1. O ARRENDAMENTO URBANO COMO ESPÉCIE DO CONTRATO DE LOCAÇÃO 9

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1 ÍNDICE 1. O ARRENDAMENTO URBANO COMO ESPÉCIE DO CONTRATO DE LOCAÇÃO 9 2. A EVOLUÇÃO HISTÓRICA DO ARRENDAMENTO URBANO O Direito Romano O Direito Intermédio O arrendamento urbano no Código Civil de A evolução do arrendamento urbano na primeira metade do séc. XX O arrendamento urbano no Código Civil Português de O arrendamento urbano após a Revolução de 25 de Abril de O arrendamento urbano após a entrada em vigor da Constituição de O arrendamento urbano nas últimas décadas do séc. XX O arrendamento urbano no início do século XXI ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO URBANO Generalidades Obrigação de proporcionar a outrem o gozo de um prédio urbano Carácter temporário Retribuição CARACTERÍSTICAS QUALIFICATIVAS DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO URBANO O arrendamento urbano como contrato nominado e típico O arrendamento urbano como contrato consensual O arrendamento urbano como contrato primordialmente formal

2 ARRENDAMENTO URBANO 4.4. O arrendamento urbano como contrato obrigacional (e não real quoad effectum). O problema da natureza do direito do arrendatário O arrendamento urbano como contrato oneroso O arrendamento urbano como contrato sinalagmático O arendamento urbano como contrato comutativo O arrendamento urbano como contrato de execução duradoura OBJECTO DO ARRENDAMENTO URBANO FIM DO ARRENDAMENTO URBANO FORMA, FORMALIDADES E OUTROS REQUISITOS DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO URBANO FORMAÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO URBANO Capacidade para a celebração do contrato de arrendamento urbano Legitimidade para a celebração do contrato de arrendamento urbano Igualdade e não discriminação na celebração de contratos de arrendamento urbano O contrato-promessa de arrendamento urbano Invalidade do contrato de arrendamento urbano EFEITOS ESSENCIAIS DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO URBANO Obrigações do senhorio Obrigação de entrega Obrigação de assegurar ao arrendatário o gozo do imóvel para os fins a que este se destina Obrigação de realizar reparações e obras no imóvel Generalidades O regime geral da locação civil relativo às obras A supletividade geral do regime das obras em sede de arrendamento urbano A possibilidade de o senhorio denunciar ou suspender o contrato quando decida realizar obras de remodelação ou restauro profundos, demolição do prédio urbano ou edificação em prédio rústico arrendado não sujeito a regime especial A exigência pelo arrendatário da realização de obras pelo senhorio

3 ÍNDICE A determinação da realização de obras pelo município e outras entidades com esse direito Eventual obrigação de pagamento dos encargos da coisa locada Obrigação de reembolso de benfeitorias Obrigação de preferência Obrigações do arrendatário Obrigação de pagamento da renda Generalidades Fixação e alteração da renda Tempo do cumprimento Lugar do cumprimento Consequências da mora do arrendatário Consequências da mora do senhorio Garantias do pagamento da renda Eventual obrigação de pagamento dos encargos e despesas do imóvel arrendado Obrigação de facultar ao senhorio o exame do imóvel arrendado Obrigação de respeitar as limitações impostas aos proprietários de coisas imóveis Obrigação de usar efectivamente o imóvel Obrigação de não aplicar o imóvel a fim diverso daquele a que ele se destina Obrigação de não fazer do imóvel arrendado uma utilização imprudente Obrigação de tolerar as reparações urgentes, bem como quaisquer outras que sejam ordenadas por autoridade pública Obrigação de não proporcionar a outrem o gozo total ou parcial do imóvel por meio de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato, excepto se a lei o permitir ou o senhorio o autorizar Obrigação de comunicar ao senhorio, dentro de quinze dias, a cedência do gozo da coisa, sempre que esta seja permitida ou autorizada Obrigação de avisar imediatamente o senhorio, sempre que tenha conhecimento de vícios na coisa, ou saiba que a ameaça algum perigo, ou que terceiros se arrogam direitos em relação a ela, desde que o facto seja ignorado pelo senhorio

4 ARRENDAMENTO URBANO Obrigação de restituir o imóvel locado, findo o contrato Obrigação de publicitar o fim do arrendamento e mostrar o local a novos interessados PROIBIÇÕES DE ARRENDAMENTO FORMALIDADES DE COMUNICAÇÃO ENTRE AS PARTES NO ÂMBITO DO ARRENDAMENTO URBANO VICISSITUDES DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO URBANO Transmissão da posição contratual do senhorio Sucessão na posição de senhorio Transmissão da posição contratual do arrendatário Sucessão na posição do arrendatário Subarrendamento Locação de estabelecimento Suspensão da execução do contrato de arrendamento O REGIME DAS PERTURBAÇÕES DA PRESTAÇÃO NO CONTRATO DE ARRENDAMENTO Regime geral Vícios da coisa locada Ilegitimidade do senhorio ou deficiência do seu direito O regime específico do arrendamento de bens de consumo EXTINÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO URBANO Generalidades Revogação Resolução Resolução pelo senhorio Generalidades Falta de pagamento da renda Oposição do arrendatário à realização de obras Violação de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento de condomínio Utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública Uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina

5 ÍNDICE Não uso do locado por mais de um ano Cessão do gozo do prédio a terceiro, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio Outros fundamentos de resolução do contrato pelo senhorio não especificamente previstos na lei Generalidades Realização de deteriorações e obras no imóvel Violação dos limites legais ou contratuais relativos a hóspedes Cobrança ao subarrendatário de renda superior à permitida Deixar o arrendatário de prestar ao senhorio os serviços pessoais que determinaram a ocupação do prédio A alteração das circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar Forma de exercício da resolução pelo senhorio Caducidade e extinção do direito de resolução Resolução pelo arrendatário Efeitos da resolução do arrendamento Caducidade Pressupostos Generalidades Decurso do prazo Verificação da condição resolutiva ou certeza de que não se verificará a condição suspensiva Extinção do direito ou dos poderes de administração com base nos quais o contrato foi celebrado Morte ou extinção do arrendatário, salvo convenção em contrário Perda do imóvel arrendado Expropriação por utilidade pública, que não seja compatível com a subsistência do arrendamento Cessação dos serviços que determinaram a entrega da coisa locada Confusão das qualidades de senhorio e arrendatário Não reocupação do locado pelo arrendatário no prazo de três, salvo justo impedimento, após a realização de obras pelo senhorio ou pelo município

6 ARRENDAMENTO URBANO A questão da eventual caducidade do arrendamento em caso de venda executiva do prédio Efeitos da caducidade Eventual renovação do contrato e direito de preferência no futuro arrendamento do prédio Denúncia e oposição à renovação Generalidades O regime do arrendamento para habitação Generalidades Os arrendamentos com duração indeterminada Generalidades Denúncia pelo arrendatário Denúncia para habitação do senhorio ou dos seus descendentes em 1º grau Denúncia pelo senhorio para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos Denúncia pelo senhorio mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a dois anos sobre a data em que pretende a cessação Os arrendamentos com prazo certo O regime do arrendamento para fim não habitacional Especialidades da cessação do contrato em caso de insolvência das partes Insolvência do arrendatário Insolvência do senhorio O REGIME TRANSITÓRIO RELATIVAMENTE AOS ANTIGOS CONTRATOS DE ARRENDAMENTO URBANO Generalidades Os contratos habitacionais celebrados na vigência do Regime do Arrendamento Urbano e os contratos não habitacionais celebrados depois do D.L. 257/95, de 30 de Setembro Generalidades Transmissão por morte Denúncia e oposição à renovação Generalidades Contratos de duração limitada Contratos de duração ilimitada

7 ÍNDICE Generalidades Limitações à denúncia para habitação Valor da indemnização em caso de denúncia do contrato pelo senhorio Exclusão em certos casos da denúncia por aviso prévio Os contratos habitacionais celebrados antes da vigência do Regime do Arrendamento Urbano e os contratos não habitacionais celebrados antes do D.L. 257/95, de 30 de Setembro Generalidades O regime da transição para o NRAU e actualização das rendas Generalidades Arrendamento para habitação Arrendamento para fim não habitacional O regime das benfeitorias O regime das obras O regime da transmissão por morte O regime da denúncia pelo senhorio Generalidades Limitações à denúncia para habitação Especialidades da denúncia para demolição ou para realização de obras de remodelação ou restauro profundos Exclusão em princípio da denúncia por aviso prévio DISPOSIÇÕES PROCESSUAIS RELATIVAS AO ARRENDAMENTO URBANO Generalidades A acção de despejo A acção executiva para entrega de imóvel arrendado Generalidades Título executivo Requerimento executivo e despacho liminar Oposição à execução Responsabilidade do exequente Suspensão da execução Generalidades Pedido de diferimento da desocupação Regime geral O caso especial da existência de salários em atraso

8 ARRENDAMENTO URBANO Detenção da coisa por terceiro não ouvido e convencido em acção declarativa, que exiba título que legitime a ocupação do prédio, com data anterior ao início da execução Doença aguda da pessoa que se encontre no local arrendado para habitação, que a coloque em risco de vida, em caso de desocupação do locado Apreensão e entrega do imóvel ao exequente O procedimento especial de despejo Generalidades Documentos necessários para o procedimento especial de despejo Competência para o procedimento especial de despejo Regime do procedimento especial de despejo A acção executiva para cobrança das rendas em dívida A consignação em depósito de rendas 222 bibliografia