EBRAE. UNISciesp UNIVERSIDADE CORPORATIVA SCIESP. Escola Brasileira de Ensino a Distância

Transcrição

1 UNISciesp UNIVERSIDADE CORPORATIVA SCIESP EBRAE Escola Brasileira de Ensino a Distância

2 Vantagens da Exclusividade para o Corretor de Imóveis

3 Devemos observar que a atividade do corretor de imóveis é formal Existem no Brasil cerca de 30 profissões regulamentadas, dentre elas a de Corretor de Imóveis Lei 6.530/78 dá nova regulamentação à profissão de Corretor de Imóveis

4 Lei 6.530/78 dá nova regulamentação à profissão de Corretor de Imóveis Art. 3º - Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária. Parágrafo único : As atribuições constantes deste artigo poderão ser exercidas, também, por pessoa jurídica inscrita nos termos desta lei.

5 Art. 16º - Compete ao Conselho Federal: VI. Elaborar contrato padrão para os serviços de corretagem de imóveis, de observância obrigatória pelos inscritos; RESOLUÇÃO-COFECI Nº 005/78 Estabelece normas para o Contrato Padrão, previsto no artigo 16, inciso VI, da Lei nº 6.530/78 Art. 1º - Toda e qualquer intermediação imobiliária será contratada, obrigatoriamente, por instrumento escrito que incluirá, dentre outros, os seguintes dados: a) - nome e qualificação das partes; b) - individualização e caracterização do objeto do contrato; c) - preço e condições de pagamento da alienação ou da locação; d) - dados do título de propriedade declarados pelo proprietário; e) - menção da exclusividade ou não; f) - remuneração do corretor e forma de pagamento; g) - prazo de validade do instrumento; h) - previsão de até 06 (seis) meses de subsistência da remuneração, depois de vencido o prazo previsto na alínea anterior, na hipótese de se efetivar a transação com pessoa indicada pelo profissional dentro do prazo de validade do instrumento i) - autorização expressa para receber, ou não, sinal de negócio. Art. 2º - O profissional ao término da vigência do Contrato de Intermediação Imobiliária, comunicará, comprovadamente, ao proprietário, por escrito, sob protocolo ou registro postal, os nomes dos candidatos e eventuais interessados na operação com os quais manteve entendimentos durante a vigência do instrumento, para assegurar os seus direitos previstos na alínea f, do artigo anterior.

6 Art. 17º - Compete aos Conselhos Regionais: IV. Homologar, obedecidas as peculiaridades locais, tabelas de preços de serviços de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos;

7 TABELA DA REMUNERAÇÃO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA 1º - O Corretor de Imóveis deve contratar por escrito a corretagem imobiliária sem a qual não poderá anunciar publicamente o imóvel. Recomenda-se que esta contratação seja prévia e com exclusividade. 2º - Os documentos necessários para realização do negócio imobiliário serão de responsabilidade do vendedor e do comprador, sendo por eles fornecidos, no que lhes couberem. Caso seja solicitada ao Corretor de Imóveis a obtenção dos documentos necessários à transação, deverá ele ser reembolsado pelos respectivos gastos e remunerado pelos serviços prestados. 3º - Os convênios firmados para venda de imóveis adjudicados ou não, firmados com Instituições que representem os Corretores de Imóveis, visando a participação de seus inscritos, poderão estabelecer percentuais diversos dos constantes desta Tabela.

8 VENDA 1) Imóveis urbanos...6% a 8% 2) Imóveis rurais...6% a 10% 3) Imóveis industriais...6% a 8% 4) Venda judicial...5% Nota 1: Nas permutas, a remuneração será devida pelos respectivos proprietários a quem estes contrataram, calculada sob o valor de venda de cada imóvel. Nota 2: Quando a transação envolver diversos imóveis, a remuneração será devida pelos respectivos proprietários a quem estes contrataram, calculada sobre o valor de venda de cada um dos imóveis. Nota 3: Nos casos de vendas com transferência de financiamento a remuneração será devida sobre o total da transação realizada.

9 LOCAÇÃO De qualquer espécie e sempre por conta do locador...equivalente ao valor de 1(um) aluguel ADMINISTRAÇÃO DE BENS IMÓVEIS Sobre o aluguel recebido...8% a 10% EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS Venda de empreendimentos imobiliários...4% a 6% Nota: Não estão incluídas nos percentuais acima, as despesas de promoção e publicidade em geral LOTEAMENTOS 1) Estudo, organização de vendas de áreas loteadas (urbanas), já aprovadas e registradas...6% a 8% 2) Estudo, organização de vendas de áreas loteadas (rurais), já aprovadas e registradas...6% a 10% Nota: Não estão incluídas nos percentuais acima, as despesas de promoção e publicidade em geral, bem como a administração.

10 ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS Sobre o arrecadado pelo condomínio mensalmente...5% a 10% COMPRA Autorização expressa da procura de imóveis...6% a 8% PARECERES 1) Parecer por escrito quanto à comercialização de imóvel. Sobre o valor apresentado, mínimo...1% 2) Parecer verbal quanto a operações imobiliárias... A partir do valor de 1(uma) anuidade vigente do CRECI 2ª Região.

11 A presente tabela deverá ser acatada pelos Corretores de Imóveis, dentro dos percentuais acima estabelecidos, tal como determina o Código de Ética. Esta Tabela foi aprovada em Reunião de Diretoria do Sciesp e em Assembléia de 19/11/02, sendo homologada pelo CRECI da 2ª Região na 28ª Reunião Plenária de 30/11/02, nos termos do art. 17, IV da Lei 6.530/78, recomendando-se sua divulgação através da fixação em local visível ao público. São Paulo, novembro de ORLANDO DE ALMEIDA FILHO Presidente do Sciesp JOSÉ AUGUSTO VIANA NETO Presidente do CRECI 2ª Região

12 Art. 20º - Ao Corretor de Imóveis e à pessoa jurídica inscritos nos órgãos de que trata a presente lei é vedado: III. Anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito; RESOLUÇÃO-COFECI N 458/95 Dispõe sobre a obrigatoriedade do destaque do registro profissional em documentos e anúncios publicitários, e também sobre o número do registro ou da incorporação imobiliária. Art. 1 - Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver, com exclusividade, contrato escrito de intermediação imobiliária. Art. 2 - Dos anúncios e impressos constará o número da inscrição de que fala o artigo 4 da Lei n 6.530/78, precedido da sigla CRECI, acrescido da letra J quando se tratar de pessoa jurídica. Art. 3 - Nos anúncios de loteamentos e imóveis em condomínios colocar-se-á em destaque, também, o número do registro ou da incorporação no respectivo cartório imobiliário. Art. 21º - Compete ao Conselho Regional aplicar aos Corretores de Imóveis e pessoas jurídicas as seguintes sanções disciplinares: I. Advertência verbal; II. Censura; III. Multa; IV. Suspensão da inscrição até noventa dias; V. Cancelamento da inscrição, com apreensão da carteira profissional;

13 DECRETO /78 regulamenta a lei 6.530/78

14 DECRETO /78 regulamenta a lei 6.530/78 Art. 5º - Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver contrato escrito de mediação ou autorização inscrita para alienação do imóvel anunciado. Art. 7º - O Conselho Federal de Corretores de Imóveis tem por finalidade orientar, supervisionar e disciplinar o exercício da profissão de Corretor de Imóveis em todo o território nacional. IX. Elaborar contato padrão para os serviços de corretagem de imóveis, de observância obrigatória pelos inscritos;

15 Art. 13º - Os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis têm por finalidade fiscalizar o exercício profissional na área de sua jurisdição, sob supervisão do Conselho Federal. Art. 38º - Constitui infração disciplinar da parte do Corretor de Imóveis: Transgredir normas de ética profissional; Código de Ética Profissional aprovado pela Resolução Cofeci nº 326/92 Art. 4º - Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação aos clientes: IX - contratar, por escrito e previamente, a prestação dos serviços profissionais; Art. 6º - É vedado ao Corretor de Imóveis: V - receber comissões em desacordo com a Tabela aprovada ou vantagens que não correspondam a serviços efetiva e licitamente prestados; XVIII - reter em suas mãos negócio, quando não tiver probabilidade de realizá-lo; XX - receber sinal nos negócios que lhe forem confiados caso não esteja expressamente autorizado para tanto. Art. 7º - Compete ao CRECI, em cuja jurisdição se encontrar inscrito o Corretor de Imóveis, a apuração das faltas que cometer contra este Código, e a aplicação das penalidades previstas na legislação em vigor. Art. 8º - Comete grave transgressão ética o Corretor de Imóveis que desatender os preceitos dos artigos...4º,...ix...; 6º,..., V,... XX,... e transgressões de natureza leve o que desatender os demais preceitos deste Código. IV. Anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito;

16 CÓDIGO CIVIL CAPÍTULO XIII Da Corretagem

17 CAPÍTULO XIII Da Corretagem Art Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

18 Art O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência.

19 Art A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais. Art A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

20 Art Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

21 Art Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

22 Art Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário. Art Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial.

23 MANIFESTAÇÕES JUDICIAIS CONTRA A OBRIGATORIEDADE DA EXCLUSIVIDADE

24 MANIFESTAÇÕES JUDICIAIS CONTRA A OBRIGATORIEDADE DA EXCLUSIVIDADE Acão Judicial impetrada por um pequeno grupo de imobilárias na Justiça Federal em Brasília, contra o COFECI e CRECI-SP, com recurso ao Superior Tribunal de Justiça. Ação Civil Pública impetrada pelo Ministério Público Federal na 4ª Vara da Justiça Federal de São Paulo, contra o CRECI-SP, com recurso ao Tribunal Regional Federal.

25 Vantagens da Exclusividade para o Corretor de Imóveis

26 Desenvolver sua atividade dentro da legislação pertinente Garantir a remuneração do corretor de imóveis Demonstrar a idoneidade profissional Realizar investimento para a prestação de serviços devidamente garantido Efetuar o negócio dentro de regras claras e lícitas

27 Valorização da profissão evitando a atividade de falsos profissionais, principalmente zeladores Aumento da carteira de imóveis 70% dos negócios imobiliários são iniciados através do contato do proprietário com o corretor, que fornece gratuitamente o valor de mercado do imóvel porém, são fechados sem a presença do corretor, seja diretamente pelo proprietário ou através de falsos profissionais O Corretor de Imóveis poderá obter a Exclusividade do comprador na procura de um imóvel. Esta modalidade de prestação de serviços, que é pouco utilizada no Brasil, é rotineira no exterior, principalmente nos EUA onde existem profissionais especializados nesta atividade

28 Vantagens da Exclusividade para o proprietário e para o comprador do imóvel

29 O relacionamento se dará com um único profissional, evitando a perda de tempo com telefonemas, vários contatos, propostas e contra propostas Segurança para o proprietário, seus familiares e vizinhos pois, o Corretor de Imóveis com exclusividade, estará devidamente identificado evitando assim, que ocorram assaltos, seqüestros, roubos, etc., praticados por falsos profissionais. Segurança profissional pois, o Corretor de Imóveis, tem aptidão e conhecimento necessário para intermediar o negócio imobiliário dentro da legislação em vigor e por valores de mercado

30 Respaldo do Conselho de Fiscalização e dos Sindicatos, pois o CRECI tem poder de polícia para punir o profissional que cometer ato ilícito e o SCIESP e SECOVI tem interesse em valorizar o profissional e a imobiliária que prestam serviços dentro das normas legais e do Código de Ética O Corretor de Imóveis que detém a Exclusividade poderá realizar parcerias com outros profissionais para realizar o negócio com mais agilidade Evitar a desvalorização do imóvel pois, vários profissionais trabalhando o mesmo imóvel, com colocação de várias placas, caracteriza a indicação de imóvel encalhado Proteção legal através do Código Civil que criou a responsabilidade civil do Corretor de Imóveis se este deixar de agir com a diligência e prudência que o negócio requer (art.723) e o não pagamento da remuneração se o profissional tiver comportamento inerte ou ocioso ( art.726)

31 PROCEDIMENTOS NECESSÁRIOS PARA IMPLANTAR UM SISTEMA EFICIENTE QUE MOTIVE OS PROPRIETÁRIOS E COMPRADORES A AUTORIZAREM OS CORRETORES DE IMÓVEIS EFETUAREM A INTERMEDIAÇÃO ATRAVÉS DO CONTRATO COM EXCLUSIVIDADE

32 Desenvolvimento do PROJETO EXCLUSIVIDADE com a participação integrada do CRECI-SP, SCIESP e SECOVI Adesão dos corretores de imóveis e das imobiliárias em número considerável Criação de uma câmara de arbitragem que resolva com celeridade e baixo custo os conflitos da intermediação imobiliária Implantação de um único portal imobiliário para divulgação dos imóveis contratados com exclusividade

33 Elaboração de um contrato padrão com a cláusula de exclusividade com prazo de 90 dias Parceria entre os prestadores de serviço da divisão da remuneração Divulgação do sistema através de uma campanha de publicidade elaborada com a participação dos corretores de imóveis e imobiliárias que integrarem o PROJETO EXCLUSIVIDADE

34 Muito obrigado e bons negócios UNISciesp UNIVERSIDADE CORPORATIVA SCIESP EBRAE Escola Brasileira de Ensino a Distância Orlando de Almeida Filho presidente