Transcrição da teleconferência Resultados do 3T09 Even (EVEN3 BZ) 10 de novembro de 2009

Transcrição

1 Operadora: Boa tarde. Sejam bem-vindos à teleconferência da Even Construtora e Incorporadora referente aos resultados do 3T09. Informamos que este evento está sendo gravado e que todos os participantes estarão apenas ouvindo a teleconferência durante a apresentação da Companhia, e, em seguida, iniciaremos a sessão de perguntas e respostas somente para analistas e investidores, quando mais instruções serão fornecidas. Caso algum dos senhores necessite de alguma assistência durante a conferência, queira, por favor, solicitar a ajuda de um operador, digitando *0. Este evento também está sendo transmitido simultaneamente pela Internet, via webcast, podendo ser acessado no endereço O replay deste evento estará disponível logo após seu encerramento. Antes de prosseguir, gostaríamos de esclarecer que eventuais declarações que possam ser feitas durante esta teleconferência, relativas às perspectivas de negócios da Companhia, projeções e metas operacionais e financeiras, baseiam-se em crenças e premissas da Diretoria da Even, bem como em informações atualmente disponíveis para a Companhia. Considerações futuras não são garantias de desempenho, e envolvem riscos, incertezas e premissas, pois se referem a eventos futuros dependentes de circunstâncias que podem ou não ocorrer. Investidores devem compreender que condições econômicas gerais, condições da indústria e outros fatores operacionais, podem afetar os resultados futuros da Empresa e podem conduzir a resultados que diferem, materialmente, daqueles expressos em tais considerações. Os slides da apresentação estão disponíveis na Internet para download, no endereço Gostaria agora de passar a palavra agora ao Sr. Carlos Terepins, Diretor Presidente. Por favor, Sr. Carlos, pode prosseguir. Carlos Terepins: Boa tarde a todos. É novamente um prazer poder retomar esse diálogo com cada um de vocês. Eu gostaria de iniciar a apresentação através do slide 2, onde falaremos sobre a nossa estrutura de capital. Encerramos o 3T09 com um caixa de R$283 milhões, portanto, R$36 milhões a mais que no final do 2T09. 98% de todos os empreendimentos lançados contam com financiamento à produção assegurado. Todos os empreendimentos lançados já atingiram quórum mínimo de vendas exigido pelos bancos para liberação da primeira parcela de financiamento à produção. Portanto estão comercialmente e financeiramente viabilizados Também temos já aprovados financiamentos à produção equivalentes a R$743milhões em VGV para empreendimentos a serem lançados no futuro próximo. Nossa dívida corporativa, basicamente debêntures, vence em final de 2010, 2011 e 2012, portanto não temos nenhuma dívida corporativa vencendo no curto prazo 1

2 No quadro do lado direito podemos analisar em detalhes nossa dívida bruta e líquida, bem como nosso índice de dívida liquida/patrimônio líquido, que é de 60%. Se levarmos em conta somente nossa dívida líquida corporativa, ela é R$-6 milhões, ou seja, temos mais caixa do que dívida corporativa presentemente na organização. Nosso cash burn, isto é, diferença entre dívidas líquidas, do 2T09 para o 3T09, foi de R$79 milhões, R$35 milhões a menos do que no 2T. Passando para o próximo slide, onde falaremos da nossa administração do estoque. Fechamos o 3T com um estoque de R$1,387 bilhão, e eu gostaria da atenção de vocês pra detalhar melhor como o nosso estoque está dividido. Apesar do forte volume de entregas verificado no trimestre, apenas 3% do nosso estoque era constituído de unidades prontas. Vale ressaltar que, do final do 3T até o presente momento, este valor já se reduziu de R$46 milhões para R$36 milhões, mesmo com a entrega de três novos projetos no mês de outubro do corrente ano. Dos empreendimentos a serem entregues ainda em 2009, tínhamos em 30 de setembro somente R$12 milhões em unidades não vendidas. Ou seja, o nosso estoque é bastante jovem, com 96% dele sendo entregues a partir de Do volume de estoque que será entregue em 2010, 73% serão entregues durante o segundo semestre do ano de Olhando o gráfico da direita, um dado muito importante é a média de comercialização por safra de entrega de empreendimentos. Percebemos que dos empreendimentos que iremos entregar em 2009, 97% das unidades já estavam comercializadas em 30 de setembro. Do que entregaremos em 2010, 68% já estava vendido, em 2011, 70%, e em 2012, 69%. Percebemos assim que as vendas de todas as safras performaram bem neste trimestre. Como uma regra geral, precisamos vender aproximadamente 50% das unidades para podermos quitar 100% do financiamento à produção de um empreendimento. Percebemos, portanto, que na média estamos com todos os empreendimentos já equalizados e com folga em termos de fluxo de caixa e repagamento total da dívida do financiamento à produção no momento de entrega. Gostaria de fazer uma análise junto com vocês utilizando as informações da parte de baixo do slide. Do total do nosso estoque, temos 8% de produtos que as obras ainda não foram iniciadas. Esta parte específica do estoque está com 76% vendida, na média. Na última linha, vemos que 47% do nosso estoque encontra-se em estágio de obras acima da quinta laje tipo e está com 76% vendido. E 45% do nosso estoque encontra-se em uma fase inicial de obra, onde a mesma não é tão visível ao público. Nesta fase, não temos nem o apartamento modelo decorado e nem uma obra mais avançada para mostrar ao nosso publico, e é normal termos uma velocidade de vendas um pouco mais reduzida. O próprio gasto com marketing nesta etapa é reduzido neste período. Seguindo. Primeiro, o nosso atual estoque é dividido em 76 diferentes empreendimentos e com preço médio de R$466 mil, portanto, diversificado e focado no novo limite do SFH. Dois, mostramos que os empreendimentos estão bem vendidos e em linha com os nossos estudos de viabilidade; e especialmente os 2

3 recentes lançamentos, com uma velocidade acima da dos nossos estudos de viabilidade. Seguindo a tendência do segundo trimestre, neste terceiro trimestre continuamos com uma venda elevada de estoques. Constatamos realmente que as obras entrando em fases mais avançadas geram um alto grau de atratividade ao público, levando a um aumento na velocidade de vendas. Aumentamos nossas tabelas em 4,6% na média neste trimestre. Este aumento ocorreu no início do trimestre, de forma que nossas vendas realizadas já contaram com um aumento real de preços e margens. Passando para o slide quatro, neste mapa podemos ver as áreas de atuação da Even, que são: São Paulo, Minas Gerais, Rio Grande do Sul e Rio de Janeiro, atuação coerente com o nosso planejamento estratégico. 78% do nosso estoque está em São Paulo, dividido em 62 empreendimentos. Percebemos assim a grande diversificação de produtos em uma praça que somos lideres e é o maior mercado do País. Em Minas Gerais e Rio Grande do Sul, a Even também ocupa posição no bloco de liderança. Virando a página, podemos ver os lançamentos da Even no terceiro trimestre. Lançamos R$328 milhões, divididos em seis empreendimentos, sendo três da marca Open, produtos de R$80 mil a R$200 mil. Gostaria de chamar a atenção para o preço por m² dos empreendimentos Open. Os dois empreendimentos Open lançados na Cidade de São Paulo tiveram preço médio acima de R$3 mil por m², fruto principalmente da localização dos terrenos. O preço médio das unidades lançadas foi de R$156 mil. Nossa linha Open trabalha com terrenos centralmente localizados e com público jovem, normalmente profissionais em início de carreira e renda em ascensão. Desta forma, nossas margens neste segmento são bastante similares às da média renda. Os lançamentos neste segmento representaram 33% do total de lançamentos do 9M09. Tivemos dois lançamentos de alto luxo em São Paulo, ambos com excelente velocidade de vendas. Lembrando que nossa meta para 2011 é de operarmos com 75% a 80% dos nossos produtos até R$500 mil, porem não deixando de operar pontualmente em produtos acima deste patamar, que como observados neste trimestre, apresentam ótima liquidez e margens superiores. Todos os produtos lançados tiveram um alto índice de comercialização, atingindo 71% de velocidade de vendas no próprio trimestre, o que podemos ver já virando para o próximo slide. Na página seis, vemos as fachadas e o percentual vendido até o momento dos três lançamentos Even verificados neste trimestre. Dois empreendimentos praticamente zeraram o estoque, e o empreendimento Altto, lançado no fim deste trimestre, conta com 61% vendido até o momento. Lembrando que neste empreendimento os apartamentos têm um preço médio aproximado de R$3 milhões. No próximo slide, abrimos mais detalhadamente nossa linha de produtos Open. Na parte de cima, vemos um histórico dos empreendimentos já lançados. Somente em 3

4 2009, lançamos nove empreendimentos ou fases, com mais de unidades. Deste total, 91% já estão vendidos. Abaixo, podemos ver os detalhes dos três empreendimentos Open lançados neste terceiro trimestre. Neles, atingimos uma média de 95% de comercialização até o momento. Nos slides oito e nove, podemos ver fotos de uma obra da Open. Na parte inferior do slide nove, podemos ver a abertura do land bank relativo a produtos Open. Contamos com aproximadamente unidades passíveis de lançamento até o final de Passando para o slide numero dez, falaremos das vendas no trimestre. Tivemos um trimestre de vendas recordes, fruto das vendas tanto de lançamentos quanto de estoque. Atingimos um total de R$435 milhões parte Even, o que representa uma VSO de 24,7%. Nossas vendas foram crescendo ao longo dos três trimestres, acompanhando a retomada da confiança do consumidor. Gostaria de chamar a atenção para os gráficos pizza abaixo, do lado esquerdo. Percebemos que 51% das vendas dos 9M foram provenientes de estoque, lançamentos anteriores a 2009, sendo que deste montante, mais da metade foi proveniente de empreendimentos lançados em Até o presente momento, já vendemos no 4T R$131 milhões, com apenas um lançamento de baixo VGV. Passando agora para o slide 11, analisaremos aqui a capacidade construtiva da Even. Somos a maior construtora do Estado de São Paulo em m² de empreendimentos residenciais e comerciais segundo o ranking da ITCnet de 2008 e Top Imobiliário da Região Metropolitana de São Paulo. Esta posição trás junto uma vantagem competitiva de negociação junto aos nossos principais fornecedores, com condições especiais de preços e prazos. O gráfico deste slide mostra a evolução do volume simultâneo de m² em construção. Na próxima página, mostramos os empreendimentos entregues nos últimos três meses. Entregamos sete empreendimentos, todos em São Paulo, sendo 4 dentro do trimestre e três empreendimentos em outubro. Nossa carteira de recebíveis performados encontra-se em R$130 milhões em 30 de setembro. A maior parte deste montante será convertida em repasses nos próximos meses. Gostaria agora de passar a palavra ao CFO de nossa Empresa, Dany Muszkat. Dany Muszkat: Boa tarde a todos. Dando seguimento à nossa apresentação, no slide da página 13, elencamos algumas vantagens de termos o sistema SAP totalmente implantado. Iniciamos este processo em 2006 e hoje isso nos ajuda a termos um maior controle e transparência na operação de nossa Empresa. Virando a página, analisaremos a nossa receita líquida reconhecida e margem bruta. Conforme comentamos nos últimos trimestres, a velocidade de reconhecimento de receitas aumenta conforme as obras vão evoluindo. Desta forma, tivemos um aumento de 45% na receita líquida reconhecida, fruto também da boa performance de vendas. 4

5 Do lado direito, gostaria de enfatizar nosso lucro bruto de R$110 milhões no trimestre, com crescimento de 98% no trimestre a trimestre. Nossa margem bruta de 33,9%, voltando, portanto, aos patamares históricos, conforme amplamente comentado no último trimestre. No slide 15, abrimos nosso EBITDA, que também subiu 98% comparado com o 2T09, atingindo uma margem de 20,7%, fruto tanto de um maior reconhecimento de receitas quanto de uma manutenção de gastos gerais e administrativos bastante controlados. O grande destaque aqui é o nosso lucro líquido do trimestre, que subiu 152% em comparação com o 2T. Atingimos, portanto, R$51,9 milhões de lucro líquido no período, com uma margem líquida antes dos minoritários de 15,5%. Outro destaque é o aumento do nosso resultado a ser reconhecido, que passou para R$449 milhões, com margem de 34,3%. Mudando de slide, vemos uma tabela comparando os principais indicadores financeiros do 3T09 com 2T09. Podemos perceber que crescemos em praticamente todos os índices. O destaque nesta pagina é o aumento de 152% no lucro líquido no trimestre a trimestre, com margem líquida passando de 9,6% para 15,5% neste trimestre. Outro destaque importante foi o nosso volume de vendas, que subiu 72% no trimestre, atingindo, portanto, vendas recordes. Nosso land bank sofreu uma pequena redução de 10%, mas que será mais de que compensada no curto prazo de acordo com nosso pipeline de novos terrenos em negociações avançadas. Gostaria de retornar a palavra para o Carlos, para as considerações finais antes das perguntas. Carlos Terepins: Eu gostaria de encerrar esta apresentação revendo os pontos do próximo slide, que julgo serem os pilares de nossa atuação estratégica levando em consideração o cenário de uma substancial retomada de mercado. Temos mantido de forma sistemática e disciplinada uma sólida posição de caixa. Encerramos o trimestre com R$283 milhões em disponibilidades e, simultaneamente, demonstramos uma manutenção de nossa alta financiabilidade, facilmente verificável através do índice de 98% de projetos com financiamento à produção assegurados, além do financiamento garantido para R$743 milhões de VGV em projetos ainda não lançados. Entregamos no trimestre passado quatro empreendimentos, e somente no mês de outubro, outros três empreendimentos. Junto com os lançamentos, estas entregas contribuíram para um cash burn decrescente em nossa Empresa. A nossa estratégia de comercialização, dada a nossa sólida posição financeira, persegue a maximização do valor de nossos produtos. Aumentamos nossas tabelas em 4,6% na média neste terceiro trimestre, e este aumento ocorreu no início do 5

6 trimestre, de forma que nossas vendas realizadas já contaram com um aumento real de preços e, portanto, um aumento de margens. Atingimos um volume de vendas recorde neste trimestre, um reflexo da melhora da confiança do nosso consumidor, assim como da qualidade de nossos produtos, fazendo com que nossa VSO no período atingisse o alto índice de 24,7%. Consolidamos nossas operações da Even, com mais de unidades lançadas neste ano, atingindo 91% de vendas nas mesmas. Além disso, contamos com um land bank de aproximadamente unidades neste segmento, com potencial de lançamento até o final de Gostaria de repetir que, neste trimestre, até o presente momento, já vendemos R$131 milhões. O grande destaque do 3T foi o nosso lucro líquido de R$51,9 milhões, com margem líquida de 15,5%, também em função de uma política de contenção e racionalização de gastos com G&A. Nos 9M acumulados do ano, o lucro líquido já atingiu R$84,1 milhões. Recentemente, crescemos nossa equipe de novos negócios e estamos com um bom pipeline de novos terrenos em negociações avançadas. Enfim, prosseguiremos com nossa estratégia de preservação de caixa, lançamentos criteriosos que respondam a quesitos de mercado, construtibilidade e financiabilidade, e inserção consistente e cuidadosa no segmento de baixa e média-baixa renda. Nossa atuação continuará abrangente em termos de segmentos, com a clara percepção de que a retomada do crescimento do setor oferecerá oportunidades em mercados distintos, exigindo, isto sim, Management capacitado, motivado e altamente perceptivo em relação a um cenário que demanda profissionalismo e capacidade inequívoca de geração e entrega. Eu gostaria agora de nos declararmos à disposição para eventuais questões que possam ser formuladas. Alexandre Gribovsky, Sunset: Boa tarde, senhores. A pergunta é referente ao evento de aumento de preço que vocês praticaram nos estoques, e também ao fato de o 3T ter imóveis supostamente de margem mais alta; o ticket médio foi mais alto, a margem provavelmente deve ter sido mais alta. Esse aumento da margem a apropriar, quanto é de cada um deles, se vocês pudessem comentar um pouco sobre isso. Essa é a primeira pergunta. E a outra pergunta é referente às despesas operacionais. Nós vimos que o número decresceu em resultado absoluto referente ao 2T. Vamos ver esse número crescer novamente, ou se ele vai ficar mais ou menos nesse patamar de R$16 milhões, R$17 milhões? Obrigado. Dany Muszkat: Alexandre, você queria saber da margem do estoque ou da margem REF? Alexandre Gribovsky: 6

7 Eu queria saber, na sua margem REF, se esse aumento de margem REF no 3T é referente a uma atualização que você teve da sua base, em função de aumento de preço etc., ou se isso é em face aos lançamentos que aconteceram nesse trimestre, que tiveram uma margem mais alta por serem de um segmento mais alto, também. Dany Muszkat: Não vou dar o breakdown exato, mas é uma divisão das duas coisas, acrescida também do efeito do INCC, que neste período, nos três meses, teve um aumento de 2,3% em todos os nossos recebíveis. Então, isso impacta inclusive em vendas anteriores no resultado de exercícios futuros. O efeito dos 4,6% foi basicamente impactado no REF nas vendas desses estoques no período. A diferença teve um efeito na nossa margem de estoques, que também subiu para 37%. Vou passar para o Carlos para responder sobre o G&A. Carlos Terepins: Boa tarde, Alexandre. A questão do G&A é bastante controlada, estritamente aqui dentro da Empresa, e eu diria até que o fato de a Empresa ter toda a sua operação, tanto da parte de construção quanto de incorporação, regida pelo sistema SAP, que está totalmente implantado aqui dentro, isso facilita enormemente o controle da operação e de uma empresa em franco crescimento. O que eu posso te informar é que sim, a gente deve no 4T manter níveis muito próximos do 3T em termos de G&A. As coisas estão bastante controladas. Mas é evidente que um crescimento da operação, da própria base de lançamentos para o ano que vem, do incremento da atividade aqui da Empresa, nós devemos ter algum crescimento nessa rubrica, mas em um nível de crescimento bastante controlado, bastante baixo, que vai permitir viabilizar uma eficiência até maior em relação ao volume lançado de vendas para o próximo exercício. Alexandre Gribovsky: OK. Obrigado. Operadora: Encerramos neste momento a sessão de perguntas e respostas. Gostaria de passar a palavra ao Sr. Carlos Terepins para as considerações finais. Carlos Terepins: Eu queria agradecer a audiência de cada um de vocês, reiterar que a nossa equipe toda se encontra à disposição para encontros, debates e questionamentos. Basta realmente nos contatar para que possamos agendar, a equipe como um todo. E finalmente, queria agradecer a equipe Even pela dedicação e pelo brilhantismo do resultado alcançado pela Empresa neste trimestre. Muito obrigado a todos pela audiência. 7

8 Operadora: A teleconferência da Even está encerrada. Agradecemos a participação de todos. Tenham uma boa tarde. Este documento é uma transcrição produzida pela MZ. A MZ faz o possível para garantir a qualidade (atual, precisa e completa) da transcrição. Entretanto, a MZ não se responsabiliza por eventuais falhas, já que o texto depende da qualidade do áudio e da clareza discursiva dos palestrantes. Portanto, a MZ não se responsabiliza por eventuais danos ou prejuízos que possam surgir com o uso, acesso, segurança, manutenção, distribuição e/ou transmissão desta transcrição. Este documento é uma transcrição simples e não reflete nenhuma opinião de investimento da MZ. Todo o 8

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