SEC 3 Qualidade de Processos de Securitização

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1 Página 1 de 7 QG SEC 3 Qualidade de Processos de Securitização Tipo de Rating Relatório Atribuição Perspectiva Estável Sumário executivo O RATING Relatório de Rating 11, set, 2013 Ações recentes 11, set, Atribuição do Rating Sob Monitoramento até: 30/06/2014* Próxima Atualização: 180 dias Critérios e Metodologias Relevantes para este Rating Metodologia Qualidade de Gestão / Securitizadoras Em 11 de setembro de 2013, a Liberum Ratings atribuiu a classificação SEC3 de qualidade de processos de securitização para a ISEC Securitizadora S.A. (ISEC). A perspectiva do rating é estável. Companhias Securitizadoras classificadas neste patamar apresentam processos de securitização e ambiente de controle considerados bons. FUNDAMENTOS DA CLASSIFICAÇÃO A classificação SEC3 levou em conta sua posição de mercado, a longa experiência dos sócios e a adequada estrutura disponível (tecnologia, controles e pessoas) para administrar as carteiras securitizadas. A ISEC implementou uma boa sistemática de acompanhamento e controle sobre as operações, as quais atendem plenamente as atuais necessidades. Embora venha apresentando relevante crescimento de suas operações, a classificação foi limitada pelo curto histórico de atuação e modesto volume de negócios, sendo estes contrabalanceados pela vivência dos sócios no ramo imobiliário. A Liberum Ratings considerou ainda: o desafio de consolidar a posição no crescente e concorrido mercado de securitização, o entorno regulatório no qual se insere a empresa, a competição no setor, seu porte e posicionamento estratégico. As barreiras de entrada para o surgimento de securitizadoras são reduzidas, o que se observa pelo aumento recente do número de securitizadoras registradas. PRINCIPAIS CONSIDERAÇÕES Positivas Bons processos de análise e acompanhamento das carteiras lastro Boa capacidade de originar operações a partir do relacionamento com incorporadoras e construtoras Longa experiência dos sócios e da equipe da ISEC no ramo imobiliário Negativas Curto histórico de atuação da ISEC, sendo 2013 o primeiro ano de atuação da securitizadora Necessita ampliar as fontes de distribuição, atualmente concentradas Desafio de sustentar um desempenho consistente, dado o cenário de maior competição com outras securitizadoras HISTÓRICO ÍNDICE: Rating e Fundamentos 01 Principais considerações 01 Considerações do rating 03 Sobre o Rating 06 Informações Importantes 07 A ISEC foi estruturada em 2012 e iniciou as operações em janeiro de A estreia da ISEC no mercado de capitais aconteceu em janeiro de 2013 no Rio Grande do Norte. Nessa operação, a empresa estruturou um CRI com lastro em recebíveis originados pela CHB de 270 lotes. A empresa surgiu como securitizadora especializada no mercado imobiliário, a partir do relacionamento com a CHB - Companhia Hipotecária Brasileira decorrente de participações societárias comuns nas duas empresas. A CHB existe como cia. hipotecária há diversos anos e ultimamente desenvolve negócios junto ao Programa Habitacional do Governo Minha Casa Minha Vida na região nordeste, notadamente na cidade de Natal/RN, origem do controlador da CHB. Em 2012, a CHB participou da estruturação de operações de securitização atuando como emissora dos créditos que somaram R$ 500 milhões em financiamentos a agentes do mercado imobiliário. Estes créditos foram securitizados e negociados junto ao mercado de capitais.

2 Página 2 de 7 Em virtude da sinergia e da vasta experiência dos sócios no ramo imobiliário, a ISEC foi estruturada para ampliar a atuação do Grupo nesse segmento assim como explorar a carteira de crédito e o relacionamento construído ao longo dos anos pelos sócios. Inicialmente o projeto era uma estrutura de home equity, entretanto as operações estruturadas junto a loteadoras e incorporadoras passaram a ter maior espaço nos negócios e a ISEC começou a disponibilizar soluções integradas de produtos Financeiros para estes clientes. A CHB, como agente financeiro, financia a compra de imóveis e a ISEC atua na estruturação e distribuição de títulos, convertendo-os em CRI e distribuindo-os junto ao mercado de capitais atráves de agentes especializados. PERFIL DA SECURITIZADORA A ISEC é uma empresa securitizadora de créditos que atua na estruturação e intermediação de negócios originados junto ao mercado imobiliário e distribuídos junto aos investidores no mercado de capitais através da de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Resulta da reestruturação societária e de gestão da Imowel Securitizadora S.A., constituída em 05 de março de 2007, que permaneceu na condição pré-operacional até novembro de 2012, quando alterou sua razão social para ISEC Securitizadora S.A. A partir da reestruturação societária e gerencial realizada em novembro de 2012, a ISEC iniciou suas atividades operacionais com foco na originação e estruturação de Certificados de Recebíveis Imobiliários. No mercado de capitais os Certificados de Recebíveis Imobiliários emitidos pela ISEC se constituem numa alternativa de investimento, tanto na composição da carteira dos Fundos de Investimento Imobiliários, quanto na aquisição direta pelos investidores destes títulos que possuem remuneração e prazos definidos e contam com a garantia de fluxo financeiro e eventualmente também garantias imobiliárias. Os negócios são conduzidos sob duas linhas: 1) Originação de operações junto ao médio incorporador / construtor, principalmente no segmento residencial não atendido pelo SFH, o alto padrão e o corporativo. A Securitizadora visa atuar fora dos grandes centros em incorporadores e construtores de médio porte (VGV em torno de R$ 150 milhões), com uma proposta de funding alternativo de longo prazo às tradicionais linhas de financiamento disponíveis para esses agentes. 2) Securitização de créditos originados pela CHB, suprindo a necessidade de funding da mesma em condições adequadas, principalmente de prazos e taxas. Hoje a CHB possui uma carteira de aproximadamente R$ 30 milhões e tem como meta originar uma carteira em torno de R$ 80 milhões com atuação da ISEC para alocar essa carteira no mercado. No fechamento de março de 2013, a ISEC contava com um capital social integralmente subscrito no total de R$ ,00, representado por ações ordinárias nominativas e sem valor nominal. O total de CRIs emitidos sob o regime Fiduciário no 1º trimestre de 2013 foi de R$ mil, correspondendo ao total da carteira em aberto. A receita total gerada a partir das operações realizadas neste trimestre foi de R$ mil. Operações realizadas até o fechamento de agosto/13 Emissão (série) 1º série - 1º 2º série - 1º 1º série - 2º 3º série - 1º 2º série - 2º 2º série - 2º 2º série - 2º Volume , , , , , , ,20 Tipo de Lastro/ garantia Loteamento Comercial Loteamento Residencial Residencial Residencial Residencial Prazo Vencimento final 07/01/ /01/ /02/ /06/ /09/ /09/ /09/2022 Pagamentos Mensal Mensal Mensal Mensal Mensal Mensal Mensal

3 Página 3 de 7 Longa experiência dos sócios da ISEC Boa capacidade técnica das equipes CONSIDERAÇÕES DO RATING Posição de mercado e histórico de atuação recente. A Liberum considerou, como elemento importante para o rating, o histórico de atuação e a maturidade profissional da Securitizadora, marcado pelo início recente e pela modesta quantidade de operações realizadas. A ISEC realizou até agora operações que totalizaram R$ 105,7 milhões. O perfil dos empreendimentos tem sido loteamento e residencial. Há expectativa de alcançar um volume R$ 320 milhões (10 a 12 séries) em Tem mandato para mais operações nos próximos meses, principalmente loteamento e corporativos. Desafio de diversificação das fontes de distribuição, atualmente concentradas. Ainda que a demanda por CRIs esteja aquecida, o que tem facilitado a colocação dos papéis originados pela ISEC, a securitizadora está empenhada em expandir os esforços de distribuição, a fim de aumentar os canais de venda de seus CRIs, devido à concorrência em um ambiente de taxas de juros locais mais baixas. A ISEC vem realizando ações juntamente a outros tipos de investidores como fundações. Atualmente, sua distribuição está concentrada em grandes gestores de recursos, porém, a expectativa é de que haja maior diversificação ao longo do tempo. Longa experiência dos sócios e da equipe da ISEC no ramo imobiliário e sinergia com a CHB. Os sócios possuem longa experiência no ramo imobiliário. Da mesma forma, a CHB desenvolveu, ao longo dos anos, um relacionamento com incorporadores e construtores, principalmente da região nordeste. Esse relacionamento vem sendo explorado pela ISEC nas suas operações ativando potenciais clientes conquistados ao longo dos anos pela CHB. A sinergia também se dá através do uso, pela ISEC, das áreas corporativas já existentes na CHB. Aprimoramento da estrutura. A Securitizadora fez investimentos para adequar sua estrutura a uma escala maior, dada a demanda de seu nicho de atuação, o qual vem apresentando aumento de participantes. Houve ampliação e reformulação de equipes e sistemas, principalmente nos processos de administração das carteiras securitizadas, bem como adoção de ajustes nas políticas, nos procedimentos e nos controles. Boa capacidade técnica e qualificação das equipes responsáveis pelas operações de securitização. Os times de gestão, estruturação e comercial são experientes nas suas atividades. A Liberum Ratings acredita que há um ganho competitivo por parte da ISEC ao investir em processos e pessoas reforçando os serviços de administração das carteiras, bastante atrelados ao processo de securitização. Entre os serviços citamos a cobrança de créditos imobiliários, renegociações, e encaminhamento das informações à rede bancária para processamento dos boletos de pagamento, acompanhamento da evolução dos saldos devedores e elaboração de relatórios gerenciais sobre o comportamento da carteira. Os controles de risco e compliance são bons. Como securitizadora de créditos imobiliários, as atividades de controle estão diretamente ligadas à administração das carteiras (pagamentos e recebimento, de notas fiscais/boletos, gestão de caixa, contabilizações, estruturação fiscal, resultado, fundo de reserva, controle operacional dos triggers, dos eventos de avaliação, entre outros). Por ora, a estrutura de administração das carteiras está adequada ao atual volume e às exigências regulatórias, porém deverão ser ajustadas à medida que sejam incoporadas novas operações. O processo de estruturação de operações é padronizado, porém resguarda as particularidades de cada operação. A securitizadora implementa salvaguardas jurídicas como análise jurídica (da carteria, do cedente e do emprendimento lastro) e financeiras (como a verificação de fluxos financeiros, auditoria das carterias, dentro outros) na originação e estruturação das suas emissões. Implementa também filtros na seleção de cedentes e dos créditos elegíveis para securitização comumente utilizados pelo mercado especializado como por exemplo, VGB, LTV, behaviour, aging de atraso dentre outros.

4 Página 4 de 7 Automatização dos processos de gestão das carteiras securitizadas. A plataforma tecnológica da ISEC é adequada, com recursos básicos de segurança, apoiados na estrutura corporativa. O plano de contingências é satisfatório. A Securitizadora deverá fazer investimentos para sustentar uma escala maior de operações paralelamente à manutenção da qualidade dos serviços passando pela existência de adequados controles, bons relatórios, disponibilidade de informações, entre outros. Conservadorismo nas operações em que figura como securitizadora, preocupando-se com a formalização jurídica, das garantias, a reputação das partes envolvidas, as características das carteiras. Os CRIs da ISEC possuem garantias, estruturas de mitigação de riscos e são segregados do patrimônio da Securitizadora (regime fiduciário). Desafios: Dentre os principais desafios da ISEC estão a maior diversificação de sua base de clientes e a sustentação de um bom desempenho de forma recorrente.

5 Página 5 de 7 SUMÁRIO FINANCEIRO ISEC SECURITIZADORA S/A (Fonte: demonstrações financeiras 1S13 e 1T13) Ativo AH (%) 30/06/2013 valores em milhares de reais Ativo Total ,0 10,6% ,8 Ativo Circulante ,8-21,7% ,6 Caixa e Equivalentes de Caixa 1.055,2 35,3% 780,0 Aplicações Financeiras ,4 23,1% ,5 Contas a Receber 457,5-93,3% 6.846,2 Estoques 0,0-0,0 Tributos a Recuperar 3,8-97,4% 147,1 Despesas Antecipadas 0,0-0,0 Outros Ativos Circulantes 0,0-100,0% 185,8 Ativo Não Circulante ,2 26,2% ,2 Ativo Realizável a Longo Prazo ,2 26,2% ,1 Imobilizado 0,0-100,0% 0,1 Intangível 0,0-0,0 Diferido 0,0-0,0 Passivo e Patrimônio Líquido AH (%) 30/06/2013 valores em milhares de reais Passivo Total ,0 10,6% ,8 Passivo Circulante ,4-2,4% ,7 Obrigações Sociais e Trabalhistas 342,8-0,0 Fornecedores 0,0-0,0 Obrigações Fiscais 0,0-0,0 Empréstimos e Financiamentos 0,0-0,0 Outras Obrigações ,6 Provisões 0,0-100,0% 677,4 Passivo Não Circulante ,5 19,0% ,1 Empréstimos e Financiamentos 0,0-0,0 Outras Obrigações , ,1 Patrimônio Líquido 107,1-87,5% 860,0 Capital Social Realizado 273,2 0,0% 273,2 Reservas de Lucros -166,1-120,7% 801,3 Lucros/Prejuízos Acumulados 0,0-100,0% -214,5 Demonstração do Resultado valores em unidades de reais 30/06/2013 (3m) (3m) Receita de Venda de Bens e/ou Serviços 37, ,9 Custo dos Bens e/ou Serviços Vendidos 0,0 0,0 Resultado Bruto 37, ,9 Despesas/Receitas Operacionais -800, ,6 Resultado Antes do Resultado Financeiro e dos Tributos -762,5 801,3 Resultado Financeiro 9,6 0,0 Resultado Antes dos Tributos sobre o Lucro -752,9 801,3 Lucro/Prejuízo do Período -752,9 801,3

6 Página 6 de 7 Analista principal Rodrigo Indiani rodrigo.indiani@liberumratings.com.br Membros do comitê de rating: Rodrigo Indiani rodrigo.indiani@liberumratings.com.br Bruno Hofheinz Giacomoni bruno.giacomoni@liberumratings.com.br Catia Mota catia.mota@liberumratings.com.br Mauricio Bassi mauricio.bassi@liberumratings.com.br Metodologia e critérios relevantes para esta análise: Metodologia Liberum Ratings Histórico do rating: Atribuição: 11, set, Rating SEC 3 - Processos de securitização e ambiente de controle considerados bons. Perspectiva estável Escala de avaliação: Escala de Rating de Qualidade de Processos de Securitização / Securitizadoras *Prazo de monitoramento do rating: Conforme contrato de prestação de serviços de rating, esta classificação está sob monitoramento da Liberum Ratings até 30/06/2014. Após essa data, caso não haja renovação do contrato de prestação serviços, o rating será retirado, não sendo mais monitorado pela Liberum Ratings. Informações utilizadas: As informações utilizadas para a elaboração deste relatório datam até 31/08/2013. Informações posteriores a essa data podem causar a alteração da classificação ou dos fundamentos expostos neste relatório. As informações disponíveis para a da classificação e, consequentemente deste relatório, foram consideradas suficientes e alinhadas com os requerimentos metodológicos aplicáveis para a mesma. As informações utilizadas foram encaminhadas pela Securitizadora. Também foram utilizadas informações de domínio público e privado. LIBERUM RATINGS Tel: São Paulo - Brasil Em caso de dúvidas, entre em contato conosco: contato@liberumratings.com.br SOBRE O RATING INFORMAÇÕES IMPORTANTES

7 Página 7 de 7 A Liberum Ratings Serviços Financeiros Ltda. (Liberum Ratings) emite seus pareceres, opiniões e demais materiais com base em informações encaminhadas por terceiros, dados que são considerados confiáveis e precisos. No entanto, há a possibilidade de erros de ordem humana, técnica ou de qualquer outra índole na elaboração e transmissão dessas informações. Nesses casos, a Liberum Ratings não faz nenhuma representação, nem avaliza, garante ou se responsabiliza - de forma explícita ou implícita por erros ou omissões nos dados recebidos, ou, ainda, sobre a exatidão, completude, resultados, abrangência e integridade dos mesmos. Também não se responsabiliza por erros, omissões, resultados de opiniões ou análises que derivem de tais informações. O processo de análise utilizado pela Liberum Ratings não compreende a auditoria ou a verificação sistemática de tais informações. Eventuais investigações para a checagem desses dados variam, dependendo de fatos e circunstâncias. Sob nenhuma circunstância, a Liberum Ratings, seus diretores, empregados, prestadores de serviços ou agentes serão responsabilizados civilmente ou de qualquer outra forma por quaisquer danos diretos, indiretos ou compensações, incluindo, mas não se limitando, a perda de dinheiro, lucros ou good will; pelo tempo perdido durante o uso ou impossibilidade de uso do website ou durante o prazo necessário para avaliação das informações recebidas e na elaboração das análises e opiniões, divulgadas ou não em seu website; por ações ou decisões tomadas com base nas opiniões da Liberum Ratings e demais informações veiculadas pelo seu website; por erros em quaisquer circunstâncias ou contingências, de controle ou não da Liberum Ratings e de seus agentes, originados pela comunicação, análise, interpretação, compilação, publicação ou entrega de quaisquer informações contidas e/ou disseminadas pelo website da Liberum Ratings. Os ratings e quaisquer outras opiniões emitidas pela Liberum Ratings, ou outros materiais, são disponibilizados em seu website ( Tais publicações são meras opiniões e devem ser interpretadas como tal. De nenhum modo e sob nenhuma circunstância devem ser consideradas como fatos ou verdades sobre a capacidade de crédito do emissor ou ativo financeiro (de crédito ou de qualquer outra índole) avaliado. Portanto, não representam, de nenhuma forma, recomendação para aquisição, venda ou manutenção de ativos em portfólio. Desse modo, as avaliações emitidas pela Liberum Ratings não são, nem substituem, prospectos ou demais informações, obrigatórias ou não, fornecidas ou apresentadas aos investidores e seus agentes na venda ou distribuição de ativos financeiros. Em razão de mudanças e/ou indisponibilidade de informações tidas como necessárias para a e descontinuidade do monitoramento do rating, ou outros fatores considerados pertinentes, as classificações de risco emitidas pela Liberum Ratings podem ser alteradas, suspensas ou retiradas a qualquer momento. Os ratings públicos emitidos pela Liberum Ratings são atualizados em seu website ( Na maior parte dos casos, os trabalhos realizados pela Liberum Ratings são remunerados pelos emissores, estruturadores ou garantidores dos ativos avaliados. Copyright 2013 Liberum Ratings Serviços Financeiros Ltda.