ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS.

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Ana Luiza Sales Guterres
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1 Prof. Vander Ferreira de Andrade TURMAS 14 e 04 (on-line) 18/09/2018 ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS. Contextualização: Atualmente seis milhões de pessoas vivem em condomínio, isso apenas na cidade de São Paulo. Mesmo com a crise que assola o país, tal número vem crescendo, tendo em vista a que as pessoas buscam nos condôminos uma maior segurança, conforto e economia. Ademais, verifica-se que a crise não se apresenta tão forte nos condomínios, pois a garantia do condomínio será o próprio imóvel caso não ocorra o pagamento da taxa condominial. Referida crise não é apenas econômica, mais sim de trabalho, tendo em vista a revolução tecnológica, os robôs estão ocupando os lugares dos humanos. Assunto este, que tem muita relação com condomínio, posto que, hoje existem inúmeros aplicativos, software, uma gestão por sistemas, que traz facilidades na gestão condominial, desta forma, a administradora surge como facilitadora, podendo gerir uma ampla variedade de condomínios quais sejam: residenciais, comerciais, industriais ou mistos (as administradoras costumam cobrar entre um a cinco salários mínimos). O papel da administradora no condomínio é importante, sendo necessário muita responsabilidade, posto que no futuro caso comprovada sua negligencia poderá ser responsabilizada por ter gerador dano dolosamente ou por omissão, conforme o consubstanciado no contrato de serviço. Página 1 de 6

2 Novas paradigmas da Gestão Condominial: Gestão por sistemas: uso de aplicativos e software; Gestão por projetos: planejamento do que se pretende fazer; Prestação de contas on line. OBS: Orientação, sempre tem que ser por escrito, porque, é muito comum, o sindico querer imputar a responsabilidade para a administradora. Pré-requisitos: É preciso ter uma estrutura mínima, hoje pode-se ter um escritório virtual, necessário um atendimento nota 10, e tem que ter um diferencial. Qualquer pessoa pode exercer a profissão de administrador, até mesmo o advogado, não é necessário fazer administração. Inclusive o SEBRAE dispõe uma cartilha de passo a passo como montar uma administradora de condomínio. OBS: Coworking = pessoas que trabalham juntas. OBS: Pool = A famigerada conta pool, uma única conta bancária para administração de vários condomínios. Não é uma boa ideia, pode causar muitos problemas, dificultando a gestão, NUNCA orientar administradoras a trabalhar desta forma, melhor evitar a utilização de conta. Instituição e constituição. Necessário abrir um CNPJ, não pode abrir MEI, pois no CNI não tem essa atividade de administração de condomínio. A melhor via é a ME, se ajusta o simples, uma tributação mais adequada, justamente para poder se apresentar, abrir conta como Pessoa jurídica, etc. Página 2 de 6

3 Escolhendo administradora de condomínio. Análise da proposta comercial; Visita à sede; Análise da minuta contratual (acompanhar a assembleia de condomínio 1 por ano, e a cada nova assembleia será cobrado a parte valor razoável de 1 a 2 salários mínimos); Análise do modelo de prestação de contas (livro tradicional, prestação on line); Checagem das referências. Governança Condominial: Caracterizada por algumas fórmulas de ação: 1. Melhor cumprimento das normas aplicáveis (aquelas que obrigam a pagar o tributo, obedecer às regras contratuais, pagamento trabalhistas); 2. Atenção para a documentação legal (estatuto de uma empresa) e financeira (notas ficais, orçamentos); 3. Melhoria da comunicação interna e externa (não pode esquecer de manter a comunicação entre administradora e sindico, administrador e condômino, manter o cliente informado); 4. Transparência de contas e confiabilidade (ser claro, detalhando as despesas nas prestações, para não gerar desconfiança); 5. Otimização do desempenho do condomínio (deixar melhor o condomínio); Página 3 de 6

4 6. Síndico como peça-chave: treinamento - soluções de economia integradas com tecnologia; 7. Concorrência para seleção de terceirizados; 8. Termômetros dos índices de satisfação e convivência (monitoramento, papel com notas, pesquisa pela internet, questionário junto com boletos); 9. Gestão por projetos; 10. Administração responsável (cuidar bem do que não lhe pertence); 11. Gerenciamento de normas e contratos (gerenciar vencimentos dos contratos, utilizando-se do semáforo como gerenciamento a) verde: contrato novo; b) amarelo: 03 meses para o contrato vencer, negociar ou procurar prestadores novos; c) vermelho: venceu, nunca pode chegar neste). OBS: Atenção a portaria virtual não se presta para todos condomínios, só para pequenos condomínios (60 unidades no máximo). Deverá ser dado suporte, caso ocorram alguns inconvenientes, como queda energia e/ou internet, tendo em vista depender destes meios para seu funcionamento. Também convida as administradoras a ter um novo olhar sobre o tema da gestão das inadimplências, ir além da cobrança propriamente dita, com algumas possíveis táticas: 1. Elaboração de um plano de combate; 2. Suporte de coach financeiro; 3. Prioridade para mecanismos de mediação; 4. Preservação da relação entre condôminos e otimização do pagamento dos recebíveis Página 4 de 6

5 OBS: Rateio extraordinário não pode ser cobrado do locatário/ inquilino. Princípios: 1. Legalidade: Constituição Federal; Código Civil 2002; Convenção de Condomínio (a principal e, menos conhecida e utilizada pelos condôminos); OBS: Lei geral de condomínios de 1964, foi revogada no que tange aos assuntos relacionados aos condomínios, contudo, ainda vigente para a incorporação imobiliária; Regimento Geral (serve para regulamentar o dia a dia do condomínio); Normas da ABNT (diretrizes técnicas, que não observadas podem gera responsabilidade ao sindico e a administradora, existem mais de 100 normas que se aplicam aos condomínios, necessário conhecer as principais). 2. Eficiência; 3. Economia; 4. Compliance: a) Conformidade legal, ajustado com as normas vigentes com o monitoramento permanente; b) Prevenção; c) Código de ética, toda empresa tem que ter o código de ética dos funcionários. 5. Impessoalidade: não pode ter preferidos ou inimigos, tratamento igual (isonomia) para todos. 6. Publicidade: transparência. Página 5 de 6

6 OBS: Mora = é o não cumprimento da obrigação na forma como foi estabelecido. OBS: LBI Lei Brasileira de Inclusão (Normas da ABNT, que obrigam a acessibilidade). Crimes condominiais: Apropriação indébita; Crime contra a honra (injuria, calúnia, difamação); Contravenção penal praticar tumulto em assembleia; Furto de coisa comum; Falsidade material; Estelionato; Crimes ambientais; Crime tributário. BONS ESTUDOS! Prof.ª Ana Paula Melo. * Aos alunos da Pós-graduação online está disponível o imobiliario4@legale.com.br, onde serão recebidas e respondidas as perguntas durante a transmissão das aulas. Página 6 de 6

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