Fundec Avaliação Imobiliária Avaliação Fiscal Prédios Urbanos. MCR _ 2012/2013 Pedro G. Henriques

Transcrição

1 Fundec Avaliação Imobiliária Avaliação Fiscal Prédios Urbanos MCR _ 2012/2013 Pedro G. Henriques

2 1. - CIMI Enquadramento geral : Dec-Lei nº287/2003 de 12/ Conceito de prédio 1.2 Classificação de prédios 1.3 Inscrição de prédios na matriz 2. Determinação do valor patrimonial tributário (VT) 2.1 Dos prédios urbanos edificados 2.2 Dos terrenos para construção 2.3 Dos prédios da espécie Outros 3. Outras Avaliações 4.- Segundas avaliações Artº 76 do CIMI

3 1..ENQUADRAMENTO GERAL 1.1. Conceito de prédio prédio...é toda a fracção de território, abrangendo as águas, plantações, edifícios e construções de qualquer natureza nela incorporados ou assentes, com carácter de permanência, desde que faça parte do património de uma pessoa singular ou colectiva, e em circunstancias normais, tenha valor económico, bem como as águas, plantações, edifícios ou construções nas circunstancias anteriores, dotados de autonomia económica em relação ao terreno onde se encontrem implantados, embora situados numa fracção de território que constitua parte integrante de um património diverso ou não tenha natureza patrimonial. - art. º 2 do CIMI

4 1.1.Conceito do Prédio (continuação) Ainda nos termos do 2º artigo do CIMI Os edifícios ou construções ainda que moveis por natureza são havidos como tendo carácter de permanência quando afectos a fins não transitórios Quanto ao carácter de permanência, este é considerado quando:...os edifícios ou construções estiverem assentes no mesmo local por um período superior a um ano. Finalmente, e para efeitos de aplicação do IMI: cada fracção autónoma no regime de propriedade Horizontal é havida como constituindo um prédio.

5 1.1.Conceito do Prédio (continuação) Resumindo, para que determinada realidade territorial seja considerada como prédio tem de reunir os seguintes atributos: [a] o atributo físico, ser uma fracção do território ; [b] - o atributo jurídico, que faça parte do património de uma pessoa singular ou colectiva ; [c] o atributo económico, que em circunstancias normais, tenha valor económico.

6 1.2 Classificação de prédios Prédios urbanos (a) Habitacionais; (b) Comerciais, industriais ou para serviços; (c) Terrenos para construção; (d) Outros

7 1.2.Classificação de Prédios Prédios urbanos (continuação) (a) Habitacionais; (b) Comerciais, industriais ou para serviços; (c) Terrenos para construção; (d) Outros (c) Terrenos para os quais tenha sido concedida licença ou autorização, admitida comunicação prévia ou emitida informação prévia favorável de operação de loteamento ou de construção ou como tal declarados no título aquisitivo

8 1.2 Classificação de prédios Prédios urbanos (continuação) (a) Habitacionais; (b) Comerciais, industriais ou para serviços; (c) Terrenos para construção; (d) Outros (d) - Terrenos situados dentro de um aglomerado urbano para os quais: as entidades competentes vedem qualquer licença ou autorização de operação de loteamento ou de construção; - Edifícios e construções licenciados ou, na falta de licença, que tenham como destino normal outros fins que não a Habitação, Comércio, Industria ou Serviços.

9 1.3.Inscrição de Prédios na matriz A inscrição dos prédios na matriz e a actualização desta é feita com base em declaração do contribuinte apresentada no prazo e 60 dias [no caso de transmissãogratuita até ao final do 3.º mês seguinte ao do nascimento da obrigação tributária (óbito /doação...- art.º 26º IS)] contados da ocorrência das ircunstâncias referidas(art.º 13º do CIMI),nomeadamente Verificação do evento susceptível de alterar a classificação de um prédio; Modificação dos limites de um prédio; Conclusão de obras de edificação ou de melhoramento ou outras que possam determinar variação do valor patrimonial tributário do prédio; Verificação de alteração nas culturas praticadas num prédio rústico Conhecimento da não inscrição de um prédio na matriz Ter-se verificado uma transmissão onerosa ou gratuita de um prédio ou parte de prédio.

10 1.3.Inscrição de Prédios na matriz Documentos a entregar com declaração Plantas das Construções autenticadas Plantas da responsabilidade do contribuinte para construções não Licenciadas; Excepção: prédios construídos anteriormente a 7/8/51; Fotocópia do alvará de loteamento Fotocopia do alvará de licença de construção, projecto aprovado ou Documento de viabilidade construtiva. Licença de utilização Escritura de propriedade horizontal Planta de localização Comunicação prévia/informação prévia

11 2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT) 2.1.Dos prédios urbanos edificados (habitação, comercio, industria e serviços) Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv Vt Valor patrimonial tributário Vc Valor base dos prédios edificados A - Área bruta de construção mais a Área excedente área de implantação Ca Coeficiente de afectação Cl Coeficiente de localização Cq Coeficiente de qualidade e conforto Cv Coeficiente de vetustez

12 2. - Determinação do valor patrimonial tributário [Vt] em Dos prédios urbanos edificados [habitação, comércio, indústria e serviços] Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv Determinação do Valor base dos prédios edificados 1. Valor médio de construção/m2 MINISTÉRIO DAS FINANÇAS E DA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA Portaria n.º 1545/2008 de 31 de Dezembro 487,20 É fixado em 487,20 o valor médio de construção por metro quadrado, para efeitos do artigo 39.º do CIMI, a vigorar no ano de Valor do m2 do terreno de implantação [fixado em 25% do valor médio de construção/m2 3. Vc para , ,00/m2

13 2. - Determinação do valor patrimonial tributário [Vt] em Dos prédios urbanos edificados [habitação, comércio, indústria e serviços] Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv Determinação do Valor base dos prédios edificados 1. Valor médio de construção/m2 MINISTÉRIO DAS FINANÇAS Portaria n.º 307/2011 de 21 de Dezembro É fixado em (euro) 482,40 o valo r médio de construção, por metro quadrado, para efeitos do artigo 39.º do Código do IMI, a vigorar no ano de ,40 120, Valor do m2 do terreno de implantação [fixado em 25% do valor médio de construção/m2 603,00/m2 3. Vc para 2012

14 2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT) 2.1 Dos prédios urbanos edificados [habitação, comércio, indústria e serviços] Determinação da Área bruta de construção mais a Área excedente à Área de implantação (do edifício ou fracção) A = Aa + Ab + Ac +Ad Aa Área bruta privativa Ab Áreas brutas dependentes Ac Área de terreno livre até duas vezes a área de implantação Ad Área de terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação

15 2.1 Dos prédios urbanos edificados [habitação, comércio, indústria e serviços Determinação da Área bruta de construção mais a Área excedente à Área de implantação (do edifício ou fracção) A = Aa + Ab + Ac+Ad Aa Área bruta privativa É a superfície total, medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fracção, inclui varandas, privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fracção. Aplica-se o coeficiente 1.00.

16 2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT) 2.1 Dos prédios urbanos edificados [habitação, comércio, indústria e serviços] A = Aa + Ab + Ac+ Ad Ab Área bruta dependentes Têm uma utilização acessória relativamente ao uso a que se destina o edifício ou fracção São as áreas cobertas e fechadas de uso exclusivo ainda que constituam partes comuns, mesmo mesmo que situadas no esterior do edificio ou fracção, cujas utilizações são acessórias relativamente ao uso a que se destina o edificio ou fracção. Para o efeito, consideram-se locais acessorios: garagens e parqueamentos, arrecadações instalações para animais, sotãos ou caves acessiveis, desde que não integrados na Aa e ainda outros locais privados de função distinta das anteriores como é o caso das varandas não fechadas. Aplica-se o coeficiente 0.30

17 2. Determinação do valor patrimonial tributário (VT) Coeficiente de ajustamento de áreas (Ca) Pelo artigo 78.º da Lei n.º 53-A/2006, foi aditado o artigo 40 A ao CIMI, passando a ser considerado na determinação das áreas um coeficiente de ajustamento de áreas (Caj) para os prédios ou fracções cujas afectações sejam: HABITAÇÃO, COMÉRCIO, SERVIÇOS, INDUSTRIA, ESTACIONAMENTO, COBERTO A = (Aa +0,30 Ab) Caj + 0,025 Ac + 0,005 Ad A aplicação do Caj incide sobre o somatório da área bruta privativa [Aa] com a área bruta dependente já ponderada [0,3Ab] para as afectações referidas, sendo variável em função de escalões de área consoante a afectação.

18 2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT) Coeficiente de ajustamento de áreas (Ca) Artº 40-A Para os prédios cuja afectação seja a habitação o coeficiente de Ajustamento de áreas (Caj) é aplicado à área bruta privativa e dependente e é variável em função dos escalões de área, de acordo com a seguinte tabela e com base mas seguintes fórmulas: Aa+0,3 Ab Caj <=100 1,0 Se Aa+ 0,3 Ab <=100m2 (Aa+0,30Ab)*1,0 > ,9 Se 100 <(Aa+0,3Ab)<160 m2 100*1,0+0,90*(Aa+0,3Ab-100 > ,85 Se 160<(Aa+0,3Ab)<=220 m2 100*1,0+0,9*( )+0,85*(Aa+0,3Ab-160) >220 0,80 Se (Aa+0,3Ab)>220 m2 100*1,0+0,90*( )+0,85*(Aa+Ab+220)

19 2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT) Coeficiente de ajustamento de áreas (Ca) Artº 40-A Para os prédios cuja afectação seja a comércio, serviços e a industria o coeficiente de Ajustamento de áreas (Caj) é aplicado à área bruta privativa e dependente e é variável em função dos escalões de área, de acordo com a seguinte tabela e com base mas seguintes fórmulas: serviços industria Aa+0,3 Ab Caj Aa+0,3 Ab Caj <=100 1,0 <=400 1,0 > ,9 > ,85 > > ,9 0,85 >1000 0,80 >3000 0,80

20 Exemplo de Influência do Caj na determinação de A Exemplo Fracção habitação com 180 m2 de área bruta privativa, box com 27 m2, parqueamento com 14 m2 e arrecadação com 9 m2. Aa = 180 m2 Ab = = 50 * 0,3 = 15 m2 A = Aa + 0,3 * Ab A = = 195 m2 Como Aa + 0,3 * Ab = 195,00 m2 3º Escalão

21 Exemplo de Influência do Caj na determinação de A (Cont.) Aa +0,3 x Ab A = (100 X 1) + [( ) X 0,9] +[( ) X 0,85] = 183, º Escalão 54 2º Escalão 29,8 3º Escalão 195,00 m2 183,8 m2 = 11,20 m2

22 2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT) 2.1 Dos prédios urbanos edificados [habitação, comércio, indústria e serviços] Determinação da Área bruta de construção mais a Área excedente à Área de implantação (do edifício ou fracção) A = Aa + Ab + Ac + Ad Ac Área de terreno livre até duas vezes a área de implantação A Área do terreno livre do edifício ou da fracção ou a sua quota-parte resulta da diferença entre a área total do terreno e a área de implantação da construção ou construções. Integra jardins, parques, campos de jogos, piscinas, quintais e outros logradouros. Aplica-se o coeficiente 0,025 A = Aa + Ab + Ac + Ad Ad Área de terreno livre que excede duas vezes a área de implantação Aplica-se o coeficiente 0,005.

23 2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT 2.1 Dos prédios urbanos edificados [habitação, comércio, indústria e serviços] Em síntese: A = Aa + Ab + AC + Ad Aa Área bruta privativa Varanda: Se fechada: Aa Se aberta: Ab Ab Ac Ad Áreas brutas dependentes Área de terreno livre até duas vezes a área de implantação Área de terreno livre que excede em duas vezes a área de implantação

24 2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT 2.1 Dos prédios urbanos edificados [habitação, comércio, indústria e serviços] Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv Vt Valor patrimonial tributário Vc Valor base dos prédios edificados A Área bruta de construção mais a Área excedente à área de implantação Ca Coeficiente de afectação Cl Coeficiente de localização Cq Coeficiente de qualidade e conforto Cv Coeficiente de vetustez

25 2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT 2.1 Dos prédios urbanos edificados [habitação, comércio, indústria e serviços Tipo de Utilização Coeficientes Aplicação do coeficiente de afectação {Ca] Vt Valor patrimonial tributário Vc Valor base dos prédios edificados A Área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv Ca Coeficiente de afectação Cl - Coeficiente de localização Cq -Coeficiente de qualidade e conforto Cv -Coeficiente de vetustez Em função do tipo de utilização de determinado prédio edificado, assim se aplica o respectivo coeficiente de afectação. Comércio 1,20 Serviços 1,10 Habitação 1,00 Habitação social sujeita a regimes legais de custos controlados Comércio e Serviços em construção de tipo industrial Estacionamento coberto e fechado Estacionamento coberto e não fechado Estacionamento não coberto e não fechado 0,70 0,60 0,80 0,40 0,15 Estacionamento não coberto 0,08 0,45 Prédios não licenciados, em condições muito deficientes de habitabilidade Arrecadação ou arrumos 0,16

26 2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT) 2.1 Dos prédios urbanos edificados [habitação, comércio, indústria e serviços Aplicação do coeficiente de localização [ Cl] Vt = Vc x A Ca X Cl x Cq x Cv Vt Valor patrimonial tributário Vc Valor Base dos prédios edificados A Área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação Ca Coeficiente de afectação CI Coeficiente de localização O Coeficiente de localização varia entre 0,4 e 3,5 podendo ser reduzido para 0,35 em situações de habitação dispersa em meio rural, Cq Coeficiente de qualidade e conforto Cv Coeficiente de vetustez

27 O Zonamento na determinação do valor patrimonial tributário Determinação de zonas homogéneas municipais Em função de coeficientes de localização [CI] com o mesmo valor; Por categoria de afectação (habitação, comércio, serviços, indústria, terrenos para construção); Com recurso a informação geográfica ; Através de uma aplicação informática web baseb.

28 Determinação do valor patrimonial tributário {Vt] 2.1 Dos prédios urbanos edificados [habitação, comércio, indústria e serviços Aplicação do coeficiente de qualidade e conforto {Cq] Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv Vt Valor patrimonial tributário Vc Valor base dos prédios edificados A Área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação Ca Coeficiente de afectação Cq Coeficiente de qualidade e conforto Cv Coeficiente de vetustez O coeficiente de qualidade e conforto (Cq) é aplicado ao Valor base do prédio edificado podendo ser majorado até 1,7 e minorado até 0,5.

29 Adiciona à unidade MAJORATIVOS COEFICIENTES MINORATIVOS COEFICIENTES Moradias Unifamiliares Até 0,20 Inexistência de cozinha 0,10 Subtrai à un Localização em condomínio fechado 0,20 Inexistência de instalações sanitárias 0,10 Garagem individual 0,04 Inexistência de rede publica ou privada de agua Piscina Individual 0,03 Inexistência de rede publica ou privada de electricidade Piscina colectiva 0,03 Inexistência de rede publica ou privada de gás Campo de Ténis 0,03 Inexistência de rede publica ou privada de esgotos Outros Equipamentos de lazer 0,04 Inexistência de ruas pavimentadas 0,03 Qualidade construtiva Até 0,15 Inexistência de elevador em edifícios com mais de 3 pisos Localização excepcional Até 0,10 Existência de áreas inferiores as regulamentadas Sistema Central climatização 0,03 Estado deficiente de conservação Até 0,05 0,08 0,10 0,02 0,05 0,02 0,05 Elevadores em edifícios com menos de 4 pisos 0,02 Localização e operacionalidade relativas Até 0,05 Localização e operacionalidade relativas Até 0,05 Utilização de técnicas ambientalmente sustentáveis activas ou passivas 0,05

30 nidade Elementos de Qualidade e conforto Prédios urbanos destinados a comércio, industria e Serviços MAJORATIVOS COEFICIENTES MINORATIVOS COEFICIENTES Localização em Centro comercial Localização em edifícios destinados a escritórios Sistema central de climatização Qualidade construtiva Até 0,10 0,25 Inexistência de instalações sanitárias 0,10 Inexistência de rede publica ou privada de agua 0,10 Inexistência de rede publica ou privada de electricidade Inexistência de rede pública ou privada de esgotos 0,10 0,08 0,10 0,05 Inexistência de ruas pavimentadas 0,03 Subtrai à Existencia de elevadores (es) e ou escada (as) rolante (es) 0,03 Inexistencia de elevador em edificios com mais de 3 pisos 0,02 Estado deficiente de conservação Até 0,05 Localização e operacionalidade relativas Até 0,20 Localização e operacionalidade relativas Utilização de técnicas ambientalmente sustentáveis, activas ou passivas Até 0,10 0,10

31 Coeficientes de qualidade e conforto que admitem variações 1. A CNAPU propõe directrizes; o Ministro de Finanças aprova. Ministério das Finanças Anexo I Portaria 1434/07 de 6 de Novembro DIRECTRIZES RELATIVAS À APRECIAÇÃO DA QUALIDADE CONSTRUTIVA DA LOCALIZAÇÃO EXCEPCIONAL DA LOCALIZAÇÃO E OPERACIONALIDADE RELATIVAS E DO ESTADO DEFICIENTE DE CONSERVAÇÃO. Nos termos da alínea do c) do nº 1 do artigo 62 do Código do Imposto Municipal Sobre Imóveis (CIMI), são definidos os seguintes parâmetros a considerar na Avaliação dos prédios urbanos: - Qualidade do projecto - Nível de qualidade dos revestimentos /acabamentos; - Nível de qualidade, nomeadamente de segurança, incêndio domótica, isolamentos térmico e acústico - Vistas panorâmicas: para o mar, rios, montanhas, zonas verdes, outros elementos visuais naturais ou artificiais: - Enquadramento urbanístico

32 Coeficientes de qualidade e conforto que admitem variações 1. A CNAPU propõe directrizes; o Ministro de Finanças aprova. Majorativos: Majorativos ou minorativos - Orientação do prédio - Localização do piso - Localização relativa do piso - Áreas especiais, nomeadamente telheiros, Terraços, estacionamentos abertos ou similares em grandes superfícies comerciais ou de serviços Ou noutras edificações. Minorativos: -Qualidade ambiental - poluição atmosférica, sonora ou outra; -Acessibilidade fora do normal; - Elementos visuais, naturais ou artificiais (por Exemplo, ETAR s cemitérios); - Ausência ou menor qualidade de infra-estruturas /equipamentos de apoio e lazer no condomínio fechado.

33 2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT 2.1 Dos prédios urbanos edificados [habitação, comércio, indústria e serviços] Aplicação do coeficiente de vetustez { Cv] Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv Vt Valor patrimonial tributário Vc Valor base dos prédios edificados A Área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação Ca Coeficiente de afectação Cl Coeficiente de localização Cq Coeficiente de qualidade e conforto Anos Coeficiente de Vetustez Menos de 2 1,00 2 a 8 0,90 9 a 15 0,85 16 a 25 0,80 26 a 40 0,75 41 a 50 0,65 51 a 60 0,55 41 a 50 0,65 51 a 60 0,55 Mais de 60 0,40 Cv Coeficiente de Vetustez É determinado em função do numero inteiro de anos Decorridos desde a data de emissão da licença de utilização, caso exista, ou desde a data de conclusão das obras de edificação.

34 Aplicação do coeficiente de vetustez {Cv] Antes de 1 de Julho de 2007 Anos Coeficiente de vetustez Menos de 3 1,00 3 a 5 0,98 6 a 10 0,95 11 a 15 0,90 16 a 20 0,85 21 a 30 0,80 31 a 40 0,75 41 a 50 0,65 51 a 60 0,55 61 a 80 0,45 Mais de 80 0,35 Com a alteração legislativa [Lei 53/06] Foram alterados os escalões de área Depois de 1 de Julho de 2007 Anos Coeficiente de Vetustez Menos de 2 1,00 De 2 a 8 0,90 De 9 a 15 0,85 De 16 a 25 0,80 De 26 a 40 0,75 De 41 a 50 0,65 De 51 a 60 0,55 Mais de 60 0,40

35

36

37

38 2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT 2.2. Dos terrenos para construção: artº 45º Vt = Vt implantação + Vt adjacente Vtadjacente = Vc x [(Ac x 0,025) + (Ad x 0,005)] x Ca x Cl xcq Vc Valor base dos prédios edificados Ac Valor do terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação (ponderada com o coeficiente de 0,025) Ad Área do terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação (ponderada com o coeficiente de 0,005) Ca Coeficiente de afectação Cl Coeficiente de localização Cq Coeficiente majorativo para moradias unifamiliares (só se aplica o Cq neste caso)

39 2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT 2.2. Dos terrenos para construção Vt = Vt implantação + Vt adjacente Vt = Vc x [[(Abc Ab) + (Ab x 0,3)] x %ai + [(Ac x 0,025) + (Ad x 0,005)]] x Ca x Cl x Cq Vt = Vt implantação Vt adjacente Não se esqueça 15% a 45% = ai Só se aplica no caso de moradias uni familiares Pela portaria nº 982/2004, com as alterações da portaria 1022/2006 e portaria 1119/2009, foram aprovadas as percentagens correspondentes à área de implantação, previstas no nº 2 do artigo 45 do CIMI, para apuramento do valor patrimonial tributário dos terrenos para construção, bem como as respectivas áreas de aplicação.

40 2.Determinação do valor patrimonial tributário (VT 2.3. Dos prédios da espécie Outros : art 46º Para a determinação do valor patrimonial tributário dos prédios de espécie Outros é necessário atender às suas especificidades, sendo aplicáveis as seguintes regras de avaliação: Regras Vt = C* A* coeficientes ou método custo adicionado do terreno

41 3- Outras Avaliações Avaliações para efeitos de IMT Permuta de bens presentes por bens futuros. O bem presente: é avaliado nos termos das regras gerais do CIMI; O bem futuro : é avaliado quando adquire a natureza de prédio Para este efeito, considera-se prédio quando se encontre aprovado o respectivo projecto de construção, (avaliação em projecto regras do CIMI)

42 3- Outras Avaliações Avaliações para efeitos de IMT Valor patrimonial excessivo (prédios inscritos na matriz) A avaliação é efectuada a pedido do contribuinte antes da celebração do acto ou contrato. A avaliação é efectuada com base nas regras do CIMI; O resultado da avaliação é levado à matriz para todos os efeitos legais. Os valores dos bens ou direitos que não possam ser determinados por aplicação das regras do CIMI, são avaliados com base nos valores de mercado.

43 3- Outras Avaliações Avaliações especiais (legislação em vigor) Decreto-Lei 51/95 de 20 de Março - Ponte Vasco da Gama Decreto-Lei 54/95 de 22 de Março - Expo 98 Decreto-Lei 27/97 de 22 de Janeiro - altera os anteriores Decreto-Lei 43/98 de 03 de Março - CRIL, CREL, CRIP, CREP, TRAVESSIA FERROVIARIA DO TEJO, TROÇOS FERROVIARIOS COMPLEMENTARES E EXTENÇÕES DO METROPOLITANO DE LISBOA

44 3- Outras Avaliações Avaliações especiais (legislação em vigor) A contribuição especial incide sobre o aumento de valor devido à Construção das infra estruturas referidas nos citados normativos: Dos prédios rústicos com possibilidade da sua utilização como Terrenos para construção; Dos terrenos para construção

45 3- Outras Avaliações Avaliações especiais (legislação em vigor) Valor sujeito a contribuição Valor do prédio à data do pedido de licenciamento da construção subtraído Do seu valor à data de 1 de Janeiro de 2002/2004, sendo este último corrigido Por aplicação de coeficientes publicados em portaria a que se refere o artº 43º do CIRC

46 4. Segunda avaliação dos prédios urbanos - Artigo 76º N1 Quando o sujeito passivo, a câmara municipal ou o chefe de finanças não concordarem com o resultado da avaliação directa dos prédios urbanos podem, respectivamente requerer ou promover uma segunda avaliação, no prazo de 30 dias contados da data em que o primeiro tenha sido notificado.

47 4. Segunda avaliação dos prédios urbanos - Artigo 76º A 2ª avaliação pode ser requerida ou promovida com base: em erros de avaliação ou discordância genérica do valor Ou evocando existência de distorção

48 4. Segunda avaliação dos prédios urbanos - Artigo 76º N6 Sempre que o pedido ou promoção de segunda avaliação sejam efectuados nos termos do nº 4, devem ser devidamente fundamentados. A fundamentação para a aludida distorção deverá incluir, para além de todos os elementos que os reclamantes entendam pertinentes para o efeito, uma proposta de valor que considerem como o mais ajustado tendo por base nomeadamente, os seguintes elementos: Características do prédio que o diferenciam do padrão normal da area Da sua localização; Estudos de mercado e/ou parecer técnico a fundamentar o valor proposto Valores de transacções recentes na área de localização do prédio de Imóveis com características, tipologia e afectação semelhantes (facultativo).

49 4. Segunda avaliação dos prédios urbanos - Artigo 76º N2 - A segunda avaliação é realizada com observância do disposto Nos artigos 38º e seguintes, por uma comissão composta por: -Um perito regional designado pelo director de finanças em função da sua posição na lista organizada por ordem alfabética para esse efeito, que preside à comissão; -Um vogal nomeado pela respectiva câmara municipal -E o sujeito passivo ou seu representante.

50 4. Segunda avaliação dos prédios urbanos - Artigo 76º N3 Pelo pedido da segunda avaliação é devida uma taxa a fixar Entre 5 a 20 unidades de conta, tendo em conta a complexidade Da matéria, cujo montante é devolvido se o valor patrimonial se Considerar distorcido (só se aplica aos pedidos nos termos do nº 4)

51 4. Segunda avaliação dos prédios urbanos - Artigo 76º N4 Não obstante o disposto no numero anterior, desde que o valor patrimonial tributário, determinado nos termos dos artigos 38º e seguintes, se apresente distorcido relativamente ao valor normal de mercado a comissão efectua a avaliação em causa e fixa novo valor patrimonial tributário que releva apenas para efeitos de IRS, IRC e IMT, devidamente fundamentada, de acordo com as regras constantes do nº 2 do artigo 46º, quando se trate de edificações, ou por aplicação do método comparativo dos valores de mercado no caso dos terrenos para construção e dos terrenos previstos no nº 3 do mesmo artigo.

52 4. Segunda avaliação dos prédios urbanos - Artigo 76º N5 Para efeitos dos números anteriores, o valor patrimonial tributário considera-se distorcido quando: É superior em mais de 15% do valor normal de mercado; Ou quando o prédio apresenta características valorativas que o diferenciam do Padrão normal da zona, designadamente a sumptuosidade, as áreas invulgares e a arquitectura e o valor patrimonial tributário é inferior em mais de 15% do Valor normal de mercado.

53 4. Segunda avaliação dos prédios urbanos - Artigo 76º - Método de custo Nº 2 do Artigo 46 do CIMI Na aplicação do Método de Custo o perito deve fundamentar quer os custos de construção quer o preço do terreno. V = (T+ET) +(C+EC)*CAD + EVC +L Em que: V = VALOR DA AVALIAÇÃO = Valor presumível do edificado = Valor normal de Mercado T = Valor comercial de terrenos ET = Encargos com a compra dos terrenos C = Custo de construção EC = Encargos com a construção CAD = Coeficiente de apreciação ou de depreciação (a aplicar sempre que o prédio reúna condições que imprimam valorização ou Desvalorização, derivadas, designadamente da idade e de outras características singulares Como a exclusividade, a natureza arquitectónica, física, funcional, económica e ambiental) EVC = Encargos com a venda do edificado L = Lucro do promotor

54 Ficha de cálculo - método de custo

55 Efeitos da Avaliação Fiscal na Tributação/indemnização Penhoras IRS IMI IVA NRU VPT Expropriações Derramas/taxas IS IMT IRC

56 Endereços importantes: Para as aplicações de Gestão das Avaliações e do zonamento: Correio electrónico da DSA: dsdsa@dgci.mim-financas.pt Muito obrigado