Conselho da CIP para a Construção e o Imobiliário

Transcrição

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2 Conselho da CIP para a Construção e o Imobiliário 29.novembro.2012 Reforma do Regime Jurídico do Arrendamento Urbano

3 Novo Enquadramento Legal Publicado a 14 de agosto de 2012 Lei n.º 30/ Regime das Obras em Prédios Arrendados (em vigor a 12 de novembro) Lei n.º 31/ Regime do Arrendamento Urbano (em vigor a 12 de novembro) Lei n.º 32/ Regime da Reabilitação Urbana (em vigor a 13 de setembro)

4 Novo Enquadramento Legal Aprovado em Conselho de Ministros de 8 de novembro de 2012 (Ainda a aguardar publicação em Diário da República) Regime de Determinação do Nível de Conservação dos Prédios Urbanos Regime de Determinação do Rendimento Anual Bruto Corrigido e de Atribuição de Subsídio de Renda Regime de Funcionamento do Balcão Nacional do Arrendamento

5 As principais alterações refletem três grandes linhas de intervenção:. Maior liberdade às partes no que se refere à duração do contrato.. Reforço do mecanismo de resolução do contrato de arrendamento, através de um mecanismo extrajudicial de despejo.. Introdução de um mecanismo de atualização de rendas assente numa lógica de negociação direta e privada entre senhorio e arrendatário.

6 Duração dos Contratos de Arrendamento. Confere-se maior liberdade às partes no estabelecimento das regras relativas à duração dos contratos de arrendamento, promovendo-se desta forma, o aparecimento de contratos de duração variada, nomeadamente mais curtos.. No silêncio das partes, o contrato considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de dois anos.. Regista-se uma diminuição generalizada dos prazos previstos na lei.

7 Resolução do Contrato de Arrendamento. Regista-se o reforço dos meios de resolução do contrato de arrendamento, através da criação de um Procedimento Especial de Despejo.. Este Procedimento Especial de Despejo destina-se a exigir a desocupação do imóvel arrendado e o pagamento de rendas, encargos ou despesas por parte do arrendatário, permitindo uma mais rápida cessação do arrendamento e consequente desocupação do imóvel, sem que tenha que intentar prévia ação de despejo.. O Contrato de arrendamento, quando acompanhado do comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em dívida, passa a constituir Título Executivo para Pagamento de Quantia Certa correspondente às rendas em dívida.

8 Procedimentos Especial de Despejo, é aplicável:. Mora superior a 2 meses no pagamento da renda;. Mora superior a 8 dias, no pagamento da renda, por mais de 4 vezes, num período de 12 meses;. Oposição do arrendatário à realização de obras ordenadas por autoridade pública;. Necessidade do imóvel para o próprio ou seus descendentes em 1.º grau;. Demolição ou obras de remodelação ou restauro profundos;. Cessação do contrato de arrendamento por revogação, entre outros motivos.

9 Procedimento Especial de Despejo em 5 passos:. Apresentação de requerimento de despejo no Balcão Nacional de Arrendamento (BNA);. O BNA notifica o inquilino para em 15 dias desocupar o local arrendado e pagar as quantias em dívida (neste prazo o inquilino pode deduzir oposição);. Findo este prazo sem que o imóvel esteja desocupado, o BNA converte o requerimento em título para desocupação do imóvel;. Com título ou decisão judicial para desocupação do imóvel, a entidade competente desloca-se ao local para tomar posse do imóvel;. O arrendatário tem 30 dias para remover os seus bens, sob pena de serem considerados abandonados.

10 Procedimento Especial de Despejo. Regista-se a facilidade com que, neste âmbito, pode ser despoletada uma fase judicial, a qual possibilita o recurso a tribunal e intervenção do juiz, com todos os inconvenientes inerentes às tradicionais ações de despejo.. Confirma-se também neste caso, o excesso de garantismo que caracteriza a legislação portuguesa, o que por certo irá constituir um entrave à celeridade que se pretendia com este procedimento especial de despejo.. Se o arrendatário deduzir oposição, o processo é remetido para tribunal, terá que pagar taxa de justiça, bem como uma caução no valor das rendas e outras despesas ou encargos em atraso.

11 Vendo como positiva esta possibilidade de mais rapidamente se conseguir a cessação do contrato e consequente desocupação do imóvel através do novo Procedimento Especial de Despejo, a CIP propôs que:. Se proceda a uma verdadeira desjudicialização deste novo procedimento especial de despejo, acompanhada de um reforço dos meios para a desocupação dos imóveis;. Se defina de forma mais clara as atribuições do Secretário do Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), conferindo-lhe competências mais alargadas;. Se preveja a colocação de um juiz no BNA, garantindo assim que a grande maioria dos casos de despejo sejam resolvidos sem necessitar recorrer aos tribunais, com vantagens para a agilização do sistema de justiça e para mais rápida revitalização do mercado do arrendamento.

12 Procedimento Especial de Despejo Aspetos que aguardam por regulamentação, comprometendo o funcionamento efetivo e imediato do Balcão Nacional do Arrendamento (BNA):. Aprovação do modelo de requerimento de despejo e das formas de apresentação;. Definição dos termos em que devem ser feitas as comunicações e notificações;. Definição dos meios eletrónicos através dos quais o Secretário do BNA disponibiliza o requerimento de despejo como título de desocupação do locado e designa agente de execução para executar a desocupação.. Definição da oposição do requerido à desocupação.

13 Mecanismo de Atualização das Rendas. Cria-se um mecanismo de atualização de rendas que depende da iniciativa do senhorio e assenta numa lógica de negociação direta e privada entre senhorio e arrendatário, processando-se da seguinte forma:. Avaliação fiscal do imóvel;. Comunicação do senhorio ao arrendatário para atualização do valor da renda;. Aceitação da valor da renda pelo arrendatário ou proposta de novo valor;. Aceitação pelo senhorio do novo valor ou denúncia do contrato.

14 Mecanismo de Atualização das Rendas. Se o senhorio não aceitar o valor proposto pelo arrendatário:. Pode denunciar o contrato. Neste caso, indemniza o arrendatário no montante de cinco anos de renda, apurada de acordo com o valor médio das propostas efetuadas pelo senhorio e pelo arrendatário. A indemnização é agravada para o dobro ou em 50% nas situações em que a proposta do arrendatário não seja inferior à do senhorio em mais de 10% ou de 20%, respetivamente. Ou,. Pode atualizar o valor da renda de acordo com o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel, ou seja, o valor atualizado da renda tem como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do VPT do imóvel.

15 Mecanismo de Atualização das Rendas / Situações salvaguardadas. Arrendatários com idade igual ou superior a 65 anos;. Arrendatários com grau de incapacidade superior a 60%;. Arrendatários com carências económicas, ou seja, com um Rendimento Anual Bruto Corrigido inferior a 5 salários mínimos (neste momento = 2.425,00 ).. Em qualquer destes casos, a nova lei pode ser-lhes aplicada, se as partes chegarem a acordo nesse sentido. Caso contrário pode haver atualização de renda tendo como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do VPT do imóvel.

16 Atualização das Rendas / Regime Transitório. Os senhorios que tenham iniciado a atualização das rendas ao abrigo da Lei n.º 6/2006, podem, de acordo com determinadas condições, optar pela aplicação desse regime.. Mesmo para os contratos de arrendamento celebrados antes da entrada em vigor da Lei n.º 6/2006, reforça-se a negociação entre as partes e facilita-se a transição desses contratos para o novo regime.. A CIP defende que uma compatibilização justa do regime de atualização das rendas antigas previsto na Lei 6/2006, com o ora proposto, passa por alargar o âmbito de aplicação deste último a todos os contratos antigos, independentemente de qualquer alteração da renda que possa ter ocorrido posteriormente à entrada em vigor daquela lei, por aplicação dos mecanismos legais nela previstos ou por acordo das partes.

17 Atualização das Rendas. O facto de a atualização de alguns tipos de rendas depender da reavaliação do valor patrimonial dos imóveis (a efetuar, de acordo com a 6.ª avaliação do Programa de Ajuda Económica e Financeira a Portugal, até ao fim do T1 de 2013), enfraquece um dos aspetos essenciais da concretização desta reforma.. A CIP propôs que fosse reduzido ao mínimo o número de casos em que a atualização das rendas depende da reavaliação do valor patrimonial do imóvel e que se garanta o cumprimento do prazo para a reavaliação.. Dados da Associação Portuguesa dos Engenheiros Avaliadores revelam que, neste momento, apenas quatro distritos (Porto, Vila Real, Bragança e Portalegre) atingiram um nível de execução da avaliação patrimonial tributária entre 85% e 90%.

18 Regime de Exceção Para as Microentidades. Estabelece-se um período transitório de cinco anos durante o qual, para estas entidades, a atualização da renda deverá ser efetuada por referência ao valor patrimonial tributário do imóvel, não se permitindo, quer a cessação quer a alteração do tipo de contrato.. Havendo uma atualização da renda esta é limitada ao valor anual correspondente a 1/15 do valor patrimonial tributário do imóvel.. Critérios de classificação como Microentidades: Total de balanço ; Volume de Negócios Líquido , e Número médio de empregados no exercício 5.

19 Regime Jurídico da Reabilitação Urbana Lei n.º 32/2012, de 14 de agosto. Em termos teóricos, esta proposta de reforma prevê os elementos necessários para alavancar a reabilitação urbana, permitindo que possa reiniciar-se o desenvolvimento das cidades.. No entanto, uma das causas da degradação dos prédios e das cidades radica na lei do arrendamento. Assim, se a reforma do arrendamento, não for implementada com a urgência que há muito se reclama, a reabilitação urbana continuará também adiada.

20 Regime Jurídico da Reabilitação Urbana Lei n.º 32/2012, de 14 de agosto Com o objetivo de dinamizar a reabilitação urbana, a nova lei prevê:. A flexibilização e simplificação dos procedimentos de criação de áreas de reabilitação urbana;. A criação de um procedimento simplificado de controlo prévio de operações urbanísticas;. O estabelecimento de disposições aplicáveis à reabilitação urbana de edifícios ou frações, ainda que localizados fora de áreas de reabilitação urbana, cuja construção tenha sido concluída há pelo menos 30 anos e em que se justifique uma intervenção de reabilitação destinada a conferir-lhes adequadas características de desempenho e de segurança.

21 Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados Lei n.º 30/2012, de 14 de agosto No sentido de adequar este regime às novas regras do arrendamento urbano, registam-se como principais alterações:. A entidade gestora da reabilitação urbana pode intimar o senhorio à realização de obras ou proceder à sua realização (só ao município era possível fazer isto).. O valor da indemnização a cargo do senhorio no caso de denúncia do contrato para realização de obra de remodelação passa a corresponder a um ano de renda (era 2 anos de renda).. O arrendatário tem direito a indemnização se a demolição resultar de ação ou omissão culposa do senhorio ou de terceiro.. A denúncia do arrendamento para obras profundas é feita por comunicação ao arrendatário (anteriormente dependia de ação judicial).. As falsas declarações dos responsáveis pelos projetos emitidas no âmbito da comunicação de denúncia do arrendamento são puníveis com coima que pode variar entre 3000 e

22 A Intervenção do Estado nesta Reforma A CIP defende uma intervenção do Estado que equilibre a eficácia que se pretende incutir no mercado de arrendamento e o cuidado no tratamento dos casos socialmente mais sensíveis. Neste âmbito propôs:. A criação de uma bolsa de casas reabilitadas, facilitando a comunicação no mercado de oferta e procura neste sector;. A reformulação do programa de apoio ao Arrendamento jovem Porta 65;. A revisão do atual regime de renda apoiada;. A promoção da «reabilitação urbana low cost», permitindo o alargamento da oferta de habitação reabilitada para os mais jovens, a preços mais acessíveis;. O estabelecimento de apoios com vista à emancipação dos jovens no que se refere à habitação.

23 A Intervenção do Estado nesta Reforma A CIP defendeu a implementação de um enquadramento fiscal favorável ao robustecimento do mercado de arrendamento, propondo:. A criação de incentivos fiscais e financeiros que tornem apelativo o investimento no arrendamento, que reduzam os custos inerentes à propriedade e conservação dos imóveis.. A simplificação do acesso a incentivos existentes, como a tributação, em sede de IRS, das rendas de imóveis reabilitados a uma taxa de 5%, e a isenção de IMI durante 10 anos para estes imóveis.. Uma tributação autónoma que equipare as rendas de imóveis aos rendimentos de depósitos bancários.. Eliminar as limitações às deduções relativas ao arrendamento, previstas Orçamento do Estado para 2012, e possibilitar que as mesmas se efetuem até que o mercado do arrendamento esteja revitalizado.. Prorrogar a isenção de IRC para os fundos imobiliários (termina em 2012).. Ponderar o alargamento das deduções à coleta relativas aos rendimentos prediais, majorando as deduções de despesas com obras de conservação e reabilitação, e permitindo a dedução em IRS de despesas judiciais, e indemnização paga ao arrendatário pela cessação do contrato.

24 Considerações Finais. Esta reforma mantém o regime do arrendamento urbano disperso por diversos diplomas legais: na Constituição da República Portuguesa, no Código Civil, no Código do Processo Civil, na Lei n.º 6/2006 de 27 de Fevereiro (NRAU), nas Leis n.º 30, 31 e 32, de 14 de agosto, e em múltiplos regime complementares.. Esta disseminação das regras obriga a que, para se saber quais as regras aplicáveis a uma determinada situação, seja necessário analisar diversos diplomas.. A CIP propôs a elaboração de uma única lei do arrendamento urbano completa, ainda que com algumas remissões pontuais, nomeadamente, para o Código do Processo Civil.. Continua a aguardar-se a publicação de diversos regimes complementares, designadamente, os regimes relativos à determinação do rendimento anual bruto corrigido, à determinação e verificação do coeficiente de conservação dos imóveis, à atribuição do subsídio de renda e às comissões arbitrais municipais.