INSPEÇÃO PREDIAL: DIRETRIZES, CONCEITOS, TERMINOLOGIA, CRITÉRIOS E PROCEDIMENTO

Transcrição

1 INSPEÇÃO PREDIAL: DIRETRIZES, CONCEITOS, TERMINOLOGIA, CRITÉRIOS E PROCEDIMENTO 1. OBJETIVO Até a publicação da ABNT NBR Partes 1 a 6, não existia, no corpo normativo brasileiro, conceituação sobre comportamento das edificações ao longo da vida útil. Com a publicação da ABNT NBR estabeleceu-se, de forma organizada e sistematizada, um arcabouço de métodos e procedimentos para avaliação do desempenho, que se estendem desde a concepção de projeto das edificações até a sua fase de conservação. Segundo a conceituação estabelecida pela NBR 15575, uma edificação deve ser projetada mediante a identificação das condições de exposição e das condições de uso previsíveis à época do projeto (as quais devem ser devidamente caracterizadas pelos responsáveis - incorporador/empreendedor, projetistas, construtor), assim como devem ser perfeitamente identificadas as operações de manutenção requeridas e as condições de uso consideradas (e até mesmo restrições de uso), para que o desempenho inicialmente projetado seja mantido, visando à segurança, habitabilidade e sustentabilidade ao longo de toda a vida útil. Embora a NBR esteja focada na avaliação de desempenho e seja aplicável a edificações para uso residencial, a conceituação relativa a desempenho, em termos da necessidade de assegurar que uma edificação mantenha condições mínimas de segurança, habitabilidade e durabilidade ao longo de sua vida útil de projeto 1, é aplicável a qualquer tipo de edificação. Ou seja, independentemente de terem sido, ou não, concebidas com a metodologia de desempenho prevista na ABNT NBR 15575, todas as edificações devem apresentar comportamento em uso adequado à segurança dos usuários, à habitabilidade - nos requisitos que têm influência direta sobre a saúde dos usuários, bem como quanto à durabilidade mínima, que pode repercutir sobre a segurança e que está relacionada ao custo global e valor da edificação para proprietários e usuários. O comportamento de uma edificação ao longo de sua vida útil depende de um grande número de variáveis que está relacionado à forma como foram desenvolvidas todas as fases da concepção, projeto, produção até o uso e manutenção. Uma vez que estas fases tenham sido embasadas no corpo normativo existente e em práticas recomendadas, o comportamento ou desempenho deverá manter as condições mínimas necessárias à segurança, habitabilidade e durabilidade. Um conjunto de normas brasileiras já estabelece métodos e procedimentos para as condições de projeto, especificações e desempenho de componentes e sistemas construtivos, condições de execução de obras, assim como a ABNT NBR 5674 Manutenção de edificações Requisitos para o sistema de gestão de manutenção e a ABNT NBR Reforma em edificações Sistema de gestão de reforma Requisitos, estabelecem responsabilidades e procedimentos a serem seguidos pelos proprietários/usuários de qualquer tipo de edificação para a conservação do desempenho ao longo da vida útil. Porém, após o recebimento da edificação pelo proprietário, e com o início de sua utilização, estabelece-se como necessidade fundamental o monitoramento das condições da edificação ao longo de sua vida útil, com constatação periódica, em dado momento, do comportamento em uso e operação, face às condições 1 Em alguns casos, pode-se ir além da vida útil de projeto. 1

2 efetivas de exposição às quais a edificação é submetida desde o início de sua ocupação (início da vida útil) e em face às condições de uso, operação e manutenção existentes desde então. A Inspeção Predial é o processo correto a ser aplicado para efetivar este monitoramento. Durante a mesma se busca constatar o estado de conservação e funcionamento da edificação, seus sistemas e subsistemas, de forma a permitir um acompanhamento sistêmico da evolução do desempenho ao longo da vida útil. Nota: Para os fins dessa norma se adota uma visão de conservação alinhada com o FIB MODEL CODE SLD, A Inspeção Predial deve, ainda, indicar orientações visando à melhoria das condições técnicas, de uso, operação, manutenção e funcionalidade da edificação. Esta norma apresenta conceitos e critérios orientativos para a realização da Inspeção Predial e elaboração do documento pertinente para registro de seus resultados. 2. ESCOPO E ABRANGÊNCIA Esta norma fixa as diretrizes, conceitos, terminologia, critérios e procedimentos relativos à Inspeção Predial. A mesma visa uniformizar a metodologia de Inspeção Predial estabelecendo métodos e etapas mínimas que devem ser seguidas na realização dessa atividade. Como apresentado no item 1, a Inspeção Predial definida nessa norma tem por objetivo constatar o estado de conservação e funcionamento da edificação, seus sistemas e subsistemas, de forma a permitir um acompanhamento sistêmico da evolução do desempenho ao longo da vida útil, assegurando que sejam mantidas as condições mínimas necessárias à segurança, habitabilidade e durabilidade da edificação. A Inspeção Predial geral prevista nesta norma não tem a finalidade de avaliar de forma exaustiva o cumprimento de todas as normas técnicas que se aplicam às edificações e, no caso dos empreendimentos imobiliários, não tem a finalidade de avaliar a aderência do empreendimento ao que foi vendido ou avaliar o atendimento aos requisitos da norma de desempenho NBR-15575, pois se baseia na premissa de que, no ato de recebimento da edificação por parte do proprietário, é responsabilidade dos profissionais entregar o imóvel em consonância a todas as normas técnicas vigentes. A Inspeção Predial objeto desta norma também não exime a realização das atividades de inspeções periódicas previstas nos programas de manutenção, conforme definido na ABNT NBR 5674 Manutenção de edificações Requisitos para o sistema de gestão de manutenção e das orientações dos manuais definidas na ABNT A presente norma é aplicável a edificações de qualquer tipologia, públicas ou privadas. A mesma tem por escopo a avaliação global da edificação, fundamentalmente através de exames sensoriais por profissional habilitado, eventualmente com emprego de testes e verificações expeditas. NOTA Em termos da lógica de um sistema de inspeção, a Inspeção Predial descrita nessa norma ocupa a função de um exame clínico geral, de maior alcance e menor profundidade, que avalia as condições globais da edificação e detecta a existência de problemas de conservação ou funcionamento, com base em uma análise fundamentalmente sensorial por um especialista. A partir desse exame geral se tomam decisões e encaminhamentos que podem incluir inspeções prediais especializadas, ensaios de maior complexidade ou outras ações para que se possa aprofundar e refinar o diagnóstico. Os procedimentos e recomendações para as inspeções prediais especializadas não estão cobertos pela presente norma. 2

3 Considerando que a Inspeção Predial contemplada nessa norma tem caráter fundamentalmente sensorial, deve-se destacar que a mesma não será capaz de identificar vícios e problemas ocultos que não tenham manifestado sintomas ou sinais aparentes. Conforme as especificidades de cada edificação serão determinados os sistemas, subsistemas, elementos e componentes construtivos a serem contemplados no trabalho da Inspeção Predial. A atividade de Inspeção Predial, pelo seu caráter de análise global da condição de conservação e funcionamento da edificação, inerentemente possui características multidisciplinares, e pode demandar equipes com profissionais de diferentes formações. A Inspeção Predial é um processo que deve ser efetuado com periodicidade regular, para que possa exercer seu papel esperado na gestão do desempenho e vida útil das edificações, contribuindo com a mitigação de riscos técnicos e econômicos associados a problemas de deterioração do desempenho, que resultem em falhas, anomalias de desempenho ou manifestações patológicas. Sua periodicidade deve obedecer às Leis e Regulamentos vigentes, locais ou nacionalmente, bem como à eventual recomendação do profissional da inspeção quanto da vistoria realizada. Uma vez que a utilização da edificação é uma atividade dinâmica, assim como sua exposição permanente a agentes degradantes, os resultados da Inspeção Predial são referentes ao momento em que a inspeção foi realizada, ou seja, devem sempre ser associados à data da vistoria que embasou a mesma. 3. REFERÊNCIAS NORMATIVAS Os documentos relacionados a seguir são indispensáveis à aplicação desta norma. Para referências datadas, aplicam-se somente as edições citadas. Para referências não datadas, aplicam-se as edições mais recentes do referido documento (incluindo emendas). ABNT Manutenção de edificações Requisitos para o sistema de gestão de manutenção. ABNT Manual de Operação, uso e manutenção das edificações Conteúdo e recomendações para elaboração e apresentação. ABNT NBR Edificações habitacionais Desempenho. ABNT NBR Perícias de engenharia na construção civil. ABNT NBR Sistema de gestão de reformas Requisitos. As demais normas técnicas da ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas e leis, assim como regulamentos específicos aplicáveis às edificações, podem ser utilizados como referenciais na execução dos trabalhos de Inspeção Predial, de acordo com as características construtivas de cada edificação e/ou necessidades específicas detectadas pelo profissional de inspeção. 4 TERMOS E DEFINIÇÕES Para os efeitos deste documento, aplicam-se os seguintes termos e definições. Complementam essas definições, outras contidas nas normas ABNT, especialmente na ABNT NBR 5674, ABNT NBR 14037, ABNT NBR e ABNT NBR AGENTES DE DEGRADAÇÃO 3

4 Tudo aquilo que, agindo sobre um sistema, contribui para reduzir seu desempenho (ABNT NBR 15575). 4.2 ANAMNESE Etapa da inspeção predial que consiste em uma ou mais entrevistas para coleta de dados e obtenção de informações sobre o histórico da edificação, realizada (s) com representante (s) qualificado (s) para tanto. 4.3 ANOMALIA Irregularidade, anormalidade, exceção à regra (ABNT NBR 13752). 4.4 ANOMALIA DE DESEMPENHO Irregularidade ou anormalidade que causa desvio no desempenho esperado de uma edificação, de seus sistemas e subsistemas. 4.5 AVALIAÇÃO DE DESEMPENHO Para efeito dessa norma, a Avaliação de Desempenho é o processo de análise, em dado momento (na data da inspeção), do comportamento em uso e operação da edificação, face às condições efetivas de exposição às quais a mesma foi submetida desde o início de sua ocupação (início da vida útil) e em face às condições de uso, operação e manutenção existentes desde então, visando constatar se existem condições mínimas necessárias à segurança, habitabilidade e durabilidade. Nota Constata-se, pela definição acima, que a avaliação de desempenho realizada durante a Inspeção Predial não tem por objetivo nem se detém em verificar se a edificação e seus sistemas atendem aos requisitos da NBR 15575, dado que essa condição, para edificações novas, deve ser atestada pelo fabricante e não se aplica a edificações anteriores à vigência da norma ou não cobertas em seu escopo. 4.6 CONDIÇÕES DE EXPOSIÇÃO Conjunto de ações atuantes sobre a edificação, incluindo cargas gravitacionais, ações externas e ações resultantes da ocupação (ABNT NBR 15575). NOTA: As ações externas incluem as ações físicas e químicas decorrentes da agressividade do meio ambiente, que atuam sobre as edificações independentemente das ações mecânicas oriundas devariações volumétricas de origem térmica, da retração hidráulica e outras previstas na ABNT NBR CONFORMIDADE Atendimento a um ou mais requisitos estabelecidos em normas técnicas ou legislação aplicável. 4.8 CONSERVAÇÃO Conjunto de operações que visa preservar ou manter a edificação existente com desempenho aceitável (ABNT NBR 16280). NOTA: Conservação envolve manutenção e intervenções não programadas. 4.9 CRITÉRIOS DE DESEMPENHO Especificações quantitativas dos requisitos de desempenho, expressos em termos de quantidades mensuráveis, a fim de que possam ser objetivamente determinados (ABNT NBR 15575) 4

5 4.10 DEGRADAÇÃO Redução de desempenho devido à atuação de um ou de vários agentes de degradação (ABNT NBR 15575) 4.11 DESEMPENHO Comportamento em uso de uma edificação e de seus sistemas (, estruturas, fachadas, paredes externas, pisos, instalações hidrossanitárias, instalações elétricas), quando submetidos às condições de exposição e de uso a que estão sujeitos ao longo de sua vida útil e mediante as operações de manutenção previstas em projeto e construção DETERIORAÇÃO Degradação antes do final da vida útil dos materiais e/ou componentes das edificações em decorrência de anomalias e/ou falhas de uso, operação e manutenção DURABILIDADE Capacidade da edificação ou de seus sistemas de desempenhar suas funções ao longo do tempo e sob condições de exposição, de uso e manutenção previstas em projeto, construção e no Manual de uso e manutenção. NOTA: Conforme a ABNT NBR 15575, o termo "durabilidade" é comumente utilizado como qualitativo para expressar a condição em que a edificação ou seus sistemas mantém o desempenho requerido durante a vida útil ESTADO APARENTE DE DESEMPENHO (OU DE CONSERVAÇÃO) Situação da edificação em determinado momento, constatada sensorialmente pelo inspetor predial EXPECTATIVAS DE DESEMPENHO Expectativa sobre o desempenho a ser considerada pelo Inspetor Predial, considerando a idade, época de construção e outras características específicas da edificação FALHA (DE USO, OPERAÇÃO ou MANUTENÇÃO) Irregularidade, anormalidade ou desgaste natural que implica no término da capacidade da edificação ou suas partes de cumprir suas funções como requerido, ou seja, atingimento de um desempenho não aceitável (inferior ao desempenho mínimo requerido). Para os fins dessa norma se entende falha como uma perda de desempenho da edificação ou suas partes decorrente de uso e/ou operação inadequados, e/ou da inadequação da elaboração, planejamento, execução e controle do plano de manutenção. Podem, portanto, serem classificadas, respectivamente, como falhas de uso, operação ou manutenção da edificação INSPEÇÃO PREDIAL Processo de avaliação predominantemente sensorial das condições técnicas, de uso, operação, manutenção e funcionalidade da edificação e de seus sistemas e subsistemas construtivos, em um dado momento de sua vida útil (na data da vistoria), considerados os requisitos dos usuários. 5

6 Processo estruturado e periódico de avaliação das condições técnicas de uso, operação, manutenção e funcionalidade da edificação e de seus sistemas e subsistemas construtivos, em dado momento de sua vida útil (na data da vistoria), para fins de análise e registro do estado aparente de desempenho da edificação. A Inspeção Predial fundamenta-se em processos de anamnese e de vistoria predominantemente sensorial, podendo ter o apoio de testes e verificações expeditas. Deve apresentar relatório técnico com diagnóstico da situação, classificação da importância das falhas, anomalias e manifestações patológicas mais significativas, assim como indicação das ações necessárias para assegurar a conservação da edificação INSPEÇÃO PREDIAL ESPECIALIZADA A Inspeção Predial Especializada é um processo de menor abrangência e mais aprofundado de inspeção, que visa avaliar as condições técnicas, de uso, operação, manutenção e funcionalidade de um sistema ou subsistema específico. Normalmente é desencadeada pela Inspeção Predial, de forma a complementar ou aprofundar o diagnóstico. NOTA Em termos da lógica de um sistema de inspeção, a Inspeção Predial especializada ocupa a função de exame especializados, para avaliação de condições particulares de um sistema ou subsistema da edificação (instalações, estrutura portante, fachadas, etc). Os procedimentos e recomendações para realização de Inspeções Prediais especializadas de diferentes sistemas e subsistemas são específicos e não estão cobertos pela presente norma INSPETOR PREDIAL Profissional habilitado responsável pela Inspeção Predial 4.20 MANIFESTAÇÃO PATOLÓGICA Ocorrência resultante de um mecanismo de degradação. Sinais ou sintomas decorrentes da existência de mecanismos ou processos de degradação de materiais, componentes ou sistemas, que contribuem ou atuam no sentido de reduzir seu desempenho; 4.21 MANUTENÇÃO Conjunto de atividades a serem realizadas ao longo da vida útil da edificação para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de seus sistemas constituintes a fim de atender às necessidades e segurança dos seus usuários (ABNT NBR 15575) MANUTENIBILIDADE Grau de facilidade de um sistema, elemento ou componente de ser mantido ou recolocado no estado no qual possa executar suas funções requeridas, sob condições de uso especificadas, quando a manutenção é executada sob condições determinadas, procedimentos e meios prescritos (ABNT NBR 15575) MÉTODOS DE AVALIAÇÃO Métodos pelos quais se analisa se um determinado componente, subsistema ou sistema construtivo atende aos requisitos e critérios de desempenho estabelecidos pelas normas técnicas aplicáveis PARECER TÉCNICO DE INSPEÇÃO PREDIAL 6

7 Documento escrito, emitido pelo Inspetor Predial, que registra os resultados da Inspeção Predial. Deve conter os elementos mínimos listados no item desta Norma PATAMARES DE PRIORIDADES No âmbito dessa norma, refere-se à organização das prioridades, em patamares de urgência, tendo em conta as recomendações apresentadas pelo Inspetor Predial, necessárias para restaurar ou preservar o desempenho dos sistemas, subsistemas e elementos construtivos da edificação afetados por falhas, anomalias ou manifestações patológicas, conforme estabelecido no item PROFISSIONAL HABILITADO Profissional com formação nas áreas de conhecimento da Engenharia ou Arquitetura e Urbanismo, com registro no respectivo conselho de classe CREA Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura e/ou CAU Conselho de Arquitetura e Urbanismo, e consideradas suas atribuições profissionais PROGRAMA OU PLANO DE MANUTENÇÃO Consiste na determinação das atividades essenciais de manutenção, sua periodicidade, os responsáveis pela execução, os documentos de referência e os recursos necessários, todos referidos individualmente aos sistemas, e quando aplicável, aos elementos, componentes e equipamentos (ABNT NBR 5674) REQUISITOS DE DESEMPENHO Condições que expressam qualitativamente os atributos que a edificação e seus sistemas devem possuir, a fim de que possam atender aos requisitos do usuário REQUISITOS DO USUÁRIO Conjunto de necessidades do usuário, expressas tecnicamente, que precisam ser satisfeitas para que a edificação e suas partes possam ser consideradas como cumprindo plenamente suas funções. Conforme a ABNT NBR , item 4, incluem: Seguranc a - seguranc a estrutural; - seguranc a contra incêndio; - seguranc a no uso e na operac a o. Habitabilidade - estanqueidade; - desempenho teŕmico; - desempenho acu stico; - desempenho lumínico; - sau de, higiene e qualidade do ar; 7

8 - funcionalidade e acessibilidade; - conforto ta til e antropodinâmico. Sustentabilidade - durabilidade; - manutenibilidade; - impacto ambiental SISTEMA Maior parte funcional do edifício. Conjunto de elementos e componentes destinados a atender uma macrofunção que o define (fundação, estrutura, pisos, vedações verticais, instalações hidrossanitárias e cobertura. NOTA: As Partes 2 a 6 da ABNT NBR tratam de questões específicas relativas ao desempenho de alguns sistemas da edificação habitacional USUÁRIO Proprietário, titular de direitos ou pessoa que ocupa a edificação VIDA ÚTIL (VU) Período estimado em que um edifício e/ou seus sistemas se prestam às atividades para as quais foram projetados e construídos, com atendimento dos níveis de desempenho previstos nesta Norma, considerando a periodicidade e a correta execução dos processos de manutenção especificados no respectivo Manual de Uso, Operação e Manutenção (a vida útil não pode ser confundida com prazo de garantia legal ou contratual) NOTA: Além das definições de projeto, das características dos materiais e da qualidade da construção como um todo, interferem na vida útil o correto uso e operação da edificação e de suas partes, a constância e efetividade das operações de conservação (incluindo as operações de manutenção definidas no Plano de Manutenção), as alterações climáticas e de níveis de poluição no local da edificação, as mudanças no entorno da edificação ao longo do tempo (incluindo variações no trânsito de veículos, realização de obras de infraestrutura ou de expansão urbana nos arredores, etc.). As negligências no atendimento integral dos programas definidos no Manual de Uso, Operação e Manutenção da edificação, bem como ações anormais do meio ambiente, irão reduzir o tempo de vida útil, podendo este ficar menor que o prazo teórico calculado como Vida Útil de Projeto (ABNT NBR 15575) 4.33 VIDA ÚTIL DE PROJETO (VUP) Período estimado para o qual um sistema é projetado, a fim de atender aos requisitos de desempenho estabelecidos nesta Norma, considerando o atendimento aos requisitos das normas aplicáveis, o estágio do conhecimento no momento do projeto e supondo o atendimento da periodicidade e correta execução dos processos de manutenção especificados no respectivo Manual de Uso, Operação e Manutenção (a VUP não pode ser confundida com tempo de vida útil, durabilidade, prazo de garantia legal ou contratual). NOTA: A VUP é uma estimativa teórica de tempo que compõe o tempo de vida útil. O tempo de VU pode ou não ser atingido em função da eficiência e registro das manutenções, de alterações no entorno da obra, fatores climáticos, etc (ABNT NBR 15575). 8

9 4.34 VISTORIA Processo de constatação, no local, do estado aparente de desempenho da edificação, por ocasião da data da vistoria. Durante a vistoria deve-se registrar a existência de falhas, anomalias ou manifestações patológicas que afetam o comportamento em uso (ou seja, o desempenho) da edificação e seus sistemas, elementos e componentes construtivos. 5 ATRIBUIÇÕES PROFISSIONAIS As Inspeções prediais devem ser realizadas apenas por profissionais habilitados, devidamente registrados nos conselhos profissionais CREA Conselho Regional de Engenharia e Agronomia e CAU Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil e dentro das respectivas atribuições profissionais, conforme as Leis Federais nº 5.194, de 21/12/1966, e nº , de 31/12/2010, e resoluções do Conselho Federal de Engenharia e Agronomia CONFEA e Conselho de Arquitetura e Urbanismo CAU-BR. Nota: Convém que os profissionais habilitados possuam capacitação na área específica e com instruções complementares sobre desempenho das edificações, patologia das edificações, manutenção predial e/ou temas correlatos. (CONSULTA ABNT) 6 PROCEDIMENTO DE INSPEÇÃO PREDIAL Esse item apresenta um procedimento padrão para orientação do processo de Inspeção Predial de acordo com a presente norma. 6.1 Abrangência da Análise A inspeção predial baseia-se na constatação e análise do estado aparente de desempenho dos sistemas construtivos na fase de uso, operação e manutenção, considerados os requisitos dos usuários. A análise consiste na constatação da situação da edificação quanto à sua capacidade de atender suas funções segundo os requisitos dos usuários, com registro das anomalias, falhas de manutenção, uso e operação e manifestações patológicas identificadas nos diversos componentes de uma edificação. A avaliação de desempenho na inspeção predial baseia-se na constatação e análise sensorial do estado aparente de desempenho dos sistemas construtivos na fase de uso, operação e manutenção, considerados os requisitos dos usuários e as expectativas de desempenho dos elementos e sistemas analisados. A abrangência da avaliação de desempenho na inspeção predial deve considerar no mínimo o seguinte subconjunto de requisitos dos usuários: Seguranc a - seguranc a estrutural; - seguranc a contra incêndio; - seguranc a no uso e na operac a o. Habitabilidade - estanqueidade; 9

10 - sau de, higiene e qualidade do ar; - funcionalidade e acessibilidade. Sustentabilidade - durabilidade; - manutenibilidade. A inspeção predial poderá ser ampliada para a avaliação de outros requisitos de desempenho por solicitação do contratante. As atividades que compõe o procedimento de inspeção predial, descrito no item 6.2, devem observar esta abrangência. Ao longo da Inspeção deve-se estabelecer as ações necessárias para restaurar ou preservar o desempenho, apresentando os respectivos patamares de prioridades (atinentes às ações recomendadas), sendo necessário, para tanto, entender os mecanismos de deterioração atuantes e as possíveis causas das falhas, anomalias e manifestações patológicas. 6.2 Etapas da Metodologia da Inspeção Predial O processo de Inspeção Predial envolve as seguintes etapas: a) Levantamento de dados e documentação; b) Análise dos dados e documentação solicitados e disponibilizados; c) Anamnese para a identificação de características construtivas da edificação, tais como: idade, histórico de manutenção, intervenções, reformas e alterações de uso ocorridas; d) Vistoria da edificação de forma sistêmica, considerada a complexidade das instalações existentes; e) Recomendação das ações necessárias a restaurar ou preservar o desempenho dos sistemas, subsistemas e elementos construtivos da edificação afetados por falhas por falhas de uso operação ou manutenção, anomalias ou manifestações patológicas constatadas e/ou não conformidade com a documentação analisada (considerando, para tanto, o entendimento dos mecanismos de deterioração atuantes e as possíveis causas das falhas, anomalias e manifestações patológicas); f) Organização das prioridades, em patamares de urgência, tendo em conta as recomendações apresentadas pelo Inspetor Predial, conforme estabelecido no item 6.3.7; g) Avaliação da manutenção, conforme ABNT NBR 5674; h) Avaliação do uso i) Classificação do estado aparente de desempenho dos sistemas, subsistemas e/ou elementos construtivos; j) Redação e emissão do parecer técnico de inspeção O desenvolvimento dos itens deverá ser planejado conforme o tipo da edificação, consideradas suas características construtivas, idade da construção, instalações e equipamentos e qualidade da documentação entregue ao profissional habilitado (ver conteúdo mínimo recomendado para este planejamento no Anexo). 10

11 6.3 Objetivos Os objetivos para cada uma das etapas descritas na metodologia são definidos a seguir: Levantamento de dados e documentação O profissional habilitado deve solicitar acesso para consulta aos documentos que devem servir à análise, conforme recomendado no Anexo 1. A listagem dos documentos solicitados deve ser confrontada com a fornecida, consignando-se no parecer de inspeção predial Análise dos dados e documentação solicitados e disponibilizados O profissional habilitado deverá verificar se os documentos técnicos, em geral, estão devidamente arquivados e em poder do responsável legal, proprietário, síndico ou gestor predial, conforme disposto na ABNT NBR 5674 e ABNT NBR As não conformidades constatadas na análise da documentação deverão estar relacionadas e descritas no parecer técnico de inspeção predial Anamnese para a identificação de características construtivas da edificação, tais como: idade, histórico de manutenção, intervenções, reformas e alterações de uso ocorridas Obter informações e coletar dados, por meio de entrevistas, sobre a edificação e seu histórico, para instruir o profissional habilitado nas na realização da inspeção predial; Vistorias da edificação de forma sistêmica, considerada a complexidade das instalações existentes Vistoria da edificação para constatação das anomalias e falhas de manutenção, uso e operação (e de suas eventuais repercussões em termos de sinais e sintomas de deterioração), considerados os requisitos dos usuários e sua consequente perda de desempenho. As vistorias deverão considerar: as características construtivas; a idade das instalações e da construção e a vida útil prevista; a exposição ambiental da edificação; os agentes (e processos) de degradação (atuantes); o desempenho especificado, para edifícios projetados e construídos em atendimento à ABNT NBR As vistorias poderão ser realizadas por equipe multidisciplinar, conforme a complexidade e/ou especificidade das instalações existentes na construção. Conforme já destacado no item 2, a Inspeção Predial contemplada nessa norma tem caráter fundamentalmente sensorial, e, portanto, não é capaz de identificar vícios ocultos que não tenham manifestado sintomas ou sinais aparentes. 11

12 6.3.5 Recomendação das ações necessárias a restaurar ou preservar o desempenho dos sistemas, subsistemas e elementos construtivos da edificação afetados por falhas de uso operação ou manutenção, anomalias ou manifestações patológicas constatadas e/ou não conformidade com a documentação analisada As recomendações técnicas (para correção ou mitigação) das anomalias e falhas de uso, operação ou manutenção, constatadas durante o processo de inspeção predial devem ser apresentadas de forma clara e acessível (simplificadas), possibilitando ao responsável legal, gestor, síndico ou proprietário a fácil compreensão. Recomenda-se indicar manuais, ilustrações e normas pertinentes para facilitar as futuras providências do contratante. As recomendações técnicas poderão indicar a necessidade de contratação adicional de profissional especialista (para inspeção predial especializada) e/ou serviços técnicos com ensaios e avaliações específicas, para emissão de relatórios e pareceres complementares ao parecer técnico de Inspeção Predial entregue Organização das prioridades, em patamares de urgência, tendo em conta as recomendações apresentadas pelo Inspetor Predial A organização das prioridades, em patamares de urgência, tendo em conta as ações recomendadas necessárias para restaurar ou preservar o desempenho dos sistemas, subsistemas e elementos construtivos da edificação (afetados por falhas de uso, operação ou manutenção, anomalias ou manifestações patológicas) deve considerar, especialmente, os requisitos dos usuários envolvendo a segurança, funcionalidade e/ou a durabilidade (vida útil) da edificação e de seus sistemas e subsistemas construtivos. Deve considerar, também, as interferências sobre a saúde e a segurança dos usuários da edificação e das intervenções sobre o meio ambiente. PRIORIDADE 1: ações necessárias quando a perda de desempenho compromete a saúde e/ou a segurança dos usuários, e/ou a funcionalidade dos sistemas construtivos, com possíveis paralisações; comprometimento de durabilidade (vida útil) e/ou aumento expressivo de custo de manutenção e de recuperação. Também devem ser classificadas no patamar Prioridade 1 as ações necessárias quando a perda de desempenho, real ou potencial, pode gerar riscos ao meio ambiente. PRIORIDADE 2: ações necessárias quando a perda parcial de desempenho (real ou potencial) tem impacto sobre a funcionalidade da edificação, sem prejuízo à operação direta de sistemas e sem comprometer a saúde e segurança dos usuários. PRIORIDADE 3: ações necessárias quando a perda de desempenho (real ou potencial) pode ocasionar pequenos prejuízos à estética ou as ações necessárias são atividades programáveis e passíveis de planejamento, além de baixo ou nenhum comprometimento do valor da edificação. Neste caso, as ações podem ser feitas sem urgência porque a perda parcial de desempenho não tem impacto sobre a funcionalidade da edificação, não causa prejuízo à operação direta de sistemas e não compromete a saúde e segurança do usuário. 12

13 6.3.7 Avaliação da manutenção e uso A avaliação do estado de manutenção e condições de uso deve sempre ser fundamentada, considerando as perdas de desempenho dos sistemas, frente às constatações das falhas de uso, operação ou manutenção confrontando-se com as condições previstas em projeto e construção cujos dados e informações estejam disponíveis. São elementos observados no trabalho de inspeção predial que devem ser considerados na avaliação da manutenção: falhas constatadas; não conformidades registradas nos documentos analisados e pertinentes à manutenção; não conformidades em relação ao disposto na ABNT NBR 5674 e às recomendações da construtora indicadas nos manuais de uso, operação e manutenção (se existentes); organização das prioridades quanto às ações necessárias ao desempenho dos sistemas, subsistemas e elementos construtivos. Também, deverá ser observado o atendimento à ABNT NBR 5674 no que diz respeito às responsabilidades pela manutenção da edificação. Além disso, devem ser analisadas as condições de regularidade do uso, consideradas as condições previstas em projeto Para a avaliação da manutenção Para esta avaliação e atendimento ao item 6.3.7, especificadamente em relação a conformidade do plano de manutenção analisado e seu efetivo cumprimento e coerência com a idade dos sistemas construtivos inspecionados, seu uso regular e sua condição de exposição ambiental, tem-se: a) Avaliação do plano de manutenção - Coerência do Plano de Manutenção em relação ao que foi recomendado pela construtora e o que foi especificado por fabricantes de equipamentos e sistemas inspecionados nos respectivos manuais de uso e manutenção que deve ter sido elaborado em conformidade à ABNT NBR 14037; - Coerência do Plano de Manutenção em relação ao preconizado em Normas e Instruções Técnicas de Engenharia específicas; - A adequação de rotinas e sua frequência à idade das instalações, ao uso, exposição ambiental, dentre outros aspectos técnicos que permitam ao profissional habilitado classificar a qualidade da manutenção executada. b) Avaliação do cumprimento e execução das atividades previstas no plano de manutenção - Verificar se existem as condições mínimas necessárias de acesso aos equipamentos e sistemas, permitindo a plena realização das atividades propostas no Plano de Manutenção; - Verificar as condições de segurança para o mantenedor e usuários da edificação, durante a execução da manutenção; - Verificar a efetiva execução das atividades dispostas no Plano de Manutenção quanto aos procedimentos técnicos, periodicidades e demais recomendações de Normas, fabricantes e outros documentos. 13

14 Para a avaliação do uso A avaliação do uso de cada sistema construtivo da edificação é parametrizada pela análise em relação ao tipo de uso previsto em projeto. a) Em caso de inexistência de informações de projetos que estabeleçam os parâmetros operacionais e de uso de sistemas para a edificação inspecionada, o inspetor predial deverá observar as normas técnicas, dados de fabricantes, legislação específica e outros documentos que indiquem o uso adequado dos elementos, sistemas e equipamentos inspecionados; b) A avaliação do uso é classificada em: REGULAR ou IRREGULAR, sendo que: USO REGULAR ocorre quando o uso está de acordo com o previsto em projetos, normas técnicas, dados de fabricantes e manual de uso, operação e manutenção; USO IRREGULAR ocorre quando o uso apresenta divergência em relação ao que foi previsto em projetos, normas técnicas, dados de fabricantes e manual de uso, operação e manutenção Classificação do estado aparente de desempenho dos sistemas construtivos: O inspetor predial deve informar a classificação sobre o estado aparente de desempenho dos sistemas construtivos inspecionados mediante todas as constatações realizadas. Adota-se nesta norma a seguinte classificação para o estado aparente de desempenho dos sistemas, conforme segue: Classe 1 de desempenho: Desempenho adequado ao uso - quando o sistema ou elemento não apresenta qualquer situação ou manifestação que impeça o uso normal da edificação do ponto de vista dos requisitos de segurança, habitabilidade e durabilidade; Classe 2 de desempenho: Desempenho que requer recomendações corretivas e/ou preventivas - quando o sistema ou elemento não apresenta situação que impeça o uso normal da edificação, não apresenta situação que prejudique a segurança, habitabilidade ou durabilidade para os usuários, mas que requer intervenções preventivas e/ou corretivas decorrentes das constatações feitas na inspeção, visando prevenir e/ou corrigir manifestações patológicas ou fatores que prejudiquem o desempenho; Classe 3 de desempenho: Desempenho inadequado ao uso - quando as manifestações patológicas detectadas prejudicam a segurança e/ou saúde dos usuários Redação e emissão do parecer técnico de inspeção: O parecer técnico de inspeção predial é o documento completo resultante da inspeção realizada e deverá ter o seguinte conteúdo mínimo: a) Identificação do solicitante ou contratante e responsável legal da edificação; b) Descrição técnica da edificação (localização, mês e ano de início da ocupação, tipo de uso, número de edificações quando for empreendimento de múltiplas edificações, número de pavimentos, 14

15 número de unidades quando edificação com unidades privativas, área construída, tipologia dos principais sistemas construtivos e descrição mais detalhada quando necessário); c) Data das vistorias que compuseram a inspeção; d) Documentação solicitada e documentação disponibilizada; e) Análise da documentação disponibilizada; f) Descrição completa da metodologia da inspeção predial acompanhada de dados, fotos, croquis, normas ou documentos técnicos utilizados ou o que for necessário para deixar claros os métodos adotados; g) Lista dos sistemas, elementos, componentes construtivos e equipamentos inspecionados e não inspecionados; h) Descrição das anomalias e falhas de uso, operação ou manutenção constatadas; i) Recomendação das ações necessárias a restaurar ou preservar o desempenho dos sistemas, subsistemas e elementos construtivos da edificação afetados por falhas por falhas de uso operação ou manutenção, anomalias ou manifestações patológicas constatadas e/ou não conformidade com a documentação analisada (considerando, para tanto, o entendimento dos mecanismos de deterioração atuantes e as possíveis causas das falhas, anomalias e manifestações patológicas) j) Organização das prioridades, em patamares de urgência, tendo em conta as recomendações apresentadas pelo Inspetor Predial, conforme estabelecido no item 6.3.7; k) Avaliação da manutenção dos sistemas e equipamentos e das condições de uso da edificação; l) Classificação do estado aparente de desempenho dos sistemas construtivos; m) Conclusões e considerações finais; n) Data do parecer técnico de inspeção predial; o) Assinatura do(s) profissional(ais) responsável(eis), acompanhado do nº do CREA ou do CAU; p) Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT). 15

16 ANEXO 1 (Informativo) Recomendações sobre práticas de Inspeção Recomenda-se que as normas técnicas utilizadas como referência para análise de requisitos ou análise das características de projeto da edificação sejam consideradas levando em conta a época do projeto e construção da edificação; Em casos e situações onde o inspetor considere que haja alta possibilidade de vícios ocultos (tais como em fundações), mas haja registro de problemas semelhantes em edificações de mesma tipologia e/ou situação de implantação, o profissional de inspeção pode considerar solicitar a retirada de revestimentos ou abertura de janelas de inspeção, para melhorar a capacidade de diagnostico; 16

17 Conteúdo recomendado para o planejamento da inspeção predial a ser realizada Convém que o planejamento da inspeção a ser realizada contenha no mínimo os seguintes itens: 1. Planejamento de tempo, tipo, sequência, etc., das atividades de inspeção a serem realizadas em todos os subsistemas que fazem parte do escopo da inspeção; 2. A necessidade de atividades complementares (não necessariamente incluídas no escopo do trabalho do inspetor), como ensaios e/ou avaliações especializadas, necessárias para a correta avaliação do desempenho específico, se já forem previsíveis na época do início dos trabalhos. 3. Definição da equipe necessária, considerando a área a ser inspecionada, o tipo de edificação, os métodos a serem empregados, a complexidade das análises; 4. Relação de equipamentos e insumos necessários para as atividades de inspeção a serem realizadas, incluindo os equipamentos de segurança e proteção individual dos profissionais. 5. Demandas de remoção de elementos ou de abertura de janelas de inspeção em elementos de vedação; 6. Demandas de apoio logístico aos trabalhos. Recomenda-se que o planejamento da inspeção seja apresentado ao contratante previamente ao início dos trabalhos, obtendo-se sua aprovação. 17

18 ANEXO 2 Informativo DOCUMENTAÇÃO A SER ANALISADA Recomenda-se analisar, quando disponíveis e existentes, os seguintes documentos administrativos, técnicos, manutenc ão e operac ão da edificac ão. Documentos administrativos e técnicos Observações Manual de uso, operac ão e manutenc ão da edificac ão Equipamentos instalados Manual técnico de uso operac ão e manutenc ão Auto de conclusão (habite-se) Alvará de funcionamento (para imóveis não residenciais) Alvarás de elevadores De instalac ão De funcionamento Auto de vistoria do corpo de bombeiros (AVCB) Projetos legais Projeto aprovado em Prefeituras Incêndio (Corpo de Bombeiros) Projetos aprovados em concessionárias Projetos executivos Regulamento (regimento) Interno Licenc as ambientais Termos de ajustamento de conduta ambiental (TAC) Outorga e licenc a de poc o profundo de captac ão de água 18

19 Outorga e licenc a de estac ão de tratamento de efluentes DOCUMENTOS DE MANUTENÇÃO (cont.) Cadastro das máquinas e equipamentos instalados na edificac ão Atestado de Brigada de incêndio Relatório de inspec ão anual dos elevadores (RIA) Verificar legislac ão estadual especifica A cada ano Contrato de manutenc ão Elevadores e outros meios de transporte Validade do contrato Grupo geradores Sistema e instrumentos de prevenc ão e combate a incêndios Certificado de teste dos equipamentos de combate a incêndio Livro de ocorrências da central de alarmes Certificado de desratizac ão e desinsetizac ão Plano de Manutenc ão e Operac ão e Controle (PMOC), ambientes climatizados Avaliac ão da rede de distribuic ão interna de gás Especificado pelo profissional A cada 5 anos ou legislac ão local Relatórios da realizac ão de servic os de manutenc ão previstos no Manual de Uso, operac ão e Manutenc ão; Relatório das análises físico-químicas e bacteriológicas de potabilidade de água dos reservatórios e da rede; Relatórios de limpeza e desinfecção dos reservatórios de água; Relatórios de limpeza e manutenção dos poços profundos; Relatório de manutenc ão da estac ão de tratamento de efluentes; 19

20 Relatório de manutenção e limpeza das caixas de inspeção e gordura; DOCUMENTOS DE MANUTENÇÃO (cont.) Relatório de manutenção da estação de tratamento de água Relatório do acompanhamento de rotina da Manutenc ão Geral; Relatórios dos Acompanhamentos das Manutenções dos Sistemas Específicos, tais como: ar condicionado, motores, antenas, bombas, CFTV, Equipamentos eletromecânicos e demais componentes Relatórios de ensaios da água gelada e de condensação de sistemas de ar condicionado central Relatório de ensaios de água de reuso (físico-químicos e bacteriológicos) Relatório de ensaios de controle de efluentes tratados Relatórios de testes de estanqueidade de rede de distribuic ão interna de gás Relatórios de ensaios preditivos, tais como: termografia, vibrac ões mecânicas, etc. Relatórios de manutenc ão de outros sistemas instalados. Atestado do Sistema de proteção a descarga atmosférica SPDA Relatório de Medição ôhmica do aterramento do SPDA A lista apresentada deve ser adequada pelo profissional de inspeção em função do tipo e complexidade da edificação, de suas instalações e sistemas construtivos e ainda pelas características das exigências legais do estado e município. 20

21 ANEXO 3 Informativo Modelo básico dos itens a serem vistoriados na edificação e seus sistemas Condições a serem constatadas Condições de exposição constatadas na data da vistoria que possam ser diferentes das condições consideradas em projeto, tais como agressividade para as estruturas, fachadas e outros elementos, exposição a umidade e chuvas, ocorrência de enchentes, ocorrências especiais de ventos, obras realizadas nas áreas lindeiras à edificação, etc Condições de ocupação e uso constatadas x condições previstas em projeto (nos diversos pavimentos e ambientes) Situação constatada (fazer ligação com fotos específicas se for o caso) Observações Manifestações patológicas aparentes (registro detalhado) Evidências importantes para o desempenho dos sistemas ou da edificação como um todo Fundações Contenções Estrutura Vedações verticais externas- paredes de fachada Vedações verticais externas revestimentos Vedações verticais externas esquadrias e guarda-corpos Vedações verticais internas paredes internas Vedações verticais internas - revestimentos Coberturas Forros Transporte vertical elevadores (incluindo casa de máquinas e poço) Transporte vertical escadas rolantes Escadas de emergência Sistema hidráulico (incluindo reservatórios) Sistema elétrico 21

22 Condições a serem constatadas Sistema de ar-condicionado Sistema de ventilação e/ou exaustão mecânica Sistema de prevenção e combate a incêndio Outros em função das características da edificação Situação constatada (fazer ligação com fotos específicas se for o caso) Observações 22