PACOTE ALTERAÇÕES LEGISLATIVAS ARRENDAMENTO E REABILITAÇÃO URBANA

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1 IMOBILIÁRIO N.º 03 / 2012 AGOSTO DE 2012 PACOTE ALTERAÇÕES LEGISLATIVAS Contactos Madalena Azeredo Perdigão map@cca-advogados.com PACOTE ALTERAÇÕES LEGISLATIVAS No passado dia 14 de Agosto de 2012, foi publicado um pacote legislativo composto por: 1. Lei nº 31/2012, que, em cumprimento do Programa do Governo, dos Memorandos de Entendimento entre Portugal e a Troika e das reformas estruturais anunciadas no arrendamento urbano, vem consumar a denominada alteração da lei das rendas, alterando o Código Civil, o Código de Processo Civil e a Lei nº6/2006, de 27 de Fevereiro, que aprovara o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), com entrada em vigor no dia 12 de Novembro de Lei n.º 30/2012, que procede à segunda alteração ao Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, que aprova o regime jurídico das obras em prédios arrendados, com entrada em vigor no dia 12 de Novembro de Lei n.º 32/2012, que procede à primeira alteração do Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de Outubro, que estabelece o regime jurídico da reabilitação urbana, procedendo também a alterações ao Código Civil, com entrada em vigor no dia 13 de Setembro de Com este conjunto de diplomas, o Governo pretende, fundamentalmente, atingir três objectivos: (i) dinamizar o mercado de arrendamento, através de medidas mais equilibradas dos direitos e obrigações dos senhorios e inquilinos; (ii) aproximar os contratos de arrendamento antigos e com rendas baixas, ao regime actual e aos valores de renda de mercado, através da implementação de um mecanismo de negociação livre entre os senhorios e os inquilinos - já que o regime especial de actualização das rendas, aprovado pelo NRAU, se revelou insuficiente e, ainda, (iii) agilizar o processo de despejo em caso de incumprimento do contrato, de modo a recolocar os imóveis no mercado. Estas medidas correm em paralelo à promoção da reabilitação urbana. Seguem os tópicos das principais matérias que irão ser tratadas:

2 I. Alterações aplicáveis aos contratos de arrendamento celebrados após 27 de Julho de Duração 2. Oposição à renovação 3. Denúncia 3.1 Contratos com prazo certo 3.2 Contratos com duração indeterminada 4. Resolução II. Alterações ao regime transitório dos contratos antigos para o NRAU (Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro) 1. Denúncia 1.1 Contratos de arrendamento habitacional celebrados entre e e não habitacional após e até Contratos de arrendamento habitacional celebrados antes de e não habitacional antes de Actualização de Rendas: Negociação 3. Período de Transição de Regimes 4. Apresentações esquemáticas superior a 65 Anos, ou com grau de incapacidade superior a 60%) VI. Alteração ao regime jurídico da reabilitação urbana 1. Procedimento simplificado de criação de áreas de reabilitação urbana 2. Procedimento simplificado de controlo prévio de operações urbanísticas 3. Regime especial para edifícios com mais de 30 anos fora de áreas de reabilitação urbana 4. Medidas complementares III. Procedimento especial de despejo IV. Disposições finais e transitórias V. Alteração ao Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados 1. Principais alterações 2. Obras de Remodelação ou Restauro Profundos ou Demolição 2.1 Denúncia para Remodelação ou Restauro (Iniciativa do Senhorio) 2.2 Denúncia para Demolição (Iniciativa do Senhorio) 2.3 Efectivação da Denúncia (Para Remodelação e Restauro Profundos e Demolição) 2.4 Iniciativa de Outras Entidades 2.5 Iniciativa do Arrendatário na Realização de Obras Devidas Pelo Senhorio 3. Regime especial transitório (denúncia de contrato com arrendatário com idade igual ou Pág. 2/17

3 I. ALTERAÇÕES APLICÁVEIS AOS CONTRATOS DE ARRENDAMENTO CELEBRADOS APÓS 27 DE JULHO DE DURAÇÃO Nos contratos de arrendamento para habitação com prazo certo, celebrados a partir de , deixa de existir um prazo mínimo de vigência obrigatória (até aqui de cinco anos), sendo conferida às partes a liberdade de convencionarem o prazo que entenderem, mantendo-se o limite máximo de 30 anos. Se as partes nada disserem, considera-se que o contrato é celebrado com prazo certo de dois anos. Nestes contratos, a renovação automática no seu termo passa a ser por períodos iguais e sucessivos à duração inicial do contrato (quando anteriormente renovavam-se por 3 anos), salvo estipulação em contrário ou nos contratos celebrados por prazo não superior a 30 dias, caso em que a regra é a não renovação automática (salvo convenção em contrário). 2. OPOSIÇÃO À RENOVAÇÃO Os prazos para o exercício da oposição à renovação foram alterados, quer para o senhorio, quer para o arrendatário, variando em função do prazo do contrato. Assim, para o senhorio deixa de haver um único prazo fixo de um ano, passando a variar entre 240, 120, 60 dias e 1/3 do prazo inicial do contrato ou da sua renovação, consoante o prazo do contrato. Por sua vez, o arrendatário também deixa de ter o pré-aviso único de 120 dias, passando a variar entre os 120, 90, 60 dias e 1/3 do prazo inicial do contrato ou da sua renovação, também consoante o prazo do contrato. 3. DENÚNCIA 3.1 Contratos com prazo certo A denúncia pelo arrendatário passa a poder ser exercida a qualquer tempo, decorrido que esteja 1/3 do prazo do contrato (em substituição dos seis meses), sendo que passam a existir três pré-avisos: (i) 120 dias do termo pretendido, se o prazo do contrato for superior a um ano; (ii) 60 dias do termo pretendido, se o prazo do contrato for inferior a um ano; (iii) 30 dias do termo pretendido, no caso de o senhorio se ter oposto à renovação automática. 3.2 Contratos com duração indeterminada A denúncia pelo senhorio dos contratos de duração indeterminada, com fundamento na demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos passou a poder ser exercida por mera comunicação do senhorio. Para informação mais detalhada sobre este ponto, remete-se para o Capítulo V da presente Newsletter. Na denúncia pelo senhorio por força do mero decurso do prazo, este é reduzido de cinco para dois anos. Relativamente ao direito de denúncia para habitação do senhorio, continua a depender do pagamento do montante equivalente a um ano de renda, mas reduz-se o período da titularidade do bem de cinco para dois anos. Para além disso, o senhorio que tiver mais do que um imóvel arrendado, passa a poder escolher livremente qual o contrato que quer denunciar, deixando de estar limitado ao contrato mais recente. 4. RESOLUÇÃO O atraso no pagamento de renda como fundamento de resolução do contrato foi reduzido de três para dois meses, sendo também reduzido de três para um mês, o prazo para o arrendatário pôr termo à mora e evitar Pág. 3/17

4 a resolução, mediante o pagamento das rendas em atraso e a multa correspondente. Esta faculdade passa, contudo, a ser limitada, uma vez que o arrendatário só a pode exercer uma única vez. Passa a ser fundamento da resolução a mora superior a oito dias no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, durante doze meses, medida que visa pôr termo aos sucessivos pequenos atrasos no pagamento da renda, não assistindo, neste caso, ao arrendatário a possibilidade de fazer cessar a mora mediante o pagamento da renda. No que diz respeito à caducidade do direito de resolução, o prazo de um ano a contar do conhecimento do facto que lhe serve de fundamento é reduzido para três meses, quando o fundamento da resolução seja a falta de pagamento da renda ou a oposição do arrendatário à realização de obras ordenadas por autoridade pública. Pág. 4/17

5 II. ALTERAÇÕES AO REGIME TRANSITÓRIO DOS CONTRATOS ANTIGOS PARA O NRAU (LEI Nº6/2006, DE 27 DE FEVEREIRO 1. DENÚNCIA 1.1 Contratos de arrendamento habitacional celebrados entre e e não habitacional após O senhorio passa a poder denunciar os contratos de arrendamento habitacional e não habitacional mediante mera comunicação, com antecedência de dois anos, excepto nos arrendamentos para habitação em que o arrendatário tenha idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%. 1.2 Contratos de arrendamento habitacional celebrados antes de e não habitacional antes O senhorio continua a poder denunciar os contratos de arrendamento não habitacional mediante mera comunicação, com antecedência de cinco anos, quando: (i) ocorra trespasse, locação do estabelecimento ou cessão do arrendamento para o exercício de profissão liberal; (ii) sendo o arrendatário uma sociedade, ocorra transmissão inter vivos de posições sociais que implique a alteração da titularidade do capital social em mais de 50%. 2. ACTUALIZAÇÃO DE RENDA: NEGOCIAÇÃO O senhorio que pretenda alterar o regime do contrato e actualizar a renda, deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, dando assim início a um processo de negociação com o inquilino das novas condições do contrato, indicando para o efeito os seguintes elementos: (i) A proposta de valor da renda, do tipo e da duração do contrato; (ii) O valor patrimonial do locado, avaliado nos termos do artigo 38º e ss. do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI); (iii) cópia da caderneta predial. Recebida a comunicação, o arrendatário tem 30 dias para responder, podendo tomar uma das seguintes opções: (i) aceita o valor da renda e das demais condições propostas pelo senhorio; (ii) opõe-se ao valor da renda e demais condições, apresentando contraproposta (na falta de contra-proposta é considerado que pretende a manutenção do valor da renda em vigor à data da comunicação); (iii) denuncia o contrato, com efeitos no prazo de 2 meses, tendo 30 dias para (iv) desocupar o imóvel; nada diz, o que equivale a aceitação da renda, do tipo e duração do contrato propostos pelo senhorio; (v) alega que tem idade superior a 65 anos ou incapacidade comprovada superior a 60%, juntando comprovativo das situações invocadas (nos contratos habitacionais); (vi) (vii) (viii) alega que o rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar é inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA), juntando para o efeito documento comprovativo emitido pelo serviço de finanças (nos contratos habitacionais); invoca que existe no locado um estabelecimento aberto ao público que é uma microentidade (nos contratos não habitacionais); invoca que tem no locado a sede de uma associação privada sem fins lucrativos, regularmente constituída, que se dedica à actividade cultural, recreativa ou desportiva não profissional, e declarada de interesse Pág. 5/17

6 (ix) público ou de interesse nacional ou municipal (nos contratos não habitacionais); alega que no locado funciona uma casa fruída por república de estudantes, nos termos da Lei nº 2/82 de 15 de Janeiro (nos contratos não habitacionais); Perante a resposta do arrendatário, o senhorio tem, por seu turno, 30 dias para responder, sendo que, caso não aceite a contra-proposta do inquilino e não esteja em causa nenhuma das situações referidas nos pontos (v) a (ix) supra, pode: (i) denunciar o contrato, pagando uma indemnização no valor equivalente a cinco anos do valor médio das propostas de renda apresentadas pelo senhorio e pelo inquilino, que produz efeitos no prazo de seis meses 1 ; (ii) actualizar a renda até ao limite máximo do valor anual correspondente a 1/15 do valor patrimonial do locado, resultante da avaliação das finanças. Nos casos em que o inquilino invoque (isolada ou cumulativamente com outras) a situação referida no ponto (v) supra, o contrato só fica submetido ao NRAU se houver acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de cinco anos. Durante esse período de cinco anos, a renda pode ser actualizada até aos limites máximos de: (i) 25% do RABC do agregado familiar do arrendatário, com o limite do valor anual correspondente a 1/15 do valor patrimonial do locado; (ii) 17% do RABC do agregado familiar do arrendatário, com o limite do valor 1 Esta indemnização pode ser agravada para o dobro ou em 50% se a renda oferecida pelo inquilino não for inferior à proposta do senhorio em mais de 10% ou de 20%, respectivamente. (iii) anual correspondente a 1/15 do valor patrimonial do locado, no caso de o rendimento ser inferior a 1500 mensais; 10% do RABC do agregado familiar do arrendatário, com o limite do valor anual correspondente a 1/15 do valor patrimonial do locado, no caso de o rendimento ser inferior a 500 mensais; Nos casos em que o inquilino invoque (isoladamente) a situação referida no ponto (vi) supra, o contrato só fica submetido ao NRAU se houver acordo entre as partes e quanto ao aumento da renda, funciona o mecanismo normal de negociação livre do valor, sendo que se o senhorio não aceitar a contra-proposta do inquilino, apenas pode lançar mão da actualização da renda até ao limite máximo do valor anual correspondente a 1/15 do valor patrimonial do locado, não podendo denunciar o contrato. Nos casos do ponto (vii), para os arrendamentos não habitacionais, entende-se por microentidade a empresa que não ultrapasse, à data do balanço, pelo menos dois dos três limites seguintes: (i) Total do balanço: (ii) Volume de negócios líquido: (iii) Número médio de empregados durante o exercício: cinco Nos casos em que o inquilino invoque alguma das situações referidas nos pontos (vii) a (ix), contrato só fica submetido ao NRAU se houver acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de cinco anos. Durante esse período de cinco anos, a renda apenas pode ser actualizada até ao limite máximo do valor anual correspondente a 1/15 do valor patrimonial do locado, não podendo denunciar o contrato. Pág. 6/17

7 3. PERÍODO DE TRANSIÇÃO DE REGIMES Conforme atrás referido, as actualizações condicionadas aos limites de percentagem do RABC ou do valor patrimonial do locado, aplicadas aos casos especiais referidos nos pontos (v) e (vii) a (ix) supra, vigoram apenas durante um período de cinco anos. Findo esse período, o senhorio pode promover a transição do contrato para o NRAU, não podendo o inquilino voltar a invocar as circunstâncias especiais atrás referidas. Contudo, nos casos em que o inquilino cumule as situações referidas nos pontos (v) e (vi) supra, findo esse prazo de cinco anos, o arrendatário pode ter direito a uma resposta social, como por exemplo, a um subsídio de renda, de habitação social ou de mercado social de arrendamento, ainda a ser concretizado pelo Governo. 4. APRESENTAÇÕES ESQUEMÁTICAS Para maior facilidade de compreensão, apresentamos esquematicamente o mecanismo de negociação das rendas para contratos habitacionais e não habitacionais: Pág. 7/17

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9 III. PROCEDIMENTO ESPECIAL DE DESPEJO No cumprimento do terceiro objectivo da reforma, ou seja, a agilização do procedimento judicial de despejo, é criado um mecanismo especial de despejo que corre, tanto quanto possível, pela via extrajudicial. Nesta linha, é prevista a criação do Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), em tudo semelhante ao já conhecido Balcão Nacional de Injunções. Vejamos como decorre o seu funcionamento: 1. Início do procedimento Verificado o fundamento de despejo, o Senhorio apresenta um requerimento junto do BNA, o qual deve ser instruído com os documentos que comprovem o fundamento da cessação do contrato, como por exemplo: (i) em caso de revogação, o contrato de arrendamento, acompanhado do acordo por escrito celebrado entre as (ii) partes; em caso de denúncia ou oposição à renovação, o contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicação; (iii) em caso de resolução por comunicação, o contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicação à contraparte, bem como, quando aplicável, do comprovativo, emitido pela autoridade competente, da oposição à realização da obra; (iv) em caso de denúncia por frustração das negociações de aumento de renda, o comprovativo da iniciativa do senhorio e o documento de resposta do arrendatário. Caso haja rendas em atraso, ao contrário do regime anterior, em que o senhorio tinha de recorrer a dois processos autónomos (um para entrega de quantia certa e outro para entrega de coisa certa), este procedimento especial de despejo vem prever a possibilidade de se cumular num único processo o pedido de restituição do imóvel, com o pedido de pagamento das rendas em atraso, servindo o titulo de desocupação do locado também como titulo executivo (sem possibilidade de oposição) para cobrança do valor das rendas em dívida. 2. Uma vez entregue o requerimento O Requerimento só pode ser recusado se não forem cumpridas as formalidades exigidas. Porquanto, se não for o caso, assim que recebido o requerimento, o BNA notifica imediatamente o inquilino para, em 15 dias: (i) desocupar o locado e, sendo caso disso, pagar ao requerente a quantia pedida, acrescida da taxa por ele liquidada; ou (ii) deduzir oposição à pretensão; e ou (iii) requerer o diferimento da desocupação do locado. A notificação deve conter a indicação de que, na falta de desocupação do locado, de oposição dentro do prazo legal ou do pagamento ou depósito das rendas que se venceram na pendência do procedimento especial de despejo, será constituído título para desocupação do locado, com faculdade de o requerente a efectivar imediatamente. 3. Caso o Inquilino não se oponha O BNA converte de imediato o requerimento de despejo em título para desocupação do locado sem intervenção do juiz. Este só intervém se for necessário autorizar a entrada no domicílio do inquilino ou se o inquilino impugnar o título para desocupação do locado, no momento em que estiver a ser despejado. 4. Caso o Inquilino se oponha Dá lugar à abertura de um processo especial e urgente, devendo o inquilino entregar uma caução no valor das rendas, encargos ou Pág. 9/17

10 despesas em atraso (no máximo de 6 meses de renda). Os autos são remetidos à distribuição, devendo a audiência de julgamento realizar-se no prazo de 20 dias contados da distribuição. As provas são apresentadas em audiência, sendo a sentença, sucintamente fundamentada, logo ditada para acta. Caso o inquilino não entregue a caução referida, a oposição tem-se por não deduzida. 5. Desocupação do locado Quando haja título ou decisão judicial para desocupação do locado, o agente de execução, o notário ou, na falta destes ou sempre que a lei lhe atribua essa competência, o oficial de justiça, desloca-se imediatamente ao locado para tomar posse do imóvel, podendo solicitar, directamente, o auxílio das autoridades policiais sempre que seja necessário o arrombamento da porta e a substituição da fechadura para efectivar a posse do imóvel. Caso o arrendatário não desocupe o domicílio de livre vontade, ou incumpra o prazo do acordo para a desocupação do locado (se celebrado com o senhorio) e o procedimento especial de despejo não tenha sido distribuído a juiz, o agente de execução, o notário ou o oficial de justiça apresenta requerimento no tribunal judicial da situação do locado para, no prazo de 5 dias, ser autorizada a entrada imediata no domicílio. Só é fundamento de recusa para entrada no domicílio, a eventual existência de irregularidades nas comunicações que deram origem ao fundamento para desocupação e/ou na notificação por parte do BNA. Só é fundamento para a impugnação do título de desocupação do locado, a eventual existência de irregularidades nas comunicações que deram origem ao fundamento para desocupação e/ou na notificação por parte do BNA. A impugnação é apresentada ao juiz do tribunal da situação do imóvel, no prazo de 10 dias a contar da efectivação da posse do imóvel (vide ponto 5 infra). 6. Suspensão das diligências para desocupação do locado Mantêm-se os casos especiais que motivam a suspensão das diligências para a desocupação do imóvel e respectivo procedimento (previstos para a suspensão da execução para entrega de coisa certa, nos termos do art. 930º-B do CPC), como por exemplo acontece no arrendamento para habitação se a diligência puser em risco a vida da pessoa que se encontra no local por razões de doença aguda. 7. Diferimento da desocupação de imóvel arrendado para habitação O arrendatário continua a poder requerer o diferimento da desocupação do locado por razões de saúde ou razões sociais imperiosas (carência económica e incapacidade superior a 60%), sendo, porém, eliminada a possibilidade de se pedir o diferimento se a desocupação causa ao executado um prejuízo muito superior à vantagem conferida ao exequente 2. Se não for concedido pelo juiz, o requerimento de despejo é convertido de imediato em decisão judicial para desocupação do locado. Se concedido pelo Juiz, o diferimento nunca poderá ser por prazo superior a 5 meses, reduzindo-se o prazo máximo anteriormente previsto (10 meses). Caso o diferimento seja deferido com base na carência económica do inquilino, esclarece-se que passa a existir transferência directa da responsabilidade pelo pagamento das rendas ao senhorio durante o período de diferimento para o Fundo de Socorro Social do Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social, ficando este sub-rogado nos direitos daquele, quando 2 Antiga redação da alínea a) do n.º 2 do art. 930.º C do CPC Pág. 10/17

11 o regime anterior apenas previa a responsabilidade desse Fundo pelo pagamento da indemnização para rendas não pagas, acrescidas de juros de mora, não havendo garantia quando seria estancado o incumprimento, em particular como seria processado o período de diferimento que se podia arrastar durante 10 meses. É, ainda, acrescentado um limite temporal (cinco anos sobre a decisão anterior) durante o qual o inquilino ou qualquer elemento do seu agregado familiar que com ele coabite, não podem requerer novamente o diferimento da desocupação do imóvel para habitação por razões sociais imperiosas. 8. É recorrível? Independentemente do valor da causa, existe sempre recurso da decisão judicial de desocupação do locado tendo, no entanto, efeito meramente devolutivo, isto é, pode o senhorio proceder à ocupação da casa. 9. Outros Aspectos De destacar que se alguma das partes utilizar abusivamente (sem fundamento) este procedimento especial de despejo, incorre no pagamento de uma multa igual a 10 (dez) vezes a taxa de justiça devida, sem prejuízo dos danos causados à outra parte. Ficou estabelecido que no prazo de 120 dias será regulado em diploma próprio o regime jurídico deste contrato, que terá como objecto principal a cobertura do risco de incumprimento pelo arrendatário da obrigação do pagamento de um certo número de rendas ao proprietário, sem prejuízo da possibilidade de cobertura adicional de outros riscos para o proprietário relativos ao arrendamento. 3. DISPOSIÇÃO TRANSITÓRIA Os senhorios que tenham iniciado a actualização da renda ao abrigo do regime constante dos artigos 30º a 56º da Lei nº6/2006, de 27 de Fevereiro, na sua redacção originária, e da respectiva legislação complementar, podem optar pela continuação da aplicação do referido regime se, no momento da entrada em vigor da presente lei, se verificar uma das seguintes situações: (i) o período de actualização faseada do valor da renda, em 2, 5 ou 10 anos, se encontre a decorrer; (ii) estiverem verificados os pressupostos de avaliação do locado e dos níveis de conservação previstos nos artigos 35º ou 52º da Lei nº6/2006, de 27 de Fevereiro, na sua redacção originária. Este procedimento só pode ser utilizado relativamente a contratos cujo imposto do selo tenha sido liquidado. DISPOSIÇÕES FINAIS E TRANSITÓRIAS 1. TRIBUTAÇÃO DE RENDAS DE PRÉDIOS URBANOS AUFERIDAS POR PESSOAS SINGULARES: Foi deixado em aberto o regime fiscal destas rendas, remetendo-se para diploma próprio. 2. CONTRATO DE SEGURO DE RENDA Pág. 11/17

12 V. ALTERAÇÕES AO REGIME JURÍDICO DAS OBRAS EM PRÉDIOS ARRENDADOS 1. PRINCIPAIS ALTERAÇÕES Uma das novidades assenta no facto de o regime jurídico transitório previsto passar apenas a regular a denúncia ou suspensão do contrato de arrendamento para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos, quando o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60% e à realização de obras pelo arrendatário, deixando de aplicar-se aos contratos de arrendamento para fim não habitacional, celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro; A lei deixa ainda de regular a actualização da renda na sequência de obras de reabilitação, pelo que se aplicará o regime da negociação exposto no capítulo II.2 supra. 2. OBRAS DE REMODELAÇÃO OU RESTAURO PROFUNDOS OU DEMOLIÇÃO 2.1 Denúncia para remodelação ou restauro (iniciativa do senhorio) Prevê-se agora expressamente que em caso de denúncia do contrato de duração indeterminada para a realização deste tipo de obra, o senhorio, mediante acordo, tem a alternativa de: (i) pagar uma indemnização correspondente a um ano de renda (em vez de dois anos); ou (ii) garantir o realojamento do arrendatário por período não inferior a dois anos (em vez de cinco anos). Actualmente, caso as partes não cheguem a acordo para a denúncia ou para o realojamento, no prazo de 30 dias a contar da recepção da comunicação feita ao arrendatário, estabelece-se, supletivamente, que se pagará a indemnização correspondente a um ano de renda. A lei veio reformular as condições do realojamento, devendo este ser efectuado para um imóvel sito na área da mesma freguesia, ou freguesia limítrofe, em estado de conservação igual ou superior ao do locado primitivo. 2.2 Denúncia para demolição (iniciativa do senhorio) Para a denúncia do contrato por demolição, continuar-se-á a aplicar o disposto para a denúncia por remodelação e restauro profundos, exceptuando-se as situações em que a demolição: (i) Seja ordenada nos termos do artigo 89º n.º 3 do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), isto é, quando a câmara municipal, oficiosamente ou a requerimento de qualquer interessado, ordene a demolição total ou parcial das construções que ameacem ruína ou ofereçam perigo para a saúde pública e para a segurança das pessoas; ou seja ordenada nos termos do artigo 57º do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (RJRU), que contempla que a entidade gestora da área de reabilitação urbana pode ordenar a demolição de edifícios aos quais faltem os requisitos de segurança e salubridade indispensáveis ao fim a que se destinam e cuja reabilitação seja técnica ou economicamente inviável; (ii) Seja necessária por força da degradação do prédio a atestar pelo município, sendo suprimida a referência à necessidade de se ouvir a comissão arbitral municipal, excepção que se mantém do regime anterior; (iii) Decorra de plano de pormenor de reabilitação urbana, excepção que se mantém do regime anterior. Prevê-se agora que quando a ordem ou a necessidade de demolição previstas nas alíneas i) e ii) supra, resulte de acção ou omissão culposa do proprietário ou de terceiro, o arrendatário tem direito a ser indemnizado pelo responsável, nos termos gerais. Pág. 12/17

13 2.3 Efectivação da denúncia por iniciativa do senhorio A denúncia do contrato de arrendamento deixa de ser efectuada mediante acção judicial, bastando comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a seis meses sobre a data pretendida para a desocupação, tendo de constar expressamente, sob pena de ineficácia, o fundamento da denúncia; A acrescer, a comunicação terá que ser acompanhada, sob pena de ineficácia da denúncia: (i) De comprovativo de que foi iniciado procedimento de controlo prévio da operação urbanística no locado, termo de responsabilidade do técnico autor do projecto, que declare a obrigação de desocupação do locado, quando se trate de operação urbanística sujeita a controlo prévio; ou (ii) De descritivo da operação urbanística, indicando que está isenta de controlo prévio e as razões porque se obriga à desocupação do locado, quando se trate de operação urbanística isenta de controlo prévio. Quando a operação urbanística esteja sujeita a controlo prévio, o senhorio tem de a confirmar, sob pena de ineficácia, mediante comunicação ao arrendatário, com o respectivo comprovativo do deferimento do pedido, nos casos em que esteja sujeita a licença administrativa, ou de que a pretensão não foi rejeitada, nos casos em que esteja sujeita a comunicação prévia. Nestes casos, a desocupação terá lugar no prazo de 15 dias a contar da recepção da confirmação, salvo se não se encontrar decorrido o prazo de seis meses, caso em que a desocupação tem lugar até ao termo do último prazo. Prevê-se ainda que a indemnização devida pela denúncia deve ser paga no momento da entrega do locado, sob pena de ineficácia da denúncia. obrigado a pagar uma indemnização ao inquilino no valor correspondente a 10 (dez) anos de renda. 2.4 Iniciativa de outras entidades Para além do município, agora também a entidade gestora da operação de reabilitação urbana pode intimar o senhorio que não efectue as obras a que está obrigado, bem como proceder à sua realização. O início das obras por iniciativa do município é precedido de um orçamento do respectivo custo a comunicar ao senhorio, que ao contrário do que se encontrava anteriormente regulado, não é o valor máximo pelo qual este é responsável. Na verdade, o valor a suportar é acrescido do custo dos trabalhos a mais, decorrentes de circunstâncias imprevisíveis à data da elaboração do orçamento, indispensáveis para a conclusão da obra, com o limite estabelecido no n.º 3 do artigo 370º do Código dos Contratos Públicos. 2.5 Iniciativa do arrendatário na realização de obras devidas pelo senhorio A acrescer à possibilidade de o arrendatário realizar obras no locado, a lei veio ainda prever que possa o arrendatário substituir-se ao senhorio na execução de obras nas partes comuns determinadas pela assembleia de condóminos ou quando impostas por entidade gestora ou pelo Município por questões de segurança e salubridade. Só é possível a substituição quando o edifício esteja constituído em propriedade horizontal. O início das obras depende de prévia comunicação dessa intenção ao senhorio, deixando de ser necessário comunicar à Comissão Arbitral Municipal. A possibilidade de o locado ser adquirido pelo arrendatário que pretenda reabilitar o locado foi revogada. Quando o senhorio não inicie as obras no prazo de seis meses a contar da desocupação do locado, fica Pág. 13/17

14 3. REGIME ESPECIAL TRANSITÓRIO (DENÚNCIA DE CONTRATO COM ARRENDATÁRIO COM IDADE IGUAL OU SUPERIOR A 65 ANOS, OU COM DEFICIÊNCIA COM GRAU DE INCAPACIDADE SUPERIOR A 60%) Tal como referido em cima, o regime especial transitório aplica-se apenas aos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do RAU, deixando de se aplicar aos contratos de arrendamento para fins não habitacionais celebrados antes de Na denúncia do contrato de duração indeterminada para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos com arrendatários com idade igual ou superior a 65 anos, ou com deficiência com grau de incapacidade superior a 60%, o senhorio encontrase obrigado, na falta de acordo entre as partes, a garantir o realojamento do arrendatário em condições análogas às que este já detinha, conforme o estabelecido para o regime geral. período, sem prejuízo do dever de pagamento da renda. Findo esse período o arrendatário deverá reocupar o locado no prazo de três meses, após comunicação do senhorio, sob pena de caducidade do contrato de arrendamento. Em caso de denúncia do contrato e o arrendatário opte pelo realojamento, deve ser celebrado novo contrato de arrendamento no prazo de 30 dias, o qual é celebrado por duração indeterminada, não sendo possível ser denunciado por parte do senhorio nos termos da alínea c) do artigo 1101º do Código Civil, o que revela a necessidade que o legislador sente em continuar a proteger o arrendatário nestas condições. De ressalvar que a obrigação de realojamento existe somente quando o arrendatário tenha no locado a sua residência permanente ou quando a falta de residência permanente for devida a caso de força maior ou doença. Na comunicação da denúncia, o senhorio terá que indicar o local de destino do realojamento bem como a renda proposta e o prazo legalmente previsto para a resposta, alertando que a ausência de resposta, vale como opção pelo realojamento nos termos propostos. Em alternativa ao realojamento, o arrendatário poderá optar pelo recebimento de indemnização nos termos gerais, tendo 30 dias para responder. Caso o arrendatário opte pelo realojamento, deve invocar na sua resposta, se for caso disso, que o rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar é inferior a cinco retribuições mínimas anuais (RMNA), sendo aplicável o artigo 32º do NRAU. Nesta hipótese, o senhorio pode ainda comunicar ao arrendatário que, em alternativa à denúncia, quando esta tenha por fundamento a realização de obra de remodelação ou restauro profundos, opta por suspender a execução do contrato pelo período necessário à execução das obras, ficando obrigado a garantir o realojamento do arrendatário durante esse Pág. 14/17

15 VI. ALTERAÇÃO DO REGIME JURÍDCIO DA REABILITAÇÃO URBANA Lei nº 32/ PROCEDIMENTO SIMPLIFICADO DE CRIAÇÃO DE ÁREAS DE REABILITAÇÃO URBANA De forma a agilizar o procedimento de criação de uma área de reabilitação urbana (ARU), foi eliminada a necessidade de a aprovação ter de ser feita em instrumento próprio, o que implicava a necessidade de submeter o projecto de delimitação à apreciação pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana I.P (IHRU) e a necessidade de o submeter a discussão pública. Assim, a aprovação da delimitação de áreas de reabilitação urbana passa a poder ser realizada em momento anterior ou simultaneamente à aprovação da operação de reabilitação urbana a desenvolver nessas áreas, quando até aqui era obrigatória a sua aprovação simultânea. Para essa aprovação, da competência da assembleia municipal, sob proposta da Câmara Municipal, a nova lei exige que a proposta seja devidamente fundamentada e contenha: (i) Uma memória descritiva e justificativa que inclua os critérios subjacentes à delimitação da área abrangida e os objectivos estratégicos a prosseguir; (ii) A planta com a delimitação da área abrangida; (iii) O quadro dos benefícios fiscais associados aos impostos municipais (IMI e IMT). Deste modo, desde que a proposta contenha os elementos referidos supra, o acto de aprovação da delimitação da ARU é publicado em Diário da República e divulgado na página do município. Simultaneamente com o envio para publicação, a Câmara Municipal remete ao IRHU por meios electrónicos, o acto de aprovação da delimitação da ARU. Ao nível da operação de reabilitação urbana 3, continua, então, a ser exigida a sua aprovação ou em plano de pormenor ou em instrumento próprio sendo prevista, nesta fase, a apreciação do projecto pelo IHRU (Parecer não vinculativo emitido no prazo máximo de 15 dias) e a discussão pública do projecto de operação de reabilitação urbana nos termos do RGIT. Passou a ser prevista a caducidade do acto de aprovação da delimitação de uma ARU se, no prazo de três anos, não for aprovada a correspondente operação de reabilitação (caso não sejam aprovadas simultaneamente). 2. PROCEDIMENTO SIMPLIFICADO DE CONTROLO PRÉVIO DE OPERAÇÕES URBANÍSTICAS Quando estejam em causa operações urbanísticas de reabilitação urbana de edifícios ou fracções conformes com o previsto em plano de pormenor de reabilitação urbana que, nos termos do RJUE, estão sujeitas a comunicação prévia, a nova lei vem simplificar o procedimento de controlo prévio. Nesta linha, é prevista a possibilidade de se criar uma unidade orgânica flexível interna ao município, constituída especialmente para apreciar o procedimento simplificado de controlo prévio. A comunicação prévia é apresentada pelo interessado ao município que, caso tenha delegado as funções de entidade gestora a uma empresa do sector empresarial local lhe remete, de imediato, por meios eletrónicos, a comunicação, notificando o interessado desse facto no prazo de 5 dias uteis. Salvaguardando-se o caso da demolição de património cultural ou de o imóvel ser classificado ou em vias de classificação, casos em que continuam a ser aplicáveis as regras estabelecidas 3 conjunto articulado de intervenções visando, de forma integrada, a reabilitação urbana de uma determinada área Pág. 15/17

16 pela Lei nº 107/2001 de 8 de Setembro (Bases da Política do Regime de Protecção e Valorização do Património Cultural), é dispensada a realização de consultas e a solicitação de qualquer parecer, autorização ou aprovação a entidades externas ou a serviços de organização autárquica municipal (embora possam ser facultativamente requeridos). A entidade gestora dispõe do prazo de 15 dias úteis a contar da sua apresentação, para rejeitar a comunicação prévia, caso esta viole as normas legais e regulamentares aplicáveis. Se não houver rejeição, findo este prazo, a comunicação considera-se admitida, podendo o interessado dar início às obras, autoliquidando as taxas devidas. Concluída a operação urbanística e requerida a emissão da autorização de utilização nos termos RJUE, a ordem para realização de vistoria deve ser ordenada pelo município, no prazo de 10 dias úteis contados da recepção do requerimento. Findo esse prazo, o requerimento, o termo de responsabilidade do técnico autor do projecto legalmente habilitado e o comprovativo da apresentação valem como autorização de utilização. 3. REGIME ESPECIAL PARA EDIFÍCIOS COM MAIS DE 30 ANOS FORA DE ÁREAS DE REABILITAÇÃO URBANA Para este tipo de edifícios ou fracções é aplicável o procedimento simplificado de controlo prévio referido no ponto 2 supra, com algumas especificidades: (i) É prevista a apreciação do projecto pela Administração do Património Cultural, que deverá emitir parecer não vinculativo no prazo máximo de 10 (dez) dias uteis; (ii) As reabilitações devem, cumulativamente: - Preservar as fachadas principais do edifício; - Manter os elementos arquitetónicos e estruturais de valor patrimonial do edifício, designadamente abóbodas, arcarias, estruturas metálicas ou de madeira; - Manter o número de pisos acima do solo e no subsolo, bem como a configuração da cobertura, sendo admitido o aproveitamento do vão da cobertura como área útil, com abertura de vãos para comunicação com o exterior; - Não reduzir a resistência estrutural do edifício, designadamente ao nível sísmico e observar as opções de construção adequadas à segurança estrutural e sísmica do edifício. De destacar que este regime não é aplicável a imóveis classificados ou em vias de classificação ou localizados em áreas urbanas de génese ilegal (AUGI), mas aplica-se a imóveis que se localizem em zonas de protecção e não estejam individualmente classificados, nem em vias de classificação, salvo quando importem novas aberturas de vãos de fachada ou na cobertura. 4. MEDIDAS COMPLEMENTARES 4.1 CONSTITUIÇÃO DA PROPRIEDADE HORIZONTAL Deixou de ser exigida a intervenção do município, bastando o termo de responsabilidade subscrito por técnico legalmente habilitado, atestando que estão verificados os requisitos legais para a constituição da Propriedade Horizontal. 4.2 ENCARGOS DE CONSERVAÇÃO E FRUIÇÃO (i) Colocação de Ascensores e Gás Canalizado Excepto nos casos em que o imóvel tem mais de 8 (oito) fracções autónomas, passa a ser dispensada a aprovação da maioria dos condóminos que representem pelo menos 2/3 do valor total do prédio para a colocação de ascensores e instalação de gás canalizado, sendo agora aprovada por maioria dos votos. (ii) Acessos para Pessoas com Mobilidade Reduzida As inovações que consistam na colocação de rampas de acesso e de plataformas elevatórias, quando não exista ascensor com porta e cabina de dimensões que permitam a sua utilização por pessoa em cadeira de rodas, podem ser executadas por qualquer condómino no caso de Pág. 16/17

17 um dos membros do respectivo agregado familiar ser uma pessoa com mobilidade condicionada, desde que comunique tal facto ao administrador com pelo menos 15 (quinze) dias de antecedência. Nas despesas relativas à colocação e manutenção das rampas de acesso e das plataformas elevatórias, participam apenas os condóminos que tiverem procedido à sua colocação, podendo tais condóminos levantá-las, desde que não haja detrimento do edifício e exista acordo entre todos eles. Quando não possam ser levantadas, o condómino tem direito a receber o respectivo valor calculado nos termos do enriquecimento sem causa. Lisboa Portugal Rua Victor Cordon nº10a -4º/5ª T F / E. ccageral@cca-advogados.com Shanghai China Crystal Century Plaza, Rm. 17A 567 Weihai Rd Shanghai P.R.C. T. +86 (21) F. +86 (21) E. ccachina@cca-advogados.com A presente newsletter foi elaborada com fins informativos, sendo disponibilizada de forma gratuita, para uso exclusivo e restrito dos clientes CCA, encontrando-se vedada a sua reprodução e circulação não expressamente autorizadas. Esta informação tem caráter geral e não substitui o aconselhamento jurídico para a resolução de casos concretos. Caso não pretenda receber mais esta informação, agradecemos que nos indique através do endereço eletrónico: marketing@cca-advogados.com. Pág. 17/17