Análise de Viabilidade Hoteleira

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1 Análise de Viabilidade Hoteleira Hotel Linx Proposto, Canoas, RS Melnick-Even 18 de Dezembro de 2015 Em associação com: - 1 -

2 São Paulo, 18 de dezembro de Ref: Estudo de Viabilidade Hotel Linx Canoas Proposto Canoas, Rio Grande do Sul Apresentamos a seguir a análise simplificada para inserção de um empreendimento hoteleiro na cidade de Canoas. O estudo oferece um diagnóstico da propriedade indicada e do mercado de hospedagem local. O relatório foi preparado seguindo as normas estabelecidas pela Appraisal Foundation, que constam no documento Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP). A HVS certifica que não tem qualquer interesse na propriedade e que sua contratação e remuneração não são vinculadas aos resultados apresentados neste relatório. O empreendimento proposto é o objeto dos comentários desenvolvidos neste relatório e de todos os pressupostos e condições limitantes aqui apontados. Atenciosamente, HVS South America Vinícius Moreti, Analista Pedro Cypriano, Gerente Diogo Canteras, Sócio - 2 -

3 ÍNDICE 1. Introdução (p. 4) 2. O Projeto Hoteleiro / Escolha da Operadora (p. 7) 3. Análise da Localização (p. 13) 4. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas (p. 15) 5. Análise do Mercado Hoteleiro e Perspectivas (p. 20) 6. Posicionamento e Penetração do Hotel Proposto (p. 31) 7. Estimativa de Investimento por Apartamento (p. 33) 8. DRE Sintético do Hotel Proposto (p. 36) 9. Taxa Interna de Retorno do Empreendimento (p. 38) 10. Taxa de Capitalização do Projeto (p.42) 11. Considerações Finais (p. 46) 12. Condições Restritivas (p. 51) 13. Consultores Envolvidos no Estudo (p. 54) 14. Glossário (p. 57) 15. Anexo I Tabela de investimento por UH (p. 60) 16. Anexo II TIR por UH (p. 63) - 3 -

4 1. INTRODUÇÃO - 4 -

5 1. INTRODUÇÃO A empresa HVS é líder mundial em consultoria e serviços especializados em hotelaria. Na América do Sul, é representada pela área de consultoria da HotelInvest fundada em 1999, referência em assessoria de investimento hoteleiro na região. A HVS/HotelInvest foi contratada para elaborar um Estudo de Mercado e de Viabilidade Econômica para um empreendimento hoteleiro de categoria econômica, a ser implantado na cidade de Canoas. O empreendedor é a empresa Melnick Even, uma das maiores incorporadoras do Rio Grande do Sul, com 22 anos de atuação no mercado gaúcho. A parceria com a Even alia o conhecimento do mercado local à experiência e solidez da Even, uma das maiores incorporadoras do Brasil e de capital aberto. A Melnick Even realiza projetos inovadores com alto padrão de execução e atendimento. O objetivo deste relatório é apresentar as principais conclusões do estudo, o qual oferece um diagnóstico do projeto em desenvolvimento e do mercado de hospedagem na cidade de Canoas. O relatório foi preparado seguindo as normas estabelecidas pela Appraisal Foundation, que constam no documento Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP). Todo o trabalho de campo e as projeções presentes neste relatório foram desenvolvidos em julho de

6 1. INTRODUÇÃO Metodologia A metodologia utilizada para desenvolver esse estudo é baseada em pesquisas de mercado e em técnicas de avaliação adotadas pelo American Institute of Real Estate Appraisers e pelo Appraisal Institute, contida em diversas publicações de Stephen Rushmore, entre as quais: The Valuation of Hotels and Motels (Chicago: American Institute of Real Estate Appraisers, 1978); Hotels, Motels and Restaurants: Valuations and Market Studies (Chicago: American Institute of Real Estate Appraisers, 1983); The Computerized Income Approach to Hotel/Motel Market Studies and Valuations (Chicago: American Institute of Real Estate Appraisers, 1990); Hotels and Motels: A Guide to Market Analysis, Investment Analysis, and Valuations (Chicago: Appraisal Institute, 1992); Hotels and Motels Valuations and Market Studies (Chicago: Appraisal Institute, 2001). As principais etapas relacionadas ao estudo são apresentadas esquematicamente no fluxograma ao lado. Economia e Turismo Regional Coleta dos Dados e Análise das Informações Avaliação do Terreno do Hotel Posicionamento Mercadológico do Hotel proposto Projeções Operacionais do Hotel proposto Análise Financeira do Hotel proposto Avaliação da Oferta Hoteleira Avaliação de Demanda Hoteleira Metodologia internacionalmente aceita, conforme as normas estabelecidas pela entidade norte-americana Appraisal Institute

7 2. O PROJETO HOTELEIRO / ESCOLHA DA OPERADORA - 7 -

8 2. O PROJETO HOTELEIRO / ESCOLHA DA OPERADORA Conceito e características principais Hotel de padrão econômico com 162 Uhs, sendo 88 Uhs com metragem de 23,78 m² (unidade padrão). Conforme Prospecto Resumido do empreendimento, 129 Uhs (unidades autônomas) serão alvo de distribuição pública. Inauguração prevista: Janeiro/2020. (Entrega das chaves em Dezembro/2019). A&B: restaurante aberto no café-da-manhã e refeições expressas. O retaurante também atenderá a área de eventos e possíveis passantes que queiram fazer uma refeição no hotel. Isso deverá elevar a receita de A&B ao empreendimento. Lobby com área para leitura, business center, lavanderia e fitness center, além de centro de convenções com capacidade para até 470 pessoas, a maior área de eventos em hotel do município. Empreendimento hoteleiro inserido no primeiro complexo imobiliário multiuso de Canoas, com torres comercial, residencial, consultórios médicos e um mall com lojas e opções de alimentação. Produto moderno e inovador. Será o hotel com a maior área de eventos da cidade

9 2. O PROJETO HOTELEIRO / ESCOLHA DA OPERADORA Fotos do Hotel Linx Aeroporto Rio de Janeiro - 9 -

10 2. O PROJETO HOTELEIRO / ESCOLHA DA OPERADORA Conceito e características principais A marca Linx é uma marca econômica, que busca oferecer produtos com conforto, aliado a um preço acessível. Todos os hotéis oferecem café-da-manhã e internet gratuitos e estão localizados próximos de rodovias e aeroportos, facilitando a locomoção de seus hóspedes. No Brasil, a marca está presente na cidade do Rio de Janeiro, próximo ao Aeroporto Internacional RIOgaleão. Há um plano de negócios em andamento para construção de 19 hotéis Linx na Região Sul, incluindo a cidade de Canoas. Operadora GJP: operadora brasileira, com mais de apartamentos em operação. Até 2016, a rede deverá ter sob sua gestão 22 hotéis em todo o país. A empresa foi criada em 2005 pelo empresário Guilherme Paulus, presidente do conselho da CVC, maior operadora de turismo da América Latina. Parceria com a CVC: com diversos hotéis (em operação e em desenvolvimento) voltados para o segmento de lazer, a rede GJP mantém uma forte parceria com a CVC, maior operadora de turismo da América Latina. Marca econômica administrada por uma operadora com mais de apartamentos em operação

11 2. O PROJETO HOTELEIRO Tabela de venda das unidades (à vista) A tabela abaixo apresenta o valor de venda à vista de cada tipo de unidade autônoma, conforme informações da Melnick-Even. Fração ideal Valor da Unidade autônoma Quantidade de Área em relação ao unidade unidades deste tipo privativa(m²) terreno de autônoma à cada unidade vista (R$) 401, 501, 601, 701, 801, 901, 1001, 1101, ,78 0, R$ ,82 402, 502, 702, 802, 1102, 1202, 403, 503, 703, 803, 1103, 1203, 506, 706, 806, 1106, 1206, 507, 707, 807, 1107, 1207, 408, 508, 708, 808, 1108, 1208, 409, 509, 709, 809, 1109, 1209, 412, 512, 712, 812, 1112, 1212, 413, 513, 713, 813, 913, 1113, 1213, 414, 514, 714, 814, 914, 1114, 1214, 417, 517, 717, 817, 917, 1117, ,78 0, R$ ,36 404, 504, 604, 704, 804, 904, 1004, 1104, ,73 0, R$ , ,58 0, R$ ,15 505, 605, 705, 805, 905, 1005, 1105, ,35 0, R$ , ,17 0, R$ ,43 410, 510, 610, 710, 810, 910, 1010, 1110, ,93 0, R$ ,70 411, 511, 611, 711, 811, 1011, 1111, ,79 0, R$ ,96 415, 615, 715, 815, 1015, 1115, ,97 0, R$ ,94 416, 516, 616, 816, 916, 1016, ,73 0, R$ ,21 418, 518, 618, 718, 818, 918, 1018, 1118, ,69 0, R$ ,96 Observação: Valores em jan/2016. Os valores das unidades autônomas serão reajustados pelo índice INCC-DI até a data de pagamento. O valor da unidade autônoma à vista informado na tabela acima não compreende os aportes adicionais de (i) FF&E e EOS; (ii) gastos pré-operacionais; (iii) capital de giro; e (iv) impostos e taxas. Os valores dos aportes adicionais estão informados no Anexo I deste documento

12 2. O PROJETO HOTELEIRO Tabela de venda das unidades (a prazo) A tabela abaixo apresenta o valor de venda a prazo de cada tipo de unidade autônoma, conforme informações da Melnick-Even. Valor da Fração ideal unidade Unidade autônoma Quantidade de Área em relação ao autônoma (R$), unidades deste tipo privativa(m²) terreno de confome cada unidade condição de tabela (a prazo) 401, 501, 601, 701, 801, 901, 1001, 1101, ,78 0, R$ ,53 402, 502, 702, 802, 1102, 1202, 403, 503, 703, 803, 1103, 1203, 506, 706, 806, 1106, 1206, 507, 707, 807, 1107, 1207, 408, 508, 708, 808, 1108, 1208, 409, 509, 709, 809, 1109, 1209, 412, 512, 712, 812, 1112, 1212, 413, 513, 713, 813, 913, 1113, 1213, 414, 514, 714, 814, 914, 1114, 1214, 417, 517, 717, 817, 917, 1117, ,78 0, R$ ,06 404, 504, 604, 704, 804, 904, 1004, 1104, ,73 0, R$ , ,58 0, R$ ,05 505, 605, 705, 805, 905, 1005, 1105, ,35 0, R$ , ,17 0, R$ ,17 410, 510, 610, 710, 810, 910, 1010, 1110, ,93 0, R$ ,87 411, 511, 611, 711, 811, 1011, 1111, ,79 0, R$ ,72 415, 615, 715, 815, 1015, 1115, ,97 0, R$ ,94 416, 516, 616, 816, 916, 1016, ,73 0, R$ ,65 418, 518, 618, 718, 818, 918, 1018, 1118, ,69 0, R$ ,58 Observação: Valores em jan/2016. Os valores das unidades autônomas serão reajustados pelo índice INCC-DI até a data de pagamento. O valor da unidade autônoma a prazo informado na tabela acima não compreende os aportes adicionais de (i) FF&E e EOS; (ii) gastos préoperacionais; (iii) capital de giro; e (iv) impostos e taxas. Os valores dos aportes adicionais estão informados no Anexo I deste documento

13 3. ANÁLISE DA LOCALIZAÇÃO

14 3. ANÁLISE DA LOCALIZAÇÃO Acessibilidade, visibilidade e entorno Endereço: Av. Getúlio Vargas, s/n. Boa acessibilidade: a cidade de Canoas está inserida próximo a uma ampla malha de rodovias. O acesso é feito pela rodovia BR-116. O Aeroporto Internacional de Porto Alegre está localizado a 10 km de distância. Boa visibilidade: não há construções elevadas no entorno imediato que possam prejudicar sua visibilidade. O Hotel Proposto está localizado na principal avenida da região. Nesta área, encontram-se, a uma distância de aproximadamente 5km, alguns importantes pontos de interesse da região, como o calçadão, o shopping Canoas e shopping Bourbon, o Hospital de Canoas, as universidades Ritter dos Reis e Unilasalle, entre outros. O projeto estará inserido em um complexo multiuso, com opções de restaurantes e lojas, o que deve contribuir para a valorização da região. Principais empresas de Canoas: Refap Petrobras, AGCO, International Engines, Ulbratech, entre outras. LOCALIZAÇÃO E ENTORNO Legenda Hotel Proposto Empresas Universidades Fonte: HVS / Hotel Invest Localizado em uma das principais avenidas de Canoas, com fácil acesso às empresas da região, à capital Porto Alegre e aos municípios vizinhos

15 4. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS

16 4. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS Cenário nacional PIB: Média de crescimento de 4,4% a.a. entre 2003 e A partir de 2011, a média anual caiu para 1,6 a.a.. Em curto prazo (2015 e 2016), espera-se queda no PIB nacional (conforme projeção do Boletim Focus). A partir de 2017, espera-se uma retomada gradual do crescimento. Inflação: Aumento das pressões inflacionárias no período de 2010 a Câmbio: O país vive um período de valorização do dólar desde 2012, tendência que vem se acentuando em razão dos sinais de recuperação da economia dos EUA e conseguinte redirecionamento do fluxo futuro de capitais e da perda do grau de investimento por agências classificadoras de risco. Em 2015, a média anual do câmbio fechou em R$ 3,39 (estimativa Boletim Focus). Juros: A taxa básica de juros SELIC, que foi reduzida sistematicamente desde agosto de 2011, chegou ao patamar de 7,25% em novembro de 2012, porém voltou a subir e fechou 2015 em 14,25%. (Boletim Focus, 18 de dezembro de 2015). DADOS SOCIOECONÔMICOS NACIONAIS Ano PIB 1 Inflação (IPCA) Câmbio (R$/ US$) 2 Taxa de Juros (SELIC) 3 Risco Brasil 4 Fonte: Banco Central do Brasil / Boletim Focus (18/12/2015) Balança Comercial ,1% 9,3% 3,08 23,2% , ,7% 7,6% 2,93 16,2% , ,2% 5,7% 2,43 19,0% , ,0% 3,1% 2,17 15,5% , ,1% 4,5% 1,95 12,0% , ,2% 5,9% 1,83 12,4% , ,3% 4,3% 1,99 10,0% , ,5% 5,9% 1,75 9,8% , ,7% 6,5% 1,67 11,7% , ,9% 5,8% 1,95 8,53% , ,5% 5,9% 2,09 8,19% 194 6, ,1% 6,4% 2,36 10,94% 230-2,0 2015e -3,7% 10,7% 3,39 13,63% ,0 2016e -2,8% 6,9% 4,11 15,09% - 33,0 1 - PIB Real - Variação percentual sobre o mesmo período do ano anterior 2 - Câmbio comercial para compra: (R$) / (US$) - média anual 3 - Média anual 4 - Média anual 5- Saldo (R$ Bilhões - Nominais) e- Estimativa Evolução histórica favorável, porém com recente recessão econômica e pressão inflacionária

17 Milhares 4. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS Cenário local Canoas Canoas apresenta um crescimento econômico histórico acima da média nacional. Antes da crise, a economia da cidade apresentava alto potencial de crescimento. Em curto prazo, devido ao arrefecimento econômico nacional, observou-se um aumento do número de profissionais desligados. Principais empresas: Refap Petrobras (Refinaria), AGCO, Ulbratech, International Engines, Alstom Elec, entre outras. Crescimento econômico histórico acima da média nacional. Fonte: IPEADATA EMPREGOS FORMAIS DE CANOAS (2007/2014) 4,8% 3,7% 1,9% 11,9% 3,4% 0,5% 2,5% -3,8% Fonte: IPEADATA DADOS ECONÔMICOS DE CANOAS População Crescimento Médio Anual 0,78% PIB - R$ de 2010 (mil) % do PIB Estadual 2,6% 2,7% 2,7% 2,6% 2,6% 3,2% 3,3% 2,9% Crescimento Real do PIB (%) 8,5% 9,3% -4,6% 1,9% 5,9% 26,8% 2,5% -5,8% Crescimento Médio Anual 4,68% Estrutura do Setor Produtivo Admitidos Desligados Taxa de criação de empregos Agropecuária (%) 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Indústria (%) 33,0% 33,0% 35,1% 32,0% 31,8% 33,9% 35,5% Serviços(%) 50,4% 46,2% 50,6% 54,0% 55,6% 53,2% 51,2% Impostos (%) 16,5% 20,8% 14,3% 14,0% 12,5% 12,8% 13,3% 12,0% 8,0% 4,0% 0,0% -4,0% -8,0%

18 4. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS Perspectivas de investimentos Está previsto para inaugurar em abril de 2017 o Park Shopping Canoas, empreendimento da Multiplan que terá uma área construída de 120 mil m² e investimento da ordem de R$ 400 milhões (Fonte: Diário de Canoas / O Negócio do VAREJO 17/06/2015). Terminal Graneleiro Nidera Canoas: com investimento de R$ 80 milhões, o complexo terá 140,8 mil m² e capacidade de armazenagem de 90 mil toneladas. Previsão de início da obra até o final do ano e conclusão em 18 meses. PARK SHOPPING CANOAS PERSPECTIVA Fonte: Diário de Canoas, 17/06/

19 4. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS Fluxo aéreo de passageiros O Aeroporto Internacional Salgado Filho/ Porto Alegre, entre 2004 e 2014, apresentou uma taxa média anual de crescimento de passageiros de aproximadamente 10%. Atualmente, o aeroporto possui capacidade para até 13,5 milhões de passageiros por ano. Em junho de 2015, o governo federal anunciou um plano de concessões, incluindo o aeroporto de Porto Alegre. A expectativa é de que a concessão ao setor privado seja realizada em Dentre as obras previstas estão a ampliação da pista, do pátio e do terminal de passageiros. 9º aeroporto com maior fluxo de passageiros no país, com voos diretos para as principais cidades do Brasil, além de voos para Miami, Lisboa, Buenos Aires, Lima e Cidade do Panamá. Ano FLUXO DE PASSAGEIROS AEROPORTO INTERNACIONAL DE PORTO Embarque e desembarque de Passageiros ALEGRE Variação Percentual* ,5 9, ,2 19, ,6 38, ,0 53, ,7 74, ,1 107, ,4 143, ,4 156, ,2 148, ,7 162,7 * Variação percentual anual, em relação ao ano anterior ** Variação percentual acumulada, em relação a 2004 Fonte: INFRAERO Variação Percentual** Crescimento médio de 10% ao ano do fluxo de passageiros. A concessão do aeroporto, prevista para 2016, deverá aumentar sua capacidade operacional

20 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS

21 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Set competitivo DESEMPENHO DO SET COMPETITIVO DO HOTEL LINX CANOAS PROPOSTO Segmentação Estimada Estimativa 2014 Hotel Número de UHs Negócios Quantidade Ponderada de NegóciosQuartos Eventos / Grupos Outros Occ. Diária Média Líquida RevPAR Penetração da Ocupação Penetração de Receita Concorrentes - Geral % 16 % 10 % ,9 % R$ 155,88 R$ 98,06 100,0 % 100,0 % Fonte: HVS/HotelInvest O set competitivo é definido de acordo com o padrão de produto, o perfil da demanda, o posicionamento de mercado e a distância do Hotel Linx Canoas proposto. O mercado hoteleiro de Canoas é pequeno. Devido à proximidade com o aeroporto de Porto Alegre e com os municípios vizinhos de Esteio e São Leopoldo, o Hotel Linx proposto competirá também com os hotéis desta região. Há predomínio de hotéis econômicos, com produtos antigos e menos qualificados. Observação: a diária média dos hotéis analisados é expressa em valores reais de janeiro de 2016, líquidas de taxas e impostos, como ISS, PIS, COFINS e as comissões de terceiros, sem café da manhã. Identificação de 13 competidores entre primários e secundários. Total de 664 UHs competitivas

22 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Set competitivo HOTÉIS DO SET COMPETITIVO DO HOTEL LINX CANOAS PROPOSTO Hotel Nº de UHs Categoria Localização Competidor Canoas Parque Hotel 130 Econômico Canoas Primário Hotel Metropolitan 126 Econômico Canoas Primário Ibis Canoas 132 Econômico Canoas Primário Ville House Premium 57 Econômico Canoas Primário Hotel Express 70 Supereconômico Canoas Secundário Hotel Klein Ville Premium 80 Supereconômico Esteio Secundário Hotel 10 São Leopoldo 81 Econômico São Leopoldo Secundário Work Hotel 49 Econômico São Leopoldo Secundário Hotel Confort São Leopoldo 60 Supereconômico São Leopoldo Secundário Hotel Suarez 78 Econômico São Leopoldo Secundário Ibis Porto Alegre 154 Econômico Porto Alegre - Aeroporto Secundário Hotel Express Aeroporto 101 Econômico Porto Alegre - Aeroporto Secundário Intercity Express 146 Midscale Porto Alegre - Aeroporto Secundário A maioria dos competidores possui produto desgastado e marca pouco competitiva. Fonte: HVS/HotelInvest

23 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Segmentação da demanda SEGMENTAÇÃO DO MERCADO COMPETITIVO 10% 16% Negócios Eventos / Grupos Outros 74% Fonte: HVS/HotelInvest A maior parte da demanda por hospedagem do set competitivo é do segmento de negócios

24 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Segmento de Eventos MERCADO DE EVENTOS Os congressos, feiras e eventos corporativos realizados na região de Porto Alegre tem impacto também em Canoas, sendo geradores de demanda hoteleira local. Os principais eventos para a região são a Fimec (março), a Expoagro (março), a Expointer (agosto/setembro), a Construsul (agosto) e o Freio de Ouro (agosto), além de eventos que acontecem no Velopark e na Fiergs. Estimativa de publico por feira: - Fimec: 40 mil visitantes - Expoagro: 55 mil visitantes - Expointer: 500 mil visitantes - Construsul: 70 mil visitantes - Freio de Ouro: 20 visitantes ESPAÇOS DE EVENTOS DA REGIÃO PRINCIPAIS ESPAÇOS PARA EVENTOS Centro de Eventos FIERGS, em Porto Alegre: conta com salas, um pavilhão e um teatro distribuídos em mais de 36 mil m²; Parque Estadual de Exposições Assis Brasil, em Esteio: 45,3 mil m² de pavilhões cobertos e 70 mil m² de área para exposição; Centro de Eventos e Negócios FENAC, em Novo Hamburgo: mais de 36 mil m² de área construída, com área de exposição de m², centro de eventos e auditório para pessoas. A cidade não conta com centro de eventos, porém atende demanda gerada por espaços da região

25 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Principais Centros de Eventos CENTRO DE CONVENÇÕES FENAC CENTRO DE CONVENÇÕES FIERGS PARQUE ESTADUAL DE EXPOSIÇÕES ASSIS BRASIL

26 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Evolução de oferta NOVA OFERTA HOTELEIRA Hotéis Propostos Número de UHs Índice de Competitividade Data Estimada de Abertura Desenvolvedor Estágio de Desenvolvimento Hotel Linx GJP Proposto % 01/01/2020 Melnick-Even Em estudo Total 162 Fonte: HVS/HotelInvest Na tabela acima, encontra-se a previsão de novos projetos hoteleiros no município. Atualmente, além do hotel em estudo, não há outro empreendimento em desenvolvimento que já tenha sido divulgado no mercado. Além do Linx Canoas proposto, não há novos empreendimentos hoteleiros atualmente em desenvolvimento no município

27 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Hotéis atuais e futuros MAPA DO SET COMPETITIVO Legenda Hotel Proposto Competidores primários Competidores secundários Fonte: HVS / Hotel Invest

28 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Projeção de demanda DEMANDA BASE DEMANDA INDUZIDA DEMANDA NÃO- ACOMODADA Demanda atualmente acomodada pelos hotéis do set competitivo em análise. A demanda base anual é igual ao total da oferta x 365 dias x ocupação média anual do mercado. Representa a demanda adicional que se espera atrair após a abertura de um novo gerador de demanda, como novas grandes empresas, centros de convenções ou megaeventos. Refere-se aos indivíduos que não puderam se hospedar na região, em razão da indisponibilidade de oferta em um determinado período. Com a abertura de novos hotéis, é de se esperar que parte dessa demanda venha a ser acomodada no mercado. DEMANDA POTENCIAL

29 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Demanda potencial EVOLUÇÃO DA DEMANDA POTENCIAL 8,0% 0,0% 2,0% 3,0% 5,6% 5,7% 4,8% 4,8% 3,4% ,6% Fonte: HVS/HotelInvest Em 2015, devido ao cenário de retração da economia, observa-se uma queda da demanda corporativa e de eventos. Para 2016, o cenário deve se manter estável. A partir de 2017, espera-se uma retomada da economia, com reflexo gradual sobre a demanda hoteleira. Pico de crescimento em 2020, em razão da abertura do hotel Linx e da captação de demanda não acomodada no mercado. Desaceleração do crescimento em longo prazo devido às incertezas futuras. Evolução média de demanda de 3,3% a.a. a partir de

30 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Evolução de oferta e demanda PROJEÇÃO DE OFERTA E DEMANDA DO MERCADO P E R N O I T E S ,0% O 80,0% C 60,0% U P 40,0% A Ç 20,0% Ã 0,0% O Oferta Demanda Taxa de OCC Fonte: HVS/HotelInvest Em curto prazo, o mercado hoteleiro local deverá continuar com desempenho modesto, em razão do arrefecimento da economia nacional. Nos anos seguintes a ocupação do mercado deverá evoluir de forma crescente, com pequena queda em 2020, em razão da abertura do hotel. A taxa de ocupação do mercado deverá evoluir de forma crescente nos próximos anos, com exceção do ano de abertura do hotel

31 6. POSICIONAMENTO E PENETRAÇÃO DO HOTEL PROPOSTO

32 6. POSICIONAMENTO E PENETRAÇÃO DO HOTEL Taxa de ocupação e diária média PREVISÃO DE DIÁRIA MÉDIA PARA O MERCADO E PARA O EMPREENDIMENTO (R$) Anos Ocupação Região (ano fiscal) Evolução da Diária Média Diária Média Ocupação Empreendimento Proposto (ano fiscal) Evolução da Diária Média Diária Média Penetração da Diária Média Ano Base 62,9 % R$ 155,88 R$ 181,30 * ,2-10,0 % 140, ,2-3,0 136, ,2 0,0 136, ,7 3,0 140, ,8 3,0 144, ,1-5,0 137,15 47,0 % -5,0 % 159,52 116,3 % ,9 3,0 141,26 53,0 3,0 164,30 116, ,3 3,0 145,50 59,0 3,0 169,23 116, ,8 3,0 149,87 62,0 3,0 174,31 116, ,6 3,0 154,36 63,0 3,0 179,54 116,3 * Diária Média do Hotel Proposto se estivesse em operação no ano base (2014). Equivalente a R$ 212,49 de diária bruta com Fonte: HVS/HotelInvest Projeções em valores reais de janeiro de 2016 café-da-manhã. Desempenho do Hotel Linx Canoas proposto no ano estabilizado (2024): R$ 179,54 de diária média líquida (equivalente a R$ 212,49 de diária bruta com café-damanhã) e 63% de ocupação. Foi considerado que a diária média líquida (sem taxas, impostos, comissões de terceiros e café da manhã) do Hotel Linx Canoas proposto equivaleria a R$ 181,30 se ele estivesse operando no ano base das projeções (2014), acima de seus competidores, devido ao produto atualizado e afiliação a uma rede hoteleira. Em 2015, observa-se uma queda de tarifa devido à retração da demanda. Em 2016, em razão do momento econômico atual, estima-se que os hoteleiros conseguirão aplicar reajustes abaixo da inflação (queda real de tarifa). Nos anos seguintes, espera-se uma retomada de crescimento de diária em razão da melhoria do cenário econômico. Apenas em 2020 deve haver uma pequena queda em virtude da abertura do Hotel Linx Canoas

33 7. ESTIMATIVA DO INVESTIMENTO POR APARTAMENTO

34 7. ESTIMATIVA DO INVESTIMENTO POR APARTAMENTO Composição do valor de cada unidade habitacional à vista Apresentamos abaixo a estimativa de investimento para a aquisição à vista da unidade mais recorrente no Projeto Hoteleiro, de 23,78 m². Os valores referentes às demais unidades (25,78 m², 23,73 m², 24,58 m², 24,35 m², 24,17 m², 23,93 m², 22,79 m², 36,97 m², 36,73 m² e 23,69 m²) estão descritos no Anexo II ao presente Estudo de Viabilidade. Conforme informado pela Melnick-Even, o valor à vista a ser investido pelo comprador de cada unidade hoteleira de 23,78 m² de área privativa será de R$ ,87, em valores de janeiro de Neste valor, estão inclusos o custo da unidade (R$ ,36), o custo referente ao FF&E e EOS* (R$ ,41), o custo de capital de giro (R$ 4.150,93) e pré-operacional (R$ 4.513,32), além de outros custos que deverão ser arcados pelo comprador: ITBI e emolumentos notariais (4% do valor de venda da unidade, aproximadamente R$ ,85). Os valores indicados para as taxas de FF&E, capital de giro inicial e pré-operacional foram indicados pela GJP, futura operadora do hotel, e deverão ser pagos em 12 parcelas antes da abertura do hotel. Estes valores serão corrigidos pelo IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) até a data do pagamento. A análise de TIR para a unidade de 23,78 m² está apresentada na seção 9. Para os demais tipos de unidades, a análise está apresentada no Anexo II (página 63). *Obs: FF&E furniture, fixtures and equipment: mobília, decoração e equipamentos para o apartamento e áreas comuns. O valor real total à vista a ser desembolsado por cada unidade habitacional será de R$ ,

35 7. ESTIMATIVA DO INVESTIMENTO POR APARTAMENTO Composição do valor de cada unidade habitacional a prazo Apresentamos abaixo a estimativa de investimento para a aquisição a prazo da unidade mais recorrente no Projeto Hoteleiro, de 23,78 m². Os valores referentes às demais unidades (25,78 m², 23,73 m², 24,58 m², 24,35 m², 24,17 m², 23,93 m², 22,79 m², 36,97 m², 36,73 m² e 23,69 m²) estão descritos no Anexo II ao presente Estudo de Viabilidade. Quando adquirida a prazo, o valor a ser investido para compra de cada unidade hoteleira, aqui considerada a tipologia de 23,78 m² de área privativa será de R$ ,07, em valores reais na data base de janeiro de 2016, a serem pagos nas seguintes condições: 4 (quatro) parcelas mensais de R$ ,71 (dez mil, oitocentos e vinte e quatro reais e setenta e um centavos) pagas no ato da compra e em 30 (trinta), 60 (sessenta) e 90 (noventa) dias, acrescidos do montante total de R$ ,42 (trinta e seis mil e oitenta e dois reais e quarenta e dois centavos), a serem pagos em parcelas mensais e consecutivas no período considerado entre o pagamento da parcela 4 (quatro) até a entrega das chaves, mais 4 (quatro) reforços anuais de R$ 9.020,60 (nove mil e vinte reais e sessenta centavos) cada, a serem pagos em novembro de 2016, novembro de 2017, novembro de 2018 e agosto de Na data da entrega da unidade (dezembro de 2019), o montante remanescente de R$ ,44 (cento e setenta e três mil, cento e noventa e cinco reais e quarenta e quatro centavos) deverá ser quitado pelo adquirente via financiamento bancário e/ou por recursos próprios. Somado a este valor, são acrescidos os aportes de préoperacional (R$ 4.513,32), capital de giro inicial (R$ 4.150,93) e FF&E e EOS (R$ ,41), além de outros custos que deverão ser arcados pelo comprador: ITBI e emolumentos notariais (estimados em 4% do valor da unidade autônoma). Estes valores estão calculados de acordo com a tabela de venda a prazo, cujo valor da unidade é de R$ ,06, conforme informado pela Melnick Even. Os valores indicados para as taxas de capital de giro inicial, pré-operacional e FF&E foram informados pela GJP, futura operadora do hotel, e deverão ser pagos em 12 (doze) parcelas antes da abertura do hotel. Estes valores serão corrigidos pelo IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado). As despesas de ITBI e emolumentos notariais serão pagas quando da lavratura pública de compra e venda da unidade hoteleira. Os valores das unidades autônomas serão reajustados pelo INCC-DI até a data de pagamento, enquanto que os valores referentes aos (i) aportes FF&E e EOS; (ii) aportes Gastos Pré-Operacionais; e (iii) aportes Capital de Giro serão reajustados pelo IGP-M, conforme item 5.5 do Termo de Adesão à SCP. O valor real total a prazo a ser desembolsado por cada unidade habitacional será de R$ ,

36 8. DRE SINTÉTICO DO HOTEL PROPOSTO

37 8. DRE SINTÉTICO DO HOTEL PROPOSTO PREVISÃO RESUMIDA DE RECEITAS E DESPESAS (R$ MIL) *Obs: valor antes de impostos. Fonte: HVS/HotelInvest Unidades Habitacionais: Ocupação: 47% 53% 59% 62% 63% Diária Média (R$): R$ 151,54 R$ 164,30 R$ 169,23 R$ 174,31 R$ 179,54 RevPAR (R$): R$ 71,22 R$ 87,08 R$ 99,85 R$ 108,07 R$ 113,11 Dias em Operação: Demanda Atendida: RECEITAS Hospedagem Alimentos e Bebidas Eventos Outras Receitas DESPESAS DEPARTAMENTAIS DESPESAS OPERACIONAIS LUCRO OPERACIONAL BRUTO Basic Fee - GJP (Operadora) DESPESAS FIXAS (TOTAL) Seguro Predial e IPTU Taxa de Incentivo - GJP Fundo de Reposição LUCRO OPERACIONAL LÍQUIDO* R$951 R$1.695 R$2.259 R$2.491 R$2.724 Diária média equivalente a R$ 212,49 com impostos, taxas e café-damanhã (em 2024). O DRE sintético apresentado considera todas as despesas e remuneração das partes, conforme previsto no contrato de investimento coletivo. As estimativas de receitas e despesas variam conforme a evolução de ocupação e diária apresentadas no slide 30 e levam em consideração o atual momento econômico do país. No primeiro ano de operação, é natural que a ocupação do Hotel Proposto esteja abaixo da média do mercado. Nos anos seguintes, em razão dos esforços comerciais do Hotel é natural que ele passe a ser mais conhecido e ganhe penetração de mercado. Para fins de projeção, por ser um produto moderno e filiado a uma rede nacional, considerou-se uma ocupação acima da média do mercado. As projeções estão expressas em valores reais de janeiro de 2016 e não consideram efeitos de inflação. EBTIDA de 28% no ano estabilizado (2024)

38 9. TAXA INTERNA DE RETORNO DO EMPREENDIMENTO

39 9. TAXA INTERNA DE RETORNO DO EMPREENDIMENTO Comprador das unidades habitacionais A análise de rentabilidade do Hotel Linx Canoas proposto será calculada sob a perspectiva do comprador do condo-hotel. Para isso, levou-se em consideração os seguintes passos: Preço de venda à vista de cada unidade hoteleira do Hotel Linx Canoas proposto, conforme definido pela Melnick Even; Preço de venda a prazo de cada unidade hoteleira do Hotel Linx Canoas proposto, conforme definido pela Melnick Even; Projeção do fluxo de caixa do investidor (comprador do condo-hotel): é projetado um fluxo de caixa durante o período de implantação do projeto e os 10 anos seguintes de operação. Em outras palavras, considera-se o valor pago pela UH (Unidade Habitacional) e suas perspectivas de resultado operacional. Ao final do 10º ano de operação, adotou-se como premissa a venda do apartamento (descontada a taxa de corretagem 6%). Para a estimativa do valor potencial de venda futura, foi utilizado um cap rate de 0,57% a.m. (7,02% a.a.), índice superior ao atualmente adotado no mercado secundário (fonte: Fundo Maxinvest, com base em 250 vendas de apartamentos registradas nos últimos anos.) Com base nesses passos, calculou-se a rentabilidade potencial do comprador do condo-hotel. Para as demais unidades hoteleiras, a análise de TIR está apresentada no Anexo II

40 9. TAXA INTERNA DE RETORNO DO EMPREENDIMENTO Análise da rentabilidade à vista Fonte: HVS/HotelInvest FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 23,78 M² DE ÁREA ÚTIL) Investimento na Unidade ( ) FF&E + Capital de Giro e Pré-Operacional (5.916) (68.441) ITBI + Emulamentos Notariais e de Registro - (15.090) Resultado Operacional da Unidade Fluxo de Caixa ( ) - (5.916) (83.531) Retorno Total Bruto - TIR* 8,16% O fluxo de caixa acima apresenta o volume de investimento e o resultado operacional por unidade habitacional de 23,78 m², em valores nominais. Além do preço a vista da UH (R$ ,36), foram considerados também os valores referentes ao FF&E, capital de giro inicial, pré-operacional e outros custos (ITBI e emolumentos notariais), conforme indicados pela incorporadora Melnick-Even e pela operadora hoteleira GJP. Os valores estão apresentados no slide 34 e serão desembolsados pelos investidores antes do início da operação hoteleira. Com exceção do custo da unidade (R$ ,36), os demais custos foram corrigidos pelo IGP-M, conforme indicação da Melnick-Even. Ao final do 10º ano de operação, considera-se também a venda do ativo, além do resultado operacional do hotel. Premissas de inflação: IPCA Boletim Focus de 18 de dezembro de 2015 (10,70%) e 2016 (6,87%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2020 a 2029, adotou-se o IPCA de 2016 (6,87% a.a.). Para correção das parcelas futuras (FF&E, capital de giro e pré-operacional), adotou-se o IGP-M 2015 (FGV - acumulado últimos 12 meses): 10,54%. *TIR anual real do projeto de 1,38%, o que implica um ganho real acima da inflação. Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,95% a.m. em valores nominais no 10º ano de operação

41 9. TAXA INTERNA DE RETORNO DO EMPREENDIMENTO Análise da rentabilidade a prazo Fonte: HVS/HotelInvest FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 23,78 M² DE ÁREA ÚTIL) Investimento na Unidade (60.365) (22.168) (23.830) ( ) FF&E + Capital de Giro e Pré-Operacional (5.916) (68.441) ITBI + Emulamentos Notariais e de Registro - (15.509) Resultado Operacional da Unidade Fluxo de Caixa (60.365) (22.168) (29.745) ( ) Retorno Total Bruto - TIR* 7,02% O fluxo de caixa acima apresenta o volume de investimento a prazo e o resultado operacional por unidade habitacional de 23,78m². Em valores nominais, o valor total a prazo da UH é de R$ ,09 e já considera os valores referentes ao FF&E, capital de giro inicial, pré-operacional e outros custos (ITBI e emolumentos notariais, conforme indicados pela incorporadora Melnick-Even e pela operadora hoteleira GJP. O cronograma de pagamento e os valores das parcelas estão descritos no slide 35 e serão desembolsados pelos investidores antes do início da operação hoteleira. As parcelas referentes ao custo da unidade foram corrigidas pelo INCC-DI e os demais custos foram corrigidos pelo IGP-M, conforme indicado pela Melnick-Even. Ao final do 10º ano de operação, considera-se também a venda do ativo, além do resultado operacional do hotel. Premissas de inflação: IPCA, Boletim Focus de 18 de dezembro de 2015 (10,70%) e 2016 (6,87%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2020 a 2029, adotou-se o IPCA de 2016 (6,87% a.a.). Para correção das parcelas da unidade a prazo, adotou-se o INCC-DI 2015 (FGV - acumulado últimos 12 meses): 7,24%. Para a correção dos demais custos, adotou-se o IGP-M 2015 (FGV - acumulado últimos 12 meses): 10,54%. *TIR real do projeto de 0,50%, o que implica um ganho real acima da inflação Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,72% a.m. em valores nominais no 10º ano de operação

42 10. TAXA DE CAPITALIZAÇÃO DO PROJETO

43 10. TAXA DE CAPITALIZAÇÃO DO PROJETO ROI do comprador do condo-hotel a vista 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% 2,2% R$ ,2% DISTRIBUIÇÃO E ROI ANUAIS POR UH (23,78 M²) 5,9% 7,0% 8,1% R$ R$ R$ R$ ,7% 9,3% 9,9% 10,6% DISTRIBUIÇÃO ANUAL 11,4% R$ R$ R$ R$ R$ Fonte: HVS/HotelInvest Distribuição anual por UH ROI Cálculo em valores nominais. Premissas de inflação IPCA: Boletim Focus de 18 de dezembro de 2015 (10,70% a.a.) e 2016 (6,87% a.a.). Para o período de 2016 a 2029, adotou-se o mesmo índice de 2016 (6,87% a.a.). ROI calculado com base no valor de aquisição nominal da UH a vista com FF&E, custos de capital de giro, préoperacional e custos com ITBI e emolumentos notariais, conforme descrito no slide 34. Com exceção do valor da unidade (R$ ,36), todos os demais custos foram corrigidos pelo IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado). Distribuição anual de R$ por UH e ROI de 11,4% no 10º ano de operação (2029)

44 10. TAXA DE CAPITALIZAÇÃO DO PROJETO ROI do comprador do condo-hotel a prazo 10,0% 9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% Fonte: HVS/HotelInvest 1,7% R$ ,2% DISTRIBUIÇÃO E ROI ANUAIS POR UH (23,78 M²) 4,5% 5,3% 6,2% R$ R$ R$ R$ Cálculo em valores nominais. Premissas de inflação IPCA: Boletim Focus de 18 de dezembro de 2015 (10,70% a.a.) e 2016 (6,87% a.a.). Para o período de 2016 a 2029, adotou-se o mesmo índice de 2016 (6,87% a.a.). ROI calculado com base no valor de aquisição nominal da UH a prazo com FF&E, custos de capital de giro, pré-operacional e custos com ITBI e emolumentos notariais, conforme descrito no slide 35. As parcelas referentes à unidade autônoma foram corrigidas pelo INCC-DI (Índice Nacional de Custo da Construção Disponibilidade Interna) e os aportes de FF&E, capital de giro e pré-operacional foram corrigidos pelo IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado). Distribuição anual de R$ por UH e ROI de 8,6% no 10º ano de operação (2029). 6,6% 7,1% 7,5% 8,1% DISTRIBUIÇÃO ANUAL ,6% R$ R$ R$ R$ R$ Distribuição anual por UH ROI

45 10. TAXA DE CAPITALIZAÇÃO Comparativo Hotel Linx com Hotel em Canoas HOTEL LINX X HOTEL ECONÔMICO EM OPERAÇÃO EM CANOAS Empreendimento Localização Preço de Venda* Distribuição média anual** ROI (a.m.) Fonte Hotel Econômico Canoas R$ R$ 737 0,33% Pesquisa com imobiliárias Linx Canoas Canoas R$ R$ ,42% Melnick-Even * O preço praticado para a unidade "Hotel Econômico" foi obtido por meio de consulta junto à imobiliária Só Flats. O preço de venda da unidade Linx Canoas refere-se ao preço de venda à vista da unidade padrão de 23,78m², definido pela Melnick. ** A distribuição média anual informada para o "Hotel Econômico" refere-se ao ano de 2015 e também foi informada por corretores imobiliários. Esta distribuição média apresenta um patamar baixo em razão do cenário econômico atual vivido pelo país, das recentes aberturas de hotéis em Porto Alegre e dos aumentos de custo em curto prazo, como, por exemplo, a energia elétrica dos empreendimentos. A distribuição média projetada para o Linx Canoas refere-se ao ano estabilizado do hotel. Todos os valores estão em reais de janeiro de Conforme definição do Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados, elaborado e divulgado pelo Secovi-SP, a relação entre o rendimento médio anual e o preço de venda do ativo é o que define a taxa de capitalização praticada naquele momento no mercado. Na tabela acima, estão apresentadas as taxas para o empreendimento Linx Canoas e para o empreendimento Hotel Econômico (em operação). O Hotel Econômico não teve seu nome divulgado em razão de não ser um empreendimento de capital aberto, com informações públicas disponibilizadas ao mercado

46 11. CONSIDERAÇÕES FINAIS

47 11. CONSIDERAÇÕES FINAIS Análise SWOT do Projeto PONTOS FORTES Empreendimento moderno e afiliado à uma rede hoteleira com atuação nacional. Boa localização, visibilidade e facilidade de acesso a Porto Alegre e as cidades do entorno, como São Leopoldo e Esteio. Hotel Linx estará inserido dentro de um complexo imobiliário multiuso, com torres comerciais, residenciais, consultórios, mall e opções de alimentação. O município carece destas áreas. OPORTUNIDADES Centro de Convenções do Hotel Linx deverá ser referência em espaços de eventos dentro de hotéis na região. Atualmente, não existe espaço de eventos com a capacidade prevista para o projeto. SWOT PONTOS FRACOS Desempenho modesto em curto prazo em razão da recessão econômica atual. AMEAÇAS Possível construção de novos hotéis, além do Linx Hotel Proposto. Arrefecimento econômico nacional e retração da demanda corporativa e de eventos pode se estender mais que o estimado nas projeções. Demanda sensível a preço

48 11. CONSIDERAÇÕES FINAIS Parecer sobre a qualidade do empreendimento A qualidade de um hotel depende de diversos fatores, entre os quais a adequação do produto ao perfil da demanda, a localização do empreendimento, o profissionalismo e a força de marca do operador, as perspectivas de evolução do mercado, e os parceiros envolvidos na estruturação do negócio. Com base em tais variáveis, a seguir são apresentadas as principais considerações da HVS em relação ao projeto em desenvolvimento. Produto desenvolvido conforme o Manual de Melhores Práticas: o Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados, publicado em 2012 pelo SECOVI-SP em parceria com a ABIH, o FOHB, a Adit Brasil e o Fhoresp tem como finalidade principal (...) disponibilizar parâmetros, referências e procedimentos que permitam caracterizar, de maneira objetiva, o que é, na prática, um bom produto imobiliário de investimento hoteleiro (SECOVI, 2012). O manual pode ser visualizado no site do SECOVI. Investimento assessorado pela HVS: a HVS é uma das maiores empresas de consultoria e serviços especializados em hotelaria, complexos de uso misto, propriedades compartilhadas e em empreendimentos de lazer e entretenimento. Fundada em 1980, a companhia desenvolve mais de projetos ao ano para investidores hoteleiros, do mercado imobiliário, operadores e desenvolvedores em todo o mundo. A HVS possui uma equipe técnica altamente qualificada e com elevado conhecimento em suas respectivas regiões de atuação. Com uma rede de mais de 35 escritórios e 500 profissionais, a HVS oferece uma ampla oferta de serviços complementares para o setor hoteleiro. Na América do Sul, a HVS é representada pela área de consultoria da HotelInvest fundada em 1999, referência em assessoria de investimento hoteleiro na região

49 11. CONSIDERAÇÕES FINAIS Parecer sobre a qualidade do empreendimento Operadora hoteleira GJP, empresa brasileira: possui atualmente mais de quartos em operação no país. Até 2016, a rede deverá ter sob sua gestão 22 hotéis em todo o país. A empresa foi criada em 2005 pelo empresário Guilherme Paulus, presidente do conselho da CVC. Bandeira Linx adequada ao mercado local: a marca Linx é uma marca econômica, com produto moderno e inovador. Os hotéis Linx oferecem produtos com conforto, aliado a um preço acessível. Todos os hotéis oferecem café-da-manhã e internet gratuitos e estão localizados próximos de rodovias e aeroportos, facilitando a locomoção de seus hóspedes. Boa localização para implantação de um hotel: o hotel Linx estará localizado dentro de um complexo imobiliário multiuso, com opções de alimentação. Sua localização também facilita o deslocamento até Porto Alegre e cidades do entorno, como São Leopoldo e Esteio, sede de importantes empresas e espaços de eventos geradores de demanda hoteleira local. Área de Eventos do Hotel Linx: o hotel terá uma área de eventos com capacidade para até 470 pessoas. Será a maior área de eventos dentro de hotel da cidade. Este será um diferencial do empreendimento, podendo atender eventos corporativos e sociais do município e do entorno. Perspectiva de operação lucrativa desde o primeiro ano de operação: distribuição média mensal de R$ (em valores reais de janeiro de 2016) a partir do ano estabilizado para a unidade padrão (23,78 m²). Prolongamento da retração econômica nacional pode reduzir as perspectivas de evolução de desempenho do setor hoteleiro: as projeções do estudo partem da premissa de uma gradual e moderada recuperação econômica nacional a partir de Caso o arrefecimento econômico persista por mais tempo, as perspectivas de evolução de demanda e diária podem ser afetadas

50 11. CONSIDERAÇÕES FINAIS Parecer sobre a qualidade do empreendimento A implantação de novos hotéis, além dos indicados no estudo, também é um risco atrelado ao projeto: apesar de todas as precauções terem sido tomadas, e todas as fontes disponíveis terem sido consultadas, é possível que outros empreendimentos que ainda não estejam em planejamento atualmente venham a ser implantados na região. Gestão hoteleira eficiente: as premissas do estudo consideram custos atrelados a uma gestão hoteleira eficiente, com um equipe enxuta e acompanhamento permanente dos custos pela operadora. Inexistência de condo-hotéis no mercado local: em Canoas, não existem condo-hotéis em operação, impossibilitando a comparação do rendimento projetado com outros empreendimentos. O Hotel Linx Canoas será o primeiro empreendimento estruturado via condo-hotel no município. É importante destacar que empreendimentos condohoteleiros possuem localizações distintas e o valor de venda de suas unidades é calculado a partir do histórico de desempenho operacional de cada um dos empreendimentos. O Hotel Linx Canoas proposto tem perspectivas de operação lucrativa. As premissas adotadas consideram que sua localização e seu produto, atrelados a uma gestão eficiente, serão diferenciais que permitirão vantagens competitivas ao empreendimento

51 12. CONDIÇÕES RESTRITIVAS

52 12. CONDIÇÕES RESTRITIVAS Esse relatório é apresentado como um estudo de viabilidade para uma propriedade proposta específica; isso não é um relatório de avaliação econômica. Esse relatório é uma versão resumida e simplificada, que apresenta as principais conclusões do estudo desenvolvido. Nenhuma responsabilidade é assumida nas questões de natureza legal, e tampouco sobre o direito à propriedade, a qual se assume ser comercializável e livre de quaisquer restrições de escritura ou direito de uso. A propriedade é avaliada como sendo legalmente livre e desimpedida, a não ser que tenha sido apresentado o contrário, no relatório. Não consideramos quaisquer elementos no solo do terreno em estudo que venham a desvalorizar o empreendimento. Os avaliadores não são qualificados para avaliar tais condições. Nós não realizamos uma perícia técnica no terreno, e não assumimos quaisquer responsabilidades relacionadas a esse assunto. Desenhos, fotografias, mapas e outras imagens foram incluídos para auxiliar o leitor a visualizar a propriedade. Assume-se que o uso do imóvel descrito será dentro dos limites do terreno, e que não haverá qualquer tipo de invasão do local. Todas as informações obtidas de terceiros não contratados pela HVS são assumidas como verdadeiras e corretas. Não assumimos qualquer responsabilidade sobre o mau entendimento dessas informações. Assumimos que o uso do solo e a construção do hotel estão de acordo com as leis locais de zoneamento. Assumimos que a propriedade está em total acordo com as leis, licenças e regulamentações locais e que estas podem ser renovadas livremente ou transferidas para proprietários terceiros. Contratos de financiamento, leasing e similares não foram considerados, a menos que especificados no relatório. Nenhuma informação deste estudo pode ser reproduzida em separado, ou fora do contexto deste relatório, nem mesmo ser distribuída para o público através de materiais publicitários, relações públicas, jornais, revistas ou outra mídia sem o consentimento formal escrito da HVS. Não se pode requerer à HVS testemunhar ou apresentar-se em juízo em razão dessa análise sem a existência de preparações prévias, e apenas quando os gastos incorridos sejam devidamente cobertos adiantadamente. Se o leitor estiver fazendo uma decisão de investimento individual e tiver qualquer dúvida sobre o material contido neste relatório, recomendamos que entre em contato com os avaliadores. Os avaliadores não se responsabilizam por quaisquer eventos, condições ou circunstâncias que afetem o valor de mercado da propriedade que venham a se concretizar após a data deste relatório ou a data de inspeção da propriedade

53 12. CONDIÇÕES RESTRITIVAS Os resultados projetados neste estudo consideraram a operação com as 162 unidades cuja exploração hoteleira é obrigatória. A qualidade da administração do hotel tem uma relação direta com a viabilidade econômica ou o valor de mercado do empreendimento. As projeções financeiras apresentadas nesse relatório presumem um desenvolvimento responsável e uma competente administração. Qualquer variação nestas condições pode acarretar um significativo impacto nos resultados operacionais projetados. As estimativas de resultados operacionais apresentadas neste relatório estão baseadas na evolução das atuais condições econômicas da área de mercado analisada e não levam em consideração os efeitos de qualquer mudança abrupta nas condições econômicas locais. Nós não garantimos que estas estimativas sejam alcançadas, mas elas foram preparadas com base em todas as informações a que tivemos acesso ao longo da realização do estudo e em nosso melhor julgamento. Muitos dos números apresentados neste relatório foram gerados através do uso de modelos sofisticados de computador que fazem cálculos considerando-se três ou mais casas decimais. Com o objetivo de simplificar a observação dos números, a maioria deles foi arredondada. Portanto, esses números podem ser sujeitos a pequenos desvios de arredondamento. Está acordado que nossa responsabilidade para com o cliente está limitada, para fins de indenização por eventuais danos, ao valor dos encargos pagos pela realização deste trabalho. Nossa responsabilidade está limitada exclusivamente ao cliente, e o uso deste relatório por terceiros está sob risco do cliente ou dos próprios terceiros. O estudo de viabilidade econômica e avaliação de hotéis é ao mesmo tempo uma ciência e uma arte. Apesar de serem aplicados diversos cálculos matemáticos para prover indicações, a estimativa final sobre a rentabilidade e o valor do empreendimento é subjetiva e deve ser influenciada pela experiência do avaliador e por outros fatores não especificamente definidos neste relatório. Todas as opiniões, recomendações e conclusões expressadas no decorrer deste trabalho foram desenvolvidos pela equipe da HVS como funcionários, e não como indivíduos independentes. As premissas de posicionamento de diária e de custo de operação adotadas no estudo levam em consideração outras marcas já consolidadas no segmento de mercado econômico. Também se obteve informações provindas pela futura administradora do projeto, a rede GJP

54 13. CONSULTORES ENVOLVIDOS NO ESTUDO

55 13. CONSULTORES ENVOLVIDOS NO ESTUDO DIOGO FORMAÇÃO ACADÊMICA: EXPERIÊNCIA PROFISSIONAL: ESTUDOS REALIZADOS: HISTÓRICO PROFISSIONAL: OUTRAS INFORMAÇÕES: CANTERAS Sócio-diretor Graduado em Engenharia pela USP. Pós-graduado em Administração de Empresas pela FGV. Mais de 25 anos de experiência no setor hoteleiro. Coordenou mais de 500 estudos de mercado, no Brasil e no exterior. Foi diretor de desenvolvimento do Caesar Park e da Atlantica Hotels. Lecionou a disciplina Desenvolvimento de Projetos Hoteleiros na FGV durante 8 anos. Em 1999, trouxe a HVS para o Brasil. Em 2007, estruturou e implementou o Fundo Hotel Maxinvest. Coordenador do Conselho Consultivo do Manual de Melhores Práticas para os Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados do SECOVI. PEDRO CYPRIANO Gerente Graduado em Turismo pela USP. MBA Executivo pelo Insper. Master em Direção de Empresas Turísticas pela Universidade de Alicante. 10 anos de experiência no setor turístico e hoteleiro. Atuação em cerca de 200 projetos, no Brasil e no exterior. Foi consultor senior na THR/ Dream Resorts & Hotels, na Espanha, desenvolvendo estudos de viabilidade e planos estratégicos na Europa, no Oriente Médio e na América Latina. Também atuou em dezenas de estudos de mercado da SPTuris, do MTur e de diversas consultorias nacionais. Autor do livro Desenvolvimento Hoteleiro no Brasil, pela editora SENAC (publicado em dezembro de 2014)

56 13. CONSULTORES ENVOLVIDOS NO ESTUDO VINÍCIUS MORETI Analista FORMAÇÃO ACADÊMICA: Graduado em Turismo pela USP. Aperfeiçoamento em Planejamento e Desenvolvimento Hoteleiro pela Universidade Secovi. EXPERIÊNCIA PROFISSIONAL: 7 anos de experiência no setor hoteleiro. ESTUDOS REALIZADOS: Atuação em mais de 30 projetos no Brasil. HISTÓRICO PROFISSIONAL: Atuou na área de desenvolvimento da Atlantica Hotels e em projetos estratégicos pelo Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil (FOHB). Atualmente, desenvolve publicações setoriais, estudos de mercado e análise econômico-financeira para hotéis no Brasil

57 14. GLOSSÁRIO

58 14. GLOSSÁRIO ADR: Diária média (Average Daily Rate). ABIH: Associação Brasileira da Indústria de Hotéis. ADIT Brasil: Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil. A&B: Alimentos e Bebidas. Asset Management: Gestão estratégica de ativos. Basic Fee: Uma das fontes de remuneração da operadora hoteleira, calculada como um percentual sobre a receita total do hotel. Cap Rate: Taxa de desconto, calculada com base na divisão entre o resultado anual do negócio e o seu valor de mercado. Condo-Hotel: É o empreendimento aprovado nos órgãos públicos como hotel e submetido ao regime de condomínio edilício. O proprietário ou titular de direitos aquisitivos sobre unidade autônoma não poderá usar sua unidade autônoma para moradia, como também não poderá fazer a cessão de seu uso a terceiros que não seja o gestor hoteleiro, sendo obrigatória a sua participação no pool (Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados, SECOVI: 2012). Demanda Base: Demanda atualmente acomodada pelos hotéis do set competitivo em análise. A demanda base anual é igual ao total da oferta x 365 dias x ocupação média anual do mercado. Demanda Induzida: Representa a demanda adicional que se espera atrair após a abertura de um novo gerador de demanda, como novas grandes empresas, centros de convenções ou megaeventos. Demanda não Acomodada: Refere-se aos indivíduos que não puderam se hospedar na região, pois todos os quartos já estavam ocupados no período que a reserva foi solicitada. Demanda Potencial: Resultado da soma da Demanda Base, Demanda Induzida e Demanda não acomodada. DRE: Demonstração do Resultado do Exercício

59 14. GLOSSÁRIO EBITDA: Lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização. Fair Share: Fatia ideal de mercado. FF&E: Móveis, decoração e equipamentos (Furniture, fixture and equipment). Fhoresp: Federação de Hotéis, Restaurantes, Bares e Similares do Estado de SP. FOHB: Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil. Fundo de Reposição: Taxa para a reposição de ativos e conservação do hotel, calculada com base em um percentual da receita total do empreendimento. GOP: Lucro Operacional Bruto (Gross operating profit). Incentive Fee: Uma das fontes de remuneração da operadora hoteleira, calculada como um percentual sobre o GOP do hotel. IPCA: Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo. IGP-M: Índice Geral de Preços do Mercado. IPTU: Imposto Predial e Territorial Urbano. Occ: Taxa de ocupação do hotel. PIB: Produto Interno Bruto. RevPAR: Receita por Apartamento Disponível (Revenue per available room). ROI: Retorno Sobre Investimento. SECOVI: Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo. SELIC: Sistema Especial de Liquidação e de Custódia. SWOT: Forças, Fraquezas, Oportunidades e Ameaças. TIR: Taxa Interna de Retorno. UH: Unidade Habitacional. Utilidades: Gastos como energia elétrica, gás, combustível gerador e água. Observação: uma explicação detalhada de todos os termos técnicos utilizados neste estudo podem ser consultados em:

60 15. ANEXO I

61 O PROJETO HOTELEIRO Tabela de investimento por UH (à vista) A tabela abaixo apresenta o valor de venda à vista de cada tipo de unidade autônoma, conforme informações da Melnick-Even. A tabela apresenta as estimativas de custo de construção, FF&E (montagem, equipagem, decoração, enxoval), despesas pré-operacionais e capital de giro. Aporte Gastos Valor da unidade Aporte FF&E e Pré- Aporte Capital Impostos e taxas Unidade autônoma autônoma (R$) (à Total EOS (3) (4) Operacionais de Giro (6) (7) vista) (2) (5) 401, 501, 601, 701, 801, 901, 1001, 1101, 1201 R$ ,82 R$ ,67 R$ 4.893,96 R$ 4.501,01 R$ ,43 R$ ,89 402, 502, 702, 802, 1102, 1202, 403, 503, 703, 803, 1103, 1203, 506, 706, 806, 1106, 1206, 507, 707, 807, 1107, 1207, 408, 508, 708, 808, 1108, 1208, 409, 509, 709, 809, 1109, 1209, 412, 512, 712, 812, 1112, 1212, 413, 513, 713, 813, 913, 1113, 1213, 414, 514, 714, 814, 914, 1114, 1214, 417, 517, 717, 817, 917, 1117, 1217 R$ ,36 R$ ,41 R$ 4.513,32 R$ 4.150,93 R$ ,85 R$ ,87 404, 504, 604, 704, 804, 904, 1004, 1104, 1204 R$ ,25 R$ ,22 R$ 4.572,22 R$ 4.205,11 R$ ,29 R$ , R$ ,15 R$ ,35 R$ 4.653,79 R$ 4.280,13 R$ ,89 R$ ,30 505, 605, 705, 805, 905, 1005, 1105, 1205 R$ ,23 R$ ,98 R$ 4.699,10 R$ 4.321,80 R$ ,89 R$ , R$ ,43 R$ ,71 R$ 4.535,98 R$ 4.171,77 R$ ,46 R$ ,35 410, 510, 610, 710, 810, 910, 1010, 1110, 1210 R$ ,70 R$ ,53 R$ 4.667,39 R$ 4.292,63 R$ ,55 R$ ,80 411, 511, 611, 711, 811, 1011, 1111, 1211 R$ ,96 R$ ,28 R$ 4.431,75 R$ 4.075,92 R$ 9.717,48 R$ ,38 415, 615, 715, 815, 1015, 1115, 1215 R$ ,94 R$ ,31 R$ 7.182,34 R$ 6.605,65 R$ ,96 R$ ,19 416, 516, 616, 816, 916, 1016, 1216 R$ ,21 R$ ,50 R$ 7.195,93 R$ 6.618,16 R$ ,05 R$ ,84 418, 518, 618, 718, 818, 918, 1018, 1118, 1218 R$ ,96 R$ ,34 R$ 4.508,78 R$ 4.146,77 R$ ,64 R$ ,50 (1) Valores de jan/16. Os valores das unidades autônomas serão reajustados pelo INCC-DI até a data de pagamento, enquanto que os valores referentes aos (i) aportes FF&E e EOS; (ii) aportes Gastos Pré-Operacionais; e (iii) aportes Capital de Giro serão reajustados pelo IGP-M, conforme item 5.5 do Termo de Adesão à SCP. (2) Conforme item 5 do Quadro Introdutório do Compromisso de Venda e Compra e Cláusula Terceira do Compromisso de Compra e Venda. (3) Valor do aporte do FF&E pode ser majorado em até 20%, conforme item 7.1 do Termo de Adesão à SCP, além do reajuste do IGP-M até a data do pagamento. (4) Conforme item 5.5 do Termo de Adesão à SCP. (5) Conforme item 5.5 do Termo de Adesão à SCP. (6) Conforme item 5.5 do Termo de Adesão à SCP. (7) Valor de taxas e impostos é estimado em 4% do valor da unidade autônoma, conforme adotado no capítulo 7 do Estudo de Viabilidade do Hotel

62 O PROJETO HOTELEIRO Tabela de investimento por UH (a prazo) A tabela abaixo apresenta o valor de venda a prazo de cada tipo de unidade autônoma, conforme informações da Melnick-Even. A tabela apresenta as estimativas de custo de construção, FF&E (montagem, equipagem, decoração, enxoval), despesas pré-operacionais e capital de giro. Unidade autônoma Valor da unidade autônoma (R$), confome condição de tabela (a prazo) (2) Aporte FF&E e EOS (3) (4) Aporte Gastos Pré- Operacionais (5) Aporte Capital de Giro (6) Impostos e taxas (7) 401, 501, 601, 701, 801, 901, 1001, 1101, 1201 R$ ,53 R$ ,67 R$ 4.893,96 R$ 4.501,01 R$ ,46 R$ ,62 402, 502, 702, 802, 1102, 1202, 403, 503, 703, 803, 1103, 1203, 506, 706, 806, 1106, 1206, 507, 707, 807, 1107, 1207, 408, 508, 708, 808, 1108, 1208, 409, 509, 709, 809, 1109, 1209, 412, 512, 712, 812, 1112, 1212, 413, 513, 713, 813, 913, 1113, 1213, 414, 514, 714, 814, 914, 1114, 1214, 417, 517, 717, 817, 917, 1117, 1217 R$ ,06 R$ ,41 R$ 4.513,32 R$ 4.150,93 R$ ,36 R$ ,07 404, 504, 604, 704, 804, 904, 1004, 1104, 1204 R$ ,12 R$ ,22 R$ 4.572,22 R$ 4.205,11 R$ ,08 R$ , R$ ,05 R$ ,35 R$ 4.653,79 R$ 4.280,13 R$ ,80 R$ ,12 505, 605, 705, 805, 905, 1005, 1105, 1205 R$ ,14 R$ ,98 R$ 4.699,10 R$ 4.321,80 R$ ,13 R$ , R$ ,17 R$ ,71 R$ 4.535,98 R$ 4.171,77 R$ ,73 R$ ,36 410, 510, 610, 710, 810, 910, 1010, 1110, 1210 R$ ,87 R$ ,53 R$ 4.667,39 R$ 4.292,63 R$ ,19 R$ ,62 411, 511, 611, 711, 811, 1011, 1111, 1211 R$ ,72 R$ ,28 R$ 4.431,75 R$ 4.075,92 R$ ,67 R$ ,33 415, 615, 715, 815, 1015, 1115, 1215 R$ ,94 R$ ,31 R$ 7.182,34 R$ 6.605,65 R$ ,76 R$ ,00 416, 516, 616, 816, 916, 1016, 1216 R$ ,65 R$ ,50 R$ 7.195,93 R$ 6.618,16 R$ ,23 R$ ,46 418, 518, 618, 718, 818, 918, 1018, 1118, 1218 R$ ,58 R$ ,34 R$ 4.508,78 R$ 4.146,77 R$ ,66 R$ ,14 (1) Valores de jan/16. Os valores das unidades autônomas serão reajustados pelo INCC-DI até a data de pagamento, enquanto que os valores referentes aos (i) aportes FF&E e EOS; (ii) aportes Gastos Pré-Operacionais; e (iii) aportes Capital de Giro serão reajustados pelo IGP-M, conforme item 5.5 do Termo de Adesão à SCP. (2) Conforme item 5 do Quadro Introdutório do Compromisso de Venda e Compra e Cláusula Terceira do Compromisso de Compra e Venda. (3) Valor do aporte do FF&E pode ser majorado em até 20%, conforme item 7.1 do Termo de Adesão à SCP, além do reajuste do IGP-M até a data do pagamento. (4) Conforme item 5.5 do Termo de Adesão à SCP. (5) Conforme item 5.5 do Termo de Adesão à SCP. (6) Conforme item 5.5 do Termo de Adesão à SCP. (7) Valor de taxas e impostos é estimado em 4% do valor da unidade autônoma, conforme adotado no capítulo 7 do Estudo de Viabilidade do Hotel. Total

63 16. ANEXO II

Análise de Viabilidade Hoteleira

Análise de Viabilidade Hoteleira Análise de Viabilidade Hoteleira Hotel Laghetto Stilo proposto, Porto Alegre, RS Cyrela Sul 18 de Junho de 2015 Em associação com: - 1 - São Paulo, 18 de junho de 2015. Ref: Estudo de Viabilidade Hotel

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