ENTREGA DE IMÓVEL ARRENDADO: ALTERNATIVAS

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1 ENTREGA DE IMÓVEL ARRENDADO: ALTERNATIVAS SEMANA DA SOLICITADORIA IPCA 6 MAIO 2015 Por Márcia Passos Advogada e Mestre em Direito Márcia Passos - Advogada e Mestre em Direito

2 Contrato de arrendamento RELAÇÃO JURÍDICCA ARRENDAMENTO Regime e forma do contrato: 1069.º ss CC, DL n.º 160/2006, 08.08, alterado por DL n.º 266-C/2012 de 31.12

3 RAZÕES DA OBRIGATORIEDADE DE ENTREGA DO IMÓVEL IMÓVEL ARRENDADO SUA ENTREGA AO SENHORIO MOTIVOS: - Caducidade: 1094.º e 1095.º CC - Denúncia: 1100.º a 1103.º CC - Oposição à renovação: 1097.º e 1098.º CC - Revogação por acordo: 1082.º CC - Resolução do contrato: 1083.º ss CC

4 RESOLUÇÃO DO CA - NOTAS PRÉVIAS RESOLUÇÃO POR COMUNICAÇÃO Âmbito de Aplicação: - mora igual ou superior a 2 meses no pagamento da: renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário - oposição do arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública, e

5 RESOLUÇÃO DO CA - NOTAS PRÉVIAS - mora superior a 8 dias, no pagamento da renda, por mais de 4 vezes seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses

6 MODOS DE RESOLUÇÃO DO CA JUDICIAL AÇÃO JUDICIAL EXTRAJUDICIAL em situações específicas, previstas no artigo 1083.º, n.º 3 e n.º 4 do CC FORMA da Resolução Extrajudicial: Comunicação por: - Notificação avulsa - Contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução - Carta registada com aviso de receção domicilio convencionado nos contratos de arrendamento artigo 9.º, n.º 7 do NRAU

7 VIA JUDICIAL Ação declarativa ação de despejo: 14.º NRAU Processo comum forma única 548.º CPC Articulados Audiência Prévia Audiência Final Sentença: título executivo para execução para entrega de coisa certa 703.º a); 626.º, n.º 3 e 860.º e ss. do CPC

8 VIA JUDICIAL Ação executiva Entrega do imóvel 861.º, n.º 3 Se habitação principal do executado º, n.º 6: - Suspensão da execução - Diferimento da desocupação

9 VIA EXTRAJUDICIAL Procedimento Especial de Despejo BNA Requerimento BNA Notificação do Requerido Situações de conversão em título para desocupação do locado Se Oposição do Requerido Distribuição Audiência de julgamento e sentença Desocupação (se a oposição é improcedente)

10 VIA EXTRAJUDICIAL Autorização Judicial para entrada imediata no domicílio - Caso o PED não tenha sido distribuído a Juiz é apresentado requerimento para ser autorizada a entrada no domicílio: 15.º - L NRAU Suspensão da desocupação do locado Diferimento da desocupação de imóvel arrendado para habitação

11 JUDICIAL // EXTRAJUDICIAL Suspensão da execução Motivada pelo detentor do bem que não tenha sido ouvido antes, mediante a exibição de: a) título de arrendamento ou outro gozo legítimo do prédio emanado pelo exequente; b) título de subarrendamento ou de cessão de posição contratual, emanado do executado, com conhecimento do exequente Títulos com data anterior ao início da execução

12 JUDICIAL // EXTRAJUDICIAL Suspensão da execução arrendamento para habitação Por exibição de atestado médico: que indique fundamentadamente o prazo durante o qual se deve suspender a execução e que a diligência põe em risco de vida a pessoa que se encontra no local, por razões de doença aguda

13 JUDICIAL // EXTRAJUDICIAL O agente de execução: - lavra certidão das ocorrências - junta os documentos exibidos, e - adverte o detentor (ou a pessoa que se encontra no local) que a execução prossegue, Salvo se no prazo de 10 dias o requerente solicitar ao juiz a confirmação da suspensão Em 5 dias, ouvido o exequente, o juiz decide se a suspensão se mantém ou se ordena o seu levantamento e o prosseguimento

14 JUDICIAL // EXTRAJUDICIAL Diferimento da desocupação de imóvel arrendado para habitação No prazo da oposição Diferimento requerido com base em razões sociais imperiosas Oferecimento imediato das provas e indicação de testemunhas (limite de 3)

15 JUDICIAL // EXTRAJUDICIAL Petição tem caráter de urgência PI notificação do exequente para contestar (10 dias; indicação de prova, limite de 3 testemunhas) decisão pelo juiz no prazo de 20 dias Limite temporal do diferimento: 5 meses

16 JUDICIAL // EXTRAJUDICIAL Fundamento e critérios de diferimento Razões sociais imperiosas Decisão: prudente arbítrio do tribunal considerando: exigências de boa fé: - o facto do arrendatário não dispor imediatamente de outra habitação - o número de pessoas que habitam com o arrendatário, a sua idade, o seu estado de saúde - a situação económica e social das pessoas envolvidas

17 JUDICIAL // EXTRAJUDICIAL Fundamentos que podem levar à decisão de diferimento: - Sendo resolução do contrato por falta de pagamento de rendas, que a falta se deve a carência de meios do arrendatário presunção (subsídio de desemprego de valor igual ou inferior à retribuição mínima mensal garantida, ou rendimento social de reinserção) - Arrendatário portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade (igual ou) superior a 60%

18 JUDICIAL // EXTRAJUDICIAL Consequências do Diferimento com fundamento na resolução do contrato por falta de pagamento de rendas, devida a carência de meios do arrendatário: - Decisão comunicada ao Fundo de Socorro Social do Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social; - O FSS do IGFSS paga ao senhorio as rendas correspondentes ao período de diferimento, ficando subrogado nos direitos deste.

19 Outras Notas Despejo e entrega do imóvel arrendado Possibilidade de, em ação declarativa, o senhorio requerer o despejo imediato havendo lugar à desocupação do locado pelo AE (aplicação dos artigos 15.º J e ss do NRAU) com autorização prévia, oficiosa, sobre a autorização de entrada no domicílio: 14.º, n.º 5 e 15.º, n.º 7 NRAU Procedimento Especial de Despejo e os documentos que lhe servem de base: art. 15.º NRAU Nota art. 14.º-A NRAU: TE para AEPQC e não TE para AEECC questão de saber se é TE apenas contra o arrendatário ou também contra o fiador vide Ac. TRP,

20 Jurisprudência Ac. STJ, : conversão da execução e liquidação Ac. TRP, : arrendamento habitacional diferimento da desocupação Ac. TRG, : suspensão da execução - caução Ac. TRG, : oposição com fundamento em benfeitoria título sentença condenatória Ac. TRP, : artigo 14.º-A NRAU TE contra arrendatário e fiador?

21 SEMANA DA SOLICITADORIA IPCA Entrega de imóvel arrendado: alternativas duas vias diferenças pontos de encontro Obrigada pela vossa atenção marcia.passos@mpassos-advogados.com Márcia Passos - Advogada e Mestre em Direito