Estado do Rio de Janeiro PODER JUDICIÁRIO Conselho da Magistratura

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1 Processo nº: Consulente: Cartório do 5º Ofício de Títulos e Documentos Interessada: Daniela Almeida Lima Relator: Desembargador Marcus Basílio REEXAME NECESSÁRIO. CONSULTA. CARTÓRIO DO 5º OFÍCIO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS. SOLICITAÇÃO DE COMO PROCEDER DIANTE DE ESCRITURA PÚBLICA DE CESSÃO DE DIRIETOS DE USO E OCUPAÇÃO DE ÁREA OBJETO DE POSSÍVEL PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO. SENTENÇA ORIENTANDO O CONSULENTE A NÃO PROCEDER AO REGISTRO DO DOCUMENTO APRESENTADO. PARECER DA DOUTA PROCURADORIA OPINANDO PELA CONFIRMAÇÃO DA SENTENÇA. IMPOSSIBILIDADE DO REGISTRO. SEGURANÇA JURÍDICA QUE SE VISA PRESERVAR. SENTENÇA QUE SE MANTÉM PELO REEXAME NECESSÁRIO. DECISÃO 1

2 Cuida-se de Consulta formulada pelo Oficial do Cartório do 5.º Ofício de Títulos e Documentos ao Exmo. Dr. Juiz de Registros Públicos da Comarca da Capital do Estado do Rio de Janeiro, indagando como proceder, diante da apresentação para registro, pela interessada Daniela Almeida Lima, de escritura pública de cessão de direitos de uso e ocupação de área, lavrada pelo Cartório do 4.º Distrito de Santa Maria Madalena Estado do Rio de Janeiro, em 20 de setembro de 2000, Livro 20 Fls. 102/108, constando, como cedente, Fabio Alves Pereira e, como cessionária, Daniela Almeida Lima, tendo por objeto a casa 01 da Rua das Mangabeiras, n. 12 Ilha da Gigóia Barra da Tijuca, nesta cidade. Em sua peça inicial (fls.02 e 03) o consulente destaca que a cessionária apresentou cópia do instrumento particular de cessão de direitos de uso e ocupação, no qual se verifica que o Sr. Hélio de Lira e Oliveira cedeu a Fabio Alves Pereira o imóvel situado na Ilha da Gigóia, Lote 12, Rua das Mangabeiras, Barra da Tijuca (fls.08/10). Ressalta que o Sr. Fábio construiu no referido imóvel quatro casas residenciais, com aproximadamente 120m² cada uma, denominadas casas 01,02, 03 e 04, pendentes de legalização junto às autoridades competentes (cf. fl.05-verso). Diante de tal situação, o consulente indagou acerca da possibilidade do registro da citada escritura pública em títulos e 2

3 documentos, para fins de conservação e perpetuidade, como requerido, uma vez que a Lei federal n /79, em seu art. 37, proíbe a venda ou promessa de venda de parcela de loteamento ou desmembramento não registrado e o art. 52, da mesma lei, tipifica como crime o registro de compromisso de compra e venda, a cessão ou promessa de cessão de direitos, ou o registro de contrato de venda de loteamento ou desmembramento não registrado. Acompanham a inicial os documentos de fls.05/10. Manifestação do Ministério Público de 1º grau (fl.14- verso) entendendo que o Oficial deve se abster de realizar o registro pleiteado. Por fim, foi requerida a extração de peças à Procuradoria Geral da Justiça para adoção das medidas criminais cabíveis. não realizar o registro em discussão. Sentença (fls.16/18) orientando o Senhor Oficial a prolatada. Não houve interposição de recurso da sentença Os autos vieram a este E., em razão do duplo grau obrigatório de jurisdição, nos termos do disposto no artigo 89, 2º, do CODJERJ. 3

4 Parecer da Douta Procuradoria de Justiça (fls.32/38) opinando pela confirmação da r. sentença de piso. RELATADO, EM SÍNTESE, DECIDO AUTORIZADO PELA SÚMULA 253 DO STJ. merece reparo. A meu sentir, a sentença de primeiro grau não No caso em análise o Oficial do Cartório recebeu para registro uma escritura pública de cessão de direitos de uso e ocupação referente à casa 01, da Rua Mangabeiras, lote 12, Ilha da Gigóia Barra da Tijuca; no entanto, ao se deparar com possível desmembramento irregular, o consulente solicitou orientações acerca do procedimento a ser adotado. Destaco, inicialmente, o disposto pela Lei 6.766/79, que cuida sobre o parcelamento do solo urbano, em seu artigo 37, in verbis: Art. 37. É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado. O mesmo diploma, inclusive, considera que o registro de um loteamento não aprovado é considerado infração penal: Art. 52. Registrar loteamento ou desmembramento não aprovado pelos órgãos competentes, registrar o 4

5 compromisso de compra e venda, a cessão ou promessa de cessão de direitos, ou efetuar registro de contrato de venda de loteamento ou desmembramento não registrado. Pena: Detenção, de 1 (um) a 2 (dois) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinqüenta) vezes o maior salário mínimo vigente no País, sem prejuízo das sanções administrativas cabíveis. Acrescento, ainda, o disposto pela Consolidação Normativa da Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Rio de Janeiro Parte Extrajudicial, no que se refere ao procedimento a ser adotado pelos Oficiais de Registro de Imóveis em situações como a que ora se analisa: Art Os Oficiais de Registro de Imóveis são obrigados, sob pena de caracterizar falta disciplinar, a fiscalizar o uso de escritura de compra e venda de fração ideal, com formação de condomínio civil, como instrumento de viabilização da criação de loteamentos irregulares ou clandestinos, e de burla à lei de parcelamento do solo, o que poderá ser depreendido não só do exame do título apresentado para registro, como também pelo exame dos elementos constantes da matrícula. (...) 5º. Convencido o Oficial de Registro de Imóveis, de que a venda da fração ideal se faz em burla da legislação de loteamentos, deverá exigir o cumprimento dos requisitos do referido diploma legal, para a inserção do título no registro imobiliário e, em não sendo atendida a exigência, negará registro ao 5

6 título. Nesta última hipótese, não concordando a parte com a exigência formulada pelo Oficial ou com a negativa de registro do título, poderá ser suscitada a dúvida prevista no artigo 198 da Lei nº /73, ao Juízo de registros públicos competente. Art Os Oficiais não poderão registrar as escrituras ou instrumentos particulares envolvendo alienação de frações ideais, quando, baseados em dados objetivos, constatarem a ocorrência de fraude e infringência à lei e ao ordenamento positivo, consistente na instituição ou ampliação de loteamentos de fato. Com efeito, verifico que o documento acostado às fls. 05/07-verso traz a clara informação de que as casas construídas no lote 12 da Rua Mangabeiras encontram-se pendentes de legalização; além disso, como bem destacado tanto na sentença de piso, quanto no parecer da douta procuradoria, a questão aqui ventilada trata não apenas da existência de possível parcelamento irregular, mas também de requerimento para registro de um documento que cuida de verdadeira declaração unilateral de posse. Ora, por meio do documento apresentado, o cedente Sr. Fábio Alves Pereira transfere tão somente a posse de um imóvel que, efetivamente, não lhe pertence, e que da mesma forma por ele foi recebido (cf. o documento de fls.08/10). Tanto é assim, que existe cláusula expressa (nº09) no sentido de que a cessionária deverá ingressar com uma ação de usucapião para a regularização do imóvel por ela adquirido. 6

7 A toda evidência, efetuar o registro de um documento assim configuraria situação capaz de abalar a segurança jurídica que tanto se persegue em nosso sistema registral. Egrégio Conselho: Neste sentido, trago o seguinte julgado deste REEXAME NECESSÁRIO. CONSULTA FORMULADA PELO OFICIAL DO 5º OFÍCIO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS DA CAPITAL. REQUERIMENTO PARA REGISTRO DE ESCRITURA DECLARATÓRIA DE DIREITOS DE POSSE. NEGATIVA DE REGISTRO TENDO EM VISTA A AUSÊNCIA DE PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS MÍNIMOS LEGAIS. SENTENÇA QUE ORIENTOU O REGISTRADOR A NÃO PROCEDER AO REGISTRO INICIALMENTE REQUERIDO. PARECER DA PROCURADORIA NO SENTIDO DA MANUTENÇÃO DO JULGADO. NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS. NECESSIDADE DE PROPOSITURA DE AÇÃO DE USUCAPIÃO. APLICABILIDADE DO ARTIGO 156 DA LEI 6015/73. SENTENÇA CONFIRMADA EM SEDE DE REEXAME NECESSÁRIO. ( - Proc. nº Relator: Desembargador Ricardo Couto - Data de Julgamento: 01/11/2012). Desta forma, sendo a Consulta um procedimento de cunho administrativo, cujo objetivo é tão somente orientar o Oficial Consulente sobre como proceder diante de um caso concreto por ele apresentado, não há como examinar questões de alta indagação e que demandem a produção de provas, como no presente caso. 7

8 Por fim, cabe ressaltar a correta e cautelosa conduta do Oficial Consulente ao solicitar orientação sobre como proceder, eis que a ele não cabe decidir acerca da prevalência de direitos e interesses particulares. Por tais razões, adotando como razões de decidir os fundamentos da sentença e do parecer da Procuradoria, mantenho a sentença de piso. Rio de Janeiro, 16 de janeiro de Desembargador MARCUS BASÍLIO Relator 8

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