PRÁTICA FORENSE EM DIREITO DE LOCAÇÃO
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- Anderson Caires Olivares
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1 PRÁTICA FORENSE EM DIREITO DE LOCAÇÃO Lei n /91 - Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes
2 Ação de Despejo por Falta de Pagamento - Petição Inicial O art. 62, inc. I, da Lei do Inquilinato permite ao locador cumular o pedido de despejo com o de cobrança dos alugueres e acessórios da locação.
3 ATENÇÃO Nesse caso, o locador deve incluir no polo passivo da ação eventuais fiadores, a fim de que sejam citados para responder aos pedidos.
4 COMPETÊNCIA Foro da situação do imóvel (ou foro de eleição) - art. 58, inc. II, da Lei n /91
5 PETIÇÃO INICIAL Art. 319 do CPC Art. 320 do CPC Art. 321 do CPC
6 VALOR DA CAUSA Art. 58, inc. III, da Lei n /91 (12 vezes o valor do aluguel)
7 BASE LEGAL Rescisão do contrato de locação e desocupação do imóvel: art. 9º, inc. III, da Lei n /91 - LI Ação de despejo por falta de pagamento: arts. 59 a 66 da Lei n /91 - LI
8 PROCEDIMENTO Art. 59 da da Lei n /91 - LI: procedimento ordinário (arts. 318 a 512 do CPC) Art. 59, 1º, IX (locação de garantia), o juiz pode conceder liminar para desocupação em 15 (quinze) dias, desde que prestada a caução no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel.
9 CONTESTAÇÃO Arts. 335 a 342 do CPC Prazo: 15 dias (úteis) Prazo para contestação: o locatário poderá efetuar, mediante depósito judicial, o pagamento do débito atualizado (art. 62, inc. II, da Lei n /91-LI, desde que não tenha utilizado essa faculdade nos últimos 24 (vinte e quatro) meses.
10 ATENÇÃO Se o locador, de forma justificada, alegar que a purga da mora não foi suficiente, o locatário poderá completar o depósito no prazo de 10 (dez) dias. Não havendo complementação do depósito, o pedido de rescisão continuará pela diferença, podendo o locatário levantar o valor depositado.
11 FASE INSTRUTÓRIA Das providências preliminares (arts. 347 a 353 do CPC) Do julgamento conforme o estado do processo (arts. 354 a 356 do CPC) Do saneamento e organização do processo (art. 357 do CPC).
12 SENTENÇA Art. 63 da Lei n /91-LI Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes. 1º O prazo será de quinze dias se: a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9 o ou no 2 o do art. 46
13 Art. 9º da Lei n /91-LI A locação também poderá ser desfeita: I - por mútuo acordo; II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
14 PERGUNTA Os fiadores respondem pelo contrato de locação por prazo indeterminado? Justifique sua resposta.
15 RESPOSTA Art. 56 da Lei n /91-LI Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se- á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.
16 RESPOSTA Artigo 39 da Lei 8.245/91 Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.
17 RESPOSTA Ação de exoneração de fiança - art. 835 do CC O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do credor.
18 AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL Art. 19 da Lei n /91 - LI Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá- lo ao preço de mercado.
19 PETIÇÃO INICIAL Notificação para desocupação do imóvel Demonstrar a defasagem do aluguel Providenciar 03 (três) avaliações de imobiliárias Requerer a fixação provisória do aluguel Será realizada perícia para fixação dos valores dos aluguéis Juntar cópia do contrato do aluguel
20 PROCEDIMENTO Artigos 68 a 70 da Lei n /91-LI O juiz de direito irá converter o rito sumário em procedimento ordinário.
21 Petição Inicial Contestação Manifestação da contestação
22 SANEAMENTO E ORGANIZAÇÃO DO PROCESSO A controvérsia diz respeito se o valor do aluguel contratado, encontra-se em consonância com as atuais condições do mercado, devendo ou não ser majorado. Nomeação de perito. Pagamento da perícia (réu)
23 Manifestação das partes sobre o laudo pericial Eventuais esclarecimentos do perito judicial
24 SENTENÇA O aluguel fixado na sentença retroage à citação e as diferenças que forem devidas durante a ação de revisão, descontados os aluguéis quitados pela parte, serão corrigidas pela Tabela Pratica do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, desde o vencimento de cada prestação e exigíveis a partir do trânsito em julgado. Sobre o valor da diferença incidirá também juros de mora de 1% ao mês a contar da citação. Condeno os réus ao pagamento das custas,despesas do processo e honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação,com fulcro no art. 85, 2º do Código de Processo Civil
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