Superior Tribunal de Justiça

Transcrição

1 RECURSO ESPECIAL Nº SP (2003/ ) RELATOR : MINISTRO JORGE SCARTEZZINI RECORRENTE : BANCO BILBAO VIZCAYA BRASIL S/A ADVOGADO : LUIZ ANTÔNIO BARBOSA FRANCO E OUTROS RECORRIDO : CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MERCO ADVOGADO : MARILEIDE SCOTTI CIRINO PINTO E OUTRO EMENTA PROCESSUAL CIVIL E CIVIL - CONDOMÍNIO - TAXAS CONDOMINIAIS - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - LEGITIMIDADE PASSIVA DO RÉU - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - AUSÊNCIA DE CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO - POSSIBILIDADE - ALEGAÇÃO DE NÃO COMPROVAÇÃO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS - REEXAME DE PROVAS - DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL - SÚMULA 83/STJ. 1 - Na linha da orientação adotada por este Tribunal, não ofende a lei decisão que reconhece a legitimidade passiva de réu, proprietário do imóvel em contenda, para responder pelas despesas condominiais, ainda que tenha alegado a existência de contrato de compra e venda em relação ao bem, porquanto ausente a comprovação inequívoca do condomínio quanto ao referido documento, e tendo em vista, sobretudo, a natureza propter rem das cotas condominiais. 2 - Tendo o Tribunal a quo reconhecido a existência do débito junto ao condomínio e que as despesas foram aprovadas em assembléia, sua desconstituição enseja o reexame fático, o que é inviável nesta Corte (Súmula 07/STJ). 3 - Recurso não conhecido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Srs. Ministros da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas a seguir, por unanimidade, em não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator, com quem votaram os Srs. Ministros HÉLIO QUAGLIA BARBOSA, MASSAMI UYEDA, CÉSAR ASFOR ROCHA e ALDIR PASSARINHO JÚNIOR. Brasília, DF, 24 de outubro de 2006 (data do julgamento). MINISTRO JORGE SCARTEZZINI, Relator Documento: Inteiro Teor do Acórdão - Site certificado - DJ: 20/11/2006 Página 1 de 7

2 RECURSO ESPECIAL Nº SP (2003/ ) RELATÓRIO O Exmo. Sr. Ministro JORGE SCARTEZZINI (Relator): Infere-se dos autos que o Condomínio Edifício Merco propôs ação de cobrança contra o Banco Econômico S.A, objetivando o pagamento de quotas condominiais vencidas no período de outubro/97 a dezembro/97, janeiro/98 a dezembro/98 e janeiro/99 a março/99 além das vincendas no curso do processo. O magistrado local, ao examinar o feito, julgou procedente o pedido, condenado o réu ao pagamento das cotas em atraso, bem como aqueles que venceram durante o curso processual. Inconformado, o réu interpôs recurso de apelação, tendo o tribunal a quo lhe negado provimento nos termos da seguinte ementa (fls. 120/121), in verbis: "1) A alienação da unidade de condomínio horizontal pelo titular constante do registro imobiliário não exclui sua legitimidade passiva ad causam à demanda de cobrança das despesas comunheiras se não se lançou a transferência no álbum de imóveis ou se dela não se deu conhecimento ao condomínio. 2) Sendo sumário o rito da cobrança ao condômino das despesas de condomínio, descabe nele a denunciação da lide. 3) O requerimento de denunciação da lide não é hábil à conversão do rito sumário em ordinário. 4) A conversão do procedimento em ordinário só é viável, ao que se colhe do artigo 277, 4 e 5º, do CPC, se impugnado o valor da causa, este passar a exceder 20 vezes o maior salário-mínimo vigente no Brasil, limite posto pela lei para admissão do rito sumário (artigo 275,I), ou se for verificado que a natureza da demanda é diversa da natureza das que, em razão da matéria, têm de seguir o mencionado rito, ou ainda, se a instrução da causa exigir prova técnica de maior complexidade. 5) A aprovação ulterior das contas condominiais pela assembléia de comunheiros convalida a cobrança das despesas concernentes. 6) O estado moroso do condômino devedor resulta, nos termos do artigo 12, 3º, da Lei 4.591/64, da impontualidade no pagamento dos dispêndios condominiais, não se requestando formal constituição em mora por ato titular do crédito. 7) O ônus da prova de eventual paga das despesas de condomínio por adquirente da unidade a que se referem os gastos é do comunheiro réu na ação de cobrança (CPC, artigo 333, II). 8) A correção monetária é compatível com os juros, por ser simples meio atualizatório do dinheiro, nada acrescendo ao débito, apenas modernizando seu valor." Documento: Inteiro Teor do Acórdão - Site certificado - DJ: 20/11/2006 Página 2 de 7

3 Daí o presente recurso especial, interposto com fundamento nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, onde o recorrente alega, em síntese, negativa de vigência ao art. 3º e 333 do CPC, bem como aos artigos 12 4º e 24 da Lei 4.591/64, além de divergência jurisprudencial. Sustenta a ilegitimidade passiva, bem como ausência de comprovação do débito e de ilegalidade dos aumentos das cotas sem aprovação da assembléia. Contra-razões às fls. 153/156. Admissibilidade às fls.158/159. Após, vieram-me conclusos os autos por atribuição. É o relatório. Documento: Inteiro Teor do Acórdão - Site certificado - DJ: 20/11/2006 Página 3 de 7

4 RECURSO ESPECIAL Nº SP (2003/ ) VOTO O Exmo. Sr. Ministro JORGE SCARTEZZINI (Relator): Sr. Presidente, como relatado, alega a recorrente, por meio do presente recurso, fundamentado nas alíneas a e c, negativa de vigência ao art. 3º e 333 do CPC, bem como aos artigos 12 4º e 24 da Lei 4.591/64, além de divergência jurisprudencial. Sustenta a ilegitimidade passiva, bem como ausência de comprovação do débito e de ilegalidade dos aumentos das cotas sem aprovação da assembléia. Conforme reiteradamente tenho afirmado, as despesas de condomínio tratam-se de obrigações de pagar, derivadas da propriedade, direito real por excelência. ORLANDO GOMES afirma que há aquelas obrigações que "nascem de um direito real do devedor sobre determinada coisa, a que aderem, acompanhando-o em suas mutações subjetivas. São denominadas obrigações in rem, ob ou propter rem, em terminologia mais precisa, mas também conhecidas como obrigações reais ou mistas " (in "Obrigações", 12ª ed. p. 21). Para o autor, "esse cordão umbilical jamais se rompe. Se o direito de que se origina é transmitido, a obrigação o segue, seja qual for o título translativo." Nesse sentido, CAIO MÁRIO, acerca das taxas condominiais, salienta que "em caso de alienação, o adquirente será obrigado pelo pagamento se o alienante não estiver quite no momento da transferência" (cf. in "Instituições de Direito Civil", Vol. IV, Direitos Reais, 18ª ed., Editora Forense, p. 191/192). Sob esse prisma, pois, esta Corte tem afirmado que a ação de cobrança de quotas condominiais pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o promissário-comprador ou afins, dependendo da situação de cada caso, pois o interesse primordial é o da coletividade de receber recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher entre aqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel (v.g. REsp /SP, de relatoria do e. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, DJ de 22/03/99). A responsabilidade, portanto, deve ser aferida de acordo com as circunstâncias do caso concreto (v.g. EREsp /MG, Rel. Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, DJ de 13/09/99). In casu, como salientado pelo acórdão recorrido, muito embora o imóvel em Documento: Inteiro Teor do Acórdão - Site certificado - DJ: 20/11/2006 Página 4 de 7

5 contenda tenha sido objeto de contrato de compra e venda, não restou demonstrado nos autos que o Condomínio (autor) detinha ciência inequívoca do referido documento, senão vejamos, verbis: Todavia, não havendo mostra da ciência ao condomínio da alienação da unidade condominial, soa manifesto..." (fl. 124) Assim, nada obsta que o recorrente seja acionado para efetuar o pagamento das taxas condominiais que estavam pendentes, lastreado, por óbvio, na natureza propter rem das quotas, ressalvando-lhe o direito de regresso. A propósito: CONDOMÍNIO. Quotas condominiais. Legitimidade passiva. Promessa de compra e venda. Não ofende a lei a decisão que reconhece a legitimidade da proprietária do imóvel, construtora do prédio, que celebrou contrato de promessa de compra e venda com terceiros, sem disso dar ciência ao condomínio, persistindo ainda hoje a incerteza sobre quem exerce a posse do imóvel. (REsp /SP, Rel. Min. RUY ROSADO DE AGUIAR, DJ de 12/03/2001) CIVIL. QUOTAS DE CONDOMÍNIO. O proprietário de unidade sujeita a regime de condomínio só se exime da responsabilidade de pagar quotas respectivas, se provar que o condomínio teve ciência da venda do imóvel ou que o adquirente dele tem a posse. Recurso especial não conhecido. (REsp /SP, Rel. Min. ARI PARGENDLER, DJ de 04/06/2001) Por outro lado, quanto a alegação de que "não existe prova nos autos de que o débito reclamado não tenha sido efetivamente quitado ", necessário o reexame fático, o que é vedado nesta Corte (Súmula 07/STJ). Por fim, no que concerne a alegação de que os aumentos das despesas condominiais não haviam sido aprovadas pela assembléia, disse o acórdão (fls. 128): "Os gastos foram placitados em assembléia, o que não se abala por sua aprovação também em sede de conselho consultivo..." Como se verifica, rever tal entendimento enseja, igualmente, o reexame fático, o que é inviável. Destarte, inexistiu qualquer violação infraconstitucional pelo acórdão recorrido. Quanto ao dissídio, incide a Súmula 83 desta Corte. Documento: Inteiro Teor do Acórdão - Site certificado - DJ: 20/11/2006 Página 5 de 7

6 Por tias fundamentos, não conheço do recurso. É como voto. Documento: Inteiro Teor do Acórdão - Site certificado - DJ: 20/11/2006 Página 6 de 7

7 CERTIDÃO DE JULGAMENTO QUARTA TURMA Número Registro: 2003/ REsp / SP Número Origem: PAUTA: 24/10/2006 JULGADO: 24/10/2006 Relator Exmo. Sr. Ministro JORGE SCARTEZZINI Presidente da Sessão Exmo. Sr. Ministro JORGE SCARTEZZINI Subprocurador-Geral da República Exmo. Sr. Dr. DURVAL TADEU GUIMARÃES Secretária Bela. CLAUDIA AUSTREGÉSILO DE ATHAYDE BECK AUTUAÇÃO RECORRENTE : BANCO BILBAO VIZCAYA BRASIL S/A ADVOGADO : LUIZ ANTÔNIO BARBOSA FRANCO E OUTROS RECORRIDO : CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MERCO ADVOGADO : MARILEIDE SCOTTI CIRINO PINTO E OUTRO ASSUNTO: Ação de Cobrança CERTIDÃO Certifico que a egrégia QUARTA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão: A Turma, por unanimidade, não conheceu do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Hélio Quaglia Barbosa, Massami Uyeda, Cesar Asfor Rocha e Aldir Passarinho Junior votaram com o Sr. Ministro Relator. Brasília, 24 de outubro de 2006 CLAUDIA AUSTREGÉSILO DE ATHAYDE BECK Secretária Documento: Inteiro Teor do Acórdão - Site certificado - DJ: 20/11/2006 Página 7 de 7