CONFLITOS CONDOMINIAIS: A MEDIAÇÃO COMO ALTERNATIVA PARA A SOLUÇÃO DE DISPUTAS ENTRE CONDÔMINOS

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1 CONFLITOS CONDOMINIAIS: A MEDIAÇÃO COMO ALTERNATIVA PARA A SOLUÇÃO DE DISPUTAS ENTRE CONDÔMINOS

2 O QUE É CONDOMÍNIO? O aumento populacional nas áreas urbanas teve como conseqüência a verticalização das moradias, tornando a figura do condomínio cada vez mais presente nas relações de propriedade. O condomínio é, em termos gerais, a espécie de propriedade na qual duas ou mais pessoas são proprietárias de um mesmo bem, ressalvada a cada uma parte ou fração ideal da coisa. O ordenamentos jurídico brasileiro admite duas formas; o condomínio geral, no qual duas ou mais pessoas são proprietárias de um mesmo bem, exercendo simultaneamente os direitos de posse e propriedade sobre eles; e o condomínio edilício, ou especial, no qual se estabelecem partes de uso comum e partes de proveito exclusivo e separado para cada um dos condôminos. O exemplo mais comum desse tipo de propriedade é o conjunto de apartamentos num mesmo prédio. Para o direito brasileiro, o condomínio edilício consiste em uma comunhão entre a propriedade comum e individual e, por ter partes comuns, sofre determinadas restrições e limitações de uso visando preservar a convivência harmônica entre os chamados coproprietários. 01

3 02 DIREITO DE PROPRIEDADE X DIREITO DE VIZINHANÇA A Propriedade é o direito real que confere ao seu titular um direito subjetivo de exercer faculdades inerentes ao domínio como os poderes de usar, fruir e dispor da coisa. Contudo, embora plenos, esses direitos não são ilimitados, sendo restringidos, entre outros, pelos direitos de vizinhança. Mais do que apenas orientações sociais, os direitos de vizinhança são normas de convivência expressas em lei que estabelecem o uso normal da propriedade de forma a coibir abusos no exercício do direito. É permitido ao prejudicado fazer cessar atos prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde causados por proprietários vizinhos. Num condomínio edilício os direitos de vizinhança são ainda mais sensíveis, pois envolvem as limitações ao uso da área privada e principalmente das áreas comuns, pois todos são titulares de direitos e deveres tanto em relação ao condomínio em si, quanto em relação aos outros coproprietários.

4 DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS Como indivíduos integrantes de uma comunidade, os coproprietários são titulares de direitos e deveres de natureza social e até mesmo financeira, sendo necessária a regulamentação do comportamento no uso das partes comuns e também particulares visando o resguardo do patrimônio e manutenção da harmonia no espaço. A todos os condôminos é assegurado o direito de usar a área privada da qual é titular, bem como o gozo das áreas comuns e o direito a voto em assembléia, se em dia com as prestações condominiais devidas. Em linhas gerais, a convenção é o instrumento que detalha a constituição e funcionamento do condomínio, mencionando o comportamento esperado de seus moradores no exercício dos direitos de propriedade das áreas privadas e comuns, não podendo contrariar as normas de ordem pública. O regimento interno por sua vez trata de tudo que não seja essencial à constituição e ao funcionamento do condomínio, como normas de natureza mutável e que precise de um tratamento minucioso, não pela relevância, mas pela particularidade. O regimento interno visa, assim, pormenorizar as disposições gerais estabelecidas na convenção de condomínio. 03

5 Uma vez aprovados em assembléia e registrados em cartório de registro imobiliário, a convenção e o regimento adquirem caráter obrigatório para todos os os proprietários atuais ou futuros, locatários e visitantes. É a lei lei básica do condomínio que adquire validade e eficácia jurídica a partir do momento de sua aprovação. A aprovação ou alteração de medidas previstas na convenção são condicionadas por lei lei à aprovação de 2/3 dos condôminos e proibições ou restrições ao direito de uso só só poderão ser feitas através da convenção, presumindo-se permitido tudo aquilo não defeso nos documentos internos ou que não desobedeça norma de ordem pública. A razão para a exigência do quórum é que a convenção condominial tem o condão até mesmo de interferir na área privada como trataremos a seguir,, visando a harmonia do exercício simultâneo de diversas propriedades privativas em torno do bem comum, como nas disposições sobre uso de garagem, vedação da presença de animais, entre outros. Além de vedações que podem vir vir a ser instituídas pela convenção, a lei lei veda de maneira geral a alteração da fachada e a realização de obras que possam ameaçar a segurança da estrutura predial. Para a alteração da fachada é necessária a anuência de todos os condôminos e não apenas o quórum qualificado de 2/3. 04

6 CONFLITOS CONDOMINAIS COMUNS Mesmo com a existência de leis e o estabelecimento de regras gerais na convenção ou no regimento interno, não é incomum a ocorrência de conflitos decorrentes da utilização comum ou abusiva do imóvel. O proprietário tem o direito de usar livremente as áreas comuns, não podendo, pois, excluir os outros condôminos da mesma utilização. Além das questões envolvendo barulho excessivo, vazamentos que danificam a estrutura ou uso dos vizinhos, é possível citar outros exemplos de situações que podem gerar conflitos entre condôminos, como o uso da garagem, a inadimplência e a presença de animais no prédio. GARAGEM Numa situação de condomínio a garagem pode ser considerada uma parte comum, parte acessória ou unidade autônoma. É considerada unidade autônoma quando a vaga em si é o bem como, por exemplo, em edifícios garagem comuns em centros comerciais. Nessa situação o aluguel ou venda da vaga é possível por se tratar de uma unidade autônoma, objeto principal da relação de aluguel ou compra e venda. Contudo, em condomínios edilícios a vaga é, em regra, parte acessória ou comum, não autônoma. A acessória é a vaga delimitada ( vaga escriturada ), é parte acessória do objeto principal que é o imóvel e condiciona o proprietário a utilizar apenas aquela vaga determinada em local específico. 05

7 Pode também ser comum quando não há vaga demarcada, podendo o coproprietário estacionar no local vago ou deixar as chaves para que um funcionário do condomínio estacione. Independente da natureza da vaga, se parte de um condomínio edilício a lei não permite a venda da vaga a terceiros estranhos ao condomínio, podendo, em caso de disposição expressa na convenção de condomínio, a venda da vaga ou aluguel da vaga demarcada para outros condôminos. O aluguel a não-moradores precisa ser autorizado pela convenção de condomínio e só poderá ser negociado em caso de vaga delimitada, pois não é possível convencionar acerca das áreas comuns. Caso o aluguel seja permitido, os condôminos tem direito de preferência em relação a terceiros, ou seja, apenas se nenhum condômino tiver interesse no aluguel é possível cedê-la a terceiro não morador. Também depende da permissão da convenção de condomínio a utilização da vaga delimitada para o armazenamento de itens que não o carro, como reboques, restos de obras, móveis etc. Novamente, a utilização para outro fim que não o estacionamento de veículo só poderá ser convencionado em caso de vaga de natureza acessória, nunca em relação às áreas comuns. 06

8 07 PAGAMENTO DE PRESTAÇÕES CONDOMINAIAIS Outro ponto Outro Outro sensível ponto ponto sensível é sensível a inadimplência é a é a inadimplência quanto quanto às quanto prestações às às prestações condominiais condominiais devidas devidas a devidas todos a para todos a todos a para manutenção para a a manutenção das áreas das das comuns áreas áreas comuns e comuns e e pagamento de pagamento funcionários. de de funcionários. Resta evidente Resta Resta evidente que evidente o inadimplemento que que o o inadimplemento prejudica a prejudica administração a a administração do do do condomínio como condomínio um como todo, como um mas todo, um é preciso todo, mas mas é tato preciso é preciso por tato parte tato por do por parte síndico parte do na síndico do cobrança síndico na na cobrança das prestações das das que prestações podem que estar que podem podem sendo estar atrasadas estar sendo sendo ou atrasadas não pagas ou não ou por não pagas ocasião pagas por por ocasião de ocasião de de uma situação uma uma situação de situação dificuldade de de momentânea dificuldade momentânea ou por má-fé. ou por ou por má-fé. má-fé. PRESENÇA DE ANIMAIS Como disposto Como Como disposto acima, disposto a acima, convenção acima, a a condominial convenção condominial tem o poder tem tem o até poder o mesmo poder até até mesmo mesmo de limitar de o exercício limitar de limitar o exercício do o exercício direito do na direito do área direito privada, na área na área privada, podendo privada, vedar podendo a presença vedar vedar a de a presença de de animais de animais estimação. animais de de estimação. Embora Embora exista Embora a exista possibilidade exista a a possibilidade de questionamento de de questionamento esfera judicial, na esfera esfera judicial, judicial, especialmente especialmente quando se quando trata quando de se animais trata se trata de de animais de pequeno animais de de porte, pequeno é importante porte, porte, é é ter importante em ter em ter em mente o mente caráter mente o caráter vinculante o caráter da vinculante convenção da da convenção condominial condominial conforme conforme exposto conforme exposto exposto anteriormente. anteriormente.

9 08 A IMPORTÂNCIA DA MEDIAÇÃO EM CONFLITOS CONDOMINIAIS O síndico, O por síndico, O síndico, vezes por também por vezes vezes também morador também morador morador prédio, pode do prédio, prédio, encontrar pode pode encontrar uma um situação situação de situação difícil de resolução difícil de difícil em resolução conflitos em conflitos entre em conflitos condôminos entre entre condôminos que podem que que ou podem não podem ser ou não ou n de seu interesse de de seu seu interesse pessoal. interesse pessoal. Em pessoal. condomínios Em Em condomínios menores menores os menores laços os tendem laços laços as tendem ser tendem mais as ser as se m estreitos, estreitos, dificultando estreitos, a dificultando postura a imparcial postura a postura imparcial seja imparcial pelo seja síndico seja pelo pelo ou síndico por síndico outros por ou condôminos por outros outros condômin numa possível numa numa assembléia. possível possível assembléia. Sem dúvidas Sem Sem o dúvidas judiciário dúvidas o judiciário ampara o judiciário questões ampara ampara questões envolvendo questões envolvendo o abuso o do abuso o direito abuso do do dire de propriedade de de propriedade comum em comum condomínios, comum em em condomínios, mas também mas mas é também importante também é é observar importante observar o custo observar o cus o e o tempo e o necessários e tempo o tempo para necessários a resolução para para a a de resolução demandas pela demandas via judicial. pela pela via As judicial. via relações judicial. As relaçõ As de propriedade de de propriedade envolvem fatores envolvem emocionais fatores fatores muito emocionais sérios muito e muito o sérios tempo sérios e o de e tempo o uma tempo ação de uma de uma açã judicial muitas judicial judicial vezes muitas muitas não vezes é vezes conveniente não não é é conveniente aos interessados aos aos interessados que precisam que que precisam de precisam uma de de um resolução simples resolução e simples rápida. simples e rápida. e rápida. A mediação A A surge, mediação então, surge, surge, como então, então, uma como alternativa como uma uma imparcial, alternativa imparcial, célere imparcial, e célere focada célere e focad e na composição na na composição dos conflitos dos dos da conflitos melhor conflitos da maneira melhor da melhor aos maneira maneira interessados. aos aos interessados.

10 Para Para entender entender a a importância da da mediação na solução na solução dos dos conflitos conflitos é preciso é preciso afastar afastar postura postura binária binária de de vencedor-perdedor. Essa Essa forma forma de de composição de conflitos de conflitos busca busca uma uma resposta resposta sem sem que que haja haja sacrifício sacrifício aos aos interesses das das partes partes envolvidas, focando focando no nas no nas causas causas mais mais do que do que no conflito no conflito em si. em si. As As tentativas de extinção de extinção de conflitos de conflitos buscam buscam primordialmente a paz paz social social e, e, nesse nesse sentido, sentido, a a mediação traz traz um terceiro um terceiro imparcial imparcial que que não não propõe propõe tampouco tem tem uma uma postura postura impositiva em em relação relação às partes, às partes, mas mas conduz as conduz à à compreensão das das causas causas que que geraram geraram o o problema para para então então partirem partirem para para a solução. a solução. De certa De certa maneira, maneira, o o empoderamento das das partes partes envolvidas, tornando-os verdadeiros autores autores da solução, da solução, já faz já faz com com que que a a mediação se torne se torne uma uma alternativa atraente atraente para para conflitos conflitos que que envolvam questões questões sensíveis sensíveis e nos e nos quais quais as partes as partes tenham tenham uma uma relação relação de de proximidade que que possa possa vir a vir ser a abalada ser abalada gravemente por por uma uma briga briga judicial judicial mais mais espinhosa. A solução A solução encontrada é é vinculante às partes, às partes, não não só por só por produzir produzir título título executivo judicial, judicial, mas, mas, mais mais importante, por ter sido ter sido a resposta a resposta para para o conflito o conflito dada dada exclusivamente pelos pelos interessados sem sem qualquer qualquer imposição externa. externa. Consideradas as questões as questões expostas, expostas, é possível é possível perceber que que a a mediação, sendo sendo prevista prevista na na convenção condominial, pode pode ser ser alternativa válida válida e célere e célere para para a a solução solução de de conflitos conflitos que que abalam abalam a harmonia a harmonia na na convivência entre entre condôminos, evitando evitando o o desgaste emocional e e financeiro de uma de uma ação ação judicial. judicial. 09

11 REFERÊNCIAS BRASIL. Lei nº , de 10 de janeiro de Institui o Código Civil. Diário Oficial [da] República Federativa do Brasil BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de Dispõe sobre o condomínio e as incorporações imobiliárias. Diário Oficial [da] República Federativa do Brasil GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. Direito das Coisas. v. IV. 6ª ed. São Paulo. Saraiva, RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio Edilício e incorporação imobiliária. Rio de Janeiro: Forense, ROSENVALD, Nelson. FARIAS, Cristiano Chaves de. Direitos Reais. 6ª ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, TARTUCE, Flávio. Manual de Direito Civil. Vol. Único. 4ª ed. São Paulo: Método,