3 - Documentos particulares autenticados e termos de autenticação

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Neusa Galvão Gomes
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REGRAS GERAIS EM TODOS OS DOCUMENTOS Cuidados e regras a observar na redacção /composição: - Materiais a utilizar durabilidade (39º CN) - Composição Processo gráfico nítido (38º - 4 CN) - Redação

1 REGRAS GERAIS EM TODOS OS DOCUMENTOS Cuidados e regras a observar na redacção /composição: - Materiais a utilizar durabilidade (39º CN) - Composição Processo gráfico nítido (38º - 4 CN) - Redação língua Portuguesa c/ correção, evitando frases inúteis/ redação clara e precisa (42º CN) - Prevalece dizeres por extenso - algarismos e abreviaturas só as previstas 40º - 1 e 3 CN; - Sem espaços em branco - inutilizados (40º -4 CN); - Ressalvar antes assinaturas as palavras traçadas, emendadas, escritas sobre rasura ou entrelinhadas (não sendo ressalvadas, consideram-se como não escritas 41º CN) - Palavras traçadas devem permanecer legíveis sob pena de nulidade (41º - 2 CN e 70º - 1 c) CN)

2 Dizem-se autenticados os documentos particulares cujo conteúdo seja confirmado pelas partes perante notário (CN, art. 35.º/3 e CC, art. 363.º/3), com o que tais documentos adquirem a qualificada força probatória dos documentos autênticos (CCivil, arts. 376.º e 377.º). A elaboração do termo, que se faz no próprio documento apresentado ou em folha anexa (CN, art. 36.º/3), obedece a determinados requisitos, que os arts. 151.º e 152.º do CN cuidam de especificar. O documento particular autenticado a que se reportam os arts. 22.º e 24.º do DL n.º 116/2008, de 4-7, corresponde a uma especial via de titulação respeitante a negócios sobre imóveis.

3 Mas onde o especial envolvimento do autenticador notoriamente se manifesta é no requisito de que o documento particular, juntamente com os documentos que o instruam e que devam ficar arquivados por não constarem de arquivo público, se submeta a DEPÓSITO ELECTRÓNICO, depósito que, crucialmente, a lei erige em condição de validade da autenticação (art. 24.º/2, do DL n.º 116/2008).

4 CONDIÇÃO DE VALIDADE DO DPA de actos sujeitos a registo: A final, o documento particular autenticado e os docs. que o instruem e que devem ser arquivados por não constarem de arquivo público ou sistemas de consulta online, devem ser depositados na plataforma electrónica através do sítio da Internet com o endereço cfr. preceitua o artigo 24º., D.L. nº 116/2008 conjugado com a Portaria 1535/

5 O depósito electrónico só conferirá validade jurídica se for efectuado tempestivamente com obediência aos demais requisitos legalmente previstos e vigentes à data. Se não cumprirem os requisitos, o DPA não é válido. As partes intervenientes no contrato, pretendendo aproveitar o documento particular terão que o confirmar novamente perante advogado enquanto entidade autenticadora (o mesmo/outro) o seu conteúdo, isto é, deverá ocorrer nova autenticação, seguida de novo depósito electrónico nos termos previstos na lei. 38

6 Artigo 7.º Portaria n.º 1535/2008, de Prazo do depósito 1 - O depósito electrónico de documentos particulares autenticados deve ser efectuado na data da realização da autenticação do documento particular. 2 - Se em virtude de dificuldades de carácter técnico respeitantes ao funcionamento da plataforma electrónica referida no artigo 5.º não for possível realizar o depósito, este facto deve ser expressamente mencionado em documento instrutório a submeter, indicando o motivo da impossibilidade, a data e a hora do facto e a identificação da entidade autenticadora, devendo o depósito ser efectuado nas quarenta e oito horas seguintes. 3 - Em caso de divergência entre a data da autenticação e a data do depósito do documento particular autenticado prevalece a data da autenticação para efeitos da contagem do prazo para a promoção do registo.

EM RESUMO * Documentos particulares autenticados: - Os doc. particulares são havidos por autenticados, quando confirmados pelas partes, perante notário.

7 EM RESUMO * Documentos particulares autenticados: - Os doc. particulares são havidos por autenticados, quando confirmados pelas partes, perante notário. * O DL 116/2008 de 04/07 alterou a forma dos diversos actos (artº 22), permitindo em alternativa à escritura pública o documento particular autenticado. * Diversos negócios jurídicos sobre imóveis passaram a ser titulados por advogado, mediante autenticação (termo autenticação). (Compet. autenticação de doc. já no art. 38º DL 76-A/2006) * O documento particular autenticado deverá respeitar todos os requisitos de legalidade, (aplicável ao negócio jurídico em concreto) aplicando-se (com as necessárias adaptações) as normas do Código do Notariado. (24º-1 DL 116/2008).

8 FUNÇÕES E ATITUDES DO ADVOGADO: - O doc particular é exarado e assinado unicamente pelos intervenientes. É sim preponderante e aconselhável, como Profissional sensível e habilitado que é o advogado, exercer a sua função de aconselhamento técnico - jurídico, auxiliando as partes na redacção adequada do documento particular ou redigir ele próprio o documento/ contrato que depois será assinado apenas pelas partes contratantes. (aditando tudo o que a liberdade contratual permitir em harmonia com o negócio Cfr. art. 405 CC) - Com acuidade profissional, o advogado deve apreciar todos os requisitos de legalidade do acto, tendo em conta a sua polivalência multidisciplinar. - A faculdade/exigibilidade de advertir, implica ao advogado enquanto entidade autenticadora, a indispensável explicação às partes do conteúdo do documento (apenas) pelos intervenientes assinado e não somente o conteúdo do termo de autenticação conforme prática corrente no vulgar termo Cfr. emergem e se conjugam as disposições legais: Artº. s 46º., nº.1, l) e 151º., nº.1 al.a) do Cód. Notariado

9 Já vimos a atitude do advogado no Doc. Particular Autenticado de compra e venda de imóvel: - Poderá auxiliar as partes na redacção adequada do documento particular ou redigir ele próprio o documento/contrato que depois será assinado apenas pelas partes contratantes; - Atitude de Imparcialidade, com estrita observância da legalidade.

10 Mas o advogado tem deveres muito específicos de verificação, por ex:, no contrato de compra e venda: - A identidade dos intervenientes (151º-2 e 48º CN) - Os poderes de representação; - Existência da autorização de utilização (transmissão da propriedade de prédios urbanos ou suas fracções autónomas DL nº281/99 de 26/7); Dispensa da licença de autorização de utilização, prédios cuja construção é anterior ao REGEU de 7/8/1951 (ou à data da deliberação Municipal em que o REGEU passou a entrar em vigor); - Exigência de ficha técnica da habitação (só quando licença/autorização utilização foi requerida ou emitida após 30/03/2004); 43

11 -Existência de intermediação imobiliária: Em negócio jurídico sobre imóvel, fazer menção, face à declaração dos intervenientes, da intervenção ou não de mediador imobiliário no negocio em causa e das consequências de falsas declarações, com indicação da denominação social e número da licença; -Existência de certificado energético: Após 01/01/2009, edifícios e fracções autónomas para habitação e serviços devem dispor de certificado energético, o qual no acto de venda, de locação e de arrendamento, será exibido pelo proprietário/locador ao adquirente e locatário/arrendatário. (Existe entendimento de que a inexistência não é impedimento à realização do título mas deverá ser inserida a advertência das consequências.) 44

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