Diagnóstico de Mercado e Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira. Ibis Budget Suzano - SP. Sol Brasil

Diagnóstico de Mercado e Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Ibis Budget Suzano - SP Sol Brasil Agosto/2014

Realização: Cliente: Diagnóstico de Mercado e Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira Estudo: Agosto de 2014 Suzano

Termo de Entrega do Estudo Este objeto trata-se de estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira desenvolvido para a empresa SolBrasil em agosto de 2014, conforme metodologia da publicação Hotels & Motels Valuation and Market Studies do Appraisal Institute. A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING, localizada na Av. Angélica, 2100 cjs 51 e 52, São Paulo, SP, inscrita no CNPJ sob o nº 01.498.265/0001-24 realizou este trabalho com o objetivo de atualizar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira para empreendimento hoteleiroa ser construído na cidade de Suzano - SP, em terreno localizado na Rua 7 de Setembro, em frente ao Suzano Shopping. O estudo foi elaborado pela equipe da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING sob a supervisão diretor e proprietário da empresa Caio Sergio Calfat Jacob,Engenheiro Civil pela Universidade de Mogi das Cruzes e dodiretor de projetos Alexandre Pereira Mota, Tecnólogo em Hotelaria pelo SENAC- SP, Mestre em Hospitalidade pela Universidade Anhembi Morumbi. Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da foram colhidas e analisadas até o momento de fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela inserção ou alteração de informações adicionais após a entrega deste estudo. Estas informações estão sujeitas a imperfeições, variações e alterações do cenário social e econômico analisado que poderão modificar os resultados estimados neste estudo. 3

Termo de Entrega do Estudo O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado, praticados por hotéis do mesmo padrão do analisado. Como esses valores poderão sofrer variações devido a diversos fatores fora de nosso controle e por se tratar de material de uso restrito aos profissionais da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING e das empresas proprietárias do projeto, sem qualquer compromisso relativo a seus resultados, não poderão ser, em nenhum momento, referência para justificar lucros ou perdas em qualquer situação, destacando-se mais uma vez as possíveis alterações nas variáveis dos cenários que foram definidos para as estimativas de mercado e desempenho. As informações contidas neste relatório tem consentimento da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação, desde que mencionada a fonte São Paulo, Agosto de 2014. 4

A Caio Calfat Real Estate Consulting Fundada em 1996, a CAIO CALFAT atua na área imobiliária e hoteleira com planejamento imobiliário, urbano e hoteleiro de forma integrada, o que proporciona ampla visão na avaliação de novos empreendimentos no mercado, identificação de tendências de desenvolvimento e vetores de crescimento urbano. No setor hoteleiro, considerando o período posterior a 2010, a empresa já realizou mais de 150 estudos de mercado e viabilidade econômico financeira, seguindo a metodologia sugerida pelo Appraisal Institute instituição mundial que congrega profissionais do mercado imobiliário e tem como missão melhorar o nível profissional do setor por meio de cursos, publicações e ações educacionais. A CAIO CALFAT tem como clientes e parceiros as principais empresas do setor imobiliário e hoteleiro do país, das quais destacamos alguns na página seguinte: Mais informações: www.caiocalfat.com 5

A Caio Calfat Real Estate Consulting ATUAÇÃO Planejamento e Desenvolvimento Hoteleiro e Imobiliário Diagnósticos e Retrofit Hoteleiro Planejamento e Desenvolvimento de Imobiliário Turístico Flat para estudantes Comunidades Planejadas Gestão Patrimonial 6

Índice 1. Sumário Executivo 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas 3. Análise da Localização e Entorno 4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva 5. Análise de Desempenho 6. Definição e recomendações em relação ao produto 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Anexos 7

1. Sumário Executivo Este trabalho teve como objetivo estudar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira para planejamento de hotel supereconômico em Suzano - SP. O atual objeto de estudo conta com as bandeiras Ibis e Ibis Budget da rede Accor, inseridos em complexo multiuso com apartamentos residenciais e mall de lojas. A metodologia para o estudo mercadológico atendeu as orientações do Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados SECOVI SP e às orientações metodológicas do Hotels & Motels Valuations and Market Studies Appraisal Institute. A elaboração das projeções operacionais e financeiras do hotel em estudo foi realizada conforme o modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging Industry. MA. 8

1. Sumário Executivo 1.1. O projeto e a rede hoteleira escolhida O projeto foi concebido como hotel de categoria supereconômica, com a bandeira Ibis Budget. A marca é de propriedade da operadora Accor Hotels, que irá operar o hotel. A Accor Hotels opera no Brasil desde a década de 1970 e hoje é a empresa com maior número de hotéis e de unidades habitacionais. Os empreendimentos que ostentam as marcas Accor podem ser gerenciados, franqueados ou próprios. O Ibis Budget terá 132 UHS, todas ofertadas ao mercado conforme o Memorial de Incorporação exigido pela Lei de Incorporação 14961/64. 9

1. Sumário Executivo 1.1. O projeto e a rede hoteleira escolhida A rede hoteleira foi definida pelos seguintes critérios: Reconhecimento de Marca: Ibis Budget pertence a rede Accor, que dentre as redes hoteleiras profissionais atuantes no país, opera a maior quantidade de hotéis no Brasil, atualmente com cerca de 208 unidades em território nacional. Canais de Distribuição: a Accor é uma rede mundial de origem francesa, com cerca de 3.800 hotéis e possui uma rede de marketing e vendas integrada com todas as unidades. A rede Accor possui sua própria rede B2B de reservas, além de acesso B2C via internet. Conhecimento do mercado na região metropolitana de São Paulo: Somente na cidade de São Paulo, a Accor está presente com 43 hotéis, mais próximo à Suzano, existe um Ibis em Mogi das Cruzes, e dois Ibis em São José dos Campos. Além de um Ibis em Guarulhos. 10

1. Sumário Executivo 1.2. A Localização A Cidade: Com fácil acesso para as cidades do entorno, Litoral Norte de São Paulo e ao Aeroporto Internacional de Guarulhos, Suzano é conhecida pela atividade industrial, além do comércio diversificado. As entrevistas com os formadores de opinião da cidade apontam que o município ficará ainda mais atrativo no quesito localização com o término das obras do Trecho Leste do Rodoanel. Detalhe da Área do Porto Maravilha O Terreno: A partir do terreno acessam-se as principais avenidas de Suzano, a Av. General Francisco Glicério e Benjamin Constant. No entorno imediato estão o Suzano Shopping e o D avó Hipermercado. Ao lado esquerdo do terreno há edifícios residenciais e ao lado direito espaços de comércio. Está próximo da região central da cidade e da Estação Suzano da CPTM (linha 11 Coral), localizada na Av. Major Pinheiro Fróes, n 55, aproximadamente 2km (8 minutos de carro). Este cenário aponta que o terreno em estudo é adequado para implantação de um hotel, dada a estrutura do entorno e a facilidade de acesso. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e Google Maps 11

1. Sumário Executivo 1.2. A Localização Estação Suzano CPTM Av. Benjamin Constant Terreno em Estudo Suzano Shopping Terreno em Estudo Suzano Mogi das Cruzes Av. General Francisco Glicério Imagem: Google Maps e Caio Calfat Real Estate Consulting 12

1. Sumário Executivo 1.3. O Hotel X Mercado Suzano é uma cidade com pouca oferta de hotel, sendo o Hotel Imperial o único considerado como adequado para hospedagens pelas empresas das cidade. Isso faz com que hotéis de Mogi das Cruzes recebam hóspedes que poderiam ficar na cidade, se houvesse disponibilidade. Embora Mogi das Cruzes seja uma cidade mais atrativa em termos de opções de lazer, entretenimento e serviços, o percurso entre as cidades está difícil nos horários de pico devido ao trânsito. As empresas da cidade geram demanda hoteleira, eventualmente até de long-stay. Mercadologicamente há ambiente para se estudar a inserção do hotel em estudo: geradores de demanda, demanda não acomodada e expectativas dos geradores de demanda por produtos mais qualificados na cidade. 13

1. Sumário Executivo 1.3. O Hotel X Mercado Considerando as características do hotel em estudo, para a cesta competitiva foram selecionados os empreendimentos da cidade de Mogi das Cruzes e Suzano. Levando em consideração a estrutura e a qualidade dos serviços prestados, selecionou-se os hotéis abaixo, que totalizam 388 unidades habitacionais (Uhs). N º Hotéis Cidade Inauguração UHs 1 Ibis Mogi das Cruzes Mogi das Cruzes 2014 140 2 Hotel Marbor Mogi das Cruzes 1998 98 3 Binder Quality Inn Mogi das Cruzes 1979 75 4 Hotel Imperial Suzano Suzano 1996 75 388 Diária Média R$ 158 Taxa de ocupação 67% Oferta Futura: Existe a especulação da entrada de um hotel da rede Travel Inn na cidade, inclusive o estudo de mercado realizado pela prefeitura foi feito para utilização desta rede. De acordo com as informações obtidas até o momento de encerramento deste relatório, este hotel está em sua frase embrionária, sem contar ainda com terreno definido ou projeto aprovado. 14

1. Sumário Executivo 1.3. O Hotel X Mercado: Projeção de Demanda Considerando que Suzano está em crescimento e que a cidade está se fortalecendo como destino industrial e logístico, mesmo com a momentânea retração do PIB, há boas perspectivas de transformação devido às possibilidades abertas do Rodoanel; vale lembrar, que em 2014, até agosto, já havia solicitação para abertura de 27 novas empresas na cidade. Assim, a partir do entendimento que a cidade tem vocação turística quase que em totalidade ligada ao segmento de negócios, foram ponderados os dados ligados à PIB, crescimento de empresas e de empregados para definir uma taxa de crescimento para a demanda hoteleira. A ponderação destes índices levou a uma taxa de crescimento média anual de 3,86% para a demanda hoteleira. PONDERAÇÃO DAS INFORMAÇÕES Item Taxa Peso Crescimento do PIB -1,64% 1 Cresc. Nº de Empresas 4,37% 4,5 Cresc. Pessoal Ocupado 4,57% 4,5 PROJEÇÃO DA DEMANDA Ano Negócios Outros TOTAL 2014 171 0 171 2015 178 0 178 2016 185 0 185 2017 192 0 192 2018 199 0 199 2019 207 0 207 2020 215 0 215 2021 223 0 223 2022 232 0 232 2023 241 0 241 3,86% 10 15

1. Sumário Executivo 1.3. O Hotel X Mercado: Oferta e Absorção Abaixo, a projeção de oferta, considerando potenciais entradas de UHS, conforme projetos de oferta futura apresentados anteriormente, resulta em absorção positiva em todo o período de análise, considerando uma taxa de ocupação média ideal de 65% para a categoria econômica. Ano PROJEÇÃO DA OFERTA Inicial Entrada Saída TOTAL 2014 248 248 2015 248 248 2016 248 248 2017 248 98 150 2018 150 140 290 2019 290 290 2020 290 290 2021 290 290 2022 290 290 2023 290 290 Entrada: 2018: entrada de segurança Saída: 2017: Marbor ABSORÇÃO Tx Ideal 65% Ano Oferta Demanda T.O. Absorção 2014 248 171 69% 16 2015 248 178 72% 26 2016 248 185 75% 36 2017 150 192 128% 145 2018 290 199 69% 17 2019 290 207 71% 29 2020 290 215 74% 41 2021 290 223 77% 54 2022 290 232 80% 67 2023 290 241 83% 81 16

1. Sumário Executivo 1.4. Great Numbers Operação Year 1 Year 2 Year 3 Year 4 Year 5 Hotel # Rooms 132 132 132 132 132 Rooms - Year 48.180 48.180 48.180 48.180 48.180 Occupancy 73% 76% 76% 76% 76% Sold Rooms 35.040 36.500 36.500 36.500 36.500 ADR 130 134 139 146 154 RevPar 95 101 105 111 116 # Guests 45.552 47.450 47.450 47.450 47.450 Gross Revenue 5.247.590 5.644.652 5.876.208 6.166.412 6.469.324 Net Revenue 4.934.830 100,0% 5.307.933 100,0% 5.525.558 100,0% 5.798.518 100,0% 6.083.468 100,0% P/L Departments Rooms - Year 3.468.780 70,3% 3.758.888 70,8% 3.928.352 71,1% 4.150.429 71,6% 4.384.704 72,1% F&B 423.141 8,6% 463.512 8,7% 486.585 8,8% 509.583 8,8% 532.586 8,8% Total 3.891.921 78,9% 4.222.400 79,5% 4.414.937 79,9% 4.660.013 80,4% 4.917.290 80,8% Non distributed expenses ADM & General 578.830 11,7% 610.281 11,5% 623.827 11,3% 639.678 11,0% 655.428 10,8% MKT & Sales 310.118 6,3% 333.308 6,3% 346.871 6,3% 364.070 6,3% 382.057 6,3% Maintenance & Conservation 183.798 3,7% 197.592 3,7% 202.520 3,7% 208.327 3,6% 213.989 3,5% Utilities 183.666 3,7% 192.394 3,6% 198.615 3,6% 206.852 3,6% 216.251 3,6% Total 1.256.412 25,5% 1.333.575 25,1% 1.371.833 24,8% 1.418.927 24,5% 1.467.725 24,1% GOP 2.635.508 53,4% 2.888.825 54,4% 3.043.104 55,1% 3.241.086 55,9% 3.449.565 56,7% Insurance 34.109 0,7% 34.450 0,6% 34.792 0,6% 35.133 0,6% 35.474 0,6% Incentive Fee 364.196 7,4% 399.612 7,5% 421.164 7,6% 448.833 8,1% 477.973 7,9% FF&E Fund 104.952 2,1% 141.116 2,7% 176.286 3,2% 215.824 3,9% 226.426 3,7% 503.257 10,2% 575.179 10,8% 632.241 11,4% 699.791 12,1% 739.873 12,2% EBTDA 2.051.851 41,6% 2.232.442 42,1% 2.328.854 42,1% 2.458.483 42,4% 2.626.076 43,2% 17

1. Sumário Executivo 1.5. Composição do Preço de Venda : Os preços de venda à vista estão apontados na tabela abaixo, com os valores em separado da unidade hoteleiras). O valor poderá ser alterado conforme forma de pagamento escolhida. (FF&E e taxas Grupo Qtde m² privativo Valor da unidade à vista Decoração Taxas Hoteleiras por unidade Afiliação Pré- Operacional Valor de Venda da Unidade Valor de venda/m² Grupo 1 126 14,38 210.000 19.000 1.400 4.000 234.400 16.300 Grupo 2 (PNE) 6 20,44 298.498 27.007 1.400 4.000 330.905 16.189 18

1. Sumário Executivo 1.6. Cenários de Rentabilidade: IBIS BUDGET Foi calculada a fração ideal pela área privativa das tipologias de UHS abaixo, para resultar em rentabilidade proporcional ao valor da unidade x dimensão. Qtde Cálculo da fração ideal - IBIS M² privativo m² / qtde Fração ideal 126 14,38 1.812 0,74% 6 20,44 123 1,06% 132 18,87 1.935 Retorno ao Comprador da Unidade Grupo 1 (14,38 m²) Grupo 2 (20,44 m²) Preço m² 16.300 16.189 Rentab. Rentab. Investimento -234.400-330.905 Ano 1 15.252 6,5% 21.680 6,6% Ano 2 16.595 7,1% 23.588 7,1% Ano 3 17.311 7,4% 24.607 7,4% Ano 4 18.275 7,8% 25.976 7,9% Ano 5 19.521 8,3% 27.747 8,4% Ano 6 19.911 8,5% 28.302 8,6% Ano 7 20.309 8,7% 28.868 8,7% Ano 8 20.715 8,8% 29.445 8,9% Ano 9 21.130 9,0% 30.034 9,1% Ano 10 21.552 9,2% 30.635 9,3% Média 10 anos 8,1% 8,2% Média ano 3 a10 8,5% 8,5% TIR Com Perpetuidade 10,7% 10,8% O cenário acima tem como premissas: Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação preços correntes de outubro de 2014 Rentab.: rentabilidade simples; Média 10 anos: rentabilidade simples média do Ano 1 ao 10; Média Ano 3 a 10: rentabilidade simples média do ano 3 ao 10; TIR com Perpetuidade: Perpetuidade calculada com o CapRate de 8,3% e considerando o crescimento do FC em 2% a.a. 19

1. Sumário Executivo 1.7. Atratividade, Rentabilidade e CapRate para o setor: A atratividade do Setor Imobiliário varia conforme perfil e interesse do investidor, porém, usualmente, o mercado realiza suas contas de viabilidade com médias de rentabilidade ao investidor imobiliário de 0,5% a.m. até 1,0% a.m. Outra fonte d e análise é o Fundo Imobiliário Hotel Maxinvest, que operava em junho de 2014 347 unidades e registrou para um ano de análise (julho 2013 a julho de 2014) a rentabilidade anual de 6,47% a.a., resultado somente da operação. Detalhe da Área do Porto Maravilha Observações: Dados de Rentabilidade obtidos pelo fundo FII Hotel Maxinvest HTMX11B que em junho de 2014 operava com 347unidades habitacionais. Coluna Mensal: Rentabilidade do fundo mensal, baseada somente nos dados de operação das unidades, sem considerar lucro com a venda das unidades. Acumulada: Rentabilidade12 meses julho de 2013 até junho de 2014. Projeção do Ano: Cálculo de CapRate Anual tendo como base a rentabilidade mensal obtida. Base de Cálculo de Perpetuidade) Fonte: http://www.ourinvest.com.br/pt/fundos-imobiliarios/fii-hotelmaxinvest/relatorios 20

1. Sumário Executivo 1.7 Atratividade e Rentabilidade - CapRate para o setor Taxas de Referência para a Análise do Empreendimento : Com os dados do perfil médio do investidor imobiliário e com os dados do fundo FII HOTEL MAXINVEST, pode-se estimar a atratividade do setor e rentabilidade CapRate: 1. Atratividade (Taxa de rentabilidade que serve de base para análise de investimentos): entre 6% a.a. a 12% a.a., a tendência atual está entre 6% a.a a 7%a.a. percepção de mercado. Detalhe da Área do Porto Maravilha 2. Rentabilidade do Setor: o FII Hotel Maxinvest registrou rentabilidade com os resultados da operação do hotel de aproximadamente 6,47% a.a., (julho 2013 junho 2014) uma ponderação de pelo menos 347 unidades habitacionais que compunham o fundo em junho de 2014. 3. CapRate: foi adotado a taxa de 8,3%, a maior projeção mensal no período estudado maio de 2014 do FII Hotel Maxinvest. Essa taxa referencial foi a utilizada para o cálculo da TIR com perpetuidade, considerando também o crescimento do fluxo de caixa a 2% a.a. 21

1. Sumário Executivo 1.8. Preços Praticados em Produtos Similares e Mercado Imobiliário no Entorno Os lançamentos de hotéis mais próximos ao terreno em estudo, foram encontrados nas cidades de São Bernardo do Campo e Guarulhos, na Grande São Paulo: Lançamentos SBC Categoria Rede UHs m² UHs Valor de venda/m² Valor de venda Quantidade Vendida Início previsto de operação IBIS Econômico Accor 200 19 R$ 20.127 R$ 382.420 100% 2017 IBIS Budget Supereconômico Accor 160 18 R$ 20.199 R$ 363.574 100% 2017 Adagio Long Stay Accor 112 32 R$ 16.916 R$ 541.300 50% 2017 Lançamentos GRU Categoria Rede UHs m² UHs Valor de venda/m² Valor de venda Quantidade Vendida Início previsto de operação Sleep Inn Econômico Atlantica 200 20 R$ 15.000 R$ 300.000,00 100% 2017 Comfort Midscale Atlantica 200 23 Breve Lançamento 2018 22

1. Sumário Executivo 1.8. Preços Praticados em Produtos Similares e Mercado Imobiliário no Entorno Foram pesquisados lançamentos residenciais e comerciais em Suzano e Mogi das Cruzes: Empreendimento Único Suzano Recanto das Araucárias My Helbor Landscape Dual Office Município Suzano Suzano Mogi das Cruzes Mogi das Cruzes Mogi das Cruzes Tipo do Empreendimento Residencial Condomínio Fechado Residencial Residencial Comercial Av. Armando Salles Localização Meu Cantinho Vila Mogilar Jd. Armênia Próx. Ao Shopping de Oliveira m² apartamentos / 46 a 48 m² (2 146 a 156 m² (3 49 a 70 m² (1 e 2 194 a 273 m² 38 a 41 m² salas dorms) dorms) dorms) Valor de venda R$ 160.000,00 R$ 500.000,00 R$ 500.000,00 R$ 1.400.000,00 R$ 330.000,00 Valor de venda/m² R$ 3.333 R$ 3.205 R$ 10.204 R$ 5.128 R$ 8.048 Entrega Prevista 2015 2015 2016 2015 2016 23

1. Sumário Executivo 1.9. Considerações Gerais Localização - ADEQUADA: O projeto está localizado no Centro de Suzano, em frente ao Shopping Suzano (único da cidade). A maioria das empresas geradoras de demanda, apontou como adequada a localização para implantação de um futuro empreendimento hoteleiro, dada a estrutura do Shopping e do entorno. Mercado EM CRESCIMENTO: O mercado de Suzano é formado basicamente pelo segmento de negócios. A demanda utiliza Detalhe da Área do Porto Maravilha atualmente o único hotel da cidade, Hotel Imperial e os hotéis de Mogi das Cruzes que possuem melhor qualidade de estrutura e serviços. Desta forma, o futuro hotel atenderá uma demanda não atendida e mal acomodada na cidade. Absorção do hotel em estudo - VIÁVEL: Como o desenvolvimento do mercado hoteleiro de Suzano não pode ser devidamente mensurado, dada a falta de hotéis qualificados, foi ponderada uma penetração de mercado, com base nas taxas de captação das demandas não atendida e mal acomodadas, fazendo um paralelo com mercado similares e a introdução de um hotel similar, chegando a uma captura média de cerca de 96 uhs/dia a partir de 2017, com potencial para atingir no quinto ano de operação mais de 80% de ocupação. 24

1. Sumário Executivo 1.10. Parecer sobre a qualidade do Empreendimento para Investidores em HIIP Retorno para o Investidor Imobiliário: ADEQUADO - segundo as projeções de resultado para o hotel e os preços sugeridos de venda, os investidores imobiliários pulverizados devem obter retornos dentro das expectativas de mercado (pag. 19 e 20). Investir em uma unidade HIIP traz riscos, como qualquer negócio. Esses riscos podem ser de ordem interna, capacidade de administração e concorrência da Operadora, quanto externa, como mudanças no ambiente sócio econômico estudado. 25

Índice 1. Sumário Executivo 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas 3. Análise da Localização e Entorno 4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva 5. Análise de Desempenho 6. Definição e recomendações em relação ao produto 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Anexos 26

2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Caracterização Regional Alto Tietê Considerando a localização do empreendimento em estudo, considerou-se para a análise de macrolocalização a região do Alto Tietê. A região do Alto Tietê congrega os municípios: Arujá, Biritiba-Mirim, Ferraz de Vasconcelos, Guararema, Guarulhos, Itaquaquecetuba, Mogi das Cruzes, Poá, Salesópolis, Santa Isabel e Suzano. Formada com o intuito de promover o desenvolvimento regional dos municípios que integram a região, o Alto Tietê não é uma divisão oficial do estado de São Paulo. Representa 33% do território de toda a Região Metropolitana, com uma área de 2.839,62 km², concentrando mais de 2,5 milhões de habitantes. Em 2011, o PIB do Alto Tietê chegou a de R$ 71 bilhões. Estado de São Paulo Região do Alto Tietê Município de Suzano Área 248.209,4 km² 2.839,62 km² 206,201 km² População 41.252.160 hab. 2.663.739 hab. 262.480 hab. Densidade 166 hab./km² 938 hab./km² 1.272,93 hab./km² Fonte: Agência de Desenvolvimento Regional do Alto Tietê / IBGE PIB R$ 1.349 trilhões R$ 71,7 bilhões R$ 5,7 bilhões 27

2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Alto Tietê O Alto Tietê congrega um Parque Industrial diversificado Parque Industrial do Taboão (Mogi das Cruzes), com empresas de grande porte como General Motors e Kimberly-Clarke o maior complexo aeroportuário da América do Sul GRU Airport. Além da forte presença industrial, destaca-se também na economia do Alto Tietê o setor de serviços. A região também oferece importantes áreas rurais, nas quais o agronegócio lidera alguns segmentos da produção nacional hortifrutigranjeira e a plantação de eucaliptos para a indústria de papel e celulose. GRU Airport Fonte: Agência de Desenvolvimento Regional do Alto Tietê Imagens GRU Airport e Portal das Industrias 28

2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas A cidade de Suzano A cidade está próxima de importantes rodovias, o que facilita o transporte de cargas e operações logísticas: Rod. Presidente Dutra, Rodoanel Mario Covas, Rod. Ayrton Senna, Rod. Índio Tibiriçá (Acesso Anchieta / Imigrantes), SP-66 Tamoios e Mogi-Bertioga, servindo de conexões para o interior de São Paulo, para o litoral, os portos de Santos e São Sebastião, Vale do Paraíba, ABCDM, Campinas e para os estados do Rio de Janeiro e Minas Gerais. O Trecho Leste do Rodoanel Mario Covas integrará os municípios de Mauá, Ribeirão Pires, Suzano, Poá, Itaquaquecetuba e Arujá facilitando a travessia da zona leste de São Paulo à região do ABC Paulista. A entrega total do trecho está prevista para o 2 semestre de 2014. Fonte: CCR RodoAnel e Prefeitura de Suzano 29

2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Rod.Presidente Dutra Rod. Ayrton Senna Rodoanel Mario Covas Rod. Mogi - Bertioga Rod. Índio Tibiriçá Fonte: Google Maps 30

2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas A principal fonte da economia de Suzano é o setor de serviços, que em 2011 foi responsável por 54% do PIB, superando o setor de indústrias que correspondeu há 45,7% e agropecuária com 0,3%. Além do forte setor de serviços, grandes empresas como a Cia Suzano de Papel e Celulose, Kimberly-Clark, Sanofi Aventis, Clariant, Komatsu, NSK, Tsuzuki, Gyotoku e Produquímica estão sediadas no município, consolidando a relevância das as atividades industriais. Fonte: IBGE/Prefeitura de Suzano Imagens: Portal das Indústrias 31

2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Dados Socioeconômicos Apesar da importância econômica para a região do Alto do Tietê, o PIB da cidade de Suzano não teve grande crescimento entre os anos de 2006 e 2011, o que resultou na Taxa de Crescimento Médio (TCM) negativa: - 1,64% a.a. Segundo o Sr. Claudio Rocha, Diretor de Turismo da cidade de Suzano, a baixa alteração do PIB pode ser justificada pela expansão da Companhia Suzano Papel e Celulose para região nordeste do país, deixando assim de ficar apenas na cidade, mas a expectativa é que isso mude devido ao rodoanel, atraindo novas empresas. Detalhe da Área do Porto Maravilha Fonte: IBGE e ACE Suzano (Associação Comercial e Empresarial de Suzano) 32

2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas A cidade em números dados socioeconômicos: (os dados que se apresentam são oficiais, atualizados e mais recentes disponíveis nas fontes ano completo são referenciais e não diretamente relacionais entre si, embora a ponderação dessas informações possibilite identificar tendências macroeconômicas) EMPRESAS PESSOAL OCUPADO 2006: 5.165 2006: 39.224 2012: 6.677 2012: 51.285 TCM*: 4,37% a.a. TCM*: 4,57% a.a. Detalhe da Área do Porto Maravilha IDHM ÍNDICE FIRJAN 2000: 0,662 2007: 0,6807 2010: 0,765 2011: 0,8049 TCM*: 1,46% a.a. TCM*: 4,28% a.a. Fontes: N de Empresas Atuantes, Pessoal Ocupado, IDHM: IBGE Índice FIRJAN: FIRJAN *TCM = Taxa de Crescimento Média 33

2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Como observado nos slides anteriores, a cidade de Suzano apresenta crescimento nos índices socioeconômicos, com exceção do PIB, impactado pela diminuição da produção de sua principal indústria, a Suzano Papel e Celulose. Mesmo assim, o IDH e o índice FIRJAN apresentaram bom crescimento e demonstram que a cidade cresce e oferece contrapartida para seus moradores, uma vez que esses índices relacionam dados de educação, saúde e renda. Somente esse ano, verificou-se que houve o pedido de abertura de 27 pequenas indústrias. Detalhe da Área do Porto Maravilha A cidade melhora sua presença e influência geográfica com o Rodoanel e a reforma da Estação Ferroviária de Suzano da CPTM, que interligará a cidade direto com a Estação Luz em São Paulo, sem a necessidade de integração em Guaianases, como acontece atualmente. Existe ainda uma área cuja localização não foi divulgada, onde há estudos de viabilidade para implantação de um polo industrial, segundo informações prestadas pela Prefeitura. Fonte: Prefeitura de Suzano e ACE Suzano 34

2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas Rodoanel Mario Covas Fonte: Google Maps Estrada do Pau-a-Pique Rod. Índio Tibiriçá Detalhe da Área do Porto Maravilha O desenvolvimento da cidade está expandindo além da região central. Segundo Sr. Alvani Correa, essa região não tem mais para onde crescer. O que tem expandido é o lado norte da cidade, bairros como o Jardim Revista, Boa Vista, além do bairro de Palmeiras, devido à futura ligação da Estrada do Pau-a-Pique ao Rodoanel, aproximando a região do ABC e o porto de Santos através da Rodovia Índio Tibiriçá. 35

Índice 1. Sumário Executivo 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas 3. Análise da Localização e Entorno 4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva 5. Análise de Desempenho 6. Definição e recomendações em relação ao produto 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Anexos 36

3. Análise da Localização e Entorno Estação Suzano CPTM Av. Benjamin Constant Terreno em Estudo Suzano Shopping Suzano Mogi das Cruzes Terreno em Estudo Av. General Francisco Glicério Imagem: Google Maps e Caio Calfat Real Estate Consulting 37

3. Análise da Localização e Entorno D avó Hipermercado Suzano Shopping Fachada do Terreno em Estudo Terreno em Estudo Edifício Residencial (à esquerda do terreno) Suzano Shopping Imagens: Caio Calfat Real Estate Consulting 38

3. Análise da Localização e Entorno A Cidade: Com fácil acesso para as cidades do entorno, Litoral Norte de São Paulo e ao Aeroporto Internacional de Guarulhos, Suzano é conhecida pela atividade industrial, além do comércio diversificado. As entrevistas com os formadores de opinião da cidade apontam que o município ficará ainda mais atrativo no quesito localização com o término das obras do Trecho Leste do Rodoanel. O Terreno: Detalhe da Área do Porto Maravilha A partir do terreno acessam-se as principais avenidas de Suzano, a Av. General Francisco Glicério e Benjamin Constant. No entorno imediato estão o Suzano Shopping e o D avó Hipermercado. Ao lado esquerdo do terreno há edifícios residenciais e ao lado direito espaços de comércio. Está próximo da região central da cidade e da Estação Suzano da CPTM (linha 11 Coral), localizada na Av. Major Pinheiro Fróes, n 55, aproximadamente 2km (8 minutos de carro). Este cenário aponta que o terreno em estudo é adequado para implantação de um hotel, dada a estrutura do entorno e a facilidade de acesso. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e Google Maps 39

Índice 1. Sumário Executivo 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas 3. Análise da Localização e Entorno 4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva 5. Análise de Desempenho 6. Definição e recomendações em relação ao produto 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Anexos 40

4. O Mercado Hoteleiro Cesta Competitiva O Projeto: O hotel em estudo é de categoria supereconômica e prevê 132 UHs com área privativa média de aproximadamente 12m², um salão para café da manhã e pontos de venda de auto atendimento (snackmachine). O Memorial Descritivo detalhará todas as características do projeto e será apresentado aos compradores, além de fazer parte da documentação legal que faz parte de todo o processo de compra e venda da unidade (art. 32 da Lei 4.591 Memorial de Incorporação). Fonte e Imagem: Sol Brasil e Rede Hoteleira 41

4. O Mercado Hoteleiro Cesta Competitiva Definição da Cesta Competitiva: Considerando as características do hotel em estudo, para a cesta competitiva foram selecionados os empreendimentos da cidade de Mogi das Cruzes e Suzano. Levando em consideração a estrutura e a qualidade dos serviços prestados, selecionou-se os hotéis abaixo, que totalizam 388 unidades habitacionais (Uhs). Nº Hotéis Cidade Detalhe da Inauguração Área do Porto Maravilha UHs 1 IbisMogi das Cruzes Mogi das Cruzes 2014 140 2 Hotel Marbor Mogi das Cruzes 1998 98 3 Binder Quality Inn Mogi das Cruzes 1979 75 4 Hotel Imperial Suzano Suzano 1996 75 388 Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate Consulting 42

4. O Mercado Hoteleiro Cesta Competitiva Mogi das Cruzes e Suzano Detalhe da Área do Porto Maravilha Ibis Mogi das Cruzes Hotel Marbor Binder Quality Inn Hotel Imperial Suzano Cidade: Mogi das Cruzes UHS: 140 Maior sala: não possui Inauguração: 2014 DM: 166,00 Cidade: Mogi das Cruzes UHS: 98 Maior sala: 80 pessoas Inauguração: 1998 DM: 150,00 Cidade: Mogi das Cruzes UHS: 75 Maior sala: 100 pessoas Inauguração: 1979 DM: 185,00 Cidade: Suzano UHS: 75 Maior sala: não possui Inauguração: 1996 DM: R$ 158,80 Fontes e Imagens: Redes Hoteleiras 43

4. O Mercado Hoteleiro Cesta Competitiva Oferta da Região - Localização: Mogi das Cruzes Hotel Marbor Terreno em Estudo Hotel Imperial Suzano Suzano Binder Quality Inn Ibis Mogi das Cruzes Suzano Shopping Fonte: Caio Calfat Real Estate Consulting e Google Maps 44

4. O Mercado Hoteleiro Cesta Competitiva Análise dos Empreendimentos: Os quatro empreendimentos da cesta competitiva servem de referência inicial ao estudo, pois três deles estão em Mogi das Cruzes e possuem características de produto diferentes do hotel em estudo. Com exceção do Ibis Mogi das Cruzes, inaugurado em abril de 2014, os demais são hotéis antigos. O Hotel Imperial Suzano é o único hotel da cidade que possui o mínimo de qualificação profissional, possui boa localização mas necessita reformar as Uhs, pois a infraestrutura é antiga. Durante a visita técnica, o recepcionista informou que há longstay de profissionais da empresa Komatsu que já permanecem há mais de um ano no empreendimento. O Hotel Marbor e o Binder Quality Inn estão localizados em Mogi das Cruzes, são de categoria econômica, possuem condição de estrutura boa porém com necessidade de reforma em alguns dos ambientes. O Binder se encontra em uma rua de difícil acesso e estreita, enquanto o Marbor conta com poucas opções de alimentação no seu entorno. HOTEL AVALIAÇÃO NOS PORTAIS BOOKING Nota Máxima: 10 TRIP ADVISOR Nota Máxima: 5 Ibis Mogi das Cruzes Não divulgado 4,5 Hotel Marbor Não divulgado 3,5 BinderQualityInn 6,6 3 Hotel Imperial Suzano Não divulgado 4 45

4. O Mercado Hoteleiro Cesta Competitiva Demanda Hoteleira: A Prefeitura de Suzano, através da Secretaria de Turismo e auxílio de profissionais do mercado hoteleiro, realizou uma pesquisa sobre a demanda da cidade por meio de entrevistas realizadas com 20 das principais empresas e indústrias do município. Através da pesquisa foram levantadas diversas informações, chegando a algumas conclusões relevantes: 17 empresas apontaram a necessidade de um hotel econômico e com qualidade em Suzano; 12 empresas apontaram os arredores do Shopping Suzano como a melhor localização para um novo hotel; As empresas não apontaram nenhum hotel competitivo em Suzano além do Imperial; O tempo de permanência dos hóspedes é de 2 a 5 dias. Outra informação importante, foi obtida através da entrevista realizada com o Gerente Geral do hotel Ibis Mogi das Cruzes, onde o mesmo afirma que grande parte da ocupação do empreendimento provem das empresas de Suzano, dada a falta de opções de hotéis de qualidade profissional na cidade, tendo captado, inclusive, a demanda que outrora utilizava o Hotel Imperial e não está satisfeita com a qualidade dos produtos e serviços. Apesar disso, há reclamações daqueles que se hospedam em Mogi das Cruzes com o trânsito entre as duas cidades, que tem se tornado mais intenso com o passar do tempo. Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 46

4. O Mercado Hoteleiro Cesta Competitiva Desempenho do mercado hoteleiro: A taxa de ocupação apurada foi estimada a partir de pesquisa direta nos hotéis. Foram considerados apenas os hotéis Marbor, Binder Quality Inn e Hotel Imperial Suzano, resultando na média de mercado de 67%. O Hotel Ibis Mogi das Cruzes inaugurou em abril de 2014 não tendo assim como mensurar a taxa média anual. De acordo com o Gerente Geral a taxa de ocupação do mês de maio foi bastante satisfatória para o segundo mês de existência. Já nos meses de junho e julho houve baixa movimentação por conta da Copa do Mundo. Foi calculada a Diária Média Ponderada dos empreendimentos, conforme os valores efetivos de 2ª a 5ª e de 6ª a Domingo, dada a sazonalidade comum aos destinos de negócios. O único hotel que possui tarifas promocionais para os finais de semana é o Ibis Mogi das Cruzes. Binder Quality Inn Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting Diária Média Ponderada (sem café da manhã) 180,50 166,00 Ibis Mogi das Cruzes Hotel Marbor 148,80 148,80 Hotel Imperial Suzano 47

4. O Mercado Hoteleiro Cesta Competitiva Oferta Futura Existe a especulação da entrada de um hotel da rede Travel Inn na cidade, inclusive o estudo de mercado realizado pela prefeitura foi feito para utilização desta rede. De acordo com as informações obtidas até o momento de encerramento deste relatório, este hotel está em sua frase embrionária, sem contar ainda com terreno definido ou projeto aprovado. Considerações sobre a Oferta e Demanda Estudada : Suzano é uma cidade com pouca oferta de hotel, sendo o Hotel Imperial o único considerado como adequado para hospedagens pelas empresas das cidade. Isso faz com que hotéisdetalhe de Mogi da das Área Cruzes do Porto recebam Maravilha hóspedes que poderiam ficar na cidade, se houvesse disponibilidade. Embora Mogi das Cruzes seja uma cidade mais atrativa em termos de opções de lazer, entretenimento e serviços, o percurso entre as cidades está difícil nos horários de pico devido ao trânsito. As empresas da cidade geram demanda hoteleira, eventualmente até de long-stay. Mercadologicamente há ambiente para se estudar a inserção do hotel em estudo: geradores de demanda, demanda não acomodada e expectativas dos geradores de demanda por produtos mais qualificados na cidade. 48

Índice 1. Sumário Executivo 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas 3. Análise da Localização e Entorno 4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva 5. Análise de Desempenho 6. Definição e recomendações em relação ao produto 7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 8. Anexos 49

5. Análise de Desempenho O estudo em andamento é para um hotel supereconômico. Um hotel supereconômico tem características próprias e se posiciona no mercado como um produto de oportunidade, o que significa dizer que deve atender com conforto razoável pessoas que necessitem de hospedagem por curto período, sensíveis a preço e com boa localização. Desta forma, encontram-se esse tipo de hotel em locais de passagem e próximos aos geradores de demanda, em grandes centros; em cidades menores, esses hotéis são vistos em locais mais Detalhe nobres, da Área até por do Porto substituírem Maravilha de forma eficiente a antiga hotelaria deste tipo de cidade (hotéis pequenos, familiares e administração tradicional). No caso do hotel em estudo, o terreno proposto para o hotel é central e em frente ao Shopping Center da cidade, o que deve gerar atratividade para o empreendimento em relação aos hotéis da cidade e mesmo entorno, com destaque para Mogi das Cruzes. As pesquisas em Mogi das Cruzes revelaram que há demanda gerada pelas empresas de Suzano que se hospedam por lá por não terem boas opções em Suzano. Ou seja, há indícios de demanda não atendida e mal acomodada. 50

5. Análise de Desempenho A proposta do hotel em estudo, sob a bandeira Ibis Budget, é de atender às premissas apresentadas, e analisando o mercado de Suzano e entorno podemos dizer: Suzano Hotel de Oportunidade: O hotel deverá atrair hóspedes que não se interessavam em se hospedar na cidade e que se hospedavam em outros hotéis, além daqueles considerados no grupo competitivo, ou que acabavam por se esforçar em resolver seus assuntos rapidamente na cidade, mesmo que isso pudesse se tornar uma tarefa cansativa. Esse tipo de acontecimento já foi percebido em outras cidades que inseriram um hotel econômico ou supereconômico em situação de mercado similar de Suzano. Para o hotel em estudo, supõe-se que essa atratividade possa representar pelo menos 30% da oferta colocada a disposição. Assim, o projeto que prevê 132 uhs, representando uma captação de cerca de 40 uhs/dia. 51

5. Análise de Desempenho Mercado mal acomodado em Suzano: Somente foi identificado como adequado para o estudo o Imperial Suzano, hotel com boa ocupação mas só 75 uhs. Embora outros hotéis menos qualificados existam e recebam hóspedes que podem ser potenciais clientes do hotel em estudo. Considerando esse perfil de mercado, e o volume de vendas na cidade, considerou-se que o hotel possa captar pelo menos 18 unidades habitacionais/dia na média, valor que é equivalente a 35% das vendas do Imperial. Mercado não atendido em Suzano: como verificado, há demanda gerada nas empresas de Suzano hospedada na cidade de Mogi das Cruzes. Para ponderar essa fatia, considerando os hotéis de Mogi das Cruzes como análise, neste caso englobando também aqueles não considerados no grupo competitivo (221 uhs); tomou-se por premissa que o hotel em estudo poderia captar deste mercado cerca de pelo menos 25 uhs/dia, o que parece razoável, pois representa pouco mais de 20% na demanda de 2013 dos hotéis Binder e Marbor. Desta forma, a estimativa de ocupação para o hotel em estudo, para 2014 no primeiro ano seria de aproximadamente 83 uhs/dia na média, o que representa aproximadamente 63% de taxa de ocupação. 52

5. Análise de Desempenho Considerando que Suzano está em crescimento e que a cidade está se fortalecendo como destino industrial e logístico, mesmo com a momentânea retração do PIB, há boas perspectivas de transformação devido às possibilidades abertas do Rodoanel; vale lembrar, que em 2014, até agosto, já havia solicitação para abertura de 27 novas empresas na cidade. Assim, a partir do entendimento que a cidade tem vocação turística quase que em totalidade ligada ao segmento de negócios, foram ponderados os dados ligados à PIB, crescimento de empresas e de empregados para definir uma taxa de crescimento para a demanda hoteleira. A ponderação destes índices levou a uma taxa de crescimento média anual de 3,86% para a demanda hoteleira. PONDERAÇÃO DAS INFORMAÇÕES Item Taxa Peso Crescimento do PIB -1,64% 1 Cresc. Nº de Empresas 4,37% 4,5 Cresc. Pessoal Ocupado 4,57% 4,5 3,86% 10 53

5. Análise de Desempenho O hotel em estudo é pioneiro na cidade, buscou-se históricos mercadológicos em cidades similares para definir o potencial de desempenho de vendas do hotel, sendo que esse potencial foi definido, para 2014, em cerca de 83 diárias vendidas/dia, na média, o que representaria em 2014, a taxa de ocupação de 63,0%. Ao se aplicar a taxa de crescimento apurada de 3,86% ao ano para o crescimento da demanda, obtém-se a seguinte expectativa de desempenho para o hotel: Obs: Para projeção de receitas, por conservadorismo, a taxa de ocupação máxima a ser utilizada será de 75,8%. A diária média de R$ 130,00 foi balizada pela tarifa dos hotéis da região e Mogi das Cruzes, com destaque para as práticas do Ibis Mogi das Cruzes (valores correntes de agosto de 2014). 54

Índice 1. Sumário Executivo 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas 3. Análise da Localização e Entorno 4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva 5. Análise de Desempenho 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 7. Anexos 55

6. Estudo de Viabilidade Econômico Financeira O Estudo de Viabilidade Econômico Financeira: 1) Receitas 2) Folha de Pagamento 3) Estimativa de Resultados (Demonstrativo de Resultados para cinco anos) 4) Análise de Sensibilidade: Retorno financeiro ao comprador da unidade hoteleira Detalhe da Área do Porto Maravilha Observações: Período de Operação inicia-se em 2017 O hotel será administrado pela empresa Átrio Hotéis, empresa especializada em administrar hotéis em sistema de franquias, os parâmetros honorários de franquia e gerenciamento do hotel foram considerados nos demonstrativo de resultado. Todos os valores estão em valores de agosto de 2014. As projeções de receitas e gastos foram baseadas em médias de mercado e nos indicativos colhidos no estudo de mercado, são referenciais e podem não ser atingidas conforme variações do ambiente sócio e econômico estudado e eventos não previstos no momento da realização deste estudo. 56

6. Estudo de Viabilidade Econômico Financeira Receitas: Café da manhã e conveniência Obs: Embora a estimativa de desempenho tenha apontado potencial de ocupação até 85%, por conservadorismo, na análise foi considerado a taxa de 75,8% como teto para as projeções financeiras. 57

6. Estudo de Viabilidade Econômico Financeira Folha de Pagamento: Detalhe da Área do Porto Maravilha 58

6. Estudo de Viabilidade Econômico Financeira Demonstrativo de Resultado 1/2: Detalhe da Área do Porto Maravilha 59

6. Estudo de Viabilidade Econômico Financeira Demonstrativo de Resultado 2/2: Detalhe da Área do Porto Maravilha 60

6. Estudo de Viabilidade Econômico Financeira Composição do Preço de Venda : Os preços de venda à vista estão apontados na tabela abaixo, com os valores em separado da unidade hoteleiras). O valor poderá ser alterado conforme forma de pagamento escolhida. (FF&E e taxas Grupo Qtde m² privativo Valor da unidade à vista Decoração Taxas Hoteleiras por unidade Afiliação Pré- Operacional Valor de Venda da Unidade Valor de venda/m² Grupo 1 126 14,38 210.000 19.000 1.400 4.000 234.400 16.300 Grupo 2 (PNE) 6 20,44 298.498 27.007 1.400 4.000 330.905 16.189 61

6. Estudo de Viabilidade Econômico Financeira Cenários de Rentabilidade: IBIS BUDGET Foi calculada a fração ideal pela área privativa das tipologias de UHS abaixo, para resultar em rentabilidade proporcional ao valor da unidade x dimensão. Qtde Cálculo da fração ideal - IBIS M² privativo m² / qtde Fração ideal 126 14,38 1.812 0,74% 6 20,44 123 1,06% 132 18,87 1.935 Retorno ao Comprador da Unidade Grupo 1 (14,38 m²) Grupo 2 (20,44 m²) Preço m² 16.300 16.189 Rentab. Rentab. Investimento -234.400-330.905 Ano 1 15.252 6,5% 21.680 6,6% Ano 2 16.595 7,1% 23.588 7,1% Ano 3 17.311 7,4% 24.607 7,4% Ano 4 18.275 7,8% 25.976 7,9% Ano 5 19.521 8,3% 27.747 8,4% Ano 6 19.911 8,5% 28.302 8,6% Ano 7 20.309 8,7% 28.868 8,7% Ano 8 20.715 8,8% 29.445 8,9% Ano 9 21.130 9,0% 30.034 9,1% Ano 10 21.552 9,2% 30.635 9,3% Média 10 anos 8,1% 8,2% Média ano 3 a10 8,5% 8,5% TIR Com Perpetuidade 10,7% 10,8% O cenário acima tem como premissas: Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação preços correntes de outubro de 2014 Rentab.: rentabilidade simples; Média 10 anos: rentabilidade simples média do Ano 1 ao 10; Média Ano 3 a 10: rentabilidade simples média do ano 3 ao 10; TIR com Perpetuidade: Perpetuidade calculada com o CapRate de 8,3% e considerando o crescimento do FC em 2% a.a. 62

6. Estudo de Viabilidade Econômico Financeira Atratividade, Rentabilidade e CapRate para o setor: A atratividade do Setor Imobiliário varia conforme perfil e interesse do investidor, porém, usualmente, o mercado realiza suas contas de viabilidade com médias de rentabilidade ao investidor imobiliário de 0,5% a.m. até 1,0% a.m. Detalhe da Área do Porto Maravilha Outra fonte d e análise é o Fundo Imobiliário Hotel Maxinvest, que operava em junho de 2014 347 unidades e registrou para um ano de análise (julho 2013 a julho de 2014) a rentabilidade anual de 6,47% a.a., resultado somente da operação. Observações: Dados de Rentabilidade obtidos pelo fundo FII Hotel Maxinvest HTMX11B que em junho de 2014 operava com 347unidades habitacionais. Coluna Mensal: Rentabilidade do fundo mensal, baseada somente nos dados de operação das unidades, sem considerar lucro com a venda das unidades. Acumulada: Rentabilidade12 meses julho de 2013 até junho de 2014. Projeção do Ano: Cálculo de CapRate Anual tendo como base a rentabilidade mensal obtida. Base de Cálculo de Perpetuidade) Fonte: http://www.ourinvest.com.br/pt/fundos-imobiliarios/fii-hotelmaxinvest/relatorios 63

6. Estudo de Viabilidade Econômico Financeira Atratividade e Rentabilidade - CapRate para o setor Taxas de Referência para a Análise do Empreendimento : Com os dados do perfil médio do investidor imobiliário e com os dados do fundo FII HOTEL MAXINVEST, pode-se estimar a atratividade do setor e rentabilidade CapRate: 1. Atratividade (Taxa de rentabilidade que serve de base para análise de investimentos): entre 6% a.a. a 12% a.a., a tendência atual está entre 6% a.a a 7%a.a. percepção de mercado. Detalhe da Área do Porto Maravilha 2. Rentabilidade do Setor: o FII Hotel Maxinvest registrou rentabilidade com os resultados da operação do hotel de aproximadamente 6,47% a.a., (julho 2013 junho 2014) uma ponderação de pelo menos 347 unidades habitacionais que compunham o fundo em junho de 2014. 3. CapRate: foi adotado a taxa de 8,3%, a maior projeção mensal no período estudado maio de 2014 do FII Hotel Maxinvest. Essa taxa referencial foi a utilizada para o cálculo da TIR com perpetuidade, considerando também o crescimento do fluxo de caixa a 2% a.a. 64

Índice 1. Sumário Executivo 2. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas 3. Análise da Localização e Entorno 4. O Mercado Hoteleiro - Cesta Competitiva 5. Análise de Desempenho 6. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 7. Anexos 65

Anexo - Glossário Detalhe da Área do Porto Maravilha 66

Anexo - Glossário Detalhe da Área do Porto Maravilha 67

Anexo - Glossário Detalhe da Área do Porto Maravilha 68

Anexo - Glossário Detalhe da Área do Porto Maravilha 69

Anexo - Glossário Detalhe da Área do Porto Maravilha 70

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