Análise de Viabilidade Hoteleira

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1 Análise de Viabilidade Hoteleira Hotel Ibis Styles e Adagio Proposto, Goiânia- GO EBM 13 de junho de 2018 Em associação com: - 1 -

2 São Paulo, 13 de junho de Ref: Estudo de Viabilidade Hotéis Ibis Styles e Adagio Goiânia Goiânia, Goiás Apresentamos a seguir a análise simplificada para inserção de dois empreendimentos hoteleiros na cidade de Goiânia. O estudo oferece um diagnósticoda propriedade indicadae do mercado de hospedagem local. O relatório foi preparado seguindo as normas estabelecidas pela Appraisal Foundation, que constam no documento Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP). A HVS certifica que não tem qualquer interesse na propriedade e que sua contratação e remuneração não são vinculadas aos resultados apresentados neste relatório. O empreendimento proposto é o objeto dos comentários desenvolvidos neste relatório e de todos os pressupostos e condições limitantes aqui apontados. Atenciosamente, HVS South America Rebecca Ribeiro, Consulting & Valuation rribeiro@hvs.com, Pedro Cypriano, Sócio Diretor pcypriano@hvs.com, Cristiano Vasques, Sócio Diretor cvasques@hvs.com,

3 ÍNDICE 1. Introdução (p. 4) 2. O Projeto hoteleiro / Escolha da operadora (p. 9) 3. Análise da localização (p. 17) 4. Tendências e perspectivas macroeconômicas (p. 19) 5. Análise do mercado hoteleiro e perspectivas (p. 26) 6. Posicionamento e penetração dos hotéis propostos (p. 42) 7. DRE sintético (p. 45) 8. Estimativa de investimento por apartamento (p. 48) 9. TIR e VLP dos empreendimentos (p. 51) 10. Taxa de capitalização do projeto (p. 55) 11. Considerações finais (p. 59) 12. Condições restritivas (p. 64) 13. Consultores envolvidos no estudo (p. 68) 14. Certificação (p. 72) 15. Glossário (p. 74) 16. Apêndice I (p. 77) 17. Apêndice II (p. 80) - 3 -

4 1. INTRODUÇÃO - 4 -

5 1. INTRODUÇÃO A empresa HVS é líder mundial em consultoria e serviços especializados em hotelaria. Na América do Sul, é representada pela área de consultoria da HotelInvest fundada em 1999, referência em assessoria de investimento hoteleiro na região. A HVS/HotelInvest foi contratada para elaborar um Estudo de Mercado e de Viabilidade Econômica para um site hoteleiro composto por um empreendimento de categoria econômica (Ibis Styles) e outro midscale/long-stay (Adagio Proposto), a ser implantado na cidade de Goiânia. O empreendedor é a EBM, empresa do setor da indústria da construção, com 30 anos de atuação no mercado. Atua desde a concepção e desenvolvimento até a comercialização e gestão de negócios imobiliários nas suas mais diversas modalidades, e configura-se como uma empresa de real estate. O objetivo deste relatório é apresentar as principais conclusões do estudo, o qual oferece um diagnóstico do projeto em desenvolvimento e do mercado de hospedagem na cidade de Goiânia. O relatório foi preparado seguindo as normas estabelecidas pela Appraisal Foundation, que constam no documento Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP). Todo o trabalho de campo e as projeções presentes neste relatório foram desenvolvidos entre maio e junho de

6 1. INTRODUÇÃO Metodologia A metodologia utilizada para desenvolver esse estudo é baseada em pesquisas de mercado e em técnicas de avaliação adotadas pelo American Institute of Real Estate Appraisers e pelo Appraisal Institute, contida em diversas publicações de Stephen Rushmore, entre as quais: The Valuation of Hotels and Motels (Chicago: American Institute of Real); Hotels, Motels and Restaurants: Valuations and Market Studies (Chicago: American Institute of Real Estate Appraisers, 1983); The Computerized Income Approach to Hotel/Motel Market Studies and Valuations (Chicago: American Institute of Real Estate Appraisers, 1990); Hotels and Motels: A Guide to Market Analysis, Investment Analysis, and Valuations (Chicago: Appraisal Institute, 1992); Hotels and Motels Valuations and Market Studies (Chicago: Appraisal Institute, 2001). O estudo foi feito de acordo com as seguintes etapas: ANÁLISE DO ENTORNO DO PROJETO. O local onde o empreendimento será inserido foi analisado sob aspectos que interferem no processo de indução e captação de demanda por hospedagem, tais como acessibilidade, visibilidade e entorno; ANÁLISE DA DEMANDA DO MERCADO. A demanda de hospedagem foi dividida em diferentes segmentos de características específicas que potencialmente estão inseridos na área de influência do empreendimento. As características investigadas incluem: motivo da viagem, permanência média, facilidades e amenidades requeridas, sazonalidade, flutuações diárias de demanda e sensibilidade a preço. Sob esses aspectos qualitativos, e com base no desempenho da oferta competitiva, é estimada a demanda atendida na área de influência; ANÁLISE DA OFERTA EXISTENTE E FUTURA. As visitas e análise da competição existente proveem uma indicação da atual situação dos hotéis em operação que interferem de maneira direta na capacidade do empreendimento em estudo de captar demanda dos diversos segmentos existentes. Um levantamento dos projetos de hotéis em desenvolvimento junto ao governo e aos hoteleiros locais foi realizado tendo-se em consideração o posicionamento mercadológico de cada empreendimento e as suas reais capacidades de captação de demanda; - 6 -

7 1. INTRODUÇÃO Metodologia ESTIMATIVA DO DESEMPENHO ATUAL DO SETOR. Entrevistas foram conduzidas com os principais gerentes de hotéis do mercado analisado para estimar a ocupação e a diária média dos hotéis em operação. Adicionalmente, buscou-se identificar nas reuniões tendências históricas recentes de como evoluiu a performance do mercado nos últimos 3 anos; ANÁLISE DO MACRO AMBIENTE E PROJEÇÃO DE DEMANDA E ADR DO MERCADO. A área de influência do empreendimento foi analisada para se identificar tendências demográficas e econômicas que possam de alguma maneira impactar na demanda local por hospedagem. Diversos dados secundários foram analisados para entender as perspectivas de crescimento econômico local e seu impacto no mercado hoteleiro da região, levando-se em consideração também o pipeline de novos hotéis no mercado; PROJEÇÃO DE DESEMPENHO DO HOTEL PROPOSTO. Com base no desempenho histórico da oferta competitiva e nas perspectivas de evolução de oferta e demanda, são projetadas as taxas de ocupação e as diárias médias do Hotel Proposto. Estes índices são importantes indicadores de desempenho de empreendimentos hoteleiros, essenciais para embasar as projeções operacionais e a avaliação financeira do negócio; PROJEÇÕES OPERACIONAIS DO HOTEL PROPOSTO. Uma detalhada projeção das receitas e das despesas, feita de acordo com o Uniform System of Accounts for Hotels, apresenta os benefícios econômicos do empreendimento proposto e provê as bases para a projeção do fluxo de caixa do negócio. As receitas são calculadas com base nas projeções de ocupação e de diárias médias e as despesas são estimadas com base na conceituação do produto; ANÁLISE FINANCEIRA DO HOTEL PROPOSTO. A avaliação financeira é feita sobre o custo total de implantação e o fluxo de caixa descontado, já que se acredita ser este o método mais comumente utilizado pelos empreendedores quando no processo de decisão, dentre diversas alternativas de negócios, para realização de novos investimentos

8 1. INTRODUÇÃO Metodologia As projeções de diária média dos hotéis analisados e do Hotel Proposto são expressas em valores reais de abril de 2018, líquidas de taxas e impostos calculados sobre a receita operacional bruta de hospedagem, como ISS, PIS, COFINS e as comissões de terceiros, sem café da manhã. As etapas descritas anteriormente são realizadas pela equipe de analistas do projeto, sempre acompanhados pelos consultores seniores da empresa. Após a conclusão do estudo, os resultados também são debatidos e validados entre os sócios da HVS, para que as projeções apresentadas reflitam a visão da empresa sobre o cenário mais provável de ocorrência. Características do mercado Análise da localização Mensuração da oferta COLETA DOS DADOS E ANÁLISE DAS INFORMAÇÕES Conceituação do produto Posicionamento mercadológico Projeções operacionais Metodologia internacionalmente aceita, conforme as normas estabelecidas pela entidade norte-americana Appraisal Institute. Mensuração da demanda Análise do investimento - 8 -

9 2. O PROJETO HOTELEIRO / ESCOLHA DA OPERADORA - 9 -

10 2. O PROJETO HOTELEIRO / ESCOLHA DA OPERADORA Conceito e características principais Hotel de padrão econômico com 252 UHs e área média privativa de aproximadamente 19 m² (unidade padrão). Inaugurado em Novembro/2017. A&B: restaurante aberto no café da manhã e no jantar, com refeições expressas durante todo o dia. Lobby com área para leitura e business center. Hotel de categoria midscale/long-stay com 160 UHs e área média privativa que varia de aproximadamente 27 m² a 57 m². Inauguração prevista: Janeiro/2020. A&B: restaurante aberto no café da manhã e no jantar, com refeições expressas durante todo o dia. Lobby com área para leitura, business center e lavanderia. Site hoteleiro composto por um hotel de categoria econômica (Ibis Styles) e um midscale/long-stay (Adagio)

11 2. O PROJETO HOTELEIRO / ESCOLHA DA OPERADORA Fotos ilustrativas Ibis Styles

12 2. O PROJETO HOTELEIRO / ESCOLHA DA OPERADORA Fotos ilustrativas Adagio

13 2. O PROJETO HOTELEIRO / ESCOLHA DA OPERADORA Conceito e características principais Accor: operadora francesa, presente em aproximadamente 95 países e líder no mercado hoteleiro do Brasil, com mais de apartamentos em operação no país. As principais marcas operadas pela Accor no Brasil são: Sofitel, Pullman, Novotel, Adagio, Mercure, Ibis, Ibis Styles e Ibis Budget. Ibis Styles: marca econômica não padronizada da Família Ibis (composta pelos hotéis Ibis, Ibis Budget e Ibis Styles). Cada hotel tem um design ousado e temas diferentes, sempre mantendo o bom humor e a qualidade de serviço da rede. Café da manhã, wi-fi e um brinde personalizado estão inclusos na diária. No Brasil, a Accor possui 16 hotéis da marca Ibis Styles. Adagio Aparthotel: marca midscale/long-stay da rede Accor. É uma solução de hospedagem que combina as vantagens de autonomia de um hotel e soluções flexíveis e serviços opcionais de um apartamento, para clientes que buscam uma estada prolongada. Os apartamentos dessa categoria são mais amplos e acomodam até 4 pessoas, além de possuírem cozinha equipada e serviços 24 horas. No Brasil, a Accor possui 8 hotéis da marca Adagio Aparthotel. Marcas reconhecidas no mercado e administradas pela operadora hoteleira com maior número de hotéis no Brasil

14 2. O PROJETO HOTELEIRO / ESCOLHA DA OPERADORA A rede Accor Em 1967, na França, o ex-pesquisador da IBM, Gérard Pélisson, junto com Paul Dubrule, fundou a SIEH (Société d investissement et d exploitation hôteliers) para estruturar novos negócios no segmento hoteleiro. Em 1982, adquiriram a Ticket Restaurant, líder europeia no gerenciamento e concessão de restaurantes. Essa união resultou na criação do grupo Accor, reconhecida oficialmente em 1983, que desde então vem crescendo e inovando no mercado hoteleiro. Atualmente é a 6ª maior rede hoteleira do mundo. PRESENÇA DE HOTÉIS ACCOR NO MUNDO ACCOR EM NÚMEROS hotéis distribuídos em 100 países. Fonte: Accor 6ª maior rede hoteleira do mundo e 1ª no Brasil. 20 marcas bilhões em receita em funcionários no mundo. A Accor é a maior rede hoteleira do país. Dos 330 hotéis na América do Sul, 253 estão no Brasil. Até 2020, a meta da rede é de chegar a 500 hotéis na América do Sul

15 2. O PROJETO HOTELEIRO / ESCOLHA DA OPERADORA Tabela de venda das unidades (a prazo) Ibis Styles A tabela abaixo apresenta o valor de venda a prazo de cada tipo de unidade autônoma disponível para venda, conforme informações da EBM. Fonte: EBM Tipo Quantidade Área privativa (m²) Total m² Valor de venda/m² (R$) Valor unitário de venda (R$) Unidades 458, 466, 468 e ,13 76, , ,97 Unidade ,20 19, , ,34 Unidade 861, ,22 38, , ,43 Unidade ,32 19, , ,23 Unidade 1870, ,93 39, , ,98 Unidade ,14 24, , ,49 Unidades 753 e ,61 49, , ,02 Unidade ,36 26, , ,46 Unidade ,76 26, , ,84 Unidades 1051 e ,22 54, , ,00 Unidade ,29 29, , ,63 Total/Média ,19 403, , ,65 Observação: Valores em junho/2018. O valor da unidade autônoma à vista informado na tabela acima compreende o valor total, já incluso o preço de venda da unidade habitacional, FF&E, afiliação à marca, pré-operacional e capital de giro e impostos (ITBI e emolumentos). As condições de pagamento encontram-se no slide 47. Não existe a opção de pagamento à vista

16 2. O PROJETO HOTELEIRO / ESCOLHA DA OPERADORA Tabela de venda das unidades (a prazo) Adagio A tabela abaixo apresenta o valor de venda a prazo de cada tipo de unidade autônoma disponível para venda, conforme informações da EBM. Fonte: EBM Tipo Quantidade Área privativa (m²) Total m² Valor de venda/m² (R$) Valor unitário de venda (R$) Unidades final 60 (do 4º ao 9º andar) 6 27,51 165, , ,00 Unidade ,51 27, , ,00 Unidades final 56 e 58 (do 3º ao 9º, do 12º ao 13º e do 17º ao 23º andar) 32 27,90 892, , ,85 Unidades final 56 e 58 (15º e 16º andar) 4 27,90 111, , ,38 Unidades final 54 (do 3º ao 9º, do 12º ao 13º e do 17º ao 23º andar) 16 28,14 450, , ,60 Unidades final 54 (15º e 16º andar) 2 28,14 56, , ,23 Unidades final 51 (do 4º ao 13º andar) 10 28,71 287, , ,28 Unidades final 51 (15º ao 17º andar) 3 28,71 86, , ,17 Unidades final 60 (do 11º ao 13º andar e do 16º ao 23º andar) 11 29,09 320, , ,43 Unidade ,09 29, , ,50 Unidade ,51 27, , ,44 Unidades final 56 e 58 (do 10º, 11º e 14º andar) 6 27,90 167, , ,70 Unidades final 54 (do 10º, 11º e 14º andar) 3 28,14 84, , ,67 Unidade ,71 28, , ,12 Unidade ,09 29, , ,63 Unidades final 53 (do 4º ao 9º, do 12º ao 13º e do 15º ao 17º andar) 11 33,13 364, , ,55 Unidades final 55 (do 4º ao 9º, do 11º ao 13º e do 15º ao 23º andar) 18 34,38 618, , ,95 Unidades final 57 (do 3º ao 13º e do 15º ao 20º andar) 17 34,93 593, , ,12 Unidade ,97 34, , ,82 Unidades final 53 (10º, 11º e 14º andar) 3 33,13 99, , ,05 Unidades final 57 (do 21º ao 23º andar) 3 35,15 105, , ,85 Unidades final 55 (do 10º e 14º andar) 2 34,38 68, , ,44 Unidade ,93 34, , ,97 Unidades final 51 (do 18º ao 23º andar) 6 57,77 346, , , , , , ,35 Observação: Valores em junho/2018. O valor da unidade autônoma à vista informado na tabela acima compreende o valor total, já incluso o preço de venda da unidade habitacional, FF&E, afiliação à marca, pré-operacional e capital de giro e impostos (ITBI e emolumentos). As condições de pagamento encontram-se no slide 48. Não existe a opção de pagamento à vista

17 3. ANÁLISE DA LOCALIZAÇÃO

18 3. ANÁLISE DA LOCALIZAÇÃO Acessibilidade, visibilidade e entorno Endereço: Rua 15, esquina com a rua T-55, quadra H-24 Setor Marista. Acessibilidade: O setor Marista possui fácil acesso aos bairros onde estão localizadas as principais empresas geradoras de demanda hoteleira na cidade. Além disso, o Aeroporto de Goiânia está localizado a 11 km de distância. Visibilidade: apesar de haver edifícios nas proximidades, suas alturas não atrapalham a visibilidade do empreendimento proposto, que é considerada boa. Entorno: o site hoteleiro proposto está localizado em uma área qualificada e com boas opções de restaurantes, bares, shopping centers e serviços. Boa acessibilidade e entorno com boas opções de bares, restaurantes, shopping centers e serviços

19 4. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS

20 4. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS Economia nacional PIB: Média de crescimento de 4,5% a.a. entre 2010 e Entre 2013 e 2016, a média anual caiu para -0,9% a.a. Desde 2017, a trajetória de crescimento se inverteu e há perspectiva de crescimento de 2,3% a.a. até Inflação: O país viveu nos últimos anos um processo de pressão inflacionária, porém, desde 2016, a tendência é de queda da inflação. Para os próximos anos, a perspectiva é que o índice se posicione abaixo da meta estipulada pelo Banco Central (4,5%). Câmbio: O país vive um período de valorização do dólar desde 2012, com intensificação durante o período de crise política e econômica (pico de 4,16 reais/dólar) no Brasil. Com a diminuição dos níveis de incerteza da economia nacional, o dólar voltou próximo aos R$3,5. Juros: A taxa básica de juros Selic, que foi reduzida sistematicamente desde agosto de 2011, chegou ao patamar de 7,25% em novembro de 2012, voltou a subir e fechou 2016 em 14,2% na média do ano. Atualmente, a SELIC está em nova trajetória de queda, com perspectiva de atingir 6,6% na média anual de 2018 (Itaú BBA, junho/2018). Ano DADOS SOCIOECONÔMICOS NACIONAIS PIB¹ Inflação (IPCA) Taxa de Câmbio² Taxa de juros³ Fonte: Projeções de Longo Prazo ItaúBBA (11/06/2018) Taxa de Balança juros real 4 Comercial ,5% 5,9% R$1,8 10,0% 3,9% 20, ,0% 6,5% R$1,7 11,7% 4,9% 30, ,9% 5,8% R$2,0 8,5% 2,5% 19, ,0% 5,9% R$2,2 8,4% 2,4% 2, ,5% 6,4% R$2,4 11,0% 4,3% -4, ,5% 10,7% R$3,3 13,6% 2,6% 20, ,5% 6,3% R$3,5 14,2% 7,4% 48, ,0% 2,9% R$3,2 9,9% 6,8% 67,0 2018E 1,7% 3,8% R$3,5 6,6% 2,7% 65,0 2019E 2,5% 4,1% R$3,7 7,1% 2,8% 57,0 2020E 3,2% 4,0% R$3,7 8,0% 3,8% 49,0 2021E 3,2% 4,0% R$3,8 8,8% 4,6% 51,0 2022E 2,0% 4,0% R$3,8 9,5% 5,3% 56,0 1- Crescimento real do PIB 2- Câmbio médio anual (BRL/USD) 3- Selic média anual 4- Selic/IPCA - fim do período 5- Saldo (USD Bilhões) E- Estimativa Expectativa de retomada gradual de crescimento: crescimento do PIB, inflação abaixo da meta e taxa SELIC em um dígito

21 4. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS Evolução do PIB 10,00% 7,00% 4,00% 1,00% -2,00% -5,00% -8,00% EVOLUÇÃO DO PIB NACIONAL Retomada de crescimento Fonte: IBGE RISCO BRASIL Fonte: JP Morgan EMBI + Risco Brasil Queda na percepção de risco Dados recentes demonstram retomada do PIB e diminuição do Risco Brasil

22 4. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS Atual conjuntura macroeconômica TAXA DE DESOCUPAÇÃO 16,0 12,0 8,0 4,0 0,0 Fonte: IBGE Taxa de Desocupação Estadual e Nacional Nacional (%) Estadual (%) A taxa de desemprego medida pelo IBGE no Estado de Goiás apresentou, no primeiro trimestre de 2017, o maior valor (12,7%) desde 2012 (ano do início da série). Desde então, observa-se queda nesse número. A taxa de desocupação nacional também caiu, atingindo 11,8% no primeiro trimestre de 2018, valor acima da taxa de desocupação estadual de Goiás. Com a retomada do crescimento econômico nacional, espera-se que o volume de empregos no país volte a subir

23 4. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS Atual conjuntura macroeconômica PIB MUNICIPAL E ESTRUTURA DO SETOR PRODUTIVO População (Estimativa entre 2015 e 2017) População Municipal % da População Estadual 22,9% 22,2% 21,8% 22,0% 21,7% 21,6% 21,6% 21,6% % da População Nacional 0,6% 0,6% 0,6% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% Estrutura do Setor Produtivo PIB Municipal - Preços correntes (mil) % do PIB Estadual 26,8% 27,9% 27,4% 25,8% 25,0% 25,1% 24,9% 27,3% 26,8% 27,9% 26,9% % do PIB Nacional 0,6% 0,7% 0,7% 0,6% 0,7% 0,6% 0,7% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% Agropecuária (participação no PIB total) 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% Indústria (participação no PIB total) 15,6% 15,3% 15,2% 14,4% 15,3% 15,0% 14,9% 16,9% 17,9% 18,0% 15,6% Serviços (participação no PIB total) 68,4% 68,4% 69,2% 69,5% 69,9% 68,8% 69,3% 70,3% 68,7% 69,5% 71,9% Impostos (participação no PIB total) 15,9% 16,3% 15,5% 15,9% 14,6% 16,0% 15,7% 12,7% 13,3% 12,4% 12,5% Evolução do emprego municipal Saldo Total Taxa de criação de empregos (%) 3,7 6,0 4,1 9,0 7,5 5,1 4,2 1,5-2,2-2,6 0,9 Fonte: IBGE Recentemente, devido à recessão econômica vivida no país, observou-se um aumento do número de profissionais desligados e uma queda na taxa de criação de empregos. Em 2017, esse número se reverteu, apresentando saldo positivo na criação de empregos. Os setores de serviços, comércio e indústria de transformação são os que mais empregam no município. Juntos, correspondem a 86% da população economicamente ativa da cidade. Crescimento econômico acima da média nacional. A área de serviços e de empresas relacionadas ao comércio e indústria de transformação são destaque

24 4. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS Principais empresas As empresas são o maior gerador de demanda hoteleira de Goiânia. Como importante polo regional de serviços, uma grande quantidade de representantes comerciais possui compromissos de trabalho na cidade. Importantes empresas, indústrias e centros de pesquisa dos setores de agronegócios, farmacêutico, de distribuição, energético e alimentício estão sediadas na capital goiana e nos municípios em seu entorno, O eixo Goiânia, Anápolis e Aparecida de Goiânia se apresenta como um forte polo farmacêutico no estado, concentrando cerca de 25 indústrias do setor. Algumas das principais indústrias são: Cargill, Monsanto, Syngenta, BASF, Bayer CropScience, IQUEGO (Indústria Química do Estado de Goiás), Panarello, Celg Distribuição, JBS, Arisco e Piracanjuba. Além disso, há uma unidade de produção da Coca-Cola (Fábrica Refrescos Bandeirantes) na cidade de Trindade, a 10 quilômetros de Goiânia. PRINCIPAIS EMPRESAS DA CIDADE As empresas são o maior gerador de demanda hoteleira de Goiânia, com destaques para o setor de agronegócios e farmacêutico

25 4. TENDÊNCIAS E PERSPECTIVAS MACROECONÔMICAS Fluxo aéreo de passageiros O Aeroporto Santa Genoveva/Goiânia, entre 2006 e 2017, apresentou uma taxa média anual de crescimento de passageiros de aproximadamente 7,2%. Desde 2013, observa-se queda no fluxo de passageiros, devido ao arrefecimento econômico nacional. A exceção à essa tendência foi 2014, devido à Copa do Mundo FIFA. Já em 2017, o número de passageiros aumentou, em linha com a recuperação econômica nacional e local. Em maio de 2016, foi inaugurado pelo Governo Federal o novo terminal de passageiros, o que aumentou a capacidade do aeroporto para até 6,3 milhões de passageiros por ano. Apesar do aumento do espaço, houve redução no número de frequentadores. Atualmente, o aeroporto conta com rotas aos principais centros urbanos e econômicos do país, das quais as maiores são: São Paulo, (CGH e GRU), Brasília, Campinas, Rio de Janeiro e Cuiabá. FLUXO DE PASSAGEIROS AEROPORTO DE GOIÂNIA Ano Fonte: INFRAERO Embarque e Desembarque Variação Percentual* (%) Variação Percentual** (%) Variação Percentual*** (%) ,5 0, ,1 14, ,5 51, ,3 81, ,8 99, ,5 94, ,1 117, ,5 114, ,9 95, ,4 99,7 7,2 *Variação percentual em relação ao ano anterior **Variação percentual acumulada, em relação a 2007 *** Variação anual média entre 2017 e 2007 Em 2016, a capacidade do aeroporto aumentou de 3,31 milhões para 6,3 milhões de passageiros

26 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS

27 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Set competitivo Ibis Styles DESEMPENHO DO SET COMPETITIVO DO HOTEL IBIS STYLES Segmentação Estimada Estimativa de 2017 Hotel Número de UHs Negócios Eventos / Grupos Quantidade Ponderada de OutrosOcc. Quartos Diária Média Líquida RevPAR Concorrentes - Geral % 17 % 14 % ,1 % R$ 155,97 R$ 82,88 Fonte: HVS/HotelInvest O set competitivo é definido de acordo com o padrão de produto, o perfil da demanda, o posicionamento de mercado e a localização do Hotel Ibis Styles. O mercado hoteleiro de Goiânia atualmente possui diferentes perfis de produto, com presença de alguns hotéis de rede, porém com a maior parcela composta por empreendimentos independentes. Há predomínio de hotéis econômicos, com produtos antigos e menos padronizados. Observação: a diária média dos hotéis analisados é expressa em valores reais de junho de 2018, líquidas de taxas e impostos, como ISS, PIS, COFINS e as comissões de terceiros, sem café da manhã. Identificação de 29 competidores entre primários e secundários. Total de UHs competitivas. Entre os hotéis econômicos, concentração de produtos de gestão independente

28 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Set competitivo Ibis Styles HOTÉIS DO SET COMPETITIVO DO HOTEL IBIS STYLES A maioria dos competidores possui administração independente, marca pouco competitiva e produto não padronizado. Hotel UHs Categoria Localização Competidor Ibis Styles Marista 252 Econômico Setor Marista Primário Ibis Goiania 118 Econômico Setor Oeste Primário San Marino Suites 95 Econômico Setor Oeste Primário Oeste Plaza Hotel 61 Econômico Setor Oeste Primário Comfort 196 Econômico Setor Aeroporto Primário Best Western Tamandaré 70 Econômico Setor Oeste Primário Crystal Plaza Hotel 72 Econômico Setor Sul Primário Hotel Maione 55 Midscale Setor Pedro Ludovico Secundário Castelo Plaza Hotel 68 Midscale Setor Coimbra Secundário Papillon Hotel 102 Midscale Setor Oeste Secundário Golden Tulip Adress 123 Midscale Setor Oeste Secundário Vivence 109 Midscale Setor Oeste Secundário Soft Inn Mega Moda 141 Supereconômico Setor Norte Ferroviário Secundário Bristol Evidence Apart Hotel 121 Midscale Setor Pedro Ludovico Secundário Hilton Garden Inn 200 Midscale Setor Oeste Secundário Plaza Inn Executive 70 Econômico Setor Oeste Secundário Oitis Hotel 104 Midscale Alto da Glória Secundário Go Inn Goiânia 217 Econômico Setor Norte Ferroviário Secundário Plaza Inn Econômico 328 Econômico Setor Central Secundário Midscales superiores 1015 Econômico Setor Oeste Secundário Hotel Kananxuê 123 Midscale Jardim Goiás Secundário Umuarama Plaza 142 Midscale Setor Oeste Secundário Comfort Suites Flamboyant 142 Midscale Jardim Goiás Secundário Hotel Serras de Goyaz 94 Midscale Setor Oeste Secundário Fonte: HVS/HotelInvest

29 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Set competitivo Adagio DESEMPENHO DO SET COMPETITIVO DO HOTEL ADAGIO PROPOSTO Segmentação Estimada Estimativa de 2017 Hotel Número de UHs Negócios Eventos / Grupos Quantidade Ponderada de OutrosOcc. Quartos Diária Média Líquida RevPAR Concorrentes - Geral % 17 % 12 % ,6 % R$ 182,05 R$ 95,74 Fonte: HVS/HotelInvest O set competitivo é definido de acordo com o padrão de produto, o perfil da demanda, o posicionamento de mercado e a localização do Hotel Adagio proposto. O mercado hoteleiro de Goiânia atualmente possui diferentes perfis de produtos, com presença de alguns hotéis de rede, porém com a forte presença de empreendimentos independentes também no segmento midscale. Observação: a diária média dos hotéis analisados é expressa em valores reais de junho de 2018, líquidas de taxas e impostos, como ISS, PIS, COFINS e as comissões de terceiros, sem café da manhã. Identificação de 23 competidores entre primários e secundários. Total de UHs competitivas. Há concentração de produtos midscale de gestão independente

30 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Set competitivo Adagio HOTÉIS DO SET COMPETITIVO DO HOTEL ADAGIO PROPOSTO A maioria dos competidores possui administração independente e produto não padronizado. Hotel UHs Categoria Localização Competidor Alpha Park 142 Econômico Park Lozandes Primário Holiday Inn 213 Midscale Setor Oeste Primário Blue Tree Towers 140 Midscale Setor Oeste Primário Vivence 109 Midscale Setor Oeste Primário Plaza Inn Executive 70 Econômico Setor Oeste Primário Oitis Hotel 104 Midscale Alto da Glória Primário Comfort Suites Flamboyant 142 Midscale Jardim Goiás Primário Mercure Goiânia 172 Midscale Setor Oeste Primário K Hotel 124 Midscale Jardim Goiás Primário Castro's Park 174 Midscale Setor Oeste Primário Quality Goiânia 190 Midscale Jardim Goiás Primário Hotel Maione 55 Midscale Setor Pedro Ludovico Secundário Castelo Plaza Hotel 68 Midscale Setor Coimbra Secundário Bristol Evidence Apart Hotel 121 Midscale Setor Pedro Ludovico Secundário Papillon Hotel 102 Midscale Setor Oeste Secundário Golden Tulip Adress 123 Midscale Setor Oeste Secundário San Marino Suites 95 Econômico Setor Oeste Secundário Best Western Tamandaré 70 Econômico Setor Aeroporto Secundário Oeste Plaza Hotel 61 Econômico Setor Oeste Secundário Crystal Plaza Hotel 72 Econômico Setor Oeste Secundário Ibis Styles Marista 252 Econômico Setor Central Secundário Fonte: HVS/HotelInvest

31 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Segmentação da demanda Ibis Styles SEGMENTAÇÃO DO MERCADO COMPETITIVO 14% 17% 69% Negócios Eventos / Grupos Outros Fonte: HVS/HotelInvest A maior parte da demanda por hospedagem do set competitivo do Ibis Styles é do segmento de negócios. Destaques para o setor de agronegócios, farmacêutico, entre outros

32 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Segmentação da demanda Adagio SEGMENTAÇÃO DO MERCADO COMPETITIVO 12% 17% 71% Negócios Eventos / Grupos Lazer Fonte: HVS/HotelInvest A maior parte da demanda por hospedagem do set competitivo do Adagio Proposto é do segmento de negócios. Destaques para o setor de agronegócios, farmacêutico, entre outros

33 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Evolução de oferta Ibis Styles NOVA OFERTA HOTELEIRA Hotéis Propostos Número de UHs Índice de Competitividade Data Estimada de Abertura Desenvolvedor Estágio de Desenvolvimento Ramada Nexus % 02/07/2021 Consciente Fundações Adagio Marista /01/2020 EBM Falta FF&E Total Fonte: HVS/HotelInvest Na tabela acima, encontra-se a previsão de novos projetos hoteleiros em Goiânia. Atualmente, além do hotel Adagio Proposto, há mais um empreendimento em desenvolvimento que deve competir em nível secundário com o Ibis Styles e que possui inauguração prevista para No total, deverá haver entrada de 352 UHs no mercado, das quais 122 competirão com o Ibis Styles, de acordo com o índice de competitividade definido para cada um dos hotéis. Com a entrada desses empreendimentos no mercado o número de UHs competitivas deve crescer em 17,7% até Total de 122 UHs competitivas adicionais

34 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Evolução de oferta Adagio NOVA OFERTA HOTELEIRA Hotéis Propostos Número de UHs Índice de Competitividade Data Estimada de Abertura Desenvolvedor Estágio de Desenvolvimento Adagio Proposto % 01/01/2020 EBM Em Construção Radisson Marista /03/2019 Queiroz Silveira Falta FF&E Ramada Nexus /07/2021 Consciente Trabalho no Solo Total UHs 512 UHs Competitivas 432 Fonte: HVS/HotelInvest Na tabela acima, encontra-se a previsão de novos projetos hoteleiros em Goiânia. Atualmente, além do hotel Adagio Proposto, há um empreendimento em desenvolvimento que deve competir em nível secundário, com inauguração em 2019, e um hotel que deve competir em nível primário, com inauguração prevista para No total, deverá haver entrada de 512 UHs no mercado, das quais 432 competirão com o Adagio Proposto, de acordo com o índice de competitividade definido para cada um dos hotéis. Com a entrada desses empreendimentos, no mercado o número de UHs competitivas deve crescer em 28,9% até Total de 432 UHs competitivas adicionais

35 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Set competitivo geral Ibis Styles MAPA DO SET COMPETITIVO Legenda Ibis Styles Competidores primários Competidores secundários Nova Oferta Fonte: HVS / HotelInvest

36 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Set competitivo geral Adagio MAPA DO SET COMPETITIVO Legenda Hotel Proposto Competidores primários Competidores secundários Nova Oferta Fonte: HVS / HotelInvest

37 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Projeção de demanda DEMANDA BASE DEMANDA INDUZIDA DEMANDA NÃO- ACOMODADA Demanda atualmente acomodada pelos hotéis do set competitivo em análise. A demanda base anual é igual ao total da oferta x 365 dias x ocupação média anual do mercado. Representa a demanda adicional que se espera atrair após a abertura de um novo gerador de demanda, como novas grandes empresas, centros de convenções ou megaeventos. Refere-se aos indivíduos que não puderam se hospedar na região, em razão da indisponibilidade de oferta em um determinado período. Com a abertura de novos hotéis, é de se esperar que parte dessa demanda venha a ser acomodada no mercado. DEMANDA POTENCIAL

38 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Demanda potencial Ibis Styles EVOLUÇÃO DA DEMANDA POTENCIAL 5,0% 5,0% 5,0% 4,1% 4,0% 3,2% 3,1% 3,0% 3,0% 0,8% Fonte: HVS/HotelInvest A partir de 2018, estima-se uma retomada da economia, com reflexo gradual sobre a demanda hoteleira. Pico de crescimento em 2019 em razão da perspectiva de melhoria do cenário econômico nacional. Desaceleração do crescimento em longo prazo devido às incertezas futuras. Evolução média de demanda de 3,6% a.a. entre 2018 e

39 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Demanda potencial Adagio EVOLUÇÃO DA DEMANDA POTENCIAL 5,1% 5,0% 5,0% 4,2% 4,0% 3,3% 3,2% 3,0% 3,0% 0,9% Fonte: HVS/HotelInvest A partir de 2018, estima-se uma retomada da economia, com reflexo gradual sobre a demanda hoteleira. Pico de crescimento em 2019 em razão da perspectiva de melhoria do cenário econômico nacional. Desaceleração do crescimento em longo prazo devido às incertezas futuras. Evolução média de demanda de 3,7% a.a. entre 2018 e

40 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Evolução de oferta e demanda Ibis Styles PROJEÇÃO DE OFERTA E DEMANDA DO MERCADO % P E R N O I T E S % 58% 52% 46% 40% O C U P A Ç Ã O Fonte: HVS/HotelInvest Oferta Demanda Taxa de OCC Em curto prazo, o mercado hoteleiro local deverá apresentar quedas na taxa de ocupação, em razão do aumento de oferta, que sobressai a evolução de demanda nos primeiros anos. Em médio prazo, a tendência é de aumento de ocupação, já que a oferta se estabilizará e a economia continuará crescendo. Com estabilização da oferta em médio prazo, as taxas de ocupação voltarão a crescer no mercado em análise

41 5. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS Evolução de oferta e demanda Adagio PROJEÇÃO DE OFERTA E DEMANDA DO MERCADO ,0% P E R N O I T E S ,0% 55,0% 50,0% 45,0% 40,0% O C U P A Ç Ã O Oferta Demanda Taxa de OCC Fonte: HVS/HotelInvest Em curto prazo, o mercado hoteleiro local deverá apresentar quedas na taxa de ocupação também no segmento midscale, em razão do aumento de oferta, acima da demanda nos primeiros anos. Em médio prazo, após a estabilização da oferta, o mercado deve iniciar um ciclo de recuperação da taxa de ocupação. Com estabilização da oferta em médio prazo, as taxas de ocupação voltarão a crescer no mercado em análise

42 6. POSICIONAMENTO E PENETRAÇÃO DOS HOTÉIS PROPOSTOS

43 6. POSICIONAMENTO E PENETRAÇÃO DOS HOTÉIS Taxa de ocupação e diária média Ibis Styles Anos PREVISÃO DE DIÁRIA MÉDIA PARA O MERCADO E PARA O EMPREENDIMENTO (R$) Ocupação Região (ano fiscal) Evolução da Diária Média Diária Média Ocupação Evolução da Diária Média Ibis Styles (ano fiscal) Diária Média Penetração da Ocupação Penetração da Diária Média Ano Base 53,1 % 155,97 5,3 % R$ 154,08 * 10,0 % 98,8 % 2018/19 47,8-2,0 % 152,85 28,3-2,0 % 151,00 59,3 98,8 2019/20 50,2 1,8 155,65 41,0 1,8 153,76 81,7 98,8 2020/21 50,4 2,0 158,76 56,0 2,0 156,84 111,1 98,8 2021/22 51,4 2,0 161,93 58,3 2,0 159,98 113,6 98,8 2022/23 52,9 2,9 166,66 59,8 2,9 164,64 113,1 98,8 2023/24 55,0 3,0 171,66 62,0 3,0 169,58 112,7 98,8 2024/25 57,7 3,0 176,81 65,0 3,0 174,67 112,6 98,8 2025/26 60,6 3,0 182,11 68,2 3,0 179,91 112,6 98,8 2026/27 62,3 3,0 187,57 70,3 3,0 185,31 112,8 98,8 2027/28 63,8 3,0 193,20 72,0 3,0 190,87 112,8 98,8 *Diária Média do Ibis Styles no ano base (2017). Desempenho do Hotel Ibis Styles no ano estabilizado (2027): 72% de ocupação e R$ 190,87 de diária média líquida (equivalente a R$ 232,95 de diária bruta com café-damanhã. Fonte: HVS/HotelInvest Projeções em valores reais de junho de 2018 Em 2018, com a entrada de novos hotéis, a diária média do mercado deve sofrer queda. Em médio prazo, quando a nova oferta prevista estiver em plena operação e a demanda crescendo, o mercado deve começar a praticar reajustes reais de tarifas. A evolução de diária do Ibis Styles (acima da inflação) será em linha com a média do mercado. Nos primeiros anos de operação, espera-se uma ocupação abaixo da média do mercado em razão do período de penetração do empreendimento. A partir de 2020/21, sua ocupação deverá ultrapassar a média do mercado em razão de sua localização atrativa, produto moderno e força de marca

44 6. POSICIONAMENTO E PENETRAÇÃO DOS HOTÉIS Taxa de ocupação e diária média Adagio Anos PREVISÃO DE DIÁRIA MÉDIA PARA O MERCADO E PARA O EMPREENDIMENTO (R$) Ocupação Região (ano fiscal) Evolução da Diária Média Diária Média Líquida Ocupação Ano Base 52,6 % R$ 182,0 R$ 210,0 * % 115,4 % ,6-5,0 % R$ 172, ,4 0,0 R$ 172, ,0 0,0 R$ 172,9 38,0 % R$ 189,5 79,2 109, ,7-5,0 R$ 164,3 46,0 0 % R$ 189,5 96,4 115, ,0 0,0 R$ 164,3 54,0 0,0 R$ 189,5 112,4 115, ,0 3,0 R$ 169,2 57,0 3,0 R$ 195,2 114,1 115, ,5 3,0 R$ 174,3 59,0 3,0 R$ 201,1 112,5 115, ,1 3,0 R$ 179,5 62,0 3,0 R$ 207,1 112,6 115, ,7 5,0 R$ 188,5 64,0 5,0 R$ 217,5 112,8 115, ,4 5,0 R$ 197,9 66,0 5,0 R$ 228,3 113,0 115, ,4 5,0 R$ 207,8 66,0 5,0 R$ 239,7 113,0 115, ,4 5,0 R$ 218,2 66,0 5,0 R$ 251,7 113,0 115,4 *Diária Média do Adagio Proposto se estivesse em operação no ano base (2017) - valor equivalente a R$ 277 de diária bruta com café da manhã. Fonte: HVS/HotelInvest Projeções em valores reais de junho de 2018 Empreendimento Proposto (ano fiscal) Evolução da Diária Média Diária Média Líquida Penetração da Ocupação Penetração da Diária Média Desempenho do Hotel Adagio Proposto no ano estabilizado (2029): 66% de ocupação e R$ 251,73 de diária média líquida (equivalente a R$ 324,49 de diária bruta com café-damanhã). Foi considerado que a diária média líquida (sem taxas, impostos, comissões de terceiros e café da manhã) do Hotel Adagio Proposto equivaleria a R$ 210 se ele estivesse operando no ano base das projeções (2017), um pouco acima do set competitivo em razão de ser um produto novo e bem localizado. Em médio prazo, com a entrada de novos hotéis, a diária média do mercado deve cair ou ser incapaz de crescer em valores reais (acima da inflação). Quando a nova oferta prevista estiver em plena operação e a demanda crescendo, o mercado deve começar a praticar reajustes reais de tarifas. Penetração de ocupação acima da média do mercado a partir do terceiro ano de operação

45 7. DRE SINTÉTICO

46 7. DRE SINTÉTICO Ibis Styles Fonte: HVS/HotelInvest PREVISÃO RESUMIDA DE RECEITAS E DESPESAS (R$ MIL) As estimativas de receitas e despesas variam conforme a 2017/ / / / / / / / /26 Estabilizado evolução de ocupação e diária apresentadas no slide 41 e levam em consideração o atual momento econômico do país. No primeiro ano de operação, é natural que a ocupação do Hotel esteja abaixo da média do mercado. Nos anos seguintes, em razão dos esforços comerciais do Hotel é natural que ele passe a ser mais conhecido e ganhe penetração de mercado. Para fins de projeção, por ser um Diária média equivalente a R$ 251,73 com impostos, produto moderno e de marca taxas e café-da-manhã (em 2026/2027). reconhecida internacionalmente, considerou-se uma ocupação acima da média do mercado. As projeções estão expressas em valores reais de junho de 2018 e não consideram efeitos de EBTIDA de 30,7% no ano estabilizado (2026/27). inflação. Unidades Habitacionais: Ocupação: 28% 41% 56% 58% 60% 62% 65% 68% 70% 72% Diária Média (R$): R$ 151,00 R$ 153,76 R$ 156,84 R$ 159,98 R$ 164,64 R$ 169,58 R$ 174,67 R$ 179,91 R$ 185,31 R$ 190,87 RevPAR (R$): R$ 42,28 R$ 63,04 R$ 87,83 R$ 92,79 R$ 98,79 R$ 105,14 R$ 113,54 R$ 122,34 R$ 129,71 R$ 137,42 Dias em Operação: Demanda Atendida: RECEITAS Hospedagem Alimentos e Bebidas Outras Receitas Total DESPESAS DEPARTAMENTAIS LUCRO DEPARTAMENTAL TOTAL DESPESAS OPERACIONAIS LUCRO OPERACIONAL Basic Fee LUCRO ANTES DAS DESP FIXAS DESPESAS FIXAS RESULTADO OPERACIONAL* O DRE sintético apresentado considera todas as despesas e remuneração das partes, conforme previsto no contrato de investimento coletivo. *Obs.: valor antes de impostos

47 7. DRE SINTÉTICO Adagio Proposto *Obs.: valor antes de impostos. Fonte: HVS/HotelInvest PREVISÃO RESUMIDA DE RECEITAS E DESPESAS (R$ MIL) As estimativas de receitas e Estabilizado despesas variam conforme a evolução de ocupação e diária apresentadas no slide 42 e levam em consideração o atual momento econômico do país. No primeiro ano de operação, é natural que a ocupação do Adagio Proposto esteja abaixo da média do mercado. Nos anos seguintes, em razão dos esforços comerciais do Hotel é natural que ele passe a ser mais conhecido e ganhe penetração de mercado. Para fins Diária média equivalente a R$ 324,49 com impostos, taxas e café-da-manhã (em 2029). de projeção, por ser um produto moderno e de marca reconhecida Unidades Habitacionais: Ocupação: 38% 46% 54% 57% 59% 62% 64% 66% 66% 66% Diária Média (R$): R$ 189,53 R$ 189,53 R$ 189,53 R$ 195,21 R$ 201,07 R$ 207,10 R$ 217,45 R$ 228,33 R$ 239,74 R$ 251,73 RevPAR (R$): R$ 72,02 R$ 87,18 R$ 102,34 R$ 111,27 R$ 118,63 R$ 128,40 R$ 139,17 R$ 150,70 R$ 158,23 R$ 166,14 Dias em Operação: Demanda Atendida: RECEITAS Hospedagem Alimentos e Bebidas Outras Receitas Total DESPESAS DEPARTAMENTAIS LUCRO DEPARTAMENTAL TOTAL DESPESAS OPERACIONAIS LUCRO OPERACIONAL Basic Fee LUCRO ANTES DAS DESP FIXAS DESPESAS FIXAS RESULTADO OPERACIONAL O DRE sintético apresentado considera todas as despesas e remuneração das partes, conforme previsto no contrato de investimento coletivo. EBTIDA de 23,4% no ano estabilizado (2029). internacionalmente, considerouse uma ocupação acima da média do mercado. As projeções estão expressas em valores reais de junho de 2018 e não consideram efeitos de inflação

48 8. ESTIMATIVA DO INVESTIMENTO POR APARTAMENTO

49 8. ESTIMATIVA DO INVESTIMENTO POR APARTAMENTO Composição do preço de cada UH a prazo Ibis Styles Apresentamos abaixo a estimativa de investimento para a aquisição a prazo da unidade mais recorrente no Projeto Hoteleiro, de 19,13 m². Os valores referentes às unidades de 19,20, 19,22 m², 19,32 m², 19,93 m², 24,14 m², 24,61 m², 26,36 m², 26,76 m², 27,22 m², 29,29 m² estão descritos no Apêndice II do presente Estudo de Viabilidade. Conforme informado pela EBM, o valor a ser investido para compra de cada unidade hoteleira, aqui considerada a tipologia de 19,13 m² de área privativa, será de R$ ,97 em valores reais na data base de junho de Neste valor, estão inclusos o custo de construção da unidade (R$ ,62), o custo referente ao FF&E (R$ ,62), o custo de capital de giro e pré-operacional (R$ 5.462,05), os custos de assessoria e afiliação (R$ 2.224,18), além de outros custos que deverão ser arcados pelo comprador: ITBI e emolumentos notariais, estimados em R$ 8.568,51. Os valores descritos acima deverão ser pagos nas seguintes condições: 3 (três) parcelas de R$ ,13 (dezenove mil e quarenta e um reais e treze centavos), pagas no ato da compra e em 30 (trinta) e 60 (sessenta) dias após a compra. A partir do quarto mês após a compra, o montante remanescente de R$ ,58 (duzentos e vinte e oito mil, quatrocentos e noventa e três e cinquenta e oito centavos) deverá ser quitado pelo adquirente via financiamento bancário e/ou por recursos próprios. Obs.: além dos valores já mencionados, não existe nenhum outro custo administrativo ou taxa que será incorrido na aquisição do CIC hoteleiro pelo comprador da(s) unidade(s). O valor total a prazo a ser desembolsado por cada unidade habitacional de 19,13 m² de área privativa será de R$ ,

50 8. ESTIMATIVA DO INVESTIMENTO POR APARTAMENTO Composição do preço de cada UH a prazo Adagio Apresentamos abaixo a estimativa de investimento para a aquisição a prazo da unidade mais recorrente no Projeto Hoteleiro, de 27,90 m². Os valores referentes às unidades de 27,51 m², de 28,14 m², de 28,71 m², de 29,09 m², de 33,13 m², de 34,38 m², de 34,93 m², de 34,97 m², de 35,15 m² e de 57,77 m² estão descritos no Apêndice II do presente Estudo de Viabilidade. Conforme informado pela EBM, o valor a ser investido para compra de cada unidade hoteleira, aqui considerada a tipologia de 27,90 m² de área privativa, será de R$ ,85 em valores reais na data base de junho de Neste valor, estão inclusos o custo de construção da unidade (R$ ,62), o custo referente ao FF&E (R$ ,20), o custo de capital de giro e pré-operacional (R$ 7.964,82), os custos de assessoria e afiliação (R$ 3.243,33), além de outros custos que deverão ser arcados pelo comprador: ITBI e emolumentos notariais, estimados em R$ ,87. Os valores descritos acima deverão ser pagos nas seguintes condições: 3 (três) parcelas de R$ ,16 (vinte e oito mil, setecentos e quatro reais e dezesseis centavos), pagas no ato da compra e em 30 (trinta) e 60 (sessenta) dias após a compra. A partir do quarto mês após a compra, o montante remanescente de R$ ,97 (trezentos e quarenta e quatro mil, quatrocentos e quarenta e nove reais e noventa e sete centavos) deverá ser quitado pelo adquirente via financiamento bancário e/ou por recursos próprios. Obs.: além dos valores já mencionados, não existe nenhum outro custo administrativo ou taxa que será incorrido na aquisição do CIC hoteleiro pelo comprador da(s) unidade(s). O valor total a prazo a ser desembolsado por cada unidade habitacional de 27,90 m² de área privativa será de R$ ,

51 9. TIR E VLP DOS EMPREENDIMENTOS

52 9. TIR E VLP DOS EMPREENDIMENTOS Comprador das unidades habitacionais A análise de rentabilidade dos Hotéis Ibis Styles e Adagio Propostos será calculada sob a perspectiva do comprador do condo-hotel. Para isso, levou-se em consideração os seguintes passos: Preço de venda a prazo de cada unidade hoteleira dos Hotéis Ibis Styles e Adagio Propostos, conforme definido pela EBM; Projeção do fluxo de caixa do investidor (comprador do condo-hotel): é projetado um fluxo de caixa durante o período de implantação do projeto e os 10 anos seguintes de operação. Em outras palavras, considera-se o valor pago pela UH (Unidade Habitacional) e suas perspectivas de resultado operacional. Ao final do 10º ano de operação, adotouse como premissa a venda do apartamento. Para a estimativa do valor potencial de venda futura, foi utilizado um cap rate de 0,54% a.m. (6,5% a.a.), índice atualmente adotado no mercado secundário (Fonte: Fundo Maxinvest, com base em 399 vendas de apartamentos registradas). Com base nesses passos, calculou-se a rentabilidade potencial do comprador do condo-hotel. Para o cálculo do VPL (Valor Presente Líquido), levou-se em consideração o fluxo de caixa do negócio descontado a uma taxa que representa a expectativa de retorno de um típico investidor de condo-hotel. Historicamente, o comprador de condo-hotel tem uma expectativa de retorno próximo a 0,5% a.m. sobre o capital investido, a partir do ano estabilizado do empreendimento. Com base nessa premissa e também nos registros de transações do Fundo Maxinvest, adotou-se a taxa de desconto de 0,53% a.m.. Para as demais unidades hoteleiras, a análise de TIR está apresentada no Apêndice II

53 9. TIR E VLP DOS EMPREENDIMENTOS Análise da rentabilidade a prazo Ibis Styles FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 19,13 M² DE ÁREA ÚTIL) O fluxo de caixa acima apresenta o volume de investimento a prazo e o resultado operacional por unidade habitacional de 19,13 m². Em valores nominais, o valor total a prazo da UH é de R$ ,97 e já considera os valores referentes ao preço de venda da unidade habitacional, FF&E, afiliação à marca, pré-operacional e capital de giro e outros custos (ITBI e emolumentos notariais, conforme indicados pela incorporadora EBM). O cronograma de pagamento e os valores das parcelas estão descritos no slide 47. Ao final do 12º ano de operação, considera-se também a venda do ativo, além do resultado operacional do hotel. Premissas de inflação baseadas no Itaú BBA de 11 de junho de 2018 (IPCA): 2018 (3,8%), 2019 (4,1%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%) e 2022 (4,0%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2023 a 2030, adotou-se o IPCA de 2022 (4,0% a.a.). *TIR anual real do projeto de 1,34%, o que implica um ganho real acima da inflação Preço de venda da UH FF&E + Afiliação à Marca + Pré-Operacional ITBI + Emolumentos Resultado Operacional + Venda da Unidade Retorno Total Bruto TIR 5,49% VPL -R$ ,33 Fonte: HVS/HotelInvest Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,64% a.m., em valores nominais, no 12º ano de operação

54 9. TIR E VLP DOS EMPREENDIMENTOS Análise da rentabilidade a prazo Adagio FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 27,90 M² DE ÁREA ÚTIL DO 3º AO 9º, DO 12º AO 13º E DO 17º AO 23º ANDAR) O fluxo de caixa acima apresenta o volume de investimento a prazo e o resultado operacional por unidade habitacional de 27,90m² (do 3º ao 9º, do 12º ao 13º e do 17º ao 23º andar). Em valores nominais, o valor total a prazo da UH é de R$ ,85 e já considera os valores referentes ao preço de venda da unidade habitacional, FF&E, afiliação à marca, pré-operacional e capital de giro e outros custos (ITBI e emolumentos notariais, conforme indicados pela incorporadora EBM). O cronograma de pagamento e os valores das parcelas estão descritos no slide 48. Ao final do 10º ano de operação, considera-se também a venda do ativo, além do resultado operacional do hotel. Premissas de inflação baseadas no Itaú BBA de 11 de junho de 2018 (IPCA): 2018 (3,8%), 2019 (4,1%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%) e 2022 (4,0%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2023 a 2030, adotou-se o IPCA de 2022 (4,0% a.a.). *TIR anual real do projeto de 0,86%, o que implica um ganho real acima da inflação Preço de venda da UH FF&E + Afiliação à Marca + Pré-Operacional ITBI + Emolumentos Resultado Operacional + Venda da Unidade Retorno Total Bruto TIR 4,98% VPL -R$ ,35 Fonte: HVS/HotelInvest Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,62% a.m. em valores nominais no 10º ano de operação

55 10. TAXA DE CAPITALIZAÇÃO DO PROJETO

56 10. TAXA DE CAPITALIZAÇÃO DO PROJETO ROI do comprador do condo-hotel a prazo Ibis Styles Fonte: HVS/HotelInvest DISTRIBUIÇÃO E ROI ANUAIS POR UH (19,13 M²) 6,2% R$ ,3% R$ ,4% R$ ,6% R$ ,0% R$ R$ ,3% 1,7% R$ ,8% R$ R$ R$ ,0% R$ 100 R$ Cálculo em valores nominais. Premissas de inflação: Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2018 a 2029, adotou-se a projeção de IPCA divulgada pelo Itaú BBA em junho de 2018 para o período de 2018 a 2022 (3,8% a.a., 4,1% a.a., 4,0% a.a., 4,0% a.a., 4,0% a.a., respectivamente). ROI calculado com base no valor de aquisição nominal da UH a prazo com FF&E, custos de afiliação à marca, pré-operacional e capital de giro e custos com ITBI e emolumentos notariais, conforme descrito no slide 47. Todos os valores estão em reais de junho de 2018 e foram informados pela EBM. 7,1% Distribuição anual de R$ por UH e ROI de 7,7% no 12º ano completo de operação (2029). 7,4% 7,7% Distribuição anual por UH ROI

57 10. TAXA DE CAPITALIZAÇÃO DO PROJETO ROI do comprador do condo-hotel a prazo Adagio DISTRIBUIÇÃO E ROI ANUAIS POR UH (27,90 M²) 6,9% 7,1% 7,4% R$ ,7% 2,3% R$ ,0% R$ R$ R$ ,1% 4,2% R$ ,5% R$ ,9% R$ R$ R$ Fonte: HVS/HotelInvest Distribuição anual por UH ROI Cálculo em valores nominais. Premissas de inflação: Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2018 a 2029, adotou-se a projeção de IPCA divulgada pelo Itaú BBA em junho de 2018 para o período de 2018 a 2022 (3,8% a.a., 4,1% a.a., 4,0% a.a., 4,0% a.a., 4,0% a.a., respectivamente). ROI calculado com base no valor de aquisição nominal da UH a prazo com FF&E, custos de afiliação à marca, pré-operacional e capital de giro e custos com ITBI e emolumentos notariais, conforme descrito no slide 48. Todos os valores estão em reais de junho de 2018 e foram informados pela EBM. Distribuição anual de R$ por UH e ROI de 7,4% no 10º ano completo de operação (2029)

58 10. TAXA DE CAPITALIZAÇÃO DO PROJETO Comparativo de preços de venda COMPARATIVO COM OUTROS EMPREENDIMENTOS HOTELEIROS À VENDA EM GOIÂNIA Metragem da área privativa da UH Valor / m² de área Valor total a Empreendimento em análise (m²) privativa (R$) prazo (R$) Radisson Marista 32, Quality Goiânia 27, Comfort Orion 32, Fonte: Pesquisa com corretores imobiliários. Não foram localizados hotéis em operação em Goiânia viabilizados como condo-hotéis, de modo que todos os empreendimentos em operação são de investidores únicos ou grupos de investidores. Sendo assim, não foi possível obter informações da rentabilidade atual no mercado analisado, e sim apenas o preço atual de venda dos principais condo-hotéis em lançamento. Vale mencionar que os preços de venda por m² não necessariamente refletem o potencial de rentabilidade de cada projeto, pois características como localização, marca, porte e gestão do empreendimento devem ser analisados

59 11. CONSIDERAÇÕES FINAIS

60 11. CONSIDERAÇÕES FINAIS Análise SWOT do projeto PONTOS FORTES Empreendimentos modernos e afiliados à maior rede hoteleira presente no Brasil. Localização adequada para a implantação de um hotel, próxima às principais regiões corporativas e de entretenimento da cidade. Por ser um site hoteleiro, parte dos custos fixos poderá ser compartilhada entre os dois hotéis, o que aumentará a eficiência operacional dos empreendimentos. Assessoria da HotelInvest como Asset Managers, que representará os interesses dos investidores perante a operadora hoteleira. OPORTUNIDADES A valorização do dólar frente ao real tem beneficiado o setor de agronegócio no país e, consequentemente, a economia de Goiânia. SWOT PONTOS FRACOS Desempenho modesto dos hotéis em curto prazo em razão da recessão econômica nacional e da abertura de novos empreendimentos hoteleiros. AMEAÇAS Projeções partem da premissa de uma recuperação econômica gradual já a partir de Caso a recuperação se estenda por um período maior, os resultados dos hotéis podem ser afetados. Possível desenvolvimento de novos hotéis além dos indicados no estudo

61 11. CONSIDERAÇÕES FINAIS Parecer sobre a qualidade do empreendimento A qualidade de um hotel depende de diversos fatores, entre os quais a adequação do produto ao perfil da demanda, a localização do empreendimento, o profissionalismo e a força de marca do operador, as perspectivas de evolução do mercado, e os parceiros envolvidos na estruturação do negócio. Com base em tais variáveis, a seguir são apresentadas as principais considerações da HVS em relação ao projeto em desenvolvimento. Produto desenvolvido conforme o Manual de Melhores Práticas: o Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados, publicado em 2012 pelo SECOVI-SP em parceria com a ABIH, o FOHB, a Adit Brasil e o Fhoresp tem como finalidade principal (...) disponibilizar parâmetros, referências e procedimentos que permitam caracterizar, de maneira objetiva, o que é, na prática, um bom produto imobiliário de investimento hoteleiro (SECOVI, 2012). O manual pode ser visualizado no site do SECOVI. Investimento assessorado pela HVS: a HVS é uma das maiores empresas de consultoria e serviços especializados em hotelaria, complexos de uso misto, propriedades compartilhadas e em empreendimentos de lazer e entretenimento. Fundada em 1980, a companhia desenvolve mais de projetos ao ano para investidores hoteleiros, do mercado imobiliário, operadores e desenvolvedores em todo o mundo. A HVS possui uma equipe técnica altamente qualificada e com elevado conhecimento em suas respectivas regiões de atuação. Com uma rede de mais de 35 escritórios e 500 profissionais, a HVS oferece uma ampla oferta de serviços complementares para o setor hoteleiro. Na América do Sul, a HVS é representada pela área de consultoria da HotelInvest fundada em 1999, referência em assessoria de investimento hoteleiro na região

62 11. CONSIDERAÇÕES FINAIS Parecer sobre a qualidade do empreendimento Accor, empresa brasileira líder no setor hoteleiro nacional e entre as 10 maiores redes do mundo: empresa global, presente em 95 países, com 4 mil empreendimentos. Apenas no Brasil, opera mais de 252 hotéis. Até 2020, o plano de expansão da rede é de chegar a 500 hotéis na América do Sul. Ibis Styles e Adagio, bandeiras hoteleiras adequadas ao mercado local: a família Ibis possui 174 hotéis no Brasil, as principais referências do segmento econômico no país. Segundo a Accor, a marca Ibis Styles representa hotéis econômicos com design único. Cada hotel tem um design moderno e um tema diferente, sempre mantendo o bom humor e a qualidade do serviço da rede. A marca tem um toque pop e dinâmico, e estilo único para criar uma atmosfera atual, divertida e familiar. Já o Adagio representa hotéis do segmento midscale com cozinha equipada e estrutura para até 4 pessoas. O diferencial da marca é oferecer estrutura completa para hóspedes com maior permanência na cidade. Ambas as marcas são adequadas para o perfil de demanda de Goiânia. Localização adequada para a implantação do site hoteleiro: os hotéis encontram-se no Setor Marista, o bairro gourmet de Goiânia, no qual se encontram excelentes opções de bares e restaurantes a walking distance dos empreendimentos. Adicionalmente, o acesso às principais áreas corporativas da cidade é fácil e rápido. Perspectiva de operação lucrativa: lucro do site hoteleiro de mais de R$ 8 milhões a partir do ano estabilizado. Valores reais de junho de

63 11. CONSIDERAÇÕES FINAIS Parecer sobre a qualidade do empreendimento Diminuição de velocidade da recuperação econômica nacional pode reduzir as perspectivas de evolução de desempenho do setor hoteleiro: as projeções do estudo partem da premissa de uma gradual e moderada recuperação econômica nacional já a partir de Caso a recuperação demore mais tempo a ocorrer, as perspectivas de evolução de demanda e diária podem ser afetadas. A implantação de novos hotéis, além dos indicados no estudo, também é um risco atrelado ao projeto: apesar de todas as precauções terem sido tomadas, e todas as fontes disponíveis terem sido consultadas, é possível que outros empreendimentos que ainda não tenham sido confirmados até o término do estudo venham a ser implantados na região. Gestão hoteleira eficiente: as premissas do estudo consideram custos atrelados a uma gestão hoteleira eficiente, com uma equipe enxuta e acompanhamento permanente dos custos pela operadora. O site hoteleiro proposto tem perspectivas de operação lucrativa. As premissas adotadas consideram que sua localização e seu produto, atrelados a uma gestão eficiente, serão diferenciais que permitirão vantagens competitivas ao empreendimento

64 12. CONDIÇÕES RESTRITIVAS

65 12. CONDIÇÕES RESTRITIVAS Esse relatório é apresentado como um estudo de viabilidade para uma propriedade proposta específica; isso não é um relatório de avaliação econômica. Esse relatório é uma versão resumida e simplificada, que apresenta as principais conclusões do estudo desenvolvido. Nenhuma responsabilidade é assumida nas questões de natureza legal, e tampouco sobre o direito à propriedade, a qual se assume ser comercializável e livre de quaisquer restrições de escritura ou direito de uso. A propriedade é avaliada como sendo legalmente livre e desimpedida, a não ser que tenha sido apresentado o contrário, no relatório. Não consideramos quaisquer elementos no solo do terreno em estudo que venham a desvalorizar o empreendimento. Os avaliadores não são qualificados para avaliar tais condições. Nós não realizamos uma perícia técnica no terreno, e não assumimos quaisquer responsabilidades relacionadas a esse assunto. Desenhos, fotografias, mapas e outras imagens foram incluídos para auxiliar o leitor a visualizar a propriedade. Assume-se que o uso do imóvel descrito será dentro dos limites do terreno, e que não haverá qualquer tipo de invasão do local. Todas as informações obtidas de terceiros não contratados pela HVS são assumidas como verdadeiras e corretas. Não assumimos qualquer responsabilidade sobre o mau entendimento dessas informações. Assumimos que o uso do solo e a construção do hotel estão de acordo com as leis locais de zoneamento. Assumimos que a propriedade está em total acordo com as leis, licenças e regulamentações locais e que estas podem ser renovadas livremente ou transferidas para proprietários terceiros. Contratos de financiamento, leasing e similares não foram considerados, a menos que especificados no relatório

66 12. CONDIÇÕES RESTRITIVAS Nenhuma informação deste estudo pode ser reproduzida em separado, ou fora do contexto deste relatório, nem mesmo ser distribuída para o público através de materiais publicitários, relações públicas, jornais, revistas ou outra mídia sem o consentimento formal escrito da HVS. Não se pode requerer à HVS testemunhar ou apresentar-se em juízo em razão dessa análise sem a existência de preparações prévias, e apenas quando os gastos incorridos sejam devidamente cobertos adiantadamente. Os avaliadores não se responsabilizam por quaisquer eventos, condições ou circunstâncias que afetem o valor de mercado da propriedade que venham a se concretizar após a data deste relatório ou a data de inspeção da propriedade. de mercado do empreendimento. As projeções financeiras apresentadas nesse relatório presumem um desenvolvimento responsável e uma competente administração. Qualquer variação nestas condições pode acarretar um significativo impacto nos resultados operacionais projetados. As estimativas de resultados operacionais apresentadas neste relatório estão baseadas na evolução das atuais condições econômicas da área de mercado analisada e não levam em consideração os efeitos de qualquer mudança abrupta nas condições econômicas locais. Nós não garantimos que estas estimativas sejam alcançadas, mas elas foram preparadas com base em todas as informações a que tivemos acesso ao longo da realização do estudo e em nosso melhor julgamento. Os resultados projetados neste estudo consideraram a operação com as 252 unidades para o Ibis Styles e 160 para o Adagio. A qualidade da administração do hotel tem uma relação direta com a viabilidade econômica ou o valor

67 12. CONDIÇÕES RESTRITIVAS Muitos dos números apresentados neste relatório foram gerados através do uso de modelos sofisticados de computador que fazem cálculos considerando-se três ou mais casas decimais. Com o objetivo de simplificar a observação dos números, a maioria deles foi arredondada. Portanto, esses números podem ser sujeitos a pequenos desvios de arredondamento. Está acordado que nossa responsabilidade para com o cliente está limitada, para fins de indenização por eventuais danos, ao valor dos encargos pagos pela realização deste trabalho. Nossa responsabilidade está limitada exclusivamente ao cliente, e o uso deste relatório por terceiros está sob risco do cliente ou dos próprios terceiros. especificamente definidos neste relatório. Todas as opiniões, recomendações e conclusões expressadas no decorrer deste trabalho foram desenvolvidos pela equipe da HVS como funcionários, e não como indivíduos independentes. As premissas de posicionamento de diária e de custo de operação adotadas no estudo levam em consideração outras marcas já consolidadas no segmento de mercado econômico. Também se obteve informações provindas da incorporadora, EBM. O estudo de viabilidade econômica e avaliação de hotéis é ao mesmo tempo uma ciência e uma arte. Apesar de serem aplicados diversos cálculos matemáticos para prover indicações, a estimativa final sobre a rentabilidade e o valor do empreendimento é subjetiva e deve ser influenciada pela experiência do avaliador e por outros fatores não

68 13. CONSULTORES ENVOLVIDOS NO ESTUDO

69 13. CONSULTORES ENVOLVIDOS NO ESTUDO CRISTIANO VASQUES Sócio-diretor FORMAÇÃO ACADÊMICA: Graduado em Engenharia pela USP. Especialização em Gestão Estratégica de Turismo e Hotelaria pela FGV. Especialização em Advanced Hotel Real Estate Finance pela Cornell EXPERIÊNCIA PROFISSIONAL: Mais de 15 anos de experiência no setor hoteleiro. ESTUDOS REALIZADOS: Coordenou mais de 300 estudos de mercado, no Brasil e no exterior. Elaboração de projetos de planejamento turístico estadual e local. HISTÓRICO PROFISSIONAL: Atua na HVS desde Em 2007, ajudou a estruturar e a implementar o Fundo Hotel Maxinvest. Coordenou equipes multidisciplinares de consultoria em projetos de planejamento turístico participativo no âmbito do PRODETUR/BID, nos estados da Bahia e do Maranhão. OUTRAS INFORMAÇÕES: Titulação MRICS. Colunista fixo da revista Hotelnews. Professor do curso de desenvolvimento hoteleiro organizado pelo SECOVI. PEDRO CYPRIANO Sócio-diretor MBA Executivo pelo Insper. Mestrado em Desenvolvimento Hoteleiro pela Universidad de Alicante (na Espanha). Graduado em Turismo pela USP. Mais de 11 anos de experiência no setor turístico e hoteleiro. Atuação em mais de 300 projetos, no Brasil e no exterior. Foi consultor sênior na THR/ Dream Resorts & Hotels, na Espanha, desenvolvendo estudos de viabilidade e planos estratégicos na Europa, no Oriente Médio e na América Latina. Também atuou em dezenas de estudos de mercado da SPTuris, do MTur e de diversas consultorias nacionais. Autor do livro Desenvolvimento Hoteleiro no Brasil, pela editora SENAC (publicado em dezembro de 2014)

70 13. CONSULTORES ENVOLVIDOS NO ESTUDO ESTUDOS REALIZADOS POR CRISTIANO VASQUES E PEDRO CYPRIANO NOS ÚLTIMOS 3 ANOS: Site hoteleiro Santos, SP Hotel midscale São Paulo, SP Hotel upscale Florianópolis, SC Resort Cornélio Procópio, PR Hotel econômico Brasília, DF Hotel supereconômico São Paulo, SP Hotel econômico Boa Vista, RR Hotel midscale Porto Alegre, RS Hotel econômico Uberlândia, MG Hotel midscale Porto Alegre, RS Hotel upper-midscale Bragança Paulista, SP Hotel upper-midscale Morro de São Paulo, BA Hotel econômico Navegantes, SC Site hoteleiro Rio de Janeiro, RJ Hotel econômico Canoas, RS Hotel econômico Mogi Guaçu, SP Site hoteleiro Rio de Janeiro, RJ Hotel upscale São Paulo, SP Hotel midscale São José do Rio Preto, SP Hotel upscale Rio de Janeiro, RJ Hotel econômico Mogi das Cruzes, SP Hotel upscale São Paulo, SP Hotel econômico São Paulo, SP Site hoteleiro Goiânia, GO Site hoteleiro Santos, SP Hotel midscale Rio de Janeiro, RJ Hotel econômico Uberlândia, MG Hotel econômico São José dos Campos, SP Hotel upscale São Paulo, SP Hotel econômico São Paulo, SP Hotel luxury Rio de Janeiro, RJ Hotel econômico Porto Velho, RO Hotel econômico Canoas, RS Hotel midscale São Paulo, SP Hotel econômico Uberlândia, MG Hotel upper-midscale São Paulo, SP Hotel midscale São José do Rio Preto, SP Site hoteleiro Goiânia, GO Hotel upper-midscale Delfinópolis, MG Hotel midscale Bogotá, Colômbia Hotel midscale Medellín, Colômbia Resort Cartagena, Colômbia Hotel econômico Maringá, PR Hotel econômico Registro, SP Hotel econômico São Carlos, SC Hotel econômico Resende, RJ Hotel econômico Ourinhos, MG Hotel econômico Uberaba, MG Hotel midscale São José do Rio Preto, SP Hotel econômico Campinas, SP Hotel econômico Poços de Caldas, MG Hotel luxury São Paulo, SP Hotel upper-midscale São Paulo, SP Hotel midscale Recife, PE Hotel econômico Dourados, MS Hotel upper-midscale São Paulo, SP Hotel luxury São Paulo, SP Hotel luxury São Paulo, SP Hotel midscale Uberlândia, MG Hotel econômico Porto Alegre, RS Hotel upper-midscale Porto Alegre, RS Hotel econômico Poços de Caldas, MG Hotel upscale São Paulo, SP Hotel econômico Canoas, RS

71 13. CONSULTORES ENVOLVIDOS NO ESTUDO REBECCA RIBEIRO Analista FORMAÇÃO ACADÊMICA: Graduada em Turismo pela USP. EXPERIÊNCIA PROFISSIONAL: 6 anos de experiência no setor hoteleiro. ESTUDOS REALIZADOS: Atuou em cerca de 50 projetos no Brasil. HISTÓRICO PROFISSIONAL: Trabalhou em uma das principais agências de viagens corporativas do Brasil, a Kontik Franstur. Possui vasta experiência em diversos mercados e categorias, tendo analisado desde hotéis supereconômicos a hotéis de luxo e resorts, além de ter atuado como asset manager de quatro hotéis na cidade de São Paulo. ESTUDOS REALIZADOS NOS ÚLTIMOS 3 ANOS: Site hoteleiro Santos, SP Hotel upscale Rio de Janeiro, RJ Hotel midscale São Paulo, SP Hotel upscale Florianópolis, SC Resort Cornélio Procópio, PR Hotel econômico Brasília, DF Hotel supereconômico São Paulo, SP Hotel midscale Porto Alegre, RS Hotel econômico Uberlândia, MG Hotel econômico São José dos Campos, SP Hotel upscale São Paulo, SP Hotel econômico Maringá, PR Hotel econômico Uberaba, MG Hotel midscale São José do Rio Preto, SP Hotel econômico Poços de Caldas, MG Hotel upper-midscale São Paulo, SP Hotel midscale Recife, PE Hotel econômico Dourados, MS Hotel midscale Uberlândia, MG Hotel econômico São Paulo, SP Hotel econômico Porto Alegre, RS Hotel upper-midscale Porto Alegre, RS Hotel econômico Poços de Caldas, MG Hotel upscale São Paulo, SP Hotel econômico Canoas, RS

72 14. CERTIFICAÇÃO

73 14. CERTIFICAÇÃO Por este documento, certifica-se que, de nosso conhecimento e experiência: As apresentações dos fatos nesse relatório são verdadeiras e corretas; As análises, opiniões e conclusões desse relatório estão limitadas aos pressupostos e condições limitantes aqui descritas, e são pessoais, imparciais e sem quaisquer preconceitos; Não há nenhum interesse presente ou futuro por parte da HVS em relação à propriedade estudada nesse relatório e à compra de unidades dos hotéis em comercialização, e tampouco há interesses pessoais, com respeito às partes envolvidas; Não há quaisquer preconceitos em relação à propriedade que foi estudada para esse relatório ou às partes envolvidas com esse trabalho; Não há conflito de interesses que diminua a independência necessária da empresa ao desempenho de suas funções. Nosso envolvimento nessa tarefa não foi vinculado ao desenvolvimento ou apresentação de resultados pré-determinados; Os honorários da HVS por completar esse trabalho não têm componentes variáveis e não estão vinculados ao desenvolvimento ou apresentação de resultados ou direção específica de desempenho que favoreçam alguma causa específica do cliente, ao fato de se atingir algum resultado estipulado, ou à ocorrência de algum evento subsequente diretamente relacionado ao uso pretendido desse estudo; Nos últimos 12 meses, a EBM pagou à HVS a título de remuneração por estudos de viabilidade e assessoria estratégica o montante total de R$ ,00. Desse total, R$ ,00 referem-se ao presente estudo de viabilidade. Diogo Canteras Sócio Diretor HVS Canteras & Associados

74 15. GLOSSÁRIO

75 15. GLOSSÁRIO ADR: Diária média (Average Daily Rate). ABIH: Associação Brasileira da Indústria de Hotéis. ADIT Brasil: Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil. A&B: Alimentos e Bebidas. Asset Management: Gestão estratégica de ativos. Basic Fee: Uma das fontes de remuneração da operadora hoteleira, calculada como um percentual sobre a receita total do hotel. Cap Rate: Taxa de desconto, calculada com base na divisão entre o resultado anual do negócio e o seu valor de mercado. Condo-Hotel: É o empreendimento aprovado nos órgãos públicos como hotel e submetido ao regime de condomínio edilício. O proprietário ou titular de direitos aquisitivos sobre unidade autônoma não poderá usar sua unidade autônoma para moradia, como também não poderá fazer a cessão de seu uso a terceiros que não seja o gestor hoteleiro, sendo obrigatória a sua participação no pool (Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados, SECOVI: 2012). Demanda Base: Demanda atualmente acomodada pelos hotéis do set competitivo em análise. A demanda base anual é igual ao total da oferta x 365 dias x ocupação média anual do mercado. Demanda Induzida: Representa a demanda adicional que se espera atrair após a abertura de um novo gerador de demanda, como novas grandes empresas, centros de convenções ou megaeventos. Demanda não Acomodada: Refere-se aos indivíduos que não puderam se hospedar na região, pois todos os quartos já estavam ocupados no período que a reserva foi solicitada. Demanda Potencial: Resultado da soma da Demanda Base, Demanda Induzida e Demanda não acomodada. DRE: Demonstração do Resultado do Exercício

76 15. GLOSSÁRIO EBITDA: Lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização. Fair Share: Fatia ideal de mercado. FF&E: Móveis, decoração e equipamentos (Furniture, fixture and equipment). Fhoresp: Federação de Hotéis, Restaurantes, Bares e Similares do Estado de SP. FOHB: Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil. Fundo de Reposição: Taxa para a reposição de ativos e conservação do hotel, calculada com base em um percentual da receita total do empreendimento. GOP: Lucro Operacional Bruto (Gross operating profit). Incentive Fee: Uma das fontes de remuneração da operadora hoteleira, calculada como um percentual sobre o GOP do hotel. IPCA: Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo. IGP-M: Índice Geral de Preços do Mercado. IPTU: Imposto Predial e Territorial Urbano. Occ: Taxa de ocupação do hotel. PIB: Produto Interno Bruto. RevPAR: Receita por Apartamento Disponível (Revenue per available room). ROI: Retorno Sobre Investimento. SECOVI: Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo. SELIC: Sistema Especial de Liquidação e de Custódia. SWOT: Forças, Fraquezas, Oportunidades e Ameaças. TIR: Taxa Interna de Retorno. UH: Unidade Habitacional. Utilidades: Gastos como energia elétrica, gás, combustível gerador e água. Observação: uma explicação detalhada de todos os termos técnicos utilizados neste estudo podem ser consultados em:

77 16. APÊNDICE I

78 O PROJETO HOTELEIRO Tabela de investimento por UH (a prazo) Ibis Styles A tabela abaixo apresenta o valor de venda a prazo de cada tipo de unidade autônoma à venda do Hotel Ibis Styles, conforme informações da EBM. A tabela apresenta as estimativas de preço de venda da unidade habitacional, FF&E (montagem, equipagem, decoração, enxoval), afiliação à marca, despesas pré-operacionais e capital de giro e impostos (ITBI e emolumentos). Tipo Quantidade Área privativa (m²) Custo de Construção (R$) FF&E (R$) Afiliação à Marca (R$) Pré-Operacional + Capital de Giro (R$) ITBI + Emolumentos (R$) Total (R$) Unidades 458, 466, 468 e , Unidade , Unidade 861, , Unidade , Unidade 1870, , Unidade , Unidades 753 e , Unidade , Unidade , Unidades 1051 e , Unidde , Fonte: EBM

79 O PROJETO HOTELEIRO Tabela de investimento por UH (a prazo) Adagio A tabela abaixo apresenta o valor de venda a prazo de cada tipo de unidade autônoma à venda do Hotel Adagio, conforme informações da EBM. A tabela apresenta as estimativas de preço de venda da unidade habitacional, FF&E (montagem, equipagem, decoração, enxoval), afiliação à marca, despesas pré-operacionais e capital de giro e impostos (ITBI e emolumentos). Fonte: EBM Tipo Quantidade Área privativa (m²) Custo de Construção (R$) FF&E (R$) Afiliação à Marca (R$) Pré-Operacional + Capital de Giro (R$) ITBI + Emolumentos (R$) Unidades final 60 (do 4º ao 9º andar) 6 27, , , , , , ,00 Unidade , , , , , , ,00 Unidades final 56 e 58 (do 3º ao 9º, do 12º ao 13º e do 17º ao 23º andar) 32 27, , , , , , ,85 Unidades final 56 e 58 (15º e 16º andar) 4 27, , , , , , ,38 Unidades final 54 (do 3º ao 9º, do 12º ao 13º e do 17º ao 23º andar) 16 28, , , , , , ,60 Unidades final 54 (15º e 16º andar) 2 28, , , , , , ,23 Unidades final 51 (do 4º ao 13º andar) 10 28, , , , , , ,28 Unidades final 51 (15º ao 17º andar) 3 28, , , , , , ,17 Unidades final 60 (do 11º ao 13º andar e do 16º ao 23º andar) 11 29, , , , , , ,43 Unidade , , , , , , ,50 Unidade , , , , , , ,44 Unidades final 56 e 58 (do 10º, 11º e 14º andar) 6 27, , , , , , ,70 Unidades final 54 (do 10º, 11º e 14º andar) 3 28, , , , , , ,67 Unidade , , , , , , ,12 Unidade , , , , , , ,63 Unidades final 53 (do 4º ao 9º, do 12º ao 13º e do 15º ao 17º andar) 11 33, , , , , , ,55 Unidades final 55 (do 4º ao 9º, do 11º ao 13º e do 15º ao 23º andar) 18 34, , , , , , ,95 Unidades final 57 (do 3º ao 13º e do 15º ao 20º andar) 17 34, , , , , , ,12 Unidade , , , , , , ,82 Unidades final 53 (10º, 11º e 14º andar) 3 33, , , , , , ,05 Unidades final 57 (do 21º ao 23º andar) 3 35, , , , , , ,85 Unidades final 55 (do 10º e 14º andar) 2 34, , , , , , ,44 Unidade , , , , , , ,97 Unidades final 51 (do 18º ao 23º andar) 6 57, , , , , , ,40 Total (R$)

80 17. APÊNDICE II

81 TIR E VLP DO EMPREENDIMENTO Comprador das unidades habitacionais Nos próximos slides serão apresentadas as análises de rentabilidade dos Hotéis Ibis Styles e Adagio Propostos sob a perspectiva do comprador do condo-hotel para as demais unidades hoteleiras, conforme tabela apresentada nos slides 13 e 14. Para isso, levou-se em consideração os seguintes passos: Preço de venda a prazo de cada unidade hoteleira dos Hotéis Ibis Styles e Adagio Propostos, conforme definido pela EBM; Projeção do fluxo de caixa do investidor (comprador do condo-hotel): é projetado um fluxo de caixa durante o período de implantação do projeto e os 10 anos seguintes de operação. Em outras palavras, considera-se o valor pago pela UH (Unidade Habitacional) e suas perspectivas de resultado operacional. Ao final do 10º ano de operação, adotouse como premissa a venda do apartamento. Para a estimativa do valor potencial de venda futura, foi utilizado um cap rate de 0,54% a.m. (6,5% a.a.), índice atualmente adotado no mercado secundário (Fonte: Fundo Maxinvest, com base em 399 vendas de apartamentos registradas). Com base nesses passos, calculou-se a rentabilidade potencial do comprador do condo-hotel para cada tipo de unidade hoteleira. Para o cálculo do VPL (Valor Presente Líquido), levouse em consideração o fluxo de caixa do negócio descontado a uma taxa que representa a expectativa de retorno de um típico investidor de condo-hotel. Historicamente, o comprador de condo-hotel tem uma expectativa de retorno próximo a 0,5% a.m. sobre o capital investido, a partir do ano estabilizado do empreendimento. Com base nessa premissa e também nos registros de transações do Fundo Maxinvest, adotou-se a taxa de desconto de 0,53% a.m

82 TIR E VLP DO EMPREENDIMENTO Análise da rentabilidade a prazo Ibis Styles FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 19,20 M² DE ÁREA ÚTIL) O fluxo de caixa acima apresentado está baseado na tabela de venda informada pela EBM. A forma de cálculo utilizada segue a metodologia explicada no slide 51. Premissas de inflação baseadas no Itaú BBA de 11 de junho de 2018 (IPCA): 2018 (3,8%), 2019 (4,1%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%) e 2022 (4,0%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2023 a 2030, adotou-se o IPCA de 2022 (4,0% a.a.). *TIR anual real do projeto de 1,34%, o que implica um ganho real acima da inflação Preço de venda da UH FF&E + Afiliação à Marca + Pré-Operacional ITBI + Emolumentos Resultado Operacional + Venda da Unidade Retorno Total Bruto TIR 5,49% VPL -R$ ,36 Fonte: HVS/HotelInvest Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,64% a.m., em valores nominais, no 12º ano de operação

83 TIR E VLP DO EMPREENDIMENTO Análise da rentabilidade a prazo Ibis Styles FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 19,22 M² DE ÁREA ÚTIL) O fluxo de caixa acima apresentado está baseado na tabela de venda informada pela EBM. A forma de cálculo utilizada segue a metodologia explicada no slide 51. Premissas de inflação baseadas no Itaú BBA de 11 de junho de 2018 (IPCA): 2018 (3,8%), 2019 (4,1%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%) e 2022 (4,0%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2023 a 2030, adotou-se o IPCA de 2022 (4,0% a.a.). *TIR anual real do projeto de 1,34%, o que implica um ganho real acima da inflação Preço de venda da UH FF&E + Afiliação à Marca + Pré-Operacional ITBI + Emolumentos Resultado Operacional + Venda da Unidade Retorno Total Bruto TIR 5,49% VPL -R$ ,00 Fonte: HVS/HotelInvest Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,64% a.m., em valores nominais, no 12º ano de operação

84 TIR E VLP DO EMPREENDIMENTO Análise da rentabilidade a prazo Ibis Styles Fonte: HVS/HotelInvest FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 19,32 M² DE ÁREA ÚTIL) O fluxo de caixa acima apresentado está baseado na tabela de venda informada pela EBM. A forma de cálculo utilizada segue a metodologia explicada no slide 51. Premissas de inflação baseadas no Itaú BBA de 11 de junho de 2018 (IPCA): 2018 (3,8%), 2019 (4,1%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%) e 2022 (4,0%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2023 a 2030, adotou-se o IPCA de 2022 (4,0% a.a.). *TIR anual real do projeto de 1,34%, o que implica um ganho real acima da inflação Preço de venda da UH FF&E + Afiliação à Marca + Pré-Operacional ITBI + Emolumentos Resultado Operacional + Venda da Unidade Retorno Total Bruto TIR 5,49% VPL -R$ ,07 Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,64% a.m., em valores nominais, no 12º ano de operação

85 TIR E VLP DO EMPREENDIMENTO Análise da rentabilidade a prazo Ibis Styles Fonte: HVS/HotelInvest FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 19,93 M² DE ÁREA ÚTIL) O fluxo de caixa acima apresentado está baseado na tabela de venda informada pela EBM. A forma de cálculo utilizada segue a metodologia explicada no slide 51. Premissas de inflação baseadas no Itaú BBA de 11 de junho de 2018 (IPCA): 2018 (3,8%), 2019 (4,1%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%) e 2022 (4,0%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2023 a 2030, adotou-se o IPCA de 2022 (4,0% a.a.). *TIR anual real do projeto de 1,34%, o que implica um ganho real acima da inflação Preço de venda da UH FF&E + Afiliação à Marca + Pré-Operacional ITBI + Emolumentos Resultado Operacional + Venda da Unidade Retorno Total Bruto TIR 5,49% VPL -R$ ,91 Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,64% a.m., em valores nominais, no 12º ano de operação

86 TIR E VLP DO EMPREENDIMENTO Análise da rentabilidade a prazo Ibis Styles Fonte: HVS/HotelInvest FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 24,14 M² DE ÁREA ÚTIL) O fluxo de caixa acima apresentado está baseado na tabela de venda informada pela EBM. A forma de cálculo utilizada segue a metodologia explicada no slide 51. Premissas de inflação baseadas no Itaú BBA de 11 de junho de 2018 (IPCA): 2018 (3,8%), 2019 (4,1%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%) e 2022 (4,0%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2023 a 2030, adotou-se o IPCA de 2022 (4,0% a.a.). *TIR anual real do projeto de 1,00%, o que implica um ganho real acima da inflação Preço de venda da UH FF&E + Afiliação à Marca + Pré-Operacional ITBI + Emolumentos Resultado Operacional + Venda da Unidade Retorno Total Bruto TIR 5,13% VPL -R$ ,57 Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,62% a.m., em valores nominais, no 12º ano de operação

87 TIR E VLP DO EMPREENDIMENTO Análise da rentabilidade a prazo Ibis Styles Fonte: HVS/HotelInvest FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 24,61 M² DE ÁREA ÚTIL) O fluxo de caixa acima apresentado está baseado na tabela de venda informada pela EBM. A forma de cálculo utilizada segue a metodologia explicada no slide 51. Premissas de inflação baseadas no Itaú BBA de 11 de junho de 2018 (IPCA): 2018 (3,8%), 2019 (4,1%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%) e 2022 (4,0%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2023 a 2030, adotou-se o IPCA de 2022 (4,0% a.a.). *TIR anual real do projeto de 1,34%, o que implica um ganho real acima da inflação Preço de venda da UH FF&E + Afiliação à Marca + Pré-Operacional ITBI + Emolumentos Resultado Operacional + Venda da Unidade Retorno Total Bruto TIR 5,49% VPL -R$ ,31 Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,64% a.m., em valores nominais, no 12º ano de operação

88 TIR E VLP DO EMPREENDIMENTO Análise da rentabilidade a prazo Ibis Styles Fonte: HVS/HotelInvest FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 26,36 M² DE ÁREA ÚTIL) O fluxo de caixa acima apresentado está baseado na tabela de venda informada pela EBM. A forma de cálculo utilizada segue a metodologia explicada no slide 51. Premissas de inflação baseadas no Itaú BBA de 11 de junho de 2018 (IPCA): 2018 (3,8%), 2019 (4,1%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%) e 2022 (4,0%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2023 a 2030, adotou-se o IPCA de 2022 (4,0% a.a.). *TIR anual real do projeto de 1,34%, o que implica um ganho real acima da inflação Preço de venda da UH FF&E + Afiliação à Marca + Pré-Operacional ITBI + Emolumentos Resultado Operacional + Venda da Unidade Retorno Total Bruto TIR 5,49% VPL -R$ ,29 Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,64% a.m., em valores nominais, no 12º ano de operação

89 TIR E VLP DO EMPREENDIMENTO Análise da rentabilidade a prazo Ibis Styles Fonte: HVS/HotelInvest FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 26,76 M² DE ÁREA ÚTIL) O fluxo de caixa acima apresentado está baseado na tabela de venda informada pela EBM. A forma de cálculo utilizada segue a metodologia explicada no slide 51. Premissas de inflação baseadas no Itaú BBA de 11 de junho de 2018 (IPCA): 2018 (3,8%), 2019 (4,1%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%) e 2022 (4,0%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2023 a 2030, adotou-se o IPCA de 2022 (4,0% a.a.). *TIR anual real do projeto de 1,34%, o que implica um ganho real acima da inflação Preço de venda da UH FF&E + Afiliação à Marca + Pré-Operacional ITBI + Emolumentos Resultado Operacional + Venda da Unidade Retorno Total Bruto TIR 5,49% VPL -R$ ,53 Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,64% a.m., em valores nominais, no 12º ano de operação

90 TIR E VLP DO EMPREENDIMENTO Análise da rentabilidade a prazo Ibis Styles Fonte: HVS/HotelInvest FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 27,22 M² DE ÁREA ÚTIL) O fluxo de caixa acima apresentado está baseado na tabela de venda informada pela EBM. A forma de cálculo utilizada segue a metodologia explicada no slide 51. Premissas de inflação baseadas no Itaú BBA de 11 de junho de 2018 (IPCA): 2018 (3,8%), 2019 (4,1%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%) e 2022 (4,0%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2023 a 2030, adotou-se o IPCA de 2022 (4,0% a.a.). *TIR anual real do projeto de 1,00%, o que implica um ganho real acima da inflação Preço de venda da UH FF&E + Afiliação à Marca + Pré-Operacional ITBI + Emolumentos Resultado Operacional + Venda da Unidade Retorno Total Bruto TIR 5,13% VPL -R$ ,36 Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,62% a.m., em valores nominais, no 12º ano de operação

91 TIR E VLP DO EMPREENDIMENTO Análise da rentabilidade a prazo Ibis Styles Fonte: HVS/HotelInvest FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 29,29 M² DE ÁREA ÚTIL) O fluxo de caixa acima apresentado está baseado na tabela de venda informada pela EBM. A forma de cálculo utilizada segue a metodologia explicada no slide 51. Premissas de inflação baseadas no Itaú BBA de 11 de junho de 2018 (IPCA): 2018 (3,8%), 2019 (4,1%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%) e 2022 (4,0%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2023 a 2030, adotou-se o IPCA de 2022 (4,0% a.a.). *TIR anual real do projeto de 1,34%, o que implica um ganho real acima da inflação Preço de venda da UH FF&E + Afiliação à Marca + Pré-Operacional ITBI + Emolumentos Resultado Operacional + Venda da Unidade Retorno Total Bruto TIR 5,49% VPL -R$ ,67 Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,64% a.m., em valores nominais, no 12º ano de operação

92 TIR E VLP DO EMPREENDIMENTO Análise da rentabilidade a prazo Adagio FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 27,51 M² DE ÁREA ÚTIL DO 4º AO 9º ANDAR) Preço de venda da UH FF&E + Afiliação à Marca + Pré-Operacional ITBI + Emolumentos Resultado Operacional + Venda da Unidade Retorno Total Bruto TIR 4,98% VPL -R$ ,34 Fonte: HVS/HotelInvest O fluxo de caixa acima apresentado está baseado na tabela de venda informada pela EBM. A forma de cálculo utilizada segue a metodologia explicada no slide 52. Premissas de inflação baseadas no Itaú BBA de 11 de junho de 2018 (IPCA): 2018 (3,8%), 2019 (4,1%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%) e 2022 (4,0%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2023 a 2030, adotou-se o IPCA de 2022 (4,0% a.a.). *TIR anual real do projeto de 0,86%, o que implica um ganho real acima da inflação. Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,62% a.m. em valores nominais no 10º ano de operação

93 TIR E VLP DO EMPREENDIMENTO Análise da rentabilidade a prazo Adagio FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 27,51 M² DE ÁREA ÚTIL DO 3º ANDAR) Preço de venda da UH FF&E + Afiliação à Marca + Pré-Operacional ITBI + Emolumentos Resultado Operacional + Venda da Unidade Retorno Total Bruto TIR 4,98% VPL -R$ ,86 Fonte: HVS/HotelInvest O fluxo de caixa acima apresentado está baseado na tabela de venda informada pela EBM. A forma de cálculo utilizada segue a metodologia explicada no slide 52. Premissas de inflação baseadas no Itaú BBA de 11 de junho de 2018 (IPCA): 2018 (3,8%), 2019 (4,1%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%) e 2022 (4,0%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2023 a 2030, adotou-se o IPCA de 2022 (4,0% a.a.). *TIR anual real do projeto de 0,86%, o que implica um ganho real acima da inflação. Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,62% a.m. em valores nominais no 10º ano de operação

94 TIR E VLP DO EMPREENDIMENTO Análise da rentabilidade a prazo Adagio FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 27,9 M² DE ÁREA ÚTIL DO 15º AO 16º ANDAR) Preço de venda da UH FF&E + Afiliação à Marca + Pré-Operacional ITBI + Emolumentos Resultado Operacional + Venda da Unidade Retorno Total Bruto TIR 4,98% VPL -R$ ,40 Fonte: HVS/HotelInvest O fluxo de caixa acima apresentado está baseado na tabela de venda informada pela EBM. A forma de cálculo utilizada segue a metodologia explicada no slide 52. Premissas de inflação baseadas no Itaú BBA de 11 de junho de 2018 (IPCA): 2018 (3,8%), 2019 (4,1%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%) e 2022 (4,0%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2023 a 2030, adotou-se o IPCA de 2022 (4,0% a.a.). *TIR anual real do projeto de 0,86%, o que implica um ganho real acima da inflação. Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,62% a.m. em valores nominais no 10º ano de operação

95 TIR E VLP DO EMPREENDIMENTO Análise da rentabilidade a prazo Adagio FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 28,14 M² DE ÁREA ÚTIL DO 3º AO 9º, DO 12º AO 13º E DO 17º AO 23º ANDAR) Preço de venda da UH FF&E + Afiliação à Marca + Pré-Operacional ITBI + Emolumentos Resultado Operacional + Venda da Unidade Retorno Total Bruto TIR 4,98% VPL -R$ ,76 Fonte: HVS/HotelInvest O fluxo de caixa acima apresentado está baseado na tabela de venda informada pela EBM. A forma de cálculo utilizada segue a metodologia explicada no slide 52. Premissas de inflação baseadas no Itaú BBA de 11 de junho de 2018 (IPCA): 2018 (3,8%), 2019 (4,1%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%) e 2022 (4,0%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2023 a 2030, adotou-se o IPCA de 2022 (4,0% a.a.). *TIR anual real do projeto de 0,86%, o que implica um ganho real acima da inflação. Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,62% a.m. em valores nominais no 10º ano de operação

96 TIR E VLP DO EMPREENDIMENTO Análise da rentabilidade a prazo Adagio FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 28,14 M² DE ÁREA ÚTIL DO 15º AO 16º ANDAR) Preço de venda da UH FF&E + Afiliação à Marca + Pré-Operacional ITBI + Emolumentos Resultado Operacional + Venda da Unidade Retorno Total Bruto TIR 4,98% Fonte: HVS/HotelInvest VPL -R$ ,22 O fluxo de caixa acima apresentado está baseado na tabela de venda informada pela EBM. A forma de cálculo utilizada segue a metodologia explicada no slide 52. Premissas de inflação baseadas no Itaú BBA de 11 de junho de 2018 (IPCA): 2018 (3,8%), 2019 (4,1%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%) e 2022 (4,0%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2023 a 2030, adotou-se o IPCA de 2022 (4,0% a.a.). *TIR anual real do projeto de 0,86%, o que implica um ganho real acima da inflação. Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,62% a.m. em valores nominais no 10º ano de operação

97 TIR E VLP DO EMPREENDIMENTO Análise da rentabilidade a prazo Adagio FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 28,71 M² DE ÁREA ÚTIL DO 4º AO 13º ANDAR) Preço de venda da UH FF&E + Afiliação à Marca + Pré-Operacional ITBI + Emolumentos Resultado Operacional + Venda da Unidade Retorno Total Bruto TIR 4,98% VPL -R$ ,77 Fonte: HVS/HotelInvest O fluxo de caixa acima apresentado está baseado na tabela de venda informada pela EBM. A forma de cálculo utilizada segue a metodologia explicada no slide 52. Premissas de inflação baseadas no Itaú BBA de 11 de junho de 2018 (IPCA): 2018 (3,8%), 2019 (4,1%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%) e 2022 (4,0%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2023 a 2030, adotou-se o IPCA de 2022 (4,0% a.a.). *TIR anual real do projeto de 0,86%, o que implica um ganho real acima da inflação. Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,62% a.m. em valores nominais no 10º ano de operação

98 TIR E VLP DO EMPREENDIMENTO Análise da rentabilidade a prazo Adagio FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 28,71 M² DE ÁREA ÚTIL DO 15º AO 17º ANDAR) Preço de venda da UH FF&E + Afiliação à Marca + Pré-Operacional ITBI + Emolumentos Resultado Operacional + Venda da Unidade Retorno Total Bruto TIR 4,98% VPL -R$ ,48 Fonte: HVS/HotelInvest O fluxo de caixa acima apresentado está baseado na tabela de venda informada pela EBM. A forma de cálculo utilizada segue a metodologia explicada no slide 52. Premissas de inflação baseadas no Itaú BBA de 11 de junho de 2018 (IPCA): 2018 (3,8%), 2019 (4,1%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%) e 2022 (4,0%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2023 a 2030, adotou-se o IPCA de 2022 (4,0% a.a.). *TIR anual real do projeto de 0,86%, o que implica um ganho real acima da inflação. Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,62% a.m. em valores nominais no 10º ano de operação

99 TIR E VLP DO EMPREENDIMENTO Análise da rentabilidade a prazo Adagio FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 29,09 M² DE ÁREA ÚTIL DO 11º AO 13º E DO 16º AO 23º ANDAR) Preço de venda da UH FF&E + Afiliação à Marca + Pré-Operacional ITBI + Emolumentos Resultado Operacional + Venda da Unidade Retorno Total Bruto TIR 4,98% VPL -R$ ,47 Fonte: HVS/HotelInvest O fluxo de caixa acima apresentado está baseado na tabela de venda informada pela EBM. A forma de cálculo utilizada segue a metodologia explicada no slide 52. Premissas de inflação baseadas no Itaú BBA de 11 de junho de 2018 (IPCA): 2018 (3,8%), 2019 (4,1%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%) e 2022 (4,0%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2023 a 2030, adotou-se o IPCA de 2022 (4,0% a.a.). *TIR anual real do projeto de 0,86%, o que implica um ganho real acima da inflação. Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,62% a.m. em valores nominais no 10º ano de operação

100 TIR E VLP DO EMPREENDIMENTO Análise da rentabilidade a prazo Adagio FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 29,09 M² DE ÁREA ÚTIL DO 15º ANDAR) Preço de venda da UH FF&E + Afiliação à Marca + Pré-Operacional ITBI + Emolumentos Resultado Operacional + Venda da Unidade Retorno Total Bruto TIR 4,98% VPL -R$ ,35 Fonte: HVS/HotelInvest O fluxo de caixa acima apresentado está baseado na tabela de venda informada pela EBM. A forma de cálculo utilizada segue a metodologia explicada no slide 52. Premissas de inflação baseadas no Itaú BBA de 11 de junho de 2018 (IPCA): 2018 (3,8%), 2019 (4,1%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%) e 2022 (4,0%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2023 a 2030, adotou-se o IPCA de 2022 (4,0% a.a.). *TIR anual real do projeto de 0,86%, o que implica um ganho real acima da inflação. Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,62% a.m. em valores nominais no 10º ano de operação

101 TIR E VLP DO EMPREENDIMENTO Análise da rentabilidade a prazo Adagio FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 27,51 M² DE ÁREA ÚTIL DO 10º ANDAR) Preço de venda da UH FF&E + Afiliação à Marca + Pré-Operacional ITBI + Emolumentos Resultado Operacional + Venda da Unidade Retorno Total Bruto TIR 4,38% VPL -R$ ,70 Fonte: HVS/HotelInvest O fluxo de caixa acima apresentado está baseado na tabela de venda informada pela EBM. A forma de cálculo utilizada segue a metodologia explicada no slide 52. Premissas de inflação baseadas no Itaú BBA de 11 de junho de 2018 (IPCA): 2018 (3,8%), 2019 (4,1%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%) e 2022 (4,0%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2023 a 2030, adotou-se o IPCA de 2022 (4,0% a.a.). *TIR anual real do projeto de 0,28%, o que implica um ganho real acima da inflação. Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,58% a.m. em valores nominais no 10º ano de operação

102 TIR E VLP DO EMPREENDIMENTO Análise da rentabilidade a prazo Adagio FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 27,90 M² DE ÁREA ÚTIL DO 10º, 11º E 14º ANDAR) Preço de venda da UH FF&E + Afiliação à Marca + Pré-Operacional ITBI + Emolumentos Resultado Operacional + Venda da Unidade Retorno Total Bruto TIR 4,38% VPL -R$ ,95 Fonte: HVS/HotelInvest O fluxo de caixa acima apresentado está baseado na tabela de venda informada pela EBM. A forma de cálculo utilizada segue a metodologia explicada no slide 52. Premissas de inflação baseadas no Itaú BBA de 11 de junho de 2018 (IPCA): 2018 (3,8%), 2019 (4,1%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%) e 2022 (4,0%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2023 a 2030, adotou-se o IPCA de 2022 (4,0% a.a.). *TIR anual real do projeto de 0,28%, o que implica um ganho real acima da inflação. Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,58% a.m. em valores nominais no 10º ano de operação

103 TIR E VLP DO EMPREENDIMENTO Análise da rentabilidade a prazo Adagio FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 28,14 M² DE ÁREA ÚTIL DO 10º, 11º E 14º ANDAR) Preço de venda da UH FF&E + Afiliação à Marca + Pré-Operacional ITBI + Emolumentos Resultado Operacional + Venda da Unidade Retorno Total Bruto TIR 4,38% Fonte: HVS/HotelInvest VPL -R$ ,90 O fluxo de caixa acima apresentado está baseado na tabela de venda informada pela EBM. A forma de cálculo utilizada segue a metodologia explicada no slide 52. Premissas de inflação baseadas no Itaú BBA de 11 de junho de 2018 (IPCA): 2018 (3,8%), 2019 (4,1%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%) e 2022 (4,0%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2023 a 2030, adotou-se o IPCA de 2022 (4,0% a.a.). *TIR anual real do projeto de 0,28%, o que implica um ganho real acima da inflação. Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,58% a.m. em valores nominais no 10º ano de operação

104 TIR E VLP DO EMPREENDIMENTO Análise da rentabilidade a prazo Adagio FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 28,71 M² DE ÁREA ÚTIL DO 14º ANDAR) Preço de venda da UH FF&E + Afiliação à Marca + Pré-Operacional ITBI + Emolumentos Resultado Operacional + Venda da Unidade Retorno Total Bruto TIR 4,38% VPL -R$ ,56 Fonte: HVS/HotelInvest O fluxo de caixa acima apresentado está baseado na tabela de venda informada pela EBM. A forma de cálculo utilizada segue a metodologia explicada no slide 52. Premissas de inflação baseadas no Itaú BBA de 11 de junho de 2018 (IPCA): 2018 (3,8%), 2019 (4,1%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%) e 2022 (4,0%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2023 a 2030, adotou-se o IPCA de 2022 (4,0% a.a.). *TIR anual real do projeto de 0,28%, o que implica um ganho real acima da inflação. Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,58% a.m. em valores nominais no 10º ano de operação

105 TIR E VLP DO EMPREENDIMENTO Análise da rentabilidade a prazo Adagio FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 29,09 M² DE ÁREA ÚTIL DO 14º ANDAR) Preço de venda da UH FF&E + Afiliação à Marca + Pré-Operacional ITBI + Emolumentos Resultado Operacional + Venda da Unidade Retorno Total Bruto TIR 4,38% VPL -R$ ,76 Fonte: HVS/HotelInvest O fluxo de caixa acima apresentado está baseado na tabela de venda informada pela EBM. A forma de cálculo utilizada segue a metodologia explicada no slide 52. Premissas de inflação baseadas no Itaú BBA de 11 de junho de 2018 (IPCA): 2018 (3,8%), 2019 (4,1%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%) e 2022 (4,0%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2023 a 2030, adotou-se o IPCA de 2022 (4,0% a.a.). *TIR anual real do projeto de 0,28%, o que implica um ganho real acima da inflação. Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,58% a.m. em valores nominais no 10º ano de operação

106 TIR E VLP DO EMPREENDIMENTO Análise da rentabilidade a prazo Adagio FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 33,13 M² DE ÁREA ÚTIL DO 4º AO 9º, DO 12º AO 13º E DO 15º AO 17º ANDAR) Preço de venda da UH FF&E + Afiliação à Marca + Pré-Operacional ITBI + Emolumentos Resultado Operacional + Venda da Unidade Retorno Total Bruto TIR 4,98% VPL -R$ ,55 Fonte: HVS/HotelInvest O fluxo de caixa acima apresentado está baseado na tabela de venda informada pela EBM. A forma de cálculo utilizada segue a metodologia explicada no slide 52. Premissas de inflação baseadas no Itaú BBA de 11 de junho de 2018 (IPCA): 2018 (3,8%), 2019 (4,1%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%) e 2022 (4,0%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2023 a 2030, adotou-se o IPCA de 2022 (4,0% a.a.). *TIR anual real do projeto de 0,86%, o que implica um ganho real acima da inflação. Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,62% a.m. em valores nominais no 10º ano de operação

107 TIR E VLP DO EMPREENDIMENTO Análise da rentabilidade a prazo Adagio FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 34,38 M² DE ÁREA ÚTIL DO 4º AO 9º, DO 11º AO 13º E DO 15º AO 23º ANDAR) Preço de venda da UH FF&E + Afiliação à Marca + Pré-Operacional ITBI + Emolumentos Resultado Operacional + Venda da Unidade Retorno Total Bruto TIR 4,98% Fonte: HVS/HotelInvest VPL -R$ ,07 O fluxo de caixa acima apresentado está baseado na tabela de venda informada pela EBM. A forma de cálculo utilizada segue a metodologia explicada no slide 52. Premissas de inflação baseadas no Itaú BBA de 11 de junho de 2018 (IPCA): 2018 (3,8%), 2019 (4,1%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%) e 2022 (4,0%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2023 a 2030, adotou-se o IPCA de 2022 (4,0% a.a.). *TIR anual real do projeto de 0,86%, o que implica um ganho real acima da inflação. Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,62% a.m. em valores nominais no 10º ano de operação

108 TIR E VLP DO EMPREENDIMENTO Análise da rentabilidade a prazo Adagio FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 34,93 M² DE ÁREA ÚTIL DO 3º AO 13º E DO 15º AO 20º ANDAR) Preço de venda da UH FF&E + Afiliação à Marca + Pré-Operacional ITBI + Emolumentos Resultado Operacional + Venda da Unidade Retorno Total Bruto TIR 4,98% VPL -R$ ,45 Fonte: HVS/HotelInvest O fluxo de caixa acima apresentado está baseado na tabela de venda informada pela EBM. A forma de cálculo utilizada segue a metodologia explicada no slide 52. Premissas de inflação baseadas no Itaú BBA de 11 de junho de 2018 (IPCA): 2018 (3,8%), 2019 (4,1%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%) e 2022 (4,0%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2023 a 2030, adotou-se o IPCA de 2022 (4,0% a.a.). *TIR anual real do projeto de 0,86%, o que implica um ganho real acima da inflação. Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,62% a.m. em valores nominais no 10º ano de operação

109 TIR E VLP DO EMPREENDIMENTO Análise da rentabilidade a prazo Adagio FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 34,97 M² DE ÁREA ÚTIL DO 3º ANDAR) Preço de venda da UH FF&E + Afiliação à Marca + Pré-Operacional ITBI + Emolumentos Resultado Operacional + Venda da Unidade Retorno Total Bruto TIR 4,98% VPL -R$ ,94 Fonte: HVS/HotelInvest O fluxo de caixa acima apresentado está baseado na tabela de venda informada pela EBM. A forma de cálculo utilizada segue a metodologia explicada no slide 52. Premissas de inflação baseadas no Itaú BBA de 11 de junho de 2018 (IPCA): 2018 (3,8%), 2019 (4,1%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%) e 2022 (4,0%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2023 a 2030, adotou-se o IPCA de 2022 (4,0% a.a.). *TIR anual real do projeto de 0,86%, o que implica um ganho real acima da inflação. Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,62% a.m. em valores nominais no 10º ano de operação

110 TIR E VLP DO EMPREENDIMENTO Análise da rentabilidade a prazo Adagio FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 33,13 M² DE ÁREA ÚTIL DO 10º, 11º E 14º ANDAR) Preço de venda da UH FF&E + Afiliação à Marca + Pré-Operacional ITBI + Emolumentos Resultado Operacional + Venda da Unidade Retorno Total Bruto TIR 4,38% VPL -R$ ,46 Fonte: HVS/HotelInvest O fluxo de caixa acima apresentado está baseado na tabela de venda informada pela EBM. A forma de cálculo utilizada segue a metodologia explicada no slide 52. Premissas de inflação baseadas no Itaú BBA de 11 de junho de 2018 (IPCA): 2018 (3,8%), 2019 (4,1%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%) e 2022 (4,0%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2023 a 2030, adotou-se o IPCA de 2022 (4,0% a.a.). *TIR anual real do projeto de 0,28%, o que implica um ganho real acima da inflação. Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,58% a.m. em valores nominais no 10º ano de operação

111 TIR E VLP DO EMPREENDIMENTO Análise da rentabilidade a prazo Adagio FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 35,15 M² DE ÁREA ÚTIL DO 21º AO 23º ANDAR) Preço de venda da UH FF&E + Afiliação à Marca + Pré-Operacional ITBI + Emolumentos Resultado Operacional + Venda da Unidade Retorno Total Bruto TIR 4,98% Fonte: HVS/HotelInvest VPL -R$ ,69 O fluxo de caixa acima apresentado está baseado na tabela de venda informada pela EBM. A forma de cálculo utilizada segue a metodologia explicada no slide 52. Premissas de inflação baseadas no Itaú BBA de 11 de junho de 2018 (IPCA): 2018 (3,8%), 2019 (4,1%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%) e 2022 (4,0%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2023 a 2030, adotou-se o IPCA de 2022 (4,0% a.a.). *TIR anual real do projeto de 0,86%, o que implica um ganho real acima da inflação. Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,62% a.m. em valores nominais no 10º ano de operação

112 TIR E VLP DO EMPREENDIMENTO Análise da rentabilidade a prazo Adagio FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 34,38 M² DE ÁREA ÚTIL DO 10º E 14º ANDAR) Preço de venda da UH FF&E + Afiliação à Marca + Pré-Operacional ITBI + Emolumentos Resultado Operacional + Venda da Unidade Retorno Total Bruto TIR 4,38% VPL -R$ ,39 Fonte: HVS/HotelInvest O fluxo de caixa acima apresentado está baseado na tabela de venda informada pela EBM. A forma de cálculo utilizada segue a metodologia explicada no slide 52. Premissas de inflação baseadas no Itaú BBA de 11 de junho de 2018 (IPCA): 2018 (3,8%), 2019 (4,1%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%) e 2022 (4,0%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2023 a 2030, adotou-se o IPCA de 2022 (4,0% a.a.). *TIR anual real do projeto de 0,28%, o que implica um ganho real acima da inflação. Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,58% a.m. em valores nominais no 10º ano de operação

113 TIR E VLP DO EMPREENDIMENTO Análise da rentabilidade a prazo Adagio FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 34,93 M² DE ÁREA ÚTIL DO 14º ANDAR) Preço de venda da UH FF&E + Afiliação à Marca + Pré-Operacional ITBI + Emolumentos Resultado Operacional + Venda da Unidade Retorno Total Bruto TIR 4,38% VPL -R$ ,21 Fonte: HVS/HotelInvest O fluxo de caixa acima apresentado está baseado na tabela de venda informada pela EBM. A forma de cálculo utilizada segue a metodologia explicada no slide 52. Premissas de inflação baseadas no Itaú BBA de 11 de junho de 2018 (IPCA): 2018 (3,8%), 2019 (4,1%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%) e 2022 (4,0%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2023 a 2030, adotou-se o IPCA de 2022 (4,0% a.a.). *TIR anual real do projeto de 0,28%, o que implica um ganho real acima da inflação. Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,58% a.m. em valores nominais no 10º ano de operação

114 TIR E VLP DO EMPREENDIMENTO Análise da rentabilidade a prazo Adagio FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR UH DE 57,77 M² DE ÁREA ÚTIL DO 18º AO 23º ANDAR) Preço de venda da UH FF&E + Afiliação à Marca + Pré-Operacional ITBI + Emolumentos Resultado Operacional + Venda da Unidade Retorno Total Bruto TIR 7,11% Fonte: HVS/HotelInvest VPL R$ ,66 O fluxo de caixa acima apresentado está baseado na tabela de venda informada pela EBM. A forma de cálculo utilizada segue a metodologia explicada no slide 52. Premissas de inflação baseadas no Itaú BBA de 11 de junho de 2018 (IPCA): 2018 (3,8%), 2019 (4,1%), 2020 (4,0%), 2021 (4,0%) e 2022 (4,0%). Para atualizar o resultado operacional da unidade no período de 2023 a 2030, adotou-se o IPCA de 2022 (4,0% a.a.). *TIR anual real do projeto de 2,91%, o que implica um ganho real acima da inflação. Expectativa de rentabilidade (ROI) próxima a 0,76% a.m. em valores nominais no 10º ano de operação

115 Diogo Canteras Consultoria em investimento hoteleiro Cristiano Vasques Consultoria em investimento hoteleiro Pedro Cypriano Consultoria em investimento hoteleiro Rebecca Ribeiro Consultoria em investimento hoteleiro Renata Cassani Consultoria em investimento hoteleiro Rachel Benfatti Consultoria em investimento hoteleiro HVS South America Av. Brig. Faria Lima J São Paulo, SP Brasil Carolina Lopes Consultoria em investimento hoteleiro Em associação com: