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1 BuscaLegis.ccj.ufsc.br Condomínio edilício: a imposição legal de inscrição no CNPJ altera a sua natureza jurídica? - parte I Ana Zélia Jansen Saraiva Gomes Como citar este artigo: GOMES, Ana Zélia Jansen Saraiva. Condomínio edilício: a imposição legal de inscrição no CNPJ altera a sua natureza jurídica?. Disponível em 04 fev INTRODUÇÃO A explosão demográfica, a diminuição das áreas apropriadas para moradia, o preço do solo urbano e as técnicas cada vez mais apuradas da construção civil fizeram com que a paisagem das cidades mudassem muito rápido. Assim, quando se resolveu unir as questões: residência, segurança, comodidade e tranqüilidade, deparou-se com o surgimento da verticalização das residências, aparecendo a figura do apartamento em edifício coletivo. Como bem alerta Venosa (2004a, p.287) "(...) nenhuma outra modalidade de propriedade tenha talvez levantado maior riqueza de problemas jurídicos e sociais do que a denominada propriedade horizontal, propriedade em planos horizontais ou propriedade em edifícios".

2 Diante da pertinência do tema, o Código Civil de 2002 derrogou a Lei nº 4.591/64, passando a disciplinar integralmente o condomínio edilício, mantendo a referida lei vigência apenas na parte relativa às incorporações imobiliárias. Contudo, as discussões sobre sua natureza jurídica, se devem ou não ser considerados pessoas jurídicas, como devem ser tipificados dentre os institutos de direito real, bem como a influência de sua inscrição no Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas (CNPJ) ainda são muito latentes. Portanto, através de revisão bibliográfica, este trabalho se propõe a verificar se existe alguma implicação, na natureza jurídica, o fato de a lei impor aos condomínios edilícios a inscrição no CNPJ. Visto que são questões ainda polêmicas, cabe a este trabalho apenas iniciar a discussão acerca do tema, sem a intenção de esgotá-lo. Para tanto, partir-se-á de uma contextualização do instituto, analisando-se, por fim, os dispositivos legais incidentes, principalmente os referentes à obrigatoriedade de sua inscrição no CNPJ. 2 DO CONDOMÍNIO GERAL 2.1 Aspectos históricos Ao se estudar o condomínio, faz-se necessário um breve apanhado histórico sobre propriedade privada conjugada com a compartilhada, que remonta ao Direito Romano e ao Direito Germânico. Como bem explana Venosa (2004a, p.270): O Direito Romano era excessivamente individualista. A origem do condomínio em Roma é obscura. Ele procurava situa-lo na comunidade sobre a mesma coisa. No entanto, fatores eventuais, como a sucessão hereditária, por exemplo, criavam o fenômeno. Por essa razão, o Direito Romano engendrou a teoria condicional dentro do aspecto paralelo do exercício da propriedade, tal como demonstra a codificação de Justiniano. Ele não compreendia mais de um direito de propriedade. Este é uno. Os co-titulares exercem-no ao mesmo tempo em quotas ideais sobre a propriedade indivisa. A divisão não é material, mas idealizada. Nesse

3 diapasão, cada condômino exerce a propriedade em sua plenitude, respeitando o direito dos demais. No sistema romano, a quota ideal é a medida da propriedade. De acordo com essa fração, repartem-se os benefícios e ônus, direitos e obrigações entre os comunheiros. Já para Direito Germânico não havia a divisão da propriedade em partes ideais, ou seja, não existiam quotas, sendo a coisa toda objeto de uso e gozo comum. Assim, no sistema conhecido como comunhão de mão comum, o condômino era impedido de gravar, vender ou pedir a divisão de sua parte, pois a propriedade era exercida por todos, sobre o todo. No Brasil, a primeira notícia que se tem sobre este tipo de propriedade está nas Ordenações Filipinas, oriundas da legislação portuguesa, baseando-se, desde essa época, no Direito Romano. Posteriormente, buscou-se regulamentar o assunto através do decreto nº 5.481/ 28, que dispunha sobre a "alienação parcial dos edifícios de mais de cinco andares". Tal decreto sofreu modificação pelo decreto-lei nº 5.234/ 43 e pela Lei nº 285/ 48. O Código Civil de 1916, entretanto, nada informava sobre a matéria. Assim sendo, os primeiros prédios eram regidos pelos usos e costumes, além das disposições análogas do condomínio tradicional. Só em 1964, foi aprovada a Lei nº 4.591, que regulamentou essa modalidade de propriedade. Em 1965, foi promulgada a Lei nº 4.864, que modificou a anterior, e tornou-se válida, nas partes compatíveis com as disposições da Lei , de 10 de janeiro de 2002 Código Civil, vigorando até o momento (art. 2º, 1º, da LICC), a exemplo do que ocorre com a prevalência integral do capítulo atinente às incorporações imobiliárias. 2.2 Conceito e características Esse fenômeno de concorrência de direitos iguais ou ideais ocorre mais clara e freqüentemente na propriedade, embora raramente possa ser observado em outros direitos

4 reais, como a enfiteuse e o usufruto. Daí decorrendo, portanto, a denominação de condomínio ou compropriedade. O condomínio seria, então, modalidade de propriedade em comum com partes ideais, onde o ordenamento jurídico reconhece o exercício simultâneo da propriedade por mais de um sujeito. Orlando Gomes (2006, p. 239), ao analisar as características do condomínio, o faz em seus aspectos objetivo e subjetivo. Assim, quando encarado objetivamente, isto é, em relação à coisa, o autor o classifica como indiviso, já quando visto sob o aspecto subjetivo, ou seja, em relação aos sujeitos, o classifica como comunhão. Explicando a diferença entre as duas formas de se visualizar o condomínio, o referido autor o faz da seguinte forma: A indivisão é, assim, o estado em que se encontra uma coisa sobre a qual várias pessoas têm direitos concorrentes. A comunhão, a situação jurídica em que o mesmo direito sobre determinada coisa compete a diferentes sujeitos. (GOMES, 2006, p.240) Quanto à delimitação do direito a ser exercido sobre a coisa comum, duas teorias são apontadas pela doutrina: a teoria individualista, baseada no Direito Romano, para quem existe a propriedade de partes abstratamente divididas para cada condômino, ou seja, verifica-se a figura das partes ideais onde o sujeito exerce seu direito exclusivo; e a teoria coletiva, baseada no Direito Germânico, para quem há comunhão de um só direito, não existindo titulares individuais ou justaposição de partes indivisas. A legislação pátria segue, em geral, a orientação individualista, admitindo a existência da propriedade dividida em partes ideais, sob o nome de condomínio. Leia a continuação do artigo: Parte II Parte Final

5 Disponível em: Acesso em: 12 junho 2008.