Análise de Viabilidade Hoteleira

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1 Análise de Viabilidade Hoteleira Hotel Linx, Canoas, RS Melnick-Even 30 de Março de 2017 Em associação com: - 1 -

2 São Paulo, 30 de março de Vinicius Pellizzari e Fernanda Charneski Melnick Even Rua Carlos Trein Filho, Auxiliadora Porto Alegre, RS Ref: Prezado Sr. Hotel Linx Poposto Canoas, RS Conforme solicitação de V.S.a, apresentamos a seguir a análise simplificada para inserção de um empreendimento hoteleiro na cidade de Canoas. O estudo oferece um diagnóstico da propriedade indicada e do mercado de hospedagem local. O relatório foi preparado seguindo as normas estabelecidas pela Appraisal Foundation, que constam no documento Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP). Neste relatório são apresentadas as projeções e conclusões para um empreendimento com 162 unidades habitacionais, de categoria econômica. A HVS certifica que não tem qualquer interesse na propriedade e que sua contratação e remuneração não são vinculadas aos resultados apresentados neste relatório. O empreendimento proposto é o objeto dos comentários desenvolvidos neste relatório e de todos os pressupostos e condições limitantes aqui apontados. Atenciosamente, HVS South America Renata Cassani, Consulting & Valuation rcassani@hvs.com, Pedro Cypriano, Sócio Diretor pcypriano@hvs.com, Diogo Canteras, Sócio Diretor dcanteras@hvs.com,

3 ÍNDICE 1. Introdução (p. 4) 2. O Projeto Hoteleiro / Escolha da Operadora (p. 7) 3. Análise da Localização (p. 13) 4. Tendências e Perspectivas Macroeconômicas (p. 15) 5. Análise do Mercado Hoteleiro e Perspectivas (p. 22) 6. Posicionamento e Penetração do Hotel Proposto (p. 33) 7. Estimativa de Investimento por Apartamento (p. 35) 8. DRE Sintético do Hotel Proposto (p. 38) 9. Taxa Interna de Retorno do Empreendimento (p. 40) 10. Taxa de Capitalização do Projeto (p.44) 11. Considerações Finais (p. 48) 12. Condições Restritivas (p. 53) 13. Consultores Envolvidos no Estudo (p. 56) 14. Glossário (p. 59) 15. Anexo I Tabela de investimento por UH (p. 62) 16. Anexo II TIR por UH (p. 65) - 3 -

4 1. INTRODUÇÃO - 4 -

5 1. INTRODUÇÃO A empresa HVS é líder mundial em consultoria e serviços especializados em hotelaria. Na América do Sul, é representada pela área de consultoria da HotelInvest fundada em 1999, referência em assessoria de investimento hoteleiro na região. A HVS/HotelInvest foi contratada para elaborar um Estudo de Mercado e de Viabilidade Econômica para um empreendimento hoteleiro de categoria econômica, a ser implantado na cidade de Canoas. O empreendedor é a empresa Melnick Even, uma das maiores incorporadoras do Rio Grande do Sul, com 22 anos de atuação no mercado gaúcho. A parceria com a Even alia o conhecimento do mercado local à experiência e solidez da Even, uma das maiores incorporadoras do Brasil e de capital aberto. A Melnick Even realiza projetos inovadores com alto padrão de execução e atendimento. O objetivo deste relatório é apresentar as principais conclusões do estudo, o qual oferece um diagnóstico do projeto em desenvolvimento e do mercado de hospedagem na cidade de Canoas. O relatório foi preparado seguindo as normas estabelecidas pela Appraisal Foundation, que constam no documento Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP). Todo o trabalho de campo e as projeções presentes neste relatório foram desenvolvidos em março de

6 1. INTRODUÇÃO Metodologia A metodologia utilizada para desenvolver esse estudo é baseada em pesquisas de mercado e em técnicas de avaliação adotadas pelo American Institute of Real Estate Appraisers e pelo Appraisal Institute, contida em diversas publicações de Stephen Rushmore, entre as quais: The Valuation of Hotels and Motels (Chicago: American Institute of Real Estate Appraisers, 1978); Hotels, Motels and Restaurants: Valuations and Market Studies (Chicago: American Institute of Real Estate Appraisers, 1983); The Computerized Income Approach to Hotel/Motel Market Studies and Valuations (Chicago: American Institute of Real Estate Appraisers, 1990); Hotels and Motels: A Guide to Market Analysis, Investment Analysis, and Valuations (Chicago: Appraisal Institute, 1992); Hotels and Motels Valuations and Market Studies (Chicago: Appraisal Institute, 2001). As principais etapas relacionadas ao estudo são apresentadas esquematicamente no fluxograma ao lado. Economia e Turismo Regional Coleta dos Dados e Análise das Informações Avaliação do Terreno do Hotel Posicionamento Mercadológico do Hotel proposto Projeções Operacionais do Hotel proposto Avaliação da Oferta Hoteleira Avaliação de Demanda Hoteleira Análise Financeira do Hotel proposto Metodologia internacionalmente aceita, conforme as normas estabelecidas pela entidade norte-americana Appraisal Institute

7 2. O PROJETO HOTELEIRO / ESCOLHA DA OPERADORA - 7 -

8 2. O PROJETO HOTELEIRO / ESCOLHA DA OPERADORA Conceito e características principais Hotel de padrão econômico com 162 UHs (unidades autônomas), sendo a maioria (88) com metragem de 23,78 m². Inauguração prevista: Janeiro/2020 (entrega das chaves em Dezembro/2019). A&B: restaurante aberto no café-da-manhã e refeições expressas. O restaurante também atenderá a área de eventos e possíveis passantes que queiram fazer uma refeição no hotel. Isso deverá elevar a receita de A&B do empreendimento. Lobby com área para leitura, business center, lavanderia e fitness center, além de centro de convenções com capacidade para até 470 pessoas, a maior área de eventos em hotel do município. Empreendimento hoteleiro inserido no primeiro complexo imobiliário multiuso de Canoas, com torres comercial, residencial, consultórios médicos e um mall com lojas e opções de alimentação. Produto moderno e inovador. Será o hotel com a maior área de eventos da cidade

9 2. O PROJETO HOTELEIRO / ESCOLHA DA OPERADORA Fotos do Hotel Linx Aeroporto Rio de Janeiro - 9 -

10 2. O PROJETO HOTELEIRO / ESCOLHA DA OPERADORA Conceito e características principais A marca Linx é uma marca econômica, que busca oferecer produtos com conforto, aliado a um preço acessível. Todos os hotéis oferecem café-da-manhã e internet gratuitos e estão localizados próximos de rodovias e aeroportos, facilitando a locomoção de seus hóspedes. No Brasil, a marca está presente na cidade do Rio de Janeiro, próximo ao Aeroporto Internacional RIOgaleão, em Maceió e em Confins. Há um plano de negócios em andamento para construção de 19 hotéis Linx na Região Sul, incluindo a cidade de Canoas. Operadora GJP: operadora brasileira, com mais de apartamentos em operação. Atualmente, a rede tem sob sua gestão 28 hotéis em todo o país. A empresa foi criada em 2005 pelo empresário Guilherme Paulus, presidente do conselho da CVC, maior operadora de turismo da América Latina. Parceria com a CVC: com diversos hotéis (em operação e em desenvolvimento) voltados para o segmento de lazer, a rede GJP mantém uma forte parceria com a CVC, maior operadora de turismo da América Latina. Marca econômica administrada por uma operadora com mais de apartamentos em operação

11 2. O PROJETO HOTELEIRO Tabela de venda das unidades (à vista) A tabela abaixo apresenta o valor de venda à vista de cada tipo de unidade autônoma disponível para venda, conforme informações da Melnick-Even. Unidade autônoma Quantidade de unidades deste tipo Área privativa(m²) Fração ideal em relação ao terreno de cada unidade Valor da unidade autônoma à vista (R$) 415, ,97 0, R$ , ,73 0, R$ ,30 Observação: Valores em mar/2017. Os valores das unidades autônomas serão reajustados pelo índice INCC-DI até a data de pagamento. O valor da unidade autônoma à vista informado na tabela acima não compreende os aportes adicionais de (i) FF&E e EOS; (ii) gastos préoperacionais; (iii) capital de giro; e (iv) impostos e taxas. Os valores dos aportes adicionais estão informados no Anexo I deste documento

12 2. O PROJETO HOTELEIRO Tabela de venda das unidades (a prazo) A tabela abaixo apresenta o valor de venda a prazo de cada tipo de unidade autônoma disponível para venda, conforme informações da Melnick-Even. Unidade autônoma Valor da Quantidade de unidades deste tipo Área privativa(m²) Fração ideal em relação ao terreno de cada unidade unidade autônoma (R$), confome condição de tabela (a prazo) 415, ,97 0, R$ , ,73 0, R$ ,89 Observação: Valores em mar/2017. Os valores das unidades autônomas serão reajustados pelo índice INCC-DI até a data de pagamento. O valor da unidade autônoma a prazo informado na tabela acima não compreende os aportes adicionais de (i) FF&E e EOS; (ii) gastos préoperacionais; (iii) capital de giro; e (iv) impostos e taxas. Os valores dos aportes adicionais estão informados no Anexo I deste documento

13 3. ANÁLISE DA LOCALIZAÇÃO

14 3. ANÁLISE DA LOCALIZAÇÃO Acessibilidade, visibilidade e entorno Endereço: Av. Getúlio Vargas, s/n. Boa acessibilidade: a cidade de Canoas está inserida próximo a uma ampla malha de rodovias. O acesso é feito pela rodovia BR-116. O Aeroporto Internacional de Porto Alegre está localizado a 10 km de distância. Boa visibilidade: não há construções elevadas no entorno imediato que possam prejudicar sua visibilidade. O Hotel Linx Canoas está localizado na principal avenida da região. Nesta área, encontram-se, a uma distância de aproximadamente 5km, alguns importantes pontos de interesse da região, como o calçadão, o shopping Canoas e shopping Bourbon, o Hospital de Canoas, as universidades Ritter dos Reis e Unilasalle, entre outros. O projeto estará inserido em um complexo multiuso, com opções de restaurantes e lojas, o que deve contribuir para a valorização da região. Principais empresas de Canoas: Refap Petrobras, AGCO, International Engines, Ulbratech, entre outras. LOCALIZAÇÃO DO HOTEL PROPOSTO E ENTORNO Legenda Hotel Proposto Empresas Universidades Fonte: HVS / Hotel Invest Localizado em uma das principais avenidas de Canoas, com fácil acesso às empresas da região, à capital Porto Alegre e aos municípios vizinhos

15 4. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS

16 4. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS Economia Nacional PIB Média de crescimento de 4,0% a.a. entre 2003 e Entre 2011 e 2016, a média anual caiu para -0,2% a.a. Perspectiva que a partir de 2017 o país entre em uma trajetória de recuperação de mercado. INFLAÇÃO (IPCA) O país vive nos últimos anos um processo de pressão inflacionária, porém com perspectiva de aproximação ao centro da meta estipulada pelo Banco Central (4,5%) já em CÂMBIO O país vive um período de valorização do dólar desde 2012, com intensificação durante o período de crise política e econômica, (pico de 4,16 reais/dólar) no Brasil. Com a diminuição dos níveis de incerteza da economia nacional, o dólar voltou a casa dos R$3 a R$3,5. JUROS (SELIC) A taxa básica de juros Selic, que foi reduzida sistematicamente desde agosto de 2011, chegou ao patamar de 7,25% em novembro de 2012, voltou a subir e fechou 2016 em 14,1% na média do ano. A perspectiva é de que até 2017 os juros caiam e cheguem à média anual de 10,4% (Boletim Focus, março/2017). Histórico recente de recessão econômica e alta inflacionária. Expectativa de retomada gradual de crescimento a partir de Ano PIB¹ DADOS SOCIOECONÔMICOS NACIONAIS Inflação (IPCA) Taxa de Câmbio² Taxa de Juros (SELIC)³ Risco Brasil 4 Balança Comercial ,1% 9,3% 3,1 23,2% , ,7% 7,6% 2,9 16,2% , ,2% 5,7% 2,4 19,0% , ,0% 3,1% 2,2 15,5% , ,1% 4,5% 2,0 12,0% , ,2% 5,9% 1,8 12,4% , ,3% 4,3% 2,0 10,0% , ,5% 5,9% 1,8 9,8% , ,7% 6,5% 1,7 11,7% , ,9% 5,8% 2,0 8,5% , ,5% 5,9% 2,1 8,2% 194 6, ,1% 6,4% 2,4 10,9% 230-2, ,7% 10,7% 3,4 13,6% , ,6% 6,3% 3,3 14,1% ,7 2017e 0,5% 4,2% 3,2 10,4% ,1 2018e 2,5% 4,5% 3,4 8,8% - 40,0 1 - PIB Real - Variação percentual sobre o mesmo período do ano anterior 2 - Câmbio comercial para compra: (R$) / (US$) - média anual 3 - Média anual 4 - Média anual 5- Saldo (R$ Bilhões - Nominais) e- Estimativa Fonte: Banco Central do Brasil, Boletim Focus (17/03/2017) e JP Morgan, EMBI + Risco Brasil (17/03//2017)

17 e 2018e 2019e 2020e 4. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS Evolução do PIB EVOLUÇÃO DO PIB NACIONAL 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -3,7% -3,6% Retomada de crescimento 0,5% 2,5% 3,2%2,9% Fonte: Banco Central do Brasil e Banco Itaú (projeções fevereiro 2016) Fonte: Itaú BBA (Março/2017) e Boletim Focus (17/03/2017) As projeções financeiras atuais levam em conta uma recuperação da economia a partir de

18 Taxa de desocupação (%) População desocupada (milhares) 4. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS Atual Conjuntura Macroeconômica TAXA DE DESOCUPAÇÃO 8,0 6,0 4,0 2,0 0, Fonte: IBGE População Estadual desocupada Taxa de desocupação estadual Taxa de desocupação nacional TAXA DE DESOCUPAÇÃO ESTADUAL E NACIONAL A taxa de desemprego medida pelo IBGE no Estado do Rio Grande do Sul apresentou, no segundo trimestre de 2016, o maior valor (5,6%) desde 2012 (ano do início da série). Esse valor, porém, ainda está abaixo da taxa de desemprego nacional. Enquanto a taxa de desocupação nacional continua subindo, a do Estado do Rio Grande do Sul já mostra sinais de recuperação, caindo para 5,3% no terceiro trimestre de Momento de recessão econômica no Brasil tem implicado no aumento da taxa de desemprego do país

19 Milhares de empregos Criação de empregos (%) 4. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS Atual Conjuntura Macroeconômica PIB MUNICIPAL E ESTRUTURA DO SETOR PRODUTIVO PIB Municipal - Preços correntes (mil) % do PIB Estadual 27,4% 27,9% 28,7% 28,8% 29,1% 28,3% 32,6% 31,9% 34,1% 39,5% 36,9% % do PIB Nacional 0,2% 0,2% 0,2% 0,2% 0,2% 0,2% 0,2% 0,2% 0,2% 0,2% 0,2% Crescimento do PIB municipal (ano a ano) - 17,6% 18,0% 2,2% 15,4% 16,2% 30,4% 13,8% 26,2% 25,2% -3,5% Crescimento do PIB municipal (anual médio) 15,7% Estrutura do Setor Produtivo Agropecuária (participação no PIB total) 2,9% 2,9% 2,9% 3,1% 3,3% 4,6% 4,9% 4,0% 6,4% 2,5% 2,4% Indústria (participação no PIB total) 8,1% 8,6% 7,8% 9,4% 10,3% 8,6% 9,3% 12,0% 19,4% 26,8% 23,7% Serviços (participação no PIB total) 72,6% 72,2% 72,5% 69,5% 68,8% 69,9% 68,1% 66,1% 58,4% 56,4% 60,3% Impostos (participação no PIB total) 16,4% 16,3% 16,8% 18,0% 17,7% 16,9% 17,7% 17,9% 15,8% 14,4% 13,6% Fonte: IBGE ,82 3,7 EVOLUÇÃO DO EMPREGO EM CANOAS 11,9 4,8 3,4 1,89 2,5-3,8-5,5-1, Canoas apresenta um crescimento econômico histórico acima da média nacional. Antes da crise, a economia da cidade crescia a taxas anuais de dois dígitos. Em curto prazo, devido à recessão econômica nacional, observouse um aumento do número de profissionais desligados. Contudo, a partir de 2016 nota-se uma melhora na taxa de desemprego, com queda menos expressiva. Principais empresas: Refap Petrobras (Refinaria), AGCO, Ulbratech, International Engines, Alstom Elec, entre outras. Fonte: IBGE Saldo Total Taxa de criação de empregos Após recentes quedas, o volume dos negócios deverá voltar a crescer a partir da recuperação da economia nacional

20 4. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS Perspectivas de investimentos PARK SHOPPING CANOAS Está previsto para inaugurar no primeiro semestre de 2017 o Park Shopping Canoas, empreendimento da Multiplan que terá uma área construída de 120 mil m² com 258 lojas e investimento da ordem de R$ 400 milhões (Fonte: Jornal do Comércio do Rio Grande do Sul 15/07/2016). PARK SHOPPING CANOAS PERSPECTIVA TERMINAL GRANELEIRO NIDERA CANOAS Terminal Graneleiro Nidera Canoas: especializado no transporte hidroviário e armazenamento de grãos, o investimento inicial está estimado em R$ 70 milhões. O terreno possui 141 mil m² e capacidade de armazenagem de 90 mil toneladas. As obras preliminares, que envolvem a construção do prédio administrativo, portaria, refeitório, área de lazer e etc se iniciaram no último trimestre de 2016 e a previsão é de que as obras civis estejam concluídas em dois anos. O restante da obra ainda não tem previsão de início e conclusão. Fonte: Jornal do Comércio do Rio Grande do Sul, 15/07/2016 Maior shopping da cidade irá abrir ainda em Adicionalmente, há grande investimento em vista (Terminal Graneleiro), porém sem previsão de início de operação

21 4. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS Fluxo aéreo de passageiros O Aeroporto Internacional Salgado Filho/Porto Alegre, entre 2007 e 2016, apresentou uma taxa média anual de crescimento de passageiros de 6,2%. É possível notar uma queda do fluxo de passageiros anual nos últimos anos. Esta queda é um dos reflexos da recessão econômica do país. 9º aeroporto com maior fluxo de passageiros no país, com voos diretos para as principais cidades do Brasil, além de voos para Miami, Lisboa, Buenos Aires, Lima, Montevideo e Cidade do Panamá. Cias aéreas com operação local: LATAM, Azul, Gol, American Airlines, TAP, Copa Airlines, Aerolineas Argentinas, Avianca e Taca Airlines. CONCESSÃO Em março de 2017 o governo federal realizou um leilão para concessão do aeroporto de Porto Alegre. O investimento mínimo exigido é de R$ 1,9 bilhão para obras que incluem a ampliação da pista e do terminal de passageiros e a construção de um novo estacionamento (Fonte: Jornal do Comércio do Rio Grande do Sul, 16/03/2017). O prazo para finalização da obra do estacionamento é de 26 meses após a assinatura do contrato (que deve ocorrer em junho) e de 52 meses para a ampliação da pista (Fonte: ZH Economia, 16/03/2017). FLUXO DE PASSAGEIROS AEROPORTO INTERNACIONAL DE PORTO ALEGRE *Variação percentual em relação ao ano anterior **Variação percentual acumulada, em relação a 2007 *** Variação anual média entre 2016 e 2007 Fonte: INFRAERO Crescimento médio de 6,2% ao ano do fluxo de passageiros. A concessão do aeroporto, que ocorreu em março de 2017, deverá aumentar sua capacidade operacional. Ano Embarque e Desembarque Variação Percentual* (%) Variação Percentual** (%) ,0 11, ,7 26, ,1 50, ,3 76, ,5 85, ,2 79, ,7 90, ,1 88, ,5 72,1-21 -

22 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS

23 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Set competitivo DESEMPENHO DO SET COMPETITIVO DO HOTEL LINX CANOAS PROPOSTO Segmentação Estimada Estimativa 2016 Hotel Número de UHs Negócios Eventos / Grupos Quantidade Ponderada de OutrosOcc. Quartos Diária Média Líquida RevPAR Penetração da Ocupação Penetração de Receita Concorrentes - Geral % 16 % 10 % ,1 % R$ 128,83 R$ 68,43 100,0 % 100,0 % Fonte: HVS/HotelInvest O set competitivo é definido de acordo com o padrão de produto, o perfil da demanda, o posicionamento de mercado e a distância do Hotel Linx Canoas proposto. O mercado hoteleiro de Canoas é pequeno. Devido à proximidade com o aeroporto de Porto Alegre e com os municípios vizinhos de Esteio e São Leopoldo, o Hotel Linx proposto competirá, parcialmente, também com os hotéis desta região. Há predomínio de hotéis econômicos, com produtos antigos e menos qualificados. Observação: a diária média dos hotéis analisados é expressa em valores reais de março de 2017, líquidas de taxas e impostos, como ISS, PIS, COFINS e as comissões de terceiros, sem café da manhã. Identificação de 13 competidores entre primários e secundários. Total de 664 UHs competitivas

24 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Set competitivo HOTÉIS DO SET COMPETITIVO DO HOTEL LINX CANOAS PROPOSTO Hotel Nº de UHs Categoria Localização Competidor Canoas Parque Hotel 130 Econômico Canoas Primário Hotel Metropolitan 126 Econômico Canoas Primário Ibis Canoas 132 Econômico Canoas Primário Ville House Premium 57 Econômico Canoas Primário Hotel Express 70 Supereconômico Canoas Secundário Hotel Klein Ville Premium 80 Supereconômico Esteio Secundário Hotel 10 São Leopoldo 81 Econômico São Leopoldo Secundário Work Hotel 49 Econômico São Leopoldo Secundário Hotel Confort São Leopoldo 60 Supereconômico São Leopoldo Secundário Hotel Suarez 78 Econômico São Leopoldo Secundário Ibis Porto Alegre 154 Econômico Porto Alegre - Aeroporto Secundário Hotel Express Aeroporto 101 Econômico Porto Alegre - Aeroporto Secundário Intercity Express 146 Midscale Porto Alegre - Aeroporto Secundário Fonte: HVS/HotelInvest A maioria dos competidores possui produto desgastado e marca pouco competitiva

25 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Segmentação da demanda SEGMENTAÇÃO DO MERCADO COMPETITIVO 10% 16% Negócios Eventos / Grupos Outros 74% Fonte: HVS/HotelInvest A maior parte da demanda por hospedagem do set competitivo é do segmento de negócios

26 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Segmento de Eventos MERCADO DE EVENTOS Os congressos, feiras e eventos corporativos realizados na região de Porto Alegre tem impacto também em Canoas, sendo geradores de demanda hoteleira local. Os principais eventos para a região são, além de eventos que acontecem no Velopark e na Fiergs, os listados abaixo: - Fimec (março): 40 mil visitantes - Expoagro (março): 55 mil visitantes - Expointer (agosto/setembro): 500 mil visitantes - Construsul (agosto): 70 mil visitantes - Freio de Ouro (agosto): 20 mil visitantes PRINCIPAIS ESPAÇOS PARA EVENTOS Centro de Eventos FIERGS, em Porto Alegre: conta com salas, um pavilhão e um teatro distribuídos em mais de 36 mil m². Parque Estadual de Exposições Assis Brasil, em Esteio: 45,3 mil m² de pavilhões cobertos e 70 mil m² de área para exposição. Centro de Eventos e Negócios FENAC, em Novo Hamburgo: mais de 36 mil m² de área construída, com área de exposição de m², centro de eventos e auditório para pessoas. ESPAÇOS DE EVENTOS DA REGIÃO A cidade não conta com centro de eventos, porém atende demanda gerada por espaços da região

27 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Principais Centros de Eventos CENTRO DE CONVENÇÕES FENAC CENTRO DE CONVENÇÕES FIERGS PARQUE ESTADUAL DE EXPOSIÇÕES ASSIS BRASIL

28 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Evolução de oferta NOVA OFERTA HOTELEIRA Hotéis Propostos Número de UHs Índice de Competitividade Data Estimada de Abertura Desenvolvedor Estágio de Desenvolvimento Linx Canoas % 01/01/2020 Melnick Even Em Construção Total 162 Fonte: HVS/HotelInvest Na tabela acima encontra-se a previsão de novos projetos hoteleiros no município. Atualmente, além do hotel em estudo, não há outro empreendimento em desenvolvimento que já tenha sido divulgado no mercado. Além do Linx Canoas, não há novos empreendimentos hoteleiros atualmente em desenvolvimento no município

29 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Hotéis atuais e futuros MAPA DO SET COMPETITIVO Legenda Hotel Proposto Competidores primários Competidores secundários Fonte: HVS / Hotel Invest

30 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Projeção de demanda DEMANDA BASE DEMANDA INDUZIDA DEMANDA NÃO- ACOMODADA Demanda atualmente acomodada pelos hotéis do set competitivo em análise. A demanda base anual é igual ao total da oferta x 365 dias x ocupação média anual do mercado. Representa a demanda adicional que se espera atrair após a abertura de um novo gerador de demanda, como novas grandes empresas, centros de convenções ou megaeventos. Refere-se aos indivíduos que não puderam se hospedar na região, em razão da indisponibilidade de oferta em um determinado período. Com a abertura de novos hotéis, é de se esperar que parte dessa demanda venha a ser acomodada no mercado. DEMANDA POTENCIAL

31 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Demanda potencial EVOLUÇÃO DA DEMANDA POTENCIAL 7,6% 6,6% 5,2% 5,3% 4,8% 3,0% 2,9% 2,9% 2,4% 1,0% Fonte: HVS/HotelInvest Nos últimos 2 anos, a demanda por hotelaria caiu aproximadamente 20% em razão da recessão econômica. A partir de 2017, espera-se uma retomada da economia, com reflexo gradual sobre a demanda hoteleira. Pico de crescimento em 2020, em razão da abertura do Hotel Proposto e da absorção da demanda até então não acomodada no mercado. Desaceleração do crescimento em longo prazo devido às incertezas futuras. Evolução média de demanda de 4,2% a.a. a partir de

32 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Evolução de oferta e demanda PROJEÇÃO DEOFERTA E DEMANDA DO MERCADO P E R N O I T E S ,0% 90,0% 80,0% 70,0% 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% O C U P A Ç Ã O Fonte: HVS/HotelInvest Oferta Demanda Taxa de OCC Em curto prazo, o mercado hoteleiro local deverá continuar com desempenho modesto, em razão do arrefecimento da economia nacional. Nos anos seguintes, a ocupação do mercado deverá evoluir de forma crescente, com pequena queda em 2020, em razão da abertura do Hotel Proposto. A taxa de ocupação do mercado deverá evoluir de forma crescente nos próximos anos, com exceção do ano de abertura do Hotel Proposto

33 6. POSICIONAMENTO E PENETRAÇÃO DO HOTEL PROPOSTO

34 6. POSICIONAMENTO E PENETRAÇÃO DO HOTEL Taxa de ocupação e diária média PREVISÃO DE DIÁRIA MÉDIA PARA O MERCADO E PARA O EMPREENDIMENTO (R$) Anos Ocupação Região (ano fiscal) Evolução da Diária Média Diária Média Líquida Ocupação Ano Base 53,4 % R$ 129,98 R$ 170,00 * 130,8 % ,4-5,0 % 123, ,1 0,0 123, ,8 3,0 127, ,6-5,0 120,82 42,0 % 158,03 130, ,4 0,0 120,82 49,0 0,0 % 158,03 130, ,5 3,0 124,45 58,0 3,0 162,77 130, ,2 3,0 128,18 61,0 3,0 167,65 130, ,9 3,0 132,03 62,0 3,0 172,68 130, ,6 3,0 135,99 64,0 3,0 177,86 130,8 *Diária Média do Hotel Linx Proposto se estivesse em operação no ano base (2016) - valor equivalente a R$ 198 de diária bruta com café da manhã. Fonte: HVS/HotelInvest Projeções em valores reais de março de 2017 Empreendimento Proposto (ano fiscal) Evolução da Diária Média Diária Média Líquida Penetração da Diária Média Desempenho do Hotel Linx Canoas proposto no ano estabilizado (2025): R$ 177,86 de diária média líquida (equivalente a R$ 198 de diária bruta com café-damanhã) e 64% de ocupação. Foi considerado que a diária média líquida (sem taxas, impostos, comissões de terceiros e café da manhã) do Hotel Linx Canoas proposto equivaleria a R$ 170,00 se ele estivesse operando no ano base das projeções (2016), acima de seus competidores, devido ao produto atualizado e afiliação a uma rede hoteleira. Em 2017, observa-se uma queda de tarifa devido à retração da demanda. Em 2018, concretizando-se as perspectivas de crescimento econômico do país, estima-se que os hoteleiros conseguirão aplicar reajustes referentes à inflação. Nos anos seguintes, espera-se uma retomada de crescimento de diária em razão da melhoria do cenário econômico. Apenas em 2020 deve haver uma pequena queda em virtude da abertura do Hotel Linx Canoas

35 7. ESTIMATIVA DO INVESTIMENTO POR APARTAMENTO

36 7. ESTIMATIVA DO INVESTIMENTO POR APARTAMENTO Composição do valor de cada unidade habitacional à vista Apresentamos abaixo a estimativa de investimento para a aquisição à vista da unidade de 36,97 m², que corresponde a duas das três unidades que estão à venda. Os valores referentes à unidade de 36,73 m² estão descritos no Anexo II do presente Estudo de Viabilidade. Conforme informado pela Melnick-Even, o valor à vista a ser investido pelo comprador de cada unidade hoteleira de 36,97 m² de área privativa será de R$ R$ ,93, em valores de março de Neste valor, estão inclusos o custo de construção da unidade (R$ R$ ,60), o custo referente ao FF&E e EOS* (R$ R$ ,53), o custo de capital de giro (R$ 7.130,80) e pré-operacional (R$ 7.753,33), além de outros custos que deverão ser arcados pelo comprador: ITBI e emolumentos notariais, estimado em R$ ,66. Os valores indicados para as taxas de FF&E, capital de giro inicial e pré-operacional foram indicados pela GJP, futura operadora do hotel, e deverão ser pagos em 12 parcelas antes da abertura do hotel. Estes valores serão corrigidos pelo IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) até a data do pagamento. A análise de TIR para a unidade de 36,97 m² está apresentada na seção 9. Para os demais tipos de unidades, a análise está apresentada no Anexo II (página 65). *Obs: FF&E furniture, fixtures and equipment: mobília, decoração e equipamentos para o apartamento e áreas comuns. O valor real total à vista a ser desembolsado por cada unidade habitacional será de R$ R$ ,

37 7. ESTIMATIVA DO INVESTIMENTO POR APARTAMENTO Composição do valor de cada unidade habitacional a prazo Apresentamos abaixo a estimativa de investimento para a aquisição à vista da unidade de 36,97 m², que corresponde a duas das três unidades que estão à venda. Os valores referentes à unidade de 36,73 m² estão descritos no Anexo II do presente Estudo de Viabilidade. Quando adquirida a prazo, o valor a ser investido para compra de cada unidade hoteleira, aqui considerada a tipologia de 36,97 m² de área privativa, será de R$ R$ ,00, em valores reais na data base de março de 2017, a serem pagos nas seguintes condições: 4 (quatro) parcelas mensais de R$ ,12 (dezessete mil novecentos e cinquenta e um reais e doze centavos) pagas no ato da compra e em 30 (trinta), 60 (sessenta) e 90 (noventa) dias, acrescidas do montante total de R$ ,06 (cinquenta e nove mil, oitocentos e trinta e sete reais e seis centavos), a serem pagos em parcelas mensais e consecutivas no período considerado entre o pagamento da parcela 4 (quatro) até a entrega das chaves, mais 3 (três) reforços anuais de R$ ,69 (dezenove mil novecentos e quarenta e cinco reais e sessenta e nove centavos) cada, a serem pagos em outubro de 2017, outubro de 2018 e junho de Na data da entrega da unidade (dezembro de 2019), o montante remanescente de R$ ,88 (duzentos e oitenta e sete mil, duzentos e dezessete reais e oitenta e oito centavos) deverá ser quitado pelo adquirente via financiamento bancário e/ou por recursos próprios. Somado a este valor, são acrescidos os aportes de préoperacional (R$ R$ 7.753,33), capital de giro inicial (R$ 7.130,80) e FF&E e EOS (R$ ,53), além de outros custos que deverão ser arcados pelo comprador: ITBI e emolumentos notariais. Estes valores estão calculados de acordo com a tabela de venda a prazo. Os valores indicados para as taxas de capital de giro inicial, pré-operacional e FF&E foram informados pela GJP, futura operadora do hotel, e deverão ser pagos em 12 (doze) parcelas antes da abertura do hotel. Estes valores serão corrigidos pelo IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado). As despesas de ITBI e emolumentos notariais serão pagas quando da lavratura pública de compra e venda da unidade hoteleira. Os valores das unidades autônomas serão reajustados pelo INCC-DI até a data de pagamento, enquanto que os valores referentes aos (i) aportes FF&E e EOS; (ii) aportes Gastos Pré-Operacionais; e (iii) aportes Capital de Giro serão reajustados pelo IGP-M, conforme item 5.5 do Termo de Adesão à SCP. O valor real total a prazo a ser desembolsado por cada unidade habitacional será de R$ ,

38 8. DRE SINTÉTICO DO HOTEL PROPOSTO

39 8. DRE SINTÉTICO DO HOTEL PROPOSTO PREVISÃO RESUMIDA DE RECEITAS E DESPESAS (R$ MIL) *Obs: valor antes de impostos. Fonte: HVS/HotelInvest Estabilizado Unidades Habitacionais: Ocupação: 42% 49% 58% 60% 62% 64% Diária Média (R$): R$ 150,13 R$ 158,03 R$ 162,77 R$ 167,65 R$ 172,68 R$ 177,86 RevPAR (R$): R$ 63,05 R$ 77,43 R$ 94,41 R$ 100,59 R$ 107,06 R$ 113,83 Dias em Operação: Demanda Atendida: RECEITAS Hospedagem Alimentos e Bebidas Eventos Outras Receitas Total DESPESAS DEPARTAMENTAIS LUCRO DEPARTAMENTAL TOTAL DESPESAS OPERACIONAIS LUCRO OPERACIONAL Basic Fee LUCRO ANTES DAS DESP FIXAS DESPESAS FIXAS RESULTADO OPERACIONAL* Diária média equivalente a R$ 198 com impostos, taxas e café-damanhã (em 2025). O DRE sintético apresentado considera todas as despesas e remuneração das partes, conforme previsto no contrato de investimento coletivo. As estimativas de receitas e despesas variam conforme a evolução de ocupação e diária apresentadas no slide 32 e levam em consideração o atual momento econômico do país. No primeiro ano de operação, é natural que a ocupação do Hotel Proposto esteja abaixo da média do mercado. Nos anos seguintes, em razão dos esforços comerciais do Hotel é natural que ele passe a ser mais conhecido e ganhe penetração de mercado. Para fins de projeção, por ser um produto moderno e filiado a uma rede nacional, considerou-se uma ocupação acima da média do mercado. As projeções estão expressas em valores reais de março de 2017 e não consideram efeitos de inflação. EBTIDA de 25% no ano estabilizado (2025)

40 9. TAXA INTERNA DE RETORNO DO EMPREENDIMENTO

41 9. TAXA INTERNA DE RETORNO DO EMPREENDIMENTO Comprador das unidades habitacionais A análise de rentabilidade do Hotel Linx Canoas será calculada sob a perspectiva do comprador do condohotel. Para isso, levou-se em consideração os seguintes passos: Preço de venda à vista de cada unidade hoteleira do Hotel Linx Canoas proposto, conforme definido pela Melnick Even; Preço de venda a prazo de cada unidade hoteleira do Hotel Linx Canoas proposto, conforme definido pela Melnick Even; Projeção do fluxo de caixa do investidor (comprador do condo-hotel): é projetado um fluxo de caixa durante o período de implantação do projeto e os 10 anos seguintes de operação. Em outras palavras, considera-se o valor pago pela UH (Unidade Habitacional) e suas perspectivas de resultado operacional. Ao final do 10º ano de operação, adotou-se como premissa a venda do apartamento (descontada a taxa de corretagem 6%). Para a estimativa do valor potencial de venda futura, foi utilizado um cap rate de 0,5% a.m., índice atualmente adotado no mercado secundário (fonte: Fundo Maxinvest, com base em 250 vendas de apartamentos registradas nos últimos anos.) Com base nesses passos, calculou-se a rentabilidade potencial do comprador do condo-hotel. Para as demais unidades hoteleiras, a análise de TIR está apresentada no Anexo II

42 9. TAXA INTERNA DE RETORNO DO EMPREENDIMENTO Análise da rentabilidade à vista Fonte: HVS/HotelInvest FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 36,97 M² DE ÁREA ÚTIL) O fluxo de caixa acima apresenta o volume de investimento e o resultado operacional por unidade habitacional de 36,97 m², em valores nominais. Além do preço a vista da UH (R$ ,60), foram considerados também os valores referentes ao FF&E, capital de giro inicial, pré-operacional e outros custos (ITBI e emolumentos notariais), conforme indicados pela incorporadora Melnick-Even e pela operadora hoteleira GJP. Os valores estão apresentados no slide 36 e serão desembolsados pelos investidores antes do início da operação hoteleira. Com exceção do custo da unidade (R$ ,60), os demais custos foram corrigidos pelo IGP-M, conforme indicação da Melnick-Even. Ao final do 10º ano de operação, considera-se também a venda do ativo, além do resultado operacional do hotel. Premissas de inflação: Itaú BBA de 17 de março de 2017 (4,1%), 2018 (3,8%), 2019 (3,6%) e 2020 (3,5%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2021 a 2030, adotou-se o IPCA de 2020 (3,5% a.a.). Para correção das parcelas futuras (FF&E, capital de giro e pré-operacional), adotou-se projeção do Itaú BBA para IGP-M 2017 (3,5%), IGPM 2018 (3,8%), IGPM 2019 (3,6%) e IGPM 2020 (3,5%) para 2020 em diante. *TIR anual real do projeto de 1,43%, o que implica um ganho real acima da inflação. Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,62% a.m. em valores nominais no 10º ano de operação Preço de venda da UH FF&E + Capital de Giro + Pré-Operacional ITBI + Emolumentos Resultado Operacional + Venda da Unidade Fluxo de Caixa Final TIR 5,06%

43 9. TAXA INTERNA DE RETORNO DO EMPREENDIMENTO Análise da rentabilidade a prazo Fonte: HVS/HotelInvest FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 36,97 M² DE ÁREA ÚTIL) O fluxo de caixa acima apresenta o volume de investimento a prazo e o resultado operacional por unidade habitacional de 36,97 m². Em valores nominais, o valor total a prazo da UH é de R$ ,00 e já considera os valores referentes ao FF&E, capital de giro inicial, pré-operacional e outros custos (ITBI e emolumentos notariais, conforme indicados pela incorporadora Melnick-Even e pela operadora hoteleira GJP. O cronograma de pagamento e os valores das parcelas estão descritos no slide 37 e serão desembolsados pelos investidores antes do início da operação hoteleira. As parcelas referentes ao custo da unidade foram corrigidas pelo INCC-DI e os demais custos foram corrigidos pelo IGP-M, conforme indicado pela Melnick-Even. Ao final do 10º ano de operação, considera-se também a venda do ativo, além do resultado operacional do hotel. Premissas de inflação: Itaú BBA de 17 de março de 2017 (4,1%), 2018 (3,8%), 2019 (3,6%) e 2020 (3,5%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2021 a 2030, adotou-se o IPCA de 2020 (3,5% a.a.). Para correção das parcelas da unidade a prazo, adotou-se o INCC-DI 2016 (FGV - acumulado últimos 12 meses): 6,26%. Para correção dos demais custos, adotou-se projeção do Itaú BBA para IGP-M 2017 (3,5%), IGPM 2018 (3,8%), IGPM 2019 (3,6%) e IGPM 2020 (3,5%) para 2020 em diante. *TIR real do projeto de 0,26%, o que implica um ganho real acima da inflação Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,48% a.m. em valores nominais no 10º ano de operação Preço de venda da UH FF&E + Capital de Giro + Pré-Operacional ITBI + Emolumentos Resultado Operacional + Venda da Unidade Fluxo de Caixa Final TIR 3,41%

44 10. TAXA DE CAPITALIZAÇÃO DO PROJETO

45 10. TAXA DE CAPITALIZAÇÃO DO PROJETO ROI do comprador do condo-hotel a vista DISTRIBUIÇÃO E ROI ANUAIS POR UH (36,97 M²) R$ R$ ,0% R$ R$ R$ R$ R$ ,5% 6,7% 6,9% R$ ,4% 4,5% 7,2% R$ ,4% Fonte: HVS/HotelInvest R$ ,0% 0,3% Distribuição anual por UH ROI Premissas de inflação: Itaú BBA de 17 de março de 2017 (4,1%), 2018 (3,8%), 2019 (3,6%) e 2020 (3,5%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2021 a 2030, adotou-se o IPCA de 2020 (3,5% a.a.). ROI calculado com base no valor de aquisição nominal da UH à vista com FF&E, custos de capital de giro, préoperacional e custos com ITBI e emolumentos notariais, conforme descrito no slide 36. Com exceção do custo da unidade (R$ ,60), todos os demais custos foram corrigidos pelo IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado). Distribuição anual de R$ por UH e ROI de 7,4% no 10º ano de operação (2029)

46 10. TAXA DE CAPITALIZAÇÃO DO PROJETO ROI do comprador do condo-hotel a prazo DISTRIBUIÇÃO E ROI ANUAIS POR UH (36,97 M²) R$ R$ ,1% R$ R$ R$ R$ R$ R$ ,0% 5,2% 5,4% 5,6% 5,8% R$ ,2% 3,5% Fonte: HVS/HotelInvest R$ ,5% 0,2% Distribuição anual por UH ROI Cálculo em valores nominais. Premissas de inflação IPCA: Itaú BBA de 17 de março de 2017 (4,1%), 2018 (3,8%), 2019 (3,6%) e 2020 (3,5%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2021 a 2030, adotou-se o IPCA de 2020 (3,5% a.a.). ROI calculado com base no valor de aquisição nominal da UH a prazo com FF&E, custos de capital de giro, pré-operacional e custos com ITBI e emolumentos notariais, conforme descrito no slide 37. As parcelas referentes à unidade autônoma foram corrigidas pelo INCC-DI (Índice Nacional de Custo da Construção Disponibilidade Interna) e os aportes de FF&E, capital de giro e pré-operacional foram corrigidos pelo IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado). Distribuição anual de R$ por UH e ROI de 8,6% no 10º ano de operação (2029)

47 10. TAXA DE CAPITALIZAÇÃO Comparativo Cap Rate COMPARATIVO COM EMPREENDIMENTO HOTELEIRO EM OPERAÇÃO Empreendimento Localização Preço Praticado* Distribuição média anual** Cap Rate (a.m.) Fonte Hotel Econômico Canoas R$ R$ 737 0,33% Pesquisa com imobiliárias Linx Canoas Canoas R$ ,87 R$ ,42% Melnick-Even * O preço praticado para a unidade "Hotel Econômico" foi obtido por meio de pesquisas junto a corretores imobiliários da região. O preço de venda da unidade Linx Canoas refere-se ao preço de venda à vista da unidade padrão de 23,78m². ** A distribuição média anual informada para o "Hotel Econômico" refere-se ao ano de 2015 e também foi informada por corretores imobiliários. Esta distribuição média apresenta um patamar baixo em razão do cenário econômico atual vivido pelo país, das recentes aberturas de hotéis em Porto Alegre e dos aumentos de custo em curto prazo, como, por exemplo, a energia elétrica dos empreendimentos. Conforme definição do Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados, elaborado e divulgado pelo Secovi-SP, a relação entre o rendimento médio anual e o preço de venda do ativo é o que define a taxa de capitalização (conhecida pela abreviação Cap Rate) praticada naquele momento no mercado. Na tabela acima, estão apresentadas as taxas de Cap Rate para o empreendimento Linx Canoas e para o empreendimento Hotel Econômico (em operação). O Hotel Econômico não teve seu nome divulgado em razão de não ser um empreendimento de capital aberto, com informações públicas disponibilizadas ao mercado. É importante observar que a taxa de capitalização pode variar em função da cidade onde o empreendimento está localizado, do tipo de produto hoteleiro e da gestão da operadora hoteleira

48 11. CONSIDERAÇÕES FINAIS

49 11. CONSIDERAÇÕES FINAIS Análise SWOT do Projeto PONTOS FORTES Empreendimento moderno e afiliado à uma rede hoteleira com atuação nacional. Boa localização, visibilidade e facilidade de acesso a Porto Alegre e as cidades do entorno, como São Leopoldo e Esteio. Hotel Linx estará inserido dentro de um complexo imobiliário multiuso, com torres comerciais, residenciais, consultórios, mall e opções de alimentação. OPORTUNIDADES Centro de Convenções do Hotel Linx deverá ser referência em espaços de eventos dentro de hotéis na região. Atualmente, não existe espaço de eventos com a capacidade prevista para o projeto. SWOT PONTOS FRACOS Desempenho modesto em curto prazo em razão da recessão econômica atual. AMEAÇAS Possível construção de novos hotéis, além do Linx Hotel. Recessão econômica nacional e retração da demanda corporativa e de eventos pode se estender mais que o estimado nas projeções. Demanda sensível a preço

50 11. CONSIDERAÇÕES FINAIS Parecer sobre a qualidade do empreendimento A qualidade de um hotel depende de diversos fatores, entre os quais a adequação do produto ao perfil da demanda, a localização do empreendimento, o profissionalismo e a força de marca do operador, as perspectivas de evolução do mercado, e os parceiros envolvidos na estruturação do negócio. Com base em tais variáveis, a seguir são apresentadas as principais considerações da HVS em relação ao projeto em desenvolvimento. Produto desenvolvido conforme o Manual de Melhores Práticas: o Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados, publicado em 2012 pelo SECOVI-SP em parceria com a ABIH, o FOHB, a Adit Brasil e o Fhoresp tem como finalidade principal (...) disponibilizar parâmetros, referências e procedimentos que permitam caracterizar, de maneira objetiva, o que é, na prática, um bom produto imobiliário de investimento hoteleiro (SECOVI, 2012). O manual pode ser visualizado no site do SECOVI. Investimento assessorado pela HVS: a HVS é uma das maiores empresas de consultoria e serviços especializados em hotelaria, complexos de uso misto, propriedades compartilhadas e em empreendimentos de lazer e entretenimento. Fundada em 1980, a companhia desenvolve mais de projetos ao ano para investidores hoteleiros, do mercado imobiliário, operadores e desenvolvedores em todo o mundo. A HVS possui uma equipe técnica altamente qualificada e com elevado conhecimento em suas respectivas regiões de atuação. Com uma rede de mais de 40 escritórios e 500 profissionais, a HVS oferece uma ampla oferta de serviços complementares para o setor hoteleiro. Na América do Sul, a HVS é representada pela área de consultoria da HotelInvest fundada em 1999, referência em assessoria de investimento hoteleiro na região

51 11. CONSIDERAÇÕES FINAIS Parecer sobre a qualidade do empreendimento Operadora hoteleira GJP, empresa brasileira: possui atualmente mais de quartos em operação no país. Atualmente, a rede tem sob sua gestão 28 hotéis em todo o país. A empresa foi criada em 2005 pelo empresário Guilherme Paulus, presidente do conselho da CVC. Bandeira Linx adequada ao mercado local: a marca Linx é uma marca econômica, com produto moderno e inovador. Os hotéis Linx oferecem produtos com conforto, aliado a um preço acessível. Todos os hotéis oferecem café-da-manhã e internet gratuitos e estão localizados próximos de rodovias e aeroportos, facilitando a locomoção de seus hóspedes. Boa localização para implantação de um hotel: o hotel Linx estará localizado dentro de um complexo imobiliário multiuso, com opções de alimentação. Sua localização também facilita o deslocamento até Porto Alegre e cidades do entorno, como São Leopoldo e Esteio, sede de importantes empresas e espaços de eventos geradores de demanda hoteleira local. Área de Eventos do Hotel Linx: o hotel terá uma área de eventos com capacidade para até 470 pessoas. Será a maior área de eventos dentro de hotel da cidade. Este será um diferencial do empreendimento, podendo atender eventos corporativos e sociais do município e do entorno. Perspectiva de operação lucrativa desde o primeiro ano de operação: distribuição média mensal de R$ (em valores reais de março de 2017) a partir do ano estabilizado para a unidade de 36,97 m². Prolongamento da retração econômica nacional pode reduzir as perspectivas de evolução de desempenho do setor hoteleiro: as projeções do estudo partem da premissa de uma gradual e moderada recuperação econômica nacional a partir de Caso o arrefecimento econômico persista por mais tempo, as perspectivas de evolução de demanda e diária podem ser afetadas

52 11. CONSIDERAÇÕES FINAIS Parecer sobre a qualidade do empreendimento A implantação de novos hotéis, além dos indicados no estudo, também é um risco atrelado ao projeto: apesar de todas as precauções terem sido tomadas, e todas as fontes disponíveis terem sido consultadas, é possível que outros empreendimentos que ainda não estejam em planejamento atualmente venham a ser implantados na região. Gestão hoteleira eficiente: as premissas do estudo consideram custos atrelados a uma gestão hoteleira eficiente, com um equipe enxuta e acompanhamento permanente dos custos pela operadora. Inexistência de condo-hotéis no mercado local: em Canoas, não existem condo-hotéis em operação, impossibilitando a comparação do rendimento projetado com outros empreendimentos. O Hotel Linx Canoas será o primeiro empreendimento estruturado via condo-hotel no município. É importante destacar que empreendimentos condohoteleiros possuem localizações distintas e o valor de venda de suas unidades é calculado a partir do histórico de desempenho operacional de cada um dos empreendimentos. O Hotel Linx Canoas tem perspectivas de operação lucrativa. As premissas adotadas consideram que sua localização e seu produto, atrelados a uma gestão eficiente, serão diferenciais que permitirão vantagens competitivas ao empreendimento

53 12. CONDIÇÕES RESTRITIVAS

54 12. CONDIÇÕES RESTRITIVAS Esse relatório é apresentado como um estudo de viabilidade para uma propriedade proposta específica; isso não é um relatório de avaliação econômica. Esse relatório é uma versão resumida e simplificada, que apresenta as principais conclusões do estudo desenvolvido. Nenhuma responsabilidade é assumida nas questões de natureza legal, e tampouco sobre o direito à propriedade, a qual se assume ser comercializável e livre de quaisquer restrições de escritura ou direito de uso. A propriedade é avaliada como sendo legalmente livre e desimpedida, a não ser que tenha sido apresentado o contrário, no relatório. Não consideramos quaisquer elementos no solo do terreno em estudo que venham a desvalorizar o empreendimento. Os avaliadores não são qualificados para avaliar tais condições. Nós não realizamos uma perícia técnica no terreno, e não assumimos quaisquer responsabilidades relacionadas a esse assunto. Desenhos, fotografias, mapas e outras imagens foram incluídos para auxiliar o leitor a visualizar a propriedade. Assume-se que o uso do imóvel descrito será dentro dos limites do terreno, e que não haverá qualquer tipo de invasão do local. Todas as informações obtidas de terceiros não contratados pela HVS são assumidas como verdadeiras e corretas. Não assumimos qualquer responsabilidade sobre o mau entendimento dessas informações. Assumimos que o uso do solo e a construção do hotel estão de acordo com as leis locais de zoneamento. Assumimos que a propriedade está em total acordo com as leis, licenças e regulamentações locais e que estas podem ser renovadas livremente ou transferidas para proprietários terceiros. Contratos de financiamento, leasing e similares não foram considerados, a menos que especificados no relatório. Nenhuma informação deste estudo pode ser reproduzida em separado, ou fora do contexto deste relatório, nem mesmo ser distribuída para o público através de materiais publicitários, relações públicas, jornais, revistas ou outra mídia sem o consentimento formal escrito da HVS. Não se pode requerer à HVS testemunhar ou apresentar-se em juízo em razão dessa análise sem a existência de preparações prévias, e apenas quando os gastos incorridos sejam devidamente cobertos adiantadamente. Se o leitor estiver fazendo uma decisão de investimento individual e tiver qualquer dúvida sobre o material contido neste relatório, recomendamos que entre em contato com os avaliadores. Os avaliadores não se responsabilizam por quaisquer eventos, condições ou circunstâncias que afetem o valor de mercado da propriedade que venham a se concretizar após a data deste relatório ou a data de inspeção da propriedade

55 12. CONDIÇÕES RESTRITIVAS Os resultados projetados neste estudo consideraram a operação com as 162 unidades cuja exploração hoteleira é obrigatória. A qualidade da administração do hotel tem uma relação direta com a viabilidade econômica ou o valor de mercado do empreendimento. As projeções financeiras apresentadas nesse relatório presumem um desenvolvimento responsável e uma competente administração. Qualquer variação nestas condições pode acarretar um significativo impacto nos resultados operacionais projetados. As estimativas de resultados operacionais apresentadas neste relatório estão baseadas na evolução das atuais condições econômicas da área de mercado analisada e não levam em consideração os efeitos de qualquer mudança abrupta nas condições econômicas locais. Nós não garantimos que estas estimativas sejam alcançadas, mas elas foram preparadas com base em todas as informações a que tivemos acesso ao longo da realização do estudo e em nosso melhor julgamento. Muitos dos números apresentados neste relatório foram gerados através do uso de modelos sofisticados de computador que fazem cálculos considerando-se três ou mais casas decimais. Com o objetivo de simplificar a observação dos números, a maioria deles foi arredondada. Portanto, esses números podem ser sujeitos a pequenos desvios de arredondamento. Está acordado que nossa responsabilidade para com o cliente está limitada, para fins de indenização por eventuais danos, ao valor dos encargos pagos pela realização deste trabalho. Nossa responsabilidade está limitada exclusivamente ao cliente, e o uso deste relatório por terceiros está sob risco do cliente ou dos próprios terceiros. O estudo de viabilidade econômica e avaliação de hotéis é ao mesmo tempo uma ciência e uma arte. Apesar de serem aplicados diversos cálculos matemáticos para prover indicações, a estimativa final sobre a rentabilidade e o valor do empreendimento é subjetiva e deve ser influenciada pela experiência do avaliador e por outros fatores não especificamente definidos neste relatório. Todas as opiniões, recomendações e conclusões expressadas no decorrer deste trabalho foram desenvolvidos pela equipe da HVS como funcionários, e não como indivíduos independentes. As premissas de posicionamento de diária e de custo de operação adotadas no estudo levam em consideração outras marcas já consolidadas no segmento de mercado econômico. Também se obteve informações provindas pela futura administradora do projeto, a rede GJP

56 13. CONSULTORES ENVOLVIDOS NO ESTUDO

57 13. CONSULTORES ENVOLVIDOS NO ESTUDO DIOGO FORMAÇÃO ACADÊMICA: EXPERIÊNCIA PROFISSIONAL: ESTUDOS REALIZADOS: HISTÓRICO PROFISSIONAL: OUTRAS INFORMAÇÕES: CANTERAS Sócio-diretor Graduado em Engenharia pela USP. Pós-graduado em Administração de Empresas pela FGV. Mais de 25 anos de experiência no setor hoteleiro. Liderou mais de 500 estudos de mercado, no Brasil e no exterior. Idealizador e gestor do principal FII em hotelaria da América Latina. Foi diretor de desenvolvimento do Caesar Park e da Atlantica Hotels. Lecionou a disciplina Desenvolvimento de Projetos Hoteleiros na FGV durante 8 anos. Em 1999, trouxe a HVS para o Brasil. É um dos consultores mais influentes do setor hoteleiro latinoamericano. Titulação FRICS. Coordenador do Conselho Consultivo do Manual de Melhores Práticas para os Hotéis de Investidores Pulverizados do SECOVI. PEDRO CYPRIANO Sócio-diretor MBA Executivo pelo Insper. Mestrado em Desenvolvimento Hoteleiro pela Universidad de Alicante (na Espanha). Graduado em Turismo pela USP. 10 anos de experiência no setor turístico e hoteleiro. Atuação em mais de 250 projetos, no Brasil e no exterior. Foi consultor sênior na THR/ Dream Resorts & Hotels, na Espanha, desenvolvendo estudos de viabilidade e planos estratégicos na Europa, no Oriente Médio e na América Latina. Também atuou em dezenas de estudos de mercado da SPTuris, do MTur e de diversas consultorias nacionais. Autor do livro Desenvolvimento Hoteleiro no Brasil, pela editora SENAC (publicado em dezembro de 2014)

58 13. CONSULTORES ENVOLVIDOS NO ESTUDO RENATA CASSANI Assistente FORMAÇÃO ACADÊMICA: Graduanda em Turismo pela USP. Curso de Revenue Management e New Business Development na Zuyd University, Holanda. EXPERIÊNCIA PROFISSIONAL: 2 anos de experiência no setor hoteleiro. ESTUDOS REALIZADOS: Atuação em mais de 20 projetos no Brasil. HISTÓRICO PROFISSIONAL: Trabalhou na AIESEC, maior organização do mundo gerida por jovens, onde atuou como Gerente de Finanças, e também na Walt Disney World Orlando, em um dos hotéis do complexo. Atualmente, desenvolve publicações setoriais, estudos de mercado e análises econômico-financeiras para hotéis na América do Sul

59 14. GLOSSÁRIO

60 14. GLOSSÁRIO ADR: Diária média (Average Daily Rate). ABIH: Associação Brasileira da Indústria de Hotéis. ADIT Brasil: Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil. A&B: Alimentos e Bebidas. Asset Management: Gestão estratégica de ativos. Basic Fee: Uma das fontes de remuneração da operadora hoteleira, calculada como um percentual sobre a receita total do hotel. Cap Rate: Taxa de desconto, calculada com base na divisão entre o resultado anual do negócio e o seu valor de mercado. Condo-Hotel: É o empreendimento aprovado nos órgãos públicos como hotel e submetido ao regime de condomínio edilício. O proprietário ou titular de direitos aquisitivos sobre unidade autônoma não poderá usar sua unidade autônoma para moradia, como também não poderá fazer a cessão de seu uso a terceiros que não seja o gestor hoteleiro, sendo obrigatória a sua participação no pool (Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados, SECOVI: 2012). Demanda Base: Demanda atualmente acomodada pelos hotéis do set competitivo em análise. A demanda base anual é igual ao total da oferta x 365 dias x ocupação média anual do mercado. Demanda Induzida: Representa a demanda adicional que se espera atrair após a abertura de um novo gerador de demanda, como novas grandes empresas, centros de convenções ou megaeventos. Demanda não Acomodada: Refere-se aos indivíduos que não puderam se hospedar na região, pois todos os quartos já estavam ocupados no período que a reserva foi solicitada. Demanda Potencial: Resultado da soma da Demanda Base, Demanda Induzida e Demanda não acomodada. DRE: Demonstração do Resultado do Exercício

61 14. GLOSSÁRIO EBITDA: Lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização. Fair Share: Fatia ideal de mercado. FF&E: Móveis, decoração e equipamentos (Furniture, fixture and equipment). Fhoresp: Federação de Hotéis, Restaurantes, Bares e Similares do Estado de SP. FOHB: Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil. Fundo de Reposição: Taxa para a reposição de ativos e conservação do hotel, calculada com base em um percentual da receita total do empreendimento. GOP: Lucro Operacional Bruto (Gross operating profit). Incentive Fee: Uma das fontes de remuneração da operadora hoteleira, calculada como um percentual sobre o GOP do hotel. IPCA: Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo. IGP-M: Índice Geral de Preços do Mercado. IPTU: Imposto Predial e Territorial Urbano. Occ: Taxa de ocupação do hotel. PIB: Produto Interno Bruto. RevPAR: Receita por Apartamento Disponível (Revenue per available room). ROI: Retorno Sobre Investimento. SECOVI: Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo. SELIC: Sistema Especial de Liquidação e de Custódia. SWOT: Forças, Fraquezas, Oportunidades e Ameaças. TIR: Taxa Interna de Retorno. UH: Unidade Habitacional. Utilidades: Gastos como energia elétrica, gás, combustível gerador e água. Observação: uma explicação detalhada de todos os termos técnicos utilizados neste estudo podem ser consultados em:

62 15. ANEXO I

63 O PROJETO HOTELEIRO Tabela de investimento por UH (à vista) A tabela abaixo apresenta o valor de venda à vista de cada tipo de unidade autônoma, conforme informações da Melnick-Even. A tabela apresenta as estimativas de custo de construção, FF&E (montagem, equipagem, decoração, enxoval), despesas pré-operacionais e capital de giro. Aporte Gastos Valor da unidade Aporte FF&E e Pré- Aporte Capital de Impostos e taxas Unidade autônoma autônoma (R$) (à Total EOS (3) (4) Operacionais Giro (6) (7) vista) (2) (5) 415, 615 R$ ,60 R$ ,53 R$ 7.753,33 R$ 7.130,80 R$ ,66 R$ , R$ ,30 R$ ,23 R$ 7.768,01 R$ 7.144,30 R$ ,49 R$ ,34 (1) Valores de mar/17. Os valores das unidades autônomas serão reajustados pelo INCC-DI até a data de pagamento, enquanto que os valores referentes aos (i) aportes FF&E e EOS; (ii) aportes Gastos Pré-Operacionais; e (iii) aportes Capital de Giro serão reajustados pelo IGP-M, conforme item 5.5 do Termo de Adesão à SCP. (2) Conforme item 5 do Quadro Introdutório do Compromisso de Venda e Compra e Cláusula Terceira do Compromisso de Compra e Venda. (3) Valor do aporte do FF&E pode ser majorado em até 20%, conforme item 7.1 do Termo de Adesão à SCP, além do reajuste do IGP-M até a data do pagamento. (4) Conforme item 5.5 do Termo de Adesão à SCP. (5) Conforme item 5.5 do Termo de Adesão à SCP. (6) Conforme item 5.5 do Termo de Adesão à SCP. (7) Valor de taxas e impostos é estimado em 4% do valor da unidade autônoma, conforme adotado no capítulo 7 do Estudo de Viabilidade do Hotel

64 O PROJETO HOTELEIRO Tabela de investimento por UH (a prazo) A tabela abaixo apresenta o valor de venda a prazo de cada tipo de unidade autônoma, conforme informações da Melnick-Even. A tabela apresenta as estimativas de custo de construção, FF&E (montagem, equipagem, decoração, enxoval), despesas pré-operacionais e capital de giro. Unidade autônoma Valor da unidade autônoma (R$), confome condição de tabela (a prazo) (2) Aporte FF&E e EOS (3) (4) Aporte Gastos Pré- Operacionais (5) Aporte Capital de Giro (6) Impostos e taxas (7) 415, 615 R$ ,47 R$ ,53 R$ 7.753,33 R$ 7.130,80 R$ ,86 R$ , R$ ,89 R$ ,23 R$ 7.768,01 R$ 7.144,30 R$ ,56 R$ ,99 (1) Valores de mar/17. Os valores das unidades autônomas serão reajustados pelo INCC-DI até a data de pagamento, enquanto que os valores referentes aos (i) aportes FF&E e EOS; (ii) aportes Gastos Pré-Operacionais; e (iii) aportes Capital de Giro serão reajustados pelo IGP-M, conforme item 5.5 do Termo de Adesão à SCP. (2) Conforme item 5 do Quadro Introdutório do Compromisso de Venda e Compra e Cláusula Terceira do Compromisso de Compra e Venda. (3) Valor do aporte do FF&E pode ser majorado em até 20%, conforme item 7.1 do Termo de Adesão à SCP, além do reajuste do IGP-M até a data do pagamento. (4) Conforme item 5.5 do Termo de Adesão à SCP. (5) Conforme item 5.5 do Termo de Adesão à SCP. (6) Conforme item 5.5 do Termo de Adesão à SCP. (7) Valor de taxas e impostos é estimado em 4% do valor da unidade autônoma, conforme adotado no capítulo 7 do Estudo de Viabilidade do Hotel. Total

65 16. ANEXO II

66 TAXA INTERNA DERETORNO DO EMPREENDIMENTO Comprador das unidades habitacionais Nos próximos slides serão apresentadas as análises de rentabilidade do Hotel Linx Canoas sob a perspectiva do comprador do condo-hotel para a unidade hoteleira de 36,73 m², conforme tabelas apresentadas nos slides 11 e 12. Para isso, levou-se em consideração os seguintes passos: Preço de venda à vista de cada unidade hoteleira do Hotel Linx Canoas proposto, conforme definido pela Melnick Even; Preço de venda a prazo de cada unidade hoteleira do Hotel Linx Canoas proposto, conforme definido pela Melnick Even; Projeção do fluxo de caixa do investidor (comprador do condo-hotel): é projetado um fluxo de caixa durante o período de implantação do projeto e os 10 anos seguintes de operação. Em outras palavras, considera-se o valor pago pela UH (Unidade Habitacional) e suas perspectivas de resultado operacional. Ao final do 10º ano de operação, adotou-se como premissa a venda do apartamento (descontada a taxa de corretagem 6%). Para a estimativa do valor potencial de venda futura, foi utilizado um cap rate de 0,5% a.m, índice atualmente adotado no mercado secundário (fonte: Fundo Maxinvest, com base em 250 vendas de apartamentos registradas nos últimos anos. Com base nesses passos, calculou-se a rentabilidade potencial do comprador do condo-hotel para cada tipo de unidade hoteleira

67 TAXA INTERNA DERETORNO DO EMPREENDIMENTO Análise da rentabilidade à vista Unidade de 36,73 m² Fonte: HVS/HotelInvest FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 36,73 M² DE ÁREA ÚTIL) Preço de venda da UH FF&E + Capital de Giro + Pré-Operacional ITBI + Emolumentos Resultado Operacional + Venda da Unidade Fluxo de Caixa Final TIR 5,04% O fluxo de caixa acima apresentado está baseado na tabela de venda informada pela Melnick-Even. A forma de cálculo utilizada segue a metodologia explicada no slide 42. Premissas de inflação: Itaú BBA de 17 de março de 2017 (4,1%), 2018 (3,8%), 2019 (3,6%) e 2020 (3,5%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2021 a 2030, adotou-se o IPCA de 2020 (3,5% a.a.). Para correção das parcelas futuras (FF&E, capital de giro e pré-operacional), adotou-se projeção do Itaú BBA para IGP-M 2017 (3,5%), IGPM 2018 (3,8%), IGPM 2019 (3,6%) e IGPM 2020 (3,5%) para 2020 em diante. *TIR anual real do projeto de 1,42%, o que implica um ganho real acima da inflação. Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,62% a.m. em valores nominais no 10º ano de operação

68 TAXA INTERNA DERETORNO DO EMPREENDIMENTO Análise da rentabilidade a prazo - Unidade de 36,73 m² Fonte: HVS/HotelInvest FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 36,73 M² DE ÁREA ÚTIL) Preço de venda da UH FF&E + Capital de Giro + Pré-Operacional ITBI + Emolumentos Resultado Operacional + Venda da Unidade Fluxo de Caixa Final TIR 3,40% O fluxo de caixa acima apresentado está baseado na tabela de venda informada pela Melnick-Even. A forma de cálculo utilizada segue a metodologia explicada no slide 43. Premissas de inflação: Itaú BBA de 17 de março de 2017 (4,1%), 2018 (3,8%), 2019 (3,6%) e 2020 (3,5%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2021 a 2030, adotou-se o IPCA de 2020 (3,5% a.a.). Para correção das parcelas da unidade a prazo, adotou-se o INCC-DI 2016 (FGV - acumulado últimos 12 meses): 6,26%. Para correção dos demais custos, adotou-se projeção do Itaú BBA para IGP-M 2017 (3,5%), IGPM 2018 (3,8%), IGPM 2019 (3,6%) e IGPM 2020 (3,5%) para 2020 em diante. *TIR anual real do projeto de 0,25%, o que implica um ganho real acima da inflação. Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,48% a.m. em valores nominais no 10º ano de operação

69 Diogo Canteras Consultoria em investimento hoteleiro Cristiano Vasques Consultoria em investimento hoteleiro Pedro Cypriano Consultoria em investimento hoteleiro Fernanda L Hopital (Buenos Aires) Consultoria em investimento hoteleiro Renata Cassani Consultoria em investimento hoteleiro HVS South America Av. Brig. Faria Lima J São Paulo, SP Brasil Em associação com: