DEPARTAMENTO JURÍDICO PARECER 027.P.2003

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1 DEFINE A OBRIGATORIEDADE DE INSCRIÇÃO NO CRECI DE JURÍDICA DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E LOCAÇÕES DE IMÓVEIS Apuração Administrativa nº 156/99 Rte: CRECI 2a. REGIÃO Rda: F. E. I. S/C LTDA. DEPARTAMENTO JURÍDICO PARECER 027.P.2003 Aprovado na 35ª Reunião Plenária aos No exercício de sua atividade, constatou a Fiscalização a possibilidade de que a Requerida estivesse obrigada ao registro nesse Conselho, tendo em vista que sua razão social estaria mencionando tratar-se de empresa dedicada ao ramo de empreendimentos imobiliários. Não tendo obtido qualquer informação dos presentes na ocasião da constatação (fls. 02), foi a Requerida notificada, através de sua funcionária, a encaminhar a este Órgão cópia de seu contrato social para análise (fls. 03), o que foi por ela providenciado (fls. 05/13). Em atendimento a cota do DIF, que teria constatado a necessidade de registro de inscrição da Requerida, em face dos termos da cláusula terceira, de seu contrato social, retorna o Agente da Fiscalização ao local (fls. 14), para notificar a Requerida a promover sua inscrição neste Conselho no prazo de trinta dias, sob pena das sanções legais e/ou regimentais (fls. 15). A Requerida, entretanto, alega que a cláusula terceira de seu estatuto social estaria prevendo a impossibilidade de qualquer intermediação imobiliária com imóveis de terceiros e que o termo empreendimentos imobiliários estaria fazendo referência a construções de imóveis próprios, em sociedade com construtoras. Por fim, esclarece que, além dos imóveis próprios, recebe alguns alugueres de terceiros, repassando-os aos proprietários, o que não implicaria em intermediação imobiliária. É o relatório. Opinamos. Desconhece-se o teor do parecer do DIF mencionado pelo Agente da Fiscalização a fls. 14, pois inexiste esse documento nos autos. De qualquer forma, ao contrário do entendimento esposado pela Requerida, nos termos em que foram declinados os seus objetivos sociais, estaria ela obrigada a promover a sua inscrição nesse Conselho. Isso porque, constata-se pela sua cláusula terceira (fls. 06), que seus objetivos sociais incluem entre outros, o de empreendimentos imobiliários e locações de imóveis e afins. 01

2 E, segundo estabelece o artigo 3º, da Lei 6.530/78, Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária, estabelecendo o seu parágrafo único, que As atribuições constates deste artigo poderão ser exercidas, também, por pessoa Jurídica inscrita nos termos desta Lei, esclarecendo o parágrafo único, do artigo 6, do mesmo diploma legal que As Pessoas Jurídicas a que se refere este artigo deverão ter como sócio-gerente ou diretor um Corretor de Imóveis individualmente inscrito. Logo, sempre que uma empresa vier a se constituir com esses ou com algum desses objetivos, estaria ela obrigada, não só a promover sua inscrição neste Conselho, mas também a indicar um profissional legalmente habilitado para assumir a responsabilidade técnica, em face do que dispõe a Lei 6.839/80, através de seu artigo 1º, que assim reza: Art. 1º - O registro de empresas e a anotação dos profissionais legalmente habilitados, delas encarregados, serão obrigatórios nas entidades competentes para a fiscalização do exercício das diversas profissões, em razão da atividade básica ou em relação àquela pela qual prestem serviços à terceiros. No caso da Requerida, tão somente a expressão utilizada para identificar sua razão social, aliado ao que dispõe a cláusula em comento, estaria a demonstrar, à toda evidência, estar ela obrigada ao registro de sua inscrição neste Conselho. Com efeito, a expressão empreendimentos imobiliários, sugere um vasto leque de atividades abrangendo inúmeros negócios imobiliários. Apenas a título de exemplo, transcrevemos notas pinçadas aleatoriamente em livros dedicados aos negócios imobiliários, como segue. Um pouco antes de 1964, São Paulo vivia inundada de empreendimentos imobiliários, que eram lançados com grande estardalhaço, campanha publicitária, moças uniformizadas, banda de música, balões, etc. Um desses empreendimentos se deu bem no centro da cidade e o lançamento prometido para um sábado, conforme anúncios de páginas inteiras nos jornais, conseguiu vender o prédio todo em cerca de 24 horas, a ponto de, no domingo, não sobrar unidade alguma para ser comercializada, a não ser eventual revenda com ágio (in HENRIQUE HIRSCHFELD, Incorporação de Imóveis, Atlas, 1992, p. 9)(destaques nossos). 02

3 Quem comprou lote no Solar de Brasília não pode construir no local. Terrenos estão localizados dentro da área de proteção ambiental e empreendimento contraria Lei de Parcelamento do Solo. (...) A Promotoria de Defesa da Ordem Urbanística (Prourb) foi informada, ontem, que o juiz da 2a. Vara da Fazenda Pública do Distrito Federal acatou o pedido dos promotores e desautorizou construções no local. É o primeiro passo para evitar a implantação desse condomínio (in BRUNO MATTOS E SILVA, Compra e Venda de Imóveis, Atlas, 2001, p. 197)(destaques nossos). Escrevi o primeiro livro sobre Shopping Centers em 1989, cuja edição fora lançada em 1990, poucos meses após a posse do Governo Collor, e o advento da Lei 8.204/90. A citada Lei afetou drasticamente a vida do país, (...). Essa circunstância reduziu a atividade econômica a níveis sem precedentes, afetando todos os segmentos; (...). Claro, não poderia deixar de afetar tampouco o comércio praticado nos Shopping Centers. (...) Estes novos empreendimentos a que me refiro acabaram sendo lançados e implantados, a despeito da situação econômica reinante e da crise (in LADISLAU KARPAT, Shopping Centers, Manual Jurídico, Hemus, 1993, p. 17)( destaques nossos). Destarte, em simples três exemplos, se constata de forma evidente que o conceito de empreendimento imobiliário se aplica às incorporações imobiliárias, aos loteamentos e aos shopping centers. Ora, no que diz respeito aos loteamentos, já pelos termos do artigo 1, do Decreto-Lei n 57, somos informados de que a implantação de um loteamento se realiza com o objetivo de venda por oferta pública. E sempre que estivermos frente a uma venda de imóvel por oferta pública, só se exclui dela a participação obrigatória do corretor de imóveis, se for realizada pela pessoa física do proprietário, em face da garantia legal a ele concedida de usar, gozar e dispor de seus bens. Entretanto, forçoso reconhecer que se tornaria impossível a uma única pessoa anunciar, recepcionar o público e dar informações sobre o preço e condições do negócio, levar os interessados ao local, elaborar as propostas e os subseqüentes contratos, até a definitiva conclusão do negócio. Já não se trata pois, de uma simples compra e venda de um imóvel, mas sim de reiteração de atos de comércio, que envolvem sucessivas intermediações imobiliárias com o objetivo de lucro. E nessa condição, a faculdade concedida ao proprietário, de usar, gozar e dispor de seus bens, não se aplica. 03

4 O mesmo se diz da incorporação imobiliária, por se tratar de outra atividade que necessita, obrigatoriamente, da presença do corretor de imóveis. Essa idéia, tem por base o entendimento unânime da doutrina em geral, de que O incorporador existiu antes de o direito ter cogitado dele. E viveu a bem dizer na rua ou no alto dos edifícios em construção, antes de sentar-se no gabinete dos juristas ou no salão dos julgadores. Um indivíduo procura o proprietário de um terreno bem situado, e incutelhe a idéia de realizar ali a edificação de um prédio coletivo. (...). De posse dos dados que lhe permitem calcular o aspecto econômico do negócio (participação do proprietário, custo da obra, benefício do construtor e lucro), oferece à venda as unidades. Aos candidatos à aquisição não dá um documento seu, definitivo ou provisório, mas deles recebe uma proposta de compra, em que vêm especificadas as condições de pagamento e outras minúcias. (...). Diante desta variedade polimorfa de atividades, era com efeito impossível definir o incorporador dentro de fórmula tradicional das figuras componentes de qualquer contrato típico. Ele é um corretor, porque efetua a aproximação do dono do terreno com os compradores; (...). (in CAIO MARIO DA SILVA PEREIRA, Condomínio e Incorporações, Forense, 1981, p. 232). E segue o autor, Efetivamente, o Tribunal de Justiça do antigo Distrito Federal, em 1944, equiparou o incorporador ao corretor, acrescentando que nenhuma responsabilidade lhe advinha dos contratos que firma, porque traduzem simples promessa. (...) E na linha do voto vencido a doutrina medrou, com a tese de que não é mero corretor, pois financia, constrói o edifício, adquire apartamento para revenda, é, numa palavra, o propulsor do empreendimento (idem, p. 234) (os destaques são nossos). E como o texto a que nos reportamos se refere à pessoa física do incorporador, esclarece o festejado autor mais adiante: Mas aqui nos assalta uma pergunta: pode o incorporador ser empresa? A razão da indagação está em que, operando em negócio imobiliário, o incorporador, em última análise, estaria comerciando com imóveis. Não nos parece procedente qualquer dúvida a respeito, porque entendemos não haver razão para afastar-se o imóvel do negócio jurídico mercantil (idem, p. 238) (destacamos). 04

5 E apenas por amor ao debate, transcrevemos a definição dada por DE PLÁCIDO E SILVA para o termo incorporação, como sendo Na terminologia dos negócios, é aplicada a expressão para designar a iniciativa tomada por alguém com o intuito de realizar a construção de edifício de apartamentos, sob regime de condomínio, promovendo a colocação dos mesmos apartamentos entre pessoas que se mostrem interessadas em sua aquisição (Vocabulário Jurídico, Forense, 1973, v. II, p. 813) (destaques nossos). Como se tal não bastasse, a simples leitura do artigo 29, da Lei 4.591/64, nos informa que, Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega a certo prazo, preço e determinadas condições das obras concluídas (destacamos). Ora, sabendo-se que O Corretor de Imóveis é um intermediário, é aquele que aproxima duas partes em torno de um objetivo comum, que é o imóvel (in ALEXANDRE RAPOSO, Situações Jurídicas da Profissão de Corretor de Imóveis, Ed. Imobiliária, 1995, p. 36), fácil de se concluir que o incorporador, - que tem por objetivo compromissar ou efetivar a venda de frações ideais de terreno, objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, promovendo para isso a colocação das mesmas unidades entre pessoas que se mostrem interessadas em sua aquisição -, estaria praticando atos de intermediação imobiliária. Destarte, seja pela doutrina, seja pelos próprios termos da Lei, forçoso reconhecer que a atividade de incorporação imobiliária invade atribuições privativas do Corretor de Imóveis, podendo estas também ser exercidas por pessoa jurídica, desde que inscrita nos termos da Lei (parágrafo único, do artigo 3º, da Lei 6.530/78), razão pela qual estaria a Requerida, tão só pelo exercício dessa atividade, sujeita à inscrição nesse Conselho. Essa questão já foi reiteradas vezes debatida perante o E. Plenário dessa Casa, sendo de todo oportuno transcrever o fundamento do voto do E. Relator, Conselheiro Luiz Roberto de Barros, que assim decidiu nos autos do Processo Disciplinar nº 448/96, julgado na 17a. Plenária, a saber: A ser acolhida a tese da Querelada, qualquer construtora ou incorporadora poderia 05

6 livremente ofertar a venda de seus imóveis, desconsiderando o mandamento legal e descartando a necessidade do profissional imobiliário. D outra sorte, poderia qualquer pessoa se estabelecer comercialmente no ramo farmacêutico, sem a necessidade do profissional farmacêutico. Destarte, olvidou-se a Querelada que seu direito constitucional de usar, gozar e dispor de sua propriedade, não inclui o ato de comercializá-la em massa. E a alegação da Requerida, de que o termo empreendimentos imobiliários corresponderia a construção de edifícios em imóveis próprios em sociedade com construtoras, não pode ser absolutamente acolhida, pois a simples construção de um edifício em absoluto não se insere no contexto de empreendimento imobiliário, pois enquanto a primeira pode ser feita pelo proprietário sem oferta pública, o segundo pressupõe a oferta pública e o registro obrigatório da incorporação imobiliária. Como se tal não bastasse, ainda integra o objetivo social da Requerida a atividade de locação, expressamente declinada no já mencionado artigo 3, da Lei 6.530/78, sendo de todo pueril a alegação de que esse objetivo se resumiria ao recebimento de alguns alugueres de terceiros e o seu conseqüente repasse aos proprietários. Com a devida vênia, custa a crer venha a Requerida pretender afirmar que essa atividade não se insere no contexto de administração de locação, com possível intermediação por ocasião da seleção dos pretendentes Assim, diante do exposto, inexiste qualquer dúvida sobre a obrigatoriedade de estar a Requerida obrigada ao registro de sua inscrição neste Conselho, devendo cópia deste ser a ela encaminhado, juntamente com nova notificação, a fim de promover o registro de sua inscrição no prazo de dez (10) dias, sob pena das sanções legais e regimentais. É o nosso parecer. São Paulo, 18.julho.2003 Dr. Paulo Hugo Scherer Dpto. Jurídico CRECI 2ª Região Encarregado

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