Análise de Viabilidade Hoteleira

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1 Análise de Viabilidade Hoteleira Hotel Linx, Canoas, RS Melnick-Even 28 de setembro de 2018 Em associação com: - 1 -

2 São Paulo, 28 de setembro de João Maria Melnick Even Rua Carlos Trein Filho, Auxiliadora Porto Alegre, RS Ref: Prezado Sr. Hotel Linx Poposto Canoas, RS Conforme solicitação de V.S.a, apresentamos a seguir a análise simplificada para inserção de um empreendimento hoteleiro na cidade de Canoas. O estudo oferece um diagnósticoda propriedade indicadae do mercado de hospedagem local. O relatório foi preparado seguindo as normas estabelecidas pela Appraisal Foundation, que constam no documento Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP). Neste relatório são apresentadas as projeções e conclusões para um empreendimento com 162 unidades habitacionais, de categoria econômica. A HVS certifica que não tem qualquer interesse na propriedade e que sua contratação e remuneração não são vinculadas aos resultados apresentados neste relatório. O empreendimento proposto é o objeto dos comentários desenvolvidos neste relatório e de todos os pressupostos e condições limitantes aqui apontados. Atenciosamente, HVS South America Rebecca Ribeiro, Analista rribeiro@hvs.com, Pedro Cypriano, Sócio Diretor pcypriano@hvs.com, Diogo Canteras, Sócio Diretor dcanteras@hvs.com,

3 ÍNDICE 1. Introdução (p. 4) 2. O projeto hoteleiro / Escolha da operadora (p. 9) 3. Análise da localização (p. 13) 4. Tendências e perspectivas macroeconômicas (p. 15) 5. Análise do mercado Hoteleiro e perspectivas (p. 22) 6. Posicionamento e penetração do Linx Canoas (p. 33) 15. Glossário (p. 65) 7. DRE sintético do Linx Canoas (p. 35) 8. Estimativa de investimento por apartamento (p. 37) 9. Taxa Interna de Retorno do investimento (p. 42) 10. Taxa de capitalização do projeto (p.46) 11. Considerações finais (p. 50) 12. Condições restritivas (p. 55) 13. Consultores envolvidos no estudo (p. 59) 14. Certificação (p. 63) 16. Anexo I Taxa Interna de Retorno do empreendimento (p. 68) - 3 -

4 1. INTRODUÇÃO - 4 -

5 1. INTRODUÇÃO A empresa HVS é líder mundial em consultoria e serviços especializados em hotelaria. Na América do Sul, é representada pela área de consultoria da HotelInvest fundada em 1999, referência em assessoria de investimento hoteleiro na região. A HVS/HotelInvest foi contratada para elaborar um Estudo de Mercado e de Viabilidade Econômica para um empreendimento hoteleiro de categoria econômica, a ser implantado na cidade de Canoas. O empreendedor é a empresa Melnick-Even, uma das maiores incorporadoras do Rio Grande do Sul, com mais de 20 anos de atuação no mercado gaúcho. A parceria com a Even alia o conhecimento do mercado local à experiência e solidez da Even, uma das maiores incorporadoras do Brasil e de capital aberto. A Melnick-Even realiza projetos inovadores com alto padrão de execução e atendimento. O objetivo deste relatório é apresentar as principais conclusões do estudo, o qual oferece um diagnóstico do projeto em desenvolvimento e do mercado de hospedagem na cidade de Canoas. O relatório foi preparado seguindo as normas estabelecidas pela Appraisal Foundation, que constam no documento Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP). Todo o trabalho de campo e as projeções presentes neste relatório foram desenvolvidos em setembro de Valores das projeções em reais de setembro de

6 1. INTRODUÇÃO Metodologia A metodologia utilizada para desenvolver esse estudo é baseada em pesquisas de mercado e em técnicas de avaliação adotadas pelo American Institute of Real Estate Appraisers e pelo Appraisal Institute, contida em diversas publicações de Stephen Rushmore, entre as quais: The Valuation of Hotels and Motels (Chicago: American Institute of Real); Hotels, Motels and Restaurants: Valuations and Market Studies (Chicago: American Institute of Real Estate Appraisers, 1983); The Computerized Income Approach to Hotel/Motel Market Studies and Valuations (Chicago: American Institute of Real Estate Appraisers, 1990); Hotels and Motels: A Guide to Market Analysis, Investment Analysis, and Valuations (Chicago: Appraisal Institute, 1992); Hotels and Motels Valuations and Market Studies (Chicago: Appraisal Institute, 2001). O estudo foi feito de acordo com as seguintes etapas: ANÁLISE DO ENTORNO DO PROJETO. O local onde o empreendimento será inserido foi analisado sob aspectos que interferem no processo de indução e captação de demanda por hospedagem, tais como acessibilidade, visibilidade e entorno; ANÁLISE DA DEMANDA DO MERCADO. A demanda de hospedagem foi dividida em diferentes segmentos de características específicas que potencialmente estão inseridos na área de influência do empreendimento. As características investigadas incluem: motivo da viagem, permanência média, facilidades e amenidades requeridas, sazonalidade, flutuações diárias de demanda e sensibilidade a preço. Sob esses aspectos qualitativos, e com base no desempenho da oferta competitiva, é estimada a demanda atendida na área de influência; ANÁLISE DA OFERTA EXISTENTE E FUTURA. As visitas e análise da competição existente proveem uma indicação da atual situação dos hotéis em operação que interferem de maneira direta na capacidade do empreendimento em estudo de captar demanda dos diversos segmentos existentes. Um levantamento dos projetos de hotéis em desenvolvimento junto ao governo e aos hoteleiros locais foi realizado tendo-se em consideração o posicionamento mercadológico de cada empreendimento e as suas reais capacidades de captação de demanda; - 6 -

7 1. INTRODUÇÃO Metodologia ESTIMATIVA DO DESEMPENHO ATUAL DO SETOR. Entrevistas foram conduzidas com os principais gerentes de hotéis do mercado analisado para estimar a ocupação e a diária média dos hotéis em operação. Adicionalmente, buscou-se identificar nas reuniões tendências históricas recentes de como evoluiu a performance do mercado nos últimos 3 anos; ANÁLISE DO MACRO AMBIENTE E PROJEÇÃO DE DEMANDA E ADR DO MERCADO. A área de influência do empreendimento foi analisada para se identificar tendências demográficas e econômicas que possam de alguma maneira impactar na demanda local por hospedagem. Diversos dados secundários foram analisados para entender as perspectivas de crescimento econômico local e seu impacto no mercado hoteleiro da região, levando-se em consideração também o pipeline de novos hotéis no mercado; PROJEÇÃO DE DESEMPENHO DO HOTEL PROPOSTO. Com base no desempenho histórico da oferta competitiva e nas perspectivas de evolução de oferta e demanda, são projetadas as taxas de ocupação e as diárias médias do Hotel Proposto. Estes índices são importantes indicadores de desempenho de empreendimentos hoteleiros, essenciais para embasar as projeções operacionais e a avaliação financeira do negócio; PROJEÇÕES OPERACIONAIS DO HOTEL PROPOSTO. Uma detalhada projeção das receitas e das despesas, feita de acordo com o Uniform System of Accounts for Hotels, apresenta os benefícios econômicos do empreendimento proposto e provê as bases para a projeção do fluxo de caixa do negócio. As receitas são calculadas com base nas projeções de ocupação e de diárias médias e as despesas são estimadas com base na conceituação do produto; ANÁLISE FINANCEIRA DO HOTEL PROPOSTO. A avaliação financeira é feita sobre o custo total de implantação e o fluxo de caixa descontado, já que se acredita ser este o método mais comumente utilizado pelos empreendedores quando no processo de decisão, dentre diversas alternativas de negócios, para realização de novos investimentos

8 1. INTRODUÇÃO Metodologia As projeções de diária média dos hotéis analisados e do Linx Canoas Proposto são expressas em valores reais de setembro de 2018, líquidas de taxas e impostos calculados sobre a receita operacional bruta de hospedagem, como ISS, PIS, COFINS e as comissões de terceiros, sem café da manhã. Enquanto que no fluxo de caixa, o resultado operacional do hotel Linx Canoas está expresso em valores reais de outubro de As etapas descritas anteriormente são realizadas pela equipe de analistas do projeto, sempre acompanhados pelos consultores seniores da empresa. Após a conclusão do estudo, os resultados também são debatidos e validados entre os sócios da HVS, para que as projeções apresentadas reflitam a visão da empresa sobre o cenário mais provável de ocorrência. Características do mercado Análise da localização Mensuração da oferta COLETA DOS DADOS E ANÁLISE DAS INFORMAÇÕES Conceituação do produto Posicionamento mercadológico Projeções operacionais Metodologia internacionalmente aceita, conforme as normas estabelecidas pela entidade norte-americana Appraisal Institute. Mensuração da demanda Análise do investimento - 8 -

9 2. O PROJETO HOTELEIRO/ ESCOLHA DA OPERADORA - 9 -

10 2. O PROJETO HOTELEIRO / ESCOLHA DA OPERADORA Conceito e características principais Hotel de padrão econômico com 162 UHs (unidades autônomas), sendo a maioria (88) com metragem de 23,78 m². Inauguração prevista: Janeiro/2020 (entrega das chaves em Dezembro/2019). A&B: restaurante aberto no café-da-manhã e refeições expressas. O restaurante também atenderá à área de eventos e possíveis passantes que queiram fazer uma refeição no hotel. Isso deverá elevar a receita de A&B do empreendimento. Lobby com área para leitura, business center, lavanderia e fitness center, além de centro de convenções com capacidade para até 470 pessoas, a maior área de eventos em hotel do município. Empreendimento hoteleiro inserido no primeiro complexo imobiliário multiuso de Canoas, com torres comercial, residencial, consultórios médicos e um mall com lojas e opções de alimentação. Produto moderno e inovador. Será o hotel com a maior área de eventos da cidade

11 2. O PROJETO HOTELEIRO / ESCOLHA DA OPERADORA Conceito e características principais Marca Linx: hotel econômico, que busca oferecer produtos com conforto, aliado a um preço acessível. Todos os hotéis oferecem café-da-manhã e internet gratuitos e estão localizados próximos a rodovias e aeroportos, facilitando a locomoção de seus hóspedes. A marca está presente na cidade do Rio de Janeiro, próximo ao Aeroporto Internacional RIOgaleão, em Maceió e em Confins. Nos próximos anos, deverão ser inaugurados 2 novos hotéis com a marca Linx: o Linx Juiz de Fora e o Linx Canoas. Operadora GJP: operadora brasileira, com mais de apartamentos em operação. Atualmente, a rede tem sob sua gestão 11 hotéis em todo o país. A empresa foi criada em 2005 pelo empresário Guilherme Paulus, presidente do conselho da CVC, maior operadora de turismo da América Latina. Parceria com a CVC: com diversos hotéis (em operação e em desenvolvimento) voltados para o segmento de lazer, a rede GJP mantém uma forte parceria com a CVC, maior operadora de turismo da América Latina. Marca econômica administrada por uma operadora com mais de apartamentos em operação

12 2. O PROJETO HOTELEIRO / ESCOLHA DA OPERADORA Fotos do Hotel Linx Aeroporto Rio de Janeiro

13 3. ANÁLISE DA LOCALIZAÇÃO

14 3. ANÁLISE DA LOCALIZAÇÃO Acessibilidade, visibilidade e entorno Endereço: Av. Getúlio Vargas, Boa acessibilidade: a cidade de Canoas está inserida próxima a uma ampla malha de rodovias. O acesso é feito pela rodovia BR-116. O Aeroporto Internacional de Porto Alegre está localizado a 8,6 km de distância (aproximadamente 10 minutos sem trânsito). Boa visibilidade: não há construções elevadas no entorno imediato que possam prejudicar sua visibilidade. O Linx Canoas está localizado na principal avenida da região. Distante aproximadamente 5km de alguns importantes pontos de interesse da região, como o calçadão, o shopping Canoas e shopping Bourbon, o Hospital de Canoas, as universidades Ritter dos Reis e Unilasalle, entre outros. O projeto estará inserido em um complexo multiuso, com opções de restaurantes e lojas, o que deve contribuir para a valorização da região. Principais empresas de Canoas: Refap Petrobras, AGCO, International Engines, Ulbratech, entre outras. LOCALIZAÇÃO DO LINX CANOAS E ENTORNO Fonte: HVS / HotelInvest Legenda Linx Canoas Empresas Universidades Localizado em uma das principais avenidas de Canoas, com fácil acesso às empresas da região, à capital Porto Alegre e aos municípios vizinhos

15 4. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS

16 4. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS Economia nacional PIB: Média de crescimento de 4,5% a.a. entre 2010 e Entre 2013 e 2016, a média anual caiu para -0,9% a.a. Desde 2017, a trajetória de crescimento se inverteu e há perspectiva de crescimento médio de 2,3% a.a. até Inflação: O país viveu nos últimos anos um processo de pressão inflacionária, porém, desde 2016, a tendência é de queda da inflação. Para os próximos anos, a perspectiva é que o índice se posicione abaixo da meta estipulada pelo Banco Central (4,5%). Câmbio: O país vive um período de valorização do dólar desde Atualmente, por conta das inseguranças geradas pelo cenário político, o dólar está cotado acima de R$ 4, nível no qual deverá se estabilizar nos próximos anos. Juros: Após sucessivas quedas entre 2011 e 2013, a taxa básica de juros Selic voltou a subir e fechou 2016 em 14,2% na média do ano. Atualmente, a SELIC está em nova trajetória de queda, com perspectiva de atingir 6,6% na média anual de 2018 (Itaú BBA, setembro/2018). DADOS SOCIOECONÔMICOS NACIONAIS Ano PIB¹ Inflação (IPCA) Taxa de Câmbio² Taxa de juros³ Taxa de Balança juros real 4 Comercial ,5% 5,9% R$1,8 10,0% 3,9% 20, ,0% 6,5% R$1,7 11,7% 4,9% 30, ,9% 5,8% R$2,0 8,5% 2,5% 19, ,0% 5,9% R$2,2 8,4% 2,4% 2, ,5% 6,4% R$2,4 11,0% 4,3% -4, ,5% 10,7% R$3,3 13,6% 2,6% 20, ,5% 6,3% R$3,5 14,2% 7,4% 48, ,0% 2,9% R$3,2 9,9% 6,8% 67,0 2018E 1,3% 4,1% R$3,7 6,6% 2,4% 57,0 2019E 2,0% 4,2% R$3,9 7,0% 2,7% 55,0 2020E 3,2% 4,0% R$3,9 8,3% 4,1% 55,0 2021E 3,2% 4,0% R$4,0 8,7% 4,5% 56,0 2022E 2,0% 4,0% R$4,0 9,2% 5,0% 61,0 1- Crescimento real do PIB 2- Câmbio médio anual (BRL/USD) 3- Selic média anual 4- Selic/IPCA - fim do período 5- Saldo (USD Bilhões) E- Estimativa Fonte: Projeções de Longo Prazo ItaúBBA (06/09/2018) Expectativa de retomada gradual de crescimento: crescimento do PIB, inflação abaixo da meta e taxa SELIC em um dígito

17 4. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS Evolução do PIB 10,00% 7,00% 4,00% 1,00% -2,00% -5,00% -8,00% EVOLUÇÃO DO PIB NACIONAL Retomada de crescimento Fonte: IBGE RISCO BRASIL Fonte: JP Morgan EMBI + Risco Brasil Queda na percepção de risco Dados recentes indicam retomada de crescimento econômico e diminuição do Risco Brasil

18 4. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS Taxa de desocupação 16,0 TAXA DE DESOCUPAÇÃO ESTADUAL E NACIONAL 12,0 8,0 4,0 0,0 Nacional (%) Estadual (%) Fonte: IBGE A taxa de desemprego medida pelo IBGE no Rio Grande do Sul apresentou, no primeiro trimestre de 2017, o maior valor (9,1%) desde 2012 (ano do início da série). Desde então, observa-se queda nesse número, tendo atingido 8,3% no segundo trimestre de A taxa de desocupação nacional também atingiu seu máximo no primeiro trimestre de 2017 (13,7%), valor acima da taxa de desocupação estadual do Rio Grande do Sul. Atualmente, o índice nacional está em 12,4%. Com a retomada do crescimento econômico nacional, espera-se que o volume de empregos no país volte a subir

19 4. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS Atual conjuntura macroeconômica PIB MUNICIPAL E ESTRUTURA DO SETOR PRODUTIVO População (Estimativa entre 2015 e 2017) População Municipal % da População Estadual 3,1% 2,9% 3,0% 3,1% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% % da População Nacional 0,2% 0,2% 0,2% 0,2% 0,2% 0,2% 0,2% 0,2% Estrutura do Setor Produtivo PIB Municipal - Preços correntes (mil) % do PIB Estadual 6,1% 6,1% 6,1% 7,4% 7,5% 7,1% 5,9% 3,5% 3,5% 2,8% 4,3% % do PIB Nacional 0,4% 0,4% 0,4% 0,5% 0,5% 0,5% 0,4% 0,2% 0,2% 0,2% 0,3% Agropecuária (participação no PIB total) 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Indústria (participação no PIB total) 35,1% 32,0% 31,8% 33,9% 35,5% 35,5% 23,6% 4,2% 0,7% 7,9% 33,8% Serviços (participação no PIB total) 50,6% 54,0% 55,6% 53,2% 51,2% 50,4% 61,8% 70,7% 71,9% 71,6% 53,1% Impostos (participação no PIB total) 14,3% 14,0% 12,5% 12,8% 13,3% 14,2% 14,6% 25,1% 27,3% 20,5% 13,1% Evolução do emprego municipal Saldo Total Taxa de criação de empregos (%) 4,8 3,7 1,9 11,9 3,4 4,8 2,5-3,8-5,5-1,3 0,2 Fonte: IBGE Entre 2014 e 2016 o saldo entre admitidos e desligados da cidade de Canoas era negativo. Em 2017, ainda que a variação tenha sido pequena, houve início de reversão da queda, com saldo positivo na criação de empregos. Os setores da indústria e de serviços são os que mais movimentam o município. Juntos, correspondem a 86,9% do PIB local e empregam 66,1% da população economicamente ativa da cidade. Economia movimentada principalmente por serviços e indústria. Saldo de criação de empregos foi positivo em 2017, após 3 anos de saldo negativo

20 4. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS Perspectivas de investimentos Terminal Graneleiro Nidera Canoas Especializado no transporte hidroviário e armazenamento de grãos, o investimento inicial está estimado em R$ 70 milhões. O terreno possui 141 mil m² e capacidade de armazenagem de 90 mil toneladas. Segundo a Frandolozo, empresa responsável pelas obras, a construção já foi iniciada e está em fase de fundação. Porém, não há previsão de início das operações. TERMINAL GRANELEIRO PERSPECTIVA Fonte: Site Frandolozo, 21/09/2018 Terminal Graneleiro em início de construção. Investimento estimado em R$ 70 milhões

21 4. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS Fluxo aéreo de passageiros O Aeroporto Internacional de Porto Alegre Salgado Filho teve uma taxa média de crescimento do fluxo de passageiros de 6,1% ao ano, entre 2007 e Entre 2013 e 2016, o aeroporto apresentou queda no fluxo de passageiros, por conta da crise econômica do país, com exceção do ano de 2014 em que houve aumento devido à Copa do Mundo. Em 2017, com o início de recuperação do cenário econômico, houve crescimento no fluxo de passageiros, tendência que deverá se consolidar nos próximos anos. Em leilão realizado em março de 2017, a companhia alemã Fraport arrematou o Aeroporto Internacional de Porto Alegre e iniciou as obras de expansão do Terminal 1, com um investimento de R$ 1,5 bilhão. A reestruturação contempla reforma e ampliação do terminal de passageiros, construção de um novo edifício-garagem e adequação de pistas de taxiamento. Previstas para serem entregues até o final de 2019, a capacidade operacional do aeroporto deverá aumentar. Ano Fonte: INFRAERO AEROPORTO INTERNACIONAL DE PORTO ALEGRE SALGADO FILHO Embarque e Desembarque Variação Percentual* (%) Variação Percentual** (%) ,0 11, ,7 26, ,1 50, ,3 76, ,5 85, ,2 79, ,7 90, ,1 88, ,5 72, ,7 80,2 *Variação percentual em relação ao ano anterior **Variação percentual acumulada, em relação a 2007 Crescimento de 6,1% a.a. no fluxo de passageiros (2007 a 2017). Perspectivas de aumento no fluxo de passageiros

22 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS

23 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Set competitivo DESEMPENHO DO SET COMPETITIVO DO HOTEL LINX CANOAS PROPOSTO Segmentação estimada Estimativa de 2017 Hotel Número de UHs Negócios Eventos/ Grupos Quantidade Ponderada de OutrosOcc. Quartos Diária Média Líquida RevPAR Concorrentes Primários % 16 % 11 % ,8 % R$ 128,11 R$ 65,12 Concorrentes Secundários % 15 % 10 % ,4 % R$ 125,14 R$ 73,07 Fonte: HVS/HotelInvest Concorrentes - Geral % 16 % 10 % ,6 % R$ 126,92 R$ 68,06 O set competitivo é definido de acordo com o padrão de produto, o perfil da demanda, o posicionamento de mercado e a distância do Linx Canoas. O mercado hoteleiro de Canoas é pequeno, assim, devido à proximidade com o aeroporto de Porto Alegre e com os municípios vizinhos de Esteio e São Leopoldo, o Linx Canoas competirá, parcialmente, também com os hotéis destas regiões. Há predomínio de hotéis econômicos, com produtos antigos e menos qualificados. Observação: a diária média dos hotéis analisados é expressa em valores reais de setembro de 2018, líquidas de taxas e impostos, como ISS, PIS, COFINS e as comissões de terceiros, sem café da manhã. Identificação de 13 competidores entre primários e secundários. Total de 706 UHs competitivas

24 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Set competitivo HOTÉIS DO SET COMPETITIVO DO HOTEL LINX CANOAS PROPOSTO Hotel Nº de UHs Categoria Localização Competidor Canoas Parque Hotel 130 Econômico Canoas Primário Hotel Metropolitan 126 Econômico Canoas Primário Ibis Canoas 132 Econômico Canoas Primário Ville House Premium 57 Econômico Canoas Primário Hotel Express 70 Supereconômico Canoas Secundário Hotel Klein Ville Premium 80 Supereconômico Esteio Secundário Hotel 10 São Leopoldo 81 Econômico São Leopoldo Secundário Work Hotel 49 Econômico São Leopoldo Secundário Hotel Confort São Leopoldo 60 Supereconômico São Leopoldo Secundário Hotel Suarez 78 Econômico São Leopoldo Secundário Ibis Porto Alegre 154 Econômico Porto Alegre - Aeroporto Secundário Hotel Express Aeroporto 101 Econômico Porto Alegre - Aeroporto Secundário Intercity Express 146 Midscale Porto Alegre - Aeroporto Secundário Fonte: HVS/HotelInvest A maioria dos competidores possui produto desgastado e marca pouco competitiva

25 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Segmentação da demanda SEGMENTAÇÃO DO MERCADO COMPETITIVO Negócios Eventos/Grupos Outros 10% 16% 74% Fonte: HVS/HotelInvest A maior parte da demanda por hospedagem do set competitivo é do segmento de negócios

26 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Segmento de eventos MERCADO DE EVENTOS Os congressos, feiras e eventos corporativos realizados na região metropolitana de Porto Alegre têm impacto também em Canoas, sendo geradores de demanda hoteleira local. Os principais eventos para a região são, além de eventos que acontecem no Velopark e na Fiergs, os listados abaixo: - Fimec (março): 40 mil visitantes - Expoagro (março): 55 mil visitantes - Expointer (agosto/setembro): 500 mil visitantes - Construsul (agosto): 70 mil visitantes - Freio de Ouro (agosto): 20 mil visitantes PRINCIPAIS ESPAÇOS PARA EVENTOS Centro de Eventos FIERGS, em Porto Alegre: conta com salas, um pavilhão e um teatro distribuídos em mais de 36 mil m². Parque Estadual de Exposições Assis Brasil, em Esteio: 45,3 mil m² de pavilhões cobertos e 70 mil m² de área para exposição. Centro de Eventos e Negócios FENAC, em Novo Hamburgo: mais de 36 mil m² de área construída, com área de exposição de m², centro de eventos e auditório para pessoas. ESPAÇOS DE EVENTOS DA REGIÃO FENAC S/A Feiras Parque de Exposições Assis Brasil FIERGS A cidade não conta com centro de eventos, porém atende demanda gerada por espaços da região

27 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Principais centros de eventos CENTRO DE CONVENÇÕES FENAC CENTRO DE CONVENÇÕES FIERGS PARQUE ESTADUAL DE EXPOSIÇÕES ASSIS BRASIL

28 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Evolução de oferta NOVA OFERTA HOTELEIRA Hotéis Propostos Número de UHs Ano Estimado de Abertura Desenvolvedor Estágio de Desenvolvimento Linx Canoas Melnick Even Fase final de construção Total UHs 162 UHs competitivas 162 Fonte: HVS/HotelInvest Na tabela acima encontra-se a previsão de novos projetos hoteleiros no município. Atualmente, além do hotel em estudo, não há outro empreendimento em desenvolvimento que já tenha sido divulgado no mercado. Além do Linx Canoas, não há novos empreendimentos hoteleiros atualmente em desenvolvimento no município

29 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Hotéis atuais e futuros MAPA DO SET COMPETITIVO Legenda Linx Canoas Competidores primários Competidores secundários Fonte: HVS / HotelInvest

30 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Projeção de demanda DEMANDA BASE DEMANDA INDUZIDA DEMANDA NÃO- ACOMODADA Demanda atualmente acomodada pelos hotéis do set competitivo em análise. A demanda base anual é igual ao total da oferta x 365 dias x ocupação média anual do mercado. Representa a demanda adicional que se espera atrair após a abertura de um novo gerador de demanda, como novas grandes empresas, centros de convenções ou megaeventos. Refere-se aos indivíduos que não puderam se hospedar na região, em razão da indisponibilidade de oferta em um determinado período. Com a abertura de novos hotéis, é de se esperar que parte dessa demanda venha a ser acomodada no mercado. DEMANDA POTENCIAL

31 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Demanda potencial 10,0% EVOLUÇÃO DA DEMANDA POTENCIAL 8,7% 3,0% 4,3% 4,6% 4,8% 4,8% 2,9% 2,9% Fonte: HVS/HotelInvest Em 2018, os hotéis do set competitivo já recuperaram parte da demanda que deixou de viajar nos últimos anos. Em 2020, em razão da abertura do Linx Canoas e da absorção da demanda até então não acomodada no mercado, a demanda local deverá apresentar forte crescimento. Entre 2021 e 2024 prevê-se um novo ciclo de crescimento da economia, com crescimentos de demanda acima de 4% a.a. Desaceleração do crescimento em longo prazo devido às incertezas futuras. Evolução média de demanda de 5,09% a.a. entre 2017 e

32 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Evolução de oferta e demanda PROJEÇÃO DE OFERTA E DEMANDA DO MERCADO ,0% P E R N O I T E S ,0% 42,0% 28,0% 14,0% O C U P A Ç Ã O ,0% Fonte: HVS/HotelInvest Oferta Demanda Taxa de OCC A ocupação do mercado deverá crescer em curto prazo, em razão da retomada da economia nacional e da recuperação da demanda perdida nos últimos anos. Em 2020, a ocupação do mercado cairá pontualmente, em razão da abertura do Linx Canoas, com retomada de crescimento nos anos seguintes. A taxa de ocupação do mercado deverá evoluir de forma crescente nos próximos anos, com exceção do ano de abertura do Linx Canoas

33 6. POSICIONAMENTO E PENETRAÇÃO DO LINX CANOAS

34 6. POSICIONAMENTO E PENETRAÇÃO DO LINX CANOAS Taxa de ocupação e diária média PREVISÃO DE DIÁRIA MÉDIA PARA O MERCADO E PARA O EMPREENDIMENTO (R$) Anos Ocupação Mercado (Ano fiscal) Evolução da diária média Diária média líquida Ocupação Evolução da diária média Hotel Proposto (ano fiscal) Ano base 53,6 % R$126,92 R$155,00 * 122,1 % ,0 0,0 % 126, ,7 3,0 130, ,7-3,0 126,80 43,0 % 147,12 116,0 92,9 % ,0 0,0 126,80 50,0 5,3 % 154,86 122,1 109, ,6 3,0 130,61 57,0 3,0 159,51 122,1 118, ,4 3,0 134,52 60,0 3,0 164,29 122,1 119, ,7 5,0 141,25 62,0 5,0 172,51 122,1 118, ,2 5,0 148,31 63,0 5,0 181,13 122,1 118, ,5 5,0 155,73 65,0 5,0 190,19 122,1 119,4 * Diária média se o Linx Canoas estivesse em operação no ano base valor equivalente a R$ 198 de diária bruta com café da manhã Fonte: HVS/HotelInvest Projeções em valores reais de setembro de 2018 Desempenho do Linx Canoas no ano estabilizado (2026): R$ 190,19 de diária média líquida (equivalente a R$ 238,72 de diária bruta com impostos, taxas e café-damanhã) e 65% de ocupação. Foi considerado que a diária média líquida (sem taxas, impostos, comissões de terceiros e café da manhã) do Linx Canoas equivaleria a R$ 155,00 se ele estivesse operando no ano base das projeções (2017), acima de seus competidores, e em linha com o Ibis Canoas, devido ao produto atualizado e afiliação a uma rede hoteleira. Em 2018, observa-se estabilidade de tarifa devido à recuperação da demanda, já em 2019, concretizando-se as perspectivas de crescimento econômico do país, estima-se que os hoteleiros conseguirão aplicar reajustes acima da inflação. Nos anos seguintes, espera-se uma retomada de crescimento de diária em razão da melhoria do cenário econômico, com exceção de 2020, anos em que a diária deverá diminuir em virtude da abertura do Linx Canoas. No primeiro ano de operação (2020), será concedido um desconto de 5% à diária do Linx Canoas, a fim do hotel se tornar conhecido na região. Assim, em 2021, essa diária será recuperada e estará em linha com o mercado. Diária média líquida Penetração da diária média Penetração de RevPAR

35 7. DRE SINTÉTICO DO LINX CANOAS

36 7. DRE SINTÉTICO DO LINX CANOAS PREVISÃO RESUMIDA DE RECEITAS E DESPESAS (R$ MIL) Diária média equivalente a R$ 238,72 com impostos, taxas e café-da-manhã (em 2026) Estabilizado Unidades Habitacionais: Ocupação: 43% 50% 57% 60% 62% 63% 65% Diária Média: R$147 R$155 R$160 R$164 R$173 R$181 R$190 RevPAR: R$63 R$77 R$91 R$99 R$107 R$114 R$124 Dias em Operação: Pernoites: RECEITAS Hospedagem R$3.741 R$4.578 R$5.376 R$5.829 R$6.324 R$6.747 R$7.310 Alimentos e Bebidas Eventos Outros Departamentos Total DESPESAS DEPARTAMENTAIS LUCRO DEPARTAMENTAL TOTAL DESPESAS OPERACIONAIS RESULTADO OPERACIONAL Basic Fee LUCRO ANTES DAS DESPESAS FIXAS DESPESAS FIXAS RESULTADO OPERACIONAL * R$56 R$772 R$1.413 R$1.724 R$2.031 R$2.354 R$2.799 As estimativas de receitas e despesas variam conforme a evolução de ocupação e diária apresentadas no slide 34 e levam em consideração o atual momento econômico do país. No primeiro ano de operação, é natural que a ocupação do Linx Canoas esteja abaixo da média do mercado. Nos anos seguintes, em razão de seus esforços comerciais, é natural que o hotel passe a ser mais conhecido e ganhe penetração de mercado. As projeções estão expressas em valores reais de setembro de 2018 e não consideram efeitos de inflação. *As despesas departamentais são expressas como um percentual das receitas departamentais. *Obs: valor antes de impostos. Fonte: HVS/HotelInvest O DRE sintético apresentado considera todas as despesas e remuneração das partes, conforme previsto no contrato de investimento coletivo. EBTIDA de 26% no ano estabilizado (2026)

37 8. ESTIMATIVA DO INVESTIMENTO POR APARTAMENTO

38 8. ESTIMATIVA DO INVESTIMENTO POR APARTAMENTO Tabela de venda das unidades (à vista) A tabela abaixo apresenta o valor de venda à vista de cada tipo de unidade autônoma, conforme informações da Melnick-Even. A tabela apresenta as estimativas de custo de construção, FF&E (montagem, equipagem, decoração, enxoval), despesas pré-operacionais, capital de giro e taxas e impostos. Unidade autônoma Unidades disponíveis Área privativa (m²) Fração ideal (1) Valor da unidade autônoma à vista (2) Aporte FF&E e EOS (3 e 4) Aporte gastos pré-operacionais (5) Aporte capital de giro (6) Impostos e taxas (7) Total do investimento à vista 611 e ,79 0,0056 R$ ,63 R$47.762,13 R$4.911,90 R$4.517,52 R$11.269,82 R$ , e ,69 0,0058 R$ ,43 R$48.592,34 R$4.997,27 R$4.596,04 R$11.672,65 R$ , e ,73 0,0058 R$ ,87 R$49.276,06 R$5.067,59 R$4.660,70 R$11.716,42 R$ ,64 417, 506, 517, 713, 814, 1107 e ,78 0,0058 R$ ,91 R$48.641,19 R$5.002,31 R$4.600,65 R$11.711,57 R$ , e ,93 0,0058 R$ ,04 R$50.301,62 R$5.173,07 R$4.757,71 R$11.839,57 R$ , ,17 0,0059 R$ ,66 R$48.885,35 R$5.027,42 R$4.623,75 R$11.881,51 R$ , ,78 0,0063 R$ ,69 R$52.743,45 R$5.424,19 R$4.988,66 R$12.697,02 R$ , e ,73 0,0090 R$ ,41 R$77.552,41 R$7.975,56 R$7.335,19 R$18.186,27 R$ , e ,97 0,0090 R$ ,02 R$77.405,90 R$7.960,49 R$7.321,32 R$18.278,98 R$ ,71 (1) Fração ideal relativa à área privativa total do hotel (2) Valores de out/18. Os valores das unidades autônomas serão reajustados pelo INCC-DI até a data de quitação da unidade. (3) Valor do aporte do FF&E pode ser majorado em até 20%, conforme item 7.1 do Termo de Adesão à SCP. (4) Conforme item 5.5 do Termo de Adesão à SCP. O valor será reajustado pelo IGP-M até a data de quitação. (5) Conforme item 5.5 do Termo de Adesão à SCP. O valor será reajustado pelo IGP-M até a data de quitação. (6) Conforme item 5.5 do Termo de Adesão à SCP. O valor será reajustado pelo IGP-M até a data de quitação. (7) Valor de taxas e impostos é estimado em 4% do valor da unidade autônoma, conforme adotado no capítulo 7 do Estudo de Viabilidade do hotel Obs.: além dos valores acima mencionados, não existe nenhum outro custo administrativo ou taxa que será incorrido na aquisição do CIC hoteleiro pelo comprador da(s) parte(s) ideal(is)

39 8. ESTIMATIVA DO INVESTIMENTO POR APARTAMENTO Tabela de venda das unidades (a prazo) A tabela abaixo apresenta o valor de venda a prazo de cada tipo de unidade autônoma, conforme informações da Melnick-Even. A tabela apresenta as estimativas de custo de construção, FF&E (montagem, equipagem, decoração, enxoval), despesas pré-operacionais, capital de giro e taxas e impostos. Unidade autônoma Unidades disponíveis Área privativa (m²) Fração ideal (1) Valor da unidade autônoma a prazo (1) Aporte FF&E e EOS (2 e 3) Aporte gastos pré-operacionais (4) Aporte capital de giro (5) Impostos e taxas (6) Total do investimento a prazo 611 e ,79 0,0056 R$ ,14 R$47.762,13 R$4.911,90 R$4.517,52 R$12.264,56 R$ , e ,69 0,0058 R$ ,68 R$48.592,34 R$4.997,27 R$4.596,04 R$12.748,89 R$ , e ,73 0,0058 R$ ,51 R$49.276,06 R$5.067,59 R$4.660,70 R$12.770,41 R$ ,27 417, 506, 517, 713, 814, 1107 e ,78 0,0058 R$ ,04 R$48.641,19 R$5.002,31 R$4.600,65 R$12.797,32 R$ , e ,93 0,0058 R$ ,63 R$50.301,62 R$5.173,07 R$4.757,71 R$12.878,05 R$ , ,17 0,0059 R$ ,57 R$48.885,35 R$5.027,42 R$4.623,75 R$13.007,21 R$ , ,78 0,0063 R$ ,25 R$52.743,45 R$5.424,19 R$4.988,66 R$13.873,64 R$ , e ,73 0,0090 R$ ,40 R$77.552,41 R$7.975,56 R$7.335,19 R$19.766,44 R$ , e ,97 0,0090 R$ ,34 R$77.405,90 R$7.960,49 R$7.321,32 R$19.895,60 R$ ,65 (1) Fração ideal relativa à área privativa total do hotel (2) Valores de out/18. Os valores das unidades autônomas serão reajustados pelo INCC-DI até a data de quitação da unidade. (3) Valor do aporte do FF&E pode ser majorado em até 20%, conforme item 7.1 do Termo de Adesão à SCP. (4) Conforme item 5.5 do Termo de Adesão à SCP. O valor será reajustado pelo IGP-M até a data de quitação. (5) Conforme item 5.5 do Termo de Adesão à SCP. O valor será reajustado pelo IGP-M até a data de quitação. (6) Conforme item 5.5 do Termo de Adesão à SCP. O valor será reajustado pelo IGP-M até a data de quitação. (7) Valor de taxas e impostos é estimado em 4% do valor da unidade autônoma, conforme adotado no capítulo 7 do Estudo de Viabilidade do hotel Obs.: além dos valores acima mencionados, não existe nenhum outro custo administrativo ou taxa que será incorrido na aquisição do CIC hoteleiro pelo comprador da(s) parte(s) ideal(is)

40 8. ESTIMATIVA DO INVESTIMENTO POR APARTAMENTO Composição do valor de cada unidade habitacional à vista Apresentamos abaixo a estimativa de investimento para a aquisição à vista da unidade de 23,78 m², que corresponde a sete das 21 unidades que estão à venda. Os valores à vista referentes às demais unidades estão descritos no slide 38. Quando adquirida à vista, o valor total a ser investido pelo comprador de cada unidade hoteleira de 23,78 m² de área privativa será de R$ ,63, em valores reais na data base de outubro de Neste valor, estão inclusos: O valor da unidade (R$ ,91), que deverá ser quitado no momento da aquisição da unidade; Os aportes de pré-operacional (R$ 5.002,31), capital de giro inicial (R$ 4.600,62) e FF&E e EOS* (R$ ,19), que deverão ser pagos em 12 parcelas a partir de outubro/2018, conforme consta no item 5.5 do Termo de Adesão à SCP, e as despesas de ITBI e emolumentos notariais (R$ ,57), que serão pagas quando da lavratura pública de compra e venda da unidade hoteleira (estimada em janeiro/2020); As análises de rentabilidade para a unidade de 23,78 m² estão apresentadas na seção 9 (slide 42), já para os demais tipos de unidades, as análises estão no Anexo I (slide 68). *FF&E furniture, fixtures and equipment: mobília, decoração e equipamentos para o apartamento e áreas comuns. O valor real total à vista a ser desembolsado por cada unidade habitacional de 23,78 m² será de R$ ,

41 8. ESTIMATIVA DO INVESTIMENTO POR APARTAMENTO Composição do valor de cada unidade habitacional a prazo Apresentamos abaixo a estimativa de investimento para a aquisição a prazo da unidade de 23,78 m², que corresponde a sete das 21 unidades que estão à venda. Os valores a prazo referentes às demais unidades estão descritos no slide 39. Quando adquirida a prazo, o valor total a ser investido pelo comprador de cada unidade hoteleira de 23,78 m² de área privativa será de R$ ,51, em valores reais na data base de outubro de Neste valor, estão inclusos: O valor da unidade (R$ ,04), que deverá ser pago em 4 (quatro) parcelas mensais de R$20.615,19 (vinte mil seiscentos e quinze reais e dezenove) pagas no ato da compra e em 30 (trinta), 60 (sessenta) e 90 (noventa) dias, acrescidas de 9 parcelas mensais e consecutivas após o pagamento da parcela 4 (quatro) de R$ 5.497,38 (cinco mil, quatrocentos e noventa e sete reais e trinta e oito centavos). Na data da entrega da unidade (novembro de 2019), o montante remanescente de R$ ,82 (cento e noventa e sete mil, novecentos e cinco reais e oitenta e dois centavos) deverá ser quitado pelo adquirente via financiamento bancário e/ou por recursos próprios. Estas parcelas serão atualizadas mensalmente pelo INCC-DI dos últimos 12 meses (3,74% a.a.); Os aportes de pré-operacional (R$ 5.002,31), capital de giro inicial (R$ 4.600,62) e FF&E e EOS* (R$ ,19), que deverão ser pagos em 12 parcelas a partir de outubro/2018, conforme consta no item 5.5 do Termo de Adesão à SCP, e as despesas de ITBI e emolumentos notariais (R$ ,32), que serão pagas quando da lavratura pública de compra e venda da unidade hoteleira (estimada em janeiro/2020). As análises de rentabilidade para a unidade de 23,78 m² estão apresentadas na seção 9 (slide 42), já para os demais tipos de unidades, as análises estão no Anexo I (slide 68). O valor real total a prazo a ser desembolsado por cada unidade habitacional será de R$ ,

42 9. TAXA INTERNA DE RETORNO DO INVESTIMENTO

43 9. TAXA INTERNA DE RETORNO DO INVESTIMENTO Comprador das unidades habitacionais A análise de rentabilidade do Linx Canoas será calculada sob a perspectiva do comprador do condohotel. Para isso, levou-se em consideração os seguintes passos: Preço de venda à vista de cada unidade hoteleira do Linx Canoas Proposto, conforme definido pela Melnick-Even; Preço de venda a prazo de cada unidade hoteleira do Linx Canoas Proposto, conforme definido pela Melnick-Even; Projeção do fluxo de caixa do investidor (comprador do condo-hotel): é projetado um fluxo de caixa durante o período de implantação do projeto e os 10 anos seguintes de operação. Em outras palavras, considera-se o valor pago pela UH (Unidade Habitacional) e suas perspectivas de resultado operacional. Ao final do 10º ano de operação, adotou-se como premissa a venda do apartamento (descontada a taxa de corretagem 6%). Para a estimativa do valor potencial de venda futura, foi utilizado um cap rate de 0,5% a.m., índice atualmente adotado no mercado secundário (fonte: Fundo Maxinvest, com base em 250 vendas de apartamentos registradas nos últimos anos.) Para o cálculo do VPL (Valor Presente Líquido), levouse em consideração o fluxo de caixa do negócio descontado a uma taxa que representa a expectativa de retorno de um típico investidor de condo-hotel. Historicamente, o comprador de condo-hotel tem uma expectativa de retorno próximo a 0,5% a.m. sobre o capital investido, a partir do ano estabilizado do empreendimento. Com base nessa premissa e também nos registros de transações do Fundo Maxinvest, adotou-se a taxa de desconto de 0,53% a.m.. Com base nesses passos, calculou-se a rentabilidade potencial do comprador da unidade de 23,78 m². Para as demais unidades autônomas, a análise da rentabilidade (TIR, VPL e ROI mensal) está apresentada no Anexo I (slide 68)

44 9. TAXA INTERNA DE RETORNO DO INVESTIMENTO Análise da rentabilidade à vista FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 23,78 M² DE ÁREA PRIVATIVA) Preço de venda da UH FF&E + Pré-Operacional e Capital de Giro ITBI + Emolumentos Resultado Operacional + Venda da Unidade Fluxo de Caixa do Investidor ( ) (47.758) (11.362) TIR nominal 5,15% Fonte: HVS/HotelInvest VPL nominal ( ) O fluxo de caixa acima apresenta o volume de investimento e o resultado operacional por unidade habitacional de 23,78 m². Em valores nominais, o valor total à vista da UH é de R$ ,63 e já considera os valores referentes ao FF&E, capital de giro inicial, pré-operacional e outros custos (ITBI e emolumentos notariais, conforme indicados pela incorporadora Melnick-Even e pela operadora hoteleira GJP). Os valores estão apresentados no slide 40 e serão desembolsados pelos investidores antes do início da operação hoteleira. Com exceção do custo da unidade (R$ ,91), os demais custos foram corrigidos pelo IGP-M, conforme indicação da Melnick-Even. Ao final do 10º ano de operação, considera-se também a venda do ativo, além do resultado operacional do hotel. Premissas de inflação Itaú BBA de 06 de setembro de 2018: 2018 (4,1%), 2019 (4,2%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%) e 2022 (4,0%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2023 a 2030, adotou-se o IPCA de 2022 (4,0% a.a.). Para correção das parcelas futuras (FF&E, capital de giro e pré-operacional), adotou-se projeção do Itaú BBA para IGP-M: 2018 (9,0%), 2019 (4,3%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%), e 2022 em diante (4,0%). Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,59% a.m. em valores nominais no 10º ano de operação

45 9. TAXA INTERNA DE RETORNO DO INVESTIMENTO Análise da rentabilidade a prazo Fonte: HVS/HotelInvest FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 23,78 M² DE ÁREA PRIVATIVA) Preço de venda da UH , , FF&E + Pré-Operacional e Capital de Giro , , ITBI + Emolumentos , Resultado Operacional + Venda da Unidade Fluxo de Caixa do Investidor (76.899) ( ) (13.164) TIR nominal 3,54% VPL nominal ( ) O fluxo de caixa acima apresenta o volume de investimento a prazo e o resultado operacional por unidade habitacional de 23,78 m². Em valores nominais, o valor total a prazo da UH é de R$ ,35 e já considera os valores referentes ao FF&E, capital de giro inicial, pré-operacional e outros custos (ITBI e emolumentos notariais, conforme indicados pela incorporadora Melnick-Even e pela operadora hoteleira GJP). O cronograma de pagamento e os valores das parcelas estão descritos no slide 41 e serão desembolsados pelos investidores antes do início da operação hoteleira. As parcelas referentes ao custo da unidade foram corrigidas pelo INCC-DI dos últimos 12 meses (3,74% a.a.) e os demais custos foram corrigidos pelo IGP-M, conforme indicado pela Melnick-Even. Ao final do 10º ano de operação, considera-se também a venda do ativo, além do resultado operacional do hotel. Premissas de inflação Itaú BBA de 06 de setembro de 2018: 2018 (4,1%), 2019 (4,2%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%) e 2022 (4,0%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2023 a 2030, adotou-se o IPCA de 2022 (4,0% a.a.). Para correção das parcelas futuras (FF&E, capital de giro e pré-operacional), adotou-se projeção do Itaú BBA para IGP-M: 2018 (9,0%), 2019 (4,3%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%), e 2022 em diante (4,0%). Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,50% a.m. em valores nominais no 10º ano de operação

46 10. TAXA DE CAPITALIZAÇÃO DO PROJETO

47 10. TAXA DE CAPITALIZAÇÃO DO PROJETO ROI do comprador do condo-hotel à vista 0,1% R$ 350 DISTRIBUIÇÃO E ROI ANUAIS POR UH (23,78 M²) 1,4% R$ ,7% R$ ,3% 6,5% 6,8% 7,1% R$ ,1% R$ ,2% R$ R$ ,4% R$ R$ R$ Fonte: HVS/HotelInvest Distribuição anual por UH ROI calculado com base no valor de aquisição nominal da UH à vista com FF&E, custos de capital de giro, préoperacional e custos com ITBI e emolumentos notariais, conforme descrito no slide 40. Com exceção do custo da unidade (R$ ,91), todos os demais custos foram corrigidos pelo IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado). Premissas de inflação Itaú BBA de 06 de setembro de 2018: 2018 (4,1%), 2019 (4,2%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%) e 2022 (4,0%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2023 a 2030, adotou-se o IPCA de 2022 (4,0% a.a.). Para correção das parcelas futuras (FF&E, capital de giro e pré-operacional), adotou-se projeção do Itaú BBA para IGP-M: 2018 (9,0%), 2019 (4,3%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%), e 2022 em diante (4,0%). Distribuição anual de R$ por UH e ROI de 7,1% no 10º ano de operação (2029). ROI

48 10. TAXA DE CAPITALIZAÇÃO DO PROJETO ROI do comprador do condo-hotel a prazo DISTRIBUIÇÃO E ROI ANUAIS POR UH (23,78 M²) R$ 350 0,1% 1,2% R$ ,3% 5,5% 5,8% 6,0% R$ ,3% R$ ,6% R$ R$ ,9% R$ ,3% R$ R$ R$ Fonte: HVS/HotelInvest Distribuição anual por UH ROI ROI calculado com base no valor de aquisição nominal da UH a prazo com FF&E, custos de capital de giro, préoperacional e custos com ITBI e emolumentos notariais, conforme descrito no slide 41. O custo da unidade (R$ ,04) foi corrigido pelo INCC-DI dos últimos 12 meses (3,7%), enquanto os demais custos foram corrigidos pelo IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado). Premissas de inflação Itaú BBA de 06 de setembro de 2018: 2018 (4,1%), 2019 (4,2%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%) e 2022 (4,0%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2023 a 2030, adotou-se o IPCA de 2022 (4,0% a.a.). Para correção das parcelas futuras (FF&E, capital de giro e pré-operacional), adotou-se projeção do Itaú BBA para IGP-M: 2018 (9,0%), 2019 (4,3%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%), e 2022 em diante (4,0%). Distribuição anual de R$ por UH e ROI de 6,0% no 10º ano de operação (2029)

49 10. TAXA DE CAPITALIZAÇÃO DO PROJETO Comparativo Cap Rate COMPARATIVO COM EMPREENDIMENTO HOTELEIRO EM OPERAÇÃO Distribuição média anual** Cap Rate (a.m.) Empreendimento Localização Preço Praticado* Fonte Hotel Econômico 1 Canoas R$ R$ 779 0,37% Pesquisa com imobiliárias Linx Canoas Canoas R$ R$ ,39% Melnick-Even * Os preços praticados para a unidade "Hotel Econômico 1" foi obtido por meio de pesquisas junto a corretores imobiliários da região. O preço de venda da unidade Linx Canoas refere-se ao preço de venda à vista da unidade padrão de 23,78m². ** A distribuição média informada para o "Hotel Econômico 1" refere-se ao período de janeiro/2017 a dezembro/2017. Esta distribuição média apresenta um patamar baixo em razão do cenário econômico. Para o Linx Canoas foi considerada a distribuição média mensal do ano estabilizado (2026) em valores reis de setembro de Conforme definição do Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados, elaborado e divulgado pelo Secovi-SP, a relação entre o rendimento médio anual e o preço de venda do ativo é o que define a taxa de capitalização (conhecida pela abreviação Cap Rate) praticada naquele momento no mercado. Na tabela acima, estão apresentadas as taxas de Cap Rate para o empreendimento Linx Canoas e para o empreendimento Hotel Econômico (em operação). O Hotel Econômico não teve seu nome divulgado em razão de não ser um empreendimento de capital aberto, com informações públicas disponibilizadas ao mercado. É importante observar que a taxa de capitalização pode variar em função da cidade onde o empreendimento está localizado, do tipo de produto hoteleiro e da gestão da operadora hoteleira

50 11. CONSIDERAÇÕES FINAIS

51 11. CONSIDERAÇÕES FINAIS Análise SWOT do projeto PONTOS FORTES Empreendimento moderno e afiliado a uma rede hoteleira com atuação nacional. Boa localização, visibilidade e facilidade de acesso a Porto Alegre e às cidades do entorno, como São Leopoldo e Esteio. Hotel Linx estará inserido dentro de um complexo imobiliário multiuso, com torres comerciais, residenciais, consultórios, mall e opções de alimentação. OPORTUNIDADES Centro de Convenções do Hotel Linx deverá ser referência em espaços de eventos dentro de hotéis. Atualmente na região, não existe espaço de eventos com a capacidade prevista para o projeto. SWOT PONTOS FRACOS Nenhum ponto negativo identificado. AMEAÇAS Desempenho modesto do mercado em curto prazo em razão da recessão econômica atual. Possível construção de novos hotéis, além do Linx Hotel. Recuperação econômica nacional e da demanda corporativa e de eventos poderá levar mais tempo que o estimado nas projeções. Demanda sensível a preço

52 11. CONSIDERAÇÕES FINAIS Parecer sobre a qualidade do empreendimento A qualidade de um hotel depende de diversos fatores, entre os quais a adequação do produto ao perfil da demanda, a localização do empreendimento, o profissionalismo e a força de marca do operador, as perspectivas de evolução do mercado, e os parceiros envolvidos na estruturação do negócio. Com base em tais variáveis, a seguir são apresentadas as principais considerações da HVS em relação ao projeto em desenvolvimento. Produto desenvolvido conforme o Manual de Melhores Práticas: o Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados, publicado em 2012 pelo SECOVI-SP em parceria com a ABIH, o FOHB, a Adit Brasil e o Fhoresp tem como finalidade principal (...) disponibilizar parâmetros, referências e procedimentos que permitam caracterizar, de maneira objetiva, o que é, na prática, um bom produto imobiliário de investimento hoteleiro (SECOVI, 2012). O manual pode ser visualizado no site do SECOVI. Investimento assessorado pela HVS: líder mundial em consultoria e serviços focados em hotéis, empreendimentos de uso misto, condomínios hoteleiros, cassinos e no setor do entretenimento. Fundada em 1980, a companhia realiza mais de estudos anualmente para proprietários imobiliários, operadoras hoteleiras, incorporadoras e desenvolvedores em todo o mundo. Os executivos da HVS são considerados os principais especialistas nas regiões em que atuam. Por meio de uma rede de mais de 40 escritórios e 350 profissionais, a HVS oferece uma inigualável gama de serviços complementares para o setor hoteleiro. Na América do Sul, a HVS é representada pela área de consultoria da HotelInvest fundada em 1999, referência em assessoria de investimento hoteleiro na região

53 11. CONSIDERAÇÕES FINAIS Parecer sobre a qualidade do empreendimento Operadora hoteleira GJP, empresa brasileira: possui atualmente mais de quartos em operação no país. Atualmente, a rede tem sob sua gestão 11 hotéis em todo o país. A empresa foi criada em 2005 pelo empresário Guilherme Paulus, presidente do conselho da CVC. Bandeira Linx adequada ao mercado local: a marca Linx é uma marca econômica, com produto moderno e inovador. Os hotéis Linx oferecem produtos com conforto, aliado a um preço acessível. Todos os hotéis oferecem café-da-manhã e internet gratuitos e estão localizados próximos a rodovias e aeroportos, facilitando a locomoção de seus hóspedes. Boa localização para implantação de um hotel: o hotel Linx estará localizado dentro de um complexo imobiliário multiuso, com opções de alimentação. Sua localização também facilita o deslocamento até Porto Alegre e cidades do entorno, como São Leopoldo e Esteio, sede de importantes empresas e espaços de eventos geradores de demanda hoteleira local. Área de eventos do Hotel Linx: o hotel terá uma área de eventos com capacidade para até 470 pessoas, sendo a maior área de eventos dentro de hotel da cidade. Este será um diferencial do empreendimento, podendo atender eventos corporativos e sociais do município e do entorno. Perspectiva de operação lucrativa desde o primeiro ano de operação: distribuição média mensal de R$ (em valores reais de setembro de 2018) a partir do ano estabilizado para a unidade de 23,78 m². Diminuição na velocidade da recuperação econômica nacional pode reduzir as perspectivas de evolução de desempenho do setor hoteleiro: as projeções do estudo partem de uma gradual recuperação econômica nacional já a partir de Caso esta recuperação leve mais tempo que o esperado, as perspectivas de evolução de demanda e diária podem ser afetadas

54 11. CONSIDERAÇÕES FINAIS Parecer sobre a qualidade do empreendimento A implantação de novos hotéis, além dos indicados no estudo, também é um risco atrelado ao projeto: apesar de todas as precauções terem sido tomadas, e todas as fontes disponíveis terem sido consultadas, é possível que outros empreendimentos que ainda não estejam em planejamento atualmente venham a ser implantados na região. Gestão hoteleira eficiente: as premissas do estudo consideram custos atrelados a uma gestão hoteleira eficiente, com um equipe enxuta e acompanhamento permanente dos custos pela operadora. O Linx Canoas tem perspectivas de operação lucrativa. As premissas adotadas consideram que sua localização e seu produto, atrelados a uma gestão eficiente, serão diferenciais que permitirão vantagens competitivas ao empreendimento

55 12. CONDIÇÕES RESTRITIVAS

56 12. CONDIÇÕES RESTRITIVAS Esse relatório é apresentado como um estudo de viabilidade para uma propriedade proposta específica; isso não é um relatório de avaliação econômica. Esse relatório é uma versão resumida e simplificada, que apresenta as principais conclusões do estudo desenvolvido. Nenhuma responsabilidade é assumida nas questões de natureza legal, e tampouco sobre o direito à propriedade, a qual se assume ser comercializável e livre de quaisquer restrições de escritura ou direito de uso. A propriedade é avaliada como sendo legalmente livre e desimpedida, a não ser que tenha sido apresentado o contrário, no relatório. Não consideramos quaisquer elementos no solo do terreno em estudo que venham a desvalorizar o empreendimento. Os avaliadores não são qualificados para avaliar tais condições. Nós não realizamos uma perícia técnica no terreno, e não assumimos quaisquer responsabilidades relacionadas a esse assunto. Desenhos, fotografias, mapas e outras imagens foram incluídos para auxiliar o leitor a visualizar a propriedade. Assume-se que o uso do imóvel descrito será dentro dos limites do terreno, e que não haverá qualquer tipo de invasão do local. Todas as informações obtidas de terceiros não contratados pela HVS são assumidas como verdadeiras e corretas. Não assumimos qualquer responsabilidade sobre o mau entendimento dessas informações. Assumimos que o uso do solo e a construção do hotel estão de acordo com as leis locais de zoneamento. Assumimos que a propriedade está em total acordo com as leis, licenças e regulamentações locais e que estas podem ser renovadas livremente ou transferidas para proprietários terceiros. Contratos de financiamento, leasing e similares não foram considerados, a menos que especificados no relatório

57 12. CONDIÇÕES RESTRITIVAS Nenhuma informação deste estudo pode ser reproduzida em separado, ou fora do contexto deste relatório, nem mesmo ser distribuída para o público através de materiais publicitários, relações públicas, jornais, revistas ou outra mídia sem o consentimento formal escrito da HVS. Não se pode requerer à HVS testemunhar ou apresentar-se em juízo em razão dessa análise sem a existência de preparações prévias, e apenas quando os gastos incorridos sejam devidamente cobertos adiantadamente. Os avaliadores não se responsabilizam por quaisquer eventos, condições ou circunstâncias que afetem o valor de mercado da propriedade que venham a se concretizar após a data deste relatório ou a data de inspeção da propriedade. de mercado do empreendimento. As projeções financeiras apresentadas nesse relatório presumem um desenvolvimento responsável e uma competente administração. Qualquer variação nestas condições pode acarretar um significativo impacto nos resultados operacionais projetados. As estimativas de resultados operacionais apresentadas neste relatório estão baseadas na evolução das atuais condições econômicas da área de mercado analisada e não levam em consideração os efeitos de qualquer mudança abrupta nas condições econômicas locais. Nós não garantimos que estas estimativas sejam alcançadas, mas elas foram preparadas com base em todas as informações a que tivemos acesso ao longo da realização do estudo e em nosso melhor julgamento. Os resultados projetados neste estudo consideraram a operação com 162 unidades habitacionais para o Linx Canoas. A qualidade da administração do hotel tem uma relação direta com a viabilidade econômica ou o valor

58 12. CONDIÇÕES RESTRITIVAS Muitos dos números apresentados neste relatório foram gerados através do uso de modelos sofisticados de computador que fazem cálculos considerando-se três ou mais casas decimais. Com o objetivo de simplificar a observação dos números, a maioria deles foi arredondada. Portanto, esses números podem ser sujeitos a pequenos desvios de arredondamento. Está acordado que nossa responsabilidade para com o cliente está limitada, para fins de indenização por eventuais danos, ao valor dos encargos pagos pela realização deste trabalho. Nossa responsabilidade está limitada exclusivamente ao cliente, e o uso deste relatório por terceiros está sob risco do cliente ou dos próprios terceiros. especificamente definidos neste relatório. Todas as opiniões, recomendações e conclusões expressadas no decorrer deste trabalho foram desenvolvidos pela equipe da HVS como funcionários, e não como indivíduos independentes. As premissas de posicionamento de diária e de custo de operação adotadas no estudo levam em consideração outras marcas já consolidadas no segmento de mercado econômico. O estudo de viabilidade econômica e avaliação de hotéis é ao mesmo tempo uma ciência e uma arte. Apesar de serem aplicados diversos cálculos matemáticos para prover indicações, a estimativa final sobre a rentabilidade e o valor do empreendimento é subjetiva e deve ser influenciada pela experiência do avaliador e por outros fatores não

59 13. CONSULTORES ENVOLVIDOS NO ESTUDO

60 13. CONSULTORES ENVOLVIDOS NO ESTUDO DIOGO FORMAÇÃO ACADÊMICA: EXPERIÊNCIA PROFISSIONAL: ESTUDOS REALIZADOS: HISTÓRICO PROFISSIONAL: OUTRAS INFORMAÇÕES: CANTERAS Sócio-diretor Graduado em Engenharia pela USP. Pós-graduado em Administração de Empresas pela FGV. Quase 30 anos de experiência no setor hoteleiro. Coordenou mais de 500 estudos de mercado, no Brasil e no exterior. Foi diretor de desenvolvimento do Caesar Park e da Atlantica Hotels. Lecionou a disciplina Desenvolvimento de Projetos Hoteleiros na FGV durante 8 anos. Em 1999, trouxe a HVS para o Brasil. Em 2007, estruturou e implementou o Fundo Hotel Maxinvest. Coordenador do Conselho Consultivo do Manual de Melhores Práticas para os Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados do SECOVI. PEDRO CYPRIANO Diretor Graduado em Turismo pela USP. MBA Executivo pelo Insper. Mestrado em Desenvolvimento Hoteleiro pela Universidad de Alicante/USP. 12 anos de experiência no setor turístico e hoteleiro. Atuação em cerca de 300 projetos, no Brasil e no exterior. Foi consultor sênior na THR/ Dream Resorts & Hotels, na Espanha, desenvolvendo estudos de viabilidade e planos estratégicos na Europa, no Oriente Médio e na América Latina. Também atuou em dezenas de estudos de mercado da SPTuris, do MTur e de diversas consultorias nacionais. Autor do livro Desenvolvimento Hoteleiro no Brasil, pela editora SENAC (publicado em dezembro de 2014)

61 13. CONSULTORES ENVOLVIDOS NO ESTUDO ESTUDOS REALIZADOS POR DIOGO CANTERAS E PEDRO CYPRIANO NOS ÚLTIMOS 3 ANOS: Site hoteleiro Santos, SP Hotel midscale São Paulo, SP Hotel upscale Florianópolis, SC Resort Cornélio Procópio, PR Hotel econômico Brasília, DF Hotel supereconômico São Paulo, SP Hotel econômico Boa Vista, RR Hotel midscale Porto Alegre, RS Hotel econômico Uberlândia, MG Hotel midscale Porto Alegre, RS Hotel upper-midscale Bragança Paulista, SP Hotel upper-midscale Morro de São Paulo, BA Hotel econômico Navegantes, SC Site hoteleiro Rio de Janeiro, RJ Hotel econômico Canoas, RS Hotel econômico Mogi Guaçu, SP Site hoteleiro Rio de Janeiro, RJ Hotel upscale São Paulo, SP Hotel midscale São José do Rio Preto, SP Hotel upscale Rio de Janeiro, RJ Hotel econômico Mogi das Cruzes, SP Hotel upscale São Paulo, SP Hotel econômico São Paulo, SP Site hoteleiro Goiânia, GO Site hoteleiro Santos, SP Hotel midscale Rio de Janeiro, RJ Hotel econômico Uberlândia, MG Hotel econômico São José dos Campos, SP Hotel upscale São Paulo, SP Hotel econômico São Paulo, SP Hotel luxury Rio de Janeiro, RJ Hotel econômico Porto Velho, RO Hotel econômico Canoas, RS Hotel midscale São Paulo, SP Hotel econômico Uberlândia, MG Hotel upper-midscale São Paulo, SP Hotel midscale São José do Rio Preto, SP Site hoteleiro Goiânia, GO Hotel upper-midscale Delfinópolis, MG Hotel midscale Bogotá, Colômbia Hotel midscale Medellín, Colômbia Resort Cartagena, Colômbia Hotel econômico Maringá, PR Hotel econômico Registro, SP Hotel econômico São Carlos, SC Hotel econômico Resende, RJ Hotel econômico Ourinhos, MG Hotel econômico Uberaba, MG Hotel midscale São José do Rio Preto, SP Hotel econômico Campinas, SP Hotel econômico Poços de Caldas, MG Hotel luxury São Paulo, SP Hotel upper-midscale São Paulo, SP Hotel midscale Recife, PE Hotel econômico Dourados, MS Hotel upper-midscale São Paulo, SP Hotel luxury São Paulo, SP Hotel luxury São Paulo, SP Hotel midscale Uberlândia, MG Hotel econômico Porto Alegre, RS Hotel upper-midscale Porto Alegre, RS Hotel econômico Poços de Caldas, MG Hotel upscale São Paulo, SP Hotel econômico Canoas, RS

62 13. CONSULTORES ENVOLVIDOS NO ESTUDO REBECCA RIBEIRO Analista FORMAÇÃO ACADÊMICA: Graduada em Turismo pela USP. EXPERIÊNCIA PROFISSIONAL: 6 anos de experiência no setor hoteleiro. ESTUDOS REALIZADOS: Atuou em cerca de 50 projetos no Brasil. HISTÓRICO PROFISSIONAL: Trabalhou em uma das principais agências de viagens corporativas do Brasil, a Kontik Franstur. Possui vasta experiência em diversos mercados e categorias, tendo analisado desde hotéis supereconômicos a hotéis de luxo e resorts, além de ter atuado como asset manager de quatro hotéis na cidade de São Paulo. ESTUDOS REALIZADOS NOS ÚLTIMOS 3 ANOS: Site hoteleiro Santos, SP Hotel upscale Rio de Janeiro, RJ Hotel midscale São Paulo, SP Hotel upscale Florianópolis, SC Resort Cornélio Procópio, PR Hotel econômico Brasília, DF Hotel supereconômico São Paulo, SP Hotel midscale Porto Alegre, RS Hotel econômico Uberlândia, MG Hotel econômico São José dos Campos, SP Hotel upscale São Paulo, SP Hotel econômico Maringá, PR Hotel econômico Uberaba, MG Hotel midscale São José do Rio Preto, SP Hotel econômico Poços de Caldas, MG Hotel upper-midscale São Paulo, SP Hotel midscale Recife, PE Hotel econômico Dourados, MS Hotel midscale Uberlândia, MG Hotel econômico São Paulo, SP Hotel econômico Porto Alegre, RS Hotel upper-midscale Porto Alegre, RS Hotel econômico Poços de Caldas, MG Hotel upscale São Paulo, SP Hotel econômico Canoas, RS

63 14. CERTIFICAÇÃO

64 14. CERTIFICAÇÃO Por este documento, certifica-se que, de nosso conhecimento e experiência: As apresentações dos fatos nesse relatório são verdadeiras e corretas; As análises, opiniões e conclusões desse relatório estão limitadas aos pressupostos e condições limitantes aqui descritas, e são pessoais, imparciais e sem quaisquer preconceitos; Não há nenhum interesse presente ou futuro por parte da HVS em relação à propriedade estudada nesse relatório e à compra de unidades dos hotéis em comercialização, e tampouco há interesses pessoais, com respeito às partes envolvidas; Não há quaisquer preconceitos em relação à propriedade que foi estudada para esse relatório ou às partes envolvidas com esse trabalho; Não há conflito de interesses que diminua a independência necessária da empresa ao desempenho de suas funções. Nosso envolvimento nessa tarefa não foi vinculado ao desenvolvimento ou apresentação de resultados pré-determinados; Os honorários da HVS por completar esse trabalho não têm componentes variáveis e não estão vinculados ao desenvolvimento ou apresentação de resultados ou direção específica de desempenho que favoreçam alguma causa específica do cliente, ao fato de se atingir algum resultado estipulado, ou à ocorrência de algum evento subsequente diretamente relacionado ao uso pretendido desse estudo. Nos últimos 12 meses, a Melnick- Even pagou à HVS a título de remuneração por estudos de viabilidade e assessoria estratégica o montante total de R$ ,00. Desse total, R$ ,00 referem-se ao presente estudo de viabilidade. Diogo Canteras Sócio Diretor HVS Canteras & Associados

65 15. GLOSSÁRIO

66 15. GLOSSÁRIO ADR: Diária média (Average Daily Rate). ABIH: Associação Brasileira da Indústria de Hotéis. ADIT Brasil: Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil. A&B: Alimentos e Bebidas. Asset Management: Gestão estratégica de ativos. Basic Fee: Uma das fontes de remuneração da operadora hoteleira, calculada como um percentual sobre a receita total do hotel. Cap Rate: Taxa de desconto, calculada com base na divisão entre o resultado anual do negócio e o seu valor de mercado. Condo-Hotel: É o empreendimento aprovado nos órgãos públicos como hotel e submetido ao regime de condomínio edilício. O proprietário ou titular de direitos aquisitivos sobre unidade autônoma não poderá usar sua unidade autônoma para moradia, como também não poderá fazer a cessão de seu uso a terceiros que não seja o gestor hoteleiro, sendo obrigatória a sua participação no pool (Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados, SECOVI: 2012). Demanda Base: Demanda atualmente acomodada pelos hotéis do set competitivo em análise. A demanda base anual é igual ao total da oferta x 365 dias x ocupação média anual do mercado. Demanda Induzida: Representa a demanda adicional que se espera atrair após a abertura de um novo gerador de demanda, como novas grandes empresas, centros de convenções ou megaeventos. Demanda não Acomodada: Refere-se aos indivíduos que não puderam se hospedar na região, pois todos os quartos já estavam ocupados no período que a reserva foi solicitada. Demanda Potencial: Resultado da soma da Demanda Base, Demanda Induzida e Demanda não acomodada. DRE: Demonstração do Resultado do Exercício

67 15. GLOSSÁRIO EBITDA: Lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização. Fair Share: Fatia ideal de mercado. FF&E: Móveis, decoração e equipamentos (Furniture, fixture and equipment). Fhoresp: Federação de Hotéis, Restaurantes, Bares e Similares do Estado de SP. FOHB: Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil. Fundo de Reposição: Taxa para a reposição de ativos e conservação do hotel, calculada com base em um percentual da receita total do empreendimento. GOP: Lucro Operacional Bruto (Gross operating profit). Incentive Fee: Uma das fontes de remuneração da operadora hoteleira, calculada como um percentual sobre o GOP do hotel. IPCA: Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo. IGP-M: Índice Geral de Preços do Mercado. IPTU: Imposto Predial e Territorial Urbano. Occ: Taxa de ocupação do hotel. PIB: Produto Interno Bruto. RevPAR: Receita por Apartamento Disponível (Revenue per available room). ROI: Retorno Sobre Investimento. SECOVI: Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo. SELIC: Sistema Especial de Liquidação e de Custódia. SWOT: Forças, Fraquezas, Oportunidades e Ameaças. TIR: Taxa Interna de Retorno. UH: Unidade Habitacional. Utilidades: Gastos como energia elétrica, gás, combustível gerador e água. VPL: Valor Presente Líquido. Observação: uma explicação detalhada de todos os termos técnicos utilizados neste estudo podem ser consultados em:

68 16. ANEXO I TAXA INTERNA DE RETORNO DO EMPREENDIMENTO

69 TAXA INTERNA DE RETORNO DO EMPREENDIMENTO Comprador das unidades habitacionais Nos próximos slides serão apresentadas as análises de rentabilidade do Linx Canoas sob a perspectiva do comprador do condo-hotel para as diversas unidades disponíveis, conforme tabelas apresentadas nos slides 38 e 39. Para isso, levou-se em consideração os seguintes passos: Preço de venda à vista de cada unidade hoteleira do Linx Canoas Proposto, conforme definido pela Melnick Even; Preço de venda a prazo de cada unidade hoteleira do Linx Canoas Proposto, conforme definido pela Melnick Even; Projeção do fluxo de caixa do investidor (comprador do condo-hotel): é projetado um fluxo de caixa durante o período de implantação do projeto e os 10 anos seguintes de operação. Em outras palavras, considera-se o valor pago pela UH (Unidade Habitacional) e suas perspectivas de resultado operacional. Ao final do 10º ano de operação, adotou-se como premissa a venda do apartamento (descontada a taxa de corretagem 6%). Para a estimativa do valor potencial de venda futura, foi utilizado um cap rate de 0,5% a.m, índice atualmente adotado no mercado secundário (fonte: Fundo Maxinvest, com base em 250 vendas de apartamentos registradas nos últimos anos. Com base nesses passos, calculou-se a rentabilidade potencial do comprador do condo-hotel para cada tipo de unidade hoteleira. Para o cálculo do VPL (Valor Presente Líquido), levouse em consideração o fluxo de caixa do negócio descontado a uma taxa que representa a expectativa de retorno de um típico investidor de condo-hotel. Historicamente, o comprador de condo-hotel tem uma expectativa de retorno próximo a 0,5% a.m. sobre o capital investido, a partir do ano estabilizado do empreendimento. Com base nessa premissa e também nos registros de transações do Fundo Maxinvest, adotou-se a taxa de desconto de 0,53% a.m

70 TAXA INTERNA DE RETORNO DO EMPREENDIMENTO Análise da rentabilidade à vista Unidade de 22,79 m² FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 22,79 M² DE ÁREA PRIVATIVA) Preço de venda da UH FF&E + Pré-Operacional e Capital de Giro ITBI + Emolumentos Resultado Operacional + Venda da Unidade Fluxo de Caixa do Investidor ( ) (46.895) (10.935) TIR nominal 5,11% Fonte: HVS/HotelInvest VPL nominal ( ) O fluxo de caixa acima apresentado está baseado na tabela de venda informada pela Melnick-Even. A forma de cálculo utilizada segue a metodologia explicada no slide 44. Premissas de inflação Itaú BBA de 06 de setembro de 2018: 2018 (4,1%), 2019 (4,2%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%) e 2022 (4,0%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2023 a 2030, adotou-se o IPCA de 2022 (4,0% a.a.). Para correção das parcelas futuras (FF&E, capital de giro e pré-operacional), adotou-se projeção do Itaú BBA para IGP-M: 2018 (9,0%), 2019 (4,3%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%), e 2022 em diante (4,0%). Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,59% a.m. em valores nominais no 10º ano de operação

78 TAXA INTERNA DE RETORNO DO EMPREENDIMENTO Análise da rentabilidade a prazo Unidade de 22,79 m² Fonte: HVS/HotelInvest FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 22,79 M² DE ÁREA PRIVATIVA) Preço de venda da UH , , FF&E + Pré-Operacional e Capital de Giro , , ITBI + Emolumentos , Resultado Operacional + Venda da Unidade Fluxo de Caixa do Investidor (74.045) ( ) (12.663) TIR nominal 3,50% VPL nominal ( ) O fluxo de caixa acima apresentado está baseado na tabela de venda informada pela Melnick-Even. A forma de cálculo utilizada segue a metodologia explicada no slide 45. Premissas de inflação Itaú BBA de 06 de setembro de 2018: 2018 (4,1%), 2019 (4,2%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%) e 2022 (4,0%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2023 a 2030, adotou-se o IPCA de 2022 (4,0% a.a.). Para correção das parcelas futuras (FF&E, capital de giro e pré-operacional), adotou-se projeção do Itaú BBA para IGP-M: 2018 (9,0%), 2019 (4,3%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%), e 2022 em diante (4,0%). Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,50% a.m. em valores nominais no 10º ano de operação

84 TAXA INTERNA DE RETORNO DO EMPREENDIMENTO Análise da rentabilidade a prazo Unidade de 36,73 m² Fonte: HVS/HotelInvest FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 36,73 M² DE ÁREA PRIVATIVA) Preço de venda da UH , , FF&E + Pré-Operacional e Capital de Giro , , ITBI + Emolumentos , Resultado Operacional + Venda da Unidade Fluxo de Caixa do Investidor ( ) ( ) (20.433) TIR nominal 3,49% VPL nominal ( ) O fluxo de caixa acima apresentado está baseado na tabela de venda informada pela Melnick-Even. A forma de cálculo utilizada segue a metodologia explicada no slide 45. Premissas de inflação Itaú BBA de 06 de setembro de 2018: 2018 (4,1%), 2019 (4,2%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%) e 2022 (4,0%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2023 a 2030, adotou-se o IPCA de 2022 (4,0% a.a.). Para correção das parcelas futuras (FF&E, capital de giro e pré-operacional), adotou-se projeção do Itaú BBA para IGP-M: 2018 (9,0%), 2019 (4,3%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%), e 2022 em diante (4,0%). Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,50% a.m. em valores nominais no 10º ano de operação

85 TAXA INTERNA DE RETORNO DO EMPREENDIMENTO Análise da rentabilidade a prazo Unidade de 36,97 m² Fonte: HVS/HotelInvest FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 36,97 M² DE ÁREA PRIVATIVA) Preço de venda da UH , , FF&E + Pré-Operacional e Capital de Giro , , ITBI + Emolumentos , Resultado Operacional + Venda da Unidade Fluxo de Caixa do Investidor ( ) ( ) (20.540) TIR nominal 3,50% VPL nominal ( ) O fluxo de caixa acima apresentado está baseado na tabela de venda informada pela Melnick-Even. A forma de cálculo utilizada segue a metodologia explicada no slide 45. Premissas de inflação Itaú BBA de 06 de setembro de 2018: 2018 (4,1%), 2019 (4,2%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%) e 2022 (4,0%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2023 a 2030, adotou-se o IPCA de 2022 (4,0% a.a.). Para correção das parcelas futuras (FF&E, capital de giro e pré-operacional), adotou-se projeção do Itaú BBA para IGP-M: 2018 (9,0%), 2019 (4,3%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%), e 2022 em diante (4,0%). Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,50% a.m. em valores nominais no 10º ano de operação

86 Diogo Canteras (+5511) Cristiano Vasques (+5511) Pedro Cypriano (+5511) Rebecca Ribeiro (+5511) HVS South America Av. Brig. Faria Lima J São Paulo, SP Brazil (+55) (+55) Fax Renata Cassani (+5511) Carolina Lopes (+5511) Rachel Benfatti (+5511) Em associação com:

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