MODELO INTEGRADO DE USO DO SOLO E TRANSPORTES - LUTM

Transcrição

1 Equipe do Banco Mundial: Georges Darido, Shomik Mehndiratta Bernardo Alvim, consultor Maria Inês Garcia Lippe, consultora Diego Canales, consultor

2 Introdução e o contexto brasileiro Congestionamento crescente Grandes investimentos urbanos, como Metro/BRT O boom no mercado imobiliário 2

3 Motivação O que é o planejamento urbano integrado para transportes? TOD (public transport-oriented development) Exemplos de boas práticas Assimetria de informação para decisões no mercado imobiliário entre o setor público e a iniciativa privada Necessidade de ferramentas de apoio para decisões Complementar e não substitui o planejamento urbano e de transportes Boa disponibilidade de dados em São Paulo Trabalho complementar aos estudos da Cidade e do Estado de SP 3

4 4 Transit-oriented development? Beijing CBD

5 Planejamento integrado LU-T? STEP 0: Atividade Espacial- Econômica STEP 1: Demanda de Transporte (gerar viagens) STEP 2: Distribuir Viagens STEP 3: Escolha Modal STEP 4: Carregar Rede (rotas, frota de veículos) Modelagem Tradicional vs. Modelagem Integrada Fonte: Wegener, M. (2004) in Hensher et al. (eds.):

6 Questões principais Como adensar de uma maneira sustentável e viável? Diversas óticas: fiscal, econômica, ambiental, social, etc. Reação do mercado Como estimar ex-ante os impactos de um grande investimento em transporte ou intervenção urbana? Avaliação de tradeoffs Modelar a escolha de localização 6

7 Custo Total Tradeoffs Trocas fundamentais entre tempo e localização Modelagem de escolha de localização incluindo o impacto no valor imobiliário e transporte no preço da localização Valor da Propriedade e Localização (aluguel, acessibilidade a oportunidades) Custo de Transporte (tempo de viagem, tarifas, etc.) Distância até o destino

8 Conceituação O benefício percebido na localização de residências e atividades em projetos de transporte e desenvolvimento urbano Os atores envolvidos Procedimentos para Aplicação do Modelo Estudos de Caso Operação Urbana Água Branca (OUCAB) Linha 4 do Metrô de SP

9 Conceituação O benefício de localização de residências e atividades em projetos de transporte e desenvolvimento urbano Os atores envolvidos Procedimentos para Aplicação do Modelo Estudos de Caso Operação Urbana Água Branca (OUCAB) Linha 4 do Metrô de SP

10 Abordagem CONVENCIONAL IMPLANTAÇÃO de SISTEMA de TRANSPORTE novas escolhas modais e de caminhos melhorias operacionais (tempo, custo, distância, nível de serviço,...) melhorias ambientais (acidentes,emissões) Quantificação por viagem IMPLANTAÇÃO de PROJETOS URBANÍSTICOS redistribuição da demanda estimativa capacidade de suporte (viário e transporte coletivo) melhorias ambientais (acidentes, emissões) Quantificação por viagem

11 Abordagem LUTM IMPLANTAÇÃO de SISTEMA de TRANSPORTE (T) melhoria de acessibilidade transporte da unidade geradora de atividades (residência e estabelecimento) melhorias ambientais (redução no grau de concentração de partículas, acidentes) Benefício locacional (melhoria de acessibilidade e do meio ambiente) IMPLANTAÇÃO de PROJETOS URBANÍSTICOS (A) aumento de oferta de área construída melhoria de acessibilidade transporte da unidade geradora de atividades (residência e estabelecimento) melhorias ambientais (mudança no padrão de concentração de partículas, acidentes) Benefício locacional (aumento da proximidade com oportunidades, melhoria de acessibilidade e do meio ambiente)

12 Conceituação Análise do BENEFÍCIO LOCACIONAL em função de: Oferta de transportes (T) Acesso a oportunidades (A) Despesas com imóveis (R) o IMPACTO é modelado para os diferentes setores da demanda (D): Faixa de renda da população que escolhe onde morar Setor de atividade que escolhe onde se instalar 4 funções para famílias por faixa de renda (1 e 2, 3, 4, 5) 5 funções para atividades (adm.pública, indústria, serviços, comércio, educação)

13 Conceituação Análise do BENEFÍCIO LOCACIONAL em função de: Oferta de transportes (T) Acesso a oportunidades (A) Despesas com imóveis (R) Qualidade ambiental o IMPACTO é modelado para os diferentes setores da demanda (D): Faixa de renda da população que escolhe onde morar Setor de atividade que escolhe onde se instalar 4 funções para famílias por faixa de renda (1 e 2, 3, 4, 5) 5 funções para atividades (adm.pública, indústria, serviços, comércio, educação)

14 T tempo generalizado de transportes (custo + tempo + const.modal) A proximidade de oportunidades R preço solo por zona e tipo de uso ~ despesas com imóveis B Benefício de localização Conceituação A Custo de transporte T B Despesas com imóveis R Zonas Atratoras de Viagens Zonas Produtoras de Viagens

15 e Uj Conceituação P j = Σ e U Onde: Pj = probabilidade de localização de famílias ou atividades na zona j U = V + ε V = utilidade de localização de famílias ou atividades f(a,t,r,d) ε = componente de erro da utilidade A = acesso a oportunidades (~área construída) T = tempo generalizado de transporte (tempo + custo + const.modal) para as famílias ou atividades R = despesa com imóveis D = características da demanda (faixa renda, posse de auto, etc, setor atividade)

16 Conceituação - Estrutura da função calibrada Utilidade localização V = asc+α*a+ β*t+γ*r+σδ*d A área construída T tempo generalizado (tempo+custo+const.modal) R preço do solo D conjunto de características do segmento da demanda e do tipo de zona

17 Conceituação - Estrutura da função calibrada Utilidade localização MODELO DESAGREGADO V = asc+α*a+ β*t+γ*r+σδ*d Guarda as características das famílias e dos setores de atividades A área construída Aplicado diretamente sobre os registros T tempo generalizado de (tempo+custo+const.modal) uma pesquisa Origem Destino R preço do solo D conjunto de características do segmento da demanda e do tipo de zona

18 Conceituação - Estrutura da função calibrada Utilidade localização MODELO DESAGREGADO V = asc+α*a+ β*t+γ*r+σδ*d Guarda as características das famílias e dos setores de atividades A área construída O cálculo do benefício permite Aplicado estimar diretamente quanto vale sobre a os melhoria registros do bem T estar tempo decorrência generalizado de se estar de (tempo+custo+const.modal) localizado uma pesquisa Origem uma região Destino com melhor R preço sistema do de solo transporte ou com um novo projeto urbanístico D conjunto de características do segmento da demanda e do tipo de zona

19 Conceituação - Estrutura da função calibrada Utilidade localização MODELO DESAGREGADO V = asc+α*a+ β*t+γ*r+σδ*d Guarda as características das famílias e dos setores de atividades A área construída O cálculo do benefício permite Aplicado estimar diretamente quanto vale sobre a os melhoria registros do bem T estar tempo decorrência generalizado de se estar de (tempo+custo+const.modal) localizado uma pesquisa Origem uma região Destino com melhor R preço sistema do de solo transporte ou com um novo projeto urbanístico D conjunto de características do segmento da demanda e do tipo de zona de instrumentos para a apropriação desse valor Conhecer a dimensão e a natureza desse benefício permite a identificação

20 Conceituação propensão ao pagar Custo locacional original novo custo curva de demanda demanda original nova demanda ao novo custo demanda

21 OD da Região Metropolitana de São Paulo de zonas, 27mil famílias em 9 CLUSTERS DE ZONAS Conceituação transporte COLETIVO predominante ATRATORA de viagens EQUILIBRADA PRODUTORA de viagens Nº de zonas Famílias na amostra Empregos expandidos 2,871 1,568 3,118 1,197, , ,260 EQUILIBRADA transporte INDIVIDUAL predominante Nº de zonas Famílias na amostra Empregos expandidos 3,496 3,312 2,429 1,487,881 1,103, ,060 Nº de zonas Famílias na amostra Empregos expandidos 2,924 5,237 2, ,706 1,529, ,975

22 Clusters de zonas Conceituação

23 Conceituação O benefício percebido na localização de residências e atividades em projetos de transporte e desenvolvimento urbano Os atores envolvidos Procedimentos para Aplicação do Modelo Estudos de Caso Operação Urbana Água Branca (OUCAB) Linha 4 do Metrô de SP

24 Os atores envolvidos ANÁLISE SOB A ÓTICA SOCIAL benefícios x investimentos ANÁLISE SOB A ÓTICA GOVERNO receitas x investimentos e custos ANÁLISE SOB A ÓTICA INICIATIVA PRIVADA (EMPREENDEDOR) receitas x investimentos e custos INTERFACE COM SETOR FINANCEIRO

25 Os atores envolvidos LUTM demanda e benefícios Capacidade SUPORTE investimentos INDICADORES (LUTM e convencional) Locacionais Transportes Ambientais ANÁLISE SOB A ÓTICA SOCIAL benefícios x investimentos ANÁLISE SOB A ÓTICA GOVERNO receitas x investimentos e custos ANÁLISE SOB A ÓTICA INICIATIVA PRIVADA (EMPREENDEDOR) receitas x investimentos e custos INTERFACE COM SETOR FINANCEIRO

26 Os atores envolvidos LUTM demanda e benefícios CONVENCIONAL Investimentos na capacidade INDICADORES (LUTM e convencional) Locacionais Operacionais Ambientais ANÁLISE SOB A ÓTICA SOCIAL benefícios x investimentos ANÁLISE SOB A ÓTICA GOVERNO receitas x investimentos e custos ANÁLISE SOB A ÓTICA INICIATIVA PRIVADA (EMPREENDEDOR) receitas x Capex / Opex INTERFACE COM SETOR FINANCEIRO VPL VALOR DA ORITORGA WACC

27 GOVERNO (G) ATORES EMPREENDEDOR / INICIATIVA PRIVADA (imobiliário e transporte) (E) Outorga Onerosa (transporte ou uso do solo) via CEPAC ou outro meio de pagamento entrada saída Taxa de Administração do objeto concedido entrada saída SOCIEDADE INSTITUIÇÕES (governo, empresas e FINANCEIRAS (F) famílias) (S) Beneficios Urbanos (locacional, transporte) saídas ou entradas Benefícios Externalidades (acidentes, poluição) saídas ou entradas Terreno saídas ou entradas saídas ou entradas Desapropriação saída Desapropriação - HIS saída Custo de Implantação Infraestrutura (viária e de TC) saída saída Custo de Implantação Sistemas de Transporte Coletivo saída saída Custo de Implantação Espaço e equipamentos públicos saída saída Custo de Implantação Empreendimentos Imobiliários saída saída Investimento em Marketing saída Depreciacao Infraestrutura e espaço público saída Depreciação Empreendimentos Imobiliários saída Despesas operacionais (operação transportes) saída saída Receitas operacionais de transportes (tarifas) entrada Receitas operacionais imobiliárias - Hab.Interesse Social - HIS entrada Receitas operacionais imobiliárias - custo do imóvel entrada Subsidio ou contraprestação financeira saída entrada Receitas não operacionais entrada Equity entrada saída Financiamento entrada saída Despesas Bancárias saída entrada Dividendos saída entrada Receita Financeira entrada saída Impostos sobre o lucro entrada saída Impostos sobre a receita entrada saída Impostos sobre operações financeiras entrada saída Impostos Territorial e sobre Operações imobiliárias entrada saída

28 Conceituação O benefício percebido na localização de residências e atividades em projetos de transporte e desenvolvimento urbano Os atores envolvidos Procedimentos para Aplicação do Modelo Estudos de Caso Operação Urbana Água Branca (OUCAB) Linha 4 do Metrô de SP

29 Aplicação do Modelo OD 2007 REDE PITU BANCO TPCL Tabulação/ atualização calibração simulação PESQUISA DE PREÇOS

30 Aplicação do Modelo OD 2007 REDE PITU BANCO TPCL Tabulação/ atualização calibração simulação PESQUISA DE PREÇOS CETESB

31 Aplicação do Modelo SISTEMA de TRANSPORTES (T) Simulação de novos sistemas na OD 2007 rede, cálculo de novos tempos generalizados, novas utilidades, novas probabilidades de localização Tabulação/ REDE famílias/atividades PITU beneficiadas atualização PROJETOS URBANÍSTICOS (A) Estimativa de novas áreas, novos BANCO tempos, TPCL novas utilidades, novas probabilidades de localização famílias/atividades beneficiadas Análises do calibração impacto do valor dos imóveis (R) simulação

32 Aplicação do Modelo SISTEMA de TRANSPORTES (T) Simulação de novos sistemas na OD 2007 rede, cálculo de novos tempos generalizados, novas utilidades, novas probabilidades de localização Tabulação/ REDE famílias/atividades PITU beneficiadas atualização PROJETOS URBANÍSTICOS (A) Estimativa de novas áreas, novos BANCO tempos, TPCL novas utilidades, novas probabilidades de localização famílias/atividades beneficiadas Análises do calibração impacto do valor dos imóveis (R) ANÁLISE SOB A ÓTICA SOCIAL benefícios x investimentos simulação INDICADORES (LUTM+Convencional) Locacionais Transportes Ambientais

33 Prop a pagar Prop a pagar MODELO INTEGRADO DE Benefício de localização associado a um projeto de TRANSPORTES Situação sem projeto Aplicação do Modelo E(CS) = excedente do consumidor estimado e percebido pela Família n. Situação com projeto ΔE(CS) = aumento proporcional do excedente do consumidor devido à redução do tempo de acesso a uma dada localização ocupada pela Família n. E(CS) + T - Transporte R- Aluguel ΔE(CS) T - Transporte R- Aluguel Família n demanda Família n demanda

34 Prop a pagar Prop a pagar MODELO INTEGRADO DE Benefício de localização associado a um projeto de URBANÍSTICO Situação na localização original Aplicação do Modelo E(CS) = excedente do consumidor estimado e percebido pela Família n. E(CS) + Situação na localização do projeto ΔE(CS) = aumento proporcional do excedente do consumidor devido ao novo ambiente urbano e redução do tempo de acesso a uma dada localização ocupada pela Família n. ΔE(CS 2 ) T - Transporte R- Aluguel ΔE(CS 1 ) T - Transporte R- Aluguel Família n demanda Família n demanda

35 Conceituação O benefício percebido na localização de residências e atividades em projetos de transporte e desenvolvimento urbano Os atores envolvidos Procedimentos para Aplicação do Modelo Estudos de Caso Operação Urbana Água Branca (OUCAB) Linha 4 do Metrô de SP

36 Conceituação O benefício percebido na localização de residências e atividades em projetos de transporte Análises e desenvolvimento OUCAB urbano Área construída projetada Os atores envolvidos Pessoas atraídas Procedimentos para Aplicação Ganho do Modelo tempo Benefício locacional Estudos de Caso Empregos a 45minutos Operação Urbana Água Branca Demanda (OUCAB) x preços do solo Capacidade de suporte Linha 4 do Metrô de SP

37 MODELO INTEGRADO DE Simulação de cenários Operação Urbana Água Branca Localização do projeto

38 baixo padrão médio padrão alto padrão baixo padrão médio padrão alto padrão comserv industr usooutros área construída (m2 x mil) MODELO INTEGRADO DE Simulação de cenários Operação Urbana Água Branca Análises OUCAB Área construída projetada Pessoas atraídas Ganho de tempo Benefício locacional Empregos a 45minutos Demanda x preços do solo Capacidade de suporte 5,000 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1, situação VIGENTE situação prevista OUCAB residencial horizontal residencial vertical não residencial

39 Simulação de cenários Operação Urbana Água Branca Análises OUCAB Área construída projetada Pessoas atraídas Ganho de tempo Benefício locacional Empregos a 45minutos Demanda x preços do solo Capacidade de suporte

40 Simulação de cenários Operação Urbana Água Branca Análises OUCAB Área construída projetada Pessoas atraídas Ganho de tempo Benefício locacional Empregos a 45minutos Demanda x preços do solo Capacidade de suporte Coeficiente de aproveitamento antes e depois da implantação da OUCAB

41 Simulação de cenários Zonas concorrentes: Operação Urbana Água Branca zonas equilibradas prod/atra e equilibradas coletivo/individual Zona 90

42 pessoas 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 - MODELO INTEGRADO DE Simulação de cenários Operação Urbana Água Branca até R$760 até R$1520 até R$3040 até R$5700 mais de R$5700 situação vigente com OUCAB Análises OUCAB Área construída projetada Pessoas atraídas Ganho de tempo Benefício locacional Empregos a 45minutos Demanda x preços do solo Capacidade de suporte Metas de ocupação de pessoas por faixa de renda para a OUCAB (habitantes x mil) Zona OD2007 FAIXA 1 até R$760 FAIXA 2 de R$760 FAIXA 3 de R$1520 até R$1520 até R$3040 FAIXA 4 de R$3040 até R$5700 FAIXA 5 mais de R$5700 TOTAL Meta OUCAB VIGENTE em

43 Simulação de cenários Operação Urbana Água Branca Pessoas deslocadas para OUCAB / km2 da zona de original da residência Análises OUCAB Área construída projetada Pessoas atraídas Ganho de tempo Benefício locacional Empregos a 45minutos Demanda x preços do solo Capacidade de suporte

44 Simulação de cenários Operação Urbana Água Branca Análises OUCAB Área construída projetada Pessoas atraídas Ganho de tempo Benefício locacional Empregos a 45minutos Demanda x preços do solo Capacidade de suporte

45 Simulação de cenários Operação Urbana Água Branca Análises OUCAB Área construída projetada Pessoas atraídas Ganho de tempo Benefício locacional Empregos a 45minutos Demanda x preços do solo Capacidade de suporte

46 Simulação de cenários Operação Urbana Água Branca Análises OUCAB Área construída projetada Pessoas atraídas Ganho de tempo Benefício locacional Empregos a 45minutos Demanda x preços do solo Capacidade de suporte

47 Simulação de cenários Operação Urbana Água Branca 14,000 12,000 Preço do m2 de solo por tipo de uso - base 2007 zonas 90 a 93 = OUCAB zona 36 = Santa Cecília 10,000 8,000 6, ,000 2,000 - S ResHB S Res HM S Res HA S Res VB S Res VM S Res VA Favela ComSerH ComSerV Industr Outros Análises OUCAB Área construída projetada Pessoas atraídas Ganho de tempo Benefício locacional Empregos a 45minutos Demanda x preços do solo Capacidade de suporte

48 familias deslocadas por faixa de renda ( xmil ) depspesas com propriedades (milhões de R$) MODELO INTEGRADO DE Simulação de cenários Operação Urbana Água Branca ,500 4,000 3,500 fam fx5 fam fx ,000 2,500 2,000 fam fx3 fam fx2 40 1, multiplicador do preço da zona 90 1, fam fx1 arrecadação com fam deslocadas na zona de residencia atual arrecadação com fam deslocadas na zona 90 Famílias que potencialmente se deslocam para a z90 da OUCAB: em função da elevação do preço da zona em relação ao preço vigente Análises OUCAB Área construída projetada Pessoas atraídas Ganho de tempo Benefício locacional Empregos a 45minutos Demanda x preços do solo Capacidade de suporte

49 Simulação de cenários Operação Urbana Água Branca Com o modelo LUTM é possível fazer um exercício de qual seria o subsídio necessário para atrair a quantidade desejada de pessoas por faixa de renda e, no caso de rendas mais altas, qual seria,por exemplo, o valor de taxas que seriam transferidas ao comprador, controlando adensamento excessivo de população dessas classes Análises OUCAB Área construída projetada Pessoas atraídas Ganho de tempo Benefício locacional Empregos a 45minutos Demanda x preços do solo Capacidade de suporte

50 Simulação de cenários Operação Urbana Água Branca 911 ZONA 1 SETOR A ZONA 1 SETOR F 921 ZONA 2 SETOR G 912 ZONA 1 SETOR B 913 ZONA 1 SETOR E ZONA 4 SETOR C 922 ZONA 2 SETOR H ZONA 4 SETOR D Análises OUCAB Carregamento da rede antes 931 ZONA 3 SETOR I Área construída projetada Pessoas atraídas Ganho de tempo Benefício locacional Empregos a 45minutos Demanda x preços do solo Capacidade de suporte

51 Simulação de cenários Operação Urbana Água Branca 911 ZONA 1 SETOR A ZONA 1 SETOR F 921 ZONA 2 SETOR G 912 ZONA 1 SETOR B 913 ZONA 1 SETOR E ZONA 4 SETOR C 922 ZONA 2 SETOR H ZONA 4 SETOR D Análises OUCAB Carregamento da rede depois ZONA 3 SETOR I Área construída projetada Pessoas atraídas Ganho de tempo Benefício locacional Empregos a 45minutos Demanda x preços do solo Capacidade de suporte

52 Simulação de cenários Operação Urbana Água Branca Setor - A Setor - F Setor - B Setor - E Setor - G Setor - C Setor - H Setor - D Análises OUCAB Setor - I Área construída projetada Pessoas atraídas Ganho de tempo Benefício locacional Empregos a 45minutos Demanda x preços do solo Capacidade de suporte

53 Conceituação O benefício percebido na localização de residências e atividades em projetos de transporte e desenvolvimento urbano Os atores envolvidos Procedimentos para Aplicação do Modelo Estudos de Caso Operação Urbana Água Branca (OUCAB) Linha 4 do Metrô de SP

54 Conceituação O benefício percebido na localização de residências e atividades em projetos de transporte Análises e desenvolvimento LINHA 4 urbano Área construída projetada Os atores envolvidos Famílias beneficiadas Procedimentos para Aplicação Ganho do Modelo tempo Benefício locacional Estudos de Caso Empregos a 45minutos Operação Urbana Água Branca Demanda (OUCAB) x preços do solo Capacidade de suporte Linha 4 do Metrô de SP

55 Simulação de cenários Linha 4 do Metrô Localização do projeto

56 Simulação de cenários Linha 4 do Metrô Análises LINHA 4 Famílias beneficiadas Ganho de tempo Benefício locacional Empregos a 45minutos

57 Simulação de cenários Linha 4 do Metrô Análises LINHA 4 Famílias beneficiadas Ganho de tempo Benefício locacional Empregos a 45minutos

58 minutos economizados por viagem MODELO INTEGRADO DE Simulação de cenários Linha 4 do Metrô Análises LINHA 4 Famílias beneficiadas Ganho de tempo Benefício locacional Empregos a 45minutos 400, ,000 - (200,000) (400,000) (600,000) (800,000) (1,000,000) (1,200,000) (1,400,000) Redução de tempo de viagem com a implantação da L4 (minutos) até R$760 até R$1520 até R$3040 até R$5700 mais de R$5700 minutos economzados viagens beneficiadas minutos economizado por viagem - (1.00) (2.00) (3.00) (4.00) (5.00) (6.00) (7.00)

59 Simulação de cenários Linha 4 do Metrô Análises LINHA 4 Famílias beneficiadas Ganho de tempo Benefício locacional Empregos a 45minutos

60 Simulação de cenários Linha 4 do Metrô Análises LINHA 4 Famílias beneficiadas Ganho de tempo Benefício locacional Empregos a 45minutos

61 CONSIDERAÇÕES FINAIS Comparação de resultados dos casos estudados Implantação de um sistema de transportes Implantação de um projeto urbanístico Casos estudados -> LINHA 4 OUCAB Benefício médio por família por faixa de renda X Número de famílias beneficiadas Proporção de famílias de baixa renda beneficiadas X X Soma dos benefícios de todas as famílias afetadas Melhoria da proximidade a oportunidades Melhoria da distribuição do adensamento urbano X X X

62 Considerações Finais - LUTM Um procedimento analítico para modelar a interação entre mobilidade, acessibilidade, e valor do solo trabalho continuo Uma ferramenta para complementar o planejamento e um observatorio Avaliar planos multi-setoriais e políticas conjuntas, incluindo: Investimentos na rede de transporte Investimentos em habitação, incluindo de interesse social Incentivos financeiros para determinadas áreas Refinar zoneamento habitacional e comercial Avaliação de instrumentos de capturar valorização 62