Laudo Técnico de Vistoria Predial

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1 Laudo Técnico de Vistoria Predial 1. INTRODUÇÃO O presente Laudo Técnico de Vistoria Predial foi solicitado pelo(a) Síndico(a) vigente no período da realização da vistoria, para atender o que determina a Lei Municipal 2.963/12, que dispõe sobre as regras para a realização periódica de inspeções nas edificações situadas na cidade de Niterói/RJ. Este trabalho caracteriza-se pela realização de inspeção técnica predial, tendo como escopo um diagnóstico geral da edificação, identificando as anomalias construtivas e falhas na manutenção com a análise de riscos oferecidos aos usuários, frente ao desempenho dos sistemas construtivos e elementos vistoriados da edificação quanto às condições das estruturas, fachadas, esquadrias, empenas, cobertura, telhado, instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias e pluviais e de prevenção a fogo e escape. Neste contexto, ANOMALIA representa a irregularidade relativa à construção e suas instalações, enquanto que FALHA diz respeito à manutenção, operação e uso da edificação. 2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS Identificação: Edificação: Edifício Almirante Saldanha Endereço: Rua Desembargador Itabaiana de Oliveira 18 Icaraí Niterói / CEP: Figura 1 - Vista área do edifício fonte: Google Maps, acessado em 06/04/2015 às 14:50h Realização do Laudo: Responsável Técnico: Martha Porto - Registro Profissional CAU-RJ: A Co-responsável Técnico: Aline Ferreira - Registro Profissional CAU-RJ: RRT Principal: CAU/BR nº chave de autenticação: axb5b9 RRT Co-Responsável: CAU/BR nº chave de autenticação: 915ABa A vistoria técnica nas dependências do Edifício Almirante Saldanha foi realizada no dia 6 de março de RRT Co-Responsável/CAU-BR Nº chave de autenticação: 915ABa 1

2 2.2. Objeto de Inspeção: O Edifício Almirante Saldanha é uma edificação de uso exclusivamente residencial. A data de construção do mesmo não pode ser autenticada, pois não foram fornecidos documentos e plantas originais que possam comprová-la. A única referência é o Regulamento Interno, datado de abril de Possui quatro pavimentos, sendo todos com dois apartamentos residenciais. O acesso aos pavimentos é feito por escada central. Foi apresentado um jogo de Plantas, aparentemente originais, que comprova a arquitetura original dos apartamentos. O documento não possui data de apresentação ou aprovação. Não foi possível comprovar o sistema estrutural e fundações, por falta de documentos referentes à construção. O edifício apresenta as seguintes características construtivas: estrutura em concreto armado, vedações em alvenaria de tijolo cerâmico rebocado e pintura em todas as fachadas. As paredes internas de acesso comum são em tijolo cerâmico rebocado e com pintura de piso a teto. A cobertura é em laje de concreto armado e telhado composto de madeiramento e telhas de fibrocimento. As esquadrias são mistas janelas metálicas e de madeira, e portas de acesso às varandas metálicas e em madeira e as instalações prediais compatíveis com o tipo da edificação. Figura 2 - Fachada Principal e Fachada Lateral - fonte: Acervo pessoal RRT Co-Responsável/CAU-BR Nº chave de autenticação: 915ABa 2

3 3. METODOLOGIA UTILIZADA 3.1. Critério: A vistoria predial é baseada no check-up da edificação, cujo resultado é a análise técnica do fato ou da condição relativa à habitabilidade, mediante a verificação in loco de cada sistema construtivo, estando àquela voltada para o enfoque da segurança e manutenção predial, de acordo com as diretrizes da Norma de Inspeção do Predial do IBAPE SP e das Normas Técnicas da ABNT. A inspeção procede ao diagnóstico das anomalias construtivas e falhas de manutenção que interferem e prejudicam o estado de utilização do prédio e suas instalações, tendo como objetivo verificar os aspectos de desempenho, vida útil, utilização e segurança que tenham interface direta com os usuários Nível de Inspeção: Essa vistoria será objetivamente de caráter e avaliação holística Inspeção Nível 1 e não deverá empregar ensaios tecnológicos. Será representada por análise expedita de fatos e sistemas construtivos vistoriados, com a identificação de suas anomalias e falhas aparentes. Caracteriza-se pela verificação isolada ou combinada das condições técnicas de uso e de manutenção do sistema da edificação, respeitando o nível de inspeção adotado, com a classificação das deficiências encontradas quanto ao grau de risco que representam em relação à segurança dos usuários, habitabilidade e à conservação do patrimônio edificado Grau de Risco: Conforme a referida Norma de Inspeção Predial do IBAPE SP, as anomalias e falhas são classificadas em três diferentes graus, considerando o impacto do risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente e ao patrimônio GRAU DE RISCO CRÍTICO é aquele que provoca danos contra a saúde e segurança das pessoas e meio ambiente, com perda excessiva de desempenho e funcionalidade, causando possíveis paralisações, aumento excessivo de custo, comprometimento sensível de vida útil e desvalorização imobiliária acentuada GRAU DE RISCO REGULAR é aquele que provoca a perda parcial de desempenho e funcionalidade da edificação, sem prejuízo à operação direta de sistemas, deterioração precoce e desvalorização em níveis aceitáveis GRAU DE RISCO MÍNIMO é aquele causado por pequenas perdas de desempenho e funcionalidade, principalmente quanto à estética ou atividade programável e planejada, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos riscos relativos aos impactos irrecuperáveis e parcialmente recuperáveis, além de baixo ou nenhum comprometimento do valor imobiliário Documentação Analisada: Não foram apresentados documentos oficiais referentes à construção do edifício, tais como: Aceite de Obras Habite-se, Plantas e Projetos Aprovados. Foram disponibilizados para análise e consulta: Projeto de Arquitetura; Regulamento Interno de abril de 1957; Convenção do Condomínio de 23 de agosto de 1982; Recibo de Conservação do Porteiro Eletrônico de jan./2015 Conta de Energia Elétrica; Conta de Fornecimento de Água. RRT Co-Responsável/CAU-BR Nº chave de autenticação: 915ABa 3

4 4. SISTEMAS CONSTRUTIVOS INSPECIONADOS Os seguintes sistemas construtivos do Edifício Almirante Saldanha foram inspecionados em seus elementos aparentes e de acordo com a lista de verificação conforme determina a Lei Municipal de Niterói nº 2.963/12. Estrutura de Concreto Armado Pilares, Lajes e Vigas; Vedação e Alvenarias Revestimentos, Fachadas e Esquadrias; Cobertura e Impermeabilização; Acessibilidade Acesso as áreas comuns e equipamentos e Sinalizações; Instalações Elétricas Entrada de Energia e Rede Interna; Instalações Hidrossanitárias Reservatórios, Bombas e Redes de Água e Esgoto; Instalações Pluviais Caixas, Ralos e Calhas; Instalações de Combate de Incêndio; Instalações de Gás. Os sistemas são relatados genericamente, seguindo-se a descrição e localização das anomalias e falhas detectadas, com a classificação do grau de risco atribuído a cada sistema: Grau Crítico, Grau Regular ou Grau Mínimo, excluída a criticidade de obras em andamento e/ou paralisadas. Todas as unidades habitacionais foram vistoriadas. O apartamento 102 está sem ocupação e a corretora do imóvel não podia confirmar as modificações e reformas que possam ter ocorrido na unidade. Assim sendo, este laudo não tem responsabilidade sobre as alterações e condições existentes nesta unidade Estrutura de Concreto Armado: Não foram constatadas rachaduras e infiltrações em varandas, jardineiras, vigas e pilares, tanto nas áreas comuns como nas unidades residenciais. Cada apartamento sofreu modificações ao longo dos anos com abertura de vãos entre os ambientes. Nas áreas comuns identificamos apenas a falha descrita abaixo: Desprendimento do revestimento (reboco e pintura) em vigas da escada, nos corredores. Figura 3 - Viga no corredor fonte: acervo pessoal RRT Co-Responsável/CAU-BR Nº chave de autenticação: 915ABa 4

5 Figura 4 - Viga no corredor fonte: acervo pessoal Classificada quanto ao grau de risco como REGULAR, pois a não correção da falha pode provocar com o decorrer do tempo a perda parcial de desempenho e funcionalidade do sistema, com a possível deterioração e exposição das ferragens, o reparo deverá ser providenciado num prazo máximo de doze meses. Quanto às reformas nas unidades: Os apartamentos 101, 201, 301 e 402 possuem arquitetura compatível com a planta fornecida como sendo a da arquitetura original. O apartamento 102 e 202 tiveram a parede do depósito retirada. O apartamento 302 foi modificado e reformado, sem acompanhamento de profissional técnico responsável. O apartamento 401 foi modificado e reformado, sem acompanhamento de profissional técnico responsável. Quanto às irregularidades nos apartamentos: O apartamento 401 possui um acréscimo na área de serviço, onde está alocada a máquina de lavar roupa. O acréscimo apresenta rachaduras e um pedaço de alvenaria exposto, além de conter sinais de infiltração. RRT Co-Responsável/CAU-BR Nº chave de autenticação: 915ABa 5

6 Figura 5 - Acréscimo na área de serviço do apto fonte: acervo pessoal Figura 6 - Acréscimo na área de serviço do apto. 401 (2) - fonte: acervo pessoal RRT Co-Responsável/CAU-BR Nº chave de autenticação: 915ABa 6

7 Classificada quanto ao grau de risco como CRÍTICO, por aparentar perda de desempenho, não possuir Projeto que comprove o impacto ao sistema estrutural do edifício e por colocar em risco a vida dos usuários no caso de um colapso estrutural. O proprietário do imóvel deverá apresentar um laudo específico realizado por Profissional Habilitado pelo CREA-RJ ou CAU-RJ comprovando a segurança da estrutura, além de regularizar o Projeto do apartamento junto à Prefeitura Municipal. O prazo máximo para a apresentação do laudo é de dois meses. 4.2 Vedação e Alvenaria: As elevações de vedações e painéis de fechamento são em alvenaria de tijolos revestidos em reboco e pintura em todas as fachadas e paredes internas. Quanto às fachadas, identificamos as seguintes falhas e anomalias: Na fachada lateral direita foi encontrado manchas de infiltrações na coluna 02 que já comprometeram emboço e pintura. Figura 7 - Infiltração na fachada direita fonte: acervo pessoal Classificada quanto ao grau de risco como CRÍTICO, com visível perda de desempenho e comprometimento da funcionalidade do sistema, é necessário o reparo urgente. Sua causa deverá ser RRT Co-Responsável/CAU-BR Nº chave de autenticação: 915ABa 7

8 averiguada com a orientação de um Responsável Técnico, pois pode ocorrer em função de diversos fatores como: vazamento de tubulações hidráulicas comprometidas na coluna 02, vazamento de tubulação de esgoto comprometida na coluna 02, perda da funcionalidade do emboço devido a trincas e falta de manutenção ou outros. O reparo deverá ser feito com equipe técnica com o acompanhamento de Profissional Habilitado pelo CREA-RJ ou CAU-RJ contratados pelo condomínio e não deve exceder o prazo máximo de seis meses. O muro posterior do lado direito está sem amarração. Figura 8 - Muro sem amarração - fonte: acervo pessoal Classificada quanto ao grau de risco como CRÍTICO, por colocar em risco a vida dos usuários e vizinhos do edifício, é necessário o reparo urgente. Equipe técnica com o acompanhamento de Responsável Técnico e Profissional habilitados pelo CREA-RJ ou CAU-RJ deverá ser contratada para efetuar nova amarração ou demolição e construção de novo muro, após avaliação de melhor solução técnica. O reparo não deve exceder o prazo máximo de quatro meses. RRT Co-Responsável/CAU-BR Nº chave de autenticação: 915ABa 8

9 As fachadas estão com pontos de emboço exposto e pintura deteriorada ou descascadas devido a reparos realizados ou falta de manutenção. Figura 9 Fachada principal com pintura danificada fonte: acervo pessoal Figura 10 - Fachada lateral com pontos de reparos - fonte: acervo pessoal RRT Co-Responsável/CAU-BR Nº chave de autenticação: 915ABa 9

10 Figura 11 - Fachada lateral esquerda com pontos de reparos - fonte: acervo pessoal Classificada quanto ao grau de risco como MÍNIMO por não incidir na ocorrência de riscos eminentes aos usuários. Equipe técnica especializada deverá ser contratada para a execução de nova pintura ou aplicação de outro revestimento apropriado num prazo máximo de dois anos. O muro lateral esquerdo está com emboço estufado e comprometido, com diversos pontos de infiltração. Figura 12 - Muro lateral com emboço danificado - fonte: acervo pessoal RRT Co-Responsável/CAU-BR Nº chave de autenticação: 915ABa 10

11 Classificada quanto ao grau de risco como REGULAR por apresentar perda de desempenho, porém não incide na ocorrência de riscos eminentes aos usuários. Equipe técnica especializada deverá ser contratada para a execução de novo emboço e impermeabilização num prazo máximo de um ano. 4.3 Cobertura e Impermeabilização: A cobertura da edificação é composta de madeiramento e telhas de fibrocimento. Foi identificado na vistoria que a estrutura em madeira está em boas condições. As falhas detectadas são quanto às telhas, rufos, muretas e calhas. Evidenciamos que todas as telhas não estão fixadas no madeiramento e estão colocadas de forma inadequada. Registramos também diversos pedaços soltos de telhas e em vários tamanhos sobre a cobertura, além de remendos. Identificamos que o madeiramento apresenta sinais de umidade em vários pontos, revelando a infiltração da água de chuva. Figura 13 - Telhado (telhas soltas sem aparafusamento) - fonte: acervo pessoal RRT Co-Responsável/CAU-BR Nº chave de autenticação: 915ABa 11

12 Figura 14 - Telhado (evidência da má colocação das telhas) - fonte: acervo pessoal Figura 15 - Telhado (evidência da má colocação das telhas encostadas na parede da caixa d água e sem rufo ) - fonte: acervo pessoal RRT Co-Responsável/CAU-BR Nº chave de autenticação: 915ABa 12

13 Figura 16 - Telhado (remendos e telhas soltas) - fonte: acervo pessoal Figura 17 - Telhado (pedaços de telhas sobre a cobertura) - fonte: acervo pessoal RRT Co-Responsável/CAU-BR Nº chave de autenticação: 915ABa 13

14 Figura 18 - Telhado (madeira marcada pela infiltração de água de chuva) - fonte: acervo pessoal Evidente deterioração de um dos rufos em chapa galvanizada, junto à parede da caixa d água. Figura 19 - Telhado (rufo) - fonte: acervo pessoal RRT Co-Responsável/CAU-BR Nº chave de autenticação: 915ABa 14

15 Mureta com emboço danificado e apresentando decomposição e fissuras em alguns pontos. Figura 20 - Telhado (mureta) - fonte: acervo pessoal Classificadas quanto ao grau de risco como CRÍTICO, considerando a possibilidade de deslocamento, em função de ventos, das telhas soltas e de vazamentos e infiltrações nos apartamentos de cobertura, todas essas falhas podem gerar a perda de desempenho e funcionalidade do sistema, sendo assim necessários reparos urgentes. Com acompanhamento de um Responsável Técnico, as telhas danificadas devem ser substituídas e todas deverão ser aparafusadas no madeiramento do telhado, as soltas retiradas e os rufos refeitos, inclusive impermeabilização, que também deve ser feita nas calhas. As muretas devem ser limpas, com a retirada dos revestimentos (emboço) danificados, aplicação de novas argamassas nos locais necessários e posterior impermeabilização. Indicamos também a confecção de um passeio para acesso às antenas de TV, sem que seja necessário caminhar sobre o telhado para a fixação e manutenção das mesmas. Recomendamos uma melhor organização dos cabos de telefonia e TV e limpeza na laje sob o telhado, retirando entulhos e lixo existentes. RRT Co-Responsável/CAU-BR Nº chave de autenticação: 915ABa 15

16 Os serviços acima discriminados quanto à cobertura deverão ser executados em até três meses. A manutenção do telhado também deve ter uma periodicidade máxima de seis meses, com revisão geral de telhas e rufos e limpeza de calhas. Quanto aos apartamentos foram identificadas as seguintes falhas: Nos apartamentos 401 e 402 há sinais de infiltrações nos tetos das salas e quarto (402). De acordo com os moradores o problema é recorrente, principalmente durante os períodos de fortes chuvas. No momento da vistoria o problema tinha sido solucionado. Figura 21 - ponto de infiltração no teto da sala do apto fonte: acervo pessoal Figura 22 - Sinais de infiltração no teto da sala do apto fonte: acervo pessoal RRT Co-Responsável/CAU-BR Nº chave de autenticação: 915ABa 16

17 Figura 23 - Pontos de infiltração no quarto dos fundos, já reparados, no apto fonte: acervo pessoal O apartamento 402 também apresenta sinais de infiltração na parede do quarto que faz divisa com o lote vizinho. Figura 24 - Infiltração no quarto do apto fonte: acervo pessoal RRT Co-Responsável/CAU-BR Nº chave de autenticação: 915ABa 17

18 Classificada quanto ao grau de risco como REGULAR, com visível perda de desempenho e comprometimento da funcionalidade do sistema, porém sem oferecer riscos iminentes aos usuários, é necessário o reparo urgente. Sua causa deverá ser averiguada com a orientação de um Responsável Técnico, pois pode ocorrer em função de diversos fatores como: infiltração em parede externa exposta, infiltração entre paredes no caso de parede de divisa com construção vizinha ou outros. O reparo deverá ser feito com equipe técnica com o acompanhamento de Profissional Habilitado pelo CREA-RJ ou CAU-RJ contratados pelo condomínio e não deve exceder o prazo máximo de oito meses. 4.4 Acessibilidade: Foram observados os acessos ao terreno, edificação e equipamentos, além de sinalizações visuais e táteis de emergência, de equipamentos permanentes e direcionais. Como a Arquitetura da edificação possui limites de acessibilidade, por ter acesso aos pavimentos somente por escada, foram analisados os critérios de acesso somente até as unidades térreas. As sinalizações visuais e táteis foram analisadas na edificação como um todo. O acesso ao edifício possui dois degraus: um de aproximadamente 12 cm no portão de acesso ao terreno e outro de aproximadamente 17 cm no acesso principal ao edifício. Figura 25 - Acesso ao terreno do edifício - fonte: Google Streetview, acessado em 07/04/2015 às 09:40h RRT Co-Responsável/CAU-BR Nº chave de autenticação: 915ABa 18

19 Figura 26 - Acesso ao edifício - fonte: acervo pessoal Considerado quanto ao grau de risco como REGULAR, por dificultar o acesso ao edifício por pessoas com mobilidade reduzida ou com necessidades especiais. Recomenda-se a criação de rampas, seguindo inclinação, devendo a inclinação ficar entre 5% e 8,33%, onde: i = inclinação da rampa em porcentagem; h = altura a ser vencida pela rampa; c = comprimento da projeção horizontal da rampa. O projeto de adequação e a construção das rampas deverão ser feitos por equipe técnica habilitada. O prazo máximo para execução das rampas não deve exceder o limite de um ano. Não foram identificadas sinalizações emergência nos corredores, escadas e acesso ao edifício (visuais, táteis ou sonoras). Considerado quanto ao grau de risco como CRÍTICO, por colocar em risco a vida dos usuários, a sua solução deve ser urgente. Os extintores devem ser sinalizados e instalados na altura máxima de 1,20m para permitir acesso por parte de qualquer usuário independente de sua condição física. Devem ser colocadas placas informando a saída de emergência, mesmo o edifício possuindo somente uma entrada e saída. A confecção e colocação das sinalizações de emergência devem seguir as recomendações da Norma Brasileira NBR , que dispõe de informações sobre placas de sinalizações visuais e RRT Co-Responsável/CAU-BR Nº chave de autenticação: 915ABa 19

20 táteis, sinalizações sonoras, sinalização de piso e escadas, entre outras. O prazo máximo para solução deste problema é de seis meses. Não foram identificadas sinalizações táteis direcionais de piso na entrada do edifício nem na escada de acesso aos pavimentos. Considerado quanto ao grau de risco como REGULAR, por dificultar o acesso de deficientes visuais ou pessoas com visão reduzida as áreas comuns do edifício. Recomenda-se a colocação de piso tátil seguindo as orientações da Norma Brasileira NBR , que orienta sobre os tipos de piso a serem aplicados em áreas de tráfego. Recomenda-se também a colocação de sinalização tátil nos degraus das escadas, em cor contrastante ao piso existente, para facilitar o reconhecimento dos limites dos degraus. O prazo máximo para a solução destes problemas é de um ano. Não foram identificadas sinalizações visuais ou táteis nos equipamentos, como campainhas e interruptores de áreas comuns, quadro geral, caixas de passagem para telefone e antena nos corredores, entre outros. Considerado quanto ao grau de risco como CRÍTICO, por não identificar os equipamentos e caixas, colocando assim os usuários em risco iminente. A solução deste se faz com a instalação de placas informativas e sinalizadoras, de fácil compreensão, que permitam o total entendimento do que se tratam os equipamentos e o tipo de acesso permitido pelos usuários. A confecção das placas deve seguir as recomendações da Norma Brasileira NBR , que dispõe de informações sobre contraste de cores, altura de fixação, tipo e tamanho de letras, entre outras. O prazo máximo para solução deste problema é de oito meses. Para a execução de todas as recomendações referentes à acessibilidade o Condomínio deverá solicitar a consultoria de Profissional habilitado pelo CREA-RJ e CAU-RJ. 4.5 Instalações Elétricas: O sistema de instalações elétricas inspecionado é composto de entrada em baixa tensão e armário com instalação de medidores. Na vistoria foram identificadas as seguintes anomalias: No armário destinado aos medidores identificamos instalações comprometidas. Foram encontradas fiações expostas e a caixa de distribuição está com a tampa sem o lacre da Concessionária de Energia Ampla. Registramos a presença de diversos fios sem identificação e proteção mecânica, além de gambiarras e emendas. Entendemos também que qualquer pessoa tem acesso ao armário de medidores, pois encontramos um produto inflamável (WD-40) guardado no seu interior. Não identificamos um QD (quadro de distribuição) de serviço e a conta de energia elétrica do Condomínio está em nome de pessoa física. RRT Co-Responsável/CAU-BR Nº chave de autenticação: 915ABa 20

21 4 Figura 27 e 28 - Quadro de medidores (fios expostos) e Caixa de distribuição (sem lacre) - fonte: acervo pessoal Figura 28 - Caixa de distribuição (sem lacre) - fonte: acervo pessoal Figura 29 - Armário de medidores (fios com emendas inadequadas) - fonte: acervo pessoal RRT Co-Responsável/CAU-BR Nº chave de autenticação: 915ABa 21

22 Figura 30 - Armário de medidores (WD-40) fonte: acervo pessoal Classificada quanto ao grau de risco como CRÍTICO, considerando a perda de desempenho e funcionalidade do sistema e com a possibilidade de ocorrer: choque elétrico, curto-circuito e incêndio. É necessário o reparo urgente por equipe especializada, sob a responsabilidade técnica de profissional habilitado, que deverá modernizar e adequar, imediatamente, as instalações e quadro de medidores, de acordo com os padrões da Concessionária de Energia Ampla e das Normas Técnicas da ABNT. Nos corredores, identificamos que o botão de campainha do apartamento número 402 está sem acabamento e o interruptor entre as portas dos apartamentos números 401 e 402 está com fiação exposta. Também registramos que todas as caixas de passagem de instalações (elétrica e/ou telefone/tv) nos corredores estão sem lacre. Figura 31 - Campainha apto fonte: acervo pessoal RRT Co-Responsável/CAU-BR Nº chave de autenticação: 915ABa 22

23 Figura 32 - Interruptor entre as portas dos apto.401 e fonte: acervo pessoal Figura 33 - Exemplo de caixa de passagem, sem lacre, no corredor - fonte: acervo pessoal Classificada quanto ao grau de risco como CRÍTICO, considerando a perda de desempenho e funcionalidade do sistema e com a possibilidade de curto-circuito e choque elétrico, é necessário o reparo urgente. RRT Co-Responsável/CAU-BR Nº chave de autenticação: 915ABa 23

24 O Condomínio deverá providenciar acabamentos para a campainha e interruptores e lacrar todas as caixas de passagem nos corredores em até um mês. Quanto aos apartamentos, foram coletadas as seguintes informações: Os apartamentos 102, 201, 202, 301 e 402 possuem toda fiação original. Os apartamentos 101, 302 e 401 reformaram todas as instalações elétricas. O apartamento 201 fez a troca dos disjuntores para modelos DIN. Sobre as irregularidades nos apartamentos: Os apartamentos 301 e 402 possuem os quadros de distribuição (disjuntores) instalados dentro dos armários da cozinha, com acesso dificultado por ter itens à frente do quadro. No caso do apartamento 402, no momento da vistoria, havia materiais inflamáveis à frente do quadro. Figura 34 QD (disjuntores) apto fonte: acervo pessoal RRT Co-Responsável/CAU-BR Nº chave de autenticação: 915ABa 24

25 Figura 35 QD (disjuntores) apto fonte: acervo pessoal Classificada quanto ao grau de risco como CRÍTICO, por apresentar dificuldade de acesso ao quadro no caso de uma emergência como incêndios, curtos-circuitos e choques elétricos, e por conter materiais inflamáveis, podendo gerar um incêndio no caso de curto-circuito. Os moradores precisam retirar os armários ou suspender o uso dos mesmos para não obstruir o acesso quando necessário. O prazo máximo para solucionar o problema é de dois meses. 4.6 Instalações Hidrossanitárias O sistema de instalações hidrossanitárias vistoriado é constituído pelas redes hidráulicas, sanitárias, pluviais e reservatórios superior e inferior. Conforme informações obtidas com a Subsíndica no momento da vistoria, as tubulações e conexões comuns de água fria são originais, em ferro galvanizado, e as de esgoto sanitário seguem as seguintes especificações: coluna 1 foi toda substituída e coluna 2 trocada no trecho do apartamento 302. Não visualizamos as tubulações e conexões de água fria e esgoto sanitário, mas recomendamos ao Condomínio que se programe para efetuar as substituições das mesmas (originais da construção) num prazo máximo de três anos. Classificada quanto ao grau de risco como REGULAR em função da deterioração, porém, sem prejuízo imediato à operação direta de sistemas. Deverá ser contratada equipe especializada e sob a responsabilidade de um profissional habilitado, com registro no CREA/RJ ou CAU/RJ, que efetuará a troca de todas as tubulações (barrilete e colunas) de água fria e de esgoto sanitário (barbará) pertinentes ao Condomínio. Quanto aos reservatórios superior e inferior, identificamos as seguintes falhas: RRT Co-Responsável/CAU-BR Nº chave de autenticação: 915ABa 25

26 Na vistoria foi identificado que externamente a caixa d água necessita de manutenção. O emboço e a impermeabilização estão comprometidos e existe uma tubulação em ferro galvanizado, enferrujada, (ladrão) que pode promover contaminação da água. O antigo tubo de recalque foi substituído por outro em PVC, porém não foi retirado, também comprometendo a salubridade da água Não foi apresentado contrato de manutenção e limpeza que ateste a periodicidade das mesmas. Figura 36 e 37 - Ladrão da caixa d água em FG e parede externa com emboço comprometido - fonte: acervo pessoal Figura 37 - xxx Figura 38 - Paredes externas da caixa d água com emboço comprometido - fonte: acervo pessoal RRT Co-Responsável/CAU-BR Nº chave de autenticação: 915ABa 26

27 Figura 39 - Tubulação (recalque) em FG abandonada - fonte: acervo pessoal Classificada quanto ao grau de risco como CRÍTICO, considerando a perda de desempenho e funcionalidade do sistema, é necessário o reparo urgente, por equipe habilitada e com acompanhamento de profissional registrado no CREA/RJ ou CAU/RJ, num prazo de até três meses. A manutenção e limpeza da caixa d água devem ser executadas em caráter de urgência por empresa especializada e ter uma periodicidade máxima de seis meses, com revisão geral do sistema. Inclusive teste de potabilidade da água. Quanto à cisterna, não foi fornecido contrato de manutenção e limpeza que ateste a periodicidade das mesmas. A manutenção e limpeza da cisterna devem ser executadas em caráter de urgência por empresa especializada e ter uma periodicidade máxima de seis meses, com revisão geral do sistema. Inclusive teste de potabilidade da água. Quanto às caixas de esgoto, encontramos as seguintes falhas: Identificamos que as caixas de esgoto em geral (gordura e inspeção) necessitam de revisões quanto ao revestimento e impermeabilização. A deterioração detectada pode gerar infiltrações no terreno e nos apartamentos térreos. As tampas também estão comprometidas. RRT Co-Responsável/CAU-BR Nº chave de autenticação: 915ABa 27

28 Figura 40 - Caixa de gordura fonte: acervo pessoal Figura 41 - Caixa de Inspeção fonte: acervo pessoal RRT Co-Responsável/CAU-BR Nº chave de autenticação: 915ABa 28

29 Figura 42 - Caixa de inspeção fonte: acervo pessoal Figura 43 - Tampa caixa de inspeção fonte: acervo pessoal RRT Co-Responsável/CAU-BR Nº chave de autenticação: 915ABa 29

30 Classificada quanto ao grau de risco como CRÍTICO, considerando a perda de desempenho e funcionalidade do sistema, é necessário o reparo urgente, num prazo de até seis meses. O condomínio deverá contratar equipe especializada e sob a responsabilidade de um profissional habilitado, com registro no CREA/RJ ou CAU/RJ, deverá inspecionar todas as caixas de areia, inspeção e caixas de gordura, evitando que as mesmas promovam infiltrações no solo, provocando sua contaminação, ou nos apartamentos térreos. Quanto às reformas nas tubulações de água fria das unidades: Os apartamentos 101, 302 e 401 reformaram e trocaram toda a tubulação para PVC referente às próprias unidades, exceto a coluna principal. O apartamento 102 fez somente um reparo em parte da tubulação localizada no banheiro social. O apartamento 201 reformou e trocou a tubulação para PVC no banheiro social. Os apartamentos 202, 301 e 402 possuem toda tubulação original. Quanto à irregularidade nas unidades: O apartamento 402 possui uma caixa d água para uso próprio do apartamento dentro da despensa. A caixa está sobre laje de concreto, a qual está apoiada em duas vigas de madeira fixadas nas paredes. Não foi apresentado documento que confirme há quanto tempo a estrutura está instalada e os impactos que tal estrutura oferece para o edifício. Figura 44 - Caixa d'água dentro do apto fonte: acervo pessoal Considerado quanto ao grau de risco como REGULAR, por não apresentar risco aos usuários, recomenda-se a verificação do caso, junto ao Condomínio, para saber se não infringe regulamentos e estatutos do Condomínio. RRT Co-Responsável/CAU-BR Nº chave de autenticação: 915ABa 30

31 4.7 Instalações de Combate de Incêndio O edifício possui somente uma escada de acesso aos pavimentos com ventilação em cada lance através de uma báscula. A mesma não tem condições de enclausuramento devido à arquitetura da construção e tem 120 cm livre de circulação e corrimão. Não existem extintores instalados nem iluminação/sinalização de emergência. De acordo com o Decreto-Lei nº 897 de 21/09/1976, que legisla sobre Código de Segurança Contra Incêndio e Pânico, para a edificação com 4 (quatro) ou mais pavimentos será exigida Canalização Preventiva Contra Incêndio, prevista no Capitulo VI, e portas corta-fogo leves e metálicas e escadas previstas no capítulo XIX. O mesmo Decreto informa que as edificações e os estabelecimentos licenciados ou construídos antes da vigência deste Código deverão atender às exigências nele contidas, respeitadas as condições estruturais e arquitetônicas dos mesmos, podendo, a critério do Corpo de Bombeiros, as exigências comprovadamente inexequíveis serem reduzidas ou dispensadas e, em consequência, substituídas por outros meios de segurança. Evidenciamos, então, que para o cumprimento da legislação, um parecer do Corpo de Bombeiros do Estado do rio de Janeiro deverá ser solicitado, informando que o edifício está em conformidade. Classificamos quanto ao grau de risco como CRÍTICO e o parecer do Corpo de Bombeiros deverá ser requisitado, em relação às Instalações de Combate de Incêndio, num prazo de até três meses. Além disso, na vistoria foram identificadas as seguintes falhas: Corrimão do lance da escada entre o 2º e 3º pavimentos desprendido da parede e degraus danificados em vários trechos. Figura 45 - Corrimão solto fonte: acervo pessoal RRT Co-Responsável/CAU-BR Nº chave de autenticação: 915ABa 31

32 Figura 46 - Degrau danificado (1) fonte: acervo pessoal Figura 47 - Degrau danificado (2) fonte: acervo pessoal RRT Co-Responsável/CAU-BR Nº chave de autenticação: 915ABa 32

33 Figura 48 - Degrau danificado (quebrado) (3) fonte: acervo pessoal Classificada quanto ao grau de risco como CRÍTICO, considerando a perda de desempenho e funcionalidade do sistema, podendo causar acidentes aos usuários, é necessário o reparo urgente por equipe habilitada, num prazo de até três meses. 4.8 Instalações de Gás De acordo com o Decreto-Lei nº 897 de 21/09/1976, em subseção III, artigos 143 e 144 que regulamenta as instalações de gás no interior das edificações, o suprimento de GLP para edificações com mais de cinco unidades só poderá ser feito colocando-se o botijão no pavimento térreo e fora da edificação. O mesmo Decreto-Lei, no Capítulo XXIV, artigo 232, informa que as edificações e os estabelecimentos licenciados ou construídos antes da vigência deste Código deverão atender às exigências nele contidas, respeitadas as condições estruturais e arquitetônicas dos mesmos, podendo, a critério do Corpo de Bombeiros, as exigências comprovadamente inexequíveis serem reduzidas ou dispensadas e, em consequência, substituídas por outros meios de segurança. Evidenciamos que o edifício possui a instalação de tubulação para abastecimento de gás natural pela CEG, porém, nenhuma unidade habitacional solicitou sua ligação, fazendo uso, todas, de botijões de gás dentro dos apartamentos. O de número 401 tem, inclusive, medidor instalado, porém sem utilização. RRT Co-Responsável/CAU-BR Nº chave de autenticação: 915ABa 33

34 Figura 49 e 50 - Tubulação de gás e medidor aptº 401 (CEG) fonte: acervo pessoal Os botijões um por unidade - ficam na cozinha, ao lado do fogão, com exceção do apartamento 301 onde o botijão dentro de um armário fechado na área de serviço. Não existe um controle por parte da administração do edifício sobre o estado, condições de armazenamento e quantidade de botijões por unidade. Os apartamentos não possuem aquecedores à gás. Sendo a data da construção da edificação anterior ao Decreto-Lei um parecer do Corpo de Bombeiros do Estado do Rio de Janeiro deverá ser solicitado, pois o mesmo não foi apresentado na data da vistoria. Classificamos quanto ao grau de risco como CRÍTICO e estabelecemos um prazo de até três meses para o fornecimento do parecer do Corpo de Bombeiros. 5. PARECER TÉCNICO A edificação analisada como um todo e detalhadamente em todos os itens acima apresentado encontrase em estado de RAZOÁVEL manutenção. Entretanto, alguns dos problemas apresentados indicam que intervenções devem ser feitas em curto prazo, seja para proteger e prolongar a vida útil da edificação e seu uso ou para evitar acidentes e problemas graves com seus usuários. Assim, a edificação está classificada como SUJEITA A REPAROS conforme as informações que foram prestadas no decorrer deste Laudo. 6. CONCLUSÃO Sem mais observações a acrescentar, este LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL do Edifício Almirante Saldanha, é composto de 34 páginas. Niterói, 07 de abril de Martha Porto Arquiteta Responsável Aline Ferreira Arquiteta Co-responsável RRT Co-Responsável/CAU-BR Nº chave de autenticação: 915ABa 34