Nova lei do arrendamento em vigor no próximo mês de Novembro Síntese das principais alterações

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1 Nova lei do arrendamento em vigor no próximo mês de Novembro Síntese das principais alterações A revisão do regime do arrendamento urbano foi finalmente aprovada pela Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto, a qual também introduz alterações ao Código Civil, ao Código de Processo Civil e à Lei nº 6/2006, de 27.2 (que aprovou o NRAU). A nova lei do arrendamento entra em vigor no dia 12 de Novembro de 2012, estando a sua aplicação prática, em determinadas matérias, dependente da adaptação dos seguintes regimes às alterações ora introduzidas: - regime de determinação e verificação do coeficiente de conservação; - regimes de determinação do rendimento anual bruto corrigido e atribuição do subsídio de renda; - elementos do contrato de arrendamento e os requisitos a que obedece a sua celebração; - regulamento das comissões arbitrais municipais. Salientamos que também no dia 14 de agosto, foram aprovadas alterações ao regime jurídico das obras em prédios arrendados (Lei nº 30/2012) e ao regime jurídico da reabilitação urbana (Lei nº 32/2012). Principais alterações introduzidas de uma forma geral ao regime jurídico do arrendamento urbano I - Resolução - A justa causa para a resolução do contrato no caso de o arrendatário estar em mora quanto ao pagamento das rendas passa de três para dois meses de mora. - Passa a ser possível ao senhorio resolver o contrato se o arrendatário estiver em mora quanto ao pagamento das rendas por mais de oito dias, verificandose essa situação mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, com referência a cada contrato, sem possibilidade de a resolução ficar sem efeito caso o arrendatário ponha fim à mora.

2 - O fundamento de resolução do contrato pelo arrendatário referente à falta de realização de obras pelo senhorio é alargado aos casos em que a falta de tais obras ponha em causa a aptidão do locado para o uso previsto no contrato. - O prazo para o arrendatário pôr fim à mora e obter a ineficácia da comunicação de resolução pelo senhorio é encurtado de três para um mês, ficando o uso desta faculdade limitado a uma só vez em cada contrato. Tal significa que, na prática, o despejo é possível ao fim de três meses (dois meses de mora e mais um sem regularizar o pagamento). - Também a resolução fundada na oposição à realização de obra ordenada por autoridade pública passa a ficar sem efeito se essa oposição cessar no prazo de um mês. - A desocupação passa a ser exigível um mês após a resolução do contrato. - Passa a ser possível a comunicação da resolução do contrato por outros motivos que não o atraso no pagamento das rendas, através de simples comunicação por carta registada com aviso de receção. II - Contratos com prazo certo - Se nada estiver estipulado, o contrato tem-se como celebrado pelo prazo de dois anos e não por tempo indeterminado, como atualmente. Ou seja, o regime supletivo é de 2 anos renováveis automaticamente. - Deixa de existir um prazo mínimo de duração do contrato por 5 anos - passa a ser possível celebrar contratos pelo prazo acordado entre as partes; - Os períodos de renovação automática dos contratos são iguais ao período de duração inicial contratualmente estipulado, eliminando-se as renovações por períodos mínimos de três anos. III - Renovação / denúncia - A oposição à renovação automática passa a ter avisos prévios iguais para ambas as partes, prevendo-se as seguintes antecedências mínimas: 1) 240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos; 2) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos; 3) 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano: 4) Um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a seis meses.

3 - O arrendatário, decorrido um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, pode denunciá-lo a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com a antecedência mínima seguinte: 1) 120 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste for igual ou superior a um ano; 2) 60 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste for inferior a um ano. - Se o senhorio impedir a renovação automática do contrato, o arrendatário pode denunciá-lo a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com uma antecedência não inferior a 30 dias do termo pretendido do contrato, salvo se este tiver entretanto caducado. IV - Contratos com duração indeterminada - O arrendatário só pode denunciar o contrato após seis meses de duração efetiva, com um aviso prévio de 120 dias para contratos que, à data da comunicação, tiverem um ano ou mais de duração efetiva e 60 dias nos contratos com duração efetiva inferior a um ano. - Se senhorio denunciar o contrato através de mero aviso prévio, o arrendatário pode denunciá-lo mediante comunicação ao senhorio com antecedência não inferior a 30 dias do termo pretendido do contrato, salvo se este tiver entretanto caducado. -A antecedência para o senhorio denunciar o contrato passa de cinco para dois anos. - A denúncia para habitação ou para demolição ou obras profundas passa a operar por mera comunicação (não tem de ser exercida pela via judicial) e a respetiva compensação devida ao Arrendatário é fixada em seis meses de renda. - Na denúncia para demolição ou obras profundas, a comunicação ao arrendatário deve ser acompanhada da declaração do município que ateste que foi iniciado o procedimento de controlo prévio da operação urbanística a efetuar no locado e que esta obriga à desocupação do mesmo. - Os efeitos do incumprimento do tempo mínimo de ocupação do imóvel em caso de denúncia para habitação ou o não início da obra no prazo de seis meses passa a implicar o pagamento de uma indemnização muito mais pesada para o senhorio, no valor de 10 anos de renda, mas deixa de conferir ao arrendatário o direito à reocupação do imóvel. V - Transmissão da posição de arrendatário - A transmissão por morte do arrendatário só se dá para pessoa com quem este vivesse em união de facto ou em economia comum há mais de dois anos e desde que essa pessoa residisse no locado há mais de um ano.

4 - Em qualquer caso, o direito à transmissão por morte não se verifica se o titular desse direito tiver outra casa, própria ou arrendada, na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes, ou no respetivo concelho quanto ao resto do País, à data da morte do arrendatário. VI - Contratos para fins não habitacionais Mantém-se a liberdade das partes na determinação da duração do contrato. Na falta de estipulação das partes, o contrato considera-se celebrado pelo prazo de cinco anos. VII - Mecanismos extrajudiciais e judiciais em situações de despejo ou extinção: - Prevê-se a criação do Balcão Nacional de Arrendamento ao qual o senhorio pode recorrer para requerer a notificação de desocupação do imóvel ou fração por parte do inquilino devido à falta de pagamento durante 3 meses comprovados; - Deixa de se prever a existência de título executivo nos casos de resolução não fundada no atraso no pagamento de rendas e passa a ser obrigatório este novo procedimento para a obtenção desse título executivo e passagem à fase de execução. - O requerimento de despejo é convertido em título para desocupação do locado se o requerido não deduzir oposição, não juntar o documento comprovativo do pagamento da taxa de justiça ou do pagamento da caução ou se não proceder ao pagamento ou depósito das rendas vencidas. - Havendo oposição, o processo é distribuído ao tribunal competente para decisão de mérito com eventual realização de julgamento. - Obtendo-se o título para desocupação do locado, a fase executiva ocorre imediatamente no próprio procedimento especial de despejo, podendo haver oposição à execução. VIII - Atualização das rendas - O senhorio pode propor ao inquilino um novo valor de renda; o inquilino pode aceitar ou não, podendo contrapor um novo valor. Da média destes valores ou sai um valor sobre o qual pode haver acordo ou então sairá o valor de indemnização a pagar ao inquilino que corresponderá a 60 meses de renda que o senhorio deverá pagar para que se desocupe o imóvel. XIX - Proteção em casos excecionais a idosos, deficientes com mais de 60%, inquilinos com carência económica

5 - Prevê-se a transição dos contratos antigos para o novo regime através da negociação da renda, que deverá obedecer às seguintes regras: 1 - Mecanismo transitório de 5 anos para situações de carência económica, prazo durante o qual se mantém o contrato, podendo haver um ajustamento extraordinário. O ajustamento extraordinário será apurado tendo por base o valor patrimonial do imóvel (após a atualização do valor patrimonial em curso nos imóveis avaliados pela última vez antes de 2004) e uma taxa de esforço máxima de 25% apurada sobre o rendimento anual bruto corrigido do agregado (taxa de esforço máxima de 10% para rendimentos até cerca de 500 ); 2 - Caso, findos os 5 anos, não haja possibilidade de proceder aos ajustamentos, a Segurança Social deverá ser chamada para encontrar uma solução para essas situações. 3 - Para inquilinos com idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade superior a 60%, se não houver carência, pode verificar-se a atualização da renda, mas os inquilinos mantêm o contrato. 4 - Havendo necessidade da demolição do imóvel ou obras profundas que obriguem à desocupação, o contrato cessa com indemnização, não havendo acordo. Mas, nos contratos de arrendamento celebrados em data anterior a 1990, o senhorio fica obrigado ao realojamento se o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou se tiver deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%. Os inquilinos que tenham de ser realojados terão de o ser em casas adaptadas ao agregado em termos de tipologia. Este realojamento terá de ser feito na mesma freguesia ou freguesias limítrofes. 5 - Limite máximo aos aumentos das rendas de contratos anteriores a 1990: está previsto que os aumentos das rendas para agregados com rendimentos até 500 euros brutos mensais ficam limitados a 10% (não podendo ir nestes casos para além dos 50 ) e para os agregados com rendimentos até 2500 euros brutos só poderiam sofrer um aumento máximo de 25%. Entretanto, foi proposto um teto intermédio. Assim, para quem ganha entre 500 e 1500 euros brutos mensais, o peso da renda no vencimento não pode ir além dos 17%. Nestes casos a renda nunca poderá ultrapassar os 255 euros mensais. XX -Taxa especial de IRS - fim da isenção de IMI Está previsto o fim da isenção em sede de IMI para os proprietários de prédios devolutos ou em ruínas em zonas classificadas. Em contrapartida, os proprietários reclamam do executivo a criação de uma taxa especial para os proveitos com rendas, à margem do restante rendimento. A tributação destes

6 valores vai ter uma taxa especial, equiparada à dos rendimentos de capital, actualmente fixada em 25%. Contudo, o valor da taxa e a sua entrada em vigor não ficaram para já definidos nesta lei, embora se espere que possa entrar em vigor em XXI - Seguro de rendas Outra das alterações diz respeito à criação do seguro de rendas, que será comparticipado pelos próprios senhorios e que serve de garantia quando há incumprimento pelos inquilinos. XXII - Despejo Em matéria de despejo, pretende-se acelerar estes processos em tribunal. Enquanto os processos estão pendentes nos tribunais, os inquilinos têm de continuar a pagar as rendas. Presentemente, os arrendatários tinham de depositar no tribunal ou pagar o valor referente a todas as rendas em falta; agora limita-se esse valor a seis rendas. ÁREA JURÍDICA OUTUBRO