AÇÕES POSSESSÓRIAS. USUCAPIÃO. Nada mais é do que tomar o imóvel de outrem pelo uso, todavia, atendendo a alguns requisitos.

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1 Prof. Sang Duk Kim TURMAS 14 e 04 (on-line) 03/05/2018 AÇÕES POSSESSÓRIAS. USUCAPIÃO. Nada mais é do que tomar o imóvel de outrem pelo uso, todavia, atendendo a alguns requisitos. Temos várias espécies de Usucapião. 1. USUCAPIÃO EXTRAORDIÁRIA. Art Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo. (Código Civil). Não há necessidade de justo título e boa-fé, presumidos absolutamente. (Não há problema se a posse é invadida/irregular.). É possível transferir os direitos de posse, por meio de aquisição dos direitos possessórios. Requisitos: Posse: mansa e pacífica posse originada na violência e clandestinidade autorizam-no depois de cessadas tais causas jamais a precária; Página 1 de 9

2 Art Salvo prova em contrário, entende-se manter a posse o mesmo caráter com que foi adquirida. (Código Civil). Art Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade. (Código Civil). Lapso Temporal: 15 anos, contudo se o possuidor tornar o imóvel produtivo ou utilizá-lo como moradia habitual, este prazo diminui para 10 anos; Animus domini : possuidor deve agir com ânimo de dono, o que impossibilita a posse precária (locatário/ comodatário); Res habilis : objeto hábil impossíveis os bens públicos. Súmula 340. Desde a vigência do Código Civil, os bens dominicais, como os demais bens públicos, não podem ser adquiridos por usucapião. (STF). Art Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (...) 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião. (Constituição Federal). Observação: Não cometer omissão, é bom descrever como é exercida a posse (plantando, construindo, morando etc.) 2. USUCAPIÃO ORDINÁRIA ou TABULAR ou SOB DOCUMENTO. Art Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico. (Código Civil). Página 2 de 9

3 Como o lapso temporal é menor, exige-se justo título e boa-fé. Requisitos: Posse: mansa e pacífica; Lapso temporal: 10 anos, contudo, esse prazo diminui para 5 anos se (cumulativamente): 1) a aquisição for onerosa; 2) houver registro posteriormente cancelado; 3) o possuidor estabelecer moradia ou realizar investimentos de caráter social ou econômico (parcelamento do solo, plantações etc). Animus domini : possuidor deve agir com ânimo de dono; Res habilis (objeto hábil); Boa-fé: convicção de não estar violando direito alheio ausência de má-fé em relação à posse; Art É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa. (Código Civil). Justo título: abstratamente passível de constituir o direito. Art (...) Parágrafo único. O possuidor com justo título tem por si a presunção de boa-fé, salvo prova em contrário, ou quando a lei expressamente não admite esta presunção. (Código Civil). 3. USUCAPIÃO CONSTITUCIONAL URBANA. Art Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião. (Constituição Federal). Art. 9º. Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. Página 3 de 9

4 1o O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. 2o O direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. 3o Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão. (Lei nº /2011 Estatuto da Cidade). Requisitos: Art Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 1o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. 2o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. (Código Civil). Objeto: constituído de imóvel urbano particular que não ultrapasse 250 m² (construção ou terreno, o que for maior); Posse: mansa e pacífica sem oposição, pode ser produto de invasão, portanto, não requer justo título ou boa-fé; Lapso temporal: 5 anos; Animus domini : especial, ou seja, o possuidor deve agir com ânimo de dono em relação ao imóvel que pretende usucapir, nele residindo com sua família, e, ademais, não ser proprietário de outro imóvel, urbano ou rural. 4. USUCAPIÃO ESPECIAL PELO ABANDONO DO LAR. Art A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade dívida com excônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº , de 2011). 1º O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. (Código Civil). Página 4 de 9

5 É NECESSÁRIO sentença de pronunciamento do divórcio, em casos de união estável dissolução. Requisitos: Posse: DIRETA mansa e pacífica; Lapso temporal: dois anos; Res habilis : imóvel urbano, utilizado para moradia do cônjuge abandonado ou dele e de sua família e não pode ultrapassar 250m² de área total; Animus domini especial: o possuidor deve agir com ânimo de dono em relação ao imóvel que pretende usucapir, nele residindo e, ademais, não ser proprietário de outro imóvel, urbano ou rural. Observações: Aos confrontantes caso não esteja sendo afetado seu imóvel pela Usucapião, é melhor não contestar, pois poderá sofrer sucumbência; Em São Paulo inverteu-se a ordem processual dos atos, primeiro realiza-se a perícia, avaliação, levanta-se os dados e ai sim citamse os confrontantes; Por ser a Usucapião um modo originário de aquisição, não importa se o bem foi penhorado, hipotecado ou está clausulado (inalienabilidade, incomunicabilidade e impenhorabilidade); Atualmente é preciso justificar a utilização das cláusulas de inalienabilidade, incomunicabilidade e impenhorabilidade em casos de doação; Aspectos polêmicos Usucapião entre condôminos. A pessoa poderá usucapir desde que, possa delimitar área exclusiva e cumprindo os demais requisitos aplicados em cada caso especifico, todavia há Página 5 de 9

6 posicionamento contrário onde aduz em síntese que, não sendo exclusiva a posse do condômino, ela não é apta a gerar a propriedade por usucapião. As áreas comuns (hall de entrada e de acesso as unidade, rampas de acesso, etc.) que porventura estejam sendo utilizadas por um dos condôminos, em regra, não são passíveis de usucapião. COBRANÇA DE CONDOMINIO (EXECUÇÃO). A dívida do bem persiste no caso de Usucapião, posto que a dívida está no bem. Em se tratando de obrigação propter rem havendo alteração na titularidade do domínio da unidade condominial, permite-se a sucessão processual mesmo porque o novo adquirente responde pelos débitos do bem. Art O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. (Código Civil). O compromissário comprador ou cessionário de seus direitos também são considerados condôminos para efeito de cobrança de despesas condominiais, desde que: 1) o contrato esteja registrado (direito real) ou, 2) o condomínio tenha sido cientificado ou saiba do negócio contrato de gaveta. Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações. (Lei nº / condomínio em edificações e incorporações imobiliárias.). Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio. (...) 4º As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em assembléia-geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico, ou outra pessoa, com aprovação da assembleia. (Lei nº / condomínio em edificações e incorporações imobiliárias.). Página 6 de 9

7 Observação: Art A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. (Código Civil). Art Além das cláusulas referidas no art e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: (...) 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas. (Código Civil). Art. 72. Nas ações judiciais de cobrança ou execução de cotas de condomínio, de imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana ou de outras obrigações vinculadas ou decorrentes da posse do imóvel urbano, nas quais o responsável pelo pagamento seja o possuidor investido nos respectivos direitos aquisitivos, assim como o usufrutuário ou outros titulares de direito real de uso, posse ou fruição, será notificado o titular do domínio pleno ou útil, inclusive o promitente vendedor ou fiduciário. (Lei nº /2009 Programa minha casa minha vida). Citação torna réu. A Notificação serve para cientificar. PROCEDIMENTO. Hoje o crédito condominial é considerado crédito executivo extrajudicial. Art São títulos executivos extrajudiciais: (...) X o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas; (Código de Processo Civil). Art A existência de título executivo extrajudicial não impede a parte de optar pelo processo de conhecimento, a fim de obter título executivo judicial. (Código de Processo Civil). Antigamente não era permitido que o condomínio adjudicasse e arrematasse bem imóvel em hasta pública, porque é despersonalizado, mesmo que tenha CNPJ não é pessoa jurídica, contudo através de um acordão Página 7 de 9

8 começou-se a permitir a adjudicação e arrematação em hasta pública, mas somente em caso de execução de despesas condominiais. A quem cabe a preferência na hasta pública decorrente da execução promovida pelo credor hipotecário? Atualmente tem essa preferência é o condomínio: 1) pela natureza da dívida que garante a subsistência do condomínio; 2) condomínio ao receber não haverá interessados em comprar o bem em leilão. Súmula 478. Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário. (STJ). AÇÃO RENOVATÓRIA. É forçar o locador ao novo contrato de locação de imóvel comercial, não residenciais. Desta forma, antes de começar o último semestre do contrato o locatário deve apresentar inicial instruída já com proposta de locação, com levantamento de corretores de imóveis, caso o juiz se sinta inseguro, este poderá determinar um perito para que realize uma avaliação. Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário. 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade. 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo. 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo. Página 8 de 9

9 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor. (Lei nº /1991 Locações dos imóveis urbanos). Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com: I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51; II - prova do exato cumprimento do contrato em curso; III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia; IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação; V - indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; (Redação dada pela Lei nº , de 2009) VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for; VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário. Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação. (Lei nº /1991 Locações dos imóveis urbanos). BONS ESTUDOS! Prof.ª Ana Paula Melo. * Aos alunos da Pós-graduação online está disponível o imobiliario4@legale.com.br, onde serão recebidas e respondidas as perguntas durante a transmissão das aulas. Página 9 de 9