I Alteração do grau de incapacidade mínimo relevante.

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1 Lei n.º 79/2014, de 19 de Dezembro A Lei em apreço revê o regime jurídico do arrendamento urbano, alterando o Código Civil e procedendo à segunda alteração à Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro (Novo Regime de Arrendamento Urbano), à terceira alteração ao Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto (Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados), e à segunda alteração ao Decreto-Lei n.º 158/2006, de 8 de Agosto (Regime de Determinação do RABC e da Atribuição do Subsídio de Renda nos Arrendamentos para Habitação). Segue-se uma breve súmula das principais alterações: I Alteração do grau de incapacidade mínimo relevante. O legislador decidiu alargar o âmbito do regime especial concedido, nos diplomas em apreço, aos portadores de deficiência, sendo que o grau de incapacidade relevante passou a ser de igual ou superior a 60% e não apenas superior a 60%. Consequentemente, foram alteradas as seguintes normas: Artigo 1072.º, n.º 2, d), do Código Civil, artigos 15.º-N, n.º 2, b), 26.º n.º 4, c), 28.º n.º 5, 31.º, n.º4, b), 36.º, n.º 1 e 57.º, n.º 1, e), da Lei n.º 6/2006, artigos 1.º, n.º 2, a) e 25.º, n.º1, do Decreto-Lei n.º 157/2006, e artigo 5.º, n.º 4, a), e n.º 5, a) e b) do Decreto-Lei n.º 158/2006. João Paulo Menezes Falcão. Manuel Alvim Cortes. Rui Esperança.Gonçalo Vaz Osório Margarida Lucas Rodrigues. Carolina Boullosa Gonzalez. Salvador Sobral Cumbre. Nuno Montez da Silveira. José Lourenço Gonçalves José Costa Nobre. Matilde Gameiro. Miguel Pais Antunes (est.) Consultores: Pedro Romano Martinez. Guilherme de Oliveira Alvim Cortes, Esperança, Vaz Osório, J.P. Menezes Falcão - Sociedade de Advogados RL R. Joshua Benoliel,6, 8º A e C, Lisboa T / F /

2 II Alterações no regime da denúncia pelo senhorio para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado [alínea b) do artigo 1101.º do Código Civil]. O artigo 1103.º do Código Civil passou a exigir a junção do comprovativo de que foi iniciado, junto da entidade competente, procedimento de controlo prévio da operação urbanística a efectuar no locado e, igualmente, do termo de responsabilidade do técnico autor do projecto legalmente habilitado que ateste que a operação urbanística reúne os pressupostos legais de uma obra de demolição ou de uma obra de remodelação ou restauro profundos e as razões que obrigam à desocupação do locado. Do mesmo modo, a denúncia deverá ser confirmada, sob pena de ineficácia, mediante comunicação ao arrendatário, acompanhada de alvará de licença de obras ou título da comunicação prévia ou, quando não resulte do referido alvará, documento emitido pela câmara municipal, que ateste que a operação urbanística constitui, nos termos da lei, uma obra de demolição ou uma obra de remodelação ou restauro profundos para efeitos de aplicação do disposto na alínea b) do artigo 1101.º. III Alterações em procedimento especial de despejo (artigos 15.º a 15.º-S da Lei n.º 6/2006). Com a entrada em vigor do diploma em apreço, o procedimento especial de despejo passa a ser aplicável apenas a contratos de arrendamento cujo imposto de selo tenha sido liquidado ou cujas rendas tenham sido declaradas para efeitos de IRS ou IRC (artigo 15.º, n.º3). Em consequência, o requerimento de despejo deverá ser acompanhado do comprovativo do pagamento do imposto do selo ou comprovativo da liquidação do IRS ou do IRC relativo aos últimos quatro anos e do qual constem as rendas relativas ao locado, salvo se o contrato for mais recente [artigo 15.º-B, n.º 2, h)], sob pena do requerimento ser recusado [artigo 15.º-C, n.º 1, h) e i)].

3 IV Alterações ao regime aplicável aos contratos habitacionais celebrados na vigência do Regime do Arrendamento Urbano e contratos não habitacionais celebrados depois do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro (artigo 26.º da Lei n.º 6/2006). A renovação automática dos contratos de duração limitada, quando não sejam denunciados por qualquer das partes, passa a ser por períodos de três anos (em vez de dois), quando se trate de arrendamento não habitacional (artigo 26.º, n.º 3 do NRAU). Por seu turno, em relação ao arrendamento para habitação, o disposto na alínea b) do número 4 do artigo 26.º mantem-se, mesmo após a transmissão por morte para filho ou enteado, sendo as indemnizações devidas por parte do senhorio aquando da denúncia do contrato para habitação ou obras, calculadas de acordo com os critérios previstos nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35.º do NRAU (artigo 26.º, n.º 5). Finalmente, os direitos conferidos no regime em apreço podem ser invocados pelo subarrendatário, desde que se trate de subarrendamento autorizado ou ratificado por lei (artigo 26.º, n.º 7). Saliente-se que este último ponto é igualmente aplicável aos contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU e contratos não habitacionais celebrados antes do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro (artigo 28.º, n.º 6). V Alterações ao regime aplicável aos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU e contratos não habitacionais celebrados antes do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro (artigos 27.º a 58.º da Lei n.º 6/2006). Tal como os contratos habitacionais celebrados na vigência do Regime do Arrendamento Urbano e contratos não habitacionais celebrados depois do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro, os direitos conferidos no regime em apreço podem ser

4 invocados pelo subarrendatário, desde que se trate de subarrendamento autorizado ou ratificado por lei (artigo 28.º, n.º 6). Por seu turno, quando o contrato seja denunciado pelo arrendatário nos termos do artigo 34.º, o direito deste a ser compensado pelas obras licitamente feitas pelo próprio, passa a ser independente da autorização do senhorio para realização das mesmas (artigo 29.º, n.º 2 e n.º 3). A comunicação da intenção do senhorio de transitar para o NRAU ou de actualizar a renda passa a ter que ser acompanhada da informação de que o prazo de resposta é de 30 dias, de qual o conteúdo que pode apresentar a resposta, de quais as circunstâncias especiais que poderão ser invocadas pelo arrendatário, e de quais as consequências da falta de resposta ou da invocação de circunstâncias especiais [artigo 30.º, alíneas d), e), f) e g)], aplicando-se o mesmo aos contratos não habitacionais [artigo 50.º, alíneas d), e), f) e g)]. VI Alterações ao regime jurídico das obras em prédios arrendados (Decreto-Lei n.º 157/2006) De entre as principais alterações introduzidas destaca-se o novo artigo 3.º, que versa sobre obras de conservação. No número 1 do referido artigo é estabelecido que o senhorio tem o direito de solicitar ao arrendatário que desocupe o locado pelo prazo necessário às obras. No entanto, tal só é possível nos casos em que a desocupação seja indispensável para a realização das obras, tendo o senhorio que informar o arrendatário com uma antecedência de, pelo menos, três meses, e não pudendo a desocupação durar mais de 60 dias. A comunicação do senhorio deve informar o arrendatário quanto à duração prevista das obras e da consequente desocupação, das condições do realojamento e, igualmente, da data para entrega das chaves e da desocupação do locado, tendo o

5 arrendatário direito a ser indemnizado pelos danos causados pelo não cumprimento do prazo indicado para a desocupação (artigo 3.º, n.º 3 e n.º 4). Saliente-se que o senhorio está obrigado a realojar o arrendatário, em condições análogas às que este detinha no locado, suportando as despesas inerentes à desocupação (artigo 3.º, n.º 2). Finalmente, o senhorio apenas poderá solicitar a desocupação do locado, nos termos do artigo 3.º, quando não o tenha feito nos últimos 8 anos, e o contrato de arrendamento tenha, no mínimo, dois anos de duração efectiva (artigo 3.º, n.º 5) VII Alterações ao regime jurídico da determinação do rendimento anual bruto corrigido e da atribuição do subsídio de renda nos arrendamentos para habitação (Decreto-Lei n.º 158/2006) O artigo 16.º, relativo à caducidade do direito ao subsídio de renda, passa a contemplar duas situações. Tal como na versão inicial do diploma, o direito continua a caducar por morte do titular, salvo no caso de transmissão do arrendamento para quem reúna os pressupostos de manutenção do subsídio de renda, nos termos do n.º 4 do artigo 14.º [artigo 16.º, alínea a)]. No entanto, o direito ao subsídio de renda passa igualmente a caducar com o vencimento da primeira renda actualizada ao abrigo dos artigos 30.º a 37.º da Lei n.º 6/2006, normas aplicáveis aos contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU e contratos não habitacionais celebrados antes do Decreto-Lei n.º 257/95 [artigo 16.º, alínea b)]. Só assim não será caso o valor actualizado da renda for superior ao que resultaria da aplicação dos critérios previstos no número do artigo 35.º da Lei n.º 6/2006, critérios para os quais remetem, igualmente, os artigos 36.º, n.º 7 e 37.º da mesma lei.

6 Nos termos do número 8 do artigo 6.º da Lei n.º 79/2014, o disposto na alínea b) do artigo 16.º tem natureza interpretativa, e produz efeitos desde 1 de Janeiro de VIII Disposições Transitórias As alterações introduzidas pela presente Lei à Lei n.º 6/2006 não se aplicam aos processos pendentes junto do Balcão Nacional do Arrendamento. A presente portaria entra em vigor 30 dias após data da sua publicação, 19 de Dezembro de Lisboa, 15 de Janeiro de 2015 Manuel Alvim Cortes Miguel Pais Antunes O presente resumo da Portaria n.º 233/2014, de 14 de Novembro, não dispensa a consulta do texto integral do diploma, não constituindo o mesmo aconselhamento jurídico.

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