PARQUES TECNOLÓGICOS VISÃO DE NEGÓCIOS

Transcrição

1 PARQUES TECNOLÓGICOS VISÃO DE NEGÓCIOS Novembro 2006 ARC

2 PARQUES TECNOLÓGICOS OBJETIVO Discutir a estrutura de negócio de Parques Tecnológicos sob a ótica de desenvolvimento urbano e de negócios imobiliários.

3 PARQUES TECNOLÓGICOS Aquisição de áreas; Grandes Glebas parcelamento do solo; Construção; Locação e vendas de áreas; Aspectos Imobiliários Muito Presentes na Estruturação e Implantação do Projeto Desenvolvimento urbano; Aspectos fundiários;

4 DECRETO SISTEMA PAULISTA DE PARQUES Parques Tecnológicos são empreendimentos criados e geridos com o objetivo permanente de promover pesquisa e inovação tecnológica,estimular a cooperação entre instituições de pesquisa, universidades e empresas e dar suporte ao desenvolvimento de atividades empresariais intensivas em conhecimento, implantados na forma de projetos urbanos e imobiliários que delimitam áreas especificas para localização de empresas, instituições de pesquisa e serviços de apoio.

5 Desenvolvimento Urbano ARC

6 Desenvolvimento Urbano ARC Mercado Imobiliário Aspectos Sócio-Econômicos Infra Estrutura Legais Ambientais Técnicos Fundiários Demandas Gleba Políticas Públicas

7 Vocação Habitacional Indústria Leve Demandas + Conhecimento Mercado + Comportamento do Projeto Comércio Gleba Outros Vocação

8 Vocação Habitacional Indústria Leve Demanda Desenvolvimento Urbano Demanda Comércio Gleba Outros Vocação

9 Vocação Habitacional Indústria Leve Demandas + Conhecimento Mercado + Comportamento do Projeto Comércio Gleba Vocação Parque Tecnológico

10 PARQUE TECNOLÓGICO Demandas apenas indicativas ; Falta de casos de sucesso pouco difundido no mercado em geral; Falta de conhecimento no mercado sobre comportamento do projeto; Necessidade de altos investimentos em articulações e estruturação; Longo prazo de estruturação;

11 Vocação Habitacional Logística Demandas + Conhecimento Mercado + Comportamento do Projeto Comércio Gleba Vocação Parque Tecnológico

12 DESENVOLVIMENTO DO MASTER PLAN ARC P&D Privado Política de P&D Conceito de Negócio Soluções Financeiras Demanda Política de Atração de Empresas Público

13 Vocação Habitacional Logística Política de P&D Conceito de Negócio Soluções Financeiras Política de Atração de Empresas Comércio Gleba Vocação Parque Tecnológico

14 Vocação Habitacional Indústria Leve Demanda Política de P&D Conceito de Negócio Soluções Financeiras Demanda Política de Atração de Empresas Comércio Gleba Parque Tecnológico Vocação

15 Vocação Habitacional Indústria Leve Demanda Política de P&D Conceito de Negócio Soluções Financeiras Demanda Política de Atração de Empresas Comércio Gleba Parque Tecnológico Vocação

16 DISCUSSÕES Desenvolvimento de um Parque Tecnológico e o Desenvolvimento Regional; Equilíbrio entre a vocação atual da região e demanda gerada com o desenvolvimento do Parque Tecnológico; O tamanho do Parque Tecnológico x Condições para direcionar o desenvolvimento regional; Parques Tecnológicos Urbanos.

17 Empreendimentos Imobiliários ARC

18 PROJETO IMOBILIÁRIO Concepção Implantação Utilização Terreno Construção Operação Usos Estudos e Projetos Aprovações Marketing / vendas Estrutura Jurídica Outros Fontes Capital próprio Sócios investidores Proprietário do terreno outros Vendas Financiamento à produção Empréstimos ponte Capital próprio (mínimo) Financiamento ao comprador; Aluguel Usuários

19 PROJETO IMOBILIÁRIO Concepção Implantação Utilização Capital Próprio De Terceiros Parcerias Empréstimo Ponte Vendas Mínimo Capital Próprio Desconto Saída do Empreendedor Caixa (-) (+)

20 PROJETO IMOBILIÁRIO Mínimo de investimento fases iniciais; Mínimo Capital Próprio; Segurança na estratégia de saída; Estruturação da solução financeira, da saída para o início; Giro rápido; PARQUES TECNOLÓGICOS Altos investimento fases iniciais; Incertezas na demanda - insegurança na estratégia de saída; Projeto de longo prazo de maturação e viabilização; Necessidade de grande articulação com poder público e instituições de pesquisa. Alto Custo de Capital tende a inviabilizar altos investimentos no início do projeto. Projeto de Parque Tecnológico Difere de Desenvolvimentos Imobiliários Normais, Especialmente pela Característica de Longo Prazo, Complexidade e Alto Investimento em Articulação e Estruturação.

21 Negócios Imobiliários em Projetos de Parques Tecnológicos ARC

22 NEGÓCIO A VALORIZAÇÃO REGIONAL Demanda Política de P&D Conceito de Negócio Soluções Financeiras Demanda Política de Atração de Empresas Gleba Investimentos em Articulação Investimentos no Master Plan ; Montagem do Negócio Investimentos em Infra Estrutura

23 NEGÓCIO B NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS Habitacional Logística Negócio 1 Negócio 2 Negócio 2 Negócio 1 Negócio 3 Negócio 3 Demanda Política de P&D Conceito de Negócio Soluções Financeiras Demanda Negócio 1 Política de Atração de Empresas Negócio 1 Negócio 2 Negócio 2 Comércio Negócio 3 Gleba Negócio 3 Parque Tecnológico Negócios Imobiliários

24 DISCUSSÕES SURGIMENTO DE CONCEITO DE MASTER DEVELOPER : Master Developer - Articulação de investimento inicial; - Criação e organização da demanda; - Criação do destino ; - Resultado com valorização regional futura; Developer desenvolvimento de projetos imobiliários típicos; INDUÇÃO PÚBLICA; POSSIBILIDADE DOS DOIS ATORES EM UM ÚNICO AGENTE; ALINHAMENTO DE INTERESSES ENTRE MASTER DEVELOPER E PARQUE TECNOLÓGICO.

25 Exemplo de Estrutura ARC

26 Ambiente Equilibrado Gestão / Estratégia / Interesses Governos NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS Soluções Imobiliárias R$ Mercado / Empresas Recursos Parcela Resultado Política C&T Soluções Políticas GESTÃO C&T Institutos de Pesquisas Universidades Incubadoras Outros

27 Acionistas ARC Resultado R$ Equity + Gestão + Garantias Developer 1 Governos Parque Tecnológico Master Developer Developer 2 Soluções Imobiliárias R$ Mercado / Empresas Recursos Políticas Share Veto % Resultado Política C&T Developer n Soluções Parque Tecnológico Entidade C&T Centros de Pesquisas Universidades Incubadoras Outros

28 Antonio Carlos Milan Robazzi f ARC