*Ordenações Filipinas de 1595, (Livro 1º, Cap. LXVIII, 34º):

Transcrição

1 *Ordenações Filipinas de 1595, (Livro 1º, Cap. LXVIII, 34º): Se uma casa for de dois senhorios de maneira que de um deles seja o sótão e do outro o sobrado, não poderá aquele, cujo for o sobrado, fazer janela sobre o portal daquele cujo for o sótão, ou loja, nem outro edifício algum

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9 O SÍNDICO O síndico pode ser pessoa, física ou jurídica, moradora ou não do condomínio. E se a convenção proibir Síndico não condômino?

10 JURISPRUDENCIA Apelação Cível com revisão n Apelante: Maria Bee de Feitas Apelado: Condomínio Paineiras Center Comarca: Jundiaí MM. Juíza de I a instância: Dra. Eliane de Oliveira VOTO n 5162 EMENTA: AÇÃO DECLARATORIA DE NULIDADE DE ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA - Eleição de síndico - Convenção condominial - Previsão de que somente os condôminos proprietários poderiam exercer o mister - Ação julgada improcedente - Legalidade da eleição - Inteligência do 4o do art. 22 da Lei n 4.591/64 - Condôminos alertados do impedimento da convenção condominial, expressando a aprovação das contas da gestão do síndico eleito - Sentença confirmada - Apelo não provido.

11 ART COMPETE AO SÍNDICO I - convocar a assembléia dos condôminos; II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; IX - realizar o seguro da edificação...(omissis)

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13 E SE A ASSEMBLÉIA NÃO REÚNE? Pela obrigatoriedade e força em prol dos interesses comuns, cabe à Assembléia se reunir e deliberar sobre as regras de convivência. O artigo 27 da Lei 4.591/64 e o artigo 1350, 2º, do Código Civil prevêem respectivamente: "... Se a assembléia não se reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe competem, 15 dias após o pedido de convocação, o juiz decidirá a respeito, mediante requerimento dos interessados... 2º Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino..."

14 II - REPRESENTAR, ATIVA E PASSIVAMENTE, O CONDOMÍNIO, PRATICANDO, EM JUÍZO OU FORA DELE, OS ATOS NECESSÁRIOS À DEFESA DOS INTERESSES COMUNS; Representação da massa condominial limites dessa representação Em última análise, o síndico, seja ele condômino ou profissional, é mandatário do condomínio (Art 653/691 CC).

15 A ASSEMBLEIA É SOBERANA?

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17 SOBERANIA SUBORDINADA À LEI Lei de Introdução ao Código Civil (Dec.Lei 4.657/42), diz que a lei deve ser aplicada observando a razão social para que foi criada, e ao bem comum. No município de São Paulo, por exemplo, há a Lei nº 10518/88, regulamentada pelo Decreto nº /93, que estabelece que a limpeza (pintura ou lavagem) da fachada do condomínio deve ser realizada a cada 5 anos, assim, é obrigação do síndico obedecer a lei, atingindo ou não o quórum ali exigido.

18 VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; - omissão síndico - cobrança - abonos indevidos

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22 VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; - dever de prestar contas - ação prestação de contas - como presto contas? mostrar documentos CPC,Art A ação de prestação de contas competirá a quem tiver: I - o direito de exigi-las; II - a obrigação de prestá-las.

23 D) SABER O QUE ARRECADAR -Obrigatoriedade Fundo Reserva -Algumas Convenções Condominiais possibilitam suspensão de arrecadação

24 TRECHO GRIFADO DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL

25 A PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA e) Conhecer a Inadimplência e a Mora - Evitar não reajustar cota ordinária mantida por outra Penhora Judicial - Possibilita Cobrança ao Próximo ano - Cobrança Inadimplentes / Aprovação em Ata

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27 RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA - O síndico poderá ser solidariamente responsabilizado por serviços mau executados, pelos impostos não recolhidos e por danos causados Problema surge palpiteiros somem. - Lenda Urbana?

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29 RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA E PREVIDENCIÁRIA SÍNDICO No que diz respeito à relação condomínio x síndico remunerado, deverá este último obedecer a legislação municipal, trabalhista e previdenciária. No caso do município de São Paulo, por exemplo, deverá o síndico que recebe remuneração inscrever-se no CCM (cadastro de contribuintes mobiliários artigo 9, inc.ii, alíneas a e b, Lei Municipal /08), e declarar mensalmente o valor de sua remuneração/isenção na DES (declaração eletrônica de serviços) da Prefeitura, tal como o condomínio deverá recolher e reter a parcela que tange ao INSS (salvo exceções previstas em lei).

30 RESPONSABILIDADES GERAIS DO SÍNDICO É claro que do síndico não se espera que domine todas as questões que envolvem administração condominial - serviços de uma administradora de condomínios. Existem vários itens que devem ser checados periodicamente, já outros têm seu cumprimento obrigatório, determinado por lei. A conservação do prédio e seus equipamentos é obrigação permanente do síndico. Criminalmente, poderá o síndico vir a ser responsabilizado, caso dolosamente deixe de cumprir a legislação e isso exponha pessoas a risco. A periclitação é apenada pela nossa legislação penal, como se vê: Art Expor a vida ou a saúde de outrem a perigo direto e iminente: Pena - detenção, de 3 (três) meses a 1 (um) ano, se o fato não constitui crime mais grave. Reformas e ART ou RRT

31 ITENS DE MANUTENÇÃO OBRIGATÓRIA - Extintores recarga anual - Cilindros dos extintores revisão a cada 5 anos - Mangueiras de incêndio revisão anual - Pára-raios medição ôhmica anual - revisão completa a cada 5 anos - Caixa d água limpeza anual - Dedetização revisão anual - PPRA Programa de Prevenção do Risco Ambiental anual - PCMSO Programa de Controle Médico da Saúde Ocupacional anual - PPP Perfil Profissiográfico Previdencial anual - CIPA Controle Interno de Prevenção de Acidentes anual - AVS Auto de Vistoria de Segurança somente para condomínios comerciais a cada 5 anos - AVCB Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros a cada 3 anos - Brigada de incêndio vencimento junto com o AVCB - RIA Relatório de Inspeção Anual elevadores - Seguro anual - Playground revisão semestral - Fachada limpeza a cada 5 anos

32 SE A RESPONSABILIDADES SÃO TANTAS E AS CONSEQUÊNCIAS TÃO FEIAS, PARA O SÍNDICO NÃO HÁ MAIS ESPERANÇAS?

33 NADA É TÃO FEIO QUE NÃO HAJA ESPERANÇA!!!!

34 Análise Contratual para Síndicos Paulo Henrique P. Bom