Administração de Imóveis e Locações

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1 Administração de Imóveis e Locações

2 Administração de Imóveis e Locações Autor Alexandre Junqueira Gomide 1.ª edição

3 2008 IESDE Brasil S.A. É proibida a reprodução, mesmo parcial, por qualquer processo, sem autorização por escrito dos autores e do detentor dos direitos autorais. G633 Gomide, Alexandre Junqueira Administração de Imóveis e Locações./Alexandre Junqueira Gomide Curitiba:IESDE Brasil S.A., p. ISBN: Bens imóveis Direito 2. Administração de imóveis 3. Lei do inquilinato (Lei 8.245/91) 4. Locação de imóveis Legislação I. Título CDD Todos os direitos reservados IESDE Brasil S.A. Al. Dr. Carlos de Carvalho, Batel Curitiba PR

4 Sumário Introdução à Administração Imobiliária e à locação 7 Prospecção de imóveis 7 Avaliação de imóveis 9 Contrato de locação 9 Solução de conflitos extrajudiciais de litígios envolvendo a locação 11 Locação na Lei 8.245/91 15 O que é locação? 15 Características do contrato de locação 15 As exclusões da Lei do Inquilinato 16 Sublocação 18 Questões correlatas à locação 23 Solidariedade legal 23 A vênia conjugal como requisito de eficácia do contrato de locação 24 A morte das partes 25 Dissolução do casamento ou da união estável do locatário 26 Retomada do imóvel pelo locador 31 Durante o prazo de vigência do contrato de locação (antes de findo o prazo estabelecido no contrato) 31 Após a prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado 33 Locação comercial ou não-residencial 35 Devolução do imóvel pelo locatário 39 Durante a vigência do contrato de locação (antes de findo o prazo estabelecido no contrato) 39 Após a prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado 41 A alienação do imóvel durante a locação na Lei 8.245/91 47 Direito de preferência 47 A denúncia do contrato em razão da alienação 50 Deveres das partes no contrato de locação 55 Locador 55 Deveres do locatário 57 Benfeitorias e sua indenização 63 Benfeitorias 63 Direito de indenização 63

5 Locação por temporada 69 Definição 69 Prazos da locação 69 Forma do contrato 69 Prorrogação do contrato 70 Vantagens e desvantagens da locação por temporada 71 Locações especiais 77 Regras especiais para hospitais, escolas e assemelhados 77 Garantias contratuais 83 Espécies de garantia na Lei 8.245/91 84 Aspectos gerais das ações locatícias 91 A tramitação do processo no período de férias 91 Foro competente 92 Valor da causa 94 Efeito devolutivo dos recursos 94 Ações locatícias de despejo e consignação de aluguel 99 Impossibilidade de reconvenção e indenização por benfeitorias 99 Concessão de liminar com fixação de caução 100 Prova da propriedade 101 Concessão legal de prazo de seis meses para desocupação 101 Purgação da mora 102 Prazos para a efetiva desocupação 102 Fixação de caução quando da decretação do despejo 103 Ação de consignação de aluguel 104 Ação revisional de aluguel 109 Ação revisional de aluguel artigos 68 a 70 da Lei 8.245/ Ação renovatória 115 Da ação renovatória 115 Requisitos para renovatória 116 Noções gerais de decadência 117 Prazo do contrato renovado por sentença 118 Requisitos da petição inicial 118 Contestação do locador possibilidade de revisão do aluguel 118 Conseqüências da renovação em relação ao fiador 119 Improcedência da ação renovatória prazo para desocupação 120 Gabarito 125 Referências 135

6 Apresentação O contrato de locação de imóvel urbano é um dos negócios jurídicos mais celebrados em nosso país. Em virtude dos inúmeros contratos celebrados, o legislador fez por bem promulgar em 18 de outubro de 1991, a Lei 8.245/91, sob a denominação Lei do Inquilinato. A principal justificativa para sua criação se deu em virtude dos problemas de moradia que assolavam o país bem como a difícil relação entre locatários e locadores. Essa norma possui suma importância. Exemplo disso é a possibilidade de revisão do valor do aluguel, presente no artigo 19 da referida lei, atendendo à função social do contrato e o princípio da boa-fé. Essa regra pode proteger as famílias que não possuem condições para aquisição do próprio imóvel e arcam com valores excessivos de aluguel. Na locação comercial, a lei também confere ao inquilino a possibilidade da propositura da ação renovatória de aluguel. Sem dúvida uma grande proteção ao fundo de comércio adquirido pelo comerciante após anos da sua atividade empresarial. Enfim, são diversos os pontos trazidos pela lei para regular a locação de imóveis urbanos. O presente livro não tem por objetivo pôr um ponto final em todas as difíceis questões trazidas nas relações locatícias. A Lei do Inquilinato traz questões palpitantes do Direito Civil. A fiança nos contratos de locação pode ser considerada uma das mais polêmicas. Tivemos por meta atingir não apenas os profissionais do Direito, mas o cidadão comum. Aliás, como dizia o professor da Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa, Dr. José de Oliveira Ascensão, o direito civil é exatamente isso, o direito comum para o homem comum. Com o conteúdo apresentado neste livro, o leitor poderá aprender as regras da locação de imóvel urbano, o entendimento jurisprudencial dos nossos tribunais bem como as questões mais atuais e discutidas na doutrina por grandes especialistas nessa área.

7 Deveres das partes no contrato de locação Locador O descumprimento pelo locador das obrigações previstas no contrato de locação entabulado entre as partes permite a rescisão do contrato. Dependendo do caso, abre-se ainda a possibilidade do locador requerer perdas e danos. Passamos a enumerar as principais obrigações do locador no contrato de locação. Entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina Quando um imóvel for destinado à locação residencial, o mesmo deve ser idôneo para moradia, assim como um imóvel destinado ao comércio deve permitir a mercancia. Os detalhes sobre a conservação do bem devem estar pormenorizados no contrato. Quando da assinatura do contrato, é importante que as partes anexem ao contrato uma vistoria do imóvel, discriminando a sua situação. Poderá ocorrer que determinados vícios ocultos sejam reconhecidos somente após a assinatura do contrato. Nessa hipótese, o locatário pode ingressar com ação para obrigar o locador a reparar os vícios encontrados. Caso seja verificada uma situação no imóvel que impossibilite ou dificulte seu uso, o locatário pode requerer a rescisão do contrato ou abatimento do aluguel. Se for o caso, poderá fazer reformas e mudanças no imóvel, para adaptá-lo ao fim que se destina, podendo abater o valor gasto do aluguel. Seguindo a regra de que o principal acompanha o acessório, o imóvel também deve ser entregue junto com suas pertenças 1. Assim, quando for oferecido um imóvel com cortinas, toldos, lustres, dentre outros, o locador não poderá retirá-los na entrega das chaves. 1 Nos termos do artigo 93 do Código Civil, pertenças são os bens que não constituindo partes integrantes, se destinam, de modo duradouro, ao uso, ao serviço ou ao aformoseamento de outro.

8 56 Administração de Imóveis e Locações Garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado O locador deve garantir ao locatário o uso pacífico da coisa. É sua obrigação garantir o locatário das turbações de terceiros, de direito e de fato. O pagamento do preço supõe a cessão de uso e gozo de uma coisa. Desse modo, o locador deve defender convenientemente qualquer ataque que a posse do imóvel venha sofrer. Fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este paga, vedada a quitação genérica Para uma regular quitação, faz-se prudente a observação do artigo 320 do Código Civil (CC): Art A quitação, que sempre poderá ser dada por instrumento particular, designará o valor e a espécie da dívida quitada, o nome do devedor, ou quem por este pagou, o tempo e o lugar do pagamento, com a assinatura do credor, ou do seu representante. Por outro lado, mesmo que esses requisitos não sejam observados no termo de quitação, o recibo ainda valerá se dos seus termos ou circunstâncias resultar haver sido paga a dívida. Pagamento :::: :::: :::: impostos, demais taxas ao poder público; prêmio de seguro contra fogo; despesas extraordinárias de condomínio. Atualmente a prática determinou que os impostos sejam carreados ao inquilino. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), entretanto, determina que a ressalva deve constar no contrato. Em relação ao seguro contra fogo, as partes também podem convencionar a quem será incumbido o pagamento, ou mesmo se haverá ou não o aludido seguro. As despesas extraordinárias de condomínio também devem ser pagas pelo locador. Nesses termos, a Lei 8.245/91determinou em sete dispositivos (art. 22, X, alíneas a a d ) o que entende por despesa extraordinária. Trata-se de enumeração não exaustiva, mas sim exemplificativa, ou seja, outros elementos podem ser caracterizados como despesas extraordinárias que não aqueles dispostos na lei. Para que saibamos o que é ou não despesa extraordinária ou ordinária (de natureza obrigacional do inquilino), devemos fazer o confronto do artigo 22, X, com o artigo 23, XII, da Lei do Inquilinato. Por ali podemos determinar o que é despesa extraordinária e o que é despesa ordinária. O que estiver fora de ambas dicções legais, a zona cinzenta, portanto, é que deve merecer interpretação no caso concreto.

9 Deveres das partes no contrato de locação 57 Deveres do locatário Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação O pagamento é sem dúvida a obrigação mais importante do inquilino. Esse valor é o que caracteriza o contrato de locação e o difere de outros, mormente o contrato de comodato. Não basta o pagamento do aluguel e encargo. Esse deve ser realizado na data de seu vencimento. Aliás, toda obrigação deve ser paga no prazo. A Lei do Inquilinato atual diz que, no silêncio do contrato, deve o pagamento ser efetuado até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido. Servir-se do imóvel para uso convencionado no contrato, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu O locatário não pode incorrer em fraude quanto à finalidade de uso do imóvel. Não se pode transformar um imóvel residencial em imóvel comercial e vice-versa. Assim, é abusiva, por exemplo, a transgressão de imóvel residencial transformado em clínica médica. Pequenas mudanças podem ou não ser admitidas. É o caso do médico que eventualmente concede consultas em sua residência, do advogado que recebe clientes, ou da costureira que faz serviços sob encomenda. Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal Nesse item verifica-se a importância de sempre ao início de um contrato de locação realizar-se uma boa vistoria no imóvel, com todos os seus acessórios, bem como o estado em que se encontra. Trata-se de uma proteção tanto para o locador quanto para o locatário. Levar ao conhecimento do locador o surgimento de dano ou defeito cuja reparação a este incumba Se, por um lado, o inquilino não responde pelos danos anormais do prédio, que lhe são alheios, por outro, tem o dever de alertá-lo quanto a sua ocorrência. Não o fazendo e por sua omissão permitir a ruína do prédio, será responsável perante o locador não propriamente pelos danos anormais ocorridos, mas pelo fato de ter concorrido omissivamente para sua verificação. Os pequenos danos, tais como reparos de torneiras, pequenas vedações no telhado, deve o próprio inquilino fazer.

10 58 Administração de Imóveis e Locações Nesse ponto ainda devemos fazer uma importante ressalva. É aquela trazida pelo artigo 26 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Esse dispositivo legal determina: Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti-los. Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias poderá resilir o contrato. A leitura da letra da lei pode ser um pouco confusa. Em princípio, como já vimos quando ocorrem danos no imóvel no curso da locação, deve o locador repará-los (com exceção daqueles pequenos e insignificantes vícios construtivos). Se os reparos só forem possíveis com a desocupação do prédio, a solução é a suspensão provisória do contrato. A resilição contratual pode ocorrer se os reparos durarem mais de 30 dias. Repare que a Lei do Inquilinato utilizou o termo resilição ao invés de rescisão. Isso se dá, pois o primeiro termo procura afastar a conotação de desfazimento do contrato por culpa de alguma das partes. Por outro lado, se houver recusa do locatário em consentir com a reforma, isso se torna motivo para a rescisão do contrato e conseqüentemente para o despejo. Por fim, devemos nos ater que o período em que o inquilino manter-se fora do imóvel para as reformas necessárias deve ser abatido do valor do aluguel, inclusive com aplicação de indenização dependendo do caso em questão. Realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, provocados por si Além de reparar os danos por ele causado, o inquilino ainda deve comunicar ao senhorio o vício que ocasionou e o material que será empregado no conserto. Assim estaremos atendendo aos princípios de probidade e boa-fé que devem ser verificados durante toda a relação obrigacional, nos termos do artigo 422 do Código Civil. Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio do locador Caso o locatário altere o imóvel de forma substancial, por exemplo, quebrando uma parede, incorre em infração que pode autorizar o despejo. Nada impede, porém, que o inquilino obtenha, após a reforma, concordância do locador, que o livra do despejo. Pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto Tais despesas dizem respeito ao consumo do próprio locatário e sua família. Nesse mesmo diapasão se incluem outras despesas que sejam decorrentes do uso próprio do inquilino, por exemplo, internet ou televisão a cabo.

11 Deveres das partes no contrato de locação 59 Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos Ao locar o imóvel dentro de um condomínio, o locatário se insere na vida condominial. Assim, deve estar submetido aos regulamentos condominiais, podendo, inclusive, participar e dar opiniões nas assembléias condominiais. Caso incorra em infrações do regulamento condominial, deverá ser multado pela direção do condomínio. Vale ressaltar que o condomínio pode ainda cientificar o locador para que tome as medidas necessárias de despejo. Pagar as despesas ordinárias de condomínio A Lei 8.245/91 trouxe um extenso rol para caracterizar as despesas ordinárias (art. 23, XII, 1.º, alíneas a a i ). Dizem respeito ao consumo que o inquilino efetivamente ou indiretamente teve proveito e, portanto, deve pagar. Vamos exemplificar algumas dessas despesas: salários e encargos trabalhistas dos empregados do condomínio, consumo de água e esgoto nas áreas de uso comum, limpeza e conservação das dependências de uso comum, dentre outras. Ainda assim, vale ressaltar a menção que fizemos sobre as despesas extraordinárias. Determinadas despesas devem ser interpretadas caso a caso. Como o rol trazido pela lei não engloba todas as hipóteses de despesas encontradas em uma relação locatícia, torna-se claro que a presente matéria pode ser controvertida. Texto complementar Inquilinos podem votar nas assembléias de condomínio? (BUSHATSKY, 2005) Em 1964, a Lei (Lei de Condomínios e Incorporações) disciplinou as assembléias dos condomínios, nos artigos 24 a 27. Mais tarde, em 1991, a Lei de Locações (art. 83) incluiu um parágrafo 4.º ao artigo 24, para prever que nas decisões da assembléia, que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça. O direito de voto, concedido ao locatário, cumpria lógica singela: se ele há de arcar com as despesas ordinárias, por que não poderia decidir a respeito delas? Mas, é preciso apontar uma situação espinhosa: teria ele esse direito, se no contrato de locação, eventualmente, o locador assumisse essas despesas? De qualquer modo, em 1996, veio a Lei 9.276/96, que deu nova redação àquele parágrafo 4.º passando a dispor que nas decisões da assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.

12 60 Administração de Imóveis e Locações Logo, ampliou-se o direito do locatário: se antes votava apenas no que dissesse respeito às despesas ordinárias (que ele suporta, a teor do art. 23, XII da Lei 8245/91), a partir de 1996 passou a poder votar em tudo quanto não se referisse às despesas extraordinárias. Os exemplos são incontáveis: eleição do síndico, disciplina da piscina, sorteio de vagas, e por aí se poderia prosseguir, desde que a decisão não implicasse, bastava isso, em despesas extraordinárias. Foi inovação com amplitude maior que a existente em outros países, diga-se. Pois bem, veio a lume, em 2002, a Lei , o novo Código Civil. E tratou do condomínio edilício, nos artigos a 1.358, remetendo a locação predial urbana (artigo 2.036), a Lei 8.245/91. Foram revogados os artigos 1.º a 27 da Lei 4.591/64, mencionada no início. Assim, ganharam novas regras o condomínio, a convenção, as despesas, as assembléias, dentre outros tópicos. E aí surge o problema: aquele artigo 24 findou revogado. Ora, era lá que estava prevista a participação do locatário nas assembléias! Portanto, foi-lhe retirado esse direito, conclusão alcançada por juristas respeitadíssimos, dentre eles, J. Nascimento Franco. Mas diga-se, não se trata de opinião unânime, merecendo realce o ponderado pelo renomado Samir José C. Martins, em sentido diametralmente oposto ao traçado nestas linhas. Mas, se as locações permanecem regidas pela Lei 8.245/91 e é nela que está o referido artigo 83, que disciplinou o voto sob análise, será que esse direito não remanesceria? Parece-me que não, pois esse artigo só se prestou para alterar o artigo 24 da Lei de Condomínios e, se esse caiu, ficou sem sentido aquela alteração (do que já não existe). Logo, salvo melhor juízo, não há lei obrigando o Condomínio a aceitar a participação do locatário em assembléias, o que, de certa maneira, preserva o escopo dessas reuniões voltadas ao debate de questões entranhadas no direito de propriedade (dos condôminos, titulares do domínio ou, se muito, dos promitentes compradores e dos cessionários de direitos relativos às unidades autônomas, jamais os inquilinos, a míngua de previsão legal). A lógica agora exposta, é preciso realçar, de forma alguma retira a possibilidade de o locatário participar das assembléias, porém não em tal qualidade, mas na de mandatário do condômino, desde que compareça portando a procuração adequada (artigo 653 do Novo Código Civil), respeitadas sempre as regras da Convenção de Condomínio. Atividades 1. Em um contrato de locação, quais são as principais obrigações do locador?

13 Deveres das partes no contrato de locação Em um contrato de locação, quais são as principais obrigações do locatário? 3. Quais medidas poderão ser adotadas pelo locatário, caso venha a descobrir uma determinada situação no imóvel que impossibilite ou dificulte seu uso?