Ações de locação e o novo CPC

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1 Ações de locação e o novo CPC GERALDO FONSECA DE BARROS NETO Doutorando e Mestre em Direito Processual Civil pela PUC-SP; Professor de Direito Processual Civil e Direito Comercial da PUC-Campinas; Coordenador da Especialização em Processo Civil da PUC-Campinas e professor nos cursos de pós-graduação da PUC-Rio e da UFMT; Membro do IBDP Instituto Brasileiro de Direito Processual; do IPDP Instituto Panamericano de Derecho Procesal; e do CEAPRO - Centro de Estudos Avançados de Processo; Autor do livro Aspectos processuais da recuperação judicial. Ação renovatória. LOCAÇÃO ASPECTOS MATERIAIS E PROCESSUAIS LOCAÇÃO EMPRESARIAL E AÇÃO RENOVATÓRIA NO NPCP Geraldo Fonseca de Barros Neto AASP, 23/02/2017 1

2 PROGRAMA 1. Premissas 2. O direito à renovação 3. Exercício do direito à renovação 4. Defesa 5. Decisão PREMISSAS A proteção jurídica do ponto O valor do ponto Tutela de garantia da inerência restrição ao direito de propriedade Ponto em imóvel próprio e ponto em imóvel alheio Renovação compulsória da locação não-residencial 2

3 DIREITO À RENOVAÇÃO Locação imobiliária urbana não-residencial Locatário empresário Contrato escrito Prazo contratual determinado mín 5 anos Mesmo ramo de atividade mín 3 anos Exato cumprimento do contrato anterior DIREITO À RENOVAÇÃO Locação urbana Destinação Empresariedade da locação Conceito de empresário (art. 966 CC) Extensão às sociedades simples (e profissionais liberais individuais?) As demais formas de PJ: associações, fundações etc. 3

4 DIREITO À RENOVAÇÃO Contrato Escrito Prazo determinado Mínimo de 5 anos Ou soma dos contratos renovados por no mínimo 5 anos Prazo ininterrupto Cômputo pelo sucessor ou cessionário, mas não pelo novo locatário sem vínculo com locatário anterior (STF 482) Prorrogação por prazo indeterminado perda da renovação DIREITO À RENOVAÇÃO Mesmo ramo econômico por no mínimo 3 anos Prazo na data da ação renovatória (e não no vencimento do contrato) Ligeiras alterações não impedem renovação 4

5 DIREITO À RENOVAÇÃO Obrigações do locatário Obrigação principal Obrigações assessórias Exato cumprimento e atraso no pagamento Contumácia do locatário e postura do locador EXERCÍCIO DA RENOVAÇÃO Procedimento comum e procedimentos especiais no NCPC Aplicação do NCPC aos procedimentos especiais de legislação extravagante Aplicação supletiva e subsidiária Conflitos e coerência Procedimento especial quando justificada a especialidade 5

6 EXERCÍCIO DA RENOVAÇÃO Especialidade da ação renovatória Elevado índice de acordo Audiência de mediação Ocorrência de perícia sobre o valor do aluguel Inversão do procedimento para antecipar prova oral Desnecessidade de reconvenção Recurso sem efeito suspensivo EXERCÍCIO DA RENOVAÇÃO O prazo decadencial Ajuizamento da ação renovatória entre 1 ano e 6 meses antes do término do contrato Características do prazo decadencial O ajuizamento prematuro: REsp Aplicação do art º? (Não será considerado intempestivo o ato praticado antes do termo inicial do prazo). Outra renovatória enquanto pendente anterior 6

7 EXERCÍCIO DA RENOVAÇÃO Requisitos genéricos (art. 319 do CPC) Especificidades do pedido: proposta de negócio Requisitos específicos (art. 71 LL) Demonstração do direito Prova do exato cumprimento do contrato Indicação do fiador e autorização do cônjuge Prova da legitimidade, se cessionário ou sucessor DEFESA Limitações do direito à renovação Falta dos requisitos (admissibilidade ou mérito) Insuficiência do valor proposto Perícia e consequências Melhor proposta de terceiro em outro ramo Preferência do locatário Ingresso do terceiro no processo Obras por determinação do Poder Público ou para valorização Uso próprio em outro ramo (salvo se imóvel com destinação específica) 7

8 DEFESA Cuidados na contestação Exceção de retomada (desnecessidade de reconvenção) Se não houver, improcedência leva à possibilidade de denúncia vazia Pedido de fixação de aluguéis provisórios 80% do proposto A partir do vencimento do contrato anterior ou deferimento Requisitos específicos Determinação do Poder Público Relatório pormenorizado das obras Proposta de terceiro com indicação do ramo e duas testemunhas DECISÃO DE RENOVAÇÃO Condições do contrato renovado Prazo máximo de 5 anos: AR 4220 (18/05/2011); 178 STF Se sucessivos, prazo máximo de 5 anos e não último contrato: REsp (23/10/2006) x REsp (7/11/2013) Aluguel mínimo é o pedido: REsp (23/04/2007) Fiador assume o valor fixado: REsp (03/11/2009) 8

9 DECISÃO DE RENOVAÇÃO Título executivo Diferenças Vencimento imediato e execução nos próprios autos Exigibilidade provisória ou só no trânsito? Responsabilidade do fiado Juros moratórios A partir da intimação na execução: REsp (02/02/2009) Descumprimento do contrato e execução Não é título executivo: AgRg/REsp (02/05/2011) Será? DECISÃO DE EXTINÇÃO DO CONTRATO Despejo Exigência de pedido na contestação Na improcedência, extinção sem mérito ou desistência: REsp (09/08/2011); REsp (22/6/1998) Prazo de 30 dias Trânsito? O veto ao despejo liminar 9

10 INDENIZAÇÃO AO LOCATÁRIO Fundamentos da indenização Passados três meses, atraso nas obras ou na destinação Não concretização da proposta de terceiro Indenização, mas não retomada do imóvel: REsp (29/05/2006) Fixação Momento Liquidação Devedores (citação do terceiro?) OBRIGADO! Geraldo Fonseca de Barros Neto Mestre e Doutorando em Direito Processual Civil pela PUC-SP. Professor de Direito Processual Civil da PUC-Campinas. Coordenador da Especialização em Processo Civil da PUC-Campinas. Professor convidado na pós-graduação da PUC-SP, PUC-Rio e UFMT. Professor nos cursos da AASP, da AGU e da ESA de MS, MT, SC e SP. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Processual (IBDP), Instituto Panamericano de Derecho Procesal (IPDP), Associação Brasileira de Direito Processual (ABDPro) e Centro de Estudos Avançados em Processo (Ceapro). Advogado sócio de FVA Fonseca Vannucci Abreu. Geraldo.Fonseca.315 geraldo@fva.adv.br 10