LAUDO DE AVALIAÇÃO 2 - Cliente Endereço: Bairro: Cidade: PARECER Modelo Custo 1 - Chave identificação do laudo: INDRA ou MONTREAL- nome empresa Operação Indra Empresa: AHM ISOLADO Solicitante: Banco Santander CPF CRISTIANO ALVES DOS SANTOS LEONHARDT 706.126.840.91 RUA DOIS CENTRO STO ANTONIO DA PATRULHA Nº UF: 252 RS Conplemento CEP: 95500-000 Fachada 4 - IMÓVEL Tipo de Imóvel Padrão Construtivo Conservação Sobrado Médio bom Terreno Área (m²) F. Ideal (%) Testada (m) Formato 768,98 1 19,40 regular Construção - Unidade Isolada Autônoma Casa Área Construída Averbada 214,39 Área Const. Não Averbada Idade Aparente 5 Topografia plano Área total 214,39 Total 5 - AVALIAÇÃO Valor Adotado R$ 640.000,00 Empresa / CREA / Assinatura 6 - VALOR DE LIQUIDEZ R$ 544.000,00 Uso exclusivo da Engenharia do Banco AHM Consultoria de Avaliações Ltda Ana Helena Marttinez - CAU n. A18.674-0 Data Porto Alegre, 02/05/2017 LAUDO DE AVALIAÇÃO DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e não tem validade para outros usos ou terceiros. A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel. 1
6 - COMPOSIÇÃO E ACABAMENTOS DA UNIDADE CÔMODO Sala de Estar Sala de Jantar Sala de TV Escritório Lavabo Suite Banheiro Suite Dormitório Banheiro Social Cozinha Área de Serviço Despensa Dorm. Empregada WC Empregada Churrasqueira Terraço Sacada Canil Sauna Garagem QTDE PAREDES PISOS TETO ESQUADRIAS Garagem Coberta Garagem Descobert Uso da unidade avalianda: Fechamento das paredes SUB-SOLO TÉRREO ANDAR TIPO COBERTURA Uso do Prédio Piscina Play Ground Churrasqueira Características da Edificação ou Condomínio (preencher o que se enquadre) QTDE Descrição ESTRUTURA concreto FECHAMENTO Numero de unids por andar alvenaria Nº DE ELEVADORES residencial Conserv Áreas Comuns bom Infra Estrutura / Equipamentos (marcar com "X") Salão de festas Sauna Depósito individual Gerador Guarita Vigilância Quadra Esportiva Apto. do zelador Lavanderia Descrição suscinta do imóvel Posição (andar): Nº pvtos unid auton VISTORIA EXTERNA - IMÓVEL OCUPADO PELO EX MUTUÁRIO. 7 - MICRO-REGIÃO Rede de água X Águas pluviais X Rede de gás Guias e sargetas X Rede de esgoto X Rede telefônica X Asfalto X Passeio X Rede elétrica X Iluminação pública X Paralelepípedo Fossa ocupação predominante padrão construtivo densidade demográfica tráfego no trecho Residêncial Médio Médio Normal Serviços Públicos e Comunitários: Preencher com "x" caso exista na proximidade do avaliando Coleta de Lixo X Centros de Ensino X Shopping Center Transporte Coletivo X Parque Clube X Rede de Segurança X Comércio Local X Praia Lazer X Rede Bancária X Rede de Saúde X 8 - PARTICULARIDADES (marcar com "X") risco ambiental favela vista permanente vista do mar histórico de alagamento rede alta tensão córrego feira livre parque 2
9 - MEMÓRIA DE CÁLCULO Áreas Compartimento Real Averb. Equiv. Averb. Real Não Averb. Equiv. Não Averb. Real Total Area p. calculo Casa 214,39-214,39 214,39 - - - - - - Totais 214,39 214,39 As áreas cujos padrão sejam diferentes dos demais deverão ser utilizadas equiv. para o cálculo Avaliação Terreno R$ 230,23 x 768,98 m² = R$ 180.000,00 Construção R$ 2.166,52 x 214,39 m² Total = R$ R$ 460.000,00 640.000,00 10 - INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES (marcar com "X" caso a resposta seja negativa) Data da vistoria 28/04/17 NÃO 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local? As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local? O imóvel possui vaga de garagem? Se tem vagas, elas estão documentadas? O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras? O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos? O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? O imóvel possui características uni-familiares? O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)? O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? O imóvel apresenta condições de habitalidade? O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil? O imóvel não possui suspeitas de contaminação? Havendo uma ou mais respostas negativas ou demais considerações, favor justificar abaixo: No valor da avaliação foi considerado: o valor do terreno obtendo-se comparativos no mesmo empreendimento. O valor da construção foi obtido através: CUB RS (R$ 2.111,62/m²) x BDI (1,2) x coeficiente de depreciação da idade e conservação (0,95) x Fator oferta (0,90) = R$ 2.024,58/m² x 214,39m²= R$ 464.480,68 3
3
ANEXO FOTOS 2 - Cliente CPF CRISTIANO ALVES DOS SANTOS LEONHARDT 706.126.840.91 Endereço nº Complemento RUA DOIS 252,00 Bairro Município UF CEP CENTRO TO ANTONIO DA PATRULHRS 95500-000 Logradouro Identificação proprietários/moradores Fachada lateral Fachada Infra Entrada de acesso
ANEXO FOTOS-2 2 - Cliente CPF CRISTIANO ALVES DOS SANTOS LEONHARDT 706.126.840.91 Endereço nº Complemento RUA DOIS 252,00 Bairro Município UF CEP CENTRO TO ANTONIO DA PATRULHRS 95500-000 Acesso
ANEXO XII - PESQUISAS E HOMOGENEIZAÇÃO Elemento Comparativo 1 Empreendimento: Endereço: PARQUE DA GUARDA RESIDENCE - LOTE 13 Bairro: CENTRO Cidade: STO ANTONIO DA PATRULUF: RS Fonte/ telefone: YOUNG - (51) 3662.5145 Idade aparente : 1 Área construída (m²): Apoio/Edícula: Total: Área terreno (m²): 714,00 Testada: Esquina: Não Nº dorm. Nºsuíte N.º vagas Dist. Praia: Dist. Favela: Preço de venda R$ 195.000,00 #DIV/0! R$ 273,11 Status A venda Obs.: Elemento Comparativo 2 Bairro: CENTRO Cidade: STO ANTONIO DA PATRULUF: RS Área construída (m²): Apoio/Edícula: Total: Área terreno (m²): 907,99 Testada: Esquina: Sim Nº dorm. Nºsuíte N.º vagas Dist. Praia: Dist. Favela: Preço de venda R$ 215.000,00 #DIV/0! R$ 236,79 Status A venda Elemento Comparativo 3 Bairro: CENTRO Cidade: STO ANTONIO DA PATRULUF: RS Área construída (m²): Apoio/Edícula: Total: Área terreno (m²): 1849,94 Testada: Esquina: Não Nº dorm. Nºsuíte N.º vagas Dist. Praia: Dist. Favela: Preço de venda R$ 465.000,00 #DIV/0! R$ 251,36 Status A venda Obs.: Elemento Comparativo 4 Bairro: CENTRO Cidade: STO ANTONIO DA PATRULUF: RS Área construída (m²): Apoio/Edícula: Total: Área terreno (m²): 1296,73 Testada: Esquina: Não Nº dorm. Nºsuíte N.º vagas Dist. Praia: Dist. Favela: Preço de venda R$ 325.000,00 #DIV/0! R$ 250,63 Status A venda Obs.: Elemento Comparativo 5 Bairro: CENTRO Cidade: STO ANTONIO DA PATRULUF: RS Área construída (m²): Apoio/Edícula: Total: Área terreno (m²): 632,30 Testada: Esquina: Não Nº dorm. Nºsuíte N.º vagas Dist. Praia: Dist. Favela: 2014 Tipo: Casa Padrão de construção: Médio Estado de conservação Novo Empreendimento: Endereço: PARQUE DA GUARDA RESIDENCE - LOTE 15 2014 Fonte/ telefone: YOUNG - (51) 3662.5145 Idade aparente : 1 anos Tipo: Casa Padrão de construção: Médio Estado de conservação Novo Obs.: Empreendimento: Endereço: PARQUE DA GUARDA RESIDENCE - LOTE 16 2014 Fonte/ telefone: YOUNG - (51) 3662.5145 Idade aparente : 1 anos Tipo: Casa Padrão de construção: Médio Estado de conservação Novo Empreendimento: Endereço: PARQUE DA GUARDA RESIDENCE - LOTE 17 2014 Fonte/ telefone: YOUNG - (51) 3662.5145 Idade aparente : 1 anos Tipo: Sobrado Padrão de construção: Médio Estado de conservação Novo Empreendimento: Endereço: PARQUE DA GUARDA RESIDENCE - LOTE 40 2014 Fonte/ telefone: YOUNG - (51) 3662.5145 Idade aparente : 1 anos Tipo: Casa Padrão de construção: Médio Estado de conservação Novo Preço de venda R$ 160.000,00 #DIV/0! R$ 253,04 Status A venda Obs.: anos 1 de 4
Nº Endereço Área Terreno (m²) Área Construída (m²) Corpo Principal Edícula ou Apoio PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL - COMPARATIVO DE MERCADO Área Equivalente (m²) Custo (R$/m²) Dep. Vagas Dorm Suítes Oferta Local. Área Topogr afia Fatores de Ajustes Aval. RUA DOIS 768,98 214,39-768,98-0,991 0 0 0 - - 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 - - 1 PARQUE DA GUARDA RESIDENC 714,00 0,00-714,00 0,00 0,991 0 0 0 195.000,00 273,1092437 0,90 1,00 0,98 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 240,88 240,88 2 PARQUE DA GUARDA RESIDENC 907,99 0,00-907,99 0,00 0,991 0 0 0 215.000,00 236,7867488 0,90 1,00 1,03 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 219,50 219,50 3 PARQUE DA GUARDA RESIDENC 1.849,94 0,00-1.849,94 0,00 0,991 0 0 0 465.000,00 251,3595036 0,90 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 237,53 237,53 4 PARQUE DA GUARDA RESIDENC 1.296,73 0,00-1.296,73 0,00 0,991 0 0 0 325.000,00 250,6304319 0,90 1,00 1,04 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 234,59 234,59 5 PARQUE DA GUARDA RESIDENC 632,30 0,00-632,30 0,00 0,991 0 0 0 160.000,00 253,0444409 0,90 1,00 0,96 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 218,63 218,63 Pesos 1 1 Unitário seco médio 252,99 230,23 230,23 Preço Pedido (R$) ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO HOMOGENEIZAÇÃO Número de elementos 5 Tabela 4 - Graus de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores (ABNT NBR 14653-2:2004) Unitário Médio Homogeneizado (R$/m²) 230,23 Limite Superior (R$/m²) (+30%) 299,30 Item Descrição Resultado Pontos Limite Inferior (R$/m²) (-30%) 161,16 1 Caracterização do imóvel Completa quanto a todas as variáveis analisadas 3 SANEAMENTO 2 Coleta de dados do mercado As características foram conferidas por profissional credenciado Número de elementos saneados 5 2 pelo autor do laudo Unitário Médio Saneado (R$/m²) 230,23 3 Quantidade minima de dados de mercado efetivamente utilizados Foi atendida a quantidade mínima de dados de mercado para Desvio Padrão 10,43 2 atingir grau II Coeficiente de Variação 4,53% 4 5 Identificação dos dados de mercado Extrapolação conforme B.5.2 Foi apresentado informações relativas a todas as características t de Student 1,53 3 dos dados analisadas, com foto Limite Superior (R$/m²) 237,37 3,10% Todas as características do imóvel avaliando estão dentro dos Limite Inferior (R$/m²) 224,03-2,69% 3 limites amostrais Intervalo de Confiabilidade 5,79% 6 Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores Os ajustes utilizados se encontram dentro do intervalo admissível 2 para atingir grau II FORMAÇÃO DE VALOR Total 15 Área de terreno(m²) 768,98 Unitário (R$/m²) 230,23 Tebala 5 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores Valor de Mercado p/ Venda Terreno 180.000,00 Unitário (R$/m²) Graus III II I Pontos Minimos 15 9 6 Itens obrigatórios 3, 5 e 6, com os demais no mínimo no grau II 3, 5 e 6 no mínimo no grau II todos, no mínimo no grau I QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: GRAU I Testad a Profundi dade Esquina Padrão const Idade/co nservaç ão Unit.Homg (R$/m²) Unit.Saneado (R$/m²) Tabela 6 - Graus de precisão da estimativa de valor no caso de utilização de tratamento por fatores Graus III II I Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno <=30% 30%-50% >50% Intervalo de confiança 5,79% QUANTO A PRECISÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: GRAU III 2 de 4
DOCUMENTAÇÃO Cliente CPF CRISTIANO ALVES DOS SANTOS LEONHARDT 706.126.840.91 Endereço nº Complemento RUA DOIS 252,00 Bairro Município UF CEP CENTRO TO ANTONIO DA PATRULHRS 95500-000
NO_BANCO NO_LAUDO DT_LAUDO ENDERECO COMPLEMENTO 33 AHM Porto Alegre, RUA DOIS nº 252 0
BAIRRO CIDADE UF CEP USO_PRED_REGIAO INFRA_URB_AGUA INFRA_URB_ESGOTO_SANIT CENTRO STO ANTO RS 95500-000 Residêncial true true
INFRA_URB_ENERGIA INFRA_URB_TELEFONE INFRA_URB_PAVIMENTACAO INFRA_URB_ESGOTO_PLUV true true true true
INFRA_URB_GAS INFRA_URB_ILUM_PUBLIC SERVICO_COLETA_LIXO SERVICO_TRANSP_COL false true true true
SERVICO_COMERCIO SERVICO_REDE_BANC SERVICO_ESCOLA SERVICO_SAUDE SERVICO_SEGURANCA true true true true true
SERVICO_LAZER ATOR_VALORIZANT FATOR_DEPRECIACAO FORMA TOPOGRAFIA AREA FRENTE true // ///// regular plano 768,98 19,40
TIPO_IMOVEL USO_IMOVEL NUM_PAVIMENTOS NUM_QUARTOS NUM_SUITES NUM_BANHEIROS Sobrado 0 0 0 0 0
IDADE_IMOVEL POSICAO PADRAO_ACABAMENTO ESTADO_CONSERVACAO FECHAMENTO_PAREDES 5 0 Médio bom 0
NUM_VAGA_COBERTA NUM_VAGA_DESCOBERTA AREA_AVERBADA AREA_PRIVATIVA AREA_COMUM 0 0 0,00
AREA_TOTAL AREA_NAO_AVERBADA USO_PREDIO NUM_PAVIM_PREDIO NUM_UNIDADES_ANDAR 0,00 0,00 residencial 0 0
NUM_ELEVADORES ESTADO_CONS_PREDIO INFRA_PRED_PISCINA INFRA_PRED_PLAYGROUND 0 bom false false
INFRA_PRED_SALAO_FESTA INFRA_PRED_QUADRA INFRA_PRED_CHURRASQUEIRA false false false
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