fls. 236 Através da tabela acima, obtemos o valor unitário de R$ 3.081,02/m², considerando todos os fatores de ajuste das amostras. Sendo o Intervalo de confiança para o valor estimado (80%): Mínimo : R$ 2.969,24/m² Será adotado o valor médio estimado: Vu = R$ 3.081,02/m². 11 Máximo : R$ 3.192,80/m² O valor do imóvel, calculado pelo Método Comparativo Direto com Tratamento de Fatores, será dado pela multiplicação da área privativa do imóvel avaliado pelo valor unitário médio padrão descrito no item anterior. Sendo assim: V = 91,803m² x R$ 3.081,02/m² V = R$ 282.846,87 Será adotado, em números arredondados: Valor imóvel (Método Comparativo Direto) = R$ 283.000,00 (duzentos e oitenta e três mil reais) A avaliação ora efetuada, por conta do número de elementos coletados, se enquadra no Grau II de especificação da ABNT NBR 14.653-2.
fls. 237 3.3 Especificação da Avaliação De acordo com a ABNT NBR 14653-2 item 9: A especificação será estabelecida em razão do prazo demandado, das disponibilidades de dados de mercado, da natureza do tratamento a ser empregado, e dos recursos disponíveis. Podem ser definidas quanto à fundamentação e precisão. A fundamentação de uma avaliação está relacionada tanto com o aprofundamento do trabalho avaliatório quanto com as informações que possam ser extraídas do mercado e determina o empenho no trabalho. O grau de precisão é aplicável apenas no método comparativo direto e mede o grau de incerteza que a amostra permite a avaliação. Depende das características do mercado e da amostra coletada e não é passível de fixação a priori. Pelo fato do presente trabalho ter atendido aos requisitos relacionados no item 9.2.2 da ABNT NBR 14653-2, o mesmo se caracteriza como Parecer Técnico Fundamentado no Grau II. Quanto à Precisão, segundo o item 9.2.3 e tabela 5 da ABNT NBR 14653-2, pela amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa, a presente avaliação se enquadra no Grau máximo III. 12
fls. 238 4 CONCLUSÃO A signatária conclui o valor de mercado de venda do imóvel situado no Edifício Scorpyus, localizado na Rua Daniel de Moraes, 176, apto nº 33, considerando sua condição como livre e desembaraçado de quaisquer ônus, encargos e gravames de qualquer natureza, despesas de registro no respectivo Cartório de Registro de Imóveis, bem como eventuais contaminações do solo, pelo valor estimado em R$ 283.000,00 (duzentos e oitenta e três mil reais) válido para março de 2018. Para efeito de complementação do presente Parecer Técnico, a signatária estima o intervalo de eventual negociação do imóvel variando de R$ 273.000,00 (duzentos e setenta e três mil reais) a R$ 293.000,00 (duzentos e noventa e três mil reais), para a mesma data. De acordo com a ABNT NBR 14653-1, valor de mercado é a Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente. 13
fls. 239 5 RELATÓRIO FOTOGRÁFICO Figura 3 Vista da Rua Figura 5 Entrada do Condomínio 14 Figura 4 Fachada de Edifício Figura 6 Garagem
fls. 240 Figura 7 Sala Figura 9 Suíte 15 Figura 8 Cozinha Figura 10 Quarto
fls. 241 Figura 11 Banheiro Suíte Figura 13 Área de Serviço 16 Figura 12 Banheiro Social Figura 14 Despensa
fls. 242 Figura 15 Quarto de Serviço 17 Figura 16 Vista
fls. 243 6 TERMO DE ENCERRAMENTO A Perita dá por encerrado o presente Parecer técnico, que possui 18 (dezeoito) folhas impressas de apenas um parecer técnico, estando as mesmas rubricadas e a última datada e assinada e o Anexo I Elementos Comparativos, com 02 (duas) folhas pág. 19 e 20; Santos, 05 de março de 2018. 18 CRECI: 130.869 CNAI 16.192
fls. 244 ANEXO I - ELEMENTOS COMPARATIVOS Elemento 1 Local: Rua Daniel de Moraes Fonte: Praias Imobiliária tel. (13) 3398-4000 Cód. 73703 Data: 28/01/2018 Valor: R$ 350.000,00 Área Privativa:110 m 2 Idade: 30 anos Nota: regular Vagas: 02 Característica do anúncio: Apartamento Região Hotéis, com 3 dormitórios, sendo 1 suíte, sala 2 ambientes com sacada, cozinha planejada, 2 vagas, lazer completo, sauna, piscina, churrasqueira, salão de festas e jogos, amplo salão social Elemento 2 Local: Rua Daniel de Moraes Fonte: Savannah Negócios tel. (13)3387-1314 Cód. 251 Data: 28/1/2018 Valor: R$ 280.000,00 Área Privativa: 90 m 2 Idade: 30 anos Nota: regular Vagas: 01 Característica do anúncio: Apartamento a Venda na Praia da Enseada, composto por três dormitórios sendo uma suíte, um banheiro social, cozinha e área de serviços, com uma vaga de garagem.. Elemento 3 Local: Rua Dois de Junho Fonte: Progresso Imóveis tel. (13)3321-6009 Cód. 985300 Data: 25/01/2018 Valor: R$ 240.000,00 Área Privativa: 72 m 2 Idade: 30 anos Nota: regular Vagas: 01 Característica do anúncio: Apartamento com 72 m, edifício de quatro andares, localizado no 4 e ultimo andar, 4 apartamentos por andar, com elevador, imóvel de frente, 1 vaga garagem, a quatro quadras do Hotel Casa Grande, todo mobiliado, porteira fechada, com linha branca, cozinha rica em armários da marca Cuizine - Elgin, área social toda mobiliada, três dormitórios mobiliados, um banheiro social e outo banheiro de empregada, uma vaga, próximo de padaria e de Supermercados. Elemento 4 Local: Rua Daniel de Moraes Fonte: Magê Imóveis tel. (13) 3323-6008 Cód. 2831 Data: 28/01/2018 Valor: R$ 0.000,00 Área Privativa: 90 m 2 Idade: 30 anos Nota: regular Vagas: 01 Característica do anúncio: Excelente apartamento com 03 dormitórios (sendo 01 suíte), sala ampla com 02 ambientes, cozinha com armários, banheiro social, WC de serviço, área de serviço e 01 vaga de garagem demarcada. Prédio muito bem localizado, com zelador e elevador, a cerca de 600m da praia da Enseada, próximo de mercados, bancos, farmácias e escolas. 19
fls. 245 Elemento 5 Local: Rua Major Manoel Fernandes Neto Fonte: De Lucca Imóveis tel. (19)3755-1600 Cód. AP002184 Data: 28/01/2018 Valor: R$ 395.000,00 Área Privativa: 98 m 2 Idade: 25 anos Nota: regular Vagas: 01 Característica do anúncio: apartamento no guaruja, praia da enseada inspirado em seu sonho, ótima oportunidade, 3 quadras do mar. ar condicionado, 98 m² (util) aceita permuta. Elemento 6 Local: Avenida da Saudade Fonte: Abyara Regional tel. (13) 3131-2210 Cód. 752996 Data: 12/01/2018 Valor: R$ 340.000,00 Área Privativa: 90 m 2 Idade: 30 anos Nota: regular Vagas: 01 Característica do anúncio: Apartamento reformado, com 3 dormitórios, sendo 2 suítes, 1 vaga de garagem demarcada, terraço, cozinha americana, prédio com elevador. Elemento 7 Local: Rua Inácio Miguel Stefano Fonte: Lamarca Consultoria tel. (13)3351-2807 Cód. B1169 Data: 02/01/2018 Valor: R$ 270.000,00 Área Privativa: 75 m 2 Idade: 30 anos Nota: regular Vagas: 01 Característica do anúncio: Prédio com lazer (piscina, churrasqueira e salão de jogos) localizado na região hotel casa grande. são 2 dormitórios sendo 1 suíte, banheiro social, sala para 2 ambientes com sacada, cozinha com armários e área de serviço.. 20