CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. CRECI 2ª Região DEFINE A OBRIGATORIEDADE DE INSCRIÇÃO NO CRECI DE JURÍDICA INCORPORADORA DE IMÓVEIS

Transcrição

1 DEFINE A OBRIGATORIEDADE DE INSCRIÇÃO NO CRECI DE JURÍDICA INCORPORADORA DE IMÓVEIS Ilmos. Srs. VILLELA REIS ENGENHARIA E NEG. IMOBILIÁRIOS S/C LTDA. N/P da Sra. MARIA REGINA PONCE VILLELA LIMA Rua 14 de Dezembro nº 377 apto Campinas - SP PARECER Nº 013.P.2002 Aprovado na 26ª Reunião Plenária aos Prezados Srs: Em atendimento ao contido em ofício encaminhado por Inspetor desse Órgão, datado de 31.junho.2002, solicitando parecer sobre eventual obrigatoriedade de registro de vossa empresa nesse Conselho, em face dos termos de vosso contrato social, temos a informar o quanto segue. Segundo estabelece o artigo 3º, da Lei 6.530/78, compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo ainda opinar quanto à comercialização imobiliária. Sempre que uma empresa vier a se constituir com esses ou com algum desses objetivos, estaria ela obrigada, não só a promover sua inscrição nesse Conselho, mas também a indicar um profissional legalmente habilitado para assumir a responsabilidade técnica, em face do que dispõe a Lei 6.839/80, através de seu artigo 1º, que assim reza: Art. 1º - O registro de empresas e a anotação dos profissionais legalmente habilitados, delas encarregados, serão obrigatórios nas entidades competentes para a fiscalização do exercício das diversas profissões, em razão da atividade básica ou em relação àquela pela qual prestem serviços à terceiros. No caso de vossa empresa, constata-se que a expressão utilizada para identificar a razão social, aliado ao que dispõe a cláusula terceira do contrato social, demonstram à toda evidência a obrigatoriedade de registro nesse Conselho Profissional. 01

2 Com efeito, a denominação VILLELA REIS ENGENHARIA E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/C LTDA. indica, sem maiores dificuldades, estarmos frente a uma empresa que teria por objetivo a prestação de serviços de engenharia, direcionados aos negócios imobiliários, ambos explorando atividades privativas de profissionais sujeitos à inscrição em Conselhos Profissionais, o primeiro afeto ao Engenheiro (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura) e o segundo ao Corretor de Imóveis (Conselho Regional de Corretores de Imóveis), sujeitando-a, conseqüentemente, ao registro de sua inscrição num Conselho Profissional de uma ou de outra. Como a obrigatoriedade de inscrição de uma jurídica num Conselho Profissional decorre de sua atividade básica, ou em relação àquela pela qual venha a prestar serviços a terceiros (artigo 1º, da Lei 6.839/80), pela simples leitura dessa razão social fica-se sem saber a qual dos dois Conselhos Profissionais estaria vossa jurídica obrigada a se inscrever, fazendo-se necessário a busca de maiores dados, através da análise dos termos de vosso estatuto social. E a situação passa a ser definida, quando se verifica, pela leitura da cláusula terceira desse contrato social, os seguintes objetivos: O objeto da sociedade será a realização de Incorporações Imobiliárias, prestação de serviços de engenharia civil, planejamento, administração e execução de projetos habitacionais (somente mão de obra), podendo ainda, administrar, promover, agenciar, coordenar e/ou orientar negócios imobiliários ou conexos, próprios ou de terceiros, exceto a intermediação direta de compra e venda e locação imobiliária. Constata-se assim, que os negócios imobiliários declinados na razão social, seriam constituídos de incorporação imobiliária, além de administração, promoção, agenciamento, coordenação e orientação de atividades imobiliárias ou conexas, próprias ou de terceiros, ao passo que, por serviços de engenharia estariam englobados os próprios no ramo civil, propondo-se ainda ao planejamento e a administração de projetos habitacionais, com fornecimento de mão-de-obra para a execução. Ora, a partir do momento em que num contrato social se confirma a abrangência de uma das atividades propostas sobre as demais, fica identificada a competência do Conselho Profissional a que estaria a empresa sujeita a promover a sua inscrição. 02

3 E esta se mostra evidente em vosso contrato, pois além da incorporação imobiliária, nele são declinados também como objetivo social a administração, a promoção, o agenciamento, a coordenação e a orientação de negócios imobiliários ou conexos, englobando assim, praticamente, todas as atividades privativas do Corretor de Imóveis e gerando a certeza de que a atividade básica de vossa empresa seriam os negócios imobiliários, sendo a de prestação de serviços de engenharia, mero apêndice de seu processo produtivo. Essa idéia, já de início, tem por base o entendimento unânime da doutrina em geral, de que O incorporador existiu antes de o direito ter cogitado dele. E viveu a bem dizer na rua ou no alto dos edifícios em construção, antes de sentar-se no gabinete dos juristas ou no salão dos julgadores. Um indivíduo procura o proprietário de um terreno bem situado, e incutelhe a idéia de realizar ali a edificação de um prédio coletivo. (...). De posse dos dados que lhe permitem calcular o aspecto econômico do negócio (participação do proprietário, custo da obra, benefício do construtor e lucro), oferece à venda as unidades. Aos candidatos à aquisição não dá um documento seu, definitivo ou provisório, mas deles recebe uma proposta de compra, em que vêm especificadas as condições de pagamento e outras minúcias. (...). Diante desta variedade polimorfa de atividades, era com efeito impossível definir o incorporador dentro de fórmula tradicional das figuras componentes de qualquer contrato típico. Ele é um corretor, porque efetua a aproximação do dono do terreno com os compradores; (...). (in CAIO MARIO DA SILVA PEREIRA, Condomínio e Incorporações, Forense, 1981, p. 232). E segue o autor, Efetivamente, o Tribunal de Justiça do antigo Distrito Federal, em 1944, equiparou o incorporador ao corretor, acrescentando que nenhuma responsabilidade lhe advinha dos contratos que firma, porque traduzem simples promessa. (...) E na linha do voto vencido a doutrina medrou, com a tese de que não é mero corretor, pois financia, constrói o edifício, adquire apartamento para revenda, é, numa palavra, o propulsor do empreendimento (idem, p. 234) (os destaques são nossos). 03

4 E como o texto a que nos reportamos se refere à pessoa física do incorporador, esclarece o festejado autor mais adiante: Mas aqui nos assalta uma pergunta: pode o incorporador ser empresa? A razão da indagação está em que, operando em negócio imobiliário, o incorporador, em última análise, estaria comerciando com imóveis. Não nos parece procedente qualquer dúvida a respeito, porque entendemos não haver razão para afastar-se o imóvel do negócio jurídico mercantil (idem, p. 238) (destacamos). E apenas por amor ao debate, transcrevemos a definição dada por DE PLÁCIDO E SILVA para o termo incorporação, como sendo Na terminologia dos negócios, é aplicada a expressão para designar a iniciativa tomada por alguém com o intuito de realizar a construção de edifício de apartamentos, sob regime de condomínio, promovendo a colocação dos mesmos apartamentos entre pessoas que se mostrem interessadas em sua aquisição (Vocabulário Jurídico, Forense, 1973, v. II, p. 813) (destaques nossos). Como se tal não bastasse, a simples leitura do artigo 29, da Lei 4.591/64, nos informa que, Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega a certo prazo, preço e determinadas condições das obras concluídas. Ora, sabendo-se que O Corretor de Imóveis é um intermediário, é aquele que aproxima duas partes em torno de um objetivo comum, que é o imóvel (in ALEXANDRE RAPOSO, Situações Jurídicas da Profissão de Corretor de Imóveis, Ed. Imobiliária, 1995, p. 36), fácil de se concluir que o incorporador, - que tem por objetivo compromissar ou efetivar a venda de frações ideais de terreno, objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, promovendo para isso a colocação das mesmas unidades entre pessoas que se mostrem interessadas em sua aquisição -, estaria praticando atos de intermediação imobiliária. 04 Destarte, seja pela doutrina, seja pelos próprios termos da Lei, forçoso reconhecer que a atividade de incorporação imobiliária invade atribuições privativas do

5 Corretor de Imóveis. E, como as atribuições do Corretor de Imóveis podem ser exercidas também por pessoa jurídica, desde que inscrita nos termos da Lei (parágrafo único, do artigo 3º, da Lei 6.530/78), indubitável que estaria vossa empresa, só pelo exercício dessa atividade, sujeita à inscrição nesse Conselho. Cumpre ressaltar aqui, que a exclusão proposta pelo último parágrafo da cláusula em comento, verbis, exceto a intermediação direta de compra e venda e locação imobiliária, em nada altera esse entendimento. Isso porque, a inscrição é da substância da lei, se relaciona diretamente com o objetivo social proposto e antecede qualquer propósito posterior de ampliar ou reduzir, de fato, o exercício da atividade contratualmente estabelecida. E como a atividade de incorporação imobiliária é indissociável dos atos tendentes à formação de um condomínio, que se realiza mediante a pública oferta das unidades residenciais, através da conseqüente aproximação das partes interessadas na sua aquisição, estreme de dúvida que uma incorporadora, no exercício de sua atividade, sempre estará praticando atos de intermediação imobiliária, surgindo daí e em razão de seu próprio objetivo social a obrigatoriedade de inscrição nesse Conselho, não podendo ser acolhida a exclusão pretendida, por colidir frontalmente com o próprio objetivo social proposto. Assim sendo, o fato de contemplar vosso contrato social a atividade de incorporação imobiliária, já a tornaria, por si só, sujeita à fiscalização desse Conselho Profissional, com a conseqüente obrigação de promover sua inscrição em seus quadros, além de ter como seu responsável técnico um profissional corretor de imóveis. Como se tal não bastasse, ainda integram o vosso objetivo social, várias outras atividades privativas do Corretor de Imóveis, a saber, a administração, a promoção, o agenciamento, a coordenação e a orientação de negócios imobiliários ou conexos, em tudo a confirmar o objetivo-fim de vossa empresa, restando apenas as atividades de prestação de serviços de engenharia civil, como apêndices de vosso processo produtivo. 05

6 Assim, diante do exposto, inexiste qualquer dúvida sobre a obrigatoriedade de que, para o regular exercício de vossa atividade, far-se-á necessário o registro da empresa nesse Conselho. É o nosso parecer. São Paulo, 12.agosto.2002 Dr. Paulo Hugo Scherer Dpto. Jurídico - CRECI 2a. Região Encarregado