MÓDULO MANUAL DE OPERAÇÃO, USO E MANUTENÇÃO DE EDIFICAÇÕES ORIENTAÇÕES PARA A ELABORAÇÃO E APRESENTAÇÃO DE ACORDO COM A ABNT NBR 14037:1998

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1 Curso a Distância: Programa de Excelência MÓDULO MANUAL DE OPERAÇÃO, USO E MANUTENÇÃO DE EDIFICAÇÕES ORIENTAÇÕES PARA A ELABORAÇÃO E APRESENTAÇÃO DE ACORDO COM A ABNT NBR 14037:1998 Eng. Civil Francisco Cláudio Morato Leite Londrina

2 SUMÁRIO ASSUNTO PÁG. 1 INTRODUÇÃO OBJETIVO JUSTIFICATIVAS PARA ELABORAR E ENTREGAR O MANUAL DEFINIÇÕES FINALIDADE DO MANUAL APRESENTAÇÃO DO MANUAL CONTEÚDO MÍNIMO DO MANUAL DESCRIÇÃO DA EDIFICAÇÃO COMO CONSTRUÍDA INFORMAÇÕES SOBRE OS PROCEDIMENTOS PARA A COLOCAÇÃO EM USO DA EDIFICAÇÃO INFORMAÇÕES SOBRE OS PROCEDIMENTOS RECOMENDÁVEIS PARA A OPERAÇÃO E USO DA EDIFICAÇÃO INSTRUÇÕES SOBRE OS PROCEDIMENTOS PARA SITUAÇÕES DE EMERGÊNCIA INFORMAÇÕES SOBRE OS PROCEDIMENTOS RECOMENDÁVEIS PARA INSPEÇÕES TÉCNICAS DA EDIFICAÇÃO INFORMAÇÕES SOBRE OS PROCEDIMENTOS RECOMENDÁVEIS PARA A MANUTENÇÃO DA EDIFICAÇÃO INFORMAÇÕES SOBRE RESPONSABILIDADES E GARANTIAS CONSIDERAÇÕES FINAIS REFERÊNCIAS

3 1 INTRODUÇÃO As edificações estão sujeitas à degradação provocada pelo ambiente, pelo uso ou pelas próprias características intrínsecas de seus materiais constituintes, o que torna obrigatório a realização de atividades de manutenção a fim de assegurar a existência de condições adequadas durante todo o seu tempo de uso (BONIN, 1988). O proprietário da edificação é, em princípio, o responsável pela realização da manutenção da própria unidade e, para o caso de edifícios multifamiliares, é ainda coresponsável pela realização e custeio da manutenção e das inspeções prediais das áreas comuns. Conforme o caso, o usuário tem também responsabilidades e, principalmente, interesse na realização da manutenção. Contudo, o proprietário ou o usuário da edificação são, geralmente, leigos e necessitam ser informados adequadamente quanto às características do imóvel, as condições de garantia e as melhores práticas para a sua operação, uso e manutenção. O instrumento adequado para alcançar essa finalidade é o Manual de Operação, Uso e Manutenção que deve ser obrigatoriamente fornecido ao proprietário no momento da entrega do imóvel e, conforme o caso, também ao síndico por imposição do Código de Proteção e Defesa do Consumidor CDC, dentre outros motivos. A responsabilidade pela elaboração do manual é do incorporador/construtor, sendo este documento de vital importância na relação entre a empresa e o seu cliente, pois define não somente as suas responsabilidades e extensão, como também o protege do mau uso ou da má fé do proprietário ou usuário, minimizando os riscos jurídicos e financeiros. Por outro lado, pode ser um dos instrumentos de fidelização do cliente. O Manual de Operação, Uso e Manutenção também pode ser identificado por meio de outros termos como Manual da Edificação, Manual do Usuário ou ainda Manual do Proprietário. Nesta apostila vamos tratá-lo, por simplicidade, apenas com o título de Manual, assim como também não o distinguiremos entre Manual do Proprietário, destinado à unidade privativa, e Manual do Síndico, direcionado às áreas e instalações comuns; que passaremos a discutir. 3

4 2 OBJETIVO O objetivo geral deste trabalho é orientar a elaboração e apresentação do Manual seguindo as recomendações estabelecidas na NBR (ABNT, 1998). Muito embora essas orientações possam ser aplicadas a quaisquer classes de edificação, nesta apostila o foco é o edifício habitacional de pequeno a médio porte. Para o aprofundamento do assunto, recomendamos ao leitor adquirir e estudar as Normas Técnicas pertinentes, assim como os manuais publicados por alguns dos sindicatos da indústria da construção civil no país (SINDUSCON), particularmente o SINDUSCON/MG 2, SINDUSCON/PE 3 e SINDUSCON/SP 4 ; dentre outras referências que serão utilizadas neste trabalho. 3 JUSTIFICATIVAS PARA ELABORAR E ENTREGAR O MANUAL Como mencionamos anteriormente, a elaboração e a entrega do Manual é obrigatória em face do Código de Proteção e Defesa do Consumidor (BRASIL, 1990), posto que a informação sobre um produto colocado no mercado é um dever do fornecedor e um direito básico e fundamental do consumidor. Para tanto, transcrevemos alguns dos artigos do CDC de interesse, como: Art 6º. São direitos básicos do consumidor: (...) III A informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade e preço, bem como sobre os riscos que apresentem. 1 Até o fechamento da redação desta apostila, a ABNT NBR 14037:1998 encontrava-se em revisão junto a CE-02: Comissão de Estudo de Manutenção de Edificações do Comitê Brasileiro da Construção Civil ABNT/CB-02. Portanto, o leitor deverá acompanhar a publicação e adquirir a nova versão desta Norma Técnica para analisar as alterações ocorridas ao conteúdo por ora apresentado; o que pode ser feito diretamente junto a ABNT de modo fácil por meio do site 2 Acesse 3 Acesse 4 Acesse 4

5 Art. 31. A oferta e apresentação de produtos ou serviços devem assegurar informações corretas, claras, precisas, ostensivas e em língua português sobre suas características, qualidades, quantidade, composição, preço, garantia, prazos de validade e origem, entre outros dados, bem como sobre os riscos que apresentam à saúde e segurança dos consumidores. Art. 50. A garantia contratual é complementar à legal e será conferida mediante termo escrito. Parágrafo único. O termo de garantia ou equivalente deve ser padronizado e esclarecer, de maneira adequada em que consiste a mesma garantia, bem como a forma, o prazo e o lugar em que pode ser exercitada e os ônus a cargo do consumidor, devendo ser-lhe entregue, devidamente preenchido pelo fornecedor, no ato do fornecimento, acompanhado de manual de instrução, de instalação e uso do produto em linguagem didática, com ilustrações. O Manual é também exigido em outras Normas Técnicas brasileiras que abordam a manutenção de edificações, como a: NBR 5674 (ABNT, 1999), que fixa os procedimentos de orientação para organização de um sistema de manutenção de edificações. Para funcionar adequadamente, um sistema de manutenção deve possuir, dentre outros itens, uma estrutura de documentação e registro de informações permanentemente atualizado para propiciar economia na realização dos serviços de manutenção, reduzir a incerteza no projeto e na execução dos serviços de manutenção e auxiliar no planejamento de serviços futuros. Como um destes documentos, destaca-se a exigência do Manual de Operação, Uso e Manutenção. NBR (ABNT, 2008), que estabelece requisitos e critérios de desempenho que se aplicam aos edifícios habitacionais de até cinco pavimentos. A manutenibilidade é uma dentre as exigências do usuário da edificação. Por manutenibilidade entende-se manter a capacidade do edifício e de seus sistemas e permitir ou favorecer as inspeções prediais, bem como as intervenções de manutenção previstas no Manual de Operação, 5

6 Uso e Manutenção, com os menores custos. Além disso, elaborar e entregar o Manual não se justifica apenas pela imposição legal ou o cumprimento às Normas Técnicas brasileiras, mas para minimizar os custos cobertos pelo profissional ou construtora/incorporadora, principalmente ao longo do período de garantia. O mau uso do imóvel por desinformação do morador é uma das maiores causas de ocorrências de chamadas de manutenção, e que gera custo no seu atendimento no período pós-ocupação podendo chegar até 3,5% do custo total da obra, como apontado pelo Grupo de Evolução Conjunta GEC do SINDUSCON-SP e SECOVI-SP (CONSTRUÇÃO MERCADO, 2002). 4 DEFINIÇÕES Para efeito da elaboração do Manual, vamos inicialmente definir os principais termos envolvidos no assunto, fundamentando-nos nas Normas Técnicas NBR (ABNT, 1998) e NBR (ABNT, 2008): Proprietário: pessoa física ou jurídica que tem o direito de dispor da edificação; Usuário: pessoa física ou jurídica, ocupante permanente ou não permanente da edificação; Manual de Operação, uso e manutenção: documento que reúne apropriadamente todas as informações necessárias para orientar as atividades de operação, uso e manutenção da edificação. Operação: conjunto de atividades a serem realizadas para controlar o funcionamento de instalações e equipamentos com a finalidade de criar condições adequadas de uso da edificação; Uso: atividades normais projetadas para serem realizadas pelos usuários dentro das condições ambientais 5 adequadas criadas pela edificação; Manutenção: conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou 5 Por condições ambientais entendem-se as exigências do usuário quanto à segurança, habitabilidade e sustentabilidade da edificação. 6

7 recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes a atender as necessidades e segurança dos seus usuários; Inspeção predial de uso e manutenção: verificação, através de metodologia técnica, das condições de uso e de manutenção preventiva e corretiva da edificação; Vida útil (VU): período de tempo durante o qual o edifício (ou seus sistemas) mantém o desempenho esperado, quando submetido às atividades de manutenção predefinidas em projeto; Prazo de garantia: período de tempo em que é elevada a probabilidade de que eventuais vícios ou defeitos em um sistema, em estado de novo, venham a se manifestar, decorrentes de anomalias que repercutam em desempenho inferior àquele previsto. 5 FINALIDADE DO MANUAL De acordo com a NBR (ABNT, 1998), o Manual tem por finalidade: Informar as características técnicas da edificação construída; Descrever os procedimentos recomendáveis para o melhor aproveitamento da edificação; Orientar para a realização das atividades de manutenção; Prevenir a ocorrência de falhas e acidentes decorrentes de uso e operação inadequados; Contribuir para o aumento da durabilidade da edificação. 6 APRESENTAÇÃO DO MANUAL O Manual deve ser redigido em linguagem simples, clara, objetiva e neutra, bem como apresentado de forma didática e organizada a fim de melhor transmitir as informações técnicas aos proprietários e/ou usuários que são, geralmente, leigos. Em face disto, podem ser empregados recursos visuais adequados e de fácil compreensão, como figuras e ilustrações, variedades tipográficas, quadros síntese dos 7

8 conteúdos de cada parte, etc., a fim de melhor explicar ou alertar. O nível do detalhamento deve ser compatível com a complexidade da edificação. As informações sobre os itens que afetem a segurança e salubridade da edificação devem estar destacadas, alertando aos proprietários e/ou usuários sobre os riscos decorrentes da negligência na atenção destes itens. Assim como os aspectos de difícil percepção nas atividades de operação, uso e manutenção da edificação devem ser descritos em detalhe, uma vez que sua importância pode não ser tão evidente aos leitores. O Manual deve conter um sumário e um Índice remissivo. Após o sumário, inserir uma tabela explicitando as revisões do seu conteúdo indicando quais foram os itens revisados, a data das revisões e seus respectivos responsáveis técnicos como sugerido no modelo da Tabela 1. Tabela 1 Modelo para controlar as revisões em relação ao originalmente construído Na introdução, informar, dentre outros aspectos, sobre o empreendimento e a organização do Manual aos leitores. O Manual pode ser dividido em partes de acordo com o tamanho e a complexidade da edificação, sendo que cada uma das partes pode ser dirigida a diferentes grupos de leitores, permitindo a utilização de linguagem mais específica. Ao final, anexar os manuais de componentes, instalações e equipamentos que compõem a edificação. O Manual deve ser produzido em meio físico durável e acessível aos seus leitores, 8

9 sendo que o uso dos meios eletrônicos é permitido desde que possuam a alternativa de fácil reprodução dos conteúdos em meios impressos convencionais. 7 CONTEÚDO MÍNIMO DO MANUAL Para atingir a finalidade do Manual, este deve conter informação suficiente para que os proprietários e/ou usuários possam operar e utilizar a edificação e realizar as atividades de manutenção, contendo, no mínimo, os itens apresentados a seguir, em conformidade com a NBR (ABNT, 1998). 7.1 DESCRIÇÃO DA EDIFICAÇÃO COMO CONSTRUÍDA Como estabelecido na NBR (ABNT, 1998), o Manual deve conter: Informações sobre aspectos importantes para os proprietários e usuários, como propriedades especiais previstas em projeto, sistema construtivo utilizado, etc.; Definição dos limites de uso seguro da edificação, descrevendo as características como os carregamentos máximos admissíveis sobre os elementos estruturais, as cargas máximas admissíveis dos circuitos elétricos, etc.; Descrição dos dispositivos previstos para facilitar a modificação, expansão e modernização da edificação e de seus componentes, instalações e equipamentos; Desenhos esquemáticos atualizados em relação ao que foi realmente construído, com dimensões cotadas, que representem a posição de instalações embutidas e componentes não aparentes, como por exemplo, as tubulações embutidas em paredes, os eletrodutos, etc. Por exemplo, alertar o proprietário e/ou usuário da necessidade de se verificar a região em que se fixarão os armários, cortinas, quadros ou outros acessórios em paredes e pisos e necessitem de furação para que não danifiquem tubulações ou eletrodutos, que atinjam elementos estruturais com dificuldade em perfurar ou que danifiquem camadas de impermeabilização. E, recomendar para os sistemas de fixação nesses elementos construtivos. Nesse caso, empregar figuras (croquis) para melhor indicação dessas regiões e facilidade de interpretação pelo leitor, fundamentadas no projeto as built, e sempre com cotas. 9

10 Conjunto completo de projetos e discriminações técnicas atualizadas em relação ao realmente construído; As datas de conclusão da estrutura, do habite-se e da elaboração do Manual do Proprietário. A Tabela 2, extraída do Manual do Proprietário do SINDUSCON/PE (2007) é um modelo sugerido para reunir as informações necessárias para descrever a edificação. A Tabela 3, também extraída do Manual do Proprietário do SINDUSCON/PE (2007) apresenta um modelo para identificação dos materiais de cada ambiente da unidade. Os índices apresentados nesta tabela correspondem aos materiais apontados na Tabela 4. Salientamos que estas tabelas, assim como as demais nesta apostila, são genéricas, servindo para orientar a sua elaboração e apresentação, devendo conter itens de acordo com o tamanho e a complexidade da edificação. Para a elaboração correta do projeto as built, recorra à NBR (ABNT, 2005) que estabelece os requisitos exigíveis para a locação e o controle dimensional da obra, com as anotações de todas as alterações ocorridas no transcorrer da obra, e indica os procedimentos para se chegar ao projeto executado, a partir de um projeto executivo. Ressaltando que, de acordo com Aguilera (2005), o projeto como construído ou as built é, na verdade, um conjunto de projetos ou de documentos técnicos que registra, textual e fielmente, de maneira gráfica, o que foi executado na edificação. 10

11 Tabela 2 Modelo de ficha técnica da edificação como sugerido no Manual do Proprietário do SINDUSCON/PE (2007) 11

12 Tabela 3 Modelo para identificação dos materiais de cada ambiente como sugerido no Manual do Proprietário do SINDUSCON/PE (2007) 12

13 Tabela 4 - Modelo para identificação dos fornecedores de materiais como sugerido no Manual do Proprietário do SINDUSCON/PE (2007) 13

14 7.2 INFORMAÇÕES SOBRE OS PROCEDIMENTOS PARA A COLOCAÇÃO EM USO DA EDIFICAÇÃO O Manual deve informar quais os procedimentos para colocação em uso da edificação, contendo, de acordo com a NBR (ABNT, 1998): Descrição clara dos procedimentos para a solicitação de ligação dos serviços públicos informando endereços, telefones, documentação necessária, etc. Por exemplo, energia elétrica, telefone, gás, água, etc.; Instruções sobre onde e como instalar os equipamentos previstos em projeto que serão instalados pelos proprietários e/ou usuários. Por exemplo, a instalação de equipamento de ar condicionado; Quando necessário, instruções para a movimentação de mobiliários e equipamentos no interior da edificação construída, identificando as dimensões máximas previstas. Por exemplo, informar, se existir, as dimensões internas do elevador de serviço e o vão da porta. 7.3 INFORMAÇÕES SOBRE OS PROCEDIMENTOS RECOMENDÁVEIS PARA A OPERAÇÃO E USO DA EDIFICAÇÃO O Manual deve trazer informações sobre os procedimentos recomendáveis para a eficiente operação e uso da edificação, contendo, conforme a NBR (ABNT, 1998): Descrição e localização de todos os controles de operação da edificação, destacando os dispositivos de segurança e combate a incêndio, os registros da rede hidráulica e disjuntores das instalações elétricas; Descrição detalhada de procedimentos especiais recomendáveis para a operação e uso das instalações não convencionais incorporadas à edificação; Descrição de procedimentos recomendáveis para a verificação e relato de mau funcionamento de componentes, instalações e equipamentos da edificação, e eventual correção; 14

15 Descrição dos riscos inerentes à edificação, mesmo em operação e uso em condições normais, e os procedimentos de segurança preventivos necessários. Atentar para descrever sobre os: - sistemas hidrossanitários; - sistemas eletro-eletrônicos; - sistema de proteção contra descargas atmosféricas SPDA; - sistemas de ar condicionado, ventilação e calefação; - sistemas de automação; - sistemas de comunicação; - sistemas de incêndio; - fundações e estruturas; - vedações verticais internas e externas; - revestimentos internos e externos de paredes e tetos; - pisos; - coberturas; - jardins, paisagismos e áreas de lazer; - esquadrias e vidros; etc. Como exemplo, a Tabela 5 informa ao leitor a localização dos registros de água no interior de um apartamento. Quanto aos procedimentos para o uso e a limpeza dos revestimentos de pisos e paredes, bem como das pinturas, vidros, esquadrias, utilizar ilustrações e ainda tabelas. Como exemplo, o modelo da Tabela 6 que orienta o proprietário e/ou usuário sobre a limpeza das sujeiras ou manchas mais comuns em pisos de mármore ou granito. Tomamos como exemplo as instalações elétricas. Nesse caso, informar a localização do quadro contendo os disjuntores e os respectivos circuitos. Alertar, para o caso de incêndio, em desligar o disjuntor geral do quadro e, para a manutenção aquele 15

16 correspondente ao circuito. E, instruir o leitor para os principais problemas que eventualmente poderão ocorrer e quais os procedimentos para correção. Descrever os procedimentos também para as demais instalações prediais, como telefone, interfone, instalação de gás, exaustão, portões, etc. Tabela 5 Modelo para localização de registros, baseado no Manual do Proprietário do SINDUSCON/PE (2007) 16

17 Tabela 6 Orientações para a limpeza de sujeiras ou manchas em pisos de mármore ou granito, de acordo com o Manual do Proprietário do SINDUSCON/PE (2007) 17

18 7.4 INSTRUÇÕES SOBRE OS PROCEDIMENTOS PARA SITUAÇÕES DE EMERGÊNCIA O Manual deve descrever os procedimentos referentes às situações de emergência como incêndios, vazamento de gás, falhas em instalações e equipamentos considerados como críticos ao funcionamento da edificação como os elevadores, as instalações elétricas, instalações de ar condicionado, instalações hidrossanitárias, etc. 7.5 INFORMAÇÕES SOBRE OS PROCEDIMENTOS RECOMENDÁVEIS PARA INSPEÇÕES TÉCNICAS DA EDIFICAÇÃO O Manual deve trazer informações referentes às inspeções prediais, contendo, segundo a NBR (ABNT, 1998): Definição da qualificação técnica necessária do responsável técnico pelo trabalho; Definição da freqüência de inspeções prediais necessárias para componentes e elementos construtivos, instalações e equipamentos da edificação; Definição de roteiros de inspeções prediais na edificação, destacando-se os itens relacionados à segurança e salubridade, ou os críticos ao funcionamento da edificação; descrevendo as condições especiais de acesso necessárias a todos os componentes e elementos construtivos, as instalações e equipamentos não acessáveis, como a utilização de escadas, andaimes, equipamentos especiais de iluminação e ventilação, etc. 7.6 INFORMAÇÕES SOBRE OS PROCEDIMENTOS RECOMENDÁVEIS PARA A MANUTENÇÃO DA EDIFICAÇÃO O manual deve informar sobre os procedimentos recomendáveis para a manutenção, contendo, conforme a NBR (ABNT, 1998): Especificação de procedimentos gerais de manutenção para a edificação como um todo e procedimento específicos para a manutenção de materiais, componentes e elementos construtivos, de instalações e equipamentos; 18

19 Especificação de um programa de manutenção preventiva de materiais, componentes e elementos construtivos, bem como de instalações e equipamentos relacionados à segurança e a salubridade da edificação; Identificação de componentes e elementos construtivos mais importantes em relação à freqüência ou riscos decorrentes da falta de manutenção, descrevendo as conseqüências prováveis da não realização das atividades de manutenção; Recomendação da revisão obrigatória do Manual quando ocorrerem modificações na edificação em relação ao originalmente construído e documentado no Manual. Aguilera (2005) destaca para a descrição dos procedimentos nos seguintes materiais, componentes, instalações ou equipamentos da unidade privativa, quando houver: Instalação de gás; Instalação hidráulica; Instalação elétrica; Vidros; Lareira; Banheiras de hidromassagem; Peças de aço inoxidável; Impermeabilização; Portas; Esquadrias de alumínio; Esquadrias de madeira; Metais sanitários; Louças sanitárias; Bancadas em mármore/granito; Revestimentos de pisos; 19

20 Revestimentos de paredes; Revestimentos de teto, etc. O modelo apresentado na Tabela 7, extraído do Manual do Proprietário do SINDUSCON/PE (2007), é um exemplo de planilha que informa sobre os tipos e periodicidade para a manutenção preventiva. 20

21 Tabela 7 Modelo para informação quanto ao tipo e periodicidade da manutenção preventiva Continua... 21

22 ... continuação da Tabela 7. Ou, como descrito no modelo sugerido pelo Manual Garantias do SINDUSCON/MG (2009) e apresentado na Tabela 8, que traz mais informações sobre o sistema construtivo, a inspeção e as garantias. 22

23 Tabela 8 Modelo que compõe o sistema de manutenção preventiva para alvenaria de vedação com bloco de concreto ou cerâmico 23

24 Para o caso de reformas, o Manual deve informar da necessidade em consultar previamente a incorporadora/construtora, ou os projetistas responsáveis técnicos ou contratar profissionais habilitados e capacitados para análise. Em hipótese alguma poderão ser realizadas alterações que levem à demolição total ou parcial de elementos estruturais ou das instalações prediais da edificação. Os serviços somente serão realizados por profissionais com reconhecida capacidade técnica. 7.7 INFORMAÇÕES SOBRE RESPONSABILIDADES E GARANTIAS O Manual deve informar sobre as responsabilidades e garantias, contendo, seguindo a NBR (ABNT, 1998): Identificação clara e precisa do(s) responsável(eis) técnico(s) pela produção da edificação, com nome, registro profissional e/ou empresarial, endereço completo e telefone, e, se existir, as informações para contato com o serviço de atendimento ao cliente; Identificação das empresas e responsáveis técnicos pelos projetos executivos, pela execução e fiscalização da edificação e de seus componentes e instalações, com nome, registro profissional e/ou empresarial, endereço completo e telefone; Identificação dos fornecedores de componentes, instalações e equipamentos, com nome, registros profissional e/ou empresarial, endereço completo, telefone, e, se existirem, as informações para contato com os respectivos serviços de atendimento ao cliente, fazendo-se obrigatoriamente a ressalva que o contato direto com estes fornecedores é uma faculdade e não uma responsabilidade dos proprietários e usuários da edificação; Descrição clara e precisa das garantias dadas pelo responsável pela produção da edificação, identificando-se os prazos de validade e as responsabilidades dos proprietários e/ou usuários da edificação para a validade destas garantias; Descrição das garantias adicionais dadas pelos fornecedores de componentes, instalações e equipamentos da edificação, identificando-se os prazos de validade e as responsabilidades dos proprietários e/ou usuários da edificação para a validade destas 24

25 garantias. A Tabela 9, extraída do Manual do Proprietário do SINDUSCON/PE (2007), é um modelo para a identificação adequada dos profissionais e empresas envolvidas no empreendimento. Assim como na Tabela 10 tem-se um modelo para a identificação dos fornecedores de serviços. Quanto aos prazos de garantia, é recomendável apresentá-los em tabelas como a sugerida na NBR (ABNT, 2008) que reproduzimos em parte na Tabela 11, contendo informações sobre sistemas, elementos, componentes construtivos, instalações e equipamentos relacionados às áreas privativas ou às comuns em manual direcionado ao proprietário e/ou usuário e ao síndico, conforme o caso. Tabela 9 Modelo para identificação das empresas e profissionais envolvidos com o empreendimento, fundamentado no Manual do Proprietário do SINDUSCON/PE (2007) 25

26 Tabela 10 - Modelo para identificação dos fornecedores de serviços como sugerido no Manual do Proprietário do SINDUSCON/PE (2007) 26

27 Tabela 11 Sugestão para apresentação dos prazos de garantia para algumas partes da edificação, de acordo com a NBR (ABNT, 2008) Continua... 27

28 ... continuação da Tabela 11. As condições de exclusão da garantia devem ser claramente informadas, como as apontadas no Manual do Proprietário elaborada pelo SINDUSCON/PE (2007), que a seguir transcrevemos: Por não observação do que dispõe o Manual e as orientações estabelecidas na NBR 5674 (ABNT, 1999); Por decurso do prazo de garantia; Nos termos do art. 393 do Código Civil, ocorrer qualquer caso fortuito, ou de força maior, que impossibilite a manutenção da garantia concedida; A realização de quaisquer modificações ou alterações das características de construção do projeto original; O uso inadequado às características básicas do projeto, tais como: sobrecargas estruturais além das permitidas, sobrecargas elétricas além das previstas e outras 28

29 eventuais descaracterizações dos acabamentos, revestimentos e das instalações entregues; Por má conservação, falta de manutenção preventiva e a intervenção por profissionais não qualificados; Por reforma ou descaracterizações dos sistemas na unidade privativa ou nas áreas comuns, com fornecimento de materiais e serviços pelos proprietários e/ou usuários; Por impedimento de acesso de profissional destacado pela incorporadora/construtora para vistoriar ou realizar serviços de assistência técnica no imóvel; Caso forem identificadas irregularidades na vistoria técnica realizada pela incorporadora/construtora e as providências sugeridas não forem realizadas por parte do proprietário e/ou usuário; Caso não for elaborado e executado o programa de manutenção preventiva em conformidade com a NBR 5674 (ABNT, 1999). É recomendável informar ao leitor sobre o serviço de assistência técnica, no âmbito da garantia, cabendo ao proprietário e/ou usuário a solicitação formal da visita de representante da incorporadora/construtora. E, caso constatado que o serviço não se enquadre nas condições da garantia, informar que poderá ser cobrada uma taxa de visita. 8 CONSIDERAÇÕES FINAIS Logicamente que o assunto aqui apresentado não se esgota em si mesmo, devendo o leitor adquirir principalmente a NBR (ABNT, 1998), estudá-la minuciosamente e passar a praticá-la de acordo com as características do empreendimento, ou sua fase, de acordo com sua responsabilidade técnica; além dos manuais e outros autores citados nesta apostila. Quanto à coleta de informações para se elaborar o Manual, é importante ressaltar que é na fase da elaboração do projeto da edificação e da especificação de materiais e componentes em que há maior potencialidade em influenciar as atividades de 29

30 manutenção. Desta forma, para se confeccionar o Manual deve-se recorrer aos profissionais projetistas a fim de colher informações tratadas naquela oportunidade. Da fase da execução da obra, levantar todas as informações necessárias junto aos profissionais responsáveis pela atividade para se elaborar o projeto as built. Mariano et al. (2002) recomendam, ainda, que sejam arquivados todos os contratos de manutenção, termos de garantia fornecidos pelos fabricantes e manuais de instalação e uso de equipamentos e componentes para que possam ser repassados, anexados ao Manual, ao proprietário e/ou usuário. Aguilera (2005) sugere que as informações sobre as responsabilidades e garantias da incorporadora/construtora sejam levantadas e conferidas por uma assessoria jurídica para se evitar atritos futuros com os clientes. O Manual deverá ser entregue formalmente ao primeiro proprietário e/ou síndico, se condomínio. Lembrando de informar ao leitor que o mesmo deve ser atualizado sempre que houver qualquer modificação em relação à edificação originalmente construída e documentada, tanto na unidade privativa quanto na área comum, cabendo, nestes casos, a responsabilidade ao proprietário e ao síndico, respectivamente. E, que a atualização seja obrigatoriamente realizada por profissionais habilitados e capacitados para esta função. Para finalizar, sugere-se que informe, ainda, ao proprietário que no caso de venda ou locação uma cópia do Manual deverá ser entregue ao novo dono ou usuário, a fim de que a edificação seja operada, utilizada e mantida adequadamente. 30

31 REFERÊNCIAS AGUILERA, Camila G. Uma contribuição para a formulação de diretrizes para elaboração do manual do usuário de edifícios. Dissertação (Mestrado) Universidade Federal de São Carlos. São Carlos: UFSCar, p. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR Manutenção de edificações - Procedimento. Rio de Janeiro: ABNT, p.. NBR Manual de operação, uso e manutenção das edificações Conteúdo e recomendações para elaboração e apresentação. Rio de Janeiro: ABNT, p.. NBR Elaboração do como construído (as built ) para edificações. Parte 3: Locação topográfica e controle dimensional da obra - Procedimento. Rio de Janeiro: ABNT, p.. NBR Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos desempenho. Parte 1: requisitos gerais. Rio de Janeiro: ABNT, p. BONIN, Luis C. Manutenção de edifícios: uma revisão conceitual. In: Seminário sobre Manutenção de Edifícios. Anais... Porto Alegre: UFRGS, p BRASIL. Código de Proteção e Defesa do Consumidor. Lei nº 8078, de 11 de setembro de Dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras providências. Brasília, DF, MARIANO, I. G. S.; SIMÕES, L. A.; VITTURI, M. D.; MARTINS, M. S.; MARTINS, S. Diretrizes para a elaboração do manual de operação, uso e manutenção dos proprietários de imóveis novos em edifícios residenciais no Norte do Paraná. Monografia (Especialização em Engenharia de Avaliação de Bens e Perícias) Centro Universitário Filadélfia. Londrina: UNIFIL, p. REVISTA CONSTRUÇÃO. Dinheiro pelo ralo. n. 8. São Paulo: PINI, SINDUSCON/PE SINDICATO DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO CIVIL NO ESTADO DE PERNAMBUCO. Manual de operação, uso e manutenção das edificações Manual do proprietário. Coordenação Técnica: Alberto Casado Lordsleem Júnior. Recife: SINDUSCON/PE, p. 31

32 SINDUSCON/MG SINDICATO DA INSDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO CIVIL NO ESTADO DE MINAS GERAIS. Manual Garantias. 4 ed. Belo Horizonte: SINDUSCON/MG, p. Currículo resumido do autor Engenheiro civil formado pela Universidade Estadual de Londrina UEL, em Especialista em Engenharia de Avaliação de Bens e Perícias pelo Centro Universitário Filadélfia UNIFIL, IBAPE-PR e IBAPE-SP, em Mestre em Engenharia de Edificações e Saneamento pela UEL, em Professor assistente junto ao Departamento de Construção Civil, do CTU/UEL, desde Atua na realização e desenvolvimento de ensaios no Laboratório de Materiais de Construção do Centro de Tecnologia e Urbanismo da UEL. 32