Prezados Senhores, Itacir e Marlene Feltrin e filhos. Farroupilha - RS Registramos com carinho a aproximação com a família Feltrin, iniciada em 1982. Foram mais de três décadas de respeito recíproco e de fortalecimento de relações pessoais, políticas e de negócios. A apresentação da proposta de parceria para desenvolver o Loteamento Residencial Feltrin é um momento especial para a Equipe Olimóveis. Essa história começou em julho de 2012, com o levantamento planialtimétrico das áreas da família e início da avaliação imobiliária. Até o presente, passamos por períodos de estudos e análises. Após a promoção da venda de parte da área, restou uma gleba de 15,9 hectares de propriedade do casal Itacir e Marlene Feltrin, e é nesta fração de terras que apresentaremos a seguir a nossa proposta para desenvolvimento de um loteamento.
O projeto prévio que conheceremos a seguir, considera os diversos levantamentos realizados na propriedade, as características da área e da região, além das impressões sobre as conversas mantidas entre as partes sobre o mercado imobiliário de Farroupilha. Com isso, procuramos desenvolver um estudo de projeto que esteja alinhado com o local, buscando um excelente aproveitamento e valorização. Seguimos na apresentação do Loteamento Residencial e Comercial Feltrin. disposição. Agradecemos pela oportunidade e nos colocamos, como sempre, à Afetuoso abraço da equipe Olimóveis. Alberto Walter de Oliveira Diretor Farroupilha, 21 de maio de 2015.
N Levantamento Planialtimétrico Completo Área encontrada: 159.289,12m²
N ZAF Lote: 1500m² Testada: 26m ZAD Lote: 360m² Testada: 15m e 12m Plano Diretor Zona Ambiental F e Zona Ambiental D
N Ferrovia: Faixa de Domínio 15m 6.193,50m² Área de Preservação Permanente Nascente: Raio 50m Córrego: 30m 19.392,87m² Vegetação: Estágio Avançado 28.938,75m² Áreas a preservar
N Lot. Felicità Rua Papa João XIII Acesso Sistema Viário: 25.661,42m²
N Área de uso Institucional: 10.165,45m² - 6,38% Proposta de uma praça no local Área verde I Estágio Avançado 28.938,75m² 18,16% Resultado Urbanístico Proposto: 106 Lotes
N Área Média de Lotes: 1771,60m² Setor Comercial: 16 Lotes
Acesso Área Comercial local da imagem
N Área Média de Lotes: 406,00m² Setor Residencial: 90 Lotes
local da imagem Praça Guarita Acesso Área Residencial
CRÉDITOS Clemente Design - projeto gráfico Joel Lanzarin urbanístico, vídeo e ilustrações Auber Césaro concepção comercial, vídeo e montagem da proposta Adriana Salvador apoio administrativo Juares Fiorio - avaliação ambiental Gustavo Zanatta - engenheiro da obra Valdir Machado - obras e infraestrutura Alberto Oliveira elaboração da proposta e coordenação geral
Proposta Financeira
As medições topográficas foram realizadas pelos proprietários da área, sob orientação da Olimóveis; Foi realizado levantamento prévio do meio físico e biótico da gleba, que nos deu subsídio para montagem da presente proposta prévia. No entando, cabe destacar: o A viabilidade do empreendimento depende de aprovação das licenças ambientais, quais sejam: Licença Prévia (LP), Licença de Instalação (LI) e posterior Licença de Operação (LO). o O estudo preliminar deste projeto poderá sofrer alteração na configuração das áreas e no número de terrenos, para mais ou para menos. O presente estudo foi desenvolvido com base no plano diretor municipal atual.
Durante a fase de aprovação dos projetos, contrato particular de compromisso de implantação de loteamento; Com aprovação definitiva do projeto urbanístico, celebração de escritura pública de compra e venda de fração ideal, tendo como pagamento, a realização da infraestrutura do loteamento.
O projeto prévio, que acabamos de apreciar, apresenta uma série de inovações e situações que devem ser discutidas junto ao poder público, em especial na esfera municipal, tais como: o O parque está sendo proposto em área institucional, que será doada ao município; o A sugestão de instalação de cisternas em novas edificações: necessidade de criar regra para que seja obedecida no processo de aprovação de novas edificações no município; o A regra de padrão construtivo: necessário regrar e levar a registro em todas as matrículas do empreendimento, para garantir a continuidade da regra; o As câmeras de monitoramente e a instalação da guarita devem ser levadas ao conhecimento do poder público competente para aceitação de sua execução. Deverá ser criada, para custeio do sistema, uma associação de moradores.
Consideramos, do ponto de vista comercial, alguns elementos importantes para o sucesso do empreendimento: Busca de informações e parcerias com profissionais qualificados; Tratar a negociação com transparência; Primar pela qualidade e pontualidade; Ter uma marca de respeito e credibilidade no mercado; Fazer o lançamento comercial adequado; Estudar criteriosamente o local e as características do mercado consumidor; Oferecer valores adequados, visando um processo comercial harmônico e o melhor aproveitamento do potencial de mercado para a venda dos terrenos.
Abertura, nivelamento e compactação de ruas; Rede de drenagem pluvial (água das chuvas); Rede de drenagem cloacal (esgoto doméstico), a ser executado sob os passeios públicos/calçadas; ETE Estação de Tratamento de Esgoto. Sujeito a diretrizes técnicas e estudo de viabilidade definidos pela concessionária; Rede de energia elétrica padrão RGE; Rede de iluminação pública no padrão Prefeitura Municipal de Farroupilha; Rede de água no padrão CORSAN; Reservatório de água elevado padrão CORSAN; Hidrantes para combate a incêndio; Pavimentação das ruas em blocos de concreto intertravados, tipo PAVIESSE; Meio-fio de concreto com 15cm de largura; Passeios públicos arborizados. A Olimóveis entrega a arborização com mudas que vem do viveiro com, no mínimo, 1,8m de altura, o que favorece visualmente o projeto e diminui as perdas pelo transplante do viveiro para o local; Construção de praça, com mobiliário urbano, sinalização, calçamento e arborização; A Olimóveis assume os custos das obras da pista de desaceleração da Rua Papa João XXIII, estimado em 110m.
Todos os custos com os projetos necessários para a aprovação, nas concessionárias e Prefeitura; Todos os custos decorrentes das obras do empreendimento, até a entrega definitiva de toda a infraestrutura; Compromisso com todos os profissionais envolvidos na montagem deste negócio, com seus respectivos custos; Execução das obras em no máximo 24 meses, contados a partir do ato do registro imobiliário do empreendimento, com a individualização das matrículas; Coordenação de todo o processo de comercialização do empreendimento, tais como tabela de valores, coordenação da equipe de vendas, reservas, contratos e outros; Investimento em todo o processo promocional e de marketing do empreendimento, tais como vídeo, panfletos, folders, brindes, placas indicativas, outdoor, mídia em rádio, jornal, internet, evento de lançamento, assessoria de imprensa e outros.
Os terrenos são escolhidos entre as partes no momento da aprovação prévia do projeto urbanístico junto ao Município, considerando: Terrenos em todas as quadras do empreendimento; Excepcionalmente, escolha de conjunto de terrenos ou de quadras inteiras, de comum acordo entre as partes; Proporção de terrenos, considerando o percentual negociado, com os seguintes critérios: o Posição solar o Esquinas o Valores médios o Topografia o Outros critérios
106 terrenos, sendo: PROPOSTA DE PARCERIA 3 terrenos comercias com frente para a Rua Para João XXIII, com área média de 2.000m². 13 terrenos comerciais, localizados após a faixa de domínio da rede férrea, com área média de 1.507m². 90 terrenos residenciais, aos fundos da gleba, com área média de 406m². ENTREGA DE 50% DOS TERRENOS QUE RESULTAREM DO PROJETO APROVADO ESTIMATIVA DE 53 TERRENOS
ESTIMATIVA DE 45 TERRENOS. ÁREA MÉDIA DE 406m². Otimista 45 R$ 140.000,00 R$ 6.300.000,00 Realista 45 R$ 125.000,00 R$ 5.625.000,00 Pessimista 45 R$ 110.000,00 Faturamento médio estimado R$ 4.950.000,00 R$ 5.625.000,00
ESTIMATIVA DE 6,5 TERRENOS. ÁREA MÉDIA DE 1.507m². Otimista 6,5 R$ 523.270,00 R$ 3.401.255,00 Realista 6,5 R$ 467.200,00 R$ 3.036.800,00 Pessimista 6,5 R$ 411.136,00 Faturamento médio estimado R$ 2.672.384,00 R$ 3.036.800,00
ESTIMATIVA DE 3 TERRENOS. ÁREA MÉDIA DE 2.000m². Otimista 1,5 R$ 1.075.200,00 R$ 1.612.800,00 Realista 1,5 R$ 960.000,00 R$ 1.440.000,00 Pessimista 1,5 R$ 844.800,00 Faturamento médio estimado R$ 1.267.200,00 R$ 1.440.000,00
ESTIMATIVA DE 53 TERRENOS. Comerciais e residenciais Otimista 53 R$ 213.472,00 R$ 11.314.016,00 Realista 53 R$ 190.600,00 R$ 10.101.800,00 Pessimista 53 R$ 167.728,00 Faturamento médio estimado R$ 8.889.584,00 R$ 10.101.800,00