Nova Lei do Arrendamento Urbano

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1 1 Nova Lei do Arrendamento Urbano A Nova lei do Arrendamento Urbano é um dos compromissos assumidos por Portugal com a Troika ao abrigo do Memorando de Entendimento Celebrado entre Portugal e a Comissão Europeia, o Banco Central Europeu e o Fundo Monetário Internacional (FMI), pelo que o Governo submeteu à Assembleia da Republica a Proposta de Lei 38/XII, que contem uma serie de alterações importantes ao atual Regime do Arrendamento Urbano. Esta reforma tem como principal objetivo um conjunto de reformas centradas na dinamização do mercado do arrendamento que impulse à reabilitação dos imoveis urbanos em todo o território nacional, podendo desta forma oferecer à população residente soluções de habitação mais ajustadas às suas necessidades, a preços mais atraentes tanto a senhorios como a arrendatários e desta forma fomentar a mobilidade, facilitando aos trabalhadores encontrar empregos, revitalizando cidades e desta forma dinamizar as atividades económicas associadas às mesmas. Existe atualmente em Portugal uma crescente oferta no mercado do arrendamento e uma ausência de resposta suficiente aos preços de mercado acessível, com a atual lei do arrendamento urbano que não é atraente aos senhorios, o que faz os mesmos não apostar neste sector do mercado e pelas dificuldades que os jovens tem atualmente de adquirir créditos para habitação própria, esta reforma é hoje urgente e prioritária para resolver estes problemas. As Nova Reforma do Arrendamento Urbano (NRAU) assentam se em cinco pontos essenciais: 1) Alteração ao regime substantivo, contido no Código Civil 2) Revisão do sistema de transição dos contratos Antigos para o novo regime (NRAU) 3) Agilização do processo de despejo 4) Restrições à transmissibilidade por morte 5) Melhoria do enquadramento fiscal 1. Alteração ao regime substantivo, contido no Código Civil, em que as alterações mais significativas são: Ao Prazo dos contratos para habitação, onde as partes acordam livremente o limite do contrato aplicável, deixando assim de estar sujeitas à regra imperativa do prazo mínimo de cinco anos, com esta alteração pode existir contratos por 5 dias.

2 2 Ao regime e às consequências do incumprimento, ou mora, da obrigação de pagamento da renda. a) Passa a ser conferido ao senhorio o direito de resolver extrajudicialmente o contrato em caso do arrendatário se atrasar em dois (2) meses (ao contrario dos 3 meses da atual lei); b) Reduzem se de três (3) meses para um (1) mês o prazo para o arrendatário exercer o direito de por fim à mora, mediante o pagamento de uma indemnização correspondente a 50% do valor da renda; c) Impedindo ao arrendatário a possibilidade de fazer uso desta faculdade, relativamente a cada contrato, por mais do que uma vez; d) Permite ao senhorio resolver o contrato em caso de mora do pagamento da renda por prazo superior a oito (8) dias em quatro ocasiões seguidas ao interpolado no período de 12 meses. Ao regime de denúncia do contrato para habitação do senhoria ou dos seus descendentes em 1º grau, que poderá ser feita extrajudicialmente mediante mera comunicação, passando o senhorio a ser proprietário do locado por um prazo de dois (2) anos em vez dos 5 anos estabelecidos pela lei atual. Ao regime de denúncia do contrato para demolição, remodelação ou restauro profundos do locado, que passa de igual modo a ser feita por comunicação (carta registada com aviso de receção), acompanhada de declaração municipal que comprove que foi iniciado processo em que o senhorio pretenda proceder a demolição ou realização de obras de remodelação ao restauro profundos, que impliquem a desocupação do arrendatário, o processo de denúncia de contrato é igualmente aplicado às situações em que o senhorio necessite do locado para habitação pelo próprio ou pelos filhos. 2. Revisão do sistema de transição dos contratos para o novo regime (NRAU). Estabelecendo uma distinção no que diz respeito a normas transitórias: a) Contratos habitacionais celebrados na vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto Lei n.º 321 B/90, de 15 de Outubro aos contratos não habitacionais celebrados depois do Decreto Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro, e por outro, as aplicáveis aos contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU e aos contratos habitacionais celebrados antes do Decreto Lei 257/95, de 30 de Setembro. Contratos Muito Antigos.

3 3 b) Contratos habitacionais celebrados na vigência do atual RAU (antes da entrada em vigor do NRAU e os contratos de habitação celebrados depois da entrada em vigor da Lei 157/2006 de 30 de Setembro, nos contratos antigos estabelece se um procedimento diferente de atualização das rendas para cada um dos casos. Para os Contratos Muito Antigos estabelece se um processo de negociação entre senhorio e o arrendatário onde o senhorio tem a iniciativa e a necessidade de requerer a atualização do Valor Patrimonial Tributário (VPT) do locado de acordo com as regras do Código de Imposto Municipal sobre Imoveis (IMI) caso não tenha sido atualizado o que poderá concluir em: Um novo acorda quanto ao prazo, tipo de contrato ou falta de acordo entre as partes; A denúncia do contrato pelo senhorio, com o pagamento de uma indemnização ao arrendatário correspondente a cinco anos do valor médio das rendas propostas por cada um deles e agravada se o acordo se frustrar por pequenas margens, prevê se ainda que, havendo a denuncia, o arrendatário deve desocupar o locado num prazo de sete (7) meses, o qual poderá ser elevado para treze (13) meses caso haja crianças ou estudantes no agregado familiar do arrendatário. O senhorio pode, em alternativa, optar pela atualização da renda, determinada de acordo com o Valor Patrimonial Tributado (VPT) do locado, caso em que o contrato se considera celebrado por prazo certo, por cinco anos. Salvaguarda se assim, a hipóteses de o senhorio não ter disponibilidade financeira para o pagamento da indenização. O arrendatário que opte pela denúncia do contrato de arrendamento, deve desocupar o locado em três meses, não havendo nesse caso, a atualização da renda ou ao recebimento de indemnização pela cessação do contrato. A exceção a este regime acontece nos casos socialmente considerados relevantes em que: O arrendatário tenha idade igual ao superior a 65 anos ou deficiência de incapacidade superior a 60%, poderá haver atualização de renda pelo Valor negociado ou pelo Valor do locado determinado de acordo com o Valor Patrimonial Tributário do imóvel, exceto se se verificar simultaneamente uma situação de carência económica. O arrendatário invoque uma situação de carência económica demostrando que o Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) do seu agregado familiar é inferior a cinco (5) retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA), caso em que a atualização da renda corresponderá, durante um período transitório de cinco anos, a um máximo de 25% ou 10% do RABC do Agregado familiar do arrendatário, consoante o rendimento do

4 4 agregado seja igual ou inferior a 500 mensais, sempre com o limite de 1/15 do valor do locado, determinado de acordo com o valor patrimonial do imóvel. O arrendatário seja uma micro entidade consagra se um regime especial atendendo à importância que a mesma assume na economia portuguesa, o que justifica a criação de um regime especial pelo legislador português. Nesta medida, prevê se um regime transitório de cinco anos, durante o qual apenas pode ser atualizada a renda, por referência ao valor do locado. Nesse período, salvo acordo entre as partes, não pode ocorrer a cessação do contrato ou a alteração do tipo de contrato. São consideradas micro entidade, para efeito de aplicação, as empresas que reúnem dois (2) dos três seguintes requisitos: a) Tenha um total do balanço igual ou inferior a b) Não ultrapassem um volume de negócios líquidos de c) Não tenha um número medio de empregados durante o exercício superior a 5. Já para os Contratos Antigos, o senhorio tem o direito à livre denúncia dos contratos celebrados por tempo indeterminado nos mesmos termos estabelecidos para os novos contratos, através da comunicação dirigida ao arrendatário com uma antecedência mínima de 2 anos, esta regra não se aplica nos casos em que o arrendatário tenha idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade superior a 60%. 3. Agilização do procedimento de Despejo. Nesta matéria para assegurar a tramitação do procedimento especial de despejo em todo o território nacional é criado junto da Direcção Geral da Administração da Justiça (DGAJ) o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA). O processo especial de despejo segue os seguintes trâmites: a) O senhorio apresenta junto do BNA, diretamente ou através de profissionais do foro, o requerimento de despejo; b) O BNA promove a notificação ao inquilino; c) Se o inquilino não deduzir oposição ao pedido de despejo, o balção emite titulo de desocupação do locado, podendo senhorio promover a efetivação do mesmo, apenas havendo lugar à intervenção de tribunal, com caracter urgente, para a autorização de entrada no domicilio do arrendamento caso este se recue a desocupar o imóvel ou incumpra o acordo de desocupação firmado com o senhorio d) Se o arrendatário deduzir oposição ao pedido de despejo por não verificação do fundamento invocado pelo senhorio, há lugar à intervenção do juiz, num processo

5 5 judicial especial e urgente, mas apenas nos casos em que é prestada caução, paga a taxa de justiça e, no decurso do mesmo, efetuando o depósito das rendas vencida. No âmbito do procedimento especial de despejo, o pedido de pagamento de renda, encargos ou despesas pode ser deduzido cumulativamente com o pedido de desocupação do locado. Evita se, desta forma, a instauração em tribunal de duas ações distintas: uma para efetivar o despejo e outra para obter o pagamento das rendas em atraso. Tratando se de arrendamento para habitação, há lugar à suspensão das diligências executórias, quando se mostre, por atestado médico que indique fundamentadamente o prazo durante o qual se deve suspender a execução, que a diligência põe em risco de vida a pessoa que se encontra no local, por razões de doença aguda. O arrendatário pode requerer o deferimento da desocupação do locado, por razões sociais imperiosas, por um período de cinco meses. O deferimento de desocupação do locado para habitação é decidido de acordo com a decisão do juiz do tribunal, devendo o juiz ter em consideração as exigências da boa fé, a circunstancia do arrendatário não dispor imediatamente de outra habitação, o numero de pessoas que habitam com o arrendatário, a sua idade, o seu estado de saúde e, em geral a situação económica e social das pessoa envolvidas. 4. Restrições à transmissibilidade por morte Estabelece se restrições às transmissões dos contratos para habitação quer dos Contratos Antigos, assim como os Contratos Muito Antigos, introduzindo as seguintes inovações: 1) Não se verifica a possibilidade de transmissibilidade sempre que o respetivo beneficiário tenha casa própria ou arrendada no mesmo concelho ou em concelho limítrofe nos casos de Lisboa e Porto. 2) A transmissão a favor de ascendente é limitada ao 1º grau, passando o contrato a ser considerado celebrado pelo prazo de dois (2) anos sempre que aquele tenha idade inferior a 65 anos; 3) Quando a transmissão se verificar a favor de filhos ou enteados, o contrato passa a ser considerado celebrado pelo prazo de dois (2) anos quando aqueles atinjam 26 anos caso estejam a frequentar 11º ou 12º ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou superior salvo em casos de grau de incapacidade superior a 60%. 4) Eliminam se os casos de transmissões sucessivas anteriormente permitidas 5) Melhoria do enquadramento Fiscal

6 6 Para combater a informalidade e a economia paralela, estabelece se que os contratos de arrendamento relativamente aos quais o senhorio se pretenda prevalecer do mecanismo do procedimento especial de despejo no BNA, têm de estar registados junto da Administração fiscal, bem como cumprir todas as obrigações tributárias relativas aos mesmos. O estatuto do arrendamento sobretudo no que diz respeito à tributação das rendas recebidas por pessoas singulares, é deixada para legislação autónoma. Conhecem se os argumentos de quem reclama a necessidade de estabelecimentos de uma taxa liberatória para estes rendimentos, igual à aplicável aos rendimentos de capitais (25%), de forma a tornar o investimento imobiliário (arrendamento) como uma alternativa variável a outros produtos de investimento, pelo que ficamos a espera da proposta do Governo referente a esta matéria. 6. Conclusão A reforma a Lei atual do arrendamento urbano é uma alteração que já era esperada há muito tempo pelos senhorios e em especial os senhorios de imoveis que tem rendas anteriores a 1990, os Contratos Muito Antigos, que em regra tem rendas com valores muito baixos, o que leva aos senhorios a desinteressar se pela manutenção dos prédios, as consequências deste sistema de arrendamento são bem conhecidas pela sociedade em geral, onde existem inquilinos que beneficiam de rendas sem qualquer correspondência com o valor de mercado, onde muitos residem em locais sem condições de habitabilidade, segurança e salubridade, uma acentuada degradação do património imobiliário em todo o território nacional e com reflexos negativos para o ambiente e turismo. Com esta nova Lei do Arrendamento Urbano, o Governo espera poder resolver estes problemas, requalificar o património edificado e dinamizar o mercado de arrendamento em Portugal, e desta forma incentivar aos proprietários a investirem no mercado de arrendamento, oferecendo à população melhores condições de habitabilidade a preços de mercado, fomentar a mobilidade a fim de facilitar aos trabalhadores encontrarem emprego, revitalizando cidades e dinamizando as atividades económicas destas cidades. Mas nem todos tem esta visão, existem sectores da sociedade que já preparam armas para combater esta reforma como é o caso da Confederação do Comercio e Serviços de Portugal (CCP), que reagiu com profunda preocupação à nova reforma, segundo a entidade, vai agravar o problema do desemprego, a CCP não tem duvida que a aprovação da Proposta de Lei 38/XVII irá contribuir para o encerramento de muitas empresas e por essa via agravar o problema do

7 7 desemprego. Outra associação que se prepara para combater esta reforma é a Associação de Inquilinos lisbonenses que vai pedir ao Presidente da Republica a inconstitucionalidade da nova Lei do Arrendamento porque considera que esta viola o direito à habitação previsto na Constituição da Republica de acordo com o artigo publicado pela Agencia Financeira na sua página na internet no dia 01/06/2012 em Na minha opinião esta reforma é essencial para modernizar o mercado de arrendamento em Portugal, atacando o principal problema com que este sector se defronta, como é a atualização das rendas Antigas para desta forma os senhorios terem direito a receber pela locação da sua propriedade, um valor justo e desta forma legitime e possibilite a manutenção dos prédios degradados. Se esta lei conseguir assegurar o pagamento de uma renda justa, os senhorios terá interesse de garantir a manutenção do contrato. Com esta alteração da Lei do Arrendamento Urbano o inquilino também tem muito a ganhar já terá uma habitação com condições de habitabilidade, segurança e higiene a um preço justo para as duas partes, esta lei contempla que só pode haver aumento de renda nos casos em que o imóvel não esta degradado, o que incentivará a realização de obras de conservação. Mas nem tudo é um mar de rosas já que esta lei comtempla muitas exceções que acabam por prejudicar a sua aplicação na pratica. Para alguns especialista esta reforma poderá vir a ser um fracasso, pelo fato de que as exceções passam por todos os regimes especiais, como por exemplo para pessoas de idade, pessoas com carências, para pessoas com deficiência, tendo até as rendas comerciais exceções absurdas `tçâxä eéáxä àé YxÜÇtÇwxá a uüxzt Licenciado em Gestão