de venda conhecidos ou previamente avaliados. No tratamento de dados foi utilizado o tratamento matemático no qual a influência de cada um dos atributos estudados nos elementos pesquisados, e que interferem na formação do preço dos bens, é determinada através de uma análise estatística descritiva, com a homogeneização por fatores, segundo as recomendações e exigências da norma NBR 14.653-2. Na montagem da homogeneização foram analisados atributos pré-escolhidos e que possuem influência sobre a formação de preços na região. Os atributos analisados estão a seguir descritos, não significando que todos tenham sido aproveitados na homogeneização. FATOR OFERTA: adotou-se um fator de redução de 5% a 15% sobre o preço ofertado, conforme o caso e considerando-se a elasticidade da negociação, ocorrida no fechamento. FATOR PROPORÇÃO DE ÁREAS: os elementos comparativos foram corrigidos em função de sua área, tendo em vista que existe uma diferença de valores unitários de acordo com a dimensão do terreno, sendo os de maior extensão com unitários menores, limitando-se a sua influência à parcela com que os mesmos contribuem na composição do valor final do imóvel. Para tanto, utilizamos a fórmula constante da publicação Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações, autor Sérgio Antônio Abunahman, 2 a. Edição, Editora Pini: quando a diferença entre as áreas do comparativo e do avaliando for inferior a 30% Áreacomparativo ÁreaAvaliando 1 4 11
quando a diferença entre as áreas do comparativo e do avaliando for superior a 30% Áreacomparativo ÁreaAvaliando 1 8 FATOR LOCAL: os elementos comparativos não foram transpostos através dos valores de lançamento tributário, uma vez que estes estão defasados da realidade do mercado imobiliário local. A transposição que utilizamos no presente laudo foi baseada na escala de valores que varia de 0 a 10 (notas atribuídas ao local), devidamente aferida para o local avaliando. O fator deve ser limitado apenas à parcela de influência que a localização contribui na composição do valor final do imóvel. FATOR TERRENO LIVRE: os elementos comparativos foram corrigidos em função de sua área livre de terreno, para tanto foram descontadas as áreas de construção térreas, sendo essa área resultante de cada dado da amostra e do imóvel objeto da avaliação submetidas a formula da correção de área já mencionada, com o objetivo de corrigir as diferenças das áreas de terreno livres. FATOR TESTADA: a influência da frente é levada em conta, através da função exponencial da proporção entre a frente avaliando (Fa) e a do comparativo (Fc), através da seguinte expressão: Ft = (Fa/Fc) 1/4, dentro dos limites: 2 <= (Fa/Fc) <= 0,5. Ft maior que 2 aplica-se 1,19, enquanto que menor que menor que 0,5 aplica-se 0,83. FATOR PADRÃO CONSTRUTIVO: o fator deve ser considerado na proporção do padrão das construções, limitando-se a sua influência à parcela com que os mesmos contribuem na composição do valor final do imóvel. FATOR TOPOGRAFIA: os elementos comparativos foram transpostos para o perfil do avaliando em função da topografia. O fator também deve ser limitado apenas à parcela de influência que a topografia contribui na composição do valor final do imóvel, ao peso indicado no laudo. A transposição seguiu a relação seguinte: terreno plano = 1,00 caído para os fundos até 5% = 0,95 caído para os fundos de 5% até 10% = 0,90 caído para os fundos de 10% até 20% = 0,80 caído para os fundos mais de 20% = 0,70 em aclive até 10% = 0,95 em aclive até 20% = 0,90 em aclive acima de 20% = 0,85 FATOR POSIÇÃO: os elementos comparativos foram transpostos para o a condição de inserção imóvel na quadra. O fator também deve ser limitado apenas à parcela de influência que esta condição contribui na composição do valor final do imóvel, ao peso indicado no laudo. A transposição seguiu a relação seguinte: MeiodeQuadra=1,00 PontadeQuadra=1,08 Quadrainteira=1,10 Esquina=1,05 12
FATOR ACESSO: os elementos comparativos foram transpostos para a condição do via de acesso do avaliando. O fator também deve ser limitado apenas à parcela de influência que esta condição contribui na composição do valor final do imóvel, ao peso indicado no laudo. A transposição seguiu a relação seguinte: Vialocalsempavimentação0,95 Vialocalpavimentada1,00 Avenidaprincipal1,05 Eixo de tráfego 1,10 FATOR DEPRECIAÇÃO: deve-se também apropriar o fator depreciação, tomando-se por base os fatores de obsolescência do elemento avaliando e comparativos, restringindo sua influência, como no caso anterior, à parcela representada pela construção no valor do imóvel. ESTADO DE CONSERVAÇÃO A Novo D Regular/Reparos simples G Reparos Importantes B Novo/Regular E Reparos Simples H Reparos importantes/sem valor C Regular F Reparos Simples/Importantes I Sem valor 13
11. 11.1 - VALOR DO IMÓVEL VM= A x VU onde VM = valor de mercado de compra e venda do imóvel A = área construção em m² VU = preço/m² de venda O valor unitário de mercado, conforme descrito na metodologia, é determinado por pesquisa de mercado, ajustados conforme planilha de homogeneização adiante, utilizada para a formação de valor unitário: Nº Endereço 1 2 3 4 5 Rua 7 Alto Juagarema 0 São Jose do Ribamar MA Rua Projetada Alto Jaguarema 0 São Jose do Ribamar MA Rua dos Cedros 32 Araçagy 0 Sçao Jose do Ribamar MA Av New York Aracagy 0 São Jose do Ribamar MA Rua Projetada prox ao colegio Marista Araçagy 0 São Jose do Ribamar MA Unitário Puro R$/m² Fonte Área Local Terren Frente o Depre Padrã Posiçã Acess Topog ciação o o o/via rafia Extra 1 Produto Fatores Unitário Unitário Homogeneizado Homogeneizad R$/m² o Saneado 2.555,56 0,90 0,92 1,00 1,19 1,01 0,97 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,97 2.466,50 2.466,50 1.714,29 0,90 0,92 1,00 1,19 1,01 0,98 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,98 1.675,45 1.675,45 2.545,45 0,90 0,95 1,00 1,19 1,00 1,00 0,89 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 2.297,78 2.297,78 2.444,44 0,90 0,92 1,00 1,14 1,01 0,97 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,92 2.243,00 2.243,00 2.760,00 0,90 1,05 1,00 1,00 1,01 0,98 0,89 1,00 1,00 1,00 1,00 0,83 2.277,39 2.277,39 Calculando-se as medidas amostrais sobre os valores homogeneizados e válidos do quadro acima, podemos obter os seguintes resultados: Desvio Padrão 301,35 301,35 Média 2.192,03 Coeficiente de Variação Puro 16,73% Limite Superior (+30%) R$ 2.849,64 Coeficiente de Variação Homog 13,75% Limite Inferior (-30%) R$ 1.534,42 RESULTADOS Número Total de Elementos 5 Média Saneada 2.192,03 Número de Elementos Saneados 5-10,54% 1.961,04 Intervalo de Confinança t de Student 1,5330 10,54% 2.423,02 Fator/Conjunto de Fa Máx 1,19 Min 0,83-15,00% 1.863,22 Campo de Arbitrio Enquadramento PrecisãoGrau III Fundamentação Grau II 15,00% 2.520,83 Valor Adotado Valor Médio Valor Unitário Final R$ 2.192,03 Adotando-se com representativo do mercado o valor unitário médio, sendo possível a seguinte avaliação pontual para o imóvel: VM = 171,93 m² x R$ 2.192,03 /m² = R$ 376.900,00 VALOR DE MERCADO = ~ R$ 377.000,00 14
11.2 VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA O imóvel avaliando encontra-se inserido num mercado ativo e, mesmo com demanda moderada para esta tipologia, entendemos ser o mesmo de absorção regular no mercado, em função da tipologia e do porte do bem, de modo a resguardar seus interesses nos casos onde há a necessidade da alienação do bem por inadimplência. No presente caso, por orientação do agente financeiro foi adotado o fator redutor de 30% sobre o valor de mercado como forma de estabelecer a melhorar condição de liquidez e a maior possibilidade venda imediata. VL = VV x Fr VL = valor de liquidez VV = valor de venda Fr = Fator redutor VL = R$ 377.000,00 x 0,70 = R$ 263.900,00 VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA = ~R$ 264.000,00 15
12. Considerando que os valores obtidos nos cálculos avaliatórios são frutos de estudos estatísticos realizados sobre amostras formadas por dados de mercado, com resultados satisfatórios para o grau de fundamentação e de precisão do trabalho, os avaliadores concluem que os mesmos atendem aos objetivos deste trabalho, e assim o determinam, de forma arredondada, em: VALORES DE TENDÊNCIA DE MERCADO Valor de compra e venda R$ 377.000,00 (Trezentos e setenta e sete mil reais) Valor de liquidação forçada R$ 264.000,00 (Duzentos e sessenta e quatro mil reais) 16
13. Este Laudo de Avaliação é composto por 17 páginas mais anexos, todas elas rubricadas pelo avaliador, com exceção desta última que vai assinada pelo mesmo signatário deste trabalho. Recife, 03 de outubro de 2017. VALOR ENGENHARIA DE AVALIAÇÃO E PERÍCIA LTDA. CNPJ Nº 41.052.275/0001-56 CREA 5544-PE AFONSO MACHADO DE FARIAS FILHO Eng. Civil CREA 7.350-D/PE. DIRETOR TÉCNICO NUNO FRUTUOSO DA SILVA Eng. Elétrico CREA 34.512-D/PE. DIRETOR TÉCNICO 17
Fachada Logradouro 18
CROQUIS DE LOCALIZAÇÃO Fonte: GoogleEarth 19
DADO 1 Tipo Residencial Andar Endereço Rua 7 Número Bairro Alto Juagarema Cidade São Jose do Ribamar Estado MA Informante Fone SME Consultoria (98) 98179-0227 Observação 1 Coordenada X (lat.) Coordenada Y (long.) Nota Local 10 Área Terreno (m²) 200,00 Frente (m) 10,00 Tipologia Construtiva Casa - Padrão Médio Amplitude Médio Área Térreo/Privativa (m²) 90,00 Idade (anos) 1 Vagas Área Superiores (m²) Área Ponderada (m²) Conservação 90,00 Tipo de Oferta a - Novo Oferta2 Valor Utilizado (R$) 230.000,00 Valor Unitário (R$/m²) 2.555,56 Acesso Via local sem pavimentação Posição Meio de Quadra Topografia Plano Link 20
DADO 2 Tipo Residencial Andar Endereço Rua proximo a Av holandeses Número Bairro Alto Jaguarema Cidade São Jose do Ribamar Estado MA Informante Fone Compliance 98 999720183 Observação 1 Coordenada X (lat.) Coordenada Y (long.) Nota Local 10 Área Terreno (m²) 200,00 Frente (m) 10,00 Tipologia Construtiva Casa - Padrão Médio Amplitude Médio Área Térreo/Privativa (m²) 91,00 Idade (anos) 2 Vagas Área Superiores (m²) Conservação b - Novo/Regular Área Ponderada (m²) Valor Utilizado (R$) 91,00 Tipo de Oferta Oferta2 156.000,00 Valor Unitário (R$/m²) 1.714,29 Acesso Via local sem pavimentação Posição Meio de Quadra Topografia Plano Link DADO 3 Tipo Residencial Andar Endereço Rua dos Cedros Número 32 Bairro Araçagy Cidade Sçao Jose do Ribamar Estado MA Informante Fone Garros associados (98) 98820-7581 Observação 1 Coordenada X (lat.) Coordenada Y (long.) Nota Local 10 Área Terreno (m²) 300,00 Frente (m) 10,00 Tipologia Construtiva Casa - Padrão Médio Amplitude Máximo Área Térreo/Privativa (m²) 110,00 Idade (anos) 5 Vagas Área Superiores (m²) Conservação b - Novo/Regular Área Ponderada (m²) 110,00 Tipo de Oferta Oferta2 Valor Utilizado (R$) 280.000,00 Valor Unitário (R$/m²) 2.545,45 Acesso Via local sem pavimentação Posição Meio de Quadra Topografia Plano Link 21
DADO 4 Tipo Residencial Andar Endereço Av New York Número Bairro Aracagy Cidade São Jose do Ribamar Estado MA Informante Fone A3 imobi (98) 3311-8275 Observação 1 Coordenada X (lat.) Coordenada Y (long.) Nota Local 10 Área Terreno (m²) 250,00 Frente (m) 12,00 Tipologia Construtiva Casa - Padrão Médio Amplitude Médio Área Térreo/Privativa (m²) 90,00 Idade (anos) 1 Vagas Área Superiores (m²) Conservação a - Novo Área Ponderada (m²) Valor Utilizado (R$) 90,00 Tipo de Oferta Oferta2 220.000,00 Valor Unitário (R$/m²) 2.444,44 Acesso Via local sem pavimentação Posição Meio de Quadra Topografia Plano Link DADO 5 Tipo Residencial Andar Endereço Rua Projetada prox ao colegio Marista Número Bairro Araçagy Cidade São Jose do Ribamar Estado MA Informante Fone Marcos (98) 3131-2800 Observação 1 Coordenada X (lat.) Coordenada Y (long.) Nota Local 10 Área Terreno (m²) 400,00 Frente (m) 20,00 Tipologia Construtiva Casa - Padrão Médio Amplitude Máximo Área Térreo/Privativa (m²) 250,00 Idade (anos) 2 Vagas Área Superiores (m²) Conservação b - Novo/Regular Área Ponderada (m²) Valor Utilizado (R$) 250,00 Tipo de Oferta Oferta2 690.000,00 Valor Unitário (R$/m²) 2.760,00 Acesso Via local sem pavimentação Posição Meio de Quadra Topografia Plano Link 22
DADOS DA AVALIAÇÃO Tipo Residencial Andar Data 03/10/2017 Endereço Rua 02 Número 20 Bairro Altos Jaguarema Cidade São Jose do Ribamar Estado MA Observação 1 Proprietário Objetivo Situação Interessado Solicitante Banco Santander Fundamentação Grau II Precisão Grau III Notal Local 10 Área do Terreno(m²) 400,00 Frente terreno (m) 20,00 Profund. Equiv. Terr (m 20,00 Posição Meio de Quadra Topografia Plano Acesso Via local sem pavimentação Área Construída (m²) 171,93 Área Pond (m²) 171,93 Tipologia construtiva Casa - Padrão Médio Amplitude Médio Estado de Conservaçãob - Novo/Regular Idade Aparente (anos) 5 23
ANÁLISES GRÁFICAS Gráficos dos Valores Observados vs Calculados 4.000,00 3.000,00 2.000,00 1.000,00 0,00-2,00 4,00 6,00 8,00 10,00 12,00 3.000,00 2.000,00 1.000,00 - Observados Calculados Tabela de Residuos Dado Unitário Observado Calculado Absoluto 1 2555,56 2466,50-89,05115137 2 1714,29 1675,45-38,83492433 3 2545,45 2297,78-247,6698414 4 2444,44 2243,00-201,4408203 5 2760,00 2277,39-482,6080405 6 7 8 9 10 Média dos Residuos Resíduos Relativo -3% -2% -10% -8% -17% -8% Gráfico dos Residuos Relativos -17% -10% -8% -3% -2% -20% -18% -16% -14% -12% -10% -8% -6% -4% -2% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 24
Tabela 3 Graus de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores NBR 14653-2:2011 Item Descrição Classificação Grau 1 Caracterização do imóvel avaliando Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento 2 Quantidade mínima de dados de mercado, 2 5 2 efetivamente utilizados Apresentação de informações relativas a todas as 3 Identificação dos dados de mercado 2 características dos dados analisadas Intervalo admissível de ajuste para cada fator e 4 0,80 a 1,25 3 para o conjunto de fatores ª No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com número maior de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea Fundamentação Grau II 9 Tabela 5 - Graus de precisão da estimativa de valor no caso de utilização de tratamento por fatores NBR 14653-2:2011 Grau Descrição III II I Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa 30% 40% 50% Intervalo de Confiabilidade 21,1% Precisão Grau III 25
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ANEXO I DO NORMATIVO SARB 014/2014 LIC - LEVANTAMENTO DE INDÍCIOS DE CONTAMINAÇÃO EM IMÓVEIS URBANOS O LIC é um documento resultante das observações visuais do arquiteto ou engenheiro de avaliações quando da sua vistoria ao imóvel, solicitado nos laudos de avaliações para garantias bancárias. Não se trata, portanto, de uma confirmação ou de um diagnóstico ambiental, que poderão ser solicitados pelo Banco caso necessário. DATA DA VISITA: 25/09/2017 1. DADOS GERAIS DO IMÓVEL 1.1. Identificação do Imóvel: Prédio de apartamentos 1.2. Endereço: Rua 02, nº20, Lot. Central Park e Altos Jaguarema Cidade: São Jose do Ribamar UF: MA 1.3. Uso atual do imóvel: Residencial Uso pretendido: Residencial 1.4. Coordenadas Geográficas: Latitude: 2 29'14.16"S Longitude: 44 12'37.15"O 1.5. Foto aérea ou imagem de satélite. Inserir fotos aéreas e/ou imagens do presente e/ou passado do imóvel, conforme disponibilidade, no Anexo I. 2. IDENTIFICAÇÃO DE ESTUDOS AMBIENTAIS DO IMÓVEL REFERENTES AO POTENCIAL DE CONTAMINAÇÃO 2.1. O imóvel está cadastrado em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas? (Realizar busca no site do IBAMA, nos órgãos ambientais estaduais e municipais, Ex: CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ, Município de São Paulo). Não Sim Não existe lista pública de áreas contaminadas Citar as fontes consultadas: Órgão Ambiental Estadual: Órgão Ambiental Municipal: Nota: Caso a resposta seja sim, favor pular para o item 6, indicando sim na pergunta 6.1. 2.2. Teve acesso a alguma avaliação ambiental no imóvel? Se sim, favor encaminhar cópia. Não Sim. Que tipo? Quando? 2.3. Os logradouros que perfazem o polígono onde está localizado o imóvel avaliando estão cadastrados em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas? (Realizar busca no site do IBAMA, nos órgãos ambientais estaduais e municipais, Ex: CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ, Município de São Paulo). Não Sim. Qual o endereço do imóvel na vizinhança? Não existe lista pública de áreas contaminadas Citar as fontes consultadas: Órgão Ambiental Estadual: Órgão Ambiental Municipal: 31
3. IDENTIFICAÇÃO DE POTENCIAIS FONTES DE CONTAMINAÇÃO 3.1. Há indícios de que no imóvel existiu ou existe: Ocorrências no imóvel Passado Presente Descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto. Respiros, bocais de enchimento, tubulações saindo do solo ou poços de monitoramento. Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo? Produtos químicos armazenados em recipientes de 20L ou maiores (bombonas, tambores ou sacos). Quais produtos? Corpos d água (rio, poço, lago, lagoa). Se poço de água, possui outorga? Sim Não Manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações na vegetação, ocorrência de animais mortos, gosto ou cheiro estranho na água. Explosão ou incêndio, vazamento ou derramamento de substâncias químicas, odor de gás e/ou combustível. Outros. Descrever: Imovel residencial em área urbana Fontes de Informação: Observações e/ou justificativa: 3.2. No entorno* do imóvel avaliando, foram observadas potenciais fontes de contaminação, como por exemplo: descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto, manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações na vegetação, ocorrência de animais mortos, vazamento ou derramamento de substâncias químicas, odor de gás e/ou combustível, entre outras? Não Sim Caso afirmativo, indicar: * Entende-se como entorno as situações demonstradas nos croquis presentes no Anexo II. Para áreas industriais considera-se como entorno o raio de 100 metros a partir dos limites do imóvel. 32
3.3. No entorno do imóvel avaliando, indicar se há atividades como: Atividade Existe Não existe Informação não acessível Indústrias. Quais? Mineradora. Qual? Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de combustível. Oficina mecânica, troca de óleo, galvanoplastia, lavanderia, tinturaria. Bota Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário, ferro-velho ou cemitério. Armazenamento de resíduos. Descrever resíduos: Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo? Outros. Descrever: imóveis residenciais e comercio local Fontes de Informação: Foi observada alguma atividade desativada no entorno, como por exemplo, posto de combustível, indústria, oficina mecânica, etc.? Não Sim Observações e/ou justificativa: 33
4. ATIVIDADES DESENVOLVIDAS NO IMÓVEL 4.1. Indicar abaixo se o imóvel teve uso passado ou tem uso presente para quaisquer dos seguintes fins: Uso do imóvel Existe Não existe Indústrias. Quais? Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de combustível. Oficina mecânica, troca de óleo, galvanoplastia, lavanderia, tinturaria. Bota Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário, ferro-velho ou cemitério. Armazenamento de resíduos. Descrever resíduos: Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo? Hospital ou outro serviço de saúde. Descrever Comércio. Que Tipo: Outros. Descrever: imóvel residencial Fontes de Informação: Observações e/ou justificativa: 4.2. Informações ou observações complementares: 5. PRESSUPOSTOS E CONDIÇÕES LIMITANTES 5.1 O presente relatório é resultado de observações visuais do avaliador e baseado na documentação descrita no item 4.2, que tem como objetivo nortear o Banco para a realização de Diagnósticos e Perícias ambientais para os casos por ele identificados. 5.2 O presente levantamento aponta apenas os indícios de contaminação, os quais podem ser posteriormente averiguados pelo Banco. 5.3 Eventuais passivos ambientais não foram considerados para valoração do imóvel. Estes passivos podem ser mensurados apenas após um diagnóstico ambiental amplo que apontem as causas e mitigação dos eventos ambientais. 34
6. RESUMO: 6.1 Indícios de Contaminação no Imóvel: Não Sim Informação insuficiente (obrigatório justificar). Justifique: 6.2 No entorno, há logradouros que estão cadastrados em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas, conforme relacionado na questão 2.3? Não Sim Indique o local: Não existe lista pública de áreas contaminadas 6.3 No entorno, foram encontradas fontes ou atividades relacionadas às questões 3.2 ou 3.3? Não Sim Indique o local: Informação insuficiente (obrigatório justificar). Justifique: VALOR ENGENHARIA DE AVALIAÇÃO E PERÍCIA SS LTDA CNPJ 41.075.275/0001-56 Afonso Machado de Farias Filho Eng. Civil REA 7350-D/E Incluído por deliberação do Conselho de Autorregulação, em 13 de agosto de 2015. Revisto e atualizado pela Deliberação nº 007, de 10 de agosto de 2017. 35