ACÓRDÃO. O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores GILBERTO LEME (Presidente) e MORAIS PUCCI.

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1 ACÓRDÃO Registro: Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº , da Comarca de São Paulo, em que é agravante COMPANHIA BRASILEIRA DE DISTRIBUIÇÃO, é agravado FREE WAY SERVIÇOS S/C LTDA. ACORDAM, em 27ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores GILBERTO LEME (Presidente) e MORAIS PUCCI. São Paulo, 8 de abril de Berenice Marcondes Cesar RELATOR Assinatura Eletrônica

2 2 Agravo de Instrumento nº Agravante/Ré: COMPANHIA BRASILEIRA DE DISTRIBUIÇÃO Agravada/Autora: FREE WAY SERVIÇOS S/C LTDA. MMº. Juiz de Direito: Og Cristian Mantuan 22ª Vara Cível do Foro Central da Comarca de São Paulo Voto nº AGRAVO DE INSTRUMENTO LOCAÇÃO DE IMÓVEL AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL PROVA PERICIAL apresentação de laudos divergentes pelas partes perito que prestou esclarecimentos às impugnações - r. decisão interlocutória que homologou o laudo pericial e não determinou a intimação do perito para prestar novos esclarecimentos a respeito dos pontos impugnados pela segunda vez pelas partes método comparativo utilizado na avaliação bem fundamentado e justificado pelo perito esclarecimentos prestados que se mostram suficientes cerceamento de defesa inocorrência - aplicação dos princípios da persuasão racional do magistrado, do livre convencimento motivado e da livre admissibilidade das provas RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO. Trata-se de agravo de instrumento tirado contra r. decisão interlocutória proferida pelo MM. Juiz de Direito da 22ª Vara Cível do Foro Central da Comarca de Capital (e-fls. 245), nos autos da ação revisional de aluguel ajuizada por FREE WAY SERVIÇOS S/C LTDA. contra COMPANHIA BRASILEIRA DE DISTRIBUIÇÃO, que homologou o laudo pericial e, consequentemente, indeferiu o pedido da Agravante para que o perito fosse intimado para se manifestar sobre os

3 3 apontamentos divergentes feitos pelo seu assistente técnico a respeito da data base da avaliação e da metodologia empregada na realização da perícia. Inconformada, a Ré interpôs o presente recurso de agravo de instrumento (e-fls. 01/10), alegando, em apertada síntese, que o laudo elaborado pelo perito judicial, que determinou o real valor locatício do bem imóvel, apresenta incorreções e omissões que não foram devidamente esclarecidas pelo perito como expressamente requerido pela Agravante, tendo sido o laudo pericial homologado pelo MM. Juiz a quo sem que fosse conferido prazo para que o expert se manifestasse a respeito do parecer divergente apresentado pelo assistente técnico da Agravante, caracterizando a ocorrência de cerceamento de defesa na espécie. Requereu a concessão do efeito suspensivo e, por fim, requereu o provimento do recurso, para a reforma da r. decisão agravada. Preenchidos os requisitos legais (CPC, arts. 522, caput ; 524, I, II, III; e art. 525, I, II e 1º) e sendo desnecessária a requisição de informações à MMª. Juíza a quo, o recurso comporta julgamento direto. É o relatório. Trata-se de agravo de instrumento tirado contra r. decisão monocrática que homologou o laudo pericial sem conceder prazo para que o perito se manifestasse a respeito do parecer divergente apresentado pela Agravante afim de sanar as supostas incorreções e omissões presentes no laudo pericial. A questão do recurso resume-se: na ocorrência, ou não, de cerceamento do direito de defesa da Ré; e na existência, ou não, de incorreções no laudo pericial.

4 4 Quanto aos fatos da demanda, temse o seguinte: a Autora ajuizou a presente ação revisional de aluguel alegando ser locadora do imóvel sub judice alegando que o montante de R$ ,53 referentes ao valor mensal do aluguel à época da propositura da ação não corresponderia à realidade atual do mercado, pleiteando o reajuste do valor do aluguel devido à valorização do metro quadrado na região que, de acordo com laudos apresentados pela parte, estaria em torno R$ ,00 a R$ ,00, o que justificaria o aumento do aluguel para a média dos valores apresentados, isto é, R$ ,00. O MM. Juiz de primeiro grau determinou o valor de R$ ,00 a título de aluguel provisório. Em defesa, a Ré/Agravante, alegou que o valor pretendido pela Autora não condizia com a realidade do mercado e que os laudos trazidos pela Autora não eram hábeis a comprovar a majoração pretendida. Diante da controvérsia, o MM. Magistrado a quo determinou a realização de prova pericial para apurar o valor da locação, nomeando o Dr. Cassiano Ricardo Moura como perito. Realizada a prova pericial (e-fls. 72/107), o laudo determinou como valor locativo do bem o valor de R$ ,88. O assistente técnico nomeado pela Ré/Agravante, Sr. Roberto Rolfsen, apresentou laudo divergente (e-fls. 154/179) alegando, em síntese sua discordância em relação aos critérios e metodologia empregada pelo perito, principalmente no que se refere à data base da avaliação (que deveria ser a data da citação 31.JAN.2012 e não a data da elaboração do laudo 14.JUN.2013) e a ausência de fatores indispensáveis que não foram considerados pelo perito no cálculo do valor do aluguel, aduzindo que o valor locatício seria inferior àquele apresentado pelo perito. A parte Autora/Agravada, também manifestou sua discordância quanto à metodologia e fundamentação empregadas na realização da perícia, salientando que devem ser observados os comparativos situados na mesma localidade do imóvel avaliando, requerendo o aumento do valor locatício apresentado pelo perito. O MM. Juiz a quo entendeu por bem determinar que o perito se manifestasse para esclarecer as manifestações divergentes de ambas as partes, tendo este apresentado suas considerações e esclarecimentos aos

5 5 laudos divergentes às e-fls. 218/230. Mesmo após a apresentação dos referidos esclarecimentos, tanto a Autora quanto a Ré continuaram impugnando o laudo pericial, requerendo que este fosse refeito, utilizando critérios e parâmetros distintos. A Ré/Agravada manifestou-se alegando que as supostas omissões do laudo não haviam sido devidamente sanadas pelo perito (e-fls. 234/236), apresentando novo parecer técnico divergente (e-fls. 237/244) requerendo que fosse aberto prazo para nova manifestação do perito. O MM. Juiz de primeiro grau acabou por homologar o laudo pericial tendo em vista que todas as manifestações foram esclarecedoras quanto a adoção rigorosa dos ditames científicos estabelecidos pela ANT e IBAPE/SP, motivando a interposição do presente recurso de agravo de instrumento. Não prosperam as irresignações recursais. Correta a decisão interlocutória do juízo a quo que acolheu e homologou a perícia. Conforme bem posto na decisão agravada, as manifestações do perito foram esclarecedoras em relação à metodologia adotada na elaboração do laudo e demonstraram que os critérios e parâmetros utilizados para a realização da avaliação são suficientes para a determinação do correto valor locatício do bem imóvel. Ora, consoante a manifestação do laudo divergente da lavra de Roberto Rolfsen, o laudo impugnado teria utilizado-se de parâmetros equivocados para aferir o valor locativo, pois os imóveis adotados como comparativos para a aplicação do método utilizado pelo perito não guardariam qualquer semelhança com o imóvel avaliando, sendo certo que as características particulares destes imóveis (como, por exemplo, as fachadas dos imóveis, as profundidades, os padrões construtivos e a idade dos imóveis, esquinas, frentes múltiplas, as variações de valores dos pavimentos e o fato de possuírem grandes áreas de terrenos sem edificação que possibilita o seu uso para estacionamento), que foram ignoradas pelo expert, não lhes permitiriam

6 6 ser classificados como semelhantes ao imóvel avaliando para fins de determinação do valor locatício. Alega que o método e critérios utilizados pelo perito são inadequados, vez que as duas variáveis utilizadas pelo perito para a formação do valor do aluguel (índice fiscal e área construída) não são suficientes para uma correta avaliação do preço locatício, existindo inúmeros outros fatores que incidem diretamente na formação do valor locatício que deveriam ter sido considerados. Contudo, ao contrário do pretendido pela Agravante, o valor do aluguel foi arbitrado com fulcro em bem fundamentado laudo pericial produzido por expert de confiança do juízo. Nesse minucioso trabalho, o d. perito, após dissertar sobre os procedimentos de valoração, concluiu pela adoção do método científico, por meio da técnica de inferência estatística. Conforme consta do laudo, para o uso do método comparativo direto de dados de mercado se fez necessária uma pesquisa de valores de locação de imóveis localizados próximos ao imóvel avaliado, sendo considerada, no cálculo, a diferença de localização existente entre eles através dos respectivos índices fiscais vigentes (e-fl. 78). Para tanto, o d. perito procedeu à consulta de preços, onde foram levantados 13 imóveis comparativos, esclarecendo que foram colhidos elementos comparativos de mercado com características transformadas em variáveis numéricas. Em resposta ao pedido de esclarecimentos complementares, em relação à metodologia empregada em sua avaliação, assim se manifestou o expert: O modelo de regressão se mostrou consistente enquanto representativo dos valores médios praticados para os imóveis com características diferentes e a dispersão dos pontos em torno da equação de regressão apresentou-se homogênea. (...) Quanto às observações

7 7 sobre as variáveis desejadas pelo nobre colega, Assistente da Requerida, observa-se que a avaliação não foi realizada por fatores, porém foi utilizado o método científico da inferência estática, o qual é mais apropriado exatamente quando os elementos comparativos existentes no mercado imobiliário da região apresentam características mais heterogêneas em relação ao imóvel que se pretende calcular. (...) No laudo deste perito do Juízo, foi considerada a quantidade de área construída existente em todos os imóveis comparativos, a qual é uma característica de principal interesse para quem quer alugar um imóvel comercial, além de sua localização, as quais foram consideradas na avaliação ofertada pela perícia. Assim, foram consideradas as variáveis independentes principais na formação do valor de aluguel, ou seja, as características independentes que se mostram mais significativas na formação do seu valor de mercado. Portanto, suficientemente justificada pelo auxiliar do juízo a adoção daqueles imóveis para fins de comparação e, por consequência, de cálculo do aluguel apropriado para o período de locação vindouro, inafastável se afigura o acolhimento do trabalho pericial, que não foi derribado pelas críticas tecidas pelas partes. No que tange à falta de garagem no imóvel avaliado, explicou o expert, que este fator foi devidamente considerado, tendo sido descontado o valor de R$ 3.000,00 referente ao custo mensal de um serviço de estacionamento (e-fl. 89). Assim, verifica-se que o i. perito esclareceu e fundamentou de maneira mais do que satisfatória a adequação do método e dos critérios e variáveis por ele adotados para a formação do valor locatício do imóvel. Neste sentido, veja-se os julgados deste E. Tribunal de Justiça: LOCAÇÃO DE IMÓVEL - AÇÃO

8 8 REVISIONAL DE ALUGUEL IMPROCEDÊNCIA - APRESENTAÇÃO DE LAUDOS DIVERGENTES PELAS PARTES - MÉTODO COMPARATIVO UTILIZADO NA AVALIAÇÃO NÃO IMPUGNADO - PERITO JUDICIAL QUE APRESENTA LAUDO OBJETIVO E ESGOTA FATO CONTROVERSO - INCONFORMISMO DA PARTE - INADMISSIBILIDADE - SENTENÇA MANTIDA. Apelação improvida. (Ap. nº Des. Rel. Jayme Queiroz Lopes. DJ 20/02/2014). LOCAÇÃO DE IMÓVEL - AÇÃO RENOVATÓRIA - VALOR DO LOCATIVO - LAUDO PERICIAL BEM FUNDAMENTADO - ADOÇÃO PELO D. JUÍZO - CORREÇÃO - Correta decisão do d. Juízo que afastou a segunda perícia, com acolhimento e homologação da primeira, nos termos do art. 436 do CPC. De rigor, a adoção do valor do aluguel apurado pela primeira perícia em laudo imparcial e bem fundamentado, e que não foi derribado pelas críticas ofertadas pela demandante, as quais, aliás, sofreram fundamentada rejeição pelo experto. Custas e despesas do processo pela metade, ante a sucumbência recíproca em igual proporção Apelo da autora improvido, provido em parte o da ré. (Ap. nº Des. Rel. José Malerbi. DJ 10/03/2014). Com relação à data base a ser utilizada para a apuração do valor locativo, afirma a Agravante que, por tratar-se de ação revisional de aluguel, deveriam ter sido considerados os valores vigentes à época da citação (31.JAN.2012) e não da data da elaboração do laudo pericial (14.JUN.2013). Entretanto, tais argumentos não merecem acolhimento. O caput do art. 69 da Lei do Inquilinato (nº 8.245/91) determina que o aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo

9 9 aluguel.. Isto quer dizer que o valor do novo aluguel a ser fixado pelo juiz na sentença é aquele que deve ser considerado como devido desde a citação, devendo ser, ainda, corrigido e reajustado desde a data do seu vencimento até o efetivo pagamento, descontados os aluguéis provisórios já pagos. Deste modo, não significa, como pretende a Agravante, que o valor locatício a ser fixado na sentença tenha que ser apurado tendo como base os valores de mercado verificados à época da citação. Isso porque, seria concretamente inviável determinar que a perícia tenha como base valores locatícios referentes há meses ou anos anteriores, justamente em virtude da impossibilidade de pesquisa de mercado e cálculo de valores de épocas passadas pelo expert. Vale ressalvar a possibilidade de deflação do valor apurado pelo perito judicial entre a data da estimativa e o mês da citação. O objetivo da perícia nas ações revisionais de aluguel é, portanto, determinar o valor locatício do imóvel na data de sua elaboração, não sendo plausível exigir que esta seja feita tendo como base datas anteriores. Assim, em que pese o trabalho elaborado pelo assistente técnico da Agravante, não se vislumbra in casu razão para acolher o quanto ali exposto, uma vez que o perito judicial, de maneira irretocável, respondeu às críticas, não apresentando o laudo as alegadas inconsistências postas no recurso. No mais, não há que se falar em cerceamento do direito de defesa da Agravante/Ré na espécie. Isso porque, como bem se sabe, o destinatário da prova é o juiz, pois a ele compete, dentro do princípio da

10 10 livre admissibilidade das provas, determinar aquelas necessárias à formação do seu livre convencimento motivado no julgamento da causa, razão pela qual os arts. 130 e 131 do CPC dispõem: Art Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias à instrução do processo, indeferindo as diligências inúteis ou meramente protelatórias. Art O juiz apreciará livremente a prova, atendendo aos fatos e circunstâncias constantes dos autos, ainda que não alegados pelas partes; mas deverá indicar na sentença, os motivos que lhe formaram o convencimento. Assim, diante dos princípios da livre admissibilidade da prova e do livre convencimento do juiz (CPC, arts. 130 e 131), não cabe qualquer interferência na livre convicção do magistrado, que deve prevalecer. Vale mencionar, ainda, o dispositivo do art. 436 do Código de Processo Civil, que determina que o juiz não está adstrito ao laudo pericial, podendo formar a sua convicção com outros elementos ou fatos provados nos autos.. Conclui-se, portanto, que a homologação do laudo pericial pelo magistrado de primeiro grau, após ter o perito apresentado os devidos esclarecimentos sobre os pontos impugnados pelas partes, se mostra perfeitamente de acordo com os princípios supramencionados e essenciais para o correto desfecho da lide e não caracteriza cerceamento ao direito de defesa de qualquer das partes. Destarte, o recurso de agravo de instrumento da Ré não comporta provimento, devendo a r. decisão interlocutória hostilizada ser mantida tal como proferida.

11 11 Ante o exposto, CONHEÇO e NEGO PROVIMENTO ao recurso de agravo de instrumento interposto pela Ré, mantendo integralmente a r. decisão interlocutória hostilizada. Berenice Marcondes Cesar Relatora