Estudo Arquitetônico para Gestores Imobiliários

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1 Estudo Arquitetônico para Gestores Imobiliários Autora Patrícia de Freitas Nerbas 2009

2 2007 IESDE Brasil S.A. É proibida a reprodução, mesmo parcial, por qualquer processo, sem autorização por escrito dos autores e do detentor dos direitos autorais. N443 Nerbas, Patrícia de Freitas. / Estudo Arquitetônico para Gestores Imobiliários. / Patrícia de Freitas Nerbas. Curitiba : IESDE Brasil S.A., p. 140 ISBN: Arquitetura. 2. Mercado Imobiliário. 3. Planejamento Urbano. I. Título. CDD 720 Capa: IESDE Brasil S.A. Imagem da capa: IESDE Brasil S.A. Todos os direitos reservados. IESDE Brasil S.A. Al. Dr. Carlos de Carvalho, Batel Curitiba PR

3 Sumário Importância e contexto do estudo arquitetônico 7 Gestor imobiliário e o desenvolvimento do produto imobiliário 7 Abordagem da disciplina: o planejamento físico do produto imobiliário 9 Planejamento urbano e instrumentos de gestão das cidades 15 Cenário e contexto das cidades brasileiras 15 Plano Diretor: instrumento de gestão 16 Gestão da qualidade para os projetos técnicos dos empreendimentos imobiliários 23 Desenvolvimento dos empreendimentos imobiliários 23 Conceitos de gestão da qualidade 24 Coordenação de projetos e dos projetistas 27 Desempenho das edificações sob a ótica de seus usuários 31 Desempenho das edificações 31 Avaliação pós-ocupação (APO) 32 Avaliações qualitativas e quantitativas dos lotes urbanos 37 Localização dos empreendimentos: questões legais e técnicas 37 Informações sobre o terreno 42 Desenvolvimento dos projetos de empreendimentos imobiliários 47 Desenvolvimento do produto para o mercado imobiliário 47 Programa de necessidades: definições e funções 50 Tipos de projetos envolvidos no processo de desenvolvimento do produto imobiliário 51 Técnicas gráficas para os projetos de empreendimentos imobiliários 53 Representação gráfica dos projetos 53 Desenhos técnicos dos projetos das edificações 56 Projeto arquitetônico: significados e funções 65 Definições e conceitos do projeto arquitetônico 65

4 Projetos urbanístico, paisagístico e decoração de interiores 73 Projeto urbanístico 73 Projeto paisagístico 75 Projeto de decoração de interiores 78 Projetos estrutural, hidrossanitário e elétrico 83 Projeto estrutural 83 Projeto hidrossanitário 85 Projeto elétrico 87 Conforto ambiental nas edificações 91 Conforto ambiental 91 Conforto térmico da edificação 92 A sustentabilidade e os empreendimentos imobiliários 101 Conceitos e princípios da sustentabilidade 101 Práticas sustentáveis nos empreendimentos imobiliários 102 Avaliações qualitativas e quantitativas do projeto arquitetônico das edificações 109 Empreendimentos residenciais: novas ou velhas soluções 109 Produção da arquitetura dos empreendimentos e seus usuários 111 Análises do empreendimento: unidade privada e áreas de uso comum 113 Análises do empreendimento: aspectos volumétricos das edificações 119 Análises de fachadas das edificações 119 O significado da cor nos empreendimentos imobiliários 122 Análises do empreendimento: projetos complementares 127 Análises dos projetos complementares 127 Projeto estrutural: aspectos qualitativos 128 Análises qualitativas do projeto hidrossanitário 128 Aspectos qualitativos do projeto elétrico 131 Referências 135

5 Apresentação Seja muito bem-vindo à disciplina de Estudo Arquitetônico. Meu nome é Patrícia de Freitas Nerbas, sou Arquiteta e Urbanista, Especialista em Geoprocessamento, Sistemas de Informação Geográfica para análise ambiental e Mestre em Engenharia Civil. Atuo no desenvolvimento de projetos do produto imobiliário há cerca de dez anos e ministro disciplinas no curso de Gestão Imobiliária e Administração. A disciplina de Estudo Arquitetônico para Gestores Imobiliários possibilita maior compreensão de algumas etapas do planejamento necessário ao desenvolvimento do produto imobiliário de qualquer natureza. Instigante e com conhecimentos técnicos específicos relacionados aos projetos e concepção dos empreendimentos imobiliários, essa disciplina procura despertar em você, futuro gestor imobiliário, uma visão crítica dos aspectos qualitativos e quantitativos das edificações e seu entorno. Esse período de troca de informações acerca da síntese dos processos de desenvolvimento do produto imobiliário, especificamente na etapa de planejamento técnico-construtivo, poderá multiplicar nossos saberes sobre o mercado imobiliário. Além disso, esse contato também objetiva estimular-nos para preservar as possibilidades existentes no ramo imobiliário, e sensibilizar-nos sobre nossa responsabilidade socioambiental no que tange à abrangência e ao significado do produto imobiliário na vida das pessoas haja vista que o déficit habitacional brasileiro é de aproximadamente 7 milhões de moradias (IBGE, 2000) e todas as pessoas dependem do bom desempenho das edificações para viver, estudar, trabalhar. Tenho certeza de que a sua participação será fundamental para o bom desempenho de todo o ramo imobiliário, pois a qualificação dos nossos serviços e produtos permite melhorar o relacionamento com nossos clientes e com toda a sociedade. Agradeço sua participação e especialmente sua vontade de fazer empreendimentos imobiliários mais sustentáveis sob a ótica social, ambiental, econômica, cultural e política.

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7 Resumo Esta unidade traz os tópicos abordados na disciplina de Estudo Arquitetônico para Gestores Imobiliários, apresentando algumas possibilidades de análises dos empreendimentos imobiliários que poderão ser realizadas. Importância e contexto do estudo arquitetônico Patrícia de Freitas Nerbas Gestor imobiliário e o desenvolvimento do produto imobiliário O mercado imobiliário trabalha com diferentes variáveis, e atender às necessidades dos consumidores de imóveis superando expectativas é de suma importância para quem quer qualificar suas ações profissionais e manter-se no mercado. Mas quais são as necessidades dos nossos clientes? Como o gestor imobiliário pode qualificar suas ações profissionais? Na disciplina de Estudo Arquitetônico para Gestores Imobiliários vamos entender os processos básicos operantes na fase de planejamento de um empreendimento imobiliário, os quais fornecem subsídios para a identificação das necessidades das pessoas que irão realizar suas atividades nos empre- Mestre em Engenharia Civil Área Ambiental pela Universidade Fedeal do Rio Grande do Sul (UFRGS). Especialista em Geoprocessamento pela Universidade do Vale do Rio dos Sinos (Unisinos/RS). Graduada em Arquitetura e Urbanismo pela Unisinos/RS.

8 8 Estudo Arquitetônico para Gestores Imobiliários endimentos. Além disso, irá proporcionar conhecimento técnico sobre alguns conceitos básicos que se integram no processo de desenvolvimento do produto imobiliário. Antes de falarmos especificamente dos processos de desenvolvimento do produto imobiliário, devemos entender qual é a ótica do gestor imobiliário. Para isso, vamos refletir sobre a função desse profissional no mercado de trabalho. Você sabe que o gestor imobiliário exercerá suas habilidades em consonância aos negócios imobiliários de qualquer natureza, operando com conhecimentos da área jurídica e da área técnica sobre o produto imobiliário. Uma das funções mais conhecidas do gestor imobiliário é sua atuação na comercialização e na avaliação financeira dos produtos imobiliários. Produto imobiliário Você deve ter pensado que os principais produtos do ramo imobiliário são os imóveis, os quais podem se localizar tanto no meio urbano quanto no meio rural das cidades. O gestor imobiliário pode trabalhar ainda com terrenos (lotes) que contenham edificação, ou seja, empreendimentos imobiliários com área construída, ou sem edificação alguma (terrenos vazios, prontos para serem ocupados). Para comercializar, indicar caminhos para seus clientes e avaliar é necessário que o gestor imobiliário estude aspectos técnicos, legais e humanos relacionados ao desenvolvimento do produto imobiliário. Por isso, é de suma importância ao gestor imobiliário entender todos os processos envolvidos, desde a etapa de planejamento até a comercialização do empreendimento imobiliário. A partir disso, esse profissional pode realizar análises qualitativas e quantitativas de qualquer empreendimento imobiliário, seja um terreno vazio ou uma edificação de um ou mais pavimentos, por exemplo. Os processos para o desenvolvimento do produto imobiliário apresentam variabilidade e dependem da organização da empresa que irá lançar o empreendimento e da qualidade que se pretende atingir. Entretanto, existem alguns aspectos fundamentais relacionados ao desenvolvimento do produto imobiliário que almeja obter melhores resultados no desempenho da edificação ou comercialização de lotes. Todo produto do ramo imobiliário passa pelas etapas de planejamento, execução e comercialização. :::: Etapa de planejamento: devemos observar todas as informações (técnicas, humanas e legais) antecedentes à execução do empreendimento. É a previsão de tudo que vai acontecer nas demais etapas. :::: Etapa de execução: a qualidade dessa etapa depende da qualidade e quantidade de informações previstas na etapa de planejamento do empreendimento. A fase de execução é a construção, a materialização do que foi planejado. :::: Etapa de comercialização: nessa fase, o empreendimento é disponibilizado ao mercado para sua compra, troca, permuta ou venda. A disciplina de Estudo Arquitetônico para Gestores Imobiliários pretende fornecer subsídios para o conhecimento básico sobre o conjunto de técnicas que integram a etapa de planejamento físico do desenvolvimento do produto imobiliário, ou seja, a fase de desenvolvimento dos projetos técnicos e todos os procedimentos envolvidos.

9 Importância e contexto do estudo arquitetônico 9 A etapa de planejamento do produto imobiliário divide-se em alguns estágios, os quais são o foco desta disciplina, já que o gestor imobiliário deve saber identificar os aspectos que podem qualificar ou não o empreendimento imobiliário. Por isso, esse profissional necessita de conhecimentos técnicos básicos para melhorar sua percepção frente aos produtos com os quais trabalha e melhorar suas análises referentes aos imóveis. Abordagem da disciplina: o planejamento físico do produto imobiliário A disciplina estudada procura enfatizar as relações existentes durante o processo de desenvolvimento do produto imobiliário, vislumbrando as características muldisciplinares presentes nessa área do saber. Multidisciplinar, pois o desenvolvimento do produto imobiliário depende da sistematização de um conjunto de saberes, como: técnicos (arquitetos e engenheiros), jurídicos (advogados), marketing (publicitários), comercialização (gestores imobiliários), entre outros. Claro que o porte do empreendimento pode exigir mais ou menos profissionais. O grau de qualidade que se pretende atingir, as exigências legais e os valores financeiros disponíveis também influenciam nessa decisão. A integração entre os profissionais durante o processo de planejamento é essencial. Além de uma visão multidisciplinar, é importante contemplar todas as informações necessárias ao planejamento para a execução do empreendimento. Antes de descrevermos os principais tópicos relacionados à etapa de planejamento do empreendimento, precisamos entender algumas definições de planejamento. O planejamento é a atividade de tomada de decisão sobre o que pretendemos fazer dentro de um determinado contexto, o qual apresenta restrições e potencialidades. O que é exatamente a etapa de planejamento de um empreendimento imobiliário? O planejamento de um empreendimento imobiliário é o desenvolvimento dos projetos técnicos e demais informações necessárias à execução da edificação ou do parcelamento do solo. De acordo com Melhado (2004, p. 9), o projeto do empreendimento é resultado de um planejamento que sistematiza as informações antecedentes à execução por meio de documentos e desenhos. Especifica as etapas e recursos que serão empregados durante a execução, de forma a alcançar as metas de todos os envolvidos e atender aos requisitos necessários. Antes de iniciarmos o desenvolvimento dos projetos é preciso atentar para todas as informações de entrada no sistema de projetos. Essas informações compõem a base técnica, legal e humana sobre as diretrizes que serão seguidas durante o processo de desenvolvimento dos projetos. Para facilitar, vamos imaginar o planejamento de um edifício comercial de cinco pavimentos em sua cidade. Para desenvolver os projetos desse empreendimento você precisa analisar qual é o contexto urbano em que ele se insere. Por isso você precisa saber qual é a localização geográfica do empreendimento, pois é fundamental identificarmos quais são os potenciais e as restrições existentes no local. Nesse sentido, estudaremos conceitos básicos sobre o planejamento urbano, melhorando nos-

10 10 Estudo Arquitetônico para Gestores Imobiliários sa apreensão referente à dinâmica das cidades e o conjunto de diretrizes propostas no plano diretor das cidades, o qual indica os potenciais construtivos dos lotes e identifica as zonas de expansão urbana e usos especiais. Para que a equipe envolvida no desenvolvimento do empreendimento possa manter-se no mercado e consiga obter melhores resultados na comercialização, é necessário aplicar conceitos da gestão da qualidade em todas as etapas do empreendimento. A gestão da qualidade objetiva a melhora contínua dos procedimentos de desenvolvimento do produto, por isso estudaremos a importância dos sistemas de qualidade na etapa de criação do conjunto de projetos técnicos das edificações. Além dos condicionantes técnicos propostos pelas leis urbanas, os empreendimentos imobiliários devem considerar os requisitos dos seus clientes, pois para alcançarmos a qualidade do empreendimento devemos satisfazer as necessidades dos usuários da edificação. Identificar o público alvo do empreendimento é de suma importância, já que o produto é desenvolvido com base nas necessidades dos seus clientes. Dessa forma, são apresentadas algumas ferramentas e técnicas para realizar as análises de desempenho das edificações. As informações contidas nessas análises servirão de indicadores para o desenvolvimento de novos produtos do ramo imobiliário, minimizando investimentos desnecessários e maximizando o que realmente interessa aos usuários do empreendimento. Os terrenos que serão comercializados, com ou sem edificação, precisam ser analisados sob o enfoque qualitativo e quantitativo. O gestor imobiliário precisa analisar informações técnicas como os potenciais construtivos do terreno e suas características de conforto térmico, por exemplo. Também precisa interpretar informações qualitativas do lote, como as visuais do terreno, a sensação de segurança, de privacidade e demais características subjetivas, conforme o público-alvo do empreendimento. Sendo assim, os aspectos qualitativos e quantitativos dos lotes serão listados a partir da apresentação de algumas definições básicas sobre os levantamentos e observações que devem ser realizadas. Antes do lançamento de uma edificação ou de um loteamento no mercado, o empreendimento passa por diferentes etapas de desenvolvimento. Uma das principais etapas do desenvolvimento do produto é a criação do conjunto de projetos técnicos, os quais são os responsáveis pela materialização do empreendimento. O gestor imobiliário precisa compreender as definições envolvidas e as informações necessárias para o processo de desenvolvimento dos projetos dos empreendimentos imobiliários, visto que esse profissional pode fornecer informações de mercado imprescindíveis à execução dos projetos. Mas quais são as características dos projetos de um empreendimento imobiliário? Os projetos técnicos dos empreendimentos imobiliários têm características específicas, pois representam o empreendimento por meio de desenhos e documentos técnicos. As técnicas gráficas utilizadas nas representações dos projetos seguem algumas normas. Entender as normas de representação facilita a leitura das plantas, cortes e fachadas e demais desenhos que integram os projetos. A adequada leitura técnica dos projetos é imprescindível para quem pretende participar do processo de desenvolvimento do produto imobiliário. Além disso, a interpretação dos desenhos técnicos é essencial para quem irá comercializar imóveis, os quais muitas vezes estão disponíveis no mercado sem estarem prontos, ou seja, ainda não foram completamente construídos.

11 Importância e contexto do estudo arquitetônico 11 Projetos técnicos Identificamos as informações básicas que devemos observar antes de iniciar a criação dos projetos. Também já sabemos que os projetos são representados através de desenhos e documentos técnicos. Mas de que tipo de projeto estamos nos referindo? Os tipos de projetos envolvidos no processo de desenvolvimento do produto imobiliário dependem das características, do porte, dos condicionantes legais e dos aspectos qualitativos que se pretendem atingir. Os tipos de projetos mais usuais no desenvolvimento dos empreendimentos imobiliários serão apresentados, a fim de fornecer um conhecimento básico sobre o tipo de projeto, sua função e algumas especificidades. Sendo assim, serão apresentados o projeto arquitetônico, os projetos urbanístico, paisagístico e de decoração de interiores e os projetos estrutural, hidrosanitário e elétrico. A coerência da apresentação dos tipos de projetos não significa graus de importância, entretanto procura facilitar a apreensão, sendo que, normalmente, o projeto arquitetônico (quando falamos de edificações) e o projeto urbanístico (quando falamos de parcelamento do solo) conduzem às decisões gerais do empreendimento. Os demais projetos são conhecidos como projetos complementares, mas são essenciais para o desempenho dos empreendimentos que almejam qualidade. Depois de entendermos as informações básicas que integram o processo de desenvolvimento do produto imobiliário, vamos estudar algumas características que podem qualificar ou onerar os empreendimentos. Essas características técnicas são produzidas na etapa de desenvolvimento dos projetos e devem ser analisadas procurando sempre a relação custo versus benefícios. Os aspectos que agregam valor na edificação são complexos, pois congregam diversificadas áreas do saber e variam conforme o público-alvo do empreendimento. Sendo assim, vamos retratar apenas alguns desses aspectos, conforme o grau de importância e relação com a produção imobiliária, usuários dos empreendimentos e tendências de desenvolvimento. Para que um ambiente ou um espaço seja freqüentado e tenha uma eficiente utilização é imprescindível que o espaço apresente características de conforto. Se o espaço não for confortável ao homem, esse ambiente está condenado ao abandono ou a usos que não foram previstos. Por isso, estudar relações de conforto ambiental nas edificações é fundamental a qualquer empreendimento. O conforto ambiental de uma edificação depende da localização do imóvel, da orientação solar, do padrão e da tipologia das edificações que estão entorno do imóvel, entre outras variáveis (LAM- BERTS, 2004, p ). As características básicas de conforto ambiental podem ser mensuradas a partir da análise do conforto térmico local, do conforto visual, do conforto sonoro e da ergonomia da edificação (adequação ao uso do homem). Atender o conforto ambiental das pessoas é requisito básico para qualquer empreendimento. Dessa forma, respeitar o meio ambiente em todas as escalas (escala local, regional e global) de abrangência dos empreendimentos imobiliários é imprescindível para que o imóvel possa atender às necessidades e exigências dos seus usuários. Além disso, a legislação e a fiscalização ambientais estão cada vez mais exigentes devido aos problemas ambientais que afetam todo o mundo. Por isso, serão apresentadas e discutidas soluções de cunho ambiental nas edificações, as quais qualificam a vida das pessoas que usam diariamente a edificação e das pessoas que habitam o seu entorno, sob o ponto de vista socioambiental. Além disso, utilizar os recursos naturais de forma responsável e criativa melhora a imagem da empresa, que transforma o que era visto como restrição em potenciais ao empreendimento.

12 12 Estudo Arquitetônico para Gestores Imobiliários A sustentabiliadade ambiental dos empreendimentos imobiliários agrega valores antes não percebidos, os quais podem ser o ponto forte dos empreendimentos inseridos em um mercado competitivo. Sendo assim, o que poderia ser uma restrição ambiental pode se transformar em novas soluções e gerar novas expectativas para as pessoas que movimentam o mercado imobiliário. Qualquer imóvel deve atender aos requisitos básicos de qualidade. O empreendimento deve ser confortável ao ser humano, respeitar a legislação pertinente e a tecnologia existente. A arquitetura do empreendimento também deve contemplar soluções que atentem às características funcionais e estéticas de cada edificação ou parcelamento do solo, de acordo com as preferências do seu público-alvo. É óbvio que a preferência estética é pessoal e subjetiva, entretanto, existem alguns padrões estéticos que são aceitos pela maioria das pessoas. Um dos efeitos estéticos que estudaremos está relacionado ao uso da cor nas edificações. Visto que a cor está presente em todos os elementos da arquitetura, seja de forma natural (cor do próprio material) ou artificial (tintas e texturas aplicadas). As cores da edificação fornecem um excelente impacto visual se combinadas de forma adequada. Ainda serão apresentados os elementos volumétricos que podem compor as fachadas das edificações, pois a volumetria do empreendimento é considerada como um cartão de visitas. Depois de discutirmos sobre o processo de desenvolvimento do produto imobiliário e apresentarmos algumas diretrizes que podem qualificar os empreendimentos imobiliários, fica mais fácil de sistematizar as informações para realizar as análises qualitativas e quantitativas do projeto arquitetônico das edificações, bem como dos projetos complementares. Qual a diferença básica entre análises qualitativas e quantitativas? Conforme Richardson (1999, p. 70), o método quantitativo, como o próprio nome indica, caracteriza-se por coletar e tratar dados através da quantificação. O interesse da pesquisa é medir informações e analisá-las com técnicas de estatística, médias e percentuais. As análises qualitativas diferem-se das quantitativas, pois não utilizam técnicas estatísticas e não pretendem numerar ou medir as observações (RICHARDSON, 1999, p. 79). Normalmente, os estudos qualitativos são dirigidos à análise de atitude, preferências e motivações. Empregar a abordagem qualitativa ou quantitativa na análise de um problema depende da natureza do fenômeno. Para melhorar nosso entendimento sobre análises qualitativas e quantitativas vamos exemplificar algumas situações. Imagine uma casa ocupada por uma família. Para verificarmos a adequação do imóvel ao uso dos seus proprietários precisamos fazer alguns levantamentos. Para saber, por exemplo, qual é o ambiente mais usado da casa é necessário questionar os membros da família sobre a freqüência de uso de cada ambiente. A análise da freqüência pode ser feita em percentual sobre o ambiente que é mais usado esse é um dado de natureza quantitativa. Agora, se queremos saber os motivos que fazem as pessoas usarem com maior freqüência determinado ambiente, estamos lidando com dados qualitativos. Assim, as análises qualitativas e quantitativas são complementares umas às outras. O conhecimento adquirido nesta disciplina, somado ao seu saber empírico (conhecimento adquirido no dia-a-dia profissional) qualificam as análises qualitativas e quantitativas dos empreendimentos imobiliários que você pode fazer. Dessa forma, essas análises podem ser utilizadas, tanto para a formulação de novos produtos do ramo imobiliário quanto para qualificar seus argumentos técnicos referentes aos imóveis que você comercializa.

13 Importância e contexto do estudo arquitetônico 13 Em síntese, a disciplina de Estudo Arquitetônico para Gestores Imobiliários proporciona ao futuro profissional desse ramo um despertar para os aspectos que ele pode observar em um empreendimento. A partir da verificação de requisitos de qualidade e possibilidades em novos potenciais, você pode qualificar as análises. Atividades 1. Reflita sobre o exercício profissional do gestor imobiliário e os objetivos da disciplina de Estudo Arquitetônico para Gestores Imobiliários. Desenvolva um texto, com um mínimo de 500 palavras, relacionando as funções do gestor imobiliário e o contexto desta disciplina. Ampliando conhecimentos Faça análises qualitativas e quantitativas de empreendimentos imobiliários contidos nos sites abaixo: < <

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