Transcrição da Teleconferência Resultados do 4T15 Cyrela Commercial Properties (CCPR3 BZ) 11 de março de Operador:

Transcrição

1 Operador: Bom dia, senhoras e senhores, e obrigado por aguardarem. Sejam bem-vindos à teleconferência da CCP para discussão dos resultados referentes ao 4T15 e O áudio e os slides estão sendo transmitidos simultaneamente pela Internet, no site de RI: Informamos que todos os participantes estarão apenas ouvindo a teleconferência durante a apresentação, e, em seguida, iniciaremos a sessão de perguntas e respostas, quando mais instruções serão fornecidas. Caso algum dos senhores necessite de alguma assistência durante a conferência, queira, por favor, solicitar a ajuda de um operador, digitando *0. Antes de prosseguir, gostaríamos de esclarecer que esta teleconferência pode conter previsões acerca de eventos futuros, que estão sujeitas a riscos e incertezas que podem fazer com que tais expectativas não se concretizem, ou sejam substancialmente diferentes do que era esperado. Estas previsões emitem a opinião unicamente na data em que são feitas, e a CCP não se obriga a atualizá-las à luz de novas informações. Estão presentes conosco hoje o Sr. Pedro Daltro, Diretor Presidente, e o Sr. Dani Ajbeszyc, Diretor Financeiro e de Relações com Investidores. Por favor, Sr. Pedro, pode prosseguir. Pedro Daltro: Bom dia a todos. Muito obrigado por participarem da nossa conferência de resultados do 4T15. Acho que foi um trimestre muito interessante do ponto de vista operacional da CCP. Conseguimos melhorar todos os índices operacionais da Companhia, parte disso pela qualidade do portfólio, que facilita o aumento de locação de áreas vagas, e parte disso porque estamos ganhando escala. Fizemos investimentos relevantes nos últimos anos, e isso já está começando a se refletir em nosso demonstrativo de resultados. Com a única exceção do lucro líquido, todos os outros indicadores apresentaram melhoras significativas em relação ao 4T14. Eu chamaria atenção aqui para o crescimento de EBITDA, que foi de quase 45% trimestre contra trimestre, e também para os índices de ocupação física. Temos feito um esforço muito grande de manter nossas propriedades locadas. Esse esforço vem surtindo efeito. Vocês podem ver que no 4T já houve uma melhora, apesar de a economia ter enfrentado, em 2015, uma de suas piores recessões das últimas décadas. Pode-se alegar também que fomos mais pragmáticos do ponto de vista de termos de locação, preços e prazos, mas preferimos manter propriedade ocupada que propriedade vaga, obviamente, por conta não só da receita, mas também dos custos, já que propriedades vagas geram despesas condominiais. Mais uma vez, todos os índices operacionais foram muito acima dos trimestres anteriores, com a única exceção do lucro líquido, que é negativamente impactado pelas despesas financeiras, em virtude da subida dos juros. 1

2 No slide sete, mostramos as realizações de Tivemos no 2T a inauguração do Shopping Cidade São Paulo, que adicionou m² de ABL e mais 160 lojas. Esse shopping tem sido uma grata surpresa para nós, porque, apesar de toda a dificuldade que o varejo enfrentou em 2015, e está enfrentando em 2016, o shopping tem performado de acordo com nossas previsões iniciais, o que quer dizer que tem ido muito bem. Tivemos também a locação do Thera, edifício esse que vendemos no 1T, depois eu farei um comentário rápido. O Thera, no final do trimestre, estava 86% locado, o que é um indicador também muito bom, em virtude do que o mercado de escritórios enfrentou em Fizemos a locação do CEO, na Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro. Creio que essa deve ter sido a maior locação, do ponto de vista de área, na Barra da Tijuca nos últimos dez anos. Acho que o CEO deve ter representado entre 80% e 90% de todas as locações que foram fechadas na Barra. Nossa estratégia de sermos agressivos na locação funcionou, e acabamos ganhando market share. Tivemos um aumento de capital de R$400 milhões, que foi muito importante, porque demonstrou o comprometimento dos acionistas com a Companhia, e mostrou também que eles veem que existe ainda um potencial de ganho substancial no nosso negócio. O momento macroeconômico não é dos melhores, mas a CCP vem melhorando trimestre a trimestre; o 4T foi melhor que o 3T, e se não tivermos mudanças muito significativas, o 1T também será melhor que o anterior. Começamos, ao longo do ano passado, uma estratégia de reciclagem de ativos. Vendemos no semestre R$15 milhões, uma agência no Rio de Janeiro por R$17 milhões, R$32 milhões, mas o mais significativo mesmo, que não está ainda nas demonstrações financeiras e ainda não teve impacto do ponto de vista de alavancagem, mas aparecerá no 1T e o impacto será bem interessante, é a venda do Thera, por R$236 milhões, que foi concluída nesse 1T, e esses recursos serão utilizados integralmente para amortização de dívida. Do ponto de vista de estratégia da Companhia, é uma estratégia relativamente simples e que vem funcionando. Obteremos o máximo possível de ocupação. Temos uma meta bem agressiva de locação para 2016, que vem funcionando, e essa meta é basicamente porque ela nos ajudará a manter um nível mais alto de receitas e menos despesas de custos condominiais. A segunda estratégia é a de desalavancar. Essa desalavancagem virá via geração de caixa das propriedades que estão entrando e que ainda não estão gerando 100% de caixa, conforme o esperado, e venda de ativos. E acho que o primeiro passo, um passo significativo, foi a venda do Thera, que refletirá neste 1T em uma diminuição da alavancagem. Mais uma vez, se compararmos o 3T, o 4T, e depois, quando divulgarmos, o 1T, veremos uma melhoria significativa em absolutamente todos os indicadores operacionais e financeiros. Com isso, eu deixo aqui a palavra para o Dani, que dará mais dados sobre essa performance do 4T. Dani Ajbeszyc: Bom dia a todos. Obrigado pela presença. Passaremos para a seção número dois, em que começamos com alguns destaques operacionais. Em primeiro lugar, nossos índices de ocupação. Terminamos o ano, o 4T, com 89% de ocupação financeira e 92% de ocupação física. O destaque aqui, quando olhamos individualmente, por segmento, em escritórios foi 88%, ainda resquício de áreas e 2

3 empreendimentos que foram entregues recentemente, que são o Thera e o CEO, no Rio de Janeiro, que mesmo com a locação que houve, conforme mencionado pelo Pedro, ainda têm áreas a serem locadas. No segmento de shopping centers, a mesma coisa, vários de nossos shoppings ainda estão em fase de maturação. Temos um índice de 93% de ocupação financeira. E nos galpões logísticos, tivemos o impacto de um galpão em que temos 100% de participação, que acabou impactando na nossa ocupação financeira, mas já há propostas para a locação dele, deveremos locá-lo em breve e trazer boas notícias em relação a isso. Em geral, um mercado obviamente mais enfraquecido, comparado aos anos anteriores, mas com certo dinamismo, especialmente em escritórios e galpões logísticos. Passando agora para a página número dez, temos aqui o desempenho de shopping centers. Nossas vendas contratadas cresceram 13,5%, comparado o 4T15 com o 4T14. Na hora em que olhamos o fluxo de estacionamento, ele ficou estável entre os dois anos, obviamente aqui já sentindo um pouco do impacto da recessão econômica; em especial no 4T, já começamos a sentir bastante esse impacto no resultado dos shoppings. As vendas das mesmas lojas, comparadas trimestre a trimestre, caíram 1,2 p.p., ficaram em 0,6% nesse 4T, ainda no campo positivo, o que é bom. Infelizmente, ainda é negativo em termos reais, mas positivo no campo nominal. Os alugueis de mesmas lojas ficaram em 4,2%, 3 p.p. abaixo do mesmo trimestre do ano anterior. E obviamente, aqui também representando um pouco desse momento econômico que assola o varejo neste momento. Na página 11, olhamos nossa receita de locação e o desempenho dela ao longo do trimestre e do ano. Em escritórios, falando do ano completo, nossa receita caiu 4,5%, aqui resultado uma parte de vacância e uma parte de algumas revisionais que ocorreram para ajustar preços de mercado nesse último ano. Hoje, a maioria dos nossos contratos já está ajustada. Tem pouca coisa em fase revisional para os próximos 12 meses. E aqui, um item importante também é que, na nossa sensibilidade, obviamente que o ambiente brasileiro hoje, político e econômico, é muito volátil, mas nossa sensibilidade é que chegamos a um patamar relativamente estável. Há alguns meses, o patamar vem navegando na mesma área. No segmento de shopping centers, nossa receita cresceu 30% comparada ano a ano. Obviamente, aqui há o impacto grande da entrega do Shopping Cidade São Paulo, que ocorreu em abril do ano passado, e também dos empreendimentos que foram entregues em anos anteriores e estão em sua curva de maturação. Em galpões logísticos, a mesma coisa, um crescimento de 26%, resultado também de novas entregas ocorrendo. Temos hoje em nosso portfólio, à exceção daquele empreendimento que comentei, em que temos 100%, no mais está tudo locado. Em outras propriedades, ficou estável, crescendo 1%. O total da receita saiu de R$291 milhões para R$328 milhões no ano de Na hora em que olhamos a composição da receita, aí sim tem um item interessante. Olhando o ano de 2015, em termos de receita bruta, receita de locação, a atividade de shopping center já é 3

4 maior que os outros segmentos. Ela já é maior que escritórios e, obviamente, que galpão e outros ativos, também. Isso não é 100% verdade no resultado, acaba que o shopping tem despesas operacionais maiores, então o NOI dele é menor, mas em termos de receita bruta ele já ultrapassa o segmento de escritórios. Passando para a terceira seção, que é de destaques financeiros, na página 13 começamos com a receita líquida, aqui novamente demonstrando, tanto pelo IFRS como pelo proforma. No IFRS tivemos aí um crescimento de 0,6%, R$384 milhões contra R$382 milhões, e na receita proforma uma queda de 4,9%, aqui principalmente representada pela atividade de vendas, que houve em 2014 e não houve em 2015, em empreendimentos que não consolidávamos. A receita de locação oscilou 13% ano contra ano, de R$284 milhões para R$311 milhões, e a receita de locação proforma também, na faixa de 13%, de R$290 milhões para R$328 milhões. Mostrando aqui, novamente, uma receita de crescimento acima da inflação, e mostrando também, além das mudanças de preço, mas o resultado das entregas e da maturação dos empreendimentos que recentemente entregamos. Na página 14, começamos pelo nosso NOI, que cresceu 15%, uma melhora na margem comparada ano a ano, de 83% para 84,6%. Novamente, isso reflete essa curva de amadurecimento dos nossos empreendimentos. Conforme o tempo vai passando, conseguimos melhorar a curva de aluguel e, em especial, reduzir a curva de despesa. Começamos a ter mais área locada, menos despesas de locação, de comercialização etc. Nosso EBITDA cresceu 27% comparado ano a ano, com uma margem de 70% contra 53% do ano passado. Como eu comentei anteriormente, no ano passado tivemos uma presença maior de vendas, e isso traz uma margem menor. Para este ano, já vemos um crescimento do EBITDA. E também, um item importante, vimos fazendo um esforço muito grande, em linha com o que o Pedro comentou, em reduções de custos e despesas em geral. Temos olhado com lupa as nossas despesas administrativas. Tivemos uma redução de quadro para nos adaptarmos tanto ao mercado atual, mas também a essa nova fase da Companhia. A CCP passou praticamente cinco anos muito focada em desenvolvimento. Acreditamos que agora, dado o cenário econômico, deveremos ficar um tempo muito focados na gestão dos nossos ativos. Então, houve uma redução do nosso time de desenvolvimento e um foco maior na operação. Vimos buscando reduções de custos que acabam melhorando o resultado da Companhia. E a mesma coisa nos empreendimentos como um todo, buscando redução em índices condominiais etc., o que acaba impactando no resultado. Nosso FFO, comparado ano a ano, caiu 66%, fechando em R$36 milhões, 9,4% de margem. Aqui há um impacto grande da despesa financeira, um pouco porque vários empreendimentos ainda estão em fase final de entrega, ou recentemente entregues, ainda não estão performando no seu potencial, mas a despesa financeira já acontece; e outra razão também é a elevação da taxa de juros. Ao longo do ano de 2015, basicamente nós saímos de 10% de Selic e fomos para 14%, e isso acaba tendo um impacto. Mesmo que grande parte da nossa dívida seja em TR, 2/3 em TR e 1/3 em CDI, mesmo assim isso acaba impactando no resultado financeiro. O lucro líquido caiu 76%, de R$98 milhões para R$23 milhões, também com 6% de margem, e a mesma coisa aqui. O impacto no lucro é muito parecido com o do FFO, o resultado financeiro acaba pesando na rentabilidade. 4

5 Indo para a página 15, aqui falamos sobre nosso endividamento, nossa posição atual. Encerramos o ano com uma dívida líquida de R$1,851 bilhão, 7,5x dívida líquida/ebitda. Lembrando que agora estamos em uma curva crescente de receita e sem novos investimentos; para este ano, temos aproximadamente R$200 milhões de CAPEX a serem realizados. Isso é, a princípio, o fim da linha do nosso plano de desenvolvimento. Ainda temos o land bank para galpão, mas deveremos esperar isso para iniciar de acordo com as condições de mercado. Então, deveremos ver esses índices de dívida melhorando para frente. A nossa dívida líquida corporativa finalizou em R$300 milhões; tivemos uma capitalização no ano passado de R$400 milhões, conforme mencionado. E nossa dívida líquida corporativa está em 1,2x dívida líquida/ebitda. Nosso endividamento hoje é basicamente 2/3 em TR e TJLP e 1/3 em CDI, então acabamos tendo menos exposição a essa curva de crescimento do CDI. Não obstante, se olharmos o custo médio, nosso custo médio hoje é por volta de 13%, isso olhando produção e corporativa, o que dará aproximadamente 87%, 88% do CDI. O nosso cronograma de amortização já foi apresentado anteriormente, é bastante extenso. Para este ano, temos R$268 milhões de amortização, e já amortizamos grande parte disso, uma debênture que venceu em fevereiro. Não temos nenhuma necessidade de capital para esse ano, começaremos a precisar de dinheiro para a metade do ano que vem. Apesar de termos uma dívida em um patamar elevado, temos hoje uma posição de liquidez bastante tranquila, que nos permite buscar as melhores oportunidades de refinanciamento da nossa dívida. Em relação aos covenants financeiros, também passamos longe, isso faz parte da nossa política da gestão de caixa. Sempre procuramos manter um colchão bem grande de todos os covenants, de todas as necessidades, exatamente para evitar surpresas em maus momentos, como o que se passa no mercado nesse cenário pelo qual estamos passando. Esses são os principais pontos. Gostaria de agradecer a presença de todos, e agora passamos para a sessão de perguntas e respostas. Vitor Ferreira, Brasil Plural: Bom dia. Obrigado pelas perguntas. Minha primeira pergunta é em relação a alavancagem. Vocês comentaram que o desinvestimento em ativos é uma alternativa para diminuir a alavancagem. Gostaria de saber como vocês enxergam a evolução desse indicador daqui para frente, principalmente agora ao longo de Existem negociações avançadas para potenciais desenvolvimentos? Minha segunda questão é em relação ao Shopping Cerrado. Como vocês estão vendo a demanda por espaço nesse ativo, já que vocês irão inaugurá-lo agora no 2T? Vocês poderiam nos dar uma noção de quanto desse espaço vocês já locaram? Muito obrigado. Pedro Daltro: Vitor, duas coisas: como eu falei, vimos avançando bastante do ponto de vista de performance operacional da Companhia. O Dani até mencionou que, do ponto de vista de custos, devemos ter reduzido, de dezembro de 2014 até hoje, 25% do quadro da Companhia. A Companhia está menor, os custos estão menores. 5

6 E começamos no final do ano passado, mas o efeito só veremos neste ano, também a mexer na parte financeira. Houve a venda do Thera, e eu não gosto de fazer projeção, porque o mundo muda, tem mudado muito rapidamente, mas isso já mostrará uma redução importante de alavancagem no 1T. Eu diria que estamos na metade do caminho. A primeira metade é sempre mais difícil que a segunda metade, porque quando o pessoal vê que você está mesmo comprometido a reduzir alavancagem, e parte dessa redução vem sendo feita via venda de ativos, a demanda por nossos ativos acaba sendo muito alta. Muita gente vem aqui, bate em nossa porta, porque sabe da qualidade do portfólio, e vê que estamos pragmáticos. Então, não posso lhe dar um update se há novas vendas, em que estágio estão. O que posso dizer é que estamos comprometidos em trazer essa estrutura de capital para o nível de por volta de 4x, 4,5x net debt/ebitda, que seria nosso nível ótimo. Já passamos metade do caminho. Não está refletido aqui, mas já estamos na metade desse caminho, e existe demanda, porque o portfólio da CCP é, se não o melhor, um dos melhores, nas três classes de ativos. Em shoppings também, estou positivamente impressionado com a performance dos nossos shoppings, no relativo, obviamente, quando comparo com concorrentes. Em absoluto, o Brasil está passando por um momento muito difícil, nós e todos estamos sofrendo. Eu diria que os shoppings da CCP têm performado acima da média das empresas que divulgaram. Mas dentro do cenário macroeconômico do Brasil, fica difícil ver esse impacto. Voltando à sua pergunta, eu não gostaria de dizer qual seria essa dívida líquida/ebitda para o final do ano, mas eu diria que já estamos na metade do caminho que gostaríamos de fazer, e temos sido surpreendidos com o interesse que existe em ativos da CCP. Se sairá negócio ou não, não sei, é uma questão de preço e de momento macro. Mas o interesse existe, e muito. O segundo ponto que você falou, sobre o Cerrado, ele tem 75% de locação. A estratégia da Companhia é manter o máximo de locação possível, então estamos fazendo um esforço bem grande para tê-lo o máximo locado possível. O timing não é o melhor, inauguraremos agora no final de abril, que, do ponto de vista macroeconômico, talvez seja um dos meses mais desafiadores. Mas, tendo dito isso, acho que 75% de locação neste momento é muito bom. Se olharmos quando fizemos o underwriting disso, está sendo pior do que imaginávamos, óbvio, porque o Brasil está bem pior do que imaginávamos, mas se olharmos dentro do que era no 3T14, quando eu cheguei aqui, eu diria que está até melhor que eu imaginava. Mas isso tudo tem suas contrapartidas de preço, de allowance etc., mas estamos sendo muito pragmáticos. Vitor Ferreira: OK. Muito obrigado. Bom dia a todos. Operador: Não havendo mais perguntas, gostaria de passar a palavra ao Sr. Pedro Daltro para as considerações finais. 6

7 Pedro Daltro: Primeiro, obrigado pelo tempo de vocês. A mensagem eu gostaria de deixar no final é que o Brasil está passando por um momento muito difícil, uma recessão que a minha geração não viu, uma das piores recessões em décadas. Mas olhando do ponto de vista de CCP, temos mostrado progressos operacionais até aqui, e acho que de agora em diante conseguiremos mostrar a vocês os progressos financeiros. Espero próximos trimestres com números melhores, e mostrando essa melhoria contínua, dentro do possível, dentro de todo esse cenário macroeconômico. Eu e o Dani estamos à disposição caso algum de vocês queira entrar em contato para discutir outra pergunta que possa surgir. Muito obrigado. Operador: A teleconferência da CCP está encerrada. Agradecemos a participação de todos e tenham um bom dia. Este documento é uma transcrição produzida pela MZ. A MZ faz o possível para garantir a qualidade (atual, precisa e completa) da transcrição. Entretanto, a MZ não se responsabiliza por eventuais falhas, já que o texto depende da qualidade do áudio e da clareza discursiva dos palestrantes. Portanto, a MZ não se responsabiliza por eventuais danos ou prejuízos que possam surgir com o uso, acesso, segurança, manutenção, distribuição e/ou transmissão desta transcrição. Este documento é uma transcrição simples e não reflete nenhuma opinião de investimento da MZ. Todo o conteúdo deste documento é de responsabilidade total e exclusiva da empresa que realizou o evento transcrito pela MZ. Por favor, consulte o website de Relações com Investidor (e/ou institucional) da respectiva companhia para mais condições e termos importantes e específicos relacionados ao uso desta transcrição. 7